dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 1 -

PODSTAWY BUDOWNICTWA

- MATERIAŁY DO WYKŁADU –

OPRACOWAŁ:

DR INś. JAN KONOWALCZUK

KATEDRA INWESTYCJI I NIERUCHOMOŚCI

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 2 -

Tematyka wykładu:

1.

PODSTAWOWE AKTY PRAWNE

2.

PODSTAWOWE POJĘCIA I DEFINICJE Z PRAWA BUDOWLANEGO

3.

DEFINICJE Z ROZPORZĄDZENIA MINISTRA INFRASTRUKTURY

4.

ETAPY I UCZESTNICY BUDOWLANEGO PROCESU INWESTYCYJNEGO

5.

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

6.

POZWOLENIE NA UśYTKOWANIE

7.

ROZBIÓRKA OBIEKTU

8.

ZMIANA SPOSOBU UśYTKOWANIA OBIEKTU

9.

OBOWIĄZKI ZARZĄDCY W ŚWIETLE PRAWA BUDOWLANEGO

10.

ZASADY OBLICZANIA POWIERZCHNI I KUBATURY BUDYNKÓW

11.

RODZAJE KONSTRUKCJI BUDYNKÓW

12.

ELEMENTY BUDYNKÓW

13.

OKREŚLANIE ZUśYCIA OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

14.

PODSTAWY KOSZTORYSOWANIA

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 3 -

PODSTAWOWE AKTY PRAWNE

1.1.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane

Dz. U. Nr 89 poz. 414 - według stanu po zmianie z 2009 r. Dz. U. Nr 31, poz.

206.

1.2.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w
sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie.

Dz. U. Nr 75 poz. 690 z 2002 r. z poźn. zm. - według stanu po zmianie z 8 lipca

2009 r. Dz.U. nr 56 poz. 461.

2.

PODSTAWOWE POJĘCIA I DEFINICJE Z PRAWA BUDOWLANEGO

Art. 3

1.

Obiekt budowlany:

a).

budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi

b).

budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i

urządzeniami

c).

obiekt małej architektury

2.

Budynek (...) –

należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem,
wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty
i dach;

2a.

Budynek mieszkalny jednorodzinny (...)

należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie
bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie
nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu
użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni
całkowitej budynku;

3.

Budowla (...)

należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem
małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady,
tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące
trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 4 -

(fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje
przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska
odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne
przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze,
pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców
przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
składających się na całość użytkową;

4.

Obiekt małej architektury (...)

należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice,

huśtawki, drabinki, śmietniki;

5.

Tymczasowy obiekt budowlany (...)

należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania
w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia
w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale
z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe,
przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy,
obiekty kontenerowe;

6.

Urządzenia budowlane (...)

należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym,
zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak
przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu
ś

cieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki;

7.

Budowa (...)

należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu,
a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;

8.

Roboty budowlane (...)

należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu,
remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;

9.

Przebudowa (...)

należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których
następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu
budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura,

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 5 -

powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w
przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie
niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

10.

Remont (...)

należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót
budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących
bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych
innych niż użyto w stanie pierwotnym;

11.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania
wieczystego,

zarządu,

ograniczonego

prawa

rzeczowego

albo

stosunku

zobowiązaniowego,

przewidującego

uprawnienia

do

wykonywania

robót

budowlanych.

Definicje spoza prawa budowlanego:

Działka budowlana –
ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 4 pkt. 3a) należy przez to rozumieć
nieruchomość gruntową lub

zabudowaną

działkę gruntu, której wielkość, cechy

geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury
technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych
przepisów i aktów prawa miejscowego

umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z

budynków i urządzeń położonych na tej działce

.

Działka gruntu - niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub
całość nieruchomości gruntowej
(nieaktualna definicja z przepisów o gospodarce nieruchomościami).

(Konieczne jest odróżnianie pojęcia działki i nieruchomości)
Podział nieruchomości na działki do celów budowlanych - ustawa o gospodarce
nieruchomościami art. 93 ust. 3.
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki
gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również
wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich
służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych
służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z
nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w
przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do
działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów
ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości).

