Slajd 1

OCENA EKONOMICZNEJ EFEKTYWNOŚCI

INWESTYCJI

Podstawowa literatura:

Praca zbiorowa pod red. H.Henzel, Inwestycje na rynku nieruchomości, AE

w Katowicach, Katowice 2004.

K.Dziworska, Decyzje inwestycyjne przedsiębiorstw, Wyd. UG, Gdańsk

2000.

K. Dziworska, Inwestycje przedsiębiorstw, Wyd. UG, Gdańsk 1993.

L. Czechowski, K. Dziworska, T. Gostkowska-Drzewicka, A.Górczyńska, E.

Ostrowska, Projekty inwestycyjne – finansowanie, metody i procedury

oceny, ODDK, Gdańsk 1998.

K. Jajuga, T. Jajuga, Inwestycje, instrumenty finansowe, aktywa

niefinansowe ,ryzyko finansowe, inżynieria finansowa. PWN, Warszawa

2006.

W. Rogowski, Rachunek efektywności projektów inwestycyjnych, Oficyna

Ekonomiczna, Kraków 2004.

K. Marcinek, Finansowa ocena przedsięwzięć inwestycyjnych

przedsiębiorstw, AE w Katowicach, Katowice 1998.

E. Ostrowska, Ryzyko inwestycyjne, Wyd. UG, Gdańsk 1999.

K. Marcinek, Ryzyko projektów inwestycyjnych, AE w Katowicach,

Katowice 2001.

I inne dostępne publikacje dotyczące tematyki wykładu.

Jak definiujemy inwestycje ?

David Luenberger – Oxford University „Investment Science”-1998 r.

„

Tradycyjnie, inwestycje definiuje się jako bieżące zaangażowanie zasobów w celu

późniejszego osiągnięcia zysków. Jeżeli zasoby i zyski przyjmują postać pieniędzy, to

inwestycja jest bieżącym zaangażowaniem środków pieniężnych w celu uzyskania (przy

dobrym układzie - większej ilości) środków pieniężnych później”.

„

Na inwestycję można spojrzeć także z innej perspektywy - z punktu widzenia wydatków i

wpływów w ciągu pewnego okresu. W tym ujęciu celem inwestycji jest otrzymanie

takiego rozkładu w czasie tych przepływów, który byłby najbardziej pożądany. Celem

inwestycji może zatem być uzyskanie strumienia przepływów pieniężnych, które byłyby

najbardziej atrakcyjny dla inwestorów”.

Według Ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 wraz z

aktualizacją w 2001 roku.

Art. 3 & 17

„

Inwestycje

aktywa

nabyte

celu

osiągnięcia

korzyści

Inwestycje

aktywa

nabyte

celu

osiągnięcia

korzyści

ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów,

uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów

w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji

handlowej, a w szczególności w aktywa finansowe oraz te

nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są

użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia

tych korzyści”.

Sztuka inwestowania to umiejętność identyfikacji
możliwości

inwestycyjnych i ich ocena

INWESTYCJE to celowo wydatkowany

kapitał przez inwestora, nakierowany

na osiągnięcie określonych korzyści w

przyszłości



DEZINWESTYCJE to pozbywanie się niektórych jednostek

biznesu firmy. Sprzedaje się je lub po prostu likwiduje.



Dezinwestycje to nie wyraz porażki lecz zwiększenie szans na

sukces. W biznesie, podobnie jak w sadownictwie, gdzie

trzeba regularnie wycinać nie tylko suche gałęzie, lecz także

niektóre zdrowe pędy, by umożliwić lepszy rozwój pozostałym.



Inwestycje i dezinwestycje są ważnymi czynnikami rozwoju

przedsiębiorstw. Kształtują one aktywa firmy przez tworzenie i

sprzedawanie (likwidację) pewnych swoich działów czy

rodzajów działalności.

INWESTORZY



ALOKACJA KAPITAŁU

to proces dystrybuowania środków

inwestora w różnych krajach, na różne składniki majątku, między

różne cele inwestycyjne.



INWESTOR

– podmiot inwestujący, to znaczy: osoby fizyczne i

osoby prawne.



INWESTOR INDYWIDUALNY

– zmieniają się jego potrzeby

inwestycyjne. Zależą od wieku, statusu finansowego, przyszłych

potrzeb i oczekiwań, skłonności do ryzyka……



Jaka jest Twoja skłonność do ryzyka ?

Idziesz po raz pierwszy do kasyna gry . Wybierasz: - automat do gry w monety

ćwierćdolarowe, - ruletkę z minimalną stawką 5 dolarów, - automat do gry w monety

jednodolarowe, - grę w „oczko” za minimalna stawkę 25 dolarów.



INWESTOR INSTYTUCJONALNY

to przede wszystkim fundusze

inwestycyjne otwarte i zamknięte, fundusze emerytalne, spółki

ubezpieczeniowe, fundacje, banki, korporacje.



