Wycena nieruchomości w

podejściu porównawczym

Metoda porównywania parami,

metoda korygowania ceny średniej

Wykonali:
Marcin Ryndziewicz
Maciej Wiśniewski

W myśl art. 153 U.G.N. :

„Podejście porównawcze polega na określeniu wartości

nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada

cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były

przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze

względu na cechy różniące nieruchomości podobne od

nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany

poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze

stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości

podobnych do nieruchomości wycenianej.”

W myśl Rozporządzenia R.M. w sprawie zasad wyceny i trybu

sporządzania operatu szacunkowego, źródłem informacji o

cenach transakcyjnych nie mogą być

:

• informacje o transakcjach, w których wystąpiły

szczególne warunki zawarcia transakcji sprzedaży:

w postępowaniu egzekucyjnym
z bonifikatą,
z odroczonym terminem zapłaty
z odroczonym terminem wydania nieruchomości

nabywcy

• sprzedaże w drodze przetargu, których ceny

transakcyjne odbiegają o więcej niż 20 % od
przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za
nieruchomości podobne.

• Podejście porównawcze służy do

określenia wartości rynkowej
nieruchomości.

• Informacje o cenach transakcyjnych

kupna sprzedaży powinny pochodzić
z aktów notarialnych

 Rzeczoznawca majątkowy powinien

każdorazowo dokonywać oceny przydatności
cen zawartych w tych aktach z punktu
widzenia możliwości ich wykorzystania jako
podstawy wyceny

Podstawą stosowania podejścia

porównawczego jest znajomość rynku

nieruchomości, który powinien być

jednorodny pod względem:

• Cech fizycznych nieruchomości
• Stanu prawnego nieruchomości
• Przeznaczenie nieruchomości w

MPZP

• Cech użytkowych i ekonomicznych

Główną zasada podejścia
porównawczego jest porównywanie
nieruchomości wycenianej, której
cechy są znane, z nieruchomościami
podobnymi, o znanych nie tylko
cechach, lecz także cenach
transakcyjnych, ponieważ były już
przedmiotem obrotu rynkowego.
Określony rynek powinien być
analizowany pod kątem wyboru cech,
które w sposób zasadniczy wpływają
na wartość rynkową.

Rzeczoznawca, wyodrębniając rynek,

powinien uwzględnić:

• Rodzaj rynku
• Obszar rynku
• Okres badania cen transakcyjnych

(nie dłuższy niż dwa lata)

• Charakterystykę ekonomiczną rynku
• Przeznaczenie danego terenu w

MPZP

• Stan i wymagania prawne w zakresie

ochrony środowiska naturalnego

Cechy rynkowe

• To takie atrybuty, które mają wpływ na ceny

rynkowe danego rodzaju nieruchomości;
powinny być scharakteryzowane ze względu
na ich możliwe stany, które mogą być
określone w sposób:



binarny (0,1)

przymiotnikowy(wartościujący nieruchomość)

liniowy (płynny, procentowy np. procent

stopnie użycia technicznego
budynku)

Cechy rynkowe

Istotnym zadaniem rzeczoznawcy jest określenie

wpływu cech rynkowych na poziom cen. Na
podstawie analiz wielu rynków, można stwierdzić, że:

• cechy mają różne „wagi”
•każdy rynek charakteryzuje się określoną liczbą i

wagami cech

•wagi cech określa się przyjmując założenie, że

wartość wycenianej nieruchomości znajduje się
między ceną minimalną [C

min

] a ceną maksymalną

[C

max

] sprzedanych nieruchomości podobnych

wyrażona w zł/m2

Cechy rynkowe

Aby przyporządkować konkretnym cechom

odpowiednie dla nich wagi, konieczne jest
przyjęcie następującego postulatu:

Wagą cechy jest jej procentowy udział w

ΔC = C

max

-C

min

oraz │ΔC│ stanowi zakres

kwotowy wszelkich możliwych „poprawek”

cenowych w procesie porównywania.

(przykład)

Cechy rynkowe

Oszacowanie wag cech rynkowych

dokonuje się w następujący sposób:

1. Charakterystyka rynku lokalnego
2. Ustalenie liczby cech rynkowych

oraz nadanie im nazw ( m.in. na
podstawie ofert miejscowych agencji
obrotu nieruch.)

