„Źródła informacji o nieruchomościach”

1.

ŹRÓDŁA, SYSTEMATYKA I PODZIAŁ INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCI

Informacje, które charakteryzują nieruchomość mają bardzo dużą wagę. Brak dokładnych
i wiarygodnych informacji może prowadzić do formułowania błędnych wniosków, a co za
tym idzie do podejmowania błędnych decyzji. Od jakości zebranych danych zależy
skuteczność podejmowanych działań także w zakresie pośrednictwa i zarządzania
nieruchomościami.
Dane o nieruchomości charakteryzują się różnym stopniem szczegółowości,
odmiennym stylem prezentacji i różnorodnością zawartej w nich treści.
Przyjmując za kryterium stopień szczegółowości informacje można podzielić je na:

a)

ogólne,

b)

szczegółowe,

Tabela 1

Przykład danych ogólnych i szczegółowych

LOKALIZACJA

•

lokalizacja ogólna i szczegółowa,

•

adres nieruchomości

•

identyfikatory ewidencji gruntów i
budynków,

•

współrzędne geodezyjne i kartograficzne,

•

nr statystyczny GUS,

•

oznaczenie księgi wieczystej,

•

odległość od obiektów użyteczności
publicznej i handlowo – usługowej,

•

centrum miejscowości,

•

dostęp i dojazd charakterystyka otoczenia
nieruchomości

CHRAKTERYSTYKA

GRUNTU

•

przebieg granic,

•

kształt, rodzaj nieruchomości,

•

ukształtowanie pionowe (hipsometria),

•

użytki gruntowe i kontury klasyfikacyjne,

•

przeznaczenie w planie miejscowym,

•

stopień zainwestowania i użytkowania,

•

możliwość zabudowy lub rodzaj zabudowy,

•

uzbrojenie techniczne terenu

GEOMETRIA

GRUNTU I

ZABUDOWY

•

wymiary działki,

•

powierzchnia nieruchomości,

•

użytków gruntowych i konturów
klasyfikacyjnych,

•

kształt zabudowy i jej wymiary,

•

powierzchnia zabudowana,

•

całkowita, użytkowa zabudowy, kubatura,

•

wysokość kondygnacji,

•

intensywność zabudowy

CHARAKTERYSTYKA

ZABUDOWY

(BUDYNKU)

•

grupa rodzajowa i typ zabudowy,

•

styl architektoniczny,

•

technologia wykonania,

•

materiały konstrukcyjne,

•

jakość konstrukcji,

•

instalacje w budynku,

•

standard i funkcjonalność wykończenia,

•

liczba pomieszczeń,

•

wiek użytkowania,

•

daty remontów lub przebudowy,

•

zużycie budynku

Ze względu na charakter zebranych informacji podzielić możemy je na:
a)

informacje wstępne (np. rodzaj nieruchomości: budynek, działka niezabudowana,
lokal użytkowy, mieszkalny);

b)

informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości (np. dane dotyczące właścicieli,
władających, wieczystych użytkowników, udziałowców, najemców itd. czyli dane
zawarte w operacie ewidencji gruntów i księgach wieczystych);

c)

informacje lokalizacyjne (np. gdzie jest położona nieruchomość: województwo,
powiat, gmina, nr jednostki ewidencyjnej, nr obrębu, dane z mapy zasadniczej);

d)

informacje techniczne (np. powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa budynku i
lokalu, stan techniczny, rodzaj materiału z jakiego zbudowano obiekt itd.);

e)

informacje porównawcze (np. dotyczące opłat czynszowych, opłat za najem lokali,
opłat wieczystego użytkowania, cen transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych
kupna - sprzedaży służących do określania wartości nieruchomości oraz do tworzenia
baz monitoringu rynku nieruchomości).

Stosując natomiast kryterium formy prezentacji danych można wyodrębnić:
a) informacje graficzne,

•

przebieg linii granicznych i kształt nieruchomości;

•

granice użytkowe gruntowych i konturów klasyfikacyjnych;

•

lokalizacja nieruchomości;

•

infrastruktura techniczna;

•

rzeźba terenu;

b)

informacje opisowe,

•

opis działek i ich powierzchnia;

•

stan prawny nieruchomości;

•

przeznaczenie i ograniczenia w użytkowaniu;

•

wymiary geometryczne obiektów budowlanych, daty ich budowy;

•

infrastruktura techniczna obiektu budowlanego.

Aby zebrać kompletną informację o nieruchomości nie wystarczy skorzystać z
jednego zbioru danych. Dane te są rozproszone w różnych źródłach informacyjnych.
Ź

ródła informacyjne można podzielić na dwie podstawowe grupy:

a) obligatoryjne źródła informacji, które są zbiorami mającymi uregulowania prawne

normujące ich funkcjonowanie, a więc:

•

księgi wieczyste

•

państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny:

-

ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości),

-

geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu – GESUT,

-

mapa zasadnicza,

-

mapy topograficzne

-

mapy tematyczne,

-

zdjęcia lotnicze i ortofotomapy,

•

miejscowy plan zagospodarowania terenu

•

systemy informacji o terenie – systemy informacji przestrzennej (GIS)

b) fakultatywne źródła informacji, które są zbiorami informacji powstałymi w wyniku

przetworzenia danych gromadzonych w źródłach obligatoryjnych, zaliczamy do nich:

•

branżowe bazy danych

•

dokumentację techniczną i projektową

•

wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe

•

bazy danych o nieruchomościach

•

opracowania statystyczne

Rys. 1 Schemat podziału informacji o nieruchomościach

Należy więc podkreślić, iż system informacji o nieruchomościach w Polsce istnieje,
ale brak mu w pełni zintegrowanej i zinformatyzowanej struktury i formy.
Obecnie funkcjonuje on w postaci kilkunastu rejestrów publicznych (podstawowych i
towarzyszących), które zawierają dane o różnym stopniu szczegółowości, dotyczące
nieruchomości oraz osób lub jednostek organizacyjnych posiadających do nich
prawa.

2.

EWIDENCJA WIECZYSTOKSIĘGOWA – KSIĘCI WIECZYSTE

NIERUCHOMO

ŚĆ

informacje

adresowe

i identyfikatory

informacje o

podmiocie

informacje o

przedmiocie

informacje z rynku

nieruchomo

ś

ci

Pojęcie Księgi wieczystej definiuje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (tekst jednolity: Dz. U. Nr 124 z 2001 r. poz. 1361 z późn. zmianami).
Podstawowym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest jednoznaczne ustalenie stanu
prawnego nieruchomości. Stan prawny nieruchomości ustalony w księdze wieczystej określa
prawa rzeczowe z związane z daną nieruchomością (własność, współwłasność, użytkowanie
wieczyste) oraz ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, własnościowe
spółdzielcze prawo do lokalu spółdzielczego, hipoteka). Mogą być również ujawnione prawa
osobiste, roszczenia i prawa obligatoryjne, gdy zezwala na to przepis szczegółowy. Prawa
ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przed prawami nieujawnionymi.
Księgi wieczyste charakteryzują następujące zasady:

•

jawność: wpisy w księgach wieczystych są jawne, każda osoba mająca interes
prawny może przeglądać księgi lub zażądać wypisu z KW;

•

domniemanie wiarygodności: prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane
zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym a prawo wykreślone nie istnieje;

•

rękojmia wiary publicznej: w razie niezgodności między stanem prawnym
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z
osobą ujawnioną wg księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe [18].

