PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI
Wycena nieruchomości podejściem
porównawczym bazuje na analizie cen
wolnorynkowych
transakcji
kupna-
sprzedaży podobnych nieruchomości w tej
samej
lub
podobnej
okolicy
oraz
porównaniu ich z
nieruchomością
wycenianą
dla
skorygowania różnic.
Gdy nieruchomości wytypowane do
porównania
są
bardzo
podobne
do
nieruchomości
wycenianej,
to
prawdopodobieństwo
uzyskania
poprawnej wartości jest duże.
Ceny nieruchomości są zależne od
pewnej
liczby
wyodrębnionych
cech
rynkowych m
i
(gdzie i = 1, 2, …,
m). Ich wpływ, określany jest procentowo dla
danego rynku nieruchomościami.
Dla przykładu:
- p
1
- strefa jednostki terytorialnej – 30%,
- p
2
- dostęp do komunikacji zbiorowej –
10%,
- p
3
- infrastruktura społeczna (szkoły) –
40%,
- p
4
- rodzaj budownictwa20%.
Dla wycenianej nieruchomości,
zidentyfikowanym
cechom
rynkowym
p
i
przypisuje
się
dodatkowo
wewnętrzne
zróżnicowanie punktowe, wpływające na
ostateczną cenę obiektu.
Ta dodatkowa gradacja wynika z faktu, że
każda cecha posiadająca wagę p
i
może się
różnić wewnętrznie jakością, np. typu:
„lepsza” - „ gorsza”. W tym ujęciu dla każdej
cechy i ustala się „wewnętrzną” skalę ocen
liczbowych a
i,j
(gdzie j = 1, 2, …, k). Oznacza
to, że i-ta cecha będzie posiadać j-tą ocenę
(punktację) w ramach swego udziału.
Przykładem takiego wewnętrznego
kwantyfikowania cechy jest położenie mieszkań
na kolejnych piętrach budynku. Mieszkaniom
na kolejnych piętrach (szczególnie bez windy)
przypisuje się inną „punktację wartości”.
Zgodnie z zasadą wyceny podejściem
porównawczym dla określenia wartości
(ceny)
analizowanej
nieruchomości,
musimy
posiadać
pewną
grupę
nieruchomości
podobnych,
których
wartość
już
znamy,
a
które
będą
„wzorcami
odniesienia”
do
wyceny
wartości nieruchomości analizowanej.
Załóżmy
dla
rozróżnienia,
że
te
nieruchomości, które będą „wzorcami
odniesienia” otrzymają w ramach danej
cechy
m
i
punktację
(współczynniki
szczegółowej oceny) oznaczoną symbolem
a
i,j
, natomiast nieruchomość wyceniana –
punktację oznaczoną symbolem b
i,j
.
Z. Adamczewski [2006], bazując na
tej symbolice, wprowadził dla każdej
nieruchomości
będącej
wzorcem
odniesienia
(nieruchomości
porównawczej) pojęcie
mnożnika wartości
k
i
.
określonego wzorem:
Dla
wszystkich
nieruchomości
przyjętych do wyceny jako „wzorcowe”
(porównawcze) wyznacza się na jego
podstawie
„średni mnożnik korygujący”
poszczególne
wagi
nieruchomości
wycenianej
o postaci:
Suma iloczynów średnich mnożników
korygujących
k
m,j
oraz
punktacji
odpowiednich
cech
rynkowych
b
m,j
wyznacza wartość rynkową wycenianej
nieruchomości.
Otrzymując zlecenie na konkretny
obiekt należy w pierwszej kolejności
wyróżnić zestaw cech różnicujących ceny
na danym rynku oraz uzyskać dla nich
(lub
samemu
określić)
procentowe
wartości ich wpływów, tzw. wagi p
i
.
Następnie
należy
dokonać
wyboru
minimum
trzech
nieruchomości
porównawczych charakteryzujących się
dużym podobieństwem cech z
nieruchomością
wycenianą.
Po
tym
wyborze rzeczoznawca zobowiązany jest
(na podstawie wywiadu terenowego)
dokonać przypisania indywidualnych ocen
„wewnętrznych”
dla
każdej
nieruchomości.
PRACA KONTROLNA - ANKIETA:
1. Na którą z wyżej wymienionych cech ma wpływ decyzja
projektowa:
- architekta,
- urbanisty.
Uzasadnij dlaczego uważasz swój wybór za uzasadniony i jakie
muszą być spełnione warunki początkowe zagospodarowania
nieruchomości.
2. Czy pracujesz w instytucji zajmującej się :
architekturą : tak nie
urbanistyką: tak nie
związanej z zagadnieniami:
architektury : tak nie
urbanistyki: tak nie
jakiej: ……………………….
