Prawo hipoteczne
Wykład 24.10.2013 r.
Prawo hipoteczne
Wykład 24.10.2013 r.
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Ustanowienie a powstanie hipoteki
• Ustanowienie hipoteki: umowa (art.
245 k.c.).
• Powstanie hipoteki : wpis do kw (art.
67 ukw).
• Hipoteka powstaje z chwilą
nieprawomocnego wpisu.
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Art. 245 § 1 k.c. – do ustanowienia
hipoteki stosuje się odpowiednio
przepisy o przeniesieniu własności
nieruchomości.
• Art. 155 k.c.- do przeniesienia
własności konieczna jest umowa
zawarta pomiędzy właścicielem
nieruchomości a wierzycielem.
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Forma umowy: art. 158 – akt
notarialny
• Tylko dla oświadczenia woli
właściciela – art. 245 § 2 k.c.
• Wyjątki: forma pisemna pod rygorem
nieważności:
• Art. 19 ust. 2 ust.skok
• Art. 95 pr.bank.
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Nie stosuje się art. 157 k.c.
• Hipoteka może być ustanowiona pod warunkiem
lub z zastrzeżeniem terminu.
• W praktyce: obciążenie nieruchomości „przyszłej”
– jeszcze niewyodrębnionej lub nie stanowiącej
jeszcze własności osoby ustanawiającej hipotekę
lub dla zabezpieczenia „przyszłego kredytu”
• W oświadczeniu przyszłego właściciela umieszcza
się zastrzeżenie, że hipoteka jest ustanawiana pod
warunkiem, że własność nieruchomości przejdzie
na kupującego
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Hipoteka może być tylko ustanowiona pod
warunkiem. Wpis do kw zawsze jest
bezwarunkowy.
• Akt notarialny obejmujący oświadczenie
właściciela nieruchomości ustanawiające
hipotekę powinno zawierać elementy
określone w art. 92 § 1 pr.not. oraz co
najmniej określać:
• 1)wierzytelność zabezpieczoną hipoteką
• 2)sumę i walutę hipoteki
• 3) księgę wieczystą
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Dla oznaczenia wierzytelności konieczne jest
podanie:
• rodzaju i źródła wierzytelności
• daty zawarcia umowy
• dłużnika
• wierzytelność z tytułu umowy kredytu nr 2309/2012
z dnia 11.06.2013 r.
w kwocie 890.000 zł.
zawartej
pomiędzy bankiem X SA a Janem Kowalskim
• Dla oznaczenia wierzytelności nie jest konieczne
wskazanie kwoty i waluty wierzytelności (elemnty te
nie ulegają ujawnieniu w treści kw)
•
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• § 52 rozp. Min. Spr. z 20.08.2003 r. w
sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg
wieczystych w systemie
informatycznym (Dz.U. nr 162, poz.
1575 ze zm):
• Rubryka 4.4.1.8. „oznaczenie
wierzytelności i stosunku prawnego”:
• A „Numer wierzytelności”
• B „Wierzytelność”
• C „Stosunek prawny”
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Dla hipotek powstałych po
19.02.2011 r. nie wypełnia się pól
4.4.1.5. „odsetki”
4.4.1.9. „termin zapłaty”
Dla hipoteki po nowelizacji elementy
związane z wierzytelnością
( wysokość, waluta, termin zapłaty,
odsetki) są obojętne.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Ustanowienie hipoteki bankowej – art. 95
ust. 1-4 pr.bank.
• Oświadczenie właściciela – forma pisemna
pod rygorem nieważności.
• Art. 95 ust. 4 pr.bank. stanowi wyjątek od
art. 31 ust. 1 ukw
• Hipoteka bankowa może w tym trybie być
ustanowiona wyłącznie dla zabezpieczenia
wierzytelności wynikających z czynności
bankowych (art. 5 pr.bank.)
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Dla ustanowienia hipoteki bankowej
wymagane jest oświadczenie banku.
• Podstawą wpisu hipoteki bankowej do
kw jest oświadczenie banku, a nie
oświadczenie właściciela
nieruchomości (art. 95 ust. 3
pr.bank.)
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Podmiot uprawniony:
Właściciel uprawniony według treści kw – art. 5
ukw
- Jako dłużnik osobisty
- Jako dłużnik rzeczowy
- Dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z obciążonej
nieruchmości do wysokości hipoteki in solidum z
dłużnikiem osobistym.
- Wierzyciel powinien wystąpić przeciwko
dłużnikowi rzeczowemu z żądaniem zapłaty długu
w wysokości, do której właściciel odpowiada (zob.
np. wyrok SN z 06.03.1997 r. I CKU 78/96).
Wniosek o ustanowienie hipoteki
- współwłaściciel nieruchomości w częściach
ułamkowych (bez zgody pozostałych)
- Wspólnicy spółki cywilnej –uchwała
wszystkich wspólników
- Małżonkowie oboje lub jeden małżonek za
zgodą drugiego (art. 37 kro)
- Spadkobiercy – do chwili działu spadku
stosuje się przepisy o współwasności w cz.
ułamkowych (art. 1035 k.c.), lecz
spadkobierca nie może sam rozporządzać
udziałem w spadku (art. 1036 k.c.)
Wniosek o ustanowienie hipoteki
- małoletni właściciel – za zgodą sądu
opiekuńczego (art. 101 kro) każdy z rodziców
Hipoteka może być ustanowiona przez
pełnomocnika:
Pełnomocnictwo rodzajowe do ustanowienia
hipoteki na konkretnej nieruchomości lub na
wszystkich nieruchomościach mocodawcy lub
do ustanowienia określonej w pełnomocnictwie
hipoteki lub hipotek
Forma: akt notarialny lub forma pisemna w
zależności od tego w jakiej formie składane
jest oświadczenie właściciela nieruchomości.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Wniosek o wpis hipoteki:
- Składa się na urzędowym formularzu (art.