Księgi wieczyste zakładane są dla każdej nieruchomości oraz dla ograniczonych praw
rzeczowych. Księga wieczysta dla nieruchomości jest zakładana na wniosek właściciela i
prowadzona aż do jej zamknięcia, czyli do momentu, w którym nieruchomość przestała
istnieć, czyli w wypadku, gdy została przyłączona do innej nieruchomości).
Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną
księgę wieczystą (chyba, że przepisy szczegółowe stanowią inaczej). Dotyczy to także
nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały
wyodrębnione. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność
lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w
umowie, a w razie nie ujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynika z ustawy.
Wpisów w księdze wieczystej dokonuje się na podstawie następujących dokumentów:

•

uwierzytelnione wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków;

•

umowy cywilnoprawne sporządzane w formie aktów notarialnych;

•

prawomocne orzeczenia sądów;

•

decyzje organów administracji rządowej i samorządowej;

•

umowy i ugody spisane w postępowaniu sądowym i administracyjnym;

•

inne dokumenty mające moc dowodową do ustalania prawa własności i władania

Struktura księgi wieczystej pozwala na usystematyzowane dokonywanie w niej

wpisów.
Zawiera ona cztery działy, z których:

dział pierwszy – przedmiotowy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw
związanych z jej własnością. Dział I księgi wieczystej składa się z działu I-O
"Oznaczenie nieruchomości" i działu I-Sp "Spis praw związanych z własnością”.

Dział ten zawiera następujące informacje:

numer bieżący nieruchomości;

dane określające położenie nieruchomości (województwo, miejscowość, gminę
lub miasto, nazwę dzielnicy, ulicę i numer porządkowy);

numery akt księgi wieczystej, pod którymi w tych aktach znajduje się wyrys z
mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów lub wyciąg z wykazu zmian
gruntowych;

dane określające charakter gospodarczy nieruchomości (grunt orny, sad, las,
działka zabudowana lub nie zabudowana, lokal mieszkalny, działka gruntu w
użytkowaniu wieczystym);

powierzchnię gruntu wyrażoną w miarach metrycznych (dla lokalu stanowiącego
odrębną własność oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu dane
o powierzchni użytkowej lokalu);

stan w czasie urządzenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia
(oznaczenie poprzedniej księgi wieczystej przy urządzeniu księgi lub przy
przyłączeniu innej nieruchomości do nieruchomości w istniejącej księdze, jak
również oznaczenie nowej księgi, do której nastąpiło odłączenie części
nieruchomości;

określenie praw rzeczowych związanych z własnością wpisanej nieruchomości;

stosunkowy udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości;

sprostowanie niezgodności wpisów z danymi z ewidencji gruntów i budynków

dział drugi - podmiotowy obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania
wieczystego. Zawarty jest tu opis podmiotów, którym przysługują prawa rzeczowe.
Dział ten zawiera następujące informacje:

określenie właściciela, współwłaściciela, użytkownika wieczystego oraz
wysokość udziałów i rodzaj wspólności;

bieżące numery nieruchomości;

podstawę nabycia – podstawę wpisu do księgi wieczystej (np.: akt notarialny,
stwierdzenie

nabycia

spadku,

stwierdzenie

zasiedzenia

własności

nieruchomości)

dział trzeci – ciężary i ograniczenia przeznaczony jest na wpisy dotyczące
ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w
rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych
praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki,

Dział ten zawiera następujące informacje:

wszelkie obciążające nieruchomość prawa rzeczowe (tj.: użytkowanie,
służebność, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domku jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej), z wyjątkiem hipoteki;

określenie praw osobistych i zobowiązaniowych (tj.: najem, dzierżawa, prawo
pierwokupu);

o roszczeniach – przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego,
wynikających z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości
przez

współwłaścicieli,

wyłączających

uprawnienia

do

zniesienia

współwłasności.

dział czwarty – hipoteki przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek (art. 25 ust. l
ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Zapisane są tu wpisy i wykreślenia dotyczące ustanowienia wierzytelności

zabezpieczonych hipoteką i roszczeń z nią związanych. Hipoteka jako ograniczone
prawo rzeczowe jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości.
Dział ten zawiera następujące informacje:

kwotę hipoteki (cyframi arabskimi i słownie);

rodzaj i termin zapłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką;

kwoty hipoteki kaucyjnej ustanowionej jednocześnie z hipoteką zwykłą na
zabezpieczenie kosztów i należności ubocznych wpisuje się osobno pod kwotą
hipoteki zwykłej;

dane o pierwszeństwie, jeżeli zostało ono unormowane w szczególny sposób,
oraz roszczenia dotyczące hipotek;

dane o wpisaniu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego do
rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych.

Podobną strukturę ma księga wieczysta prowadzona dla własnościowych praw do lokalu
mieszkalnego, użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości gruntowych, budynkowych, lokalowych
oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego i
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Cześć nieruchomości gruntowej może być odłączona z księgi wieczystej, jeżeli zostaną
przedstawione dokumenty stanowiące podstawę do oznaczenia nieruchomości co do części
odłączonej i pozostałej. O takim odłączeniu do innej księgi lub do nowo urządzonej księgi
zawiadamia się ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości).
Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z katastru
nieruchomości, tj. wyrys z mapy ewidencji gruntów i wypis z rejestru gruntów, obejmujący
dane o jej położeniu, sposobie korzystania, powierzchni, o znajdujących się na tych
gruntach budynkach i urządzeniach. Natomiast podstawą oznaczenia własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni
lokalu wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, ze wskazaniem nieruchomości, z
którą prawo jest związane, a także wypis z ewidencji gruntów i budynków (katastru
nieruchomości). Gdy prawo to ulegnie przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu
lub we własność domu jednorodzinnego, wówczas prowadzona księga wieczysta staje się
księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca to ograniczone prawo staje się
hipoteką na nieruchomości. Do ujawnienia tych zmian jest obowiązany właściciel
nieruchomości. Osoba uprawniona do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej nie ma jednak obowiązku zakładania księgi wieczystej (czynność ta została
pozostawiona jej woli). Istnieje natomiast obowiązek sporządzenia umów dotyczących
zbycia tego ograniczonego prawa rzeczowego w formie aktu notarialnego. Skuteczność ich
zbycia uzależniona jest zawsze od przyjęcia osoby nabywcy w poczet członków spółdzielni.
Ponadto sąd ma obowiązek zawiadamiać o założeniu księgi wieczystej dla tego prawa oraz
o ustanowieniu hipoteki na tym prawie spółdzielnie, w której zasobach znajduje się lokal.
W kwestiach oznaczania nieruchomości istnieje ścisła współpraca pomiędzy sądem
prowadzącym księgę wieczystą a organem ewidencji gruntów i budynków (obecnie jest to
starosta, który będąc organem samorządowym wykonuje zadania zlecone z zakresu
administracji rządowej). Sądy są obowiązane do zawiadamiania starosty o zmianach, jakie
następują w zakresie danych z działu I i II księgi wieczystej, a organy ewidencji są z kolei

