OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ

LOKALU UŻYTKOWEGO

(Działka ewidencyjna nr 6858)

ZLOKALIZOWANEJ

PRZY UL. SĄDECKIEJ 62A

W BOCHNI

Autorzy operatu:

Krawczyk Rafał

Raczyński Jarosław

Bochnia, dnia 10.02.2007r.

Wyciąg z operatu szacunkowego

Na podstawie:

• Art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. z 2004roku nr 261 poz. 2603 ze zm.)

OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI	ADRES: Bochnia ul. Sądecka 62A dz ew. nr 6858 RODZAJ NIERUCHOMOŚCI: nieruchomość gruntowa zabudowana OPIS: Działka o powierzchni 473m² w pełni uzbrojona, budynek użytkowy, wzniesiony pod koniec lat 80-tych, pow budynku 99,52 m². Stan techniczny dobry.
CEL WYCENY	Wycenę sporządzono dla potrzeb zabezpieczenia wierzuytelności kredytodawcy
OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA	167 148 zł Słownie: Sto sześdziesiąt siedem tysięcy Sto czterdzieści osiem złotych
DATA S[PRZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO	10 luty 2007
AUTOR OPERATU	Krawczyk Rafal Raczyński Jarosław

SPIS TREŚCI

1. Przedmiot i zakres wyceny......................................................................................................................

1. Przedmiot wyceny............................................................................................................................

2. Zakres wyceny..................................................................................................................................

2. Cel wyceny...............................................................................................................................................

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego.......................................................................................

1. Podstawa formalna...........................................................................................................................

2. Podstawy materialno - prawne........................................................................................................

3. Źródła danych merytorycznych.......................................................................................................

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego..................................................................................................

1. Data sporządzenia wyceny...............................................................................................................

2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny....................................................................

3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny.............................

4. Data dokonania oględzin przedmiotu wyceny.................................................................................

5. Stan prawny nieruchomości....................................................................................................................

1. Dane ujawnione z księgi wieczystej - odpis z dnia 20.07.2006......................................................

2. Dane ujawnione w wypisie z rejestru gruntów z dnia 03.07.2006..................................................

3. Lokalizacja i otoczenie budynku.....................................................................................................

6. Przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego...........................................

7. Zastosowany sposób wyceny..................................................................................................................

1. Określenie wartości rynkowej.........................................................................................................

2. Wybór podejścia i metody...............................................................................................................

8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.....................................................................................

8.1

8.2

9. Określenie wartości przedmiotu wyceny.................................................................................................

1. Określenie rynku lokalnego .............................................................................................................

2. Analiza trendu - zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu......................................................

3. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych i określenie ich wag.....................................................

4. Charakterystyka i opis szacowanej nieruchomości..........................................................................

5. Opis nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą..............................................

10. Wynik końcowy wnioski i uzasadnienia................................................................................................

10.1

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe..............................................................................................................

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1. Przedmiot wyceny.

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 473m², oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 6 8 5 8 , zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym zlokalizowana przy ul. Sądeckiej 62 A w Bochni, województwie małopolskim.

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Bochni, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr 40516.

2. Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z częściami składowymi nieruchomości, zlokalizowanej przy ul. Sądeckiej 62A w Bochni.

2. CEL WYCENY

Wycenę sporządzono dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Podstawa formalna

Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 01-12-2006 P. Joanny Walczyk

2. Podstawy materialno - prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2004r nr 261, poz. 2603 ze zm.)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109 ze zm.)

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (Dz. U. z 2004 nr 141, poz.1492 ze zm.)

• Standardy zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie

3. Źródła danych merytorycznych

• Ewidencja gruntów i budynków oraz baza aktów notarialnych prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Bochni

• Odpis z Księgi Wieczystej nr 40516

• Akt notarialny

• Dokumentacja techniczna budynku (inwentaryzacja)

• Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Bochni stanowiący załącznik do uchwały nr III/34/92 Rady Miejskiej w Bochni z dnia 03.06.1992 oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Bochni stanowiący załącznik do uchwały nr 4/XVII/02 Rady Miejskiej w Bochni z dnia 30.12.2002

• Wizja lokalna dokonana w dniu 14 grudnia 2004r

• Informacje uzyskane w ramach samodzielnego gromadzenia danych

• Informacje z biur pośrednictwa nieruchomościami

4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Data dokonania oględzin przedmiotu wyceny : 10.02.2007r