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 6 -

Według Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków działka ewidencyjna jest
to ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod
względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

Ciągłość (spójność obszarowa) działki oznacza, że nie może ona być złożona z dwóch lub
więcej rozłącznych obiektów powierzchniowych. Położenie w granicach obrębu gwarantuje,
ż

e obraz graficzny działki jest możliwy do prezentacji na jednym arkuszu mapy ewidencyjnej.

W przypadku obiektów wydłużonych (linie kolejowe, cieki) działki wyznaczane są w ten
sposób, aby ich granice pokrywały się z granicami obrębów ewidencyjnych. Jednorodność
prawną gruntów rozpatruje się wyłącznie w ramach praw do nieruchomości uwidacznianych
w ewidencji gruntów i budynków (np. własność, użytkowanie wieczyste).

Działka jest określona pod względem geometrycznym poprzez jej wydzielenie z otoczenia
liniami granicznymi. Fizycznie linie graniczne są reprezentowane w terenie przez punkty
zwane granicznikami. Przy ustalaniu granic działek ewidencyjnych, w przypadku
wzajemnego przecinania się linii kolejowych, dróg publicznych, morskich wód wewnętrznych
oraz wód śródlądowych płynących, stosuje się następujące zasady:

−

morskie wody wewnętrzne oraz wody śródlądowe płynące, z wyjątkiem wód

płynących rurociągami lub krytymi kanałami, dzielą linie kolejowe i drogi publiczne
na odrębne działki ewidencyjne,

−

linie kolejowe dzielą drogi publiczne na odrębne działki ewidencyjne,

−

drogi publiczne wyższej kategorii dzielą drogi niższej kategorii na odrębne działki

ewidencyjne,

Lokal - samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
„lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali
wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie
zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet
do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości
gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica,
strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza
budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią
załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

(Komentarz pojęcia prawa cywilnego i prawa budowlanego – podobieństwa i różnice)

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 7 -

Terminologia dotycząca rodzaju budynków (różne klasyfikacje):

o

stałe - czas użytkowania od 20 do 100 lat

o

tymczasowe - poniżej 20 lat

o

monumentalne - np. sakralne 500 lat

o

wolnostojące

o

zabudowa szeregowa i grupowa

o

bliźniacze

o

niskie - do 4 kondygnacji <= 12m

o

ś

redniowysokie - do 9 kondygnacji <= 25m

o

wysokie - <= 55m

o

wysokościowe - > 55 m

o

murowane

o

drewniane

o

wielkopłytowe

o

szkieletowe

3.

DEFINICJE Z ROZPORZĄDZENIA MINISTRA INFRASTRUKTURY

„W sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich

usytuowanie”.

Budynek mieszkalny

-

§ 3 p.4

-należy przez to rozumieć:

a)

budynek mieszkalny wielorodzinny,

b)

budynek mieszkalny jednorodzinny,

Budynek zamieszkania zbiorowego

-

§ 3 p. 5

należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi,
w szczególności: hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy,
schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek
zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego,
schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom
dziecka, dom rencistów i dom zakonny

Budynek użyteczności publicznej -

§ 3 p. 6

należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej,
wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki,
wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu,
gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu,
obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym
ś

ródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za

budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny,

Budynek rekreacji indywidualnej -

§ 3 p. 7

należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku,

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 8 -

Budynek gospodarczy

-

§ 3 p. 8

należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac
warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych
służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku
rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony
również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych,

Mieszkanie

-

§ 3 p. 9

należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne
wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i
prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego

Lokal użytkowy

-

§ 3 p.14

należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi
przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo
pomieszczeniem gospodarczym

Rodzaje pomieszczeń:

-

§ 3 p. 10

÷÷÷÷

13

pomieszczenie mieszkalne
pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi
w budynku zamieszkania zbiorowego,

pomieszczenie pomocnicze

pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do
celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z
wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań,
przedmiotów oraz żywności,

pomieszczenie technicznym - pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do

funkcjonowania i obsługi technicznej budynku,

pomieszczeniu gospodarczym - pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub

lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów
ż

ywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą

budynku, a także opału lub odpadów stałych,

Kondygnacja

-

§ 3 p. 16 -18

należy przez to rozumieć poziomą, nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą
pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na
gruncie, a powierzchnią posadzki na stropie, bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną
stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku,

przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi
na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia
techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje
się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna,
klimatyzacyjna lub kotłownia,

−

kondygnacja podziemna – należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną ze

wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej
poziomu przylegającego do niego terenu, a także każdą usytuowaną pod nią kon-
dygnację,

−

kondygnacja nadziemna – należy przez to rozumieć każdą kondygnację niebędącą

kondygnacją podziemną,

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 9 -

Wysokość kondygnacji - definuje się poprzez wysokość między poziomem powierzchni
podłogi danej kondygnacji a poziomem powierzchni podłogi kondygnacji leżącej
powyżej.
Różnica pomiędzy poziomem posadzki a wykończonym sufitem to wysokość w świetle.