zobowiązane do przekazywania aktualnych danych dotyczących oznaczenia
nieruchomości.
Oprócz ksiąg wieczystych, prowadzone są akta ksiąg wieczystych, do których składane są
dokumenty stanowiące podstawę wpisów w księdze wieczystej, zakazane jest ich
wydawanie. Zarówno akta, jak i księgi przechowuje się w budynku sądu w archiwum.
Księgi wieczyste mogą być wydawane poza budynek sądu, w nielicznych przypadkach, w
przeciwieństwie do akt. Jednym z takich przypadków jest migracja księgi – czyli
przeniesienie jej treści z księgi papierowej do prowadzonej w systemie informatycznym.
Zniszczenia akt czy księgi wieczystej jest niedopuszczalne. Jeżeli nieruchomość
przeniesiona została do innej księgi wieczystej, wówczas dotychczasową księgę wieczystą
się zamyka i wraz z aktami przechowuje się w oddzielnej części pomieszczenia archiwum.
Jeżeli nieruchomość położona jest na obszarach właściwości dwóch lub więcej sądów
rejonowych, sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej wyznacza prezes sądu
okręgowego, a jeżeli położona jest na obszarach właściwości dwóch lub więcej sądów
okręgowych - prezes sądu apelacyjnego.
Jeżeli wskutek takich decyzji właściwość do prowadzenia księgi przejdzie na inny sąd albo
zostanie do tego wyznaczony inny sąd, to ten, który przejął prowadzenie księgi wieczystej,
zawiadamia o tym wpisanego w księdze właściciela oraz osoby, którym służą prawa lub
roszczenia wpisane w księdze wieczystej, a także organ prowadzący ewidencje budynków i
gruntów. Procedury tej nie stosuje się, jeżeli zmiana obejmuje cały obszar właściwości sądu
lub oznaczoną część tego obszaru.
Powoduje to, że księgi wieczyste, których właściwość wynika z położenia nieruchomości,
prowadzone są niejednokrotnie przez sądy, których siedziby znajdują się w
miejscowościach położonych na terenach innych powiatów. Oznacza to, że sądy prowadzą
księgi wieczyste dla terenów gmin z różnych powiatów i odwrotnie gminy z tego samego
powiatu mogą podlegać jurysdykcji różnych sądów rejonowych.
Sprawy o założenie i o wpis do księgi wieczystej rozpoznawane są w postępowaniu
nieprocesowym z uwzględnieniem szczególnych przepisów, wynikających z prawa o
księgach wieczystych i hipotece.
Orzeczenia w postępowaniu wieczystoksięgowym zapadają w formie postanowień lub
wpisów, którymi są również wykreślenia. Charakter wpisu poszczególnych praw w
kontekście skutków prawnorzeczowych jest różny. Ze względu na te właśnie skutki
orzeczenia wpisu dzielą się na:

•

deklaratywne (potwierdzające jedynie istniejący stan prawny).

•

konstytutywne:

•

tymczasowe,

Wpis o charakterze deklaratywnym jest zmianą stanu prawnego. W tych wypadkach
nabycie prawa następuje na podstawie czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego,
niezależnie od wpisu. Wpisy nie są uzasadniane. Wpis nie podpisany w księdze wieczystej
nie istnieje. Wpis jest skuteczny z chwilą dokonania i nie ma to związku z jego
prawomocnością.
Problematyka związana z informatycznym systemem ksiąg wieczystych została
uregulowana w rozporządzeniach Ministra Sprawiedliwości wydanych na podstawie art. 36
ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr
124, poz. 1361 z późniejszymi zmianami):

1.

Rozporządzeniu z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg
Wieczystych (Dz.. U. z 2003 r. nr 162, poz. 1571);

2.

Rozporządzeniu z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia
ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. z 2003 r. nr 162, poz. 1575) .

Natomiast problematykę przenoszenia ksiąg wieczystych do systemu informatycznego
uregulowano w ustawie z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do
struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. 2003 r.;
nr 42, poz. 363).
Zawarte w ustawie określenia oznaczają:
1) "dotychczasowa księga wieczysta" - księgę wieczystą prowadzoną według dotychczas
ustalonych wzorów, mającą podlegać migracji (księga papierowa);
2) "migracja księgi wieczystej" - ogół czynności służących przeniesieniu treści
dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie
informatycznym;
3) "ośrodek migracyjny ksiąg wieczystych" - oddział sądu okręgowego, działający na rzecz
sądu rejonowego, który prowadzi dotychczasowe księgi wieczyste.(miejsce migracji księgi
wieczystej).
Dotychczasową księgę wieczystą wydaje się ośrodkowi migracyjnemu ksiąg wieczystych
na okres do 10 dni. W pierwszej kolejności do ośrodka migracyjnego ksiąg wieczystych
przekazuje się dotychczasową księgę wieczystą, do której złożony wniosek o wpis nie
został rozpoznany.
W toku migracji ksiąg wieczystych ośrodek migracyjny ksiąg wieczystych sprawdza
zgodność oznaczenia nieruchomości w dotychczasowej księdze wieczystej z danymi
zawartymi w bazie danych katastru nieruchomości, chyba że sprawdzenie jest niemożliwe.
Wynik sprawdzenia zamieszcza się w księdze wieczystej.

Z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych
dotychczasowa księga wieczysta staje się częścią akt księgi wieczystej. Dotychczasową
księgę wieczystą ośrodek migracyjny ksiąg wieczystych niezwłocznie zwraca do sądu
rejonowego, który dołącza ją do akt księgi wieczystej.
Sąd rejonowy przejmuje zapisaną w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych treść księgi
wieczystej i uzupełnia ją niezwłocznie o wzmianki o wnioskach, o sprawach wszczętych z
urzędu, o środkach zaskarżenia oraz o skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, które
wpłynęły w okresie prowadzenia migracji. Po dokonaniu tych czynności przeniesiona treść
dotychczasowej księgi wieczystej staje się treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie
informatycznym i po jej ujawnieniu w systemie podlega udostępnieniu.
Przeniesienie treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej
prowadzonej w systemie informatycznym nie jest orzeczeniem i nie podlega zaskarżeniu.

W Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych oprócz przeglądania ksiąg wieczystych
możemy uzyskać:

•

odpis zwykły księgi wieczystej - dokument urzędowy, wydany przez Centralną
Informację, przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz
wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach,
kasacjach i wszczęciu postępowań z urzędu;

•

odpis zupełny księgi wieczystej - dokument urzędowy, wydany przez Centralną
Informację, przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i wpisy
wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy
sądowych, apelacjach, kasacjach i wszczęciu postępowań z urzędu, ujawnione
począwszy od chwili przeniesienia treści księgi wieczystej do struktury księgi
wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym;

•

zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej - dokument urzędowy wydany przez
Centralną Informację, zawierający informację, że księga wieczysta o wskazanym
przez wnioskodawcę numerze jest zamknięta.

Wniosek o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej, odpisu zupełnego księgi wieczystej
lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej składa się bezpośrednio albo
korespondencyjnie w centrali Centralnej Informacji lub ekspozyturze Centralnej Informacji.
Wniosek składa się na urzędowym formularzu, który udostępnia się nieodpłatnie w centrali
Centralnej Informacji i ekspozyturach Centralnej Informacji lub na stronie internetowej
Ministerstwa Sprawiedliwości -

www.mi.gov.pl

. Do wniosku złożonego w centrali

Centralnej Informacji dołącza się oryginalny dowód wniesienia opłaty na wskazany
rachunek bankowy Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wniosku złożonego w ekspozyturze
Centralnej Informacji dołącza się oryginalny dowód wniesienia opłaty na wskazany
rachunek bankowy sądu, przy którego wydziale ksiąg wieczystych prowadzona jest
ekspozytura, lub do kasy tego sądu. Dowód wniesienia opłaty, po potwierdzeniu na nim
faktu wydania dokumentu, zwraca się wnioskodawcy.
Dokumenty wydawane przez Centralną Informację są opatrzone pieczęcią urzędową i
podpisem upoważnionego pracownika, zawierają oznaczenie sygnatury, a także oznaczenie
i liczbę stron oraz miejsce i chwilę sporządzenia dokumentu.

3.

EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNÓW (KATASTER NIERUCHOMOŚCI)

Sposób przekształcenia numeru dotychczasowej KW na numer elektronicznej KW

Czteroznakowy

kod WKW

/

Numer dotychczasowej KW

uzupełniony zerami do 8

cyfr

/

Cyfra

kontrolna

WA4M / 00121212 / 9

W Polsce ewidencja gruntów i budynków została założona w latach 1955 – 1971. Obecnie
wykładnią prawną do jej prowadzenia jest ustawa „Prawo geodezyjne i kartograficzne” z
dnia 17 maja 1989 roku oraz Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i
Budownictwa z dnia 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
W myśl tych aktów ewidencja gruntów i budynków jest jednolitym dla całego kraju
systematycznie aktualizowanym zbiorem informacji o gruntach, budynkach, ich
właścicielach oraz osobach prawnych lub fizycznych władających tymi gruntami lub
budynkami.
Ewidencja gruntów i budynków charakteryzuje się czterema podstawowymi cechami:

•

jawność operatu ewidencyjnego: każda osoba zainteresowana może w obecności
pracownika wyznaczonego do prowadzenia tego systemu wejrzeć w operat;

•

jednolitość i powszechność: system gromadzenia i przetwarzania danych jest jednolity i
obejmuje całe terytorium kraju;

•

publicznoprawny charakter ewidencji: jest to jedyne prawnie obowiązujące źródło
danych o gruntach, budynkach oraz o ich właścicielach;

•

wiarygodność i prawdziwość danych: dane zgromadzone w operacie są zgodne z
rzeczywistym stanem prawnym.

