Wycena zasiewów i 

plantacji trwałych

Wykonała:

Kamila Rycaj

MSGP III gr.3

 

 

Przedmiot wyceny

• Nieruchomość rolna wraz z częściami 

składowymi

• Same grunty rolne
• Określona część składowa 

nieruchomości rolnej

 

 

Cele wyceny

• Odszkodowania za powstałe szkody
• Przeniesienie prawa własności (w tym przy 

wywłaszczeniu nieruchomości)

• Zabezpieczenie wierzytelności 

kredytobiorcy

• Ubezpieczenia majątkowe
• Rachunkowość rolna
• Postępowania sądowe, upadłościowe i 

egzekucyjne

 

 

Nieruchomość rolna 

Nieruchomościami rolnymi (gruntami 

rolnymi) są nieruchomości, które są 
lub mogą być wykorzystywane do 
prowadzenia działalności wytwórczej 
w rolnictwie w zakresie produkcji 
roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając 
produkcji ogrodniczej, sadowniczej i 
rybnej.

(Kodeks Cywilny, art.46)

 

 

Części składowe

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie 

przewidzianych, do części 
składowych gruntu należą w 
szczególności budynki i inne 
urządzenia trwale z gruntem 
związane, jak również drzewa i inne 
rośliny od chwili zasadzenia lub 
zasiana.

(Kodeks Cywilny, art.48)

 

 

Części składowe gruntu 

rolnego

• Budynki i budowle rolnicze
• Budynki mieszkalne wchodzące w 

skład gospodarstw rolnych

• Zasiewy i uprawy
• Plantacje kultur wieloletnich
• Drzewa i krzewy występujące na 

gruntach rolnych

 

 

Trwałe środki produkcji

Dobra materialne (niematerialne), 

rzeczy i dobra użytkowane, 
funkcjonujące przez okres dłuższy od 
jednego roku gospodarczego.

 

 

 

Do środków trwałych zaliczmy:

• Użytki rolne

• Urządzenia techniczne (stawy rybne, melioracje, 

urządzenia kanalizacyjne, itp.)

• Linie przesyłowe (wodociągi, itp.)

• Budynki 

• Maszyny i narzędzia rolnicze

• Środki transportowe

• Plantacje trwałe (w tym sady)

• Trwałe użytki zielone

• Stado podstawowe zwierząt gospodarskich (w 

tym i zarodowe)

• Zwierzęta pociągowe

• Konie sportowe i inne

 

 

Obrotowe środki produkcji

Wszystkie dobra, które w całości i bez 

reszty zużywają się w jednym cyklu 
produkcyjnym, trwającym nie dłużej 
niż rok.

 

 

Do grupy środków obrotowych 

zaliczamy:

• Nasiona
• Sadzeniaki i sadzonki
• Inwentarz polowy (uprawy roślin 

jednorocznych na pniu)

• Pasze i materiały ściółkowe 
• Stado obrotowe zwierząt 

gospodarskich

• Nawozy organiczne i mineralne

 

 

Części składowe nieruchomości 
rolnych mogą stanowić przedmiot 
odrębnej wyceny:

•Przy określaniu wartości odtworzeniowej 
nieruchomości rolnej, z zastosowaniem 
podejścia kosztowego, kiedy odrębnie określa 
się wartość gruntu i odrębnie wartość jej części 
składowych, stosując zasady ogólne,

•W innych przypadkach wynikających z celu 
wyceny (np. ubezpieczenia majątkowe, 
odszkodowania na powstałe szkody lub 
wywłaszczenia nieruchomości)

 

 

Określenia wartości nieruchomości 

rolnej o dużej różnorodności 
(użytków, budynków, budowli) można 
dokonać poprzez wydzielenie 
funkcjonalnych części celem ich 
odrębnej wyceny.

 

 

Jeżeli z przepisów ustawy lub umowy z 

zamawiającym wycenę wynika, że z 
wyceny wyłączona jest określona 
część składowa nieruchomości 
gruntowej lub gruntu, powinno to być 
w operacie szacunkowym wyraźnie 
zaznaczone i uzasadnione.