(pojęcia te należy odróżniać !)

(Podłoga – element wykańczający górną część stropu; posadzka jest elementem składowym podłogi.
Zapewnia izolację termiczną, akustyczną i przeciwwilgociową, przenosi obciążenia zbiorcze i skupione, jest
płaska i przystosowana do tego, aby mógł po niej odbywać się ruch.)
Podłogę dzielimy na cztery warstwy:
1. warstwa I, posadzka (zewnętrzna, ostatnia warstwa podłogi, często o charakterze dekoracyjnym),
2. warstwa II, warstwa wyrównująca, warstwa podkładowa,
3. warstwa III, izolacja termiczna, izolacja przeciwwilgociowa,
4. warstwa IV, strop (czyli podłoże).

Uwaga:
Kondygnacje nadziemne numeruje się począwszy od jedności, tj. 1, 2, 3..., zaś poziom
podziemny (piwnica) otrzymuje numer 0.
Tradycyjnie przyjęta praktyczna numeracja kondygnacji (np. na panelach dźwigów) w Polsce
i wielu innych krajach europejskich nakazuje jednak numerować piętro położone ponad
parterem jako pierwsze. W krajach anglojęzycznych istnieją różniące się normy amerykańska
i brytyjska. Wedle amerykańskiego zwyczaju first floor (czyli pierwsze piętro) oznacza parter,
zaś wedle brytyjskiego pierwsze piętro (podobnie postępowano w krajach byłego ZSRR i w
NRD).

Antresola

-

§ 3 p. 19

należy przez to rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad
przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej
kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza,
z którego jest wydzielona

Suterena

-

§ 3 p. 20

należy przez to rozumieć kondygnację budynku lub jej część zawierającą pomieszczenia, w
której poziom podłogi w części lub całości znajduje się poniżej poziomu projektowanego lub
urządzonego terenu, lecz co najmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi
znajduje się nie więcej niż 0,9 m poniżej poziomu terenu przylegającego do tej strony
budynku,

Piwnica

-

§ 3 p. 21

należy przez to rozumieć kondygnację podziemną lub najniższą nadziemną bądź ich część, w
których poziom podłogi, co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu
terenu.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 10 -

4.

ETAPY I UCZESTNICY BUDOWLANEGO PROCESU INWESTYCYJNEGO

Fazy procesu zarządzania projektem

Faza koncepcyjna projektu

Początkowa identyfikacja problemów związanych
z realizacją projektu, podjęcie decyzji o przystąpieniu do
projektu, wyznaczenie menedżera projektu.

Faza przygotowawcza I

planowanie przebiegu projektu

Rozpoczęcie planowania przebiegu projektu, powołanie
zasadniczego trzonu zespołu – realizatorów projektu, który
planuje działania niezbędne do spełnienia zadanych
wymagań i wynegocjowania kontraktu.

Faza przygotowawcza II

służąca organizowaniu działań w

projekcie

Menedżer projektu wraz z zespołem przygotowują
szczegóły programu projektu i opracowują wyczerpujący,
zintegrowany podstawowy plan projektu.

Faza realizacyjna

wdrożeniowa

Zespół realizuje program projektu zgodnie z podstawowym
planem.

Faza zamykająca

kontrola projektu

Menedżer projektu zamyka projekt wewnętrznie
i z klientami. Kompletowana jest całość dokumentacji,
następuje przekazanie poszczególnych pozycji do
odpowiednich jednostek, menedżer dokonuje kontroli
całego projektu i formułuje wnioski, doświadczenia dla
następnych projektów.

Ź

ródło: J. Bizon-Górecka: Problemy ryzyka w zarządzaniu projektem. W: Zarządzanie finansami. Klasyczne

metody – nowoczesne narzędzia. Materiały z III Międzynarodowej Konferencji Naukowej pod redakcją
naukową D. Zarzeckiego. Uniwersytet Szczeciński, Szczecin 2002, s. 48-49.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 11 -

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, uczestnikami procesu budowlanego są:

1) inwestor,
2) inspektor nadzoru inwestorskiego,
3) projektant,
4) kierownik budowy lub kierownik robót.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 12 -

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie całości procesu budowy, a w szczególności
zapewnienie:

– opracowania dokumentacji projektowej,
– objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
– opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
– wykonania i odbioru robót budowlanych.

