PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Wycena nieruchomości podejściem

porównawczym bazuje na analizie cen
wolnorynkowych

transakcji

kupna-

sprzedaży podobnych nieruchomości w tej
samej

lub

podobnej

okolicy

oraz

porównaniu ich z
nieruchomością

wycenianą

dla

skorygowania różnic.

Gdy nieruchomości wytypowane do

porównania

są

bardzo

podobne

do

nieruchomości

wycenianej,

to

prawdopodobieństwo

uzyskania

poprawnej wartości jest duże.

Ceny nieruchomości są zależne od
pewnej

liczby

wyodrębnionych

cech

rynkowych m

i

(gdzie i = 1, 2, …,

m). Ich wpływ, określany jest procentowo dla
danego rynku nieruchomościami.
Dla przykładu:
- p

1

- strefa jednostki terytorialnej – 30%,

- p

2

- dostęp do komunikacji zbiorowej –

10%,
- p

3

- infrastruktura społeczna (szkoły) –

40%,
- p

4

- rodzaj budownictwa20%.

Dla wycenianej nieruchomości,
zidentyfikowanym

cechom

rynkowym

p

i

przypisuje

się

dodatkowo

wewnętrzne

zróżnicowanie punktowe, wpływające na
ostateczną cenę obiektu.

Ta dodatkowa gradacja wynika z faktu, że

każda cecha posiadająca wagę p

i

może się

różnić wewnętrznie jakością, np. typu:
„lepsza” - „ gorsza”. W tym ujęciu dla każdej
cechy i ustala się „wewnętrzną” skalę ocen
liczbowych a

i,j

(gdzie j = 1, 2, …, k). Oznacza

to, że i-ta cecha będzie posiadać j-tą ocenę
(punktację) w ramach swego udziału.
Przykładem takiego wewnętrznego
kwantyfikowania cechy jest położenie mieszkań
na kolejnych piętrach budynku. Mieszkaniom
na kolejnych piętrach (szczególnie bez windy)
przypisuje się inną „punktację wartości”.

Zgodnie z zasadą wyceny podejściem

porównawczym dla określenia wartości
(ceny)

analizowanej

nieruchomości,

musimy

posiadać

pewną

grupę

nieruchomości

podobnych,

których

wartość

już

znamy,

a

które

będą

„wzorcami

odniesienia”

do

wyceny

wartości nieruchomości analizowanej.
Załóżmy

dla

rozróżnienia,

że

te

nieruchomości, które będą „wzorcami
odniesienia” otrzymają w ramach danej
cechy

m

i

punktację

(współczynniki

szczegółowej oceny) oznaczoną symbolem
a

i,j

, natomiast nieruchomość wyceniana –

punktację oznaczoną symbolem b

i,j

.

Z. Adamczewski [2006], bazując na

tej symbolice, wprowadził dla każdej
nieruchomości

będącej

wzorcem

odniesienia

(nieruchomości

porównawczej) pojęcie

mnożnika wartości

k

i

.

określonego wzorem:

Dla

wszystkich

nieruchomości

przyjętych do wyceny jako „wzorcowe”
(porównawcze) wyznacza się na jego
podstawie

„średni mnożnik korygujący”

poszczególne

wagi

nieruchomości

wycenianej

o postaci:

Suma iloczynów średnich mnożników

korygujących

k

m,j

oraz

punktacji

odpowiednich

cech

rynkowych

b

m,j

wyznacza wartość rynkową wycenianej
nieruchomości.

Otrzymując zlecenie na konkretny

obiekt należy w pierwszej kolejności
wyróżnić zestaw cech różnicujących ceny
na danym rynku oraz uzyskać dla nich
(lub

samemu

określić)

procentowe

wartości ich wpływów, tzw. wagi p

i

.

Następnie

należy

dokonać

wyboru

minimum

trzech

nieruchomości

porównawczych charakteryzujących się
dużym podobieństwem cech z
nieruchomością

wycenianą.

Po

tym

wyborze rzeczoznawca zobowiązany jest
(na podstawie wywiadu terenowego)
dokonać przypisania indywidualnych ocen
„wewnętrznych”

dla

każdej

nieruchomości.

PRACA KONTROLNA - ANKIETA:
1. Na którą z wyżej wymienionych cech ma wpływ decyzja
projektowa:

- architekta,
- urbanisty.

Uzasadnij dlaczego uważasz swój wybór za uzasadniony i jakie
muszą być spełnione warunki początkowe zagospodarowania
nieruchomości.

2. Czy pracujesz w instytucji zajmującej się :

architekturą : tak nie
urbanistyką: tak nie
związanej z zagadnieniami:
architektury : tak nie
urbanistyki: tak nie

jakiej: ……………………….