626 (2) § 1 kpc. Wyjątek dotyczy hipoteki
ustanawianej w formie aktu notarialnego,
wówczas wniosek o wpis musi być
zawarty w akcie notarialnym (art. 92 § 4
pr.not)
Dokumenty dołączane do wniosku – art. 32
ukw- oświadczenie właściciela w formie
aktu notarialnego lub oświadczenie banku
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Wniosek o wpis hipoteki może złożyć:
Właściciel nieruchomości, użytkownik
wieczysty, osoba, na rzecz której wpis
ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli
przysługuje mu prawo, które może być
wpisane do kw (art. 626 (1) § 5 kpc)
Jeśli hipoteka ustanawiana jest w formie
aktu notarialnego – wniosek zawarty jest
w akcie. Właściciel nieruchomości nie
może złożyć wniosku w odrębnym akcie.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Żądanie wniosku o wpis w księdze wieczystej hipoteki
„w kwocie” czy „do kwoty”?
• Art. 68 ust. 1 ukw: Hipoteka zabezpiecza
wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność
przyszłą.
• 2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do
oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie
hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej
nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy
hipoteki.
• 3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co
zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie
• ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej
Wniosek o wpis hipoteki
• Art. 68 ukw przed nowelizacją:
• Hipoteka zabezpiecza jedynie
wierzytelności pieniężne i może być
wyrażona tylko w oznaczonej sumie
pieniężnej. Jeżeli wierzytelność
zgodnie z prawem została wyrażona
w innym pieniądzu niż pieniądz
polski, hipotekę wyraża się w tym
innym pieniądzu.
Wniosek o wpis hipoteki
• Uchylony art. 102 UKWH:
• Art. 102. 1. Wierzytelności o wysokości
nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką
do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka
kaucyjna).
• 2. Hipoteka kaucyjna może w szczególności
zabezpieczać istniejące lub mogące powstać
wierzytelności z określonego stosunku
prawnego albo roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z
mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Art. 65. § 1 kc Oświadczenie woli należy
tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze
względu na okoliczności, w których
złożone zostało, zasady współżycia
społecznego oraz ustalone zwyczaje.
• § 2. W umowach należy raczej badać,
jaki był zgodny zamiar stron i cel
umowy, aniżeli opierać się na jej
dosłownym brzmieniu
Wniosek o wpis hipoteki
• W praktyce powstała wątpliwość, czy
użycie we wniosku o wpis hipoteki
sformułowania: właściciel ustanawia
hipotekę „w kwocie” bądź „do
kwoty”rodzi dla banku ryzyko
odmowy wpisu hipoteki (oddalenia
wniosku) tylko na tej podstawie, że
użyto niewłaściwego określenia.
Wniosek o wpis hipoteki
• Nowa hipoteka, którą można
ustanawiać od 20 lutego 2011 r., jest
oparta na konstrukcji
hipoteki kaucyjnej, właściwsze jest
więc używanie w odniesieniu do niej
określenia do kwoty a nie w kwocie.
Wniosek o wpis hipoteki
• Sąd nie ma podstaw do oddalenia
wniosku o wpis hipoteki tylko na
podstawie, że użyto we wniosku
sformułowania hipoteka została
ustanowiona „w kwocie”.
• W razie oddalenia wniosku z tej
przyczyny, należy złożyć apelację
bądź skargę na orzeczenie
referendarza sądowego.
Wniosek o wpis hipoteki
• Użyte sformułowanie nie ma wpływu na
wysokość podatku od czynności
cywilnoprawnych, jaki należy zapłacić od
ustanowienia hipoteki. Wysokość PCC
zależy bowiem od charakteru
wierzytelności hipotecznej (istniejąca bądź
o wysokości
• nieustalonej). W przypadku nowej hipoteki
podatek w zasadzie zawsze będzie wynosił
19 zł.
Wniosek o wpis hipoteki
• Przykładowa treść żądania dla
ustanowienia hipoteki na
zabezpieczenie jednej
• wierzytelności, którą należy wypełnić
w formularzu KW-WPIS w polu numer
8:
Wniosek o wpis hipoteki
• Treść żądania:
• Wpis hipoteki umownej do kwoty………, na
rzecz………, na zabezpieczenie wierzytelności
wynikającej/wynikających z Umowy……… nr………
z dnia…….
• Należy zaznaczyć, czy hipoteka ma zabezpieczać
jedną, czy kilka wierzytelności. Nie ma potrzeby
wskazywania, że chodzi o zabezpieczenie
wierzytelności o zwrot kapitału, odsetek i innych
roszczeń o świadczenia uboczne. Hipoteka
zabezpiecza z mocy ustawy roszczenia o zwrot
kapitału, odsetek i kosztów postępowania. W celu
zabezpieczenia przez nią innych roszczeń
ubocznych, konieczne jest wymienienie ich w
podstawie wpisu. Podstawą wpisu hipoteki nie jest
formularz KW WPIS a dokument bankowy lub akt
notarialny.
Wniosek o wpis hipoteki
• Wysokość opłat za poszczególne wnioski
dotyczące ksiąg wieczystych określone są w
Rozdziale 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o
kosztach sądowych w sprawach cywilnych
(Dz.U.10.90.594).
• ART.42 . 1. Opłatę stałą w kwocie 200 złotych
pobiera się od wniosku o wpis w księdze
wieczystej własności, użytkowania wieczystego
lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że
przepis szczególny stanowi inaczej.