W procesie budowlanym występują następujące główne etapy, dokumenty i wymagania organów
architektoniczno-budowlanych:

1. Dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Ustawa Prawo budowlane wymaga, aby inwestor miał tytuł prawny do dysponowania nieruchomością
na cele budowlane, wynikający z prawa własności lub użytkowania wieczystego, zarządu,
ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do
wykonywania robót budowlanych.
Cudzoziemcy ?????

2. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzja o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia warunków zabudowy i
zagospodarowania terenu wymaga każda budowa, dla której przepisy Prawa budowlanego przewidują
obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku braku planu miejscowego. Decyzję wydaje
wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

3. Pozwolenie na budowę
Roboty budowlane można w zasadzie rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o
pozwoleniu na budowę. Z tego wymogu wyłączone są niektóre obiekty, w tym związane z
rolnictwem. Do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania
pozwolenia na budowę jest wymagane opracowanie projektu budowlanego.

3.1. Wniosek o pozwolenie na budowę (wraz z niezbędnymi załącznikami, w tym – projektem
budowlanym) kieruje się do starosty, a gdy ten przekazał kompetencje – do wójta , burmistrza lub
prezydenta miasta.

3.2. Projekt budowlany
Projekt budowlany jest jedynym elementem dokumentacji projektowej w Polsce, którego cel i zakres
został określony w przepisach. Jest on wymagany do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Projekt budowlany powinien zawierać:



projekt zagospodarowania działki lub terenu,



projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu
budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane
niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do
otoczenia,



stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych (tzw.
uzgodnienia) o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o
warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych,
gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,



inne materiały – w zależności od potrzeb.

3.3. Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana przez organ administracyjno-budowlany, jeżeli nie ma
zastrzeżeń do wniosku.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 13 -

Do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy nadzór i
kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego we wszystkich etapach procesu
inwestycyjnego.

4. Projekt wykonawczy, czyli uszczegółowienie projektu budowlanego w zakresie niezbędnym do
realizacji inwestycji.

5. Realizacja budowy

Kierownik budowy jest obowiązany realizować budowę zgodnie z projektem i pozwoleniem na
budowę, prowadzić dokumentację budowy, przygotować dokumentację powykonawczą oraz zgłosić
zrealizowany obiekt do odbioru.

6. Dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza

Dokumentacja budowy to pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym,
Dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, ewentualne dodatkowe rysunki i
opisy, operaty geodezyjne i książka obmiarów. Dokumentacja powykonawcza, to dokumentacja
budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w trakcie budowy.

7. Pozwolenie na użytkowanie

Zawiadomienie organu administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu budowy (ze
stosownymi załącznikami, minimum 14 dni przed zamierzonym terminem rozpoczęcia użytkowania)
kończy proces inwestycyjny. W określonych przypadkach Prawo budowlane wymaga uzyskania
formalnego pozwolenia na użytkowanie. Istotnym warunkiem otrzymania pozwolenia na użytkowanie
jest protokolarne stwierdzenie zgodności wykonanego obiektu z warunkami zabudowy i
zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę (w tym – z projektem).

8. Utrzymanie obiektu budowlanego

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego
przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie
technicznym i estetycznym. Dla wskazanych obiektów obowiązany jest prowadzić Książkę obiektu
budowlanego.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 14 -

Najważniejszą osobą w czasie procesu inwestycyjnego jest, a także w fazie budowlano – montażowej
jest inwestor. Może to być osoba fizyczna lub prawna, w której imieniu realizowana jest inwestycja.
Inwestor może budować nieruchomość na własne potrzeby lub też na potrzeby innych użytkowników
(np. developer). Do jego obowiązków należy zorganizowanie całego procesu budowlanego czyli:

−

opracowanie projektu budowlanego oraz w miarę potrzeb innych projektów,

−

zapewnienie objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

−

opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie,

−

uzyskiwanie szeregu decyzji administracyjnych, które warunkują możliwość rozpoczęcia i
prowadzenia robót oraz późniejsze użytkowanie obiektu.