Jako system gromadzący informacje ewidencja gruntów i budynków zawiera dane:

•

przedmiotowe (charakteryzujące działkę gruntową)

•

podmiotowe (opisujące właściciela, użytkownika, posiadacza samoistnego),

które są czerpane z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, ksiąg
wieczystych i innych dokumentów. Informacje zgromadzone w operatach ewidencyjnych
wykorzystuje się na potrzeby:

•

zagospodarowania przestrzennego,

•

wymiaru podatków i świadczeń,

•

oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych,

•

statystyki publicznej,

•

gospodarki nieruchomościami,

•

ewidencji gospodarstw rolnych

Ewidencja gruntów i budynków obejmuje całe terytorium Rzeczpospolitej Polskiej i jest
dostosowana do podziału administracyjnego kraju. System jest zbudowany jest
hierarchicznie.
Ewidencję zakłada się i prowadzi w systemie informatycznym, którego podstawę stanowi
komputerowa baza danych ewidencyjnych. Dane ewidencyjne przechowuje się w formie
komputerowych zbiorów danych opisowych oraz mapy numerycznej.
Komputerowe bazy danych ewidencyjnych stanowią integralna część państwowego zasobu
geodezyjnego i kartograficznego. Ewidencja obejmuje całe terytorium Rzeczypospolitej
Polskiej, z wyjątkiem morza terytorialnego.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa 2001 w
sprawie ewidencji gruntów i budynków powierzchniowymi obiektami podziału kraju są:
A) JEDNOSTKA EWIDENCYJNA: obszar gruntów położonych w granicach
administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o
statucie miasta-również w granicach administracyjnych miasta.
W miastach, w których utworzone zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy,
jednostką ewidencyjną może być obszar dzielnicy lub kilku sąsiadujących ze sobą dzielnic.

Jednostkę ewidencyjną określa nazwa własna oraz identyfikator krajowego rejestru
urzędowego podziału terytorialnego kraju, prowadzonego na podstawie przepisów o
statystyce publicznej.

B)

OBRĘB EWIDENCYJNY: obszar wydzielony na terenie wiejskim lub miejskim,

który posiada numer porządkowy lub nazwę oraz numer porządkowy identyfikujący go w
obszarze jednostki ewidencyjnej:

- w obszarze wiejskim obręb zawarty jest w granicach wsi, miejscowości lub sołectw;

- w obszarze miejskim obręb ograniczają zwykle ulice, linie kolejowe, wody i

obejmuje tereny o jednorodnej zabudowie i zagospodarowaniu.

Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby ewidencyjne.

•

przy projektowaniu przebiegu granic obrębów uwzględnia się podział na rejony
statystyczne i obwody spisowe.

•

granice obrębów wiejskich powinny być zgodne z granicami wsi i sołectw.

•

granice obrębów na obszarach miast powinny być zgodne z granicami dzielnic i w
miarę możliwości pokrywać się z granicami osiedli i zespołów urbanistycznych oraz
naturalnymi granicami wyznaczonymi w szczególności przez cieki, ulice, linie
kolejowe i inne obiekty fizjograficzne.

Obręb w jednostce ewidencyjnej jest określony przez jego nazwę i numer lub
wyłącznie przez numer.
Podziału na obręby i określenia ich granic dokonuje starosta i wykazuje na mapie
przeglądowej sporządzonej, w zależności od wielkości obszaru, w skali 1:10 000 lub
1:25000. Dla obrębu prowadzi się operat ewidencji gruntów i budynków.

C)

DZIAŁKA EWIDENCYJNA: najmniejsza jednostka podziałowa, stanowi ją ciągły

obszar gruntu, położony w jednym obrębie i jednorodny pod względem prawnym.
Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz
władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako
odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

1.

wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w
wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem
przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;

2.

są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny
nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów,
aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych
decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami
budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami;

3.

obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy,
a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne
oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych bądź ze
względu na ich różne nazwy urzędowe.

Działki położone w granicach jednego obrębu, wchodzące w skład jednej nieruchomości,
tworzą jednostkę rejestrową gruntów.
Odrębną jednostkę rejestrową gruntów tworzą również położone w granicach jednego
obrębu:
1)

działki stanowiące część nieruchomości, jeżeli:

a)

związane jest z nimi inne niż własność prawo rzeczowe,

b)

zostały przekazane w zarząd lub trwały zarząd,

c)

wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, w rozumieniu przepisów o podatku
rolnym;

2)

działki o nieuregulowanym stanie prawnym, stanowiące przedmiot odrębnego
władania;

3)

działki stanowiące część nieruchomości, będące przedmiotem umowy dzierżawy.

Działki ewidencyjne, które stanowią jedną nieruchomość oraz budynki (obiekt trwale
związany z gruntem, wydzielony w przestrzeni za pomocą fundamentów, przegród
budowlanych i dachu) stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności tworzą jednostkę
rejestrową. Lokale (wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb, które wraz z
przynależnymi pomieszczeniami służą do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych) które są
odrębną nieruchomością, znajdujące się w budynkach położonych granicach jednego obrębu
i należące do jednego właściciela tworzą jednostkę rejestrową lokali.
Grupy rejestrowe skupiają gruntu należące do jednostek rejestrowych z określonym typem
podmiotu oraz statusem prawnym.
Wynikiem założenia ewidencji jest stworzenie operatu ewidencyjnego, który dzieli się na:

•

operat geodezyjno-prawny, który jest zbiorem dokumentów uzasadniających wpisy
do komputerowych baz danych ewidencyjnych;

•

operat opisowo-kartograficzny, który zawiera wydruki komputerowe raportów
danych ewidencyjnych aktualnych na moment zakładania ewidencji oraz kopii
fragmentu mapy przeglądowej w skali 1:10000 lub 1:25000.

Na podstawie danych zgromadzonych w komputerowej bazie danych ewidencyjnych dla
danego obrębu tworzy się następujące podstawowe dokumenty obrazujące dane
ewidencyjne:

a.

rejestr gruntów, który zawiera dane dotyczące wszystkich działek ewidencyjnych
położonych w granicach obrębu, pogrupowanych według jednostek rejestrowych;

b.

rejestr budynków zawiera dane dotyczące budynków stanowiących odrębny od
gruntu przedmiot własności;

c.

rejestr lokali zawiera dane dotyczące lokali, które sa odrębnymi nieruchomościami;

d.

kartotekę budynków, która zawiera dane opisujące budynki;

e.

mapę ewidencyjną, która redagowana jest w kroju obrębowym, w skali 1:500,
1:1000; 1:2000 lub 1:5000 zależnie od stopnia zurbanizowania terenu i struktury
władania gruntów; jej treść stanowią:
-

granice terytorialnego podziału kraju, jednostek ewidencyjnych, obrębów i
działek;

-

oznaczenia punktów granicznych;

-

kontury i oznaczenia użytków gruntowych (użytek gruntowy: ciągły obszar
gryntu jednorodny pod względem sposobu użytkowania);

-

kontury i oznaczenia klas gleboznawczych;

-

kontury budynków;

-

numery działek ewidencyjnych;

-

granice i oznaczenia rejonów statystycznych;

-

dane informacyjno opisowe (nazwy zasadniczego podziału kraju, oznaczenia
jednostki ewidencyjnej i obrębu, nazwy ulic, placów, cieków, zbiorników
wodnych i innych obiektów fizjograficznych, numery dróg publicznych, numery
porządkowe i ewidencyjne budynków).