3. Zebranie danych dotyczących cen

nieruchomości i ich aktualizacja
(przykład)

Cechy rynkowe

Sposób określania wag cech rynkowych dwóch
nieruchomości różniących się tylko jedną cechą.

Cechy rynkowe

• Aby przystąpić do pracy analitycznej

porównywania nieruchomości, należy
przyjąć rozkłady cech w obrębie ich
zakresów kwotowych.

Podejście

porównawcze

Podejście

porównawcze

Metoda

porównywani

a parami

Metoda

porównywani

a parami

Metoda

korygowania

ceny średniej

Metoda

korygowania

ceny średniej

Metoda

analizy

statystycznej

rynku

Metoda

analizy

statystycznej

rynku

Metoda porównywania parami,

warunki:

Porównuje się nieruchomość będącą

przedmiotem wyceny, której cechy są
znane, kolejno z nieruchomościami
podobnymi, które:

• były przedmiotem obrotu rynkowego
• znane są ich ceny transakcyjne
• znane są warunki zawarcia transakcji
• znane są cechy tych nieruchomości

Metoda porównywania parami,

algorytm postępowania:

1. Określenie rynku lokalnego (wybór rodzaju,

obszaru, okresu)

2. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku

(relacja między popytem a podażą
nieruchomości)

3. Określenie cech rynkowych, wpływających

na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z
oceną wpływu poszczególnych cech na ceny

4. Opis i charakterystyka wycenianej

nieruchomości (w układzie cech rynkowych)

Metoda porównywania parami,

algorytm postępowania:

5.

Wybór kilku podobnych
nieruchomości (3-5) i ich opis w
układzie cech rynkowych

6.

Zestawienie parami nieruchomości
wycenianej z nieruchomościami
podobnymi

7.

Określenie różnic (poprawek
kwotowych) nieruchomości wewnątrz
par

Metoda porównywania parami,

algorytm postępowania:

Metoda porównywania parami,

algorytm postępowania:

8. Obliczenie wartości nieruchomości wycenianej w

każdej z par (wartość ta jest funkcją sumy ww.
poprawek kwotowych skorygowanych o wagi cech
oraz ceny sprzedażnej nieruch. podobnej)

9. Obliczenie ostatecznej wartości nieruchomości na

podstawie wzoru:

W

rw –

ostateczna wartość nier.

W

i

– wartość nier. Szacowanej określona w i-tej parze

porównawczej
a

i

–

waga, współczynnik wiarygodności ustalony przez

rzeczoznawcę dla wyniku z porównania w i-tej parze

Metoda korygowania ceny średniej,

algorytm postępowania:

1. Określenie rynku lokalnego (wybór rodzaju,

obszaru, okresu)

2. Opracowanie analizy ekonomicznej rynku

(relacja między popytem a podażą
nieruchomości)

3. Określenie cech rynkowych, wpływających

na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z
oceną wpływu poszczególnych cech na ceny

4. Opis i charakterystyka wycenianej

nieruchomości (w układzie cech rynkowych)

Metoda korygowania ceny średniej,

algorytm postępowania:

5. Opis nieruchomości o cenie

minimalnej C

min

i nieruchomości o

cenie maksymalnej C

max

również w

układzie cech rynkowych

6. Określenie ceny średniej C

r

z bazy

danych cenowych oraz zakresu
sumy współczynników korygujących:

Metoda korygowania ceny średniej,

algorytm postępowania:

7.

Określenie wartości nieruchomości wg wzoru:

W

r

- wartość rynkowa

u

i

- wielkość współczynnika korygującego

odzwierciedlającego ocenę nieruchomości w aspekcie i-
tej cechy rynkowej

n – ilość cech rynkowych

Metoda korygowania ceny średniej,

algorytm postępowania:

Układ pomocny przy określaniu wartości nieruchomości

metodą korygowania ceny średniej.

Zastosowanie:

Metodę porównywania parami stosuje się dla

rynków, na których występuje niewielka liczba
transakcji obrotu nieruchomościami podobnymi
do wycenianej

Metodę korygowania ceny średniej stosuje się,

gdy na rynku lokalnym można znaleźć dość liczną
grupę owych transakcji (mieszkania komunalne
przeznaczone do sprzedaży najemcom lub inne
masowo wyceniane nieruchomości)

Bibliografia:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
• ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.

• Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Przystupa, Kazimierz Rygiel, „Ile

jest warta nieruchomość”, Warszawa 2005