Bankowość

hipoteczna

Banki hipoteczne

Bank specjalistyczny tworzony wyłącznie w formie

spółki akcyjnej. Do zasad tworzenia, organizacji i
działania banków hipotecznych nieuregulowanych w
niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy
Prawa bankowego oraz przepisy o NBP. Działa on na
rynku nieruchomości wykorzystując efekty
specjalizacji, innowacji i jakości obsługi. Wykorzystuje
też możliwości refinansowania akcji kredytowej listami
zastawnymi, chociaż wymaga to zgodnie z Ustawą
spełnienia wielu wymogów. Działalność banku
hipotecznego jest odzwierciedlona w wielu
podstawowych aktach prawnych przez bezpośrednie
odesłanie do nich w Ustawie.

Działalność banku jest skoncentrowana na
dwóch podstawowych czynnościach:

udzielaniu kredytów hipotecznych

Kredyty hipoteczne:
udzielane są przez bank hipoteczny na ściśle określony cel

wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego
hipoteką nie może przekroczyć bankowo-hipotecznej
wartości nieruchomości.

zabezpieczeniem udzielonych kredytów są hipoteki na

nieruchomościach, które stanowią podstawę emisji
hipotecznych listów zastawnych

obowiązkowe jest stosowanie zasady ostrożnej wyceny

nieruchomości zabezpieczających kredyty będące
podstawą emisji listów zastawnych.

emisji listów zastawnych

Jest dokładnie przez ustawodawcę. Znajduje to

wyraz w następujących regulacjach:

ze środków pochodzących z emisji listów zastawnych

banki mogą refinansować kredyty zabezpieczone
hipoteką tylko do 60% bankowo-hipotecznej
wartości nieruchomości;

wierzytelności stanowiące podstawę emisji listów

zastawnych są wpisywane do rejestru
zabezpieczeń;

banki mogą wyemitować listy zastawne tylko w

przypadku posiadania odpowiedniej wartości
wierzytelności wpisanych do rejestru
zabezpieczeń;

nominalna wartość listów zastawnych znajdujących

się w obrocie nie może przekroczyć nominalnej
wartości wierzytelności stanowiących podstawę ich
emisji;

dochody odsetkowe z kredytów hipotecznych

stanowiących podstawę emisji listów zastawnych nie
mogą być niższe od kosztów odsetkowych z listów
zastawnych.

łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się

w obrocie listów zastawnych banku hipotecznego nie
może przekroczyć 40-krotności jego funduszy
własnych

Standardy bezpieczeństwa banków
hipotecznych

 przy każdym banku hipotecznym powoływany jest

powiernik, jako osoba zaufania publicznego
działająca dla ochrony interesów wierzycieli z
listów zastawnych

 wymóg miesięcznej sprawozdawczości do Komisji

Nadzoru Bankowego ze stanu zabezpieczenia
listów zastawnych,

 obowiązuje szczególny nadzór NBP

 w prawie upadłościowym jest zawarty przywilej

egzekucyjny dla nabywców listów zastawnych

 kto dokonuje emisji listów zastawnych nie będąc

do tego uprawniony lub przy emisji narusza
wymagane obowiązki, lub nie będąc uprawniony
do emitowania listów zastawnych emitowane
papiery wartościowe określa nazwą "list
zastawny" lub inną nazwą, która zawiera te
wyrazy, podlega grzywnie do 50 tys zł i karze
pozbawienia wolności od 6 m-cy do lat 5

Zasady działalności banków hipotecznych i
emisji listów zastawnych przyjęte przez
ustawodawcę stworzyły bezpieczny, stabilny,
chociaż mało elastyczny system bankowości
hipotecznej. Istotne założenia, które
przesądziły o kształcie polskiej ustawy to:

bezpieczeństwo listów zastawnych jako formy długoterminowej

lokaty,

Bezpieczeństwo listów zastawnych wynika z faktu, że bank

hipoteczny jest w gospodarce jedynym podmiotem uprawnionym

do emitowania własnych hipotecznych i publicznych listów

zastawnych.
stabilność banków hipotecznych jako emitentów listów

zastawnych.

Mała elastyczność wynika z zawartych w Ustawie limitów i

ograniczeń zawężających zakres działalności banku hipotecznego

w porównaniu z bankiem uniwersalnym.

