Rozporządzanie opróżnionym
miejscem hipotecznym

Wykład 19.12.2013 r.

09.01.2014 r.

Rozporządzanie opróżnionym

miejscem hipotecznym (dalej omh)

• - nowa instytucja – obowiązuje od

20.02.2011 r.

• - art. 10 uzkw – tylko hipoteki po

nowelizacji

• - modyfikuje zasadę posuwania się

hipotek do przodu i zasadę pierwszeństwa

• - wzmacia pozycję właściciela

nieruchomości (argument przy
negocjacjach z wierzycielem)

Wobec hipotek powstałych przed

20.02.2011 r. zasada posuwania się
hipotek do przodu nadal obowiązuje

Wskutek spłaty kredytu przez

kredytobiorcę (właściciela
nieruchomości) hipoteki z niższym
pierwszeństwem „awansują”
zajmując miejsca wyższe – bez
żadnej rekompensaty dla właściciela

art. 101

1

ukw

1. W razie wygaśnięcia hipoteki

właścicielowi nieruchomości
przysługuje w granicach wygasłej
hipoteki uprawnienie do
rozporządzania omh (...)

2. Jeżeli hipoteka wygasła tylko

częściowo, właściciel może
rozporządzać omh w tej części.

art. 101

2

ukw

Przepis art. 101

1

ukw stosuje się

również, gdy opróżniło się miejsce
wskutek przeniesienia jednej z
hipotek na miejsce opróżnione przez
inną hipotekę.

art. 101

1

ukw

Jak właściciel realizuje uprawnienie do

rozporządzania omh?

Może:
1)ustanowić nową hipotekę
2)przenieść którąkolwiek z hipotek

obciążających nieruchomość

3) dokonać wpisu uprawnienia do

rozporządzania omh w przyszłości

art. 101

1

ukw

• OMH powstaje wskutek wygaśnięcia

hipoteki w całości lub w części lub jej
przeniesienia

• Przyczyna wygaśnięcia obojętna. Z

wyjątkiem wygaśnięcia hipoteki w
toku egzekucji – wówczas
uprawnienie do rozporządzania omh
nie powstaje.

art. 101

1

ukw

• Uprawnienie do rozporządzania OMH

przysługuje każdoczesnemu właścicielowi
nieruchomości.

• Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym
• Nie jest roszczeniem-nie ulga przedawnieniu
• Uprawnienie to nie stanowi odrębnej

kategorii prawa, stanowi pochodną
własności nieruchomości obciążonej
hipoteką

art. 101

1

ukw

• Jest bezterminowe
• Przysługuje każdoczesnemu

właścicielowi nieruchomości

• Powstaje ex lege wskutek

wygaśnięcia hipoteki

art. 101

3

ukw

Jeśli hipoteka wygasła wskutek

egzekucji z nieruchomości właściciel
nieruchomości nie może dokonać
rozporządzenia omh.

Przy egzekucji z nieruchomości nie

uwzględnia się omh

• Wygaśnięcie hipoteki w całości lub

w części (zmniejszenie sumy
hipoteki na podstawie umowy lub
orzeczenia sądu o zmnieszeniu sumy
hipoteki).

Hipoteka ustanowiona

(przeniesiona)na częściowo omh
korzysta z równego pierwszeństwa z
hipoteką częściowo wygasłą.

• Przykład:
• Hipoteka na rzecz A 1000 000 zł.

(ustanowiona 05.02.2012 r.)

• Zmnieszenie sumy wskutek realizacji

roszczenia o zmniejszenie sumy hipoteki do
600.000 zł.

• Powstaje omh: 400.000 zł.(10.12.2013 r.)
• Właściciel ustanawia na częściowo omh

hipotekę na rzecz B do sumy 400.000 zł.
(19.12.2013 r.)

• Hipoteka na rzecz A i na rzecz B

korzysta z tego samego pierwszeństwa

Art. 225 § 2 projektu pr.rzecz. z 1937

r.:

„Jeżeli hipoteka wygasła częściowo,

właściciel może rozporządzić omh do
odpowiedniej wysokości. Jednakże
hipoteka pierwotna będzie miała
pierwszeństwo przed hipoteką
ustanowioną lub przeniesioną na
omh”

Brak respektowania pierwszeństwa

wierzyciela z hipoteki pierwotnej
(która częściowo wygasła)
negatywnie oceniane przez
wierzycieli hipotecznych (głównie
banki).