 

 

Wycena zasiewów i upraw

 

 

Uprawy i zasiewy

Uprawami i zasiewami są rolnicze 

plantacje jednoroczne oraz jeżeli 
przepis szczególny nie stanowi 
inaczej, plantacje roślin dwuletnich 
lub plantacje roślin wieloletnich.

 

 

W przypadku gdy na nieruchomości 

znajdują się zasiewy lub uprawy, 
wartość tej nieruchomości określona 
jest jako suma wartości rynkowej 
gruntu i wartości zasiewu lub uprawy.

 

 

Wartość upraw i zasiewów

Jaka faza cyklu wegetacyjnego?

•Określenie 
rynkowej 
wartości 
spodziewanych 
pożytków

•Obliczenie 
kosztów 
poniesionych 
nakładów

 

 

Czas istnienia upraw i zasiewów 

można podzielić na dwa okresy

• Okres upraw, trwający od 

rozpoczęcia prac agrotechnicznych 
do wysiewu nasion, gdzie przy 
wycenie należy zawsze określić 
wartość poprzez koszty poniesionych 
w tym okresie nakładów,

• Okres istnienia zasiewów trwający od 

wysiewu nasion do zbioru plonów.

 

 

W przypadku gdy po wysiewie nasion (lub 

posadzeniu) i wschodach roślin określenie 

wielkości pożytków jest niemożliwe lub trudne do 

określenia przyjmuje się zasadę obliczenia 

kosztów poniesionych nakładów. Przy określaniu 

poziomu i wartości nakładów uwzględnić należy 

warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz 

faktyczne poniesione nakłady, z uwzględnieniem 

ich jakości.

W innych przypadkach określenie wartości upraw 

następuje poprzez określenie rynkowej wartości 

spodziewanych pożytków przy uwzględnieniu 

nakładów koniecznych do pozyskania tych 

pożytków. Wielkość i wartość pożytków oraz 

poziom nakładów powinny uwzględniać warunki 

racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz 

faktyczne poniesione nakłady.

 

 

Przy określaniu wartości zasiewów, 

upraw i innych zbiorów 
jednorocznych szacuje się wartość 
przewidywanych plonów według cen 
kształtujących się w obrocie 
rynkowym, zmniejszając ją o wartość 
nakładów koniecznych w związku ze 
zbiorem tych plonów.

 

 

Wycena plantacji trwałych

 

 

Kultury wieloletnie

Kulturami wieloletnimi są rolnicze plantacje 

roślinne:

• Zielne
• Krzewinkowe
• Krzewiaste i drzewiaste

W szczególności:
• Sady
• Plantacje
• Szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych
• Plantacje nasienne roślin wieloletnich

 

 

Czas trwania plantacji kultur 

wieloletnich obejmuje okres od 
rozpoczęcia przygotowania gleby do 
końca okresu plonowania wraz z 
czasem likwidacji plantacji – 
usunięcia roślin i przywrócenia 
nieruchomości do stanu 
umożliwiającego dalsze rolnicze 
wykorzystanie.

 

 

Wartość plantacji kultur 

wieloletnich

Określona:
• Jako część składowa nieruchomości 

gruntowej z tą nieruchomością;

• Jako odrębny obiekt.

 

 

Wartość nieruchomości gruntowej 

z plantacją kultur wieloletnich

może być wyznaczona:
1. jako całość w podejściu porównawczym lub 

dochodowym przy uwzględnieniu w 

szczególności takich cech jak: lokalizacja, 

gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia 

plantacji, warunki glebowo – przyrodnicze, 

wyposażenie w budowle i inne urządzenia, 

wysokości czynszów.

2. jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z 

budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji 

określanej w podejściu mieszanym lub poprzez 

obliczenie kosztów odtworzenia. 

 

 

Wartość plantacji kultur wieloletnich 

jako część składowa nieruchomości 

gruntowych

może być określona przy zastosowaniu:

• podejścia porównawczego - gdzie wartość plantacji 

określana jest jako różnica pomiędzy wartością 

nieruchomości z plantacją określoną w podejściu 

porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, 

• podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa 

się jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości 

obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z 

plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków , a 

wartością rynkową podobnego gruntu. 