W praktyce, zwłaszcza przy inwestycjach o dużym stopniu złożoności, wykonywaniem obowiązków
inwestora może się zająć, na podstawie podpisanej umowy inny podmiot na przykład inspektor
nadzoru inwestorskiego lub generalny realizator inwestycji.

Do podstawowych zadań inspektora nadzoru inwestorskiego należy:

−

reprezentowanie inwestora na budowie poprzez kontrolowanie zgodności realizacji inwestycji
z projektem i zapisami w pozwoleniu na budowę,

−

przestrzeganiem prawa i zasad wiedzy technicznej,

−

kontrolowanie jakości wykonywanych robót,

−

sprawdzanie i odbiór robót budowlanych, które w trakcie realizacji procesu budowlanego
ulegają zakryciu lub są pracami znikającymi,

−

uczestnictwo w odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych, przewodów
kominowych i wentylacyjnych,

−

przygotowywanie i udział w odbiorze gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich
do użytkowania.

Na żądanie inwestora, inspektor może kontrolować rozliczenie budowy. Te zadania może wykonywać
poprzez wydawanie stosownych poleceń kierownikowi budowy lub kierownikowi robót, co musi być
potwierdzone wpisem do dziennika budowy. Funkcja inspektora nadzoru inwestorskiego nie może
być łączona z funkcją kierownika budowy lub kierownika robót.
Ważnym uczestnikiem procesu budowlanego jest projektant. Jego zadaniem jest opracowanie
projektu budowlanego realizowanej inwestycji.

Zadania, prawa i obowiązki projektanta realizowane są w fazie zarządzania fazą projektowania.
Odpowiedzialność za projekt - kompetencje urzędników.
W art. 35. ust. 1 Prawa Budowlanego jasno określono kompetencje organu w powyższej sytuacji:
Art. 35. 1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu
projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
1. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku
miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października
2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie
ś

rodowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-
budowlanymi,
3. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i
sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20
ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7,
4. wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także
sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą
się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym
mowa w art. 12 ust. 7.
Autorozszerzanie kompetencji:

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 15 -

art. 35: „przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu
projektu budowlanego”.
Art. 81. 1. Do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej i
nadzoru budowlanego należy:
1. nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności:
a) zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego
oraz wymaganiami ochrony środowiska,
b) warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych,
przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych,
c) zgodności rozwiązań architektoniczno-
-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej,
d) właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
e) stosowania wyrobów budowlanych;
2. wydawanie decyzji administracyjnych w sprawach określonych ustawą;
3. (uchylony).
Bardzo często zapis tego artykułu jest nadinterpretowany i urzędnicy (tzw. właściwego organu)
dziarsko zabierają się do merytorycznego sprawdzania naszych projektów. Czy aby na pewno tak
powinno być? I tu mogłyby pojawić się kolejne pytania, np. o czas jaki byłby potrzebny na
„urzędnicze” sprawdzanie projektu oraz o merytoryczną jakość takiej kontroli.
Kompetencje a odpowiedzialność
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że osoba sprawdzająca i zatwierdzająca projekt budowlany (w
ś

wietle art. 35 ust. 1 PB) oraz przygotowująca projekt decyzji o pozwoleniu na budowę nie musi

legitymować się żadnymi uprawnieniami budowlanymi ani innymi. Nie mamy tu bowiem do czynienia
z żadną samodzielną funkcją techniczną w budownictwie, przy pełnieniu której takie uprawnienia są
wymagane.
W fazie budowlano - montażowej rola projektanta ogranicza się do sprawowania nadzoru
autorskiego czyli:

−

stwierdzanie zgodności realizowanych robót z projektem,

−

wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań,

−

uzgodnienie możliwości wprowadzania rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych
w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego,

Ponadto projektant uzgadnia roboty dodatkowe, zwłaszcza gdy mają wpływ na zmiany w projekcie.
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego obowiązki i prawa projektanta w trakcie realizacji budowy
dotyczą:

−

wstępu na teren budowy,

−

dokonywania wpisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji,

−

żą

dania wstrzymania budowy poprzez wpis do dziennika budowy, gdy stwierdzi możliwość

powstania zagrożenia a także, gdy wykonywane prace są niezgodne z projektem.

