Przykład wyceny wartości lokalu

mieszkalnego algorytmem opracowanym

przez Z. Adamczewskiego

Załóżmy, że rzeczoznawca otrzymał zlecenie

na wycenę lokalu mieszkalnego w
dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na 4
piętrze.
Na podstawie znanej mu analizy rynku takimi
nieruchomościami uznał, że na cenę lokali ma na
tym

rynku

wpływ

pięć

cech

rynkowych.

Jednocześnie na podstawie studialnych badań
lokalnego

rynku,

przeprowadzonych

przez

wyspecjalizowane jednostki zbierające opinie z
biur

sprzedaży

nieruchomości,

ustalił

(po

skorygowaniu do 100%

*)

) niżej podane wagi

procentowego wpływu tych cech na cenę rynkową.

*) Wyspecjalizowane jednostki badające rynek analizują
wszystkie cechy mające wpływ na wartość rynkową
nieruchomości. Z tych cech, na cenę konkretnej
nieruchomości ma na ogół wpływ mniejsza liczba cech.
Wybierając je z wykazu należy dokonać korekty ich
procentowego wpływu do sumy 100%.

Dla cechy określonej jako:

- lokalizacja: p

1

= 20%

- sąsiedztwo: p

2

= 30%

- piętro: p

3

= 20%

- formy władania: p

4

= 10%

- otoczenia i ekologia: p

5

= 20%

Jednocześnie w ramach poszczególnej cechy, ze
względu na jej zróżnicowanie wewnętrzne typu
„lepsza”, „gorsza”, wprowadził poniższe oceny
punktowe:
m

1

- lokalizacja na terenie miasta, dla której

wyróżniono trzy strefy:
a

1,1

– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,

a

1,2

– strefę dobrą z oceną 2 pkt,

a

1,3

– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.

m

2

– sąsiedztwo z dwiema strefami:

a

2,1

– dobre z oceną 2 pkt,

a

2,2

– zadawalające z oceną 1 pkt;

m

3

– piętro z oddzielna punktacją dla każdego

piętra:
a

3,1

– piętro 10 z oceną 1 pkt ;

a

3,2

– piętro 9 z ocena 2 pkt ;

a

3,3

– piętro 8 z ocena 3 pkt ;

a

3,4

– piętro 7 z ocena 4 pkt ;

a

3,5

– piętro 6 z ocena 5 pkt ;

a

3,6

– piętro 5 z ocena 6 pkt ;

a

3,7

– piętro 4 z ocena 7 pkt ;

a

3,8

– piętro 3 z ocena 8 pkt ;

a

3,9

– piętro 2 z ocena 9 pkt ;

a

3,10

– piętro 1 z ocena 10 pkt ;

m

4

– dwie formy władania:

a

4,1

– spółdzielcze -lokatorskie z oceną 1

pkt,
a

4,2

– własnościowe prawo do lokalu z

oceną 2 pkt;
m

5

– otoczenie i ekologia:

a

1,1

– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,

a

1,2

– strefę dobrą z oceną 2 pkt,

a

1,3

– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.

Oceny z wywiadu terenowego rzeczoznawcy

Po dokonaniu wyboru trzech nieruchomości jako

porównawczych, i uzyskaniu cen z transakcji ich
sprzedaży,

przeprowadzona

została wizja lokalna

wszystkich nieruchomości (wycenianej +
porównawczych), w wyniku której, obliczono:
- cenę 1 m2 powierzchni poszczególnych lokali
porównawczych,
- ocenę punktową w ramach danej cechy.
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:

cecha

rynkowa

nieruchomość

Oceny punktowe cech

Cena
zł/m

2

lokalizacja

sąsiedztw

o

piętro

Forma

władania

Otoczenie

i ekologia

a

1

a

2

a

3

a

4

a

5

porównawcza

1

zadawalaj

ąca

1 pkt

dobre

2 pkt

3 piętro

8 pkt

spółdzielcz

e

1 pkt

b. dobre

3 pkt

320

0

porównawcza

2

zadawalaj

ąca

1 pkt

zadawalaj

ące

1 pkt

7 piętro

4 pkt

własnościo

we

2 pkt

b. dobre

3 pkt

250

0

porównawcza

3

b. dobra

3 pkt

dobre

2 pkt

6 piętro

5 pkt

spółdzielcz

e

1 pkt

dobre

2 pkt

300

0

wyceniana

b

1

b

2

b

3

b

4

b

5

dobra

2 pkt

dobre

2 pkt

4 piętro

7 pkt

spółdzielcz

e

1 pkt

dobre

2 pkt

?