Stwarza ryzyko braku zaspokojenia

się w toku egzekucji z nieruchomości
z uwagi na proporcjonalne a nie
samodzielne objęcie sumy egzekucji.

art. 101

1

ukw

• Właściciel może rozporządzać omh w granicach

wygasłej hipoteki.

• Granice rozporządzania omh

• - suma hipoteki

• - waluta hipoteki

• - pierwszeństwo hipoteki

• Granice rozporządzania omh mają chronić

wierzycieli hipotecznych z niższym

pierwszeństwem. Jeśli wierzyciele z niższym

pierwszeństwem wyrazili zgodę na

rozporzadzania omh z naruszeniem ww. granic

(np. ustanowienie hipoteki w wyższej sumie)

sąd powinien dokonać wpisu.

art. 101

1

ukw

1. Suma hipoteki = suma miejsca

hipotecznego

2. Suma hipoteki < suma miejsca

hipotecznego

3. Suma hipoteki > suma miejsca

hipotecznego

art. 101

1

ukw

Gdy suma hipoteki niższa niż suma miejsca

hipotecznego

OMH jest częściowo wykorzystane
• W pozostałej części można ustanowić lub przenieść

hipotekę z równym pierwszeństwem (art. 101

10

ukw)

• Wykreślenie wygasłej hipoteki bez wpisu

uprawnienia do rozporządzania OMH - wygasa
uprawnienie właściciela do rozporządzenia
pozostałą omh

• Wykreślenie na wniosek wierzyciela - niezbędna

zgoda właściciela (art. 101

4

ust. 2 ukw)

art. 101

1

ukw

Gdy suma hipoteki wyższa niż suma

miejsca hipotecznego

OMH jest w pełni wykorzystane +

nadwyżka

Hipoteka wygasła w sumie 200.000 zł.
Strony chcą dokonać ustanowienia hipoteki

na 250.000 zł.

art. 101

1

ukw

Brak praw o pierwszeństwie - wpis

dopuszczalny.

Istnieją prawa o pierwszeństwie wpis

dopuszczany tylko za zgodą uprawnionych

art. 101

1

ukw

• Zasada: wymóg tożsamości waluty miejsca

i hipoteki

• Brak praw o pierwszeństwie równym bądź

niższym - dopuszczalny wpis hipoteki o
innej walucie i sumie

• Istnieją prawa o pierwszeństwie równym

bądź niższym

Wpis hipoteki o innej walucie

(wyższej sumie) dopuszczalny za zgodą
uprawnionych

art. 101

1

ukw

Zmiana waluty lub sumy omh przez

właściciela:

• Brak podstawy prawnej dla takich

przekształceń

• Dopuszczalne przekroczenie na

zasadach ogólnych granic miejsca
przy ustanoweniu bądź przeniesieniu
hipoteki na omh.

art. 101

1

ukw

Rozporządzanie omh na nieruchomości

należącej do wspólności majątkowej
małżeńskiej

Ustanowienie hipoteki na omh

– zgoda współmałżonka – art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.

Przeniesienie hipoteki na omh

– Nie ma zastosowania art. 37 k.r.o. – brak

wymogu zgody współmałżonka

– Art. 36 k.r.o.: każdy z małżonków może

zarządzać samodzielnie majątkiem wspólnym

art. 101

1

ukw

Rozporządzenie w części:
Dopuszczalne (art. 101

1

ust. 1 zd. 2 u.k.w.h.)

– Skutek: podział hipoteki

Także w odniesieniu do hipoteki

zabezpieczającej wiele wierzytelności

– Dopuszczalność podziału hipoteki wynika z art.

68

1

ust. 3 u.k.w.h.

art. 101

1

ukw

• Rozporządzanie omh w części:
• Hipoteka A 100
• Hipoteka B 200
• Jeśli w miejscu hipoteki A powstanie omh

czy jest możliwe przeniesienie hipoteki B w
części?

• Czy wówczas hipoteka B ulega podziałowi

na dwie hipoteki po 100 czy też mamy
jedną hipotekę z różnym pierwszeństwem?

art. 101

1

ukw

• Rozporządzenie omh:
• - ustanowienie w miejsce wolne nowej

hipoteki lub hipotek

• -przeniesienie w miejsce wolne

istniejącej już hipoteki lub hipotek

• Narzędzie dla wierzyciela: roszczenie o

ustanowienie lub przeniesienie hipoteki

na omh. Zobowiązanie właściciela

nieruchomości + wpis roszczenia.

art. 101

9

ukw

• Roszczenie wierzyciela hipotecznego o

przeniesienie jego hipoteki na omh może

być ujawnione w kw. W takim wypadku

hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z

chwilą gdy miejsce stało się wolne.

