Umowa dożywocia
Szczególnie wśród starszych ludzi istnieje chęć rozdzielenia
swojego majątku za życia. Nie chcieliby jednak sami pozostać
na lodzie  licząc jedynie na dobrą wolę obdarowanych osób.
Jak więc przenieść własność nieruchomości, a przy tym
zagwarantować sobie dostatecznie dużo praw, aby godnie
dożyć swoich lat? Takim rozwiązaniem może być umowa
ustanawiająca prawo dożywocia.
Umowa o dożywocie jest szczególnym rodzajem umowy przenoszącej
własność nieruchomości, która zawiera również elementy ograniczonego
prawa rzeczowego  służebności. Umowa dożywocia dotycząca
konkretnej nieruchomości musi być zawarta, pod rygorem nieważności w
formie aktu notarialnego.
Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się
przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się
zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej, lub też zbywcy i osobie bliskiej
dożywotnie utrzymanie.
Zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może być tylko
osoba fizyczna. Przedmiotem zbycia (przeniesienia własności) w drodze
umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a więc nie tylko część
powierzchni ziemi, ale także budynek lub lokal stanowiący odrębny od
gruntu przedmiot własności (art. 46 ż 1). Przedmiotem zbycia w tej
drodze może być nie tylko cała nieruchomość, ale również udział we
współwłasności nieruchomości (tak też SN w wyroku z dnia 30 marca
1998 r., III CKN 219/98, nie publ.).
Treść służebności dożywocia powinna wynikać z zawartej umowy. Art.
908 kc stanowi bowiem, że jedynie w braku odmiennych postanowień
umowy nabywca powinien zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, a w
szczególności przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu
wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu
odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu
własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W praktyce pojawia się często problem czy dożywotnik ma ponosić sam
koszty związane z innymi mediami (telefon, telewizja, woda itp.). W
orzecznictwie panuje zgodny pogląd, że utrzymania zbywcy i ewentualnie
jego bliskich powinno sięgać tak daleko, by nie musiały one poszukiwać
1
środków utrzymania dodatkowo gdzie indziej. Umowa powinna dokładnie
określać rodzaj i wielkość świadczeń, a w miarę możliwości także
regulować zakres zmian - w razie wygaśnięcia prawa dożywocia w
stosunku do jednego z dożywotników.
Warto również dodać, że za osobę bliską uważa się nie tylko krewnego
czy też powinowatego w rozumieniu przepisów kodeksu rodzinnego i
opiekuńczego, ale również osobę, z którą zbywca pozostaje w ścisłych
stosunkach osobistych mających trwały charakter (np. konkubinat).
Prawo dożywocia jest ściśle związane z osobą dożywotnika  dlatego też
nie może być zbywane. Prawo dopuszcza jednak zmianę treści
służebności dożywocia lub rozwiązanie służebności w zamian za rentę.
Art. 913 ż 1 przewiduje możliwość dokonania w drodze orzeczenia
sądowego zamiany uprawnień objętych prawem dożywocia tylko
wówczas, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie
stosunki, że nie można wymagać, by osoby te pozostawały nadal w
bezpośredniej ze sobą styczności. Z żądaniem zamiany świadczeń
objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę może wystąpić
każda ze stron umowy. Samo niewywiązywanie się nabywcy
nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie
stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę. Nie oznacza ono
bowiem, że doszło do sytuacji uniemożliwiającej stronom pozostawanie
ze sobą w bezpośredniej styczności. Stwarza ono natomiast warunki do
wytoczenia powództwa o zasądzenie umówionych świadczeń.
Natomiast zasadniczą przesłanką rozwiązania umowy dożywocia jest,
podobnie jak przy żądaniu zamiany świadczeń objętych prawem
dożywocia na rentę, niewłaściwy układ stosunków, uniemożliwiający
bezpośrednią styczność stron. Art. 913 ż 2 zawiera jedynie dodatkowe
zastrzeżenie, że rozwiązanie umowy może nastąpić tylko w wypadkach
wyjątkowych. Ocena, czy zachodzi wyjątkowość przewidziana w tym
przepisie, należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o
rozwiązanie dożywocia, który musi każdorazowo brać pod uwagę interesy
obu stron, w tym także interesy ekonomiczne.
Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany (nabywca) może
dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na
nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem - jako zwrotu korzyści.
Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o
wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym
2
czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.
3