2. Data sporządzenia wyceny : 10.02.2007r

3. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny : 10.02.2007r

4. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie

stan przedmiotu wyceny : 10.02.2007r

5. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny

Zgodnie z przedstawionym przez Zamawiającego odpisem z księgi wieczystej nr 40516 z dnia 22,04,2005, prawo własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 6858 zlokalizowanej w Bochni, przysługiwało:

1). P Marii Krawczyk

2). P Marianowi Krawczyk

-na zasadach wspólności ustawowej

Zgodnie z odpisem Dział Trzeci dotyczący ciężarów i ograniczeń w rozporządzeniu prawem oraz Dział Czwarty dotyczący hipotek księgi wieczystej nr 40516 nie zawiera żadnych obciążeń.

5.2. Lokalizacja, otoczenie i opis nieruchomości

Szacowana nieruchomość zlokalizowana jest przy ul. Sądeckiej 62A w południowo - wschodniej części miasta Bochni, w odległości ok. 1,5-2 km od centrum.

Ulica Sądecka stanowi ciąg komunikacyjny o średnim natężeniu ruchu prowadzący do centrum miasta. Okoliczne tereny charakteryzują się znacznym zróżnicowaniem ukształtowania terenu. Otoczenie nieruchomości stanowią budynki jednorodzinne o zagęszczonej zabudowie, kompleksy zieleni, które nadają lokalizacji, przedmiotowej nieruchomości, duże walory estetyczno-widokowe. W dalszej okolicy przebiega droga krajowa E 4 Kraków - Tarnów, która dzięki naturalnemu ukształtowaniu terenu, (przebieg w dolinie) nie powoduje znacznych uciążliwości związanych z ruchem kołowym. W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości znajduje się przystanek komunikacji miejskiej, zaś w dalszym otoczeniu kompleksy leśne wraz z zapleczem rekreacyjno - wypoczynkowym.

OPIS DZIAŁKI

Szacowaną nieruchomość gruntową tworzy działka ewidencyjna nr 6858 o łącznej powierzchni 473 m²

Działka ma kształt regularny, położona na terenie o zróżnicowanym ukształtowaniu układu powierzchniowego. Teren nieruchomości w pełni wyposażony w urządzenia infrastruktury technicznej.

Teren nieruchomości w całości ogrodzony. Częściami składowymi nieruchomości gruntowej są: lokal użytkowy o powierzchni 99,52 m², budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 24 m², elementy zagospodarowania (wewnętrzne ciągi komunikacyjne, zieleń itp.).

5.3 STAN TECHNICZNY LOKALU UŻYTKOWEGO

Lokal użytkowy o powierzchni 99,52 m² stanowiący część składową szacowanej nieruchomości to sklep wielobranżowy, trzykondygnacyjny składający się z piwnic i dwóch kondygnacji, podpiwniczny z garażem oraz dwoma balkonami widokowymi. Obiekt wykonany w technologii tradycyjnej.

Obiekt jest wyposażony w następujące instalacje:

• gaz z sieci miejskiej

• odprowadzenie ścieków do kanalizacji miejskiej

• elektryczna

• centralne ogrzewanie - za pomocą własnej kotłowni

• centralne ogrzewanie wody

woda z wodociągu miejskiego i studni

ELEMENTY KONSTRUKCYJNE I WYKOŃCZENIOWE:

• fundamenty - betonowe

• ściany zewnętrzne - pustak, cegła na zaprawie wapienno-cementowej

• stropy - żelbetonowe

• dach o konstrukcji drewnianej kryty dachówką

• wody opadowe odprowadzane są rynnami z blachy

• obróbki blacharskie na pasach elewacyjnych nadokiennikach i podokiennikach zewnętrznych

• elewacje - ściany zewnętrzne tynk wapienny, nakrapiany na podkładzie c-w

• tynki wewn - cementowo wapienne

• schody o konstrukcji betonowej

• posadzki - w pomieszczeniach piwnicznych posadzki betonowe, terakota, w pomieszczeniach sklepowych deska podłogowa

• okna - drewniane

• drzwi wejściowe oraz wewnętrzne drewniane

• alarm wewnątrz budynku oraz na zewnątrz

Ogólnie stan techniczny określono jako zadawalający.