Przykład wyceny wartości lokalu

mieszkalnego algorytmem opracowanym

przez Z. Adamczewskiego

Załóżmy, że rzeczoznawca otrzymał zlecenie

na wycenę lokalu mieszkalnego w
dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na 4
piętrze.
Na podstawie znanej mu analizy rynku takimi
nieruchomościami uznał, że na cenę lokali ma na
tym

rynku

wpływ

pięć

cech

rynkowych.

Jednocześnie na podstawie studialnych badań
lokalnego

rynku,

przeprowadzonych

przez

wyspecjalizowane jednostki zbierające opinie z
biur

sprzedaży

nieruchomości,

ustalił

(po

skorygowaniu do 100%

*)

) niżej podane wagi

procentowego wpływu tych cech na cenę rynkową.

*) Wyspecjalizowane jednostki badające rynek analizują
wszystkie cechy mające wpływ na wartość rynkową
nieruchomości. Z tych cech, na cenę konkretnej
nieruchomości ma na ogół wpływ mniejsza liczba cech.
Wybierając je z wykazu należy dokonać korekty ich
procentowego wpływu do sumy 100%.

Dla cechy określonej jako:

- lokalizacja: p

1

= 20%

- sąsiedztwo: p

2

= 30%

- piętro: p

3

= 20%

- formy władania: p

4

= 10%

- otoczenia i ekologia: p

5

= 20%

Jednocześnie w ramach poszczególnej cechy, ze
względu na jej zróżnicowanie wewnętrzne typu
„lepsza”, „gorsza”, wprowadził poniższe oceny
punktowe:
m

1

- lokalizacja na terenie miasta, dla której

wyróżniono trzy strefy:
a

1,1

– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,

a

1,2

– strefę dobrą z oceną 2 pkt,

a

1,3

– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.

m

2

– sąsiedztwo z dwiema strefami:

a

2,1

– dobre z oceną 2 pkt,

a

2,2

– zadawalające z oceną 1 pkt;

m

3

– piętro z oddzielna punktacją dla każdego

piętra:
a

3,1

– piętro 10 z oceną 1 pkt ;

a

3,2

– piętro 9 z ocena 2 pkt ;

a

3,3

– piętro 8 z ocena 3 pkt ;

a

3,4

– piętro 7 z ocena 4 pkt ;

a

3,5

– piętro 6 z ocena 5 pkt ;

a

3,6

– piętro 5 z ocena 6 pkt ;

a

3,7

– piętro 4 z ocena 7 pkt ;

a

3,8

– piętro 3 z ocena 8 pkt ;

a

3,9

– piętro 2 z ocena 9 pkt ;

a

3,10

– parter z oceną 1 pkt ;

m

4

– dwie formy władania:

a

4,1

– spółdzielcze -lokatorskie z oceną 1

pkt,
a

4,2

– własnościowe prawo do lokalu z

oceną 2 pkt;
m

5

– otoczenie i ekologia:

a

1,1

– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,

a

1,2

– strefę dobrą z oceną 2 pkt,

a

1,3

– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.

Oceny z wywiadu terenowego rzeczoznawcy

Po dokonaniu wyboru trzech nieruchomości jako

porównawczych, i uzyskaniu cen z transakcji ich
sprzedaży,

przeprowadzona

została wizja lokalna

wszystkich nieruchomości (wycenianej +
porównawczych), w wyniku której, obliczono:
- cenę 1 m2 powierzchni poszczególnych lokali
porównawczych,
- ocenę punktową w ramach danej cechy.
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:

Lokal

a

1

a

2

a

3

a

4

a

5

C[zł/m

2

]

C

skoryg

[zł/m

2

]

v

(C – C

skoryg

)

1

1

2

8

1

3

3200

3081,2

- 118,8

2

1

1

4

2

3

2500

2367,1

+ 132,9

3

3

2

5

1

2

3000

3252,5

- 252,5

sumy

5

5

17

4

8

∑C = 8700

∑ C =

8700,8

∑ v = -

0,8

Wycenia

ny

b

i,j

2

2

7

1

2

∑ v

2

= 95532,1

C

śr

= 2900

Wagi

P [%]

20

30

20

10

20

Obliczenie jednostkowej wartości

nieruchomości

W

jedn

= k

1,j

∙b

1,j

+ k

2,j

∙b

2,j

+…k

m,j

∙b

m,j

W

jedn

= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +

+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3

k

i

=

348,

0

522,

0

102,

4

217,

5

217,

5

W

jedn. nieruch. wycenianej

= 3109,3

zł/m

2

Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości

Ocena dokładnościowa (odchylenie
standardowe jednostkowej wartości
rynkowej m

2

) w odniesieniu do wartości

skorygowanej

skąd przedział dopuszczalnych cen

nieruchomości przyjętych do wyceny

wynosi 2529,0< C

i

<3271,0 co

można przyjąć, że zostało spełnione