Przykład wyceny wartości lokalu
mieszkalnego algorytmem opracowanym
przez Z. Adamczewskiego
Załóżmy, że rzeczoznawca otrzymał zlecenie
na wycenę lokalu mieszkalnego w
dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na 4
piętrze.
Na podstawie znanej mu analizy rynku takimi
nieruchomościami uznał, że na cenę lokali ma na
tym
rynku
wpływ
pięć
cech
rynkowych.
Jednocześnie na podstawie studialnych badań
lokalnego
rynku,
przeprowadzonych
przez
wyspecjalizowane jednostki zbierające opinie z
biur
sprzedaży
nieruchomości,
ustalił
(po
skorygowaniu do 100%
*)
) niżej podane wagi
procentowego wpływu tych cech na cenę rynkową.
*) Wyspecjalizowane jednostki badające rynek analizują
wszystkie cechy mające wpływ na wartość rynkową
nieruchomości. Z tych cech, na cenę konkretnej
nieruchomości ma na ogół wpływ mniejsza liczba cech.
Wybierając je z wykazu należy dokonać korekty ich
procentowego wpływu do sumy 100%.
Dla cechy określonej jako:
- lokalizacja: p
1
= 20%
- sąsiedztwo: p
2
= 30%
- piętro: p
3
= 20%
- formy władania: p
4
= 10%
- otoczenia i ekologia: p
5
= 20%
Jednocześnie w ramach poszczególnej cechy, ze
względu na jej zróżnicowanie wewnętrzne typu
„lepsza”, „gorsza”, wprowadził poniższe oceny
punktowe:
m
1
- lokalizacja na terenie miasta, dla której
wyróżniono trzy strefy:
a
1,1
– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,
a
1,2
– strefę dobrą z oceną 2 pkt,
a
1,3
– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.
m
2
– sąsiedztwo z dwiema strefami:
a
2,1
– dobre z oceną 2 pkt,
a
2,2
– zadawalające z oceną 1 pkt;
m
3
– piętro z oddzielna punktacją dla każdego
piętra:
a
3,1
– piętro 10 z oceną 1 pkt ;
a
3,2
– piętro 9 z ocena 2 pkt ;
a
3,3
– piętro 8 z ocena 3 pkt ;
a
3,4
– piętro 7 z ocena 4 pkt ;
a
3,5
– piętro 6 z ocena 5 pkt ;
a
3,6
– piętro 5 z ocena 6 pkt ;
a
3,7
– piętro 4 z ocena 7 pkt ;
a
3,8
– piętro 3 z ocena 8 pkt ;
a
3,9
– piętro 2 z ocena 9 pkt ;
a
3,10
– parter z oceną 1 pkt ;
m
4
– dwie formy władania:
a
4,1
– spółdzielcze -lokatorskie z oceną 1
pkt,
a
4,2
– własnościowe prawo do lokalu z
oceną 2 pkt;
m
5
– otoczenie i ekologia:
a
1,1
– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,
a
1,2
– strefę dobrą z oceną 2 pkt,
a
1,3
– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.
Oceny z wywiadu terenowego rzeczoznawcy
Po dokonaniu wyboru trzech nieruchomości jako
porównawczych, i uzyskaniu cen z transakcji ich
sprzedaży,
przeprowadzona
została wizja lokalna
wszystkich nieruchomości (wycenianej +
porównawczych), w wyniku której, obliczono:
- cenę 1 m2 powierzchni poszczególnych lokali
porównawczych,
- ocenę punktową w ramach danej cechy.
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:
Lokal
a
1
a
2
a
3
a
4
a
5
C[zł/m
2
]
C
skoryg
[zł/m
2
]
v
(C – C
skoryg
)
1
1
2
8
1
3
3200
3081,2
- 118,8
2
1
1
4
2
3
2500
2367,1
+ 132,9
3
3
2
5
1
2
3000
3252,5
- 252,5
sumy
5
5
17
4
8
∑C = 8700
∑ C =
8700,8
∑ v = -
0,8
Wycenia
ny
b
i,j
2
2
7
1
2
∑ v
2
= 95532,1
C
śr
= 2900
Wagi
P [%]
20
30
20
10
20
Obliczenie jednostkowej wartości
nieruchomości
W
jedn
= k
1,j
∙b
1,j
+ k
2,j
∙b
2,j
+…k
m,j
∙b
m,j
W
jedn
= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +
+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3
k
i
=
348,
0
522,
0
102,
4
217,
5
217,
5
W
jedn. nieruch. wycenianej
= 3109,3
zł/m
2
Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości
Ocena dokładnościowa (odchylenie
standardowe jednostkowej wartości
rynkowej m
2
) w odniesieniu do wartości
skorygowanej
skąd przedział dopuszczalnych cen
nieruchomości przyjętych do wyceny
wynosi 2529,0< C
i
<3271,0 co
można przyjąć, że zostało spełnione