Raporty pomocnicze, które ułatwiają analizę danych ewidencyjnych stanowią:

1.

zestawienie gruntów – wykonywane jest dla danej jednostki ewidencyjnej, zawiera
podział gruntów na użytki gruntowe i klasy gleboznawcze;

2.

wykaz gruntów – tworzony jest dla danej jednostki ewidencyjnej, i zawiera
zestawienie gruntów według ich przynależności do poszczególnych grup i podgrup
rejestrowych wraz z podziałem na użytki gruntowe;

3.

wykaz budynków – spis danych o liczbie i wartości budynków wybudowanych w
granicach jednostki ewidencyjnej zestawionych według przynależności do grup i
podgrup rejestrowych;

4.

wykaz lokali – spis danych o liczbie i wartości lokali stanowiących odrębne
nieruchomości, znajdujących się w danej jednostce ewidencyjnej, zestawionych
według przynależności do grup i podgrup rejestrowych;

5.

skorowidz działek – jest to spis działek zawierający ich numery ( w kolejności
wzrastającej) oraz numery jednostek rejestrowych, do których przyporządkowane są
działki, tworzony jest dla danego obrębu;

6.

wykazy właścicieli i władających.

Dane ewidencji gruntów i budynków są jawne. Można je uzyskać w formie wypisów z
rejestru gruntów, budynków, lokali, kartoteki budynków, kartoteki lokali, wyrysów z mapy
ewidencyjnej, kopii mapy ewidencyjnej, kopii standardowych i niestandardowych zestawień
i wykazów, zaświadczeń potwierdzających lub negujących istnienie określonych wpisów do
ewidencji, przekazu wizualnego i ustnego.
Użytki gruntowe dla celów ewidencji gruntów zostały podzielone na grupy i rodzaje,
którym nadano określone symbole stosowane do ich oznaczeń na mapach ewidencyjnych
oraz w wypisach i wyrysach.

Podział na grupy i rodzaje

Grupy

Rodzaje oraz oznaczenie na mapie

użytki rolne

grunty orne, oznaczone symbolem – R,
sady,

oznaczone

symbolem

złożonym

z

litery

„S”

oraz

symbolu

odpowiedniego

użytku

gruntowego,

stanowiącego

część

składową

oznaczenia

klasy

gleboznawczej

gruntu,

na

którym

założony

został

sad, np. S –R, S –Ł, S – PS,
łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł,
pastwiska trwałe, oznaczone symbolem — PS,
grunty

rolne

zabudowane,

oznaczone

symbolem

złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku
gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy
gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki,
np. B – R, B – Ł, B – PS,

grunty leśne oraz

zadrzewione i

zakrzewione

lasy, oznaczone symbolem – Ls,
grunty

zadrzewione

i

zakrzewione,

oznaczone

symbolem

–

Lz,

lub,

w

przypadku

zadrzewień

ś

ródpolnych,

zaistniałych

na

gruntach

objętych

klasyfikacją gleboznawczą – symbolem złożonym z liter „Lz”
oraz

symbolu

odpowiedniego

użytku

gruntowego,

stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej
gruntu, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps

grunty

zabudowane i

zurbanizowane

tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem - B,
tereny przemysłowe, oznaczone symbolem - Ba,
inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem - Bi,
zurbanizowane

tereny

niezabudowane,

oznaczone

symbolem - Bp,
tereny

rekreacyjne-wypoczynkowe,

oznaczone

symbolem - Bz,
użytki kopalne, oznaczone symbolem - K,
tereny komunikacyjne, w tym:
a) drogi, oznaczone symbolem - dr,
b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem - Tk,
c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem - Ti

użytki

ekologiczne

oznaczone symbolem złożonym z litery „E" oraz symbolu
odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób
zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp,
E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R

nieużytki

oznaczone symbolem - N

grunty pod

wodami

grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone
symbolem - Wm,
grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone
symbolem - Wp,
grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone
symbolem - Ws

tereny różne

oznaczone symbolem -Tr

W ewidencji gruntów rozró

ż

niane s

ą

nast

ę

puj

ą

ce formy władania

Wł

Wła

ś

ciciel

Ws

Współwła

ś

ciciel

UW

U

ż

ytkownik wieczysty

Ww

Współu

ż

ytkownik wieczysty

Uk

U

ż

ytkownik

Za

Zarz

ą

dca

Wa

Współzarz

ą

dca

Dz

Dzier

ż

awca

Wz

Współdzier

ż

awca

Wd

Władaj

ą

cy

Wy

Współwładaj

ą

cy

Ud

U

ż

ytkownik do

ż

ywotni

Wt

Współu

ż

ytkownik do

ż

ywotni

Sp

Spadkobierca

Wp

Współspadkobierca

Zg

Zasób gruntów

Fz

PFZ

Uc

Udziałowiec

We

Współudziałowiec

Wg

Wspólnota gruntowa

PN

Pełnomocnik

In

Inne

Rozporządzenie z 29.03.2001r uściśliło także dane dotyczące działki, budynku i lokalu.

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej są między innymi:

•

numer działki,

•

pole powierzchni działki ewidencyjnej,

•

informacje określające pola powierzchni konturów użytków gruntowych i klas
gleboznawczych w granicach działki ewidencyjnej,

•

wartość działki ewidencyjnej oraz data określenia tej wartości,

•

oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona
- oznaczenie dokumentów określających własność,

•

numer rejestru zabytków .

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku stanowiącego część składową gruntu są
między innymi:

•

numer ewidencyjny budynku,

•

numer porządkowy budynku, którym został oznaczony budynek w trybie przepisów
o numeracji nieruchomości,

•

numeryczny opis konturu wyznaczonego przez prostokątny rzut na płaszczyznę
poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemia,

•

numery działek ewidencyjnych, na których usytuowany jest budynek,

•

oznaczenie funkcji podstawowej budynku:

1) budynki mieszkalne,
2) budynki przemysłowe,
3) budynki transportu i łączności,
4) budynki handlowo-usługowe,
5) zbiorniki, silosy i budynki magazynowe,
6) budynki biurowe,
7) budynki szpitali i zakładów opieki medycznej,
8) budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
9) budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa,

10) inne budynki niemieszkalne.

Przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami
Klasyfikacji Środków Trwałych, wprowadzonej na podstawie przepisów o statystyce
publicznej.

•

wartość budynku oraz data określenia tej wartości,

•

rok zakończenia budowy,

•

pole powierzchni zabudowy w m

2

,

•

liczba kondygnacji nadziemnych oraz liczba kondygnacji podziemnych,

•

informacja o materiale, z którego zbudowane są zewnętrzne ściany budynku (mur,
drewno, inne materiały),

•

liczba i numery lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe,

•

liczba i numery lokali innych niż wymienione wyżej ,

•

łączne, wyrażone w m

2

, pole powierzchni użytkowej:

-

wszystkich lokali w budynku,

-

pomieszczeń przynależnych do lokali,

•

numer rejestru zabytków prowadzonego na podstawie przepisów o ochronie dóbr
kultury.

Dane ewidencyjne określające rok zakończenia budowy poszczególnych budynków
przyjmuje się z ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów
budowlanych, prowadzonej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i
nadzoru budowlanego na podstawie przepisów prawa budowlanego lub, jeżeli ewidencja ta
nie zawiera odpowiednich danych, przyjmuje się przybliżoną datę zakończenia budowy
ustaloną na podstawie innych miarodajnych informacji.
Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot
własności, są również:

•

oznaczenie księgi wieczystej lub innych dokumentów określających własność
budynku,

•

oznaczenie dokumentów określających inne prawa do budynku niż własność,

•

numer jednostki rejestrowej budynków, do której przyporządkowany został
budynek stanowiący część składową identyfikatora tej jednostki.

