Bankowość 

hipoteczna

 

 

Banki hipoteczne

      Bank specjalistyczny tworzony wyłącznie w formie 

spółki akcyjnej. Do zasad tworzenia, organizacji i 
działania banków hipotecznych nieuregulowanych w 
niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy 
Prawa bankowego oraz przepisy o NBP. Działa on na 
rynku nieruchomości wykorzystując efekty 
specjalizacji, innowacji i jakości obsługi. Wykorzystuje 
też możliwości refinansowania akcji kredytowej listami 
zastawnymi, chociaż wymaga to zgodnie z Ustawą 
spełnienia wielu wymogów. Działalność banku 
hipotecznego jest odzwierciedlona w wielu 
podstawowych aktach prawnych przez bezpośrednie 
odesłanie do nich w Ustawie.

 

 

Działalność banku jest skoncentrowana na 
dwóch podstawowych czynnościach:

 udzielaniu kredytów hipotecznych

Kredyty hipoteczne:
 udzielane są przez bank hipoteczny na ściśle określony cel  

wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego 
hipoteką nie może przekroczyć bankowo-hipotecznej 
wartości nieruchomości.

 zabezpieczeniem udzielonych kredytów są hipoteki na 

nieruchomościach, które stanowią podstawę emisji 
hipotecznych listów zastawnych 

 obowiązkowe jest stosowanie zasady ostrożnej wyceny 

nieruchomości zabezpieczających kredyty będące 
podstawą emisji listów zastawnych. 

 

 

 emisji listów zastawnych

Jest dokładnie przez ustawodawcę. Znajduje to 

wyraz w następujących regulacjach: 

 ze środków pochodzących z emisji listów zastawnych 

banki mogą refinansować kredyty zabezpieczone 
hipoteką tylko do 60% bankowo-hipotecznej 
wartości nieruchomości;

  wierzytelności stanowiące podstawę emisji listów 

zastawnych są wpisywane do rejestru 
zabezpieczeń;

 banki mogą wyemitować listy zastawne tylko w 

przypadku posiadania odpowiedniej wartości 
wierzytelności wpisanych do rejestru 
zabezpieczeń;

 

 

 nominalna wartość listów zastawnych znajdujących 

się w obrocie nie może przekroczyć nominalnej 
wartości wierzytelności stanowiących podstawę ich 
emisji;

 dochody odsetkowe z kredytów hipotecznych 

stanowiących podstawę emisji listów zastawnych nie 
mogą być niższe od kosztów odsetkowych z listów 
zastawnych.

 łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się 

w obrocie listów zastawnych banku hipotecznego nie 
może przekroczyć 40-krotności jego funduszy 
własnych 

 

 

Standardy bezpieczeństwa banków 
hipotecznych

 przy każdym banku hipotecznym powoływany jest 

powiernik, jako osoba zaufania publicznego 
działająca dla ochrony interesów wierzycieli z 
listów zastawnych 

 wymóg miesięcznej sprawozdawczości do Komisji 

Nadzoru Bankowego ze stanu zabezpieczenia 
listów zastawnych,

 obowiązuje szczególny nadzór NBP 

 

 

  w prawie upadłościowym jest zawarty przywilej 

egzekucyjny dla nabywców listów zastawnych 

  kto dokonuje emisji listów zastawnych nie będąc 

do tego uprawniony lub przy emisji narusza 
wymagane obowiązki, lub nie będąc uprawniony 
do emitowania listów zastawnych emitowane 
papiery wartościowe określa nazwą "list 
zastawny" lub inną nazwą, która zawiera te 
wyrazy, podlega grzywnie do 50 tys zł i karze 
pozbawienia wolności od 6 m-cy do lat 5 

 

 

Zasady działalności banków hipotecznych i 
emisji listów zastawnych przyjęte przez 
ustawodawcę stworzyły bezpieczny, stabilny, 
chociaż mało elastyczny system bankowości 
hipotecznej. Istotne założenia, które 
przesądziły o kształcie polskiej ustawy to:

bezpieczeństwo listów zastawnych jako formy długoterminowej 

lokaty,

      Bezpieczeństwo listów zastawnych wynika z faktu, że bank 

hipoteczny jest w gospodarce jedynym podmiotem uprawnionym 

do emitowania własnych hipotecznych i publicznych listów 

zastawnych. 
 stabilność banków hipotecznych jako emitentów listów 

zastawnych.

