Prawo hipoteczne
Wykład 03.10.2013 r.
Prawo hipoteczne
Wykład 03.10.2013 r.
Prawo hipoteczne – źródła prawa
• Ustawa z 06.07.1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (u.k.w.)
• Ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (k.c.)
• Ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks
postępowania cywilnego (k.p.c.)
• Ustawa z 29.08.1997 r. Prawo bankowe
(pr.bank.)
• Ustawa z 29.08.1997 r. Ordynacja
podatkowa (ord.pod.)
Rodzaje hipotek
• Rodzaje hipoteki – kryterium: sposób
powstania:
• 1) Hipoteka umowna
• 2) Hipoteka powstała na podstawie
jednostronnej czynności prawnej
• 3)Hipoteka przymusowa
• 4)Hipoteka ustawowa
Rodzaje hipotek
• Hipoteka umowna – powstaje na podstawie
umowy
pomiędzy
właścicielem
nieruchomości
(lub
innego
przedmiotu
hipoteki) a wierzycielem hipotecznym lub
administratorem hipoteki.
• Szczególnym rodzajem hipoteki umownej (ze
względu na tryb ustanowienia) jest hipoteka
bankowa (art. 95 pr.bank.), hipoteka, którą
strony ustanawiają w ugodzie sądowej (art.
184, 223 k.p.c.) lub przed mediatorem
Rodzaje hipotek
• Hipoteka powstała na podstawie jednostronnej
czynności prawnej – hipoteka, która zabezpiecza
wierzytelności z tytułu obligacji
• „Do ustanowienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie
roszczeń obligatariuszy wystarcza oświadczenie woli
właściciela nieruchomości” (art. 7 ustawy o obligacjach)
• Do powstania tej hipoteki również konieczny jest wpis do
księgi wieczystej.
• Wierzycielem z hipoteki zabezpieczającej wierzytelności z
tytułu obligacji jest administrator hipoteki. Administrator
hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela
hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek
obligatariuszy.
Rodzaje hipotek
• Hipoteka przymusowa (art. 109-111 u.k.w.)
powstaje niezależnie od woli - a najczęściej wbrew
woli - właściciela, jeśli wierzyciel hipoteczny
dysponuje odpowiednim dokumentem i na
podstawie tego dokumentu uzyska wpis do księgi
wieczystej.
Dokument stanowiący podstawę wpisu to
dokument stwierdzający wierzytelność pieniężną
(np. wyrok sądu, decyzja administracyjna) lub
dokument stwierdzający przymusowe ustanowienie
zabezpieczenia (np. postanowienie sądu -art. 747
pkt 2 k.p.c.)
Rodzaje hipotek
• Hipoteka ustawowa – hipoteka wyjątowo
powstaje na podstwie wyraźnego przepisu
ustawy, bez inicjatywy stron i bez potrzeby
dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej
ma charakter deklaratoryjny. Przypadki:
• -1037 § 3 k.p.c.
• -115 d § 3 u.p.e.a.
• Zob. postanowienie SN z 18.01.2008 r.
VCSK 298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.
Rodzaje hipotek
• Art. 1037 § 3 k.p.c. i art. 115 d § 3 u.p.e.a. przewidują
powstanie hipoteki ustawowej na nieruchomości
sprzedanej w post. egz. zabezpieczającej roszczenia
wierzyciela
przeciwko
nabywcy
nieruchomości
powstałe w związku z zaliczeniem na poczet ceny
wierzytelności
nabywcy
wobec
dłużnika
egzekwowanego, która nie znalazła pokrycia w sumie
uzyskanej z egzekucji. Hipoteka powstaje z mocy
prawa a wpis do księgi wieczystej ma deklaratoryjny
charakter. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nie
działa
przeciwko
prawom
obciążającym
nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu.
Rodzaje hipotek
• Istnieją podstawy normatywne do
wyróżnienia:
• -hipotek kaucyjnych
• - hipotek zwykłych
• Hipoteki kaucyjne i zwykłe to hipoteki
powstałe przed 20.02.2011 r.
(hipoteki dawne).
Rodzaje hipotek
• Hipoteka kaucyjna – zabezpiecza wierzytelność
istniejącą lub mogącą powstać w przyszłości o
nieustalonej wysokości (art. 102-108 ukw w
brzmieniu przed nowelizacją)
• samoistna- zabezpieczająca wierzytelność główną
• niesamoistna – zabezpieczająca wierzytelności,
które nie mogły być z mocy ustawy objęte hipoteką
zwykłą, np. odsetki, koszty postępowania.
• Hipoteka zwykła – zabezpiecza wierzytelność o
ustalonej wysokości (art. 68 ukw w brzmieniu przed
nowelizacją)
Rodzaje hipotek
Art. 10 uzkw:
1.
Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia
w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy w
brzmieniu nadanym ustawą nowelizujacą, z wyjątkiem
przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem
hipotecznym (hipoteka kaucyjna samoistna)
2.
Do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia
w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy w
dotychczasowym brzmieniu. To samo dotyczy hipotek
kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjętych z mocy
ustawy hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem
wejścia w życie niniejszej ustawy (hipoteka kaucyjna
niesamoistna)
Rodzaje hipotek
• Hipoteki powstałe przed wejściem w życie
ustawy nowelizującej – w zakresie tego
pojęcia zarysowały się dwa stanowiska:
1) to hipoteki, co do których przed wejściem
w życie ustawy zmieniającej złożono
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, data
wpisu do kw nie jest decydująca
2) to hipoteki, co do których przed wejściem
w życie ustawy zmieniającej został złożony
wniosek o wpis do księgi wieczystej
Rodzaje hipotek
• Uchwała SN z 27.09.2012 r., III CZP 45/12
• Po wejściu w życie ustawy z 26.06.2009 r.
nie jest możliwe dokonanie wpisu w
księdze wieczystej hipoteki umownej
zwykłej na podstawie oświadczenia o jej
ustanowieniu
sporządzonego
przed
20.02.2011 r. jeśli wniosek o wpis został
złożony po tej dacie.
• Ww. orzeczenie opowiada się za drugim
poglądem.
Rodzaje hipotek
• Hipoteka kaucyjna samoistna została zrównana z
hipoteką po nowelizacji (z wyjątkiem rozporządzania
o.m.h.)
• Hipoteka
kaucyjna
samoistna
nie
uległa
przekształceniu ex lege w hipotekę w konstrukcji po
nowelizacji.
• Praktyka przyjęta w niektórych sądach, polegająca
na zmianie „charakteru” hipoteki poprzez skreślenie
przymiotnika „kaucyjna” dokonywana wskutek
złożonego po 19 lutego 2011 r. wniosku np. o
zmianę treści hipoteki jest niewłaściwa. Jest to
usterka wpisu zwalczana w trybie art. 626 (13) § 2
kpc (sprostowanie usterki wpisu).
Rodzaje hipotek
• Hipoteka łączna – hipoteka, która obciąża
dwa lub więcej przedmioty
• Hipoteka łączna może być hipoteką umowną,
przymusową i powstającą na podstawie
jednostronnej czynności prawnej (art. 7
ust.oblig.)
• Przedmioty hipoteki łącznej mogą być
różnorodne
np. hipoteka łączna może jednocześnie
obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste
i udział w spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu
Rodzaje hipotek
• Hipoteka łączna z mocy ustawy -
podział nieruchomości (art. 76 ust. 1 ukw)
• Hipoteka łączna w drodze czynności prawnej
(umowa lub oświadczenie jednostronne
właściciela)
W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności
można, w drodze czynności prawnej, obciążyć
więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna
umowna)- art. 76 ust. 3 ukw
• Hipoteka łączna przymusowa (art.
111 (1)ust
.
1 ukw)
Rodzaje hipotek
• Zadania:
• Analiza postanowienia SN z 18.01.2008 r. VCSK
298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.
• Analiza przepisu międzyczasowego - art. 10 uzkw
i uchylonego art. 108 ukw w kontekście pytań
problemowych:
• Czy obecnie dopuszczalne jest w drodze
czynności prawnej przekształcenie hipoteki
zwykłej w hipotekę kaucyjną w celu uzyskania
statusu hipoteki w kształcie po nowelizacji?
• Czy możliwe jest przekształcenie hipoteki
kaucyjnej w hipotekę w konstrukcji po nowelizacji
w drodze czynności prawnej?
a
Rodzaje hipotek
• Literatura:
• J. Pisuliński (w:) Hipoteka po nowelizacji.
Komentarz. Warszawa 2011 r., s. 15-56.
• Fakultatywnie:
• J. Pisuliński, O planowanej nowelizacji
ustawy o księgach wieczystych i
hipotece i wprowadzeniu długu
gruntowego, KPP Rok XIV, 2005, z. 3, s.
837-859.