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są:

•

numer lokalu stanowiący część składową identyfikatora lokalu,

•

numer ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal,

•

oznaczenie funkcji użytkowej lokalu:

o

lokale mieszkalne,

o

lokale niemieszkalne.

•

liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń
przynależnych do lokalu,

•

wyrażone w m

2

pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pole powierzchni

pomieszczeń przynależnych do lokalu.

•

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość są
również:

•

oznaczenie księgi wieczystej,

•

oznaczenie dokumentów określających inne niż własność prawa do lokalu,

•

wartość lokalu i data ustalenia tej wartości.

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi podmiotów ewidencyjnych oraz osób, jednostek
organizacyjnych i organów są między innymi:

•

dla osób fizycznych:

o

nazwisko i imiona oraz imiona rodziców,

o

adres miejsca pobytu stałego,

o

informacja , czy osoba fizyczna jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o
nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

•

dla Skarbu Państwa - nazwa "Skarb Państwa",

•

dla jednostek samorządu terytorialnego i ich związków:

o

nazwa jednostki lub związku,

o

siedziba ich organów,

•

dla organów administracji publicznej oraz jednostek organizacyjnych:

o

nazwa organu lub jednostki organizacyjnej,

o

siedziba organu lub jednostki organizacyjnej,

•

dla osób prawnych nie wymienionych wyżej:

o

nazwa osoby prawnej - pełna i skrócona,

o

siedziba,

o

informacja , czy osoba prawna jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o
nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Ewidencja budynków była uwzględniona w dekrecie z 1955 r. o ewidencji gruntów i
budynków, jak również w rozdziale czwartym art. 20 - 26 Prawa geodezyjnego i
kartograficznego z 1989 r. Jednak do tej pory nie ma pełnego zbioru danych o
budynkach.

Ewidencja budynków jest jednak integralnie związana z ewidencją gruntów.
Położenie budynku określone jest przez:



nazwę i numer jednostki ewidencyjnej i obrębu,



numer arkusza mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej,



numer działki, na której znajduje się budynek,



nazwę ulicy i numer porządkowy budynku.

Jednak w ewidencji gruntów i budynków brakuje takich danych jak:
a) Informacje ogólne (powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, kubatura budynku,

rok zakończenia budowy i remontów).

b)

Dane techniczne



informacje dotyczące zastosowanych materiałów budowlanych,



konstrukcji nośnej,



konstrukcji i pokrycia dachu,



informacje o stropach i schodach,



informacje

o

wyposażeniu

budynku

w

instalacje

sieciowe:

elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe,
telekomunikacyjne i inne.

c) Przeznaczenie i funkcje użytkowe budynków.

Stworzenie pełnej bazy ewidencji gruntów i budynków wymaga dużych nakładów
finansowych i zebrania informacji, w szczególności dotyczących budynków i lokali, dla
których w większości przypadków brak jest danych.

4. RELACJE POMIĘDZY KSIĘGAMI WIECZYSTYMI A OPERATEM EWIDENCJI

GRUNTÓW I BUDYNKÓW.

W poprzednich rozdziałach opisano zarówno księgi wieczyste jak i ewidencję gruntów i
budynków. Można zauważyć, że obie te bazy danych są ze sobą ściśle powiązane.
Księgi wieczyste w I Dziale Przedmiotowym zawierają dane pochodzące głównie z operatu
ewidencji gruntów i budynków. Wypis i wyrys z operatu ewidencji gruntów jest jednym z
podstawowych dokumentów umożliwiających wpis do księgi wieczystej.
Przekazywanie danych odbywa się również w drugą stronę, czyli z ksiąg wieczystych do
operatu ewidencji gruntów i budynków. Informacje zapisane w II dziale księgi wieczystej,
czyli wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego trafiają do operatu ewidencji
gruntów. Numer księgi wieczystej jest w operacie ewidencji gruntów i budynków
odnośnikiem do stwierdzenia prawa własności dla danej nieruchomości.
Mimo, że relacje pomiędzy KW a EGiB są dosyć jasne, to w praktyce często w obu tych
bazach danych widnieją niespójne informacje. Spowodowane to jest faktem zniesienia mocą
dekretu z 1955 obowiązku utrzymania zgodności ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych.
Obecnie, kiedy prawo własności jest mocno respektowane, brak prawidłowych relacji
przepływu informacji pomiędzy tymi bazami danych nadal powoduje brak jednolitych
wpisów w dokumentach. Dla gospodarki nieruchomościami jest to dość poważny problem.
Brak powszechności ksiąg wieczystych oraz dezorganizacja wpisów w I dziale KW bardzo
utrudnia sprawne zarządzanie nieruchomościami, powoduje utrudnienia w procesach
inwestycyjnych. W Polsce systemem, który ma poprawić taki stan rzeczy, jest tworzony
kataster. W myśl założeń jest on tworzony na bazie obecnej ewidencji gruntów i budynków.

5. MAPA ZASADNICZA JAKO ŹRÓDŁO INFORMACJI O TERENIE I

NIERUCHOMOŚCI

Mapa zasadnicza jest to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, które zawiera aktualne
informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementy
ewidencji gruntów i budynków oraz sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i
podziemnych. Wykonywana jest w formie numerycznej lub klasycznej. Jako materiał
kartograficzny służy do zaspokajania różnorodnych potrzeb gospodarki narodowej, a
szczególnie gospodarki nieruchomościami, ewidencji gruntów i budynków i powszechnej
taksacji. Stanowi źródłowe opracowanie kartograficzne do sporządzania map pochodnych i
innych wielkoskalowych map tematycznych oraz aktualizacji map topograficznych w
skalach 1:10000 i 1:5000. Mapa ta służy do celów ewidencyjnych, administracyjnych,
prawnych i projektowych oraz jest podstawą graficzną systemu informacji o terenie.
Zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym mapę zasadniczą prowadzi się w
ramach krajowego Sytemu Informacji o Terenie. Docelową postacią mapy zasadniczej w
SIT jest jej postać numeryczna: wektorowa, związana z bazą informacji o obiektach.
Skale mapy zasadniczej
Zależnie od zagęszczenia szczegółów sytuacyjnych, stopnia wyposażenia w uzbrojenia
podziemne oraz przewidywanych zamierzeń inwestycyjnych mapa zasadnicza może być
prowadzona w następujących skalach bazowych:

a)

1:500 dla terenów mocno zurbanizowanych lub przewidzianych do intensywnego
zainwestowania

b)

1:1000 dla terenów małych miast, aglomeracji miejskich i przemysłowych oraz
terenów osiedlowych wsi będących siedzibami gmin

c)

1:2000 dla pozostały zwartych terenów osiedlowych, terenów rolnych o drobnej,
nieregularnej szachownicy stanu władania oraz większych zwartych obszarów
rolnych i leśnych na terenach miast;

d)

1:5000 dla terenów o rozproszonej zabudowie wiejskiej oraz gruntów rolnych i
leśnych w gminach.

Skalę bazową mapy określa się dla całego obrębu.
Metryka mapy zasadniczej
Metryka mapy jest podstawowym dokumentem obrazującym przebieg prowadzenia mapy.
Dla mapy prowadzonej w formie klasycznej jest zakładana dla każdego arkusza, zaś dla
mapy prowadzonej w formie numerycznej – dla obrębu. Metryka mapy zasadniczej zawiera
następujące dane:

a)

dla mapy prowadzonej techniką klasyczną: tytuł, skalę, numer ewidencyjny, godło
arkusza;

b)

dla mapy prowadzonej techniką numeryczną: nazwę obrębu jego numer i skalę
bazową;

c)

określenie układu współrzędnych;

d)

opis metod opracowania mapy, daty i otrzymane dokładności;

e)

wykonawców mapy odpowiedzialnych za jej opracowanie;

f)

informacje dotyczące arkusza mapy.