Inwestorzy dokonują alokacji kapitału na rynku globalnym.

Inwestują w różne rodzaje aktywów finansowych i rzeczowych, to

jest w aktywa o stałych dochodach, papiery wartościowe typu

właścicielskiego, nieruchomości, w kruszce i dzieła sztuki, weksle i

papiery komercyjne czy bony skarbowe……..

RODZAJE INWESTYCJI

Kryterium przedmiotowe

Inwestycje

------------------------------------------------------------------------

finansowe rzeczowe niematerialne

akcje

nowe

patenty, licencje

obligacje

modernizacyjne

programy

udziały…..

odtworzeniowe

szkolenie kadr

rozbudowa

certyfikaty jakości………

nieruchomości

2. Kryterium finansowania

3. Kryterium wykonawstwa

4. Kryterium czasu realizacji

5. Kryterium rodzaju ponoszonych nakładów

6. Kryterium podmiotowe i inne…………..

Cechy inwestycji w nieruchomości



Zwykle długoterminowe



Niska płynność zainwestowanego kapitału



Ograniczona podzielność



Wartość zależy od lokalizacji i przeznaczenia



Relatywnie wysokie koszty transakcyjne



Relatywnie długi czas transakcji



Często trudne jest ustalenie prawa własności



Wymaga zaangażowania relatywnie dużego

kapitału



Właściciel nieruchomości cieszy się dużym

prestiżem



Nieruchomość często chroni przed inflacją



Nieruchomości formą zabezpieczenia kredytu

Inwestorzy w nieruchomości

Bezpośredni



Inwestorzy użytkownicy – sami użytkują

nieruchomość



Inwestorzy właściciele – wydzierżawiają

posiadane nieruchomości



Inwestorzy spekulanci – krótkie alokacje



Inwestorzy akcjonariusze – inwestują w akcje

firm, inwestujących w nieruchomości

Pośredni



Inwestorzy otwartych funduszy nieruchomości



Inwestorzy zamkniętych funduszy

nieruchomości



Inwestorzy leasingowych funduszy

nieruchomości

GŁÓWNY CEL FIRMY W

GOSPODARCE RYNKOWEJ:

maksymalizacja dochodów (bogactwa) jej właścicieli

-----------------------------------------------------------------------

M O Ż L I W O Ś Ć R E A L I Z A C J I C E L U:

wypłata dywidend

- wzrost rynkowej wartości akcji firmy

Maksymalizacja wartości dla

akcjonariuszy

–

uniwersalną koncepcją rozwoju

dla przedsiębiorstw

Rappaport przyjął założenie: maksymalizując

wartość dla akcjonariuszy, a więc sumę

korzyści jakie otrzymują właściciele z tytułu

posiadanych udziałów w przedsiębiorstwie,

maksymalizuje się korzyści wszystkich

podmiotów związanych z

przedsiębiorstwem.

T. Copeland „Majątku akcjonariuszy nie tworzy

się kosztem innych zainteresowanych

stron”.

Zarządzanie wartością

Menedżerowie powinni zarządzać zasobami

firmy

w celu

zwiększenia jej wartości rynkowej.

J. Welch, prezes General Elektric: „Wszyscy próbujemy

osiągnąć doskonałą równowagę między zadowoleniem

akcjonariuszy, pracowników i otoczenia. To jest jak

balansowanie na cienkiej linie, ponieważ jeśli ostatecznie

nie uda ci się zadowolić akcjonariuszy, nie będziesz miał

swobody w podejmowaniu działań niezbędnych do

usatysfakcjonowania pracowników i otoczenia”.

R. Goizueta, prezes Coca-Cola Company, gorliwy zwolennik

wartości dla akcjonariuszy tak powiedział: „Zarząd nie

dostaje pieniędzy za poprawę komfortu akcjonariuszy, lecz

za uczynienie ich bogatszymi”.

Znane firmy mają nie tylko zadowolonych akcjonariuszy ale

również lojalnych klientów, zaangażowanych pracowników i

godnych dostawców.

KONCEPCJA ZARZĄDZANIA WARTOŚCIĄ

(VBM – vaule based management –

pionier Norman Kurland 1980 rok)

INWESTOR

Cele

Strategie

Miary

Procesy i decyzje

Operacyjne inwestycyjne

finansowe

ważne dla kreowania
wartości

realizacja celów

pomiar realizacji
osiągnięć

rzeczywistość
(zarządzanie)

-nowe

-rozbudowa

-modernizacja
-finansowe

…..

Gabriel Hawawini, Claude Viallet (por.

