Prawo hipoteczne

Wykład 21.11.2013 r.

Administrator hipoteki

Administrator hipoteki

• Administrator hipoteki – nowa

instytucja wprowadzona ustawą
nowelizującą ukwh z 26.06.2009 r.
poprzez dodanie art. 68 (2) ukw.

• Uzasadnienie: unowocześnienie i

uelastycznienie konstrukcji hipoteki

• Możliwość zabezpieczenia jedną

hipoteką kilku wierzytelności
przysługujących różnym
wierzycielom

Administrator hipoteki

• Konsorcjum - art. 73 pr.bank
• Banki w celu wspólnego udzielenia kredytu

mogą zawrzeć umowę o utworzenie
konsorcjum. W umowie tej, banki ustalają
warunki udzielenia kredytu i jego
zabezpieczenia oraz wyznaczają bank
umocowany do zawarcia umowy kredytu.

• Banki ponoszą ryzyko związane z

udzieleniem kredytu proporcjonalnie do
wysokości wniesionych środków finansowych
do wspólnie udzielonego kredytu.

Administrator hipoteki

• Lider konsorcjum- bank, który z reguły

jest umocowany do zawarcia umowy
kredytu i do czynności związanych z
administrowaniem kredytem.

• Administrator hipoteki- dogodne

narzędzie dla zabezpieczenia
wierzytelności uczestników konsorcjum
(ma charakter uniwersalny, tzn. może
być wykorzystywane również w obrocie
pozabankowym)

Administrator hipoteki

• Art. 68 (2) ust. 1 ukw
• W celu zabezpieczenia hipoteką kilku

wierzytelności przysługujących
różnym podmiotom, a służącym
sfinansowaniu tego samego
przedsięwzięcia, wierzyciele powołują
administratora hipoteki.
Administratorem może być jeden z
wierzycieli lub osoba trzecia.

Administrator hipoteki

• Art. 68 (2) ukw- norma ius cogens.

Nie jest dopuszczalne bez powołania
administratora hipoteki
zabezpieczenie jedną hipoteką kilku
wierzytelności rożnych wierzycieli i
wpisanie ich do księgi wieczystej jako
wierzyciela hipotecznego.

Administrator hipoteki

• Alternatywy dla finansowania konsorcjalnego:
• 1) zabezpieczenie hipoteką wierzycieli

solidarnych( art. 367 k.c.)

• 2) zabezpieczenie hipoteką wierzycieli

uprawnionych do świadczenia pieniężnego w
okreśonych częściach (pro parte)

• 3) zabezpieczenie osobnymi hipotekami

wierzytelności przysługujących poszczególnym
wierzycielom

• 4)przelew wierzytelności na rzecz lidera konsorcjum

i ustanowienie przez lidera hipoteki dla
zabezpieczenia 1 wierzytelności

• 5) tzw. „dług równoległy”

Administrator hipoteki

• Przesłanki dla zastosowania konstrukcji

administratora hipoteki:

• 1) wielość wierzycieli – wielość wierzytelności
• 2) wierzytelności nadające sie do

zabezpieczenia hipoteką: pieniężne i
oznaczalne

• 3)wierzytelności są ze sobą powiązane:

hipoteka może zabezpieczać wierzytelności
ze stosunków prawnych powstałych lub
mających powstać w przyszłości w celu
sfinansowania określonego przedsięwzięcia

Administrator hipoteki

• Administrator hipoteki wykonuje prawa i

obowiązki wierzyciela hipotecznego we
własnym imieniu, lecz na rachunek
wierzycieli, których wierzytelności są
objęte zabezpieczeniem(art. 68 (2) ust. 3
ukw).

• Administrator hipoteki działa jako

zastępca pośredni właściwych wierzycieli
rzeczowych.

• Administrator działa zawsze we własnym

imieniu

Administrator hipoteki

• Konstrukcja administratora może być

oparta na powiernictwie: wierzyciele
powierzają mu zarządzanie swoim
uprawnieniem rzeczowym .