Dokładności mapy zasadniczej
Treścią mapy zasadniczej są pomierzone szczegóły terenowe. Podział na grupy
dokładnościowe szczegółów terenowych wynika z ich charakteru oraz różnych dokładności
identyfikacji ich zarysów i różnych wymagań dokładnościowych pomiaru. Wyróżniamy
trzy grupy dokładnościowe:
I grupa:

a)

zastabilizowane znakami punkty osnowy wysokościowej, punkty podstawowej
osnowy grawimetrycznej i punkty wiekowe osnowy magnetycznej

b)

znaki graniczne granicy Państwa, jednostek podziału administracyjnego i działek

c)

punkty załamania granic działek

d)

obiekty i urządzenia techniczno – gospodarcze np.: budowle i budynki

e)

elementy naziemnego uzbrojenia terenu i studnie

f)

obiekty drogowe i kolejowe takie jak: mosty wiadukty, przejazdy, tunele, estakady,
tory kolejowe, budynki stacyjne

g)

szczegóły uliczne takie jak: krawężniki, latarnie, słupy, pomniki, trwałe ogrodzenia

II grupa:

a)

punkty załamań konturów budowli i urządzeń ziemnych, jak: tamy, wały ochronne,
groble, kanały, rowy, nasypy

b)

boiska sportowe, parki, trawniki

c)

drzewa przyuliczne i pomniki przyrody

d)

elementy podziemnego uzbrojenia terenu

e)

budynki i budowle, których położenie określono wyłącznie fotogrametrycznymi
metodami pomiaru.

III grupa:

a)

punkty załamań konturów użytków gruntowych i konturów klasyfikacyjnych

b)

naturalne linie brzegowe wód płynących i stojących

c)

linie podziałowe na oddziały w lasach państwowych

d)

punkty

załamań

dróg

dojazdowych

przebiegających

wewnątrz

terenów

stanowiących własność państwową lub dróg dojazdowych prywatnych inne obiekty
o niewyraźnych konturach

Dla poszczególnych grup dokładnościowych pomiar szczegółów względem poziomej
osnowy powinien być wykonany z dokładnością (bez względu na skalę bazową mapy):

- dla I grupy szczegółów terenowych ± 0,10 m
-

dla II grupy szczegółów terenowych ± 0,30 m

-

dla III grupy szczegółów terenowych ± 0,50 m

Wysokości charakterystycznych punktów terenowych należy określać względem
wysokościowej osnowy geodezyjnej z dokładnością:

- dla elementów naziemnych uzbrojenia terenu ± 0,01 m
- na budowlach i urządzeniach technicznych o konstrukcji trwałej ± 0,05 m
-

na budowlach i urządzeniach technicznych ziemnych oraz na urządzeniach
technicznych podziemnych, zakrytych ± 0,10 m

-

ś

redni błąd określenia wysokości charakterystycznych punktów terenowych nie

powinien przekraczać wielkości m

H

= 1/5 zasadniczego cięcia warstwicowego.

Funkcjonujące do dziś pierworysy mapy zasadniczej charakteryzują się średnim błędem
położenia szczegółu sytuacyjnego I grupy dokładnościowej w stosunku do najbliższego
punktu poziomej osnowy geodezyjnej nie większym niż ±0.3 mm w skali mapy (dla
fotomapy ±0.4 mm). Dla pozostałych szczegółów błąd ten nie powinien przekraczać ±6 mm
w skali mapy.
Treść mapy zasadniczej
Treść mapy zasadniczej dzieli się na obligatoryjną i fakultatywną. Treść obligatoryjną
stanowią dane mające uregulowania prawne normujące ich funkcjonowanie. Dane
fakultatywne pochodzą z przetworzenia danych obligatoryjnych.
Do danych obligatoryjnych mapy zasadniczej zaliczamy
a)

punkty osnów geodezyjnych,

b)

elementy ewidencji gruntów i budynków:
-

granice państwa i jednostek terytorialnego podziału państwa,

-

granice podziału ewidencyjnego,

-

granice nieruchomości gruntowych i działek ewidencyjnych,

-

punkty graniczne,

-

granice użytków gruntowych,

-

kontury klas bonitacyjnych,

-

numery oraz inne oznaczenia identyfikujące wymienione obiekty;

c)

elementy sieci uzbrojenia terenu, szczególnie urządzenia naziemne, nadziemne i
podziemne:
-

urządzenia inżynieryjno-techniczne nadziemne,

-

urządzenia inżynieryjno-techniczne naziemne, w tym punkty położenia armatury
naziemnej przewodów uzbrojenia technicznego,

-

pomierzone linie przebiegu przewodów uzbrojenia terenu.

Treść fakultatywną stanowi zbiór otwarty zależny od potrzeb urzędów, instytucji
gospodarczych i ich zamierzeń inwestycyjnych.
Obiekty stanowiące treść mapy zasadniczej są przedstawiane znakami graficznymi zgodnie
z instrukcją techniczną K-1, która dopuszcza prowadzenie mapy w formie nakładek

tematycznych. Dla mapy w postaci klasycznej są to osobne arkusze folii zaś dla mapy
numerycznej są to zbiory warstw lub obiektów, które oznacza się następująco:

O - osnowy geodezyjne
E - ewidencja gruntów i budynków
U - sieci uzbrojenia terenu
S - sytuacja powierzchniowa (obiekty trwale związane z terenem)
R - realizacyjne uzgodnienia projektowe
W - rzeźba terenu
U - sieci uzbrojenia terenu

W sytuacji, gdzie istnieją założone arkusze mapy w formie klasycznej, do czasu założenia
mapy numerycznej ich dalszą aktualizację należy wykonywać zgodnie z poprzednio
obowiązującymi przepisami i znakami umownymi.
Zakres informacji o terenie i nieruchomości
Mapa zasadnicza jako źródło informacji o terenie i nieruchomości jest chyba najbardziej
wszechstronnym dokumentem. Analizując nieruchomość gruntową można zebrać dużo
informacji o niej posługując się tylko mapą zasadniczą.
Dla przykładu przeanalizowano pod kątem informacji o nieruchomości fragment sekcji
mapy zasadniczej Warszawy w skali 1:500. W Warszawie mapa zasadnicza jest
prowadzona w formie klasycznej. Dokumentem normującym zasady prowadzenia mapy
zasadniczej jest instrukcja „Zasady zakładania i prowadzenia mapy województwa
stołecznego warszawskiego”. Znaki umowne na mapie stosuje się według instrukcji D-II.
Mapa składa się z pierworysy mapy zasadniczej, który stanowi oryginał treści bazowej
(sytuacyjno – wysokościowej) – P oraz z nakładek tematycznych:

S – sytuacja
U – uzbrojenie terenu
R – realizacyjne uzgodnienia projektowe
E – ewidencja
O – osnowa

Możliwość posługiwania się nakładkami mapy zwiększa jej czytelność, szczególnie w
terenie mocno zurbanizowanym.
Nakładka S zawiera obiekty trwale związane z ziemią, oraz w odróżnieniu do mapy
prowadzonej według obowiązującej instrukcji K-1, rzeźbę terenu. Informacje, jakie
możemy otrzymać o danej nieruchomości to:

-

zagospodarowanie nieruchomości oraz jej otoczenia (budynki, powierzchnia
zabudowy nieruchomości, zieleń, ciągi komunikacyjne, ogrodzenia, rodzaje
nawierzchni dróg)

-

adres budynku, ilość kondygnacji, typ budynku, kształt, na mapach prowadzonych
według starszych instrukcji – rodzaj (ognioodporny lub nieogniodporny)

-

ukształtowanie terenu (rzędne wysokościowe, warstwice, formy rzeźby terenu)

-

intensywność sąsiednich rodzaj zagospodarowania terenów sąsiednich

-

położenie napowietrznych linii energetycznych i telefonicznych

-

przebieg granic nieruchomości oraz granic użytków gruntowych

-

powierzchnia działki (poprzez pomiar graficzny lub drogą skanowania i
wektoryzacji)

