K O M E N T A R Z D O S T A N D A R D U III. 7 (*)

WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU

PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO

1. Rynek nieruchomości.

Znajomość rynku nieruchomości jest niezbędnym warunkiem umożliwiającym zastosowanie podejścia porównawczego.

W większości przypadków jako podstawę wyceny przyjmuje się dane z rynku lokalnego. Rynek regionalny może być podstawą do określania wartości nieruchomości, które nie mają charakteru lokalnego (np. domy wczasowe, uzdrowiska, niektóre obiekty zabytkowe, hotele itp.).

Decyzja co do przyjęcia konkretnego rynku oraz jego charakterystyka są niezbędne w proce­sie szacowania nieruchomości w podejściu porównawczym i powinny być one opisane w operacie szacunkowym

2. Założenia dotyczące zakresu przedziału cenowego ΔC.

Założenie, że wartość rynkowa nieruchomości powinna się znaleźć w przedziale pomiędzy ceną minimalną (C_min) i ceną maksymalną (C_max) powinno spełniać następujące wymogi:

• umożliwiać zastosowanie zasady interpolacji dla oszacowania wartości znajdującej się wewnątrz przedziału cenowego,

• umożliwiać określenie wag cech rynkowych jako procentowego ich udziału w przedziale ΔC = C_max - C_min,

• umożliwiać zastosowanie zasady ekstrapolacji w sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość posiada parametry w zakresie cech rynkowych lepsze od parametrów nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od parametrów nieruchomości o cenie minimalnej - ekstra­polacja pozwala na określenie wartości poza przedziałem [C_min, C_max],

• zabezpieczać rzeczoznawców majątkowych przed popełnieniem zasadniczych błędów, gdyż podlegająca określeniu wartość jest konfrontowana z zakresem cen na rynku nieruchomości.

3. Cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi.

3.1. W metodzie skorygowanej ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia, że:

1. wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy ceną minimalną (C_min) a ceną maksymalną (C_max) jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyję­tym przez rzeczoznawcę,

2. przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szaco­wania nieruchomości ogólną metodę interpolacji,

3. w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy zastosować metodę ekstrapolacji.

1. W metodzie porównywania parami określanie wag cech rynkowych następuje według poniż­szej procedury:

1. wytypowanie cech rynkowych, które będą brane pod uwagę przy dokonywaniu porównań, na podstawie analizy rynku i dostępności danych.

Informacje o rynku nieruchomości mogą pochodzić ze źródeł wymienionych w art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami, z zastrzeżeniami zawartymi w § 6 ust. 1 Rozporządzenia Rady Mini­strów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego,

2. utworzenie par nieruchomości różniących się, o ile to możliwe, tylko jedną cechą rynkową,

3. przeprowadzenie obliczeń pozwalających stwierdzić wpływ poszczególnych cech rynkowych na ceny. Mierzone to może być procentowym udziałem poszczególnych cech rynkowych w przedziale ΔC = C_max - C_min. W tabeli nr 1 przedsta­wiono sposób dokonywania obliczeń.

2. Wagi cech rynkowych.

• Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decy­dującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości.

• Na podstawie cech rynkowych porównuje się nieruchomość wycenianą do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

• Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.

• Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określa się dla przyjętego rynku lokalnego, np. miasta, gminy, dzielnicy, itp. Odnoszą się też do konkretnego rodzaju nieruchomości.

• Nazwy cech rynkowych można na konkretnym rynku lokalnym ustalić analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane.

• Ceny z aktów notarialnych należy zaktualizować na dzień wyceny, mając na uwadze że zmiany cen na rynku nieruchomości z reguły nie pokrywają się z inflacją.

• Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny. Wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy jest wykorzystywanie zasady nazywanej po łacinie ceteris paribus (pozostałe równe).

Według tej zasady można określić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną (C_min), a ceną maksymalną (C_max), poszukuje się zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [C_max, C_min].

Aby określić, np. wpływ cechy „lokalizacja” na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej.