Oceny stanu technicznego budynku dokonano wedle poniższego kryterium:

LP	Klasyfikacja stanu technicznego Procentowe zużycie elementu (%)	Kryterium oceny elementu
1	b.dobry 0 - 15	Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) jest dobrze utrzymany, konserwowany nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym.
2	Zadawalający 16 - 30	Element budynku utrzymany jest należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji.
3	Średni 31 - 50	W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu. Celowy jest częściowy remont kapitalny.
4	Zły 51 - 70	W elementach występują znaczne uszkodzenia, ubytki i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany kompleksowy remont kapitalny, względnie wymiana.

6. OKRESLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI

Plan przestrzennego zagospodarowania miasta Bochni zatwierdzony Uchwałą nr III/34/92 z dnia 03,06,1992 Rady Miejskiej w Bochni )Dz. Urz. woj. Tarnowskiego nr 4, poz 86 z dnia 24,07,1992r) utracił swoją ważność z dniem 31,12,2003 r.

Obecnie brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta Bochni.

Zgodnie z archiwalnym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Bochni, nieruchomość zlokalizowana przy ul. Sądeckiej 62A znajdowała się w obszarze o przeznaczeniu terenu pod działalność handlowo - usługową

7. ZASTOSOWANY SPOSÓB WYCENY

7.1 Określenie wartości rynkowej

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

Wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową, która stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami

2. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy

3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości

4. nie działają w sytuacji przymusowej

5. upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku., oraz zakładając że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania wyklucza element spodziewanej wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania i możliwy wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami, jednakże uwzględnia zmiany wartości związane z rozbudową, przebudową i zagospodarowaniem wolnych terenów.

Stosownie do art.151 ust 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

7.2 Wybór podejścia i metody oszacowania

Na podstawie art. 154 ust. 1 mając na uwadze w szczególności: cel wyceny , rodzaj położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzaniu infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o dochodach i cechach nieruchomości podobnych - dokonano wyboru podejścia, metody i techniki szacowania.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, dokonano:

- PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej

- METODĄ POROWNANIA PARAMI

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem. Rynek obszarowo zlokalizowany jest na terenie miasta Bochni. Okres analizy rynku: czerwiec 2003 - czerwiec 2006

8.1 CHARAKTERYSTYKA OGÓLNA

Miasto Bochnia położone jest w województwie małopolskim, 36 km ona wschód od Krakowa przy głównych szlakach komunikacyjnych, kołowych i kolejowych o kierunku wschód- zachód. Bochnia po zmianie administracyjnej kraju uzyskała swoją poprzednią rangę miasta powiatowego w nowym województwie małopolskim. Zwiększył się również obszar oddziaływania miasta. Musi obecnie sprostać wielu funkcjom. Tu istnieją instytucje administracji, służby zdrowia, kultury i oświaty., podstawowej infrastruktury komunalnej. Obecnie jest siedzibą władz. Położenie Bochni stanowi znaczący czynnik rozwoju.

Atutami miasta są:

• bliskie sąsiedztwo miasta wojewódzkiego Krakowa i dużego ośrodka miejskiego i przemysłowego Tarnowa

• położenie przy głównych szalkach komunikacyjnych ( kolej, droga tranzytowa E4 a w przyszłości autostrady A4) oraz szlakach turystycznych

• położenie geograficzne w bezpośrednim sąsiedztwie ciekawego turystycznie pogórza karpackiego Beskidów i Tatr

• wartość historyczna całego regionu i samego miasta z kopalnią soli - najstarszym zakładem przemysłowym w Polsce, który obecnie przeobraża się w obiekt muzealny z funkcją sanatoryjną w podziemiach kopalni

Miasto Bochnia stanowi jeden z głównych ośrodków emigracji ludności z powiatu bocheńskiego, co wiązać można z największym w tej okolicy rynkiem pracy oraz szeroką dostępnością i bogactwem wszelakich usług. Konsekwencją ciągłego rozwoju Bochni staje się powolne wchłanianie przyległych przysiółków i wiosek w strukturę miejską i zamienianie innych, zwłaszcza najbliżej położonych, w „sypialnie” miasta.

Bochnia liczy ok. 30 tys mieszkańców, z czego w wieku przedprodukcyjnym jest ok. 25 % mieszkańców, w wieku produkcyjnym ok. 60 % natomiast ok. 15 % mieszkańców osiągnęła już wiek poprodukcyjny. Przyrost demograficzny na terenie miasta Bochni to 0,76% rocznie i od kilku lat charakteryzuje się dość wyraźną stabilnością demograficzną. Nie notuje się tutaj w sposób znaczący zmian struktur płci, wiekowych lub dużych migracji.