 W przypadku gdy przypisy szczególne tego wymagają lub 

zastosowanie wyżej wymienionych podejść jest niemożliwe 

określa się odrębnie wartość plantacji przy zastosowaniu 

określonych procedur w zależności od wieku plantacji. 

 

 

Czas istnienia plantacji kultur 

wieloletnich 

•okres założenia i 
pielęgnacji – trwający 
od rozpoczęcia prac 
agrotechnicznych do 
początku okresu 
plonowania, gdzie 
wartość samej 
plantacji można 
określić wyłącznie 
poprzez obliczenie 
kosztów odtworzenia 

•okres 
plonowania 
gdzie wartość 
samej plantacji 
określić można 
poprzez 
zastosowanie 
podejścia 
mieszanego 

•okres likwidacji 
plantacji gdzie 
wartość samej 
plantacji 
określić można 
poprzez 
zastosowanie 
metody kosztów 
likwidacji 

 

 

Wycena plantacji trwałych- 

metody kosztowe

1.

Przyjęcie zasady obliczenia kosztów odtworzenia dla wyceny 

plantacji odnosi się do określenia poniesionych nakładów i 

może mieć miejsce w przypadku wykonania zabiegów 

agrotechnicznych lub po posadzeniu roślin przed wejściem 

w plonowanie. Przy określaniu poziomu i wartości nakładów 

uwzględniać należy warunki racjonalnie prowadzonej 

gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady, z 

uwzględnieniem ich jakości.

2.

Przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji odrębna 

wartość plantacji określana jest przy założeniu 

doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego dalsze 

rolnicze wykorzystanie, najczęściej na cele produkcji 

roślinnej. Wartość plantacji jest różnicą pomiędzy wartością 

uzyskanego drewna i innych materiałów a kosztami 

przeprowadzenia likwidacji. 

Ilość i wartość drewna i innych materiałów oraz poziom 

nakładów powinny uwzględniać warunki racjonalnie 

prowadzonej gospodarki.

 

 

Wycena plantacji trwałych- 

podejście mieszane

1.

Przy zastosowaniu podejścia mieszanego wartość plantacji 

określa się jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do 

pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytków od dnia 

na który określany jest stan plantacji, do końca okresu 

plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie – 

amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od 

pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest 

stan nieruchomości.

2.

Wartości utraconych pożytków i poziom nakładów określa się 

biorąc w szczególności pod uwagę: 

•

cechy roślin ( gatunek, odmianę,  poziom prowadzenia 

plantacji),

•

warunki glebowo – przyrodnicze,

•

koszty likwidacji plantacji,

•

wielkość i wartość pożytków, z uwzględnieniem warunków 

racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie 

poniesionych nakładów przy racjonalnych kosztach,

•

dochód związany z gruntem i innymi urządzeniami. 

 

 

Określenie wartości nieruchomości dla 

potrzeb ustalania strat i 
odszkodowań związanych z 
uszkodzeniem gruntu dokonuje się 
poprzez obliczenie sumy strat 
związanych z obniżeniem plonowania 
oraz zwiększeniem nakładów 
niezbędnych do prowadzenia 
racjonalnej działalności rolniczej.

 

 

Trudności związane z wyceną 

produkcji rolniczej w toku

• Brak cen rynkowych (produkcja rolnicza 

rzadko stanowi przedmiot obrotu 

rynkowego)

• Niedostateczna dostępność literatury na 

temat wyceny w rolnictwie (problemy 

metodyczne)

• Biologiczny charakter produkcji

• Trudności z określeniem poniesionych 

kosztów

• Trudności z określeniem spodziewanych 

pożytków

 

 

Bibliografia

• Standardy zawodowe rzeczoznawców 

majątkowych. Wyd. VIII

• Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997r. o gospodarce 

nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz.741)

• Bud- Gusaim J. (2005): Taksacja rolnicza. Wyd. 

SGGW, Warszawa

• Bud- Gusaim J. (1995): Zarys metod wyceny 

wybranych nieruchomości rolniczych. Fundacja 

Rozwój SGGW, Warszawa

• Laskowska E. artykuł: Wycena produkcji rolniczej 

w toku w opinii rzeczoznawców

 

 

Dziękuje za uwagę