ZARZĄDZANIE

SPÓŁDZIELNIAMI

MIESZKANIOWYMI

Podstawy prawne:

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych,

Ustawa Prawo spółdzielcze,

Ustawa o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o

zmianie Kodeksu cywilnego

Specyfika zarządzania spółdzielniami

mieszkaniowymi polega na tym, że

użytkownicy mieszkań spółdzielczych

posiadający do nich ograniczone

prawa rzeczowe są jednocześnie

zbiorowym właścicielem spółdzielni –

właścicielem właściciela swoich

mieszkań.

Cel działania spółdzielni

mieszkaniowej:

Zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych

i innych potrzeb członków oraz

ich rodzin poprzez dostarczanie

członkom samodzielnych lokali

mieszkalnych lub domów

jednorodzinnych, a także lokali o

innym przeznaczeniu

Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić

korzyści majątkowych kosztem swoich członków,

w szczególności z tytułu przekształceń praw do

lokali.

Przedmiotem działalności

spółdzielni może być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia

na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do

znajdujących się w tych budynkach lokali

2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia

na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w

tych budynkach lokali

3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu

przeniesienia na rzecz członków własności tych domów

4. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania

lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali
mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

5.

zarządzanie nieruchomościami

stanowiącymi jej mienie lub nabyte na

podstawie ustawy mienie jej członków –

obligatoryjne, może to być jedyna

działalność.

Czyni to ze spółdzielni mieszkaniowej

instytucjonalnego zarządcę

nieruchomości, gdyż zarządza z obowiązku

nałożonego ustawą

6.

zarządzanie nieruchomością nie stanowiącą jej

mienia lub mienia jej członków na podstawie

umowy zawartej z

właścicielem/współwłaścicielami tej

nieruchomości.

Statut konkretnej spółdzielni

określa, które działalności

prowadzi spółdzielnia

– muszą być wymienione w statucie.

Spółdzielnia nie jest podmiotem

gospodarczym działającym dla zysku.

Majątek spółdzielni składa się

głównie z lokali mieszkalnych i

użytkowych i stanowi prywatną

własność członków, co powoduje że

muszą oni pokryć pełne koszty

utrzymania tego majątku

, chyba że

korzystają z dofinansowania ze źródeł

zewnętrznych

Źródła osiągania przychodów

spółdzielni mieszkaniowej:

1.  udziały członkowskie
2.  wkłady mieszkaniowe i budowlane
3. opłaty wnoszone przez członków na pokrycie kosztów

eksploatacji oraz kosztów korzystania z majątku spółdzielni

4.  wpłaty na fundusz remontowy
5.  czynsze najmu i dzierżawy
6. inne opłaty za korzystanie z budynków, lokali,

pomieszczeń , gruntów

7.  dochody ze sprzedaży mienia
8.  wynagrodzenie za zarządzanie zasobem

mieszkaniowym nie stanowiącym własności spółdzielni

9.   przychody z prowadzonej przez spółdzielnię działalności

gospodarczej

10. dotacje ze źródeł zewnętrznych

W zakresie swojej statutowej
działalności spółdzielnie mogą
osiągać przychody z różnych źródeł a

osiągnięty dochód mogą przeznaczać
jedynie na:

       inwestycje lub remonty

       na pokrycie części kosztów

eksploatacji

Koszty ponoszone przez

spółdzielnię:

• koszty budowy budynków i lokali spółdzielczych
• koszty nabycia gruntu i uzbrojenia
• podatek od nieruchomości
• opłaty za użytkowanie wieczyste
• ubezpieczenia
• składki spółdzielni na wykonanie zadań centralnego związku
• wydatki na remonty i bieżącą konserwację
• koszty energii elektrycznej cieplnej, gazu, wody nieczystości
• opłaty za antenę zbiorczą i windę
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości
• koszty zatrudnienia pracowników, zarządu, materiałów, sprzętu,
• koszty sądowe, egzekucji, wieczystoksięgowe,
• koszty bankowe,
• koszty korespondencji,
• koszty windykacji

Opłaty są wnoszone do 10 każdego

miesiąca lub później zgodnie ze statutem

.

