TECHNIKI WYCENY W
PODEJŚCIU KOSZTOWYM
W
podejściu
kosztowym
-
metodach
odtworzeniowej
i
zastąpienia
-
wyróżnia
się
następujące techniki:
- technikę szczegółową,
- technikę elementów scalonych,
- technikę wskaźnikową.
TECHNIKI WYCENY W
PODEJŚCIU KOSZTOWYM
W
podejściu
kosztowym
-
metodach
odtworzeniowej
i
zastąpienia
-
wyróżnia
się
następujące techniki:
- technikę szczegółową,
- technikę elementów scalonych,
- technikę wskaźnikową.
Technika
szczegółowa
polega
na
zainwentaryzo-waniu wszystkich elementów
obiektu
i na tej podstawie sporządzeniu
kosztorysu
odtworzenia.
Podstawą
do
sporządzenia takiego są przede wszystkim
Katalogi
Nakładów
Rzeczowych
(KNR).
Opracowanie takiego kosztorysu, ze względu
na szczegółowość inwentaryzacji, wymaga od
rzeczoznawcy specjalistycznej wiedzy o danej
budowli.
Stąd
wyceny
te
powinny
być
realizowane
przede
wszystkim
przez
rzeczoznawców,
będących
inżynierami
budownictwa lub mechaników.
Technika elementów scalonych
polega na posługiwaniu się nakładami
kosztów dla określonych jednostek
jednorodnych elementów robót.
Koszt
poszczególnych elementów robót jest
wówczas iloczynem ilości jednostek
tych robót (np. zbudowania 1 m
3
muru, wykonania 1 m
3
wykopu,
ułożenia 1 m.b. przewodu) oraz ich
cen. Ceny te zawierają lokalne
wartości materiałów, sprzętu oraz
koszty pośrednie z zyskami.
Technika wskaźnikowa operuje
cenami ustalonymi dla określonej
jednostki odniesienia danego obiektu
,
np. 1 m
3
kubatury budynku, 1 m
2
powierzchni
placu,
czy
metra
bieżącego trasy. Ceny te zawierają
lokalne wartości materiałów, sprzętu
oraz koszty pośrednie z zyskami.
WYCENA OBIEKTU TECHNIKĄ
ELEMENTÓW SCALONYCH
Technika
elementów
scalonych
polega na grupowaniu jednorodnych
rodzajów robót w grupy i określaniu
dla
nich
kosztów
jednostkowych
realizacji. Korzystając z „katalogów do
wyceny budynków i budowli”
np. f-my WACETOB, otrzymuje się
uproszczony kosztorys wybudowania
obiektu w aktualnych cenach
budowy dla okręgu warszawskiego. Dla
uzyskania
cen
lokalnych
należy
uwzględniać przeliczniki zawarte w tym
katalogu.
Przykład.
Przyjmując technikę elementów
scalonych
przedstawiono
poniżej
procedurę
obliczenia
kosztów
wybudowania wolno-stojącego garażu
zilustrowanego
na
szkicu
przedstawiającym rzut poziomy jego
konstrukcji.
Niezbędne
dane
do
sporządzenia
kosztorysu
budowy
podobnego
obiektu
(uproszczony
przedmiar)
podano
obok
szkicu.
Informacje odnoszące do obliczeń
koszto-rysowych
podano
za
informacjami o garażu.
Dane podstawowe:
- wymiary budowli: w
obrysie
zewnętrznym: długość
7.38 m,
szerokość4.26 m,
wysokość 2.50 m,
- ściany: na półtorej cegły
(grubość
38cm ), otynkowane i
pomalowane
wewnętrznie oraz
zewnętrznie,
- stropy i dachy :
stropodach typu
Kleina,
- powierzchnia ogólna :
24.5 m
2
.
( powierzchnia ogólna
równa jest powierzchni
całkowitej minus
powierzchnie zajmowane
przez
konstrukcje i ścianki
działowe).