Gęstość zaludnienia 986 osób na 1 km².

Z danych Urzędu Miasta Bochni wynika, iż większość osób pracujących zatrudnionych jest w sektorze prywatnym. Dominującymi branżami gospodarki na terenie miasta to: przetwórstwo metalurgiczne, produkcja urządzeń chłodniczych i inne.

Na terenie miasta zostało zrealizowanych wiele nowych inwestycji, między innymi powstał kompleks basenów krytych wraz z budynkiem hotelowym oraz zapleczem do rekreacji i odnowy biologicznej, szkoła na osiedlu Św. Jana, kompleks budynków mieszkalnych przy ul Orackiej oraz Brzeźnickiej.

Dostępność kredytowa w zakresie finansowania zakupu nieruchomości lub finansowania procesu inwestycyjnego na terenie miasta jest bardzo dobra. W Bochni zlokalizowanych jest sześć oddziałów różnych banków oferujących systemu kredytowe na zakup nieruchomości. Na obszarze miasta funkcjonują podmioty działające w zakresie obsługi rynku nieruchomości.

8.2 RYNEK NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ZABUDOWANYCH

Lokalny rynek przedmiotowych nieruchomości cechuje się obecnie zróżnicowaną dynamiką obrotu. W wyniku zbiegu okoliczności, które nałożyły się na siebie czynniki wpływające na zwiększenie dynamiki transakcji. Wielu potencjalnych nabywców zostało pobudzonych do działania przez szum informacyjny. Ponadto pobudzeniem koniunktury w budownictwie zaowocowały głoszone prognozy oraz zmiany podatkowe. Od kilku lat pod koniec roku na rynku nieruchomości zauważalny był wzmożony ruch. Powyższe przyczyny wzrostu popytu mają jednak charakter czasowy.

Na wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości wpłynęły też niskie stopy procentowe oferowane przez banki. Wiele osób, przyciągniętych intensywną kampanią reklamową banków, postanowiło zaciągnąć kredyt, inni zdecydowali się zainwestować w nieruchomości traktując je jako jeden z instrumentów finansowych.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na fakt, iż podaż nieruchomości może zostać administracyjnie ograniczona poprzez wydłużenie procesu inwestycyjnego mającego dostarczyć nowych nieruchomości, które związane jest z brakiem obowiązujących (aktualnych) miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Jednak według raportu Głównego Nadzoru Budowlanego pt. „Ruch budowlany w 2003r”, w ubiegłym roku nastąpiło zahamowanie tendencji spadkowej w liczbie wydanych pozwoleń na budowę (wzrost o 1,5% w porównaniu z 2002). Największe zmiany na plus zanotowano w województwie mazowieckim i świętokrzyskim, natomiast najwyższy spadek dotknął województwo podlaskie, kujawsko-pomorskie oraz śląskie. Najbardziej jednak wzrosła ilość pozwoleń na budowę sklepów- lokalu użytkowego.

Główną cechą warunkującą kupno nieruchomości zabudowanej jest lokalizacja. Największą popularnością pod względem lokalizacji cieszą się okolice centrum miast, nieznacznie oddalone od głównych ciągów komunikacyjnych oraz zacisznie położone nieruchomości w skrajnych dzielnicach miast.

Ponadto do innych cech mających wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości na lokalnym rynku należą: stan techniczny, wielkość i funkcjonalność działki w mniejszym stopniu również standard wykończenia budynku. Również czynnikiem cenotwórczym w pewnym stopniu jest otoczenie nieruchomości, sąsiedztwo pozbawione uciążliwości oraz negatywnego wpływu. Średnia powierzchnia lokalu użytkowego stanowiącego część składową nieruchomości będącej w obrocie rynkowym zawiera się w przedziale 120 m² - 1100 m². Średnia cena nieruchomości gruntowej zabudowanej zawiera się w przedziale 1400 - 1700 zł/ m²

Czas ekspozycji przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży, jak podają lokalne agencje nieruchomości waha się w przedziale od 10 do 18 miesięcy.

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

9.1 Analiza transakcji i wyszczególnienie cech rynkowych

Na podstawie przyjętej bazy danych dokonanych transakcji w okresie od czerwca 2003 do czerwca 2006 i analizy lokalnego rynku, ustalono:

• Cenę minimalną ( Cmin) = 1 306,56 zł/m²

• Cenę maksymalną (Cmax) = 2 289,51 zł/m²

• Różnicę pomiędzy ceną maksymalną a minimalną ∆ C=982,98 zł

• Cechy rynkowe mające wpływ na wartość rynkową i ich wagi na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych zabudowanych.