Lokal

a

1

a

2

a

3

a

4

a

5

C[zł/m

2

]

C

skoryg

[zł/m

2

]

v

(C – C

skoryg

)

1

1

2

8

1

3

3200

3081,2

- 118,8

2

1

1

4

2

3

2500

2367,1

+ 132,9

3

3

2

5

1

2

3000

3252,5

- 252,5

sumy

5

5

17

4

8

∑C = 8700

∑ C =

8700,8

∑ v = -

0,8

Wycenia

ny

b

i,j

2

2

7

1

2

∑ v

2

= 95532,1

C

śr

= 2900

Wagi

P [%]

20

30

20

10

20

Obliczenie jednostkowej wartości

nieruchomości

W

jedn

= k

1,j

∙b

1,j

+ k

2,j

∙b

2,j

+…k

m,j

∙b

m,j

W

jedn

= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +

+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3

k

i

=

348,

0

522,

0

102,

4

217,

5

217,

5

W

jedn. nieruch. wycenianej

= 3109,3

zł/m

2

Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości

……………………………………………….
…………………..
Nazwisko i Imię wykonawcy
data

ZADANIE INDYWIDUALNE

Sporządzić wycenę lokalu mieszkalnego w

dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na n-tym

piętrze uwzględniając poniższe cechy i ich wagi

podane w nawiasie według zasady (nr zadania plus lub

minus x%):

- lokalizacja: p

1

= 20% (1+5%; 2+10%; 3+15%;

4-10%; 21 -5%)

- sąsiedztwo: p

2

= 30% (5+5%; 6+10%; 19

-5%; 20 -10%)

- piętro: p

3

= 20% (7+5%; 8-10%; 9-15%;

10+5%; 22 -5%)

- formy władania: p

4

= 10% (11+10%; 12+5%; 13-

5%; 14-10%)

- otoczenia i ekologia: p

5

= 20% (15+5%; 16-5%;

17+5%; 18-5%)
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:

nieruchomo

ść

lokalizacja

sąsiedztwo

piętro

forma

władania

Otoczenie

i ekologia

Cena

zł/m

2

porównawc

za 1

zadawalają

ca

1 pkt

dobre

2 pkt

3 piętro

8 pkt

spółdzielcz

e

1 pkt

b. dobre

3 pkt

2800

porównawc

za 2

zadawalają

ca

1 pkt

zadawalają

ca

1 pkt

7 piętro

4 pkt

własność

2 pkt

b. dobre

3 pkt

3200

porównawc

za 3

bardzo

dobra

3 pkt

dobre

2 pkt

6 piętro

5 pkt

spółdzielcz

e

1 pkt

dobre

2 pkt

2700

nieruchomo

ść

wyceniana

zadawalają

ca

1 pkt

dobre

2 pkt

4 piętro

7 pkt

spółdzielcz

e

1 pkt

dobre

2 pkt

?

DZIĘKUJĘ

Lokal

a

1

a

2

a

3

a

4

a

5

C[zł/m

2

]

C

skoryg

[zł/m

2

]

v

(C – C

skoryg

)

1

1

2

8

1

3

3200

3081,2

- 118,8

2

1

1

4

2

3

2500

2367,1

+ 132,9

3

3

2

5

1

2

3000

3252,5

- 252,5

sumy

5

5

17

4

8

∑C = 8700

∑ C =

8700,8

∑ v = -

0,8

Wycenia

ny

b

i,j

2

2

7

1

2

∑ v

2

= 95532,1

C

śr

= 2900

Wagi

P [%]

20

30

20

10

20

Obliczenie jednostkowej wartości

nieruchomości

W

jedn

= k

1,j

∙b

1,j

+ k

2,j

∙b

2,j

+…k

m,j

∙b

m,j

W

jedn

= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +

+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3

k

i

=

348,

0

522,

0

102,

4

217,

5

217,

5

W

jedn. nieruch. wycenianej

= 3109,3

zł/m

2

Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości

Ocena dokładnościowa (odchylenie
standardowe jednostkowej wartości
rynkowej m

2

) w odniesieniu do wartości

skorygowanej

skąd przedział dopuszczalnych cen

nieruchomości przyjętych do wyceny

wynosi 2529,0< C

i

<3271,0 co

można przyjąć, że zostało spełnione