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest

obowiązana zawiadomić co najmniej na 3 miesiące

naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na

piśmie.

W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie

kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności

energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i

nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana

zawiadomić co najmniej na 14 dni przed upływem

terminu .

Za zapłatę czynszu i innych opłat odpowiadają solidarnie z

najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie

Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka

spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem

spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni,

której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Pożytki i inne przychody z własnej działalności

gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w

szczególności na pokrycie wydatków związanych

z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w

zakresie obciążającym członków oraz na

prowadzenie działalności społecznej, oświatowej

i kulturalnej.

Jeżeli kredyt zaciągany przez spółdzielnię ma

być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na

nieruchomości, której spółdzielnia jest

właścicielem, to zawarcie umowy kredytu

wymaga również pisemnej zgody większości

tych członków spółdzielni oraz osób niebędących

członkami; Środki finansowe pochodzące z tego

kredytu przeznacza się wyłącznie na potrzeby

tej nieruchomości.

Członek spółdzielni mieszkaniowej ma
prawo otrzymania:

odpisu statutu
regulaminów
kopii uchwał organów spółdzielni
protokołów obrad organów spółdzielni,
protokołów lustracji,
rocznych sprawozdań finansowych
faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami
trzecimi.

Koszty sporządzania odpisów i kopii tych
dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów
uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa
członek spółdzielni wnioskujący o ich
otrzymanie.

Statut spółdzielni mieszkaniowej,
regulaminy, uchwały i protokoły obrad
organów spółdzielni, a także protokoły
lustracji i roczne sprawozdanie finansowe
powinny być udostępnione na stronie
internetowej spółdzielni.

Rodzaje praw w

spółdzielni

mieszkaniowej:

1.     

lokatorskie prawo do lokalu

2.      

własnościowe prawo do lokalu z

członkostwem

3.       własnościowe prawo do lokalu bez

członkostwa

4.    

  

odrębna własność lokali z

członkostwem

5.       odrębna własność lokali bez

członkostwa

PRZEKSZTAŁCENIA PRAW

SPÓŁDZIELCZYCH W ODRĘBNĄ

WŁASNOŚĆ

• Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje

spółdzielcze lokatorskie prawo/spóldzielcze
własnościowe do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia
jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę
przeniesienia własności lokalu

• Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, w

terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez
osobę uprawnioną, chyba że:

–

nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny

– lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub

użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała
sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

ORGANY W

SPÓŁDZIELNI

• WALNE ZGROMADZENIE
• RADA NADZORCZA
• ZARZĄD

Najwyższym organem spółdzielni jest

walne zgromadzenie.

Do wyłącznej właściwości walnego

zgromadzenia należy:

1) uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej

i kulturalnej;

2) rozpatrywanie sprawozdań rady, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i

sprawozdań finansowych oraz podejmowanie uchwał co do wniosków
członków spółdzielni, rady lub zarządu w tych sprawach i udzielanie
absolutorium członkom zarządu;

3) rozpatrywanie wniosków wynikających z przedstawionego protokołu

polustracyjnego z działalności spółdzielni

4) podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwyżki bilansowej (dochodu

ogólnego) lub sposobu pokrycia strat;

5) podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości,
6) podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do innych organizacji

gospodarczych oraz występowania z nich;

7) oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć;

8) podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się

spółdzielni, podziału
spółdzielni oraz likwidacji spółdzielni;

9) rozpatrywanie w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym

odwołań od
uchwał rady;

10) uchwalanie zmian statutu;
11) podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia lub

wystąpienia spółdzielni ze związku oraz upoważnienie
zarządu do podejmowania działań w tym zakresie;

12) wybór delegatów na zjazd związku, w którym

spółdzielnia jest zrzeszona

Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej

nie może być zastąpione przez zebranie

przedstawicieli, jednakże, jeżeli statut tak

stanowi, w przypadku gdy liczba członków

spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500,

walne zgromadzenie może być podzielone na

części.