W wyniku oceny identyfikującej
kosztorysowany
obiekt
z
prezentowanymi w katalogach
WACETOB-u „Scalone normatywy do
wycen
budynków
i
budowli”,
stwierdzono zgodność z obiektem nr
13
opisanym
w
katalogu
XX
uwzględniającym ceny na poziomie
XX
kwartału
XXXX
r.
Ciąg dalszy wg ćwiczenia 2
Obliczenie kosztów bezpośrednich
budowy
Liczba jednostek jednorodnych
robót dla poszczególnych rodzajów
scalonych
elementów
budowli
obliczamy
na
podstawie
wykonanego
przedmiaru
(lub
obmiaru) garażu.
1. Roboty ziemne i fundamentowe
oblicza
się
w
jednostkach
powierzchni zabudowy ( obrysu
zewnętrznego budowli ) :
……………… m
2
powierzchni
zabudowy
2. Ściany nadziemia wyznacza się w
jednostkach objętości murów:
……………… m
3
objętości
murów
3. Pokrycia dachowe i ich konstrukcje
wyznacza się w
jednostkach powierzchni zabudowy :
……………………. m
2
powierzchni zabudowy
4 Powierzchnia posadzki i kanałów
wewnętrznych wyznaczana jest w
jednostkach powierzchni ogólnej :
zgodnie z obmiarem wynosi ona
……….. m
2
5.
Stolarka
i
ślusarka
to
w
rozpatrywanym przykładzie jedynie
drzwi
wjazdowe;
ich
wymiary
odpowiadają danym z obmiaru:
zgodnie z obmiarem wynosi
……………….. m
2
6. Kubatura budynku wyznaczana jest
w jednostkach objętości obrysu
zewnętrznego :
zgodnie z obmiarem wynosi
…………. m
3
7. Powierzchnia elewacji wyznaczana
jest
w jednostkach powierzchni ścian
zewnętrznych
murów :
zgodnie z obmiarem wynosi
…………… m
2
TABLICA ZBIORCZA WYZNACZENIA WARTOŚCI GARAŻU W STANIE
NOWYM
Lp
Rodzaj elementu
Wskaźniki tech – ekon
na scalone jedn. obmiaru
Wartość
roboty
[zł]
Jednostka
obmiaru
liczba
jednostek
Cena
jednostki
1
2
3
4
5
6
1
Roboty ziemne,
fundamenty
100m
2
2
Ściany nadziemia
100m
3
3
Dach, konstrukcja
100m
2
4
Posadzki i kanały
wewnętrzne
100m
2
5
Stolarka i ślusarka
100m
2
6
Tynki wewnętrzne i
malowanie
1000m
3
7
Elewacja
100m
2
Razem roboty budowlane
Obliczone
liczby
jednostek
jednorodnych
robót
scalonych
elementów budowli, zaokrąglone
do 0.01, wpisać do kolumny 4. Do
kolumny 5 tej tablicy wpisać
zawarte w Katalogach Nakładów
Rzeczowych (KNR) ceny z XX
kwartału XXXX roku w złotych za
wykonane
jednostki
obmiaru.
Iloczyn ilości jednostek przez ich
cenę
jednostkową
wyznacza
wartość kosztorysową wycenianej
budowli ( kolumna 6 ).
TABLICA ZBIORCZA WYZNACZENIA WARTOŚCI GARAŻU W STANIE
NOWYM
Lp
Rodzaj elementu
Wskaźniki tech – ekon
na scalone jedn. obmiaru
Wartość
roboty
[zł]
Jednostka
obmiaru
liczba
jednostek
Cena
jednostki
1
2
3
4
5
6
1 Roboty ziemne,
fundamenty
100m
2
0.31
15800.
34
4898.
10
2 Ściany nadziemia
100m
3
0.17
34950.
77
5941.
63
3 Dach, konstrukcja
100m
2
0.31
13938.
41
4320.
91
4 Posadzki i kanały
wewnętrzne
100m
2
0.24
23556.
23
5653.
50
5 Stolarka i ślusarka
100m
2
0.09
21361.
