Wycena 

stawów i 

zwierząt 

gospodarskich

Agnieszka 

Celińska

MSGP 2009/2010

6 semestr

Bibliografia: 



Noty interpretacyjne:



Nota V.4 - Wycena nieruchomości rolnych



Literatura:



T.M. Łaguna „Wycena nieruchomości i gospodarstw rolnych”, 
wydawnictwo ZCO, Zielona Góra 2001



Jan Bud-Gusaim „Wycena gospodarstw rolniczych oraz ich 
zasobów majątkowych”, wyd. SGGW W-wa 1997

Stawy rybne

Płytkie, naturalne lub sztuczne 
zagłębienia w ziemi, 
wypełnione wodą stojącą lub 
przepływającą, przeznaczone 
do hodowli, chowu (produkcji) 
lub/i przechowywania ryb 
słodkowodnych. Staw rybny 
bądź inny zbiornik wodny 
może stanowić część 
nieruchomości wchodzącej w 
skład gospodarstwa lub 
oddzielny obiekt produkcyjny. 

Stawy rybne

Wyposażone są w różnego 
rodzaju budowle i 
urządzenia (groble, jazy, 
śluzy, upusty, 
odprowadzalniki, itd.). 

Upust denny

Grobla

Śluza

Wyceniamy w:



Podejściu porównawczym - wycena 

stawu połączona z wyceną wartości 

nieruchomości, do której należą.



Podejściu indywidualnym:



a) podejście dochodowe:

* metoda inwestycyjna

* metoda zysków



b) podejście kosztowe:

* metoda kosztów odtworzenia

* metoda zastąpienia

Podejście porównawcze:



wartość użytkowa obiektu (potencjał 
produkcyjny) jest analizowana jako jedyna 
cecha rynkowa 



metoda porównywania parami 



metoda analizy statystycznej rynku

Pozwala ona na oszacowanie wartości użytkowej 
nieruchomości stawowej, polega na analizie obiektu w aspekcie 
najważniejszych cech nieruchomości stawowych 
determinujących użyteczność gospodarczą, a następnie oceny 
danej nieruchomości w aspekcie tych cech przy użyciu 
punktów.



Cechy:



warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów (maxymalnie 30 pkt.) 



zdolność produkcyjna stawów 

(maksymalnie 30 pkt.) 



stan techniczny obiektu 

(maksymalnie 25 pkt.)



położenie i organizacja przestrzenna w aspekcie możliwości prowadzenia 
racjonalnej produkcji rybackiej  (maksymalnie 15 pkt.). 

Podejście porównawcze 

Metoda oceny punktowej

Podejście porównawcze 

Metoda oceny punktowej



MAX - 100 pkt  



Na podstawie przeprowadzonej oceny 
nieruchomość stawową w zależności od ilości 
uzyskanych punktów zakwalifikować można do 
jednej z pięciu kategorii: 

1)    

bardzo dobra

bardzo dobra o sumie punktów od 90 do 100,

2)    

dobra 

dobra o sumie punktów od 75 do 90,

3)    

średnia 

średnia o sumie punktów od 54 do 75,

4)    

słaba 

słaba o sumie punktów od 29 do 54,

5)     

zła

zła o sumie punktów poniżej 29.

Podejście indywidualne

Na wartość indywidualną stawów składa 

się wartość wody, ziemi, na której się 
znajdują, budowli i urządzeń 
technicznych, wchodzących w ich skład. 
O ich wartości przesądza również ich 
zdolność produkcyjna.

Zdolność produkcyjna:



Naturalna zdolność produkcyjna stawu 
rybnego zależy od: 



czystości i żyzności wody 



głębokości stawu



nasłonecznienia zbiornika 



właściwości urządzeń hydrotechnicznych 

Wycena stawów w podejściu 
dochodowym:



Obliczenie dochodu rocznego (przychody-suma 
kosztów)

D = P – Σ

ki

gdzie: 
D - roczna korzyść 
P - wartość pozyskanej produkcji 
K - koszty poniesione na tą produkcję(na koszty te składają się:

K

1

 - koszty materiałów i usług 

K

2 

- koszty amortyzacji 

K

3

 - koszty robocizny 

K

4

 - podatki, itd. 