• Wpis roszczenia ma charakter

fakultatywny i deklaratoryjny.

• Skutek przeniesienia hipoteki ex lege.

Nie jest konieczna umowa stron o

przeniesienie hipoteki na omh.

art. 101

9

ukw

• Suma hipoteki zajmującej

przyrzeczone miejsce mniejsza niż
suma hipoteki, która ma je zająć w
przyszłości

• Zobowiązanie - wpis roszczenia

dopuszczalny

• Skutek rozporządzający nastąpi w

zakresie możliwym w chwili zwolnienia
się miejsca

art. 101

9

ukw

• Waluta hipoteki zajmującej

przyrzeczone miejsce inna niż waluta
hipoteki, która ma je zająć w
przyszłości

• Zobowiązanie - wpis roszczenia

dopuszczalny

• Uzgodnienie walut bądź zgoda

uprawnionych wymóg dla skutku
rozporządzającego

art. 101

9

ukw

• Dopuszczalne przeniesienie części

hipoteki na omh

• Dopuszczalne ujawnienie w kw

roszczenia o przeniesienie części
hipoteki na omh

• Hipoteka ma być przeniesiona na

dwa omh - dwa roszczenia o
przeniesienie części hipoteki

art. 101

9

ukw

• Podstaw wpisu roszczenia w zakresie

hipoteki bankowej:

• Spór w doktrynie/ poglądy:
• Dopuszczalny wpis na podstawie art. 95

ust. 1 lub 5 pr.bank.

• Wykluczone stosowanie Art. 95 pr.bank.

art. 101

9

ukw

• Art. 95 ust. 1 pr.bank.: „oświadczenia (…) w

odniesieniu do praw i obowiązków
wynikających z czynności bankowych
oraz ustanowionych na rzecz banku
zabezpieczeń „

• Art. 95 st. 5 pr.bank.: „przepisy ust. 1-4

stosuje się odpowiednio do ujawnienia w
księdze wieczystej zmiany treści hipoteki
i przeniesienia hipoteki w związku ze
zbyciem wierzytelności bankowej (…)”

art. 101

4

ukw

• Wniosek o wykreślenie hipoteki

– Sąd nie ujawnia z urzędu przeniesienia hipoteki na

omh

– Ostrzeżenie o niezgodności (art. 626

13

§ 1 zd. 1

k.p.c.)

• Wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki na

omh – hipoteka objęta roszczeniem o
przeniesienie hipoteki zajęła omh ex lege

• - nie ma wymogu zawarcia umowy o

przeniesienie hipoteki

• jest wymóg złożenia wniosku o przeniesienie

art. 101

4

ukw

• W razie wykreślenie hipoteki bez

jednoczesnego wpisania w jej miejsce
innej hipoteki, właściciel może zachować
uprawnienie do rozporządzania omh, jeżeli
jednocześnie z wykreśleniem hipoteki
uprawnienie to zostanie wpisane do kw.

• Do wykreślenia hipoteki i wpisu

uprawnienia zawsze wymagana jest zgoda
właściciela.

art. 101

8

ukw

• Niedopuszczalne jest zastrzeżenie,

przez które właściciel nieruchomości
zobowiązuje się do nierozporządzania
opróżnionym miejscem hipotecznym.

• Przepis ten ma zapobiec sytuacjom

faktycznego wyłączenia uprawnienia,
gdy właściciel działa pod presją
wierzyciela hipotecznego, np. banku.

art. 101

8

ukw

• Czynność prawna obejmująca zobowiązanie

właściciela do nierozporządzania omh
nieważna – art. 58 k.c.

• Sporny jest charakter klauzul, na podstawie

których wierzyciel zastrzega uprawnienie
do natychmiastowej wymagalności
wierzytelności na wypadek rozporządzenia
omh. Niektórzy przyjmują, iż ww. stanowią
obejście prawa (art. 58 k.c.)

Przykład nr 1

W przypadku obniżenia sumy hipoteki

kredytobiorca zobowiązuje się do:

1) wykreślenia hipoteki „nadzabezpieczonej”

lub

2) zachowania miejsca po wygasłej w części

hipotece na rzecz Banku kredytującego, w
razie powstania wierzytelności wymagającej
zabezpieczenia hipotecznego.