• Hipoteka nie wchodzi w skład majątku

administratora

• Hipoteka formalnie przysługuje

administratorowi, materialnie
wierzycielom, których wierzytelności
zostały objęte zabezpieczeniem

Administrator hipoteki

• Administrator hipoteki jest uprawniony

formalnie (legitymowany)

• - zawiera umowę o ustanowienie hipoteki
• - wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela

hipotecznego

• -składa wniosek o ustanowienie hipoteki
• -jest stroną postępowania sądowego,

administracyjnego

• -jest ujawniony w treści kw

Administrator hipoteki

• Uprawnienie administratora w zakesie

hipoteki nie ma charakteru samodzielnego,
ponieważ hipoteka ustanowiona na rzecz
administratora jest wciąż prawem związanym
z wierzytelnościami zabezpieczonymi.

• Administrator hipoteki nie ma wyłącznej

legitymacji do zastępowania ogółu wierzycieli
w sferze prawa materialnego, np. w
kwestiach wygaśnięcia hipoteki, przeniesienia
hipoteki, zmiany treści hipoteki, jej podziału,
zrzeczenia się hipoteki

Administrator hipoteki

• Administratorowi hipoteki nie przysługują

żadne prawa wierzyciela hipotecznego, nie
może więc rozporządzać wierzytelnościami.

• Administrator jako formalnie uprawniony

jest wyłącznie legitymowany do uzyskania
tytułu wykonawczego i do prowadzenia
egzekucji z nieruchomości obciążonej
hipoteką.

• Problematyczne jest (jeśli administrator

hipoteki jest bankiem) wystawianie przez
administratora b.t.e.- art. 97 pr.bank.

Administrator hipoteki

• Ustanowienie administratora hipoteki:
• - umowa powołania administratora

przez wierzycieli – stosunek obligacyjny
pomiędzy wierzycielami a
administratorem

• Umowa o charakterze upoważniającym

– zastępca ma działać w imieniu
własnym, lecz na rzecz zastępowanych
wierzycieli

• Forma pisemna ad solemnitatem

Administrator hipoteki

• Treść umowy: upoważnienie do

ustanowienia i administrowania
hipoteką.

• Nie ma ustawowego obowiązku

wskazywania w tej umowie zakresu
zabezpieczenia poszczególnych
wierzytelności oraz wskazywania
wspólnego przedsięwzięcia

• Charakter prawny: umowa oparta na

konstrukcji zlecenia

Administrator hipoteki

• Powołanie administratora może mieć

charakter:

• - pierwotny (przed ustanowieniem

hipoteki)

• - wtórny (po ustanowieniu hipoteki)
• Następcze (wtórne) ustanowienie

administratora wymaga spełnienia
przesłanek z art. 68 (2) ukw.

Administrator hipoteki

• Zmiana administratora :
• - do zmiany (złożenia wniosku do sądu)

legitymowani są wszyscy wierzyciele
(legitymacja łączna)

• Podstawą wpisu:dokument z podpisami

notarialnie poświadczonymi (art. 31 ukw)

• Zmiana administratora – wpis do kw ma

charakter deklaratywny

• Dotychczasowy administrator jest

uczestnikiem postępowania –art. 626(1) i
art. 626 (10) kpc.

Administrator hipoteki

• Administrator hipoteki jest wyłącznie

uprawniony do zawarcia z właścicielem
nieruchomości obciążanej umowy o
ustanowienie hipoteki.

• Zasady, forma i treści umowy hipoteki takie

same jak przy umowie bez administratora,
z tym że w umowie o ustanowienie hipoteki
na rzecz administratora konieczne jest
określenie zakresu zabezpieczenia dla
poszczególnych wierzytelności oraz
przedsięwzięcia (art. 68 (1) ust. 3 ukw

Administrator hipoteki

• Zakres zabezpieczenia oznacza rozkład

zabezpieczenia na poszczególne
wierzytelności.

• Przykład 1:
• 1 wierzytelność wierzyciela A - 1.000.000 zł.
• 2 wierzytelność wierzyciela B -1.000.000 zł.
• 3 wierzytelność wierzyciela C - 1.000.000 zł.
• Hipoteka: 4.500.000 zł.
• Przy równych wierzytelnościach każda jest

objęta zabezpieczeniem do 1.500.000 zł.

Administrator hipoteki

• Przykład 2:
• wierzytelność wierzyciela A – 2.000.000 zł.
• wierzytelność wierzyciela B -1.000.000 zł.
• wierzytelność wierzyciela C - 1.000.000 zł.
• Hipoteka: 6.000.000 zł.
• Zakres zabezpieczenia:
• A- 3.000.000 zł.
• B-1.500.000 zł.
• C-1.500.000 zł

Administrator hipoteki

• Powyższe ma znaczenie dla ustalenia

proporcji przy podziale sumy uzyskanej
ze sprzedaży nieruchomości obciążonej
w postępowaniu egzekucyjnym.

• Należy przyjąć, wbrew wymaganiom

ustawowym, by zakres zabezpieczenia
poszczególnych wierzytelności był
objęty treścią umowy o ustanowienie
administratora

Administrator hipoteki

• Upadły jako administrator hipoteki:
• Art. 63 ust 1 pr.up.i napr: nie wchodzi w

skład masy upadłości kwota uzyskana z
tytułu realizacji zastawu lub hipoteki, jeśli
upadły pełnił funkcję administratora w części
przypadłej – zgodnie z umową powołującą
administratora-pozostałym wierzycielom.

• Ww. przepis dotyczy sytuacji gdy

administrator zaspokoił się już z hipoteki,
działając na rzecz wierzycieli, których
wierzytelności były objęte zabezpieczeniem

Administrator hipoteki

• Jeśli nie doszło jeszcze do

zaspokojenia hipoteka na rzecz
administratora podlega wyłączeniu z
masy upadłości (art. 70 pr.up.i napr.).

• Wierzytelności zabezpieczone

hipoteką na rzecz administratora nie
stają się wymagalne z chwilą
ogłoszenia jego upadłości

Administrator hipoteki

• Jeśli nie doszło jeszcze do

zaspokojenia hipoteka na rzecz
administratora podlega wyłączeniu z
masy upadłości (art. 70 pr.up.i napr.).

• Wierzytelności zabezpieczone

hipoteką na rzecz administratora nie
stają się wymagalne z chwilą
ogłoszenia jego upadłości

Administrator hipoteki

• Wygaśnięcie umowy powołującej

administratora:

• - na skutek jej wykonania
• - z upływem oznaczonego czasu
• -rozwiązanie za zgodą wszystkich

wierzycieli

• -śmierć admnistratora
• -wypowiedzenie przez jednego lub kilku

wierzycieli lub inne przesłanki określone
w umowie, np. upadłość administratora

Administrator hipoteki

• Każdy z wierzycieli hipotecznych może

żądać podziału hipoteki gdy:

• - umowa powołująca administratora

wygasła a nowy administrator nie został
powołany (art. 68 (2) ust. 6 ukw)

• -gdy brak jest zgody wszystkich wierzycieli

na zmianę administratora hipoteki (art. 68
(2) ust. 7 ukw)

• Podział hipoteki następuje w postępowaniu

nieprocesowym – stosuje się odpowiednio
przepisy o zniesieniu współwłasności

Administrator hipoteki

• Materialnoprawna podstawa zniesienia

współwłasności art. 210-221 k.c.

• Procesowa: art. 617 -626 k.c.
• W wyniku podziału powstają hipoteki

zabezpieczające poszczególne wierzytelności.

• Suma hipotek nie może być wyższa niż suma

hipoteki ustanowionej na rzecz
administratora

• Hipoteki powstałe w wyniku podziału

korzystają z takiego samego pierwszeństwa
jak hipoteka na rzecz administratora

Administrator hipoteki

• Zadania:
• Analiza zagadnienia problemowego:
• Czy dopuszczalne jest „wydzielenie” z

hipoteki ustanowionej na rzecz
administratora hipoteki dla jednego lub
kilku wierzycieli hipotecznych, których
wierzytelności były objęte dotychczas
hipoteką ustanowioną na rzecz
administratora?

• Literatura: M. Kućka (w:) Hipoteka po

nowelizacji, s. 198-234.