Prawo hipoteczne
Wykład 21.11.2013 r.
Administrator hipoteki
Prawo hipoteczne
Wykład 21.11.2013 r.
Administrator hipoteki
Administrator hipoteki
• Administrator hipoteki – nowa
instytucja wprowadzona ustawą
nowelizującą ukwh z 26.06.2009 r.
poprzez dodanie art. 68 (2) ukw.
• Uzasadnienie: unowocześnienie i
uelastycznienie konstrukcji hipoteki
• Możliwość zabezpieczenia jedną
hipoteką kilku wierzytelności
przysługujących różnym
wierzycielom
Administrator hipoteki
• Konsorcjum - art. 73 pr.bank
• Banki w celu wspólnego udzielenia kredytu
mogą zawrzeć umowę o utworzenie
konsorcjum. W umowie tej, banki ustalają
warunki udzielenia kredytu i jego
zabezpieczenia oraz wyznaczają bank
umocowany do zawarcia umowy kredytu.
• Banki ponoszą ryzyko związane z
udzieleniem kredytu proporcjonalnie do
wysokości wniesionych środków finansowych
do wspólnie udzielonego kredytu.
Administrator hipoteki
• Lider konsorcjum- bank, który z reguły
jest umocowany do zawarcia umowy
kredytu i do czynności związanych z
administrowaniem kredytem.
• Administrator hipoteki- dogodne
narzędzie dla zabezpieczenia
wierzytelności uczestników konsorcjum
(ma charakter uniwersalny, tzn. może
być wykorzystywane również w obrocie
pozabankowym)
Administrator hipoteki
• Art. 68 (2) ust. 1 ukw
• W celu zabezpieczenia hipoteką kilku
wierzytelności przysługujących
różnym podmiotom, a służącym
sfinansowaniu tego samego
przedsięwzięcia, wierzyciele powołują
administratora hipoteki.
Administratorem może być jeden z
wierzycieli lub osoba trzecia.
Administrator hipoteki
• Art. 68 (2) ukw- norma ius cogens.
Nie jest dopuszczalne bez powołania
administratora hipoteki
zabezpieczenie jedną hipoteką kilku
wierzytelności rożnych wierzycieli i
wpisanie ich do księgi wieczystej jako
wierzyciela hipotecznego.
Administrator hipoteki
• Alternatywy dla finansowania konsorcjalnego:
• 1) zabezpieczenie hipoteką wierzycieli
solidarnych( art. 367 k.c.)
• 2) zabezpieczenie hipoteką wierzycieli
uprawnionych do świadczenia pieniężnego w
okreśonych częściach (pro parte)
• 3) zabezpieczenie osobnymi hipotekami
wierzytelności przysługujących poszczególnym
wierzycielom
• 4)przelew wierzytelności na rzecz lidera konsorcjum
i ustanowienie przez lidera hipoteki dla
zabezpieczenia 1 wierzytelności
• 5) tzw. „dług równoległy”
Administrator hipoteki
• Przesłanki dla zastosowania konstrukcji
administratora hipoteki:
• 1) wielość wierzycieli – wielość wierzytelności
• 2) wierzytelności nadające sie do
zabezpieczenia hipoteką: pieniężne i
oznaczalne
• 3)wierzytelności są ze sobą powiązane:
hipoteka może zabezpieczać wierzytelności
ze stosunków prawnych powstałych lub
mających powstać w przyszłości w celu
sfinansowania określonego przedsięwzięcia
Administrator hipoteki
• Administrator hipoteki wykonuje prawa i
obowiązki wierzyciela hipotecznego we
własnym imieniu, lecz na rachunek
wierzycieli, których wierzytelności są
objęte zabezpieczeniem(art. 68 (2) ust. 3
ukw).
• Administrator hipoteki działa jako
zastępca pośredni właściwych wierzycieli
rzeczowych.
• Administrator działa zawsze we własnym
imieniu
Administrator hipoteki
• Konstrukcja administratora może być
oparta na powiernictwie: wierzyciele
powierzają mu zarządzanie swoim
uprawnieniem rzeczowym .