Nr cechy	Nazwa cechy	Udzial w całości (waga cechy) %	Zakres towarowy (zł)
1. 2. 3, 4, 5.	Lokalizacja Otoczenie, sąsiedztwo Stan techniczny Standard, funkcjonalność budynku Wielkość, kształt i funkcjonalność działki Dostępność komunikacyjna	35 25 15 15 10	344,04 245,75 147,45 147,45 98,30
		100	982,98

Dla potrzeb szacowania nieruchomości określono klasyfikację cech rynkowych:

• LOKALIZAJCA: bardzo dobra, dobra, przeciętna, słaba

• OTOCZENIE, SĄSIEDZTWO: bardzo korzystne, korzystne, średnio korzystne, niekorzystne

• STAN TECHNICZNY STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ BUDYNKU: bardzo dobry, dobry, przeciętny, słaby

• WIELKOŚĆ, KSZTAŁT, FUNKCJONALNOŚĆ DZIAŁKI: dobra, przeciętna, słaba

• DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA: dobra, przeciętna, słaba

9.2 ZESTAWIENIE NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO POROWNAŃ

W celu zestawienia par porównawczych z szacowaną nieruchomością ze zbioru transakcji, przyjęto nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu rynkowego:

Obiekt	Lokalizacja	Data transakcji	Powierzchnia użytkowa budynku (m²)	Powierzchnia działki (m²)	Cena transakcyjna (zł)	Cena p.u.b wraz z gruntem (zł/m²)
A	Sienkiewicza	01.10.2003	130	1 337	240 000	1 846,15
B	Górska	06.04.2004	160	1 189	270 000	1 687,50
C	Brodzińskiego	15.09.2004	96,52	724	150 000	1 554,08

9.3 CHARAKTERYSTYKA SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI I PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH

LP	Cechy rynkowe	Nieruchomość wyceniana	Nieruchomość A	Nieruchomość B	Nieruchomość C
1	Lokalizacja, położenie	Dobra	B. dobra	dobre	Dobra
2	Otoczenie, sąsiedztwo	Korzystne	Średnio korzystne	korzystne	Średnio korzystne
3	Stan techniczny Standard, funkcjonalność budynku	Dobry	Dobry	Dobry	przeciętny
4	Wielkość, kształt i funkcjonalność działki	Przeciętny	Dobra	Dobra	Przeciętna
5	Dostępność komunikacyjna	Dobra	Dobra	Dobra	Dobra

9.4 ZESTAWIENIE PAR PORÓWNAWCZYCH NIERUCHOMOŚCI

Para porównawcza (1)-

Nieruchomość wyceniana X - nieruchomość A

Lp	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) (%)	Zakres kwotowy (zł)	Poprawki (zł)
1	Lokalizacja, położenie	35%	344,04	-114,68
2	Otoczenie, sąsiedztwo	25%	245,75	81,92
3	Stan techniczny Standard, funkcjonalność budynku	15%	147,45	0,00
4	Wielkość, kształt i funkcjonalność działki	15%	147,45	-73,72
5	Dostępność komunikacyjna	10%	98,30	0,00
		100	982,98	-106,48

Wartość wycenianej nieruchomości określona z pary porównawczej (1):

Wartość 1m² (X1): 1 846,15 zł - 106,48 zł = 1 739,67 zł

Para porównawcza (2)

Nieruchomość wyceniana X - nieruchomość B

Lp	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) (%)	Zakres kwotowy (zł)	Poprawki (zł)
1	Lokalizacja, położenie	35%	344,04	0,00
2	Otoczenie, sąsiedztwo	25%	245,75	0,00
3	Stan techniczny Standard, funkcjonalność budynku	15%	147,45	0,00
4	Wielkość, kształt i funkcjonalność działki	15%	147,45	-73,72
5	Dostępność komunikacyjna	10%	98,30	0,00
		100	982,98	-73,72

Wartość wycenianej nieruchomości określona z pary porównawczej (2):

Wartość 1m² (X2): 1 687,50 zł - 73,72 zł = 1 613,78 zł

Para porównawcza (3)

Nieruchomość wyceniana X - nieruchomość C

Lp	Cechy rynkowe	Udział cechy w ∆C (waga cechy) (%)