      Mała elastyczność wynika z zawartych w Ustawie limitów i 

ograniczeń zawężających zakres działalności banku hipotecznego 

w porównaniu z bankiem uniwersalnym.

 

 

Bank hipoteczny może wykonywać niektóre 
czynności banku uniwersalnego a wysokość 
zobowiązań nie może przekroczyć łącznie:

 w okresie pięciu lat od dnia rozpoczęcia działalności 

operacyjnej przez bank hipoteczny – dziesięciokrotnej 

wysokości funduszy własnych banku hipotecznego
 po upływie okresu 5 lat od dnia rozpoczęcia działalności 

operacyjnej przez bank hipoteczny – sześciokrotnej 

wysokości funduszy własnych banku hipotecznego.

      Środki uzyskane z wykonywania tychże czynności 

mogą być przeznaczone wyłącznie na refinansowanie 

czynności banku hipotecznego.

 

 

Banki hipoteczne spełniają szczególną 
rolę w zakresie:

rozwoju rynku nieruchomości przez aktywny udział 
w kredytowaniu budownictwa mieszkaniowego 
oraz nieruchomości o charakterze handlowo-
usługowym i przemysłowym
 rozwoju rynku finansowego w Polsce przez 
wylansowanie szczególnego rodzaju dłużnego 
papieru wartościowego, jakim jest list zastawny 

 

 

    Bankowość hipoteczna różni się od „zwykłych” 

banków, tym że jest to specjalizacja w jednym, 
określonym rodzaju działalności. Ma ona wpływać 
na jakość usługi - im mniej funkcji ma wykonać 
dana instytucja, tym wykona je lepiej. Stwarza to 
możliwość dostosowania produktu do 
indywidualnych wymagań klienta, oraz oferta 
obarczona mniejszym ryzykiem powinna być mniej 
kosztowna. Z pewnością jest ona tańsza, niż 
produkty oferowane przez banki, które poza 
kredytami hipotecznymi udzielają pożyczek 
znacznie słabiej zabezpieczonych, czyli bardziej 
ryzykownych i droższych.

 

 

Bankowość hipoteczna dysponuje podobną 
ofertą kredytów hipotecznych, jak banki 
klasyczne. Powodem jest bardzo duża 
konkurencja, oraz fakt, że jako instytucje 
finansowe tworzone przez banki już istniejące 
starają się nie konkurować zbyt ostro z 
bankami „macierzystymi”.
Bankowość hipoteczna stanowiąc konkurencję 
na rynku kredytów mieszkaniowych, przyczynia 
się również do obniżenia cen kredytów i ma 
wpływ na jakość oferty kredytowej. 
Oprocentowanie to jedna z wielu rzeczy, na 
jakie zwracamy uwagę biorąc kredyt, który 
będziemy spłacać przez następne 25-30 lat. 

 

 

Rola bankowości hipotecznej w 
finansowaniu inwestycji mieszkaniowych

Rosnący popyt na mieszkania przy niewiele 
zwiększających się zasobach mieszkaniowych 
spowodował wzrost ich cen. Dotyczy to mieszkań o 
metrażu 38-50m oraz luksusowych apartamentów.
Oszczędzający do tej pory w bankach, wycofują 
swoje oszczędności, które znajdują się na niewielkim 
procencie i inwestują je w nieruchomości.

 

 

Jedynym sprawdzonym sposobem zabezpieczania 

kredytu, zarówno dla banku jak i dla kupującego 

jest zapis o zadłużeniu w księdze wieczystej 

nieruchomości, czyli hipoteka.
Kredyty hipoteczne mogą być wykorzystywane na 

zakup mieszkania, budowę domu, jego remont, 

przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego 

prawa do lokalu w odrębną własność.

 

 

BANKOWOŚĆ

 

HIPOTECZNA

Kredytobiorcy - popyt 

na długoterminowe 

kredyty hipoteczne

Inwestorzy – nabywcy 

listów zastawnych

BANK 

HIPOTECZNY

Budowa
Zakup mieszkań
Nieruchomości 
użytkowe (biura, 
sklepy, centra 
handlowe)
Inne cele

Towarzystwa 
ubezpieczeniowe
Fundusze powiernicze
Fundusze 
inwestycyjne
Fundusze emerytalne
Banki 
Osoby fizyczne

Ustanowienie 

hipoteki jako 

zabezpieczenia

Spłata odsetek i 

kapitału

Udzielenie 

kredytu 

hipoteczneg

o

Wkład 

kapitałow

y

Emisja listów 

zastawnych

Wypłata odsetek 

i spłata kapitału