K

n

 - inne koszty wytwarzania

Wycena stawów w podejściu 
dochodowym:

Obliczenie wartości bieżącej:



Przy stałym dochodzie



Przy zmiennym dochodzie

gdzie:

D

i 

– zyski w kolejnych latach realizacji projektu

P – stopa dyskonta;
RV – wartość rezydualna, która pozostaje na koniec okresu (n) przyjętego do 
oszacowania 



















n

p

p

D

Wb

)

*

01

,

0

1

(

1

1

*

01

,

0

RV

p

Dn

p

D

p

D

Wb

n

















)

*

01

,

0

1

(

...

)

*

01

,

0

1

(

2

*

01

,

0

1

1

2

Wycena stawów w podejściu 

kosztowym

Standard V.4. dopuszcza stosowanie metody przy:



Wycena stanowi element kalkulacji przy 
podejmowaniu decyzji inwestycyjnych



Wycena stawów nie nadających się do produkcji 
ryb



Określenie szkody zaistniałej na nieruchomości



Dokonuje się na podstawie cen rynkowych  lub metody 
stawek szacunkowych 

Przy wycenie stawów uwzględnia się:



Wartość gruntów pod wodami (rodzaj i klasa gruntu albo 
użytki zielony klasy IV) w tym wartość wody



Wartość wody (rzadko)



Wartość gruntów zajętych przez urządzenia służące 
gospodarce wodnej



Wartość odtworzeniowa urządzeń technicznych

Wycena stawów w podejściu 

kosztowym

Wartość gruntów pod wodami

Wyznaczona w oparciu o:



Cena rynkowa



Metoda stawek szacunkowych

WARTOŚĆ WODY

Określona na podstawie:



Objętość (przepływ)



Jakość



Lokalizacja zretencjonowanej wody 
(ujętej).

Wartość odtworzeniowa urządzeń 

technicznych



Suma kosztów poniesionych na jej realizację 

pomniejszonej o wielkość zużycia wynikająca z wieku 

oraz stopnia intensywności użytkowania, konserwacji 

itp..



Wartość techniczna bieżąca (właściwa wartość 

odtworzeniowa) obliczamy:

1.

Wartość techniczna początkowa – liczona wg norm 

Katalogów Nakładów Rzeczowych

2. Powiększona o koszty ogólne,  zakupu materiałów, zysk 

wykonawcy obiektu oraz korygowana o stopień 

zużycia.

Metody



Staffa – metoda bonitacyjna



Popowskiego  i Zakaszewskiego – 

technika odczytywania wydajności 
naturalnej 

Zastosowanie



Metoda Staffa zalecana jest do 
stosowania w ocenie stawów stosunkowo 
nowych, zlokalizowanych na terenach 
bardziej dogodnych do prowadzenia 
produkcji rybackiej. 



Metodą Popowskiego i Zakaszewskiego 
szacuje się z reguły wydajność naturalną 
stawów tradycyjnych, wyeksploatowanych i 
położonych w niektórych warunkach 
wodnych i klimatycznych. 

Ocena naturalnej zdolności produkcyjnej wg 

Staffa

Wycena 

zwierząt 

gospodarskic

h

Definicja:



zwierzęta chowane w gospodarstwie 
rolnym w celu uzyskania produkcji 
towarowej lub siły pociągowej. 
Wykorzystywane są również jako 
materiał reprodukcyjny. Przykładami 
zwierząt gospodarskich są m.in. bydło, 
konie, osły, muły, owce, świnie, drób, 
wielbłądy. 

Cel  wyceny zwierząt:



Sprzedaż nieruchomości rolnej

(w celu ustalenia wartości rynkowej całej 
nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży)



Dzierżawa n-ści rolnej



Ubezpieczenie 

(np. odszkodowania z różnych tytułów)

Inwentaryzacja 
inwentarza:

Oddzielnie dla każdego gatunku zwierząt 

należy określić:



Liczebność poszczególnych grup wg płci, 
wieku i kierunku użytkowania

(np.krowy, opasy, cielęta, jałówki do pół roku, 
jałówki do 1 roku, itd.) 