-

współrzędne punktów (pod warunkiem możliwości określenia siatki kwadratów)

Nakładka U zawiera dane graficzne dotyczące uzbrojenia podziemnego:

-

osie i średnice istniejących oraz projektowanych przewodów uzbrojenia
podziemnego (szerokość do 750 mm)

-

krawędzie i średnice istniejących oraz projektowanych przewodów uzbrojenia
podziemnego (szerokość powyżej 750 mm)

-

projektowane trasy naziemne, słupy i linie uzgodnione w ZUD

-

przejścia podziemne, tunele i inne budowle podziemne

-

obrysy wewnętrzne komór

-

pełną charakterystykę sieci (sytuacyjną i wysokościową) według inwentaryzacji
geodezyjnej

-

numery protokółów ZUD

Można z niej ustalić jak uzbrojona jest nieruchomość. Analizując przebieg urządzeń
podziemnych można określić możliwości przyłączenia nieruchomości do istniejących sieci
uzbrojenia terenu. Istotną informacja znajdującą się również na nakładce U są
projektowanie urządzenia podziemne.
Nakładka R, czyli realizacyjne uzgodnienia projektowe zawiera informacje dotyczące linii
rozgraniczających, projektów dróg, ciągów komunikacyjnych, budynków itp. Analizując tę
nakładkę można stwierdzić czy np. badana nieruchomość nie leży w pasie projektowanej
drogi, czy w sąsiedztwie nie projektuje się uciążliwej infrastruktury itp.
Nakładka E, czyli ewidencja zawiera: granice obrębów ewidencyjnych i ich oznaczenia,
numery działek ewidencyjnych, punkty załamania granic, opis nomenklatur prawnych,
granice hipoteczne, przeznaczenia na liniach sytuacyjnych „Z”, przeznaczenia prawne „S”
obrazujące przebieg granic prawnych, oznaczenia i granice konturów klasyfikacyjnych.
Pełną informację o nieruchomości mnożna uzyskać z mapy zasadniczej dysponując
kompletem nakładek tematycznych. Rozwarstwienie ich ułatwia poprawne odczytanie
mapy. Skala mapy ma duży wpływ na jakość i ilość informacji. Zasady generalizacji mapy
powodują ubytek informacji zawartych na mapie. Zaletą mniejszej skali mapy może być
jedynie większy zasięg arkusza mapy.

Atrybuty funkcji budynku:

Skrót

Znaczenie

p

przemysłowy

t

transportu lub łączności

h

handlowy lub usługowy

s

magazyn lub skład

b

biurowy

z

ochrony zdrowia, opieki socjalnej

m

mieszkalny

k

oświaty, kultury, kultu religijnego

g

gospodarczy

i

inny, w tym techniczne uzbrojenie terenu

x

nieokreślona

6. GESUT (GEODEZYJNA EWIDENCJA SIECI UZBROJENIA TERENU)

GESUT jest to uporządkowany zbiór informacji o przestrzennym położeniu i
podstawowych danych technicznych sieci uzbrojenia terenu oraz o podmiotach

zarządzających tymi sieciami. Główne informacje zawarte w geodezyjnej ewidencji sieci
uzbrojenia terenu dotyczą:

•

rodzaju przewodów (np. kanalizacyjny, wodociągowy, ciepłowniczy, gazowy,
telekomunikacyjny, elektroenergetyczny oraz inne przewody specjalne),

•

położenia przewodu (nazwa własna, identyfikator jednostki ewidencyjnej, obrębu,
numery działek ewidencyjnych, numer ewidencyjny i opis przewodu, współrzędne
poziome

i

pionowe

punktów

charakterystycznych,

ś

rednica

przewodu,

identyfikatorze uzgodnionym z jednostką prowadzącą ewidencję branżową sieci
uzbrojenia terenu)

•

nazwy, siedziby lub adresu właściciela sieci uzbrojenia terenu oraz jednostki
organizacyjnej zarządzającej tą siecią,

•

sposobie uzyskania danych o przewodach.

Głównym celem GESUT jest dostarczanie informacji dla

-

działalności inwestycyjnej, projektowej i realizacyjnej w celu zapobieżenia kolizjom
z istniejącymi i projektowanymi sieciami uzbrojenia terenu;

-

uzupełniania treści mapy zasadniczej;

-

założenia ewidencji branżowych.

Geodezyjna sieć uzbrojenia terenu obejmuje:

•

ewidencję geodezyjną, która zawiera dane geodezyjne o sieciach uzbrojenia terenu

•

ewidencję branżową, która zawiera dane branżowe dotyczące sieci

Zakładana się ją na podstawie istniejących materiałów geodezyjnej inwentaryzacji sieci
uzbrojenia terenu, materiałów branżowych oraz wyników uzupełniającej geodezyjnej
inwentaryzacji przeprowadzonej w terenie.
Ź

ródłami danych do zakładania GESUT są:

-

mapa zasadnicza;

-

archiwalne materiały geodezyjnej inwentaryzacji sieci uzbrojenia terenu istniejące
w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym;

-

ewidencja gruntów i budynków;

-

informacje zespołu uzgadniania dokumentacji projektowej (ZUD);

-

materiały branżowe (ewidencje branżowe, inwentaryzacje powykonawcze,
dokumentacje techniczne elementów sieci, mapy tematyczne, schematy sieci).

Przedmiotem GESUT są sieci uzbrojenia terenu (przewody, odcinki przewodów, osie
odcinków przewodów, obiekty punktowe przewodu) i obiekty dodatkowe (budowle
podziemne). Informacje geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu przedstawiane są na
nakładce U mapy zasadniczej, w skali 1:500 lub 1:1000, uzupełnioną zgodnie z instrukcją
G7 treścią dotyczącą uzbrojenia technicznego terenu. Mapa GESUT opracowywana jest w
formie mapy numerycznej na podstawie istniejącej mapy zasadniczej w formie
wielobarwnej. Treścią mapy GESUT są informacje o przebiegu osi przewodów z
zaznaczeniem sposobu przekraczania przeszkód, położenie obiektów punktowych i
dodatkowych oraz ich identyfikacja.
W geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu gromadzone są informacje
przestrzenne i opisowe.

Oznaczenia uzbrojenia podziemnego terenu na mapie zasadniczej

Oznaczenie w technice

Rodzaj

Litera

Kolor

Typ

Druga

litera

Wodociągowe

w

Niebieski

Ogólne

Lokalne

o

l

Kanalizacyjne

k

Brązowy

Ogólnospławne

Sanitarne

Deszczowe

Przemysłowe

Lokalne

o

s

d
p

l

Gazowe

g

ś

ółty

Wysokoprężne

Ś

rednioprężne

Niskoprężne

w

s

n

Ciepłownicze

c

Fioletowy

Wys. Ciśnienia

Nis. Ciśnienia

Parowa

w

n
p

Elektroenergetyczna

e

Czerwony

Wysokiego nap.

Ś

redniego nap.

Niskiego nap.

Inne

W

S

N

I

Telekomunikacyjne

t

pomarańczowy

Trazytowe Miejscowe

tm

Benzynowe

b

czarny

-

-

Niezidentyfikowane

x

Zielony

Rurowe

Kablowe

r

k

Naftowe

n

czarny

-

-

Poczty pneumatycznej

P

czarny

-

-

Sieci komputerowe

A

Czarny

Doziemne

W kanalizacji

d
k

TV kablowej

v

Czarny

Doziemne

W kanalizacji

d
k

Melioracyjne

m

Czarny

-

-

Inne sieci rurowe

i

Czarny

-

-

Kanały zbiorcze

z

czarny

-

-

inne sieci kablowe

i

czarny

Doziemne

W kanalizacji

D

k

Sieci projektowane

q

Zielony

-

-