Analizę wpływu cechy „lokalizacja” na ceny i na wartość rynkową prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile nieruchomość o najlepszym położeniu różni się od takiej samej nieruchomości położonej na obrzeżu rynku lokalnego. Różnicę cen (C_W - C_M) najlepiej położonej nieruchomości o cenie (C_W) i nieruchomości o najgorszym położeniu i podobnej pod względem innych cech (C_M) dzielimy przez ΔC i mnożymy przez 100 %.

W ten sposób ustala się udział procentowy cechy lokalizacji w przedziale cenowym ΔC. Podobnie postępuje się analizując nieruchomości, które różnią się tylko np. stanem tech­nicznym.

Wzór określania wag cech rynkowych podaje się w poniższej tabeli.

Tabela nr 1

Lp.	Rodzaj cechy	Ceny nieruchomości różniących się jedną cechą
1	Cecha (atrybut) I	C^1W = C^1M =
				.......... ..........
				C^nW = C^nM =
		obliczenie średniej
2	Cecha (atrybut) II	C^1W = C^1M =
				.......... ..........
				C^nW = C^nM =
		obliczenie średniej
...	.............................	C^1W = C^1M =
				.......... ..........
				C^nW = C^nM =
obliczenie średniej
Ustalenie wag cech rynkowych: cecha (atrybut) I - cecha (atrybut) II - ............................... -

Ostateczne ustalenie wag cech rynkowych powinno uwzględniać zasadę, że ich suma wynosi 100 %.

Wagi wszystkich cech rynkowych mogą być ustalane według powyższej zasady, bądź też tylko niektóre z nich, natomiast pozostałe przez analogię do podobnych rodzajowo i obsza­rowo rynków lokalnych lub na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabyw­ców nieruchomości.

Analityczny sposób określania wag cech rynkowych możliwy jest wówczas, gdy dysponuje się bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych. W przypadku bra­ku dostatecznej liczby danych, należy posłużyć się analizami rynków rodzajowo podobnych, a także analizą preferencji nabywców nieruchomości. Preferencje takie można określić między innymi na podstawie danych uzyskanych w agencjach obrotu nieruchomościami.

4. Wzory (przykładowe) tabel porównawczych.

Porównanie nieruchomości przy zastosowaniu metody porównywania parami można prowa­dzić w tabelach porównawczych, których wzory przedstawiono poniżej.

Tabela nr 2

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) [%]	Zakres kwotowy [zł]	Poprawki [zł]
1	2	3	4	5
1
2
...
...
...
N
	Suma	100

Tabela nr 3

Lp.	Cechy rynkowe	Waga cechy	Poprawki [%]
1	2	3	4
1
2
...
...
...
N
		Suma

Sposób określania sumy współczynników korygujących przy stosowaniu metody skorygo­wanej ceny średniej podaje tabela nr 4.

Tabela nr 4

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) [%]	Zakresy współczynników korygujących		Wartości współczynników ui
1	2	3	4		5
1
2
...
...
...
n
	Suma	100

5. Próbka reprezentatywna

Przez próbkę reprezentatywną należy rozumieć taki zbiór nieruchomości, którego struktura (wewnętrzna budowa) nie rożni się istotnie od zbioru wszystkich wiarygodnych transakcji (populacji generalnej), przyjętych do analizy z rynku lokalnego.

Próbka reprezentatywna jest więc modelem (namiastką) populacji generalnej.

Cena średnia uzyskana z próbki nie powinna się istotnie różnić od ceny średniej uzyskanej ze zbioru wszystkich wiarygodnych transakcji z badanego rynku.

6. Opracowanie komentarza.

Niniejszy Komentarz opracowany został łącznie ze Standardem III.7.(*), uchwalonym przez Radę Krajową PFSRM w dniu 7 czerwca 2001 r. i w dniu 27 września 2001 r.

Standard III.7(*) będzie obowiązywał zamiast Standardu III.7. uchwalonego w dniu 5 lipca 2000 r., od daty wejścia w życie zmienionego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612).

Do dnia wejścia w życie Rozporządzenia Standardu III.7(*) posiada status zalecanego do stosowania.

Standard III.7 (*) będzie obowiązywał od wejścia w życie zmienionego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612). Do tej daty Standard posiada status zalecanego do stosowania.

---