Masę zwierząt w danej grupie

Wartości wycenianych 

zwierząt



Walory niematerialne – 

predyspozycje do 

danego sposobu użytkowania



Nośniki materialne – 

występują  w walorach 

somatycznych

   Całkowita wartość zwierzęcia – oba 

składniki jednocześnie w ustalonych 
proporcjach

W obrębie każdego 
gatunku należy wyróżnić 
zwierzęta:



Hodowlane



Użytkowe



Rzeźne



Wyceny dokonujemy przyjmując ceny 

oferowane w dniu dokonania 

inwentaryzacji przez firmy zajmujące się 

skupem określonych gatunków lub grup 

zwierząt. 



Można tez przyjąć ceny uzyskiwane przez 

rolników w czasie transakcji 

wolnorynkowych lub ceny ogłaszane 

cyklicznie przez GUS lub IERiGŻ

Zwierzęta hodowlane



Występują w 
gospodarstwach 
specjalizujących się w 
hodowli zarodowej.



Wyceny dokonuje się w 
oparciu o ocenę 
zootechniczną 

Wycena zwierząt 

hodowlanych

W

zw

 = (M

c

 x C

1

) + (B

h

 x S

sz

)

W

zw – wartość zwierząt hodowlanych

M

c – masa ciała

C

1 – cena 1kg żywca w danej klasie jakościowej

B

h – bonitacja hodowlana ( w punktach )

S

sz – stawka za 1 punkt bonitacyjny

Wycena zwierząt 

hodowlanych

Jałówka cielna (w 6 miesiącu cielności) 
o masie ciała (netto) 420 kg, uzyskująca 
w ocenie zootechnicznej 62 punkty 
bonitacyjne została wyceniona 619, 60 
zł. Na wyceną złożyły się: 



M  - masa ciała (netto) 420 kg



C  - aktualna (w dniu wyceny) cena 
jednostkowa żywca wołowego 
wynosząca (dla klasy II) 1,18 zł/kg



B  - bonitacja zootechniczna 62 pkt., 



S  - stawka za 1 pkt bonitacyjny 2,0 zł



W = 420 kg 1,18 zł/kg + 62  2,0 zł = 
495,6 zł + 124, 0 = 619,6 zł

Zwierzęta użytkowe



Utrzymywane są dla 

określonego celu 

przyżyciowego np. dla 

wełny, jaj, mleka, 

potomstwa



Wycena zależy od ich 

masy, przydatności 

produkcyjnej i 

rozpłodowej.

Wycena zwierząt 

użytkowych

W

zw

 = (M

c

 

x

 C

1 

-

 

K

h

) 

x

 W

W

zw – wartość zwierząt użytkowych

M

c – masa ciała

C

1 – cena 1kg żywca 

K

h – koszty handlowe

W 

– współczynnik wynikający z porównania cen 

zwierząt użytkowych i rzeźnych

Zwierzęta rzeźne

Zwierzęta 

utrzymywane w celu 

pozyskania mięsa a 

także zwierzęta stare 

i nisko wydajne lub 

młode wybrakowane

Wartość tych zwierząt 

jest uzależniona od 

ich masy, kondycji, 

wieku, płci

Wycena zwierząt rzeźnych

W

zw

 = M

c

 

x

 C

śr 

-

 

K

h

W

zw – wartość zwierząt rzeźnych

M

c – masa ciała

C

1 – cena 1kg żywca średniej klasy

K

h – koszty handlowe

Wycena zwierząt rzeźnych

Stado 40 tuczników o 
łącznej masie (netto) 4 200 kg 
wyceniono na 10 210 zł. Na 
wartość złożyły się:



łączna masa netto 4 200 kg



jednostkowa cena żywca (w 
dniu wyceny) 2,45 zł/kg



koszty handlowe (koszt 
transportu do ZM) 80,0 zł



W

zw

= 4 200kg x 2,45 zł/kg – 

80,0zł = 10 290,0 zł – 80,0 zł 
= 10 210,0 zł

Wycena produkcji w toku

Wycena produkcji w toku

Dziękuję za 

uwagę