• Hipoteka nie wchodzi w skład majątku
administratora
• Hipoteka formalnie przysługuje
administratorowi, materialnie
wierzycielom, których wierzytelności
zostały objęte zabezpieczeniem
Administrator hipoteki
• Administrator hipoteki jest uprawniony
formalnie (legitymowany)
• - zawiera umowę o ustanowienie hipoteki
• - wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela
hipotecznego
• -składa wniosek o ustanowienie hipoteki
• -jest stroną postępowania sądowego,
administracyjnego
• -jest ujawniony w treści kw
Administrator hipoteki
• Uprawnienie administratora w zakesie
hipoteki nie ma charakteru samodzielnego,
ponieważ hipoteka ustanowiona na rzecz
administratora jest wciąż prawem związanym
z wierzytelnościami zabezpieczonymi.
• Administrator hipoteki nie ma wyłącznej
legitymacji do zastępowania ogółu wierzycieli
w sferze prawa materialnego, np. w
kwestiach wygaśnięcia hipoteki, przeniesienia
hipoteki, zmiany treści hipoteki, jej podziału,
zrzeczenia się hipoteki
Administrator hipoteki
• Administratorowi hipoteki nie przysługują
żadne prawa wierzyciela hipotecznego, nie
może więc rozporządzać wierzytelnościami.
• Administrator jako formalnie uprawniony
jest wyłącznie legitymowany do uzyskania
tytułu wykonawczego i do prowadzenia
egzekucji z nieruchomości obciążonej
hipoteką.
• Problematyczne jest (jeśli administrator
hipoteki jest bankiem) wystawianie przez
administratora b.t.e.- art. 97 pr.bank.
Administrator hipoteki
• Ustanowienie administratora hipoteki:
• - umowa powołania administratora
przez wierzycieli – stosunek obligacyjny
pomiędzy wierzycielami a
administratorem
• Umowa o charakterze upoważniającym
– zastępca ma działać w imieniu
własnym, lecz na rzecz zastępowanych
wierzycieli
• Forma pisemna ad solemnitatem
Administrator hipoteki
• Treść umowy: upoważnienie do
ustanowienia i administrowania
hipoteką.
• Nie ma ustawowego obowiązku
wskazywania w tej umowie zakresu
zabezpieczenia poszczególnych
wierzytelności oraz wskazywania
wspólnego przedsięwzięcia
• Charakter prawny: umowa oparta na
konstrukcji zlecenia
Administrator hipoteki
• Powołanie administratora może mieć
charakter:
• - pierwotny (przed ustanowieniem
hipoteki)
• - wtórny (po ustanowieniu hipoteki)
• Następcze (wtórne) ustanowienie
administratora wymaga spełnienia
przesłanek z art. 68 (2) ukw.
Administrator hipoteki
• Zmiana administratora :
• - do zmiany (złożenia wniosku do sądu)
legitymowani są wszyscy wierzyciele
(legitymacja łączna)
• Podstawą wpisu:dokument z podpisami
notarialnie poświadczonymi (art. 31 ukw)
• Zmiana administratora – wpis do kw ma
charakter deklaratywny
• Dotychczasowy administrator jest
uczestnikiem postępowania –art. 626(1) i
art. 626 (10) kpc.
Administrator hipoteki
• Administrator hipoteki jest wyłącznie
uprawniony do zawarcia z właścicielem
nieruchomości obciążanej umowy o
ustanowienie hipoteki.
• Zasady, forma i treści umowy hipoteki takie
same jak przy umowie bez administratora,
z tym że w umowie o ustanowienie hipoteki
na rzecz administratora konieczne jest
określenie zakresu zabezpieczenia dla
poszczególnych wierzytelności oraz
przedsięwzięcia (art. 68 (1) ust. 3 ukw
Administrator hipoteki
• Zakres zabezpieczenia oznacza rozkład
zabezpieczenia na poszczególne
wierzytelności.
• Przykład 1:
• 1 wierzytelność wierzyciela A - 1.000.000 zł.
• 2 wierzytelność wierzyciela B -1.000.000 zł.
• 3 wierzytelność wierzyciela C - 1.000.000 zł.
• Hipoteka: 4.500.000 zł.