Finanse menedżerskie,

2006,

s. 26): „Zamierzone działania (projekty) – takie jak nowa

inwestycja, przejęcie innej firmy lub restrukturyzacja – zwiększą

wartość firmy wtedy i tylko wtedy, gdy wartość obecna

strumienia przyszłych wpływów pieniężnych (netto K.D.), jakich

można oczekiwać po podjęciu działania, jest większa od

nakładów niezbędnych do jego przeprowadzenia.

Inaczej:

Projekt zwiększa wartość firmy wtedy i tylko wtedy, gdy jego

wartość obecna netto jest dodatnia, a powoduje utratę wartości

firmy, gdy jego wartość obecna jest ujemna.

Wartość obecna netto projektu stanowi korzyść inwestorów, którzy

są właścicielami projektu. Oznacza to, że akcjonariusze powinni

zyskać możliwość sprzedaży swoich udziałów w kapitale firmy,

która ogłosiła podjęcie inwestycji, po cenie wyższej od tej, po

jakiej mogliby je sprzedać, gdyby projekt nie został podjęty, a

różnica powinna odpowiadać wartości obecnej netto projektu.

Podstawowa zasada zarządzania inwestycjami

ZARZĄDZANIE INWESTYCJAMI

jest „sztuką” wymagającą umiejętności

lokowania kapitału w takie aktywa rzeczowe,

które są warte więcej niż kosztują.

CELEM ZARZĄDZANIA INWESTACJIMI

jest osiągnięcie możliwie najwyższego

zysku z zainwestowanego kapitału przy

założonym

poziomie ryzyka.

KAPITAŁ MA PRZYNIEŚĆ DOCHÓD

Stopa zwrotu na kapitale = dochód / kapitał

inwestycyjny

Sytuacje decyzyjne:

Stopa zwrotu < 0

Stopa zwrotu = 0

Stopa zwrotu > 0

Zarząd musi zarobić więcej niż wynosi koszt

kapitału

STOPA ZWROTU Z KAPITAŁU PODSTAWOWYM

KRYTERIUM EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI



Stopa zwrotu z inwestycji (ROI)

ROI =

zysk netto

zainwestowany kapitał



Stopa zwrotu z kapitału własnego

(ROE)

ROE =

zysk netto

kapitał własny



Stopa zwrotu z aktywów (ROA)

ROA =

zysk netto

aktywa netto



Stopa zwrotu na sprzedaży (ROS)

ROS =

zysk netto

sprzedaż

Zastosowanie podstawowej zasady

zarządzania inwestycjami w procesie

budżetowania kapitałowego

Wymaga uwzględnienia:

1. Czynnika czasu



inwestycje są zjawiskiem dynamicznym



zmienia się wartość pieniądza



ujęcie kasowe kosztów i korzyści

Czynnika ryzyka

3. Stopy dyskontowej (

min. stopy zwrotu z kapitału)

P.S. Budżetowanie kapitałowe oznacza proces podejmowania

decyzji inwestycyjnej o poniesieniu nakładów kapitałowych

dotyczących aktywów trwałych w przedsiębiorstwie.

Proces ten dotyczy racjonalizacji inwestycji nowych,

modernizacyjnych,

rozbudowy,

inwestycji

modernizacyjnych,

rozbudowy,

inwestycji

nieruchomości.

ZMIENNOŚĆ WARTOŚCI PIENIĄDZA W CZASIE



Wynika z trzech powodów:



Środki pieniężne posiadane wcześniej mogą być z powodzeniem

zainwestowane, mogą być źródłem dochodów,



Naturalną preferencją każdego podmiotu jest chęć posiadania

dóbr konsumpcyjnych wcześniej. Posiadana wcześniej suma

pieniędzy może to umożliwić. Wcześniej posiadana gotówka, ze

względu na inflację ma większą siłę nabywczą,



Obietnicy otrzymania środków pieniężnych w przyszłości

towarzyszy ryzyko rzeczywistej realizacji transakcji.



W analizie finansowej, w podejmowaniu decyzji mających skutki



pieniężne,

istnieje

konieczność

sprowadzania

pieniężne,

istnieje

konieczność

sprowadzania

porównywalności



kwot pieniężnych przepływających w różnych okresach

Ryzyko wiążę się z możliwością nieuzyskania

zamierzonych

efektów

lub

poniesienia

zamierzonych

efektów

lub

poniesienia

niezamierzonych strat….



Ryzyko inwestycyjne (E. F. Brigham) odnosi się

do prawdopodobieństwa zarobku rzeczywistego

niższego od oczekiwanego dochodu – im

większa szansa małego lub ujemnego dochodu,

tym bardziej ryzykowna inwestycja.



Co na to inwestor?



P. F. Drucker



„

W biznesie należy starać się

minimalizować ryzyko.



Ale

jeżeli

swoim

działaniu

Ale

jeżeli

swoim

działaniu

będziemy kierowali się próbami

uniknięcia ryzyka, obarczamy się

ryzykiem największym i najbardziej

nierozsądnym z możliwych: ryzykiem

tego, że nic nie zrobimy”.