Przykład nr 2

Kredytobiorca oświadcza, iż ma pełną świadomość

faktu, że zgodnie z przepisem art. 68 ust. 2 zd. 2
u.k.w. w sytuacji, w której zabezpieczenie
hipoteczne będzie nadmierne, przysługuje mu
uprawnienie do żądania zmniejszenia sumy
hipoteki. Wobec powyższego, Strony zgodnie
ustalają, że nie będzie stanowiło przypadku
„nadmiernego

zabezpieczenia

hipotecznego

(nadzabezpieczenia)”, sytuacja, w której (...).
Kredytobiorca oświadcza, że w przypadku
ustalenia, że zabezpieczenie hipoteczne jest
nadmierne, zobowiązuje się do zachowania
pierwszeństwa miejsca po wygasłej w części
hipotece na rzecz Banku kredytującego.

Przykład nr 3

Jeżeli na omh wpisana jest wygasła hipoteka,

(...) bank odbiera dodatkowo od właściciela
nieruchomości oświadczenie, zgodnie z którym
właściciel nieruchomości zobowiązuje się,
że pomiędzy wnioskiem o wykreślenie
hipoteki a wnioskiem o ustanowienie
hipoteki na rzecz Banku

nie złoży ŻADNEGO WNIOSKU w

zakresie

ustanowienia/przeniesienia

hipoteki

na

opróżnione

miejsce

hipotecznego/wpisu roszczenia na rzecz
innego wierzyciela niż Bank kredytujący

.

Przykład nr 4

Warunkiem udzielenia kredytu - dla

kredytów

przeznaczonych

na

zakup

Nieruchomości Kredytowanej obciążonej

hipoteką z tytułu zobowiązań Zbywcy,(...)

jest

uzyskanie

od

właściciela

nieruchomości

zobowiązania,

że

w

przypadku

gdy

hipoteka

banku

kredytujacego jest w mniejszej wysokości

niż hipoteka zabezpieczająca wierzytelność

spłacaną,

właściciel

nieruchomości

doprowadzi do wykreślenia hipoteki w

pozostałej części (tj.omh przeznaczone

będzie wyłącznie na rzecz Banku).

Przykład nr 5

Warunkiem uruchomienia kredytu jest:
1) wpis roszczenia Banku o przeniesienie hipoteki

(...)

2)

oświadczenie

wierzyciela

o

wysokości

aktualnego zadłużenia, zawierającego jego

warunkową zgodę na wykreślenie hipoteki (...)

3) oświadczenie wierzyciela o nieskorzystaniu z

prawa

do

zastąpienia

zabezpieczonej

wierzytelności inną swoją wierzytelnością, braku

możliwości powstania z dotychczasowego

stosunku prawnego kolejnych wierzytelności,

które

mogłyby

by

być

zabezpieczone

dotychczasową hipoteką oraz że nie został

uprawniony do zajęcia opróżnionego miejsca

hipotecznego.

Przykład nr 6

Kredytobiorca oświadcza i zapewnia, że

ustanawia na rzecz Banku zabezpieczenie w

postaci hipoteki docelowo w miejsce

opróżnione przez wygasłą lecz nadal

wpisaną hipotekę i zobowiązuje się załączyć

do wniosku o wpis hipoteki oświadczenie

wierzyciela hipotecznego będące podstawą

do wykreślenia ww. wygasłej hipoteki.

Kredytobiorca

zapewnia,

że

rozporządzi

opróżnionym

miejscem

hipotecznym w całości wyłącznie na

rzecz banku kredytujacego.

Przykład nr 7

W celu wykonania przez Bank uprawnienia do

przeniesienia hipoteki Banku na wybrane przez

Bank miejsce (...) kredytobiorca zobowiązany jest

do

niezwłocznego

informowania

Banku

o

przewidywanym

lub

zaistniałym

opróżnieniu

(całkowitym lub częściowym) miejsc hipotecznych z

pierwszeństwem wyższym niż hipoteka Banku

(...).Kredytobiorca zobowiązany jest wstrzymać się

ze złożeniem wniosku o wykreślenie wygasłej

hipoteki z pierwszeństwem wyższym niż hipoteka

Banku lub ze złożeniem wniosku o zmniejszenie

sumy hipoteki do czasu ustalenia z Bankiem na

piśmie, czy Bank chce skorzystać z uprawnienia do

przeniesienia hipoteki Banku na to opróżnione

(całkowicie lub częściowo) miejsce hipoteczne.

Literatura:
B. Swaczyna (w:) Hipoteka po

nowelizacji, s. 439-476.