1
SZACOWANIE
NIERUCHOMOŚCI
Podejście porównawcze do szacowania
nieruchomości
Wagi cech rynkowych
dr inż. Radosław Cellmer
1
SZACOWANIE
NIERUCHOMOŚCI
Podejście porównawcze do szacowania
nieruchomości
Wagi cech rynkowych
dr inż. Radosław Cellmer
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD
2
Lp.
Lokalizacja
Uzbrojenie
Kształt
Cena 1m
2
1
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
2
korzystna
pełne
korzystny
180,00
3
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
4
niekorzystna
brak
niekorzystny
100,00
5
korzystna
brak
korzystny
145,00
6
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
7
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
8
korzystna
pełne
korzystny
180,00
9
przeciętna
brak
niekorzystny
125,00
10
korzystna
niepełne
niekorzystny
140,00
11
niekorzystna
pełne
korzystny
145,00
12
przeciętna
pełne
korzystny
160,00
13
niekorzystna
niepełne
korzystny
125,00
3
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD
C
min
= 100,00
zł/m
2
C
max
= 180,00
zł/m
2
ΔC
= 80,00
zł/m
2
Lp.
Lokalizacja
Uzbrojenie
Kształt
Cena 1m
2
1
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
2
korzystna
pełne
korzystny
180,00
3
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
4 niekorzystna
brak
niekorzystny
100,00
5
korzystna
brak
korzystny
145,00
6
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
7
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
8
korzystna
pełne
korzystny
180,00
9
przeciętna
brak
niekorzystny
125,00
10
korzystna
niepełne
niekorzystny
140,00
11 niekorzystna
pełne
korzystny
145,00
12
przeciętna
pełne
korzystny
160,00
13 niekorzystna
niepełne
korzystny
125,00
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD
4
Lp.
Lokalizacja
Uzbrojenie
Kształt
Cena 1m
2
1
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
2
korzystna
pełne
korzystny
180,00
3
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
4 niekorzystna
brak
niekorzystny
100,00
5
korzystna
brak
korzystny
145,00
6
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
7
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
8
korzystna
pełne
korzystny
180,00
9
przeciętna
brak
niekorzystny
125,00
10
korzystna
niepełne
niekorzystny
140,00
11 niekorzystna
pełne
korzystny
145,00
12
przeciętna
pełne
korzystny
160,00
13 niekorzystna
niepełne
korzystny
125,00
Waga lokalizacji
C
min
= 100,00
zł/m
2
C
max
= 180,00
zł/m
2
ΔC
= 80,00
zł/m
2
%
2
,
56
%
100
00
,
80
00
,
125
00
,
170
1
l
w
%
8
,
43
%
100
00
,
80
00
,
145
00
,
180
2
l
w
%
0
,
50
śr
w
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD
5
Lp.
Lokalizacja
Uzbrojenie
Kształt
Cena 1m
2
1
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
2
korzystna
pełne
korzystny
180,00
3
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
4 niekorzystna
brak
niekorzystny
100,00
5
korzystna
brak
korzystny
145,00
6
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
7
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
8
korzystna
pełne
korzystny
180,00
9
przeciętna
brak
niekorzystny
125,00
10
korzystna
niepełne
niekorzystny
140,00
11 niekorzystna
pełne
korzystny
145,00
12
przeciętna
pełne
korzystny
160,00
13 niekorzystna
niepełne
korzystny
125,00
Waga uzbrojenia
C
min
= 100,00
zł/m
2
C
max
= 180,00
zł/m
2
ΔC
= 80,00
zł/m
2
%
7
,
43
%
100
00
,
80
00
,
145
00
,
180
1
l
w
%
2
,
31
%
100
00
,
80
00
,
125
00
,
150
2
l
w
%
5
,
37
śr
w
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD
6
Lp.
Lokalizacja
Uzbrojenie
Kształt
Cena 1m
2
1
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
2
korzystna
pełne
korzystny
180,00
3
korzystna
niepełne
korzystny
170,00
4 niekorzystna
brak
niekorzystny
100,00
5
korzystna
brak
korzystny
145,00
6
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
7
przeciętna
pełne
niekorzystny
150,00
8
korzystna
pełne
korzystny
180,00
9
przeciętna
brak
niekorzystny
125,00
10
korzystna
niepełne
niekorzystny
140,00
11 niekorzystna
pełne
korzystny
145,00
12
przeciętna
pełne
korzystny
160,00
13 niekorzystna
niepełne
korzystny
125,00
Waga kształtu działki
C
min
= 100,00
zł/m
2
C
max
= 180,00
zł/m
2
ΔC
= 80,00
zł/m
2
%
5
,
37
%
100
00
,
80
00
,
140
00
,
170
1
l
w
%
5
,
12
%
100
00
,
80
00
,
150
00
,
160
2
l
w
%
0
,
25
śr
w
7
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD
Cena minimalna: Cmin = 100,00 zł/m
2
Cena maksymalna: Cmax = 180,00 zł/m
2
C = Cmax - Cmin =
180,00 zł/m
2
– 100,00 zł/m
2
= 80,00 zł/m
2
%
100
C
C
C
M
W
Lp. Rodzaj cechy
Ceny działek różniących się
jedną cechą
1
Lokalizacja
C
3
=
170,00
56,2 %
C
13
=
125,00
C
8
=
180,00
43,8 %
C
11
=
145,00
Średnia
50,0 %
2
Uzbrojenie
C
2
=
180,00
43,7 %
C
5
=
145,00
C
6
=
150,00
31,2 %
C
9
=
125,00
średnia
37,5 %
3
Kształt
C
1
=
170,00
37,5 %
C
10
=
140,00
C
7
=
150,00
12,5 %
C
12
=
160,00
średnia
25,0 %
8
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH -
PRZYKŁAD
Wagi obliczone:
Lokalizacja:
50,0 %
Uzbrojenie:
37,5 %
Kształt:
25,0 %
Suma: 112,5%
Ostateczne wielkości wag cech rynkowych:
Lokalizacja:
40%
Uzbrojenie:
35%
Kształt:
25%
Suma: 100%
OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH
Uwaga na rozpiętość skali oceny cechy!
Przykład:
Załóżmy, że C = 80,00 zł/m
2.
Obliczamy wagę dla lokalizacji wyrażonej na następującej
skali:
•
bardzo dobra
•
dobra
•
przeciętna
•
niekorzystna
•
bardzo niekorzystna
Obliczenie wagi
9
Lp.
Lokalizacja
Uzbrojenie
Kształt
Cena 1m
2
1
bardzo dobra
niepełne
korzystny
178,00
2
dobra
niepełne
korzystny
170,00
3
dobra
pełne
korzystny
175,00
4
bardzo niekorzystna
pełne
korzystny
146,00
%
0
,
10
%
100
00
,
80
00
,
170
00
,
178
%
2
,
36
%
100
00
,
80
00
,
146
00
,
175
%
40
4
%
0
,
10
1
l
w
%
3
,
48
3
/
4
%
2
,
36
1
l
w
%
44
śr
w