R Y Z Y K O - wprowadzenie



Niepewność a ryzyko ?

Niepewność istnieje zawsze wtedy, gdy nie jesteśmy pewni, co zdarzy się w

przyszłości. Ryzyko jest niepewnością, która ma znaczenie, bowiem wpływa

na dobrobyt zainteresowanych podmiotów.



Niechęć do ryzyka ?

Preferencje w sytuacji ryzykownej. Jest to miara gotowości poniesienia

kosztów za zmniejszenie narażenia się na ryzyko.



Zarządzanie ryzykiem ?

Proces równoważenia korzyści i kosztów zmniejszania ryzyka oraz

podejmowania decyzji dotyczących dalszych działań (poznanie ryzyka,

ocena

ryzyka,

dobór

metod

ograniczenia

ryzyka,

realizacja,

ocena

ryzyka,

dobór

metod

ograniczenia

ryzyka,

realizacja,

monitorowanie). Trafność decyzji dotyczących zarządzania ryzykiem można

ocenić tylko w świetle informacji dostępnych w chwili ich podejmowania.



Narażenie na ryzyko ?

Ryzyko właściwe transakcji, rzeczy zatrudnienia, wieku…..

Spekulant to inwestor wybierający większe ryzyko.

Hedger podejmuje działania pozwalające na redukcję ryzyka.



Ryzyko w gospodarce ?



Ryzyko firmy ?



Ryzyko projektów inwestycyjnych ?

Ryzyko całkowite

Ryzyko specyficzne

(dywersyfikowalne)

Ryzyko związane z

działalnością gospodarczą

- Ryzyko finansowe

Ryzyko

systematyczne

(niedyfersyfikowalne)

Ryzyko rynkowe

Ryzyko stopy procentowej

Ryzyko stopy reinwestycji

Ryzyko siły nabywczej

Ryzyko kursowe

Stopa procentowa

- cena pożyczonego (obcego) kapitału

- dochód dla wierzyciela

Składniki stopy procentowej

Nominalna

Stopa inflacji

stopa

Premia od ryzyka Realna stopa

procentowa Czysta stopa zysku procentowa

Stopa procentowa – stopa dyskontowa, wymagana,

oczekiwana, kalkulacyjna czy minimalna stopa

zwrotu kapitału – spełnia rolę granicznej stopy zysku,

której oczekuje inwestor z wyłożonego kapitału.

Jak ją wyznaczyć ?

Stopa dyskontowa w ocenie

projektu inwestycyjnego

Umożliwia dyskontowanie przyszłych

wolnych przepływów, co daje inwestorom

możliwość porównań z alternatywnymi

inwestycjami o podobnym ryzyku.

Reprezentuje wymaganą, oczekiwaną

przez inwestora rentowność progową,

przysługującą właścicielom kapitału. Ma

więc znaczenie decyzyjne.

Systematyka źródeł

finansowania

Przedsiębiorstwo

Rynek finansowy

Zysk przeds.

amortyzacja

rezerwy

Odsprzedaż
majątku

Kapitał
własny

Kapitał
obcy

Akcje,

udziały

Kredyty,
obligacje

Z
E
W
N
Ę
T
R
Z
N
E

KOSZT KAPITAŁU WŁASNEGO

(AKCJE ZWYKŁE)

Metoda DCF



    











.......





- bieżąca cena akcji

D – oczekiwana dywidenda w końcu roku t
i

w –

koszt kapitału własnego

Metoda statyczna

z/ dywidenda będzie wzrastała o „g”

























100





















 

100

Kredyt bankowy – koszt
i

wg metody DCF

– wartość kredytu

– prowizja

k –

stopa oprocentowania kredytu x zadłużenie

– rata kapitałowa w roku t

s - stopa podatkowa

Wpływy netto z kredytu =

KOSZT KAPITAŁU PROJEKTU

Akcjonariusze i wierzyciele

(kapitał własny) (kapitał obcy)

oczekują określonej stopy zwrotu z kapitału

zaangażowanego w projekt.

Przykład:

Inwestycja będzie finansowana w 30% kapitałem własnym i w 70 %

kapitałem obcym.

Koszt kapitału własnego 16%, a kapitału obcego po opodatkowaniu

6%.

Średni ważony koszt kapitału wynosi:

WACC* = (6% x 70%) + (16% x 30%) = 4,2% + 4,8% = 9%

Stopa zwrotu

wymagana

przez wierzycieli

opodatkowaniu

- K

ob..

Udział K

ob.

finansowaniu

projektu

Stopa zwrotu

wymagana

przez

akcjonariuszy

- K

Udział K

w finansowaniu

projektu

6% 70% 16% 30%

4,2%

4,8%

*WACC – Weigth Averaga Cost of Capital

Document Outline