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego realizacja inwestycji wymaga ustanowienia kierownika
budowy ( art.22).
Do jego obowiązków należy:

−

protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze
znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi
punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska
przyrodniczego i kulturowego,

−

prowadzeniu dokumentacji budowy (w tym dziennika budowy),

−

zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie i kierowanie budową
obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami w
tym techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy,

−

koordynowanie działań zapewniających realizację przepisów bezpieczeństwa i ochrony
zdrowia,

−

podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom
nieupoważnionym,

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 16 -

−

wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia
oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu,

−

zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót
budowlanych z powodu wykonania ich niezgodnie z projektem,

−

realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy,

−

zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu
bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonymi w
umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed
zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru,

−

przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego

−

zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz
uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad,

−

przekazanie inwestorowi oświadczenia o zakończeniu budowy i uporządkowaniu terenu.

Kierownik budowy ma prawo:

−

występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one
uzasadnione koniecznością bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia
procesu budowy,

−

ustosunkowanie się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.

Do obowiązków kierownika budowy należy także w oparciu o informacje uzyskane od projektanta
sporządzić (lub zapewnić sporządzenie), przed rozpoczęciem budowy, planu bezpieczeństwa i
ochrony zdrowia, uwzględniając specyfikę obiektu budowlanego i warunki prowadzenia robót
budowlanych (art.21a Prawa budowlanego).
Regulacje dotyczące praw i obowiązków kierownika budowy stosuje się odpowiednio do
kierowników robót.
Wszystkie osoby pełniące samodzielne funkcje w procesie budowlanym decydują o prawidłowym
przebiegu realizacji inwestycji.
Do prawidłowego i odpowiedzialnego kierowania i nadzorowania tego procesu należy zatrudnić
osoby, które legitymują się uprawnieniami budowlanymi.
Uprawnienia budowlane mogą być udzielane do:

−

projektowania,

−

kierowania robotami budowlanymi.

Uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi stanowią także podstawę do pełnienia
samodzielnych funkcji związanych z wytwarzaniem konstrukcji elementów budowlanych,
sprawowania nadzoru inwestorskiego a także kontroli technicznej utrzymywania obiektów
budowlanych.
Zgodnie z art. 13 Prawa budowlanego uprawnienia budowlane określają specjalność i ewentualną
specjalizację techniczno-budowlaną oraz zakres prac projektowych lub robót budowlanych
objętych danymi uprawnieniami.
Rodzaje uprawnień, specjalności:

−

architektonicznej;

−

konstrukcyjno-budowlanej;

−

drogowej;

−

mostowej;

−

kolejowej;

−

wyburzeniowej;

−

telekomunikacyjnej;

−

instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych,

−

gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych;

−

instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych

Odrębnie regulacje (art.15 Prawa budowlanego) dotyczą uzyskania uprawnień rzeczoznawcy
budowlanego, czyli wysokiej klasy eksperta budowlanego w określonej specjalności.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 17 -

5.

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Art. 28 – reguła

Art. 29 i 31 – wyjątki od reguły

Art. 48 – konsekwencje samowoli

budowlanej

Art. 49, 49a, 49b, 50

Decyzja

lub

Zgłoszenie

Art.32

Art.30

Art. 28.

1. Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na
budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31.

2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele,
użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania
obiektu.

Art. 29.

1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę

zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m

2

, przy rozpiętości

konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

b) płyt do składowania obornika,

c) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m

3

,

d) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m

3

i wysokości nie większej niż 4,50

m,

e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m

2

;

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych
oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m

2

, przy czym łączna liczba tych

obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

3) indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m

3

na dobę;

4) altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o
powierzchni zabudowy do 25 m

2

w miastach i do 35 m

2

poza granicami miast oraz wysokości do

5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich;

5) wiat przystankowych i peronowych;

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 18 -

6) budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 20 m2, służących jako zaplecze do
bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu
Państwa i będących we władaniu zarządu kolei;

7) wolno stojących kabin telefonicznych, szaf i słupków telekomunikacyjnych;

8) parkometrów z własnym zasilaniem;

9) boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji;

10) miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie;

11) zatok parkingowych na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych;

12) tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do
rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w
art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w
zgłoszeniu;

13) gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m

2

, przy rozpiętości

konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych
na gruntach leśnych Skarbu Państwa;

14) obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza
rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków
krajobrazowych oraz ich otulin;

15) przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m

2

;

16) pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna
akwenu, do 2,50 m, służących do:

a) cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,

b) uprawiania wędkarstwa,

c) rekreacji;

17) opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów
rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych,
niestanowiących konstrukcji oporowych;

18) pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

19) instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m

2

,

przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

20) przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i
telekomunikacyjnych;

21) urządzeń pomiarowych, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby
hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:

a) posterunków: wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód podziemnych,

b) punktów: obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych,

c) piezometrów obserwacyjnych i obudowanych źródeł;

22) obiektów małej architektury;

23) ogrodzeń;

24) obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych,
położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót
budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 19 -

25) tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe,
niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten
cel;

26) znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i
rezerwatów przyrody;

27) instalacji telekomunikacyjnych w obrębie budynków będących w użytkowaniu.

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających

na:

1) remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem

obiektów wpisanych do rejestru zabytków;

4) dociepleniu budynków o wysokości do 12 m;

5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych;

6) instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na

obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie

zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i

podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu

przepisów o ruchu drogowym;

9) wykonywaniu urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, z wyjątkiem:

a) ziemnych stawów hodowlanych,

b) urządzeń melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych,
rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych

oraz ich otulin;

10) wykonywaniu ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej

50 m

3

/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych;

11) przebudowie sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych,

gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;

12) przebudowie dróg, torów i urządzeń kolejowych;

13) wykonywaniu podczyszczeniowych robót czerpalnych polegających na usunięciu

spłyceń dna, powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów

portowych oraz torów wodnych, w stosunku do głębokości technicznych

(eksploatacyjnych) i nachyleń skarp podwodnych akwenu;

14) instalowaniu krat na obiektach budowlanych;

15) instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych;

16) montażu wolno stojących kolektorów słonecznych.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 20 -

6.

POZWOLENIE NA UśYTKOWANIE

POZWOLENIE NA UśYTKOWANIE

Art. 54, 55

Art. 56, 57

Art. 59a, 59b

Decyzja

lub

Zawiadomienie

Art. 54. Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane

pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu
właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia
zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

Art. 55. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać

ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do

kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy;

2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich

robót budowlanych.

Art. 56. 1. Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na

użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością
wynikającą z przepisów szczególnych, organy:
1)

(40)

(uchylony),

2) Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
3) Państwowej Inspekcji Pracy,
4) Państwowej Straży Pożarnej
- o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy
zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem
budowlanym.

2. Niezajęcie stanowiska przez organy, wymienione w ust. 1, w terminie 14 dni od dnia

otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.

Art. 57. 1. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o

udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:
1) oryginał dziennika budowy;
2) oświadczenie kierownika budowy:

a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami

pozwolenia na budowę oraz przepisami,

b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania

- drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja

wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

4) protokoły badań i sprawdzeń;
5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7)

(41)

kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7.

2. W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków

pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia, o którym mowa

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 21 -

w ust. 1, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu
budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim
przypadku oświadczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, powinno być potwierdzone przez
projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

3. Inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku, o którym mowa w ust. 1, oświadczenia o

braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów wymienionych w art. 56.

4. Inwestor jest obowiązany uzupełnić dokumenty wymienione w ust. 1-3, jeżeli, w wyniku ich

sprawdzenia przez właściwy organ, okaże się, że są one niekompletne lub posiadają braki i
nieścisłości.

5. (uchylony).
6. Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie właściwego organu do

przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.

7. W przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego

części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego
użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o
których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

8. Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu

budowlanego albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, właściwy organ zwraca bezzwłocznie
inwestorowi dokumenty, o których mowa w ust. 1 pkt 1, 4 i 5.

Art. 59a. 1. Właściwy organ przeprowadza, na wezwanie inwestora, obowiązkową kontrolę

budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w
pozwoleniu na budowę.

2. Kontrola, o której mowa w ust. 1, obejmuje sprawdzenie:

1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości,

długości, szerokości i liczby kondygnacji,

b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych

elementów

wyposażenia

budowlano-instalacyjnego,

zapewniających

użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,

f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby

niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do
obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;

3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa

pożarowego;

4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów

budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów
budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w
pozwoleniu;

5) uporządkowania terenu budowy.

Art. 59d. 1. Właściwy organ, po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, sporządza protokół w

trzech egzemplarzach. Jeden egzemplarz protokołu doręcza się inwestorowi bezzwłocznie po
przeprowadzeniu kontroli, drugi egzemplarz przekazuje się organowi wyższego stopnia, a trzeci
pozostaje we właściwym organie.