Bank hipoteczny może wykonywać niektóre
czynności banku uniwersalnego a wysokość
zobowiązań nie może przekroczyć łącznie:

w okresie pięciu lat od dnia rozpoczęcia działalności

operacyjnej przez bank hipoteczny – dziesięciokrotnej

wysokości funduszy własnych banku hipotecznego
po upływie okresu 5 lat od dnia rozpoczęcia działalności

operacyjnej przez bank hipoteczny – sześciokrotnej

wysokości funduszy własnych banku hipotecznego.

Środki uzyskane z wykonywania tychże czynności

mogą być przeznaczone wyłącznie na refinansowanie

czynności banku hipotecznego.

Banki hipoteczne spełniają szczególną
rolę w zakresie:

rozwoju rynku nieruchomości przez aktywny udział
w kredytowaniu budownictwa mieszkaniowego
oraz nieruchomości o charakterze handlowo-
usługowym i przemysłowym
rozwoju rynku finansowego w Polsce przez
wylansowanie szczególnego rodzaju dłużnego
papieru wartościowego, jakim jest list zastawny

Bankowość hipoteczna różni się od „zwykłych”

banków, tym że jest to specjalizacja w jednym,
określonym rodzaju działalności. Ma ona wpływać
na jakość usługi - im mniej funkcji ma wykonać
dana instytucja, tym wykona je lepiej. Stwarza to
możliwość dostosowania produktu do
indywidualnych wymagań klienta, oraz oferta
obarczona mniejszym ryzykiem powinna być mniej
kosztowna. Z pewnością jest ona tańsza, niż
produkty oferowane przez banki, które poza
kredytami hipotecznymi udzielają pożyczek
znacznie słabiej zabezpieczonych, czyli bardziej
ryzykownych i droższych.

Bankowość hipoteczna dysponuje podobną
ofertą kredytów hipotecznych, jak banki
klasyczne. Powodem jest bardzo duża
konkurencja, oraz fakt, że jako instytucje
finansowe tworzone przez banki już istniejące
starają się nie konkurować zbyt ostro z
bankami „macierzystymi”.
Bankowość hipoteczna stanowiąc konkurencję
na rynku kredytów mieszkaniowych, przyczynia
się również do obniżenia cen kredytów i ma
wpływ na jakość oferty kredytowej.
Oprocentowanie to jedna z wielu rzeczy, na
jakie zwracamy uwagę biorąc kredyt, który
będziemy spłacać przez następne 25-30 lat.

Rola bankowości hipotecznej w
finansowaniu inwestycji mieszkaniowych

Rosnący popyt na mieszkania przy niewiele
zwiększających się zasobach mieszkaniowych
spowodował wzrost ich cen. Dotyczy to mieszkań o
metrażu 38-50m oraz luksusowych apartamentów.
Oszczędzający do tej pory w bankach, wycofują
swoje oszczędności, które znajdują się na niewielkim
procencie i inwestują je w nieruchomości.

Jedynym sprawdzonym sposobem zabezpieczania

kredytu, zarówno dla banku jak i dla kupującego

jest zapis o zadłużeniu w księdze wieczystej

nieruchomości, czyli hipoteka.
Kredyty hipoteczne mogą być wykorzystywane na

zakup mieszkania, budowę domu, jego remont,

przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego

prawa do lokalu w odrębną własność.

BANKOWOŚĆ

HIPOTECZNA

Kredytobiorcy - popyt

na długoterminowe

kredyty hipoteczne

Inwestorzy – nabywcy

listów zastawnych

BANK

HIPOTECZNY

Budowa
Zakup mieszkań
Nieruchomości
użytkowe (biura,
sklepy, centra
handlowe)
Inne cele

Towarzystwa
ubezpieczeniowe
Fundusze powiernicze
Fundusze
inwestycyjne
Fundusze emerytalne
Banki
Osoby fizyczne

Ustanowienie

hipoteki jako

zabezpieczenia

Spłata odsetek i

kapitału

Udzielenie

kredytu

hipoteczneg

o

Wkład

kapitałow

y

Emisja listów

zastawnych

Wypłata odsetek

i spłata kapitału