32
1922.
52
6 Tynki wewnętrzne i
malowanie
1000m
3
0.08
9518.5
5
761.4
8
7 Elewacja
100m
2
0.48
3045.6
8
1461.
93
Razem roboty budowlane 4960.
07
Obliczenie
kosztów
bezpośrednich
budowy
(dokumentacji
i
nadzoru
budowlanego)
Na
podstawie
zeszytów
Warszawskiego
Centrum
Postępu
Techniczno-Organizacyjnego
Budownictwa
(WACETOB)
przyjęto
dziesięcio-procentowy udział kosztów
pośrednich w budowie garażu. Jego
wartość wyniesie zatem :
K
p
= 10% ∙ K
b
=
2496.01 zł
W
garażu
=24960,07+2496,01 =
27456,08
Wartość
kosztorysowa
garażu
wynosi 27500 zł.
OBLICZENIE OBNIŻKI WARTOŚCI
ZE WZGLĘDU NA ZUŻYCIE
TECHNICZNE OBIEKTU
Zużycie techniczne elementów
budynku przy założeniu, że sposób
użytkowania i prace konserwacyjne
budowli były prowadzone w sposób
zadawalający, oblicza się ze wzoru
Rossa
gdzie:
t – okres użytkowania budowli od
momentu
jej zbudowania.
T - przyjęty okres trwałości budowli.
Zużycie funkcjonalne i środowiskowe
zostanie pominięte
DZIĘKUJĘ
UWZGLĘDNIENIE STOPNIA ZUŻYCIA ELEMENTÓW W WARTOŚCI
BUDOWLI
Lp
Grupa elementów
budynku
Przyjęty
okres
trwałości
obiektu [T
lat]
Stopień
zużycia
elementów
S
ze
% w koszcie
całego U
i
1
Roboty ziemne,
fundamenty
110
2
Ściany
140
3
Stropodach konstrukcja
i pokrycie
115
4
Posadzki i kanały
140
5
Tynki wewnętrzne,
malowane
38
6
Stolarka
43
7
Elewacje
42
Razem
100.00
Obliczenie aktualnej wartości budowli wg zależności:
Co dla garażu daje:
W
garażu
=(24960,07+2496,01)∙(1-0,2543 ) =
20474 zł
Wartość szacunkowa garażu wynosi
20500 złotych
UWZGLĘDNIENIE STOPNIA ZUŻYCIA ELEMENTÓW W
WARTOŚCI BUDOWLI
Lp
Grupa elementów
budynku
Przyjęty
okres
trwałości
obiektu [T
lat]
Stopień
zużycia
elementów
S
ze
% w
koszcie
całego U
i
1
Roboty ziemne,
fundamenty
110
17.36
14.66
2.54
2
Ściany
140
13.01
30.28
3.94
3
Stropodach
konstrukcja
i pokrycie
115
16.45
13.78
2.27
4
Posadzki i kanały
140
13.01
16.24
2.11
5
Tynki wewnętrzne,
malowane
38
70.64
3.08
2.18
6
Stolarka
43
59.22
14.68
8.69
7
Elewacje
42
61.22
7.28
4.46
Razem
100.00
26.19
WYCENA WARTOŚCI
ZESPOŁU GARAŻY WOLNOSTOJĄCYCH
Bazując na niżej załączonym obmiarze
określić wartość pobudowania zespołu
garaży składającego się n boksów.
Liczba
boksów
garażow
ych
Nr tematu
wg cennika
z 1998r
wg cennika z
2010r.
2
1 ; 16
2 ; 15
3
3 ; 14
4 ; 13
4
5 ; 12
6 ; 11
5
7 ; 10
8 ; 9
6
17 ; 18
19 ; 20
3,50
3,50
3,50
4,26
4,26
Powierzchni
a ogólna
24,5 m
2
Powierzchni
a ogólna
24,5 m
2
Powierzchnia
ogólna
24,5 m
2
0,38
0,38
0,38
0,38