Art. 59e.

(43)

Obowiązkową kontrolę budowy lub obiektu budowlanego może przeprowadzać, z

upoważnienia właściwego organu nadzoru budowlanego, wyłącznie osoba zatrudniona w tym organie
i posiadająca uprawnienia budowlane.

Art. 60. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub

zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają
również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje
obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 22 -

7.

ROZBIÓRKA OBIEKTU

Art. 67

Art. 31

Art. 31. 1. Pozwolenia nie wymaga rozbiórka:
1) budynków i budowli - niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską - o

wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa
wysokości;

2) obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę,

jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki.

2. Rozbiórka obiektów budowlanych, o których mowa w ust. 1 pkt 1, wymaga uprzedniego zgłoszenia

właściwemu organowi, w którym należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania tych robót. Przepis
art. 30 ust. 5 stosuje się odpowiednio.

3. Właściwy organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektów, o których

mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli rozbiórka tych obiektów:
1) może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska lub
2) wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót

związanych z rozbiórką.

4. Właściwy organ może żądać, ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia, przedstawienia danych

o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót rozbiórkowych.

5. Roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na

rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia
bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Rozpoczęcie takich robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego
uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu budowlanego.

Art. 67. 1. Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy
lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego
obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich
zakończenia.

2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

3. W stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną
konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję, o której mowa
w ust. 1, właściwy organ wydaje po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

4. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w terminie 30 dni. Niezajęcie
stanowiska w tym terminie uznaje się za uzgodnienie.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 23 -

8.

ZMIANA SPOSOBU UśYTKOWANIA OBIEKTU

Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w

szczególności:
1) (uchylony);
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony
ś

rodowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia

właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i

innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z
oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego

konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w
razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu

użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 - ekspertyzę techniczną,

wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej
specjalności;

6) w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

3. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze

postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku
ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

4. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu

użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w
terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie
później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

4a.

(54)

(uchylony).

Art. 71a. 1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez

wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust.

2.

2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku,

o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i - w przypadku stwierdzenia jego wykonania - w drodze postanowienia ustala
wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f

ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego

użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71
ust. 3-5, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części.

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 24 -

9.

OBOWIĄZKI ZARZĄDCY W ŚWIETLE PRAWA BUDOWLANEGO

9.1.

Przeglądy techniczne obiektów budowlanych

Art. 61

Art. 62

Art. 70 – dotyczy usunięcia uszkodzeń

Art. 61.

(44)

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1)

utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2)

zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia

czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury,
takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne,
osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub
powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim
uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub
ś

rodowiska.

Art. 62. 1.

(45)

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub

zarządcę kontroli:

1)

okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a)

elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące

działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b)

instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c)

instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2)

okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności

do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą
powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności
połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień
instalacji i aparatów;

3)

okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja

oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000 m

2

oraz innych

obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1.000 m

2

; osoba dokonująca kontroli jest

obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;

4)

bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których

mowa w art. 61 pkt 2;

5)

okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem

efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

a)

co najmniej raz na 2 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej

nominalnej wydajności ponad 100 kW,

b)

co najmniej raz na 4 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej

nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;

6)

okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych

urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy
chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Art. 70.

(53)

1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki

w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub
bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone

dr inż. Jan Konowalczuk

PODSTAWY BUDOWNICTWA 2009/2010 AE w Katowicach

- 25 -

uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi,
bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie
prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu
budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do
właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę
obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o
których mowa w ust. 1.

9.2.

Przechowywanie dokumentacji – Art. 63

9.3.

Prowadzenie książki obiektu budowlanego – Art. 64

9.4.

Udostępnienie dokumentów – Art. 65

9.5.

Występowanie w imieniu właściciela o wydanie decyzji:

o pozwoleniu na budowę (zgłoszenie)

o pozwoleniu na użytkowanie (zawiadomienie)

o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania

o pozwoleniu na rozbiórkę

9.6.

Obowiązki zarządcy w przypadku katastrofy budowlanej (Art. 75)

9.7.

Obowiązek usunięcia uszkodzeń stwierdzonych podczas kontroli (Art. 70)