• Przy równych wierzytelnościach każda jest
objęta zabezpieczeniem do 1.500.000 zł.
Administrator hipoteki
• Przykład 2:
• wierzytelność wierzyciela A – 2.000.000 zł.
• wierzytelność wierzyciela B -1.000.000 zł.
• wierzytelność wierzyciela C - 1.000.000 zł.
• Hipoteka: 6.000.000 zł.
• Zakres zabezpieczenia:
• A- 3.000.000 zł.
• B-1.500.000 zł.
• C-1.500.000 zł
Administrator hipoteki
• Powyższe ma znaczenie dla ustalenia
proporcji przy podziale sumy uzyskanej
ze sprzedaży nieruchomości obciążonej
w postępowaniu egzekucyjnym.
• Należy przyjąć, wbrew wymaganiom
ustawowym, by zakres zabezpieczenia
poszczególnych wierzytelności był
objęty treścią umowy o ustanowienie
administratora
Administrator hipoteki
• Upadły jako administrator hipoteki:
• Art. 63 ust 1 pr.up.i napr: nie wchodzi w
skład masy upadłości kwota uzyskana z
tytułu realizacji zastawu lub hipoteki, jeśli
upadły pełnił funkcję administratora w części
przypadłej – zgodnie z umową powołującą
administratora-pozostałym wierzycielom.
• Ww. przepis dotyczy sytuacji gdy
administrator zaspokoił się już z hipoteki,
działając na rzecz wierzycieli, których
wierzytelności były objęte zabezpieczeniem
Administrator hipoteki
• Jeśli nie doszło jeszcze do
zaspokojenia hipoteka na rzecz
administratora podlega wyłączeniu z
masy upadłości (art. 70 pr.up.i napr.).
• Wierzytelności zabezpieczone
hipoteką na rzecz administratora nie
stają się wymagalne z chwilą
ogłoszenia jego upadłości
Administrator hipoteki
• Jeśli nie doszło jeszcze do
zaspokojenia hipoteka na rzecz
administratora podlega wyłączeniu z
masy upadłości (art. 70 pr.up.i napr.).
• Wierzytelności zabezpieczone
hipoteką na rzecz administratora nie
stają się wymagalne z chwilą
ogłoszenia jego upadłości
Administrator hipoteki
• Wygaśnięcie umowy powołującej
administratora:
• - na skutek jej wykonania
• - z upływem oznaczonego czasu
• -rozwiązanie za zgodą wszystkich
wierzycieli
• -śmierć admnistratora
• -wypowiedzenie przez jednego lub kilku
wierzycieli lub inne przesłanki określone
w umowie, np. upadłość administratora
Administrator hipoteki
• Każdy z wierzycieli hipotecznych może
żądać podziału hipoteki gdy:
• - umowa powołująca administratora
wygasła a nowy administrator nie został
powołany (art. 68 (2) ust. 6 ukw)
• -gdy brak jest zgody wszystkich wierzycieli
na zmianę administratora hipoteki (art. 68
(2) ust. 7 ukw)
• Podział hipoteki następuje w postępowaniu
nieprocesowym – stosuje się odpowiednio
przepisy o zniesieniu współwłasności
Administrator hipoteki
• Materialnoprawna podstawa zniesienia
współwłasności art. 210-221 k.c.
• Procesowa: art. 617 -626 k.c.
• W wyniku podziału powstają hipoteki
zabezpieczające poszczególne wierzytelności.
• Suma hipotek nie może być wyższa niż suma
hipoteki ustanowionej na rzecz
administratora
• Hipoteki powstałe w wyniku podziału
korzystają z takiego samego pierwszeństwa
jak hipoteka na rzecz administratora
Administrator hipoteki
• Zadania:
• Analiza zagadnienia problemowego:
• Czy dopuszczalne jest „wydzielenie” z
hipoteki ustanowionej na rzecz
administratora hipoteki dla jednego lub
kilku wierzycieli hipotecznych, których
wierzytelności były objęte dotychczas
hipoteką ustanowioną na rzecz
administratora?
• Literatura: M. Kućka (w:) Hipoteka po
nowelizacji, s. 198-234.