Prawo hipoteczne

Wykład 03.10.2013 r.

Prawo hipoteczne – źródła prawa

• Ustawa z 06.07.1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (u.k.w.)

• Ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (k.c.)
• Ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks

postępowania cywilnego (k.p.c.)

• Ustawa z 29.08.1997 r. Prawo bankowe

(pr.bank.)

• Ustawa z 29.08.1997 r. Ordynacja

podatkowa (ord.pod.)

Rodzaje hipotek

• Rodzaje hipoteki – kryterium: sposób

powstania:

• 1) Hipoteka umowna
• 2) Hipoteka powstała na podstawie

jednostronnej czynności prawnej

• 3)Hipoteka przymusowa
• 4)Hipoteka ustawowa

Rodzaje hipotek

• Hipoteka umowna – powstaje na podstawie

umowy

pomiędzy

właścicielem

nieruchomości

(lub

innego

przedmiotu

hipoteki) a wierzycielem hipotecznym lub
administratorem hipoteki.

• Szczególnym rodzajem hipoteki umownej (ze

względu na tryb ustanowienia) jest hipoteka
bankowa (art. 95 pr.bank.), hipoteka, którą
strony ustanawiają w ugodzie sądowej (art.
184, 223 k.p.c.) lub przed mediatorem

Rodzaje hipotek

• Hipoteka powstała na podstawie jednostronnej

czynności prawnej – hipoteka, która zabezpiecza
wierzytelności z tytułu obligacji

• „Do ustanowienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie

roszczeń obligatariuszy wystarcza oświadczenie woli
właściciela nieruchomości” (art. 7 ustawy o obligacjach)

• Do powstania tej hipoteki również konieczny jest wpis do

księgi wieczystej.

• Wierzycielem z hipoteki zabezpieczającej wierzytelności z

tytułu obligacji jest administrator hipoteki. Administrator
hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela
hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek
obligatariuszy.

Rodzaje hipotek

• Hipoteka przymusowa (art. 109-111 u.k.w.)

powstaje niezależnie od woli - a najczęściej wbrew
woli - właściciela, jeśli wierzyciel hipoteczny
dysponuje odpowiednim dokumentem i na
podstawie tego dokumentu uzyska wpis do księgi
wieczystej.

Dokument stanowiący podstawę wpisu to

dokument stwierdzający wierzytelność pieniężną
(np. wyrok sądu, decyzja administracyjna) lub
dokument stwierdzający przymusowe ustanowienie
zabezpieczenia (np. postanowienie sądu -art. 747
pkt 2 k.p.c.)

Rodzaje hipotek

• Hipoteka ustawowa – hipoteka wyjątowo

powstaje na podstwie wyraźnego przepisu
ustawy, bez inicjatywy stron i bez potrzeby
dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej
ma charakter deklaratoryjny. Przypadki:

• -1037 § 3 k.p.c.
• -115 d § 3 u.p.e.a.
• Zob. postanowienie SN z 18.01.2008 r.

VCSK 298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.

Rodzaje hipotek

• Art. 1037 § 3 k.p.c. i art. 115 d § 3 u.p.e.a. przewidują

powstanie hipoteki ustawowej na nieruchomości
sprzedanej w post. egz. zabezpieczającej roszczenia
wierzyciela

przeciwko

nabywcy

nieruchomości

powstałe w związku z zaliczeniem na poczet ceny
wierzytelności

nabywcy

wobec

dłużnika

egzekwowanego, która nie znalazła pokrycia w sumie
uzyskanej z egzekucji. Hipoteka powstaje z mocy
prawa a wpis do księgi wieczystej ma deklaratoryjny
charakter. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nie

działa

przeciwko

prawom

obciążającym

nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu.

Rodzaje hipotek

• Istnieją podstawy normatywne do

wyróżnienia:

• -hipotek kaucyjnych
• - hipotek zwykłych
• Hipoteki kaucyjne i zwykłe to hipoteki

powstałe przed 20.02.2011 r.
(hipoteki dawne).

Rodzaje hipotek

• Hipoteka kaucyjna – zabezpiecza wierzytelność

istniejącą lub mogącą powstać w przyszłości o
nieustalonej wysokości (art. 102-108 ukw w
brzmieniu przed nowelizacją)

• samoistna- zabezpieczająca wierzytelność główną
• niesamoistna – zabezpieczająca wierzytelności,

które nie mogły być z mocy ustawy objęte hipoteką
zwykłą, np. odsetki, koszty postępowania.