Rada nadzorcza ustala zasady zaliczania

członków do poszczególnych części walnego

zgromadzenia z tym, że nie można zaliczyć

członków uprawnionych do lokali znajdujących

się w obrębie jednej nieruchomości do różnych

części walnego zgromadzenia.

Zarząd zwołuje walne zgromadzenie

przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po

upływie roku obrachunkowego.

Zarząd zwołuje walne zgromadzenie także na

żądanie:

1) rady nadzorczej,

2) przynajmniej jednej dziesiątej członków

O czasie, miejscu i porządku obrad walnego
zgromadzenia lub jego części zawiadamia się
wszystkich członków na piśmie

co najmniej 21

dni

przed terminem posiedzenia walnego

zgromadzenia lub jego pierwszej części.

Zawiadomienie powinno zawierać:

- czas,
- miejsce,
- porządek obrad
- informację o miejscu wyłożenia wszystkich
sprawozdań i

projektów uchwał, które będą

przedmiotem obrad
- informację o prawie członka do zapoznania się
z tymi

dokumentami.

Walne zgromadzenie może podejmować
uchwały jedynie w sprawach objętych
porządkiem obrad podanym do wiadomości
członków

Walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od

liczby obecnych na nim członków.

Uchwałę uważa się za podjętą

, jeżeli była

poddana pod głosowanie wszystkich części

walnego zgromadzenia,

a

za uchwałą opowiedziała się

wymagana w

ustawie lub statucie

większość ogólnej liczby

członków uczestniczących w walnym

zgromadzeniu.

Jednakże w sprawach likwidacji spółdzielni,

zbycia nieruchomości, do podjęcia uchwały

konieczne jest aby w posiedzeniach wszystkich

części walnego zgromadzenia, na których

uchwała była poddana pod głosowanie,

uczestniczyła łącznie co najmniej połowa ogólnej

liczby uprawnionych do głosowania, chyba, że

statut stanowi inaczej.

Projekty uchwał i zamieszczenie oznaczonych

spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia

lub jego wszystkich części mają prawo zgłaszać:

zarząd, rada nadzorcza i członkowie.

Projekty uchwał, w tym uchwał przygotowanych

w wyniku tych żądań, powinny być wykładane

na co najmniej 14 dni przed terminem walnego

zgromadzenia lub jego pierwszej części.

Projekt uchwały zgłaszanej przez członków

spółdzielni musi być poparty przez co najmniej

10 członków i musi być zgłoszony na co najmniej

15 dni przez walnym zgromadzeniem

Do zakresu działania rady

nadzorczej należy:

1) uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i

kulturalnej;

2) nadzór i kontrola działalności spółdzielni poprzez:
a) badanie okresowych sprawozdań oraz sprawozdań finansowych,

b) dokonywanie okresowych ocen wykonania przez spółdzielnię jej
zadań gospodarczych, ze szczególnym uwzględnieniem przestrzegania
przez spółdzielnię praw jej członków,
c) przeprowadzanie kontroli nad sposobem załatwiania przez zarząd
wniosków organów spółdzielni i jej członków;

3) podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości
4) podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do organizacji społecznych

oraz występowania z nich;

5) zatwierdzanie struktury organizacyjnej spółdzielni;
6) rozpatrywanie skarg na działalność zarządu;

•

powołuje i odwołuje członków zarządu (lub WZ)

•

wybierana jest przez walne zgromadzenie

•

do rady mogą być wybierani jedynie członkowie spółdzielni, maksymalnie na 2

kadencje

Do kompetencji ZARZĄDU

należy:

1. podejmowanie decyzji w sprawach przyjęcia członków do Spółdzielni,

zawieranie umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do
lokalu mieszkalnego, budowę lokalu, ustanowienie prawa odrębnej
własności lokalu lub garażu,

2. sporządzanie planu gospodarczego działalności Spółdzielni,
3. prowadzenie gospodarki Spółdzielni w ramach uchwalonego planu

i wykonywanie związanych z tym czynności organizacyjnych i finansowych,

4. zabezpieczenie majątku Spółdzielni,
5. sporządzanie rocznych sprawozdań i bilansów oraz przedkładanie ich do

zatwierdzenia Walnemu Zgromadzeniu,

6. zwoływanie Walnego Zgromadzenia.

Zarząd nieruchomością wspólną

wykonywany jest przez spółdzielnie jako

zarząd powierzony i nie mają zastosowania przepisy dotyczące wspólnoty

mieszkaniowej i zebrania właścicieli

CZŁONKOSTWO W SPÓŁDZIELNI

MIESZKANIOWEJ

Członkiem może być:

• osoba fizyczna ( nawet małoletnia lub

ubezwłasnowolniona – na walnym zebraniu

biorą udział poprzez swoich ustawowych

przedstawicieli ),

• oboje małżonkowie
• osoba prawna, jeżeli pozwala na to statut,

jednak nie przysługuje jej lokatorskie prawo

do lokalu mieszkalnego

Wpisowe nie może być wyższe niż ¼

minimalnego wynagrodzenia za pracę

Obowiązki majątkowe członków

mających spółdzielcze prawa do

lokali:

1. pokrywanie części wydatków związanych z

utrzymaniem
i eksploatacją

2. uczestniczenia w wydatkach eksploatacyjnych

i utrzymaniem nieruchomości stanowiących
mienie spółdzielni

3. uczestniczenia w ponoszeniu wydatków

związanych
z działalnością społeczną, oświatową i
kulturalną
( nie dotyczy nieczłonków)

Obowiązki majątkowe właścicieli

lokali będących członkami sm:

1. ponoszenia wydatków eksploatacyjnych

związanych z jego lokalem oraz utrzymaniem
części wspólnych zgodnie z udziałem

2. uczestniczenia w wydatkach eksploatacyjnych i

utrzymaniem nieruchomości stanowiących
mienie spółdzielni

3. uczestniczenia w ponoszeniu wydatków

związanych z działalnością społeczną,
oświatową i kulturalną ( nie dotyczy
nieczłonków)

Zarządzanie majątkiem spółdzielni

nie polega na osiąganiu dochodów

z

nieruchomości mieszkalnych, a

na

utrzymaniu równowagi pomiędzy
przychodami i kosztami.

Jednakże spółdzielnia powinna dążyć
do zmniejszania obciążeń członków
kosztami eksploatacji poprzez:

1.   

racjonalność wykonywanych usług

2.   uzyskiwanie dodatkowych przychodów z
majątku.
3.   windykację należności oraz eksmisje

Z chwilą ustanowienia

odrębnej

własności lokali i przeniesienia

własności choćby jednego lokalu

w którejkolwiek z nieruchomości

spółdzielni na inną osobę nie

powstanie w tej nieruchomości

wspólnota mieszkaniowa, gdyż

działanie części przepisów

ustawy o własności lokali, które

obowiązują we wspólnotach,

zostało w spółdzielniach

mieszkaniowych wyłączone

.

Spółdzielnia sprawując zarząd

nieruchomościami wspólnymi

stanowiącymi współwłasność

spółdzielni różni się od tego we

wspólnotach mieszkaniowych, gdyż:

• Zarząd nieruchomościami wspólnymi

stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest

wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd

powierzony choć nie jest zawierana żadna

umowa o powierzeniu zarządu

nieruchomością wspólną na rzecz spółdzielni

• nie mogą zmienić zarządcy - zarządu SM

• nie musi zatrudniać licencjonowanych

zarządców

ZARZĄDZANIE DZIAŁALNOŚCIĄ

REMONTOWĄ W SPÓŁDZIELNI

MIESZKANIOWEJ

Ustalając plan remontów czy też termomodernizacji na

poszczególne nieruchomości przyjmowane są przez spółdzielnie

różne kryteria:

-

bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości,

-

zabezpieczenia budynków przed dalszą degradacją ,

- stan techniczny budynku lub jego elementu,

-

względy oszczędnościowe np. straty ciepła,

- okres eksploatacji poszczególnych nieruchomości,

-

względy estetyki ,

- wysokość naliczeń na fundusz remontowy danej

nieruchomości,

-

wysokość zadłużenia danej nieruchomości,

- potrzeby unowocześnień, wykonanie brakujących

elementów.