• Hipoteka zwykła – zabezpiecza wierzytelność o

ustalonej wysokości (art. 68 ukw w brzmieniu przed
nowelizacją)

Rodzaje hipotek

Art. 10 uzkw:
1.

Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia
w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy w
brzmieniu nadanym ustawą nowelizujacą, z wyjątkiem
przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem
hipotecznym (hipoteka kaucyjna samoistna)

2.

Do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia
w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy w
dotychczasowym brzmieniu. To samo dotyczy hipotek
kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjętych z mocy
ustawy hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem
wejścia w życie niniejszej ustawy (hipoteka kaucyjna
niesamoistna)

Rodzaje hipotek

• Hipoteki powstałe przed wejściem w życie

ustawy nowelizującej – w zakresie tego
pojęcia zarysowały się dwa stanowiska:

1) to hipoteki, co do których przed wejściem

w życie ustawy zmieniającej złożono
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, data
wpisu do kw nie jest decydująca

2) to hipoteki, co do których przed wejściem

w życie ustawy zmieniającej został złożony
wniosek o wpis do księgi wieczystej

Rodzaje hipotek

• Uchwała SN z 27.09.2012 r., III CZP 45/12
• Po wejściu w życie ustawy z 26.06.2009 r.

nie jest możliwe dokonanie wpisu w
księdze wieczystej hipoteki umownej
zwykłej na podstawie oświadczenia o jej
ustanowieniu

sporządzonego

przed

20.02.2011 r. jeśli wniosek o wpis został
złożony po tej dacie.

• Ww. orzeczenie opowiada się za drugim

poglądem.

Rodzaje hipotek

• Hipoteka kaucyjna samoistna została zrównana z

hipoteką po nowelizacji (z wyjątkiem rozporządzania
o.m.h.)

• Hipoteka

kaucyjna

samoistna

nie

uległa

przekształceniu ex lege w hipotekę w konstrukcji po
nowelizacji.

• Praktyka przyjęta w niektórych sądach, polegająca

na zmianie „charakteru” hipoteki poprzez skreślenie
przymiotnika „kaucyjna” dokonywana wskutek
złożonego po 19 lutego 2011 r. wniosku np. o
zmianę treści hipoteki jest niewłaściwa. Jest to
usterka wpisu zwalczana w trybie art. 626 (13) § 2
kpc (sprostowanie usterki wpisu).

Rodzaje hipotek

• Hipoteka łączna – hipoteka, która obciąża

dwa lub więcej przedmioty

• Hipoteka łączna może być hipoteką umowną,

przymusową i powstającą na podstawie
jednostronnej czynności prawnej (art. 7
ust.oblig.)

• Przedmioty hipoteki łącznej mogą być

różnorodne
np. hipoteka łączna może jednocześnie
obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste
i udział w spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu

Rodzaje hipotek

• Hipoteka łączna z mocy ustawy -

podział nieruchomości (art. 76 ust. 1 ukw)

• Hipoteka łączna w drodze czynności prawnej

(umowa lub oświadczenie jednostronne
właściciela)
W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności
można, w drodze czynności prawnej, obciążyć
więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna
umowna)- art. 76 ust. 3 ukw

• Hipoteka łączna przymusowa (art.

111 (1)ust

.

1 ukw)

Rodzaje hipotek

• Zadania:
• Analiza postanowienia SN z 18.01.2008 r. VCSK

298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.

• Analiza przepisu międzyczasowego - art. 10 uzkw

i uchylonego art. 108 ukw w kontekście pytań
problemowych:

• Czy obecnie dopuszczalne jest w drodze

czynności prawnej przekształcenie hipoteki
zwykłej w hipotekę kaucyjną w celu uzyskania
statusu hipoteki w kształcie po nowelizacji?

• Czy możliwe jest przekształcenie hipoteki

kaucyjnej w hipotekę w konstrukcji po nowelizacji
w drodze czynności prawnej?

a

Rodzaje hipotek

• Literatura:
• J. Pisuliński (w:) Hipoteka po nowelizacji.

Komentarz. Warszawa 2011 r., s. 15-56.

• Fakultatywnie:
• J. Pisuliński, O planowanej nowelizacji

ustawy o księgach wieczystych i
hipotece i wprowadzeniu długu
gruntowego, KPP Rok XIV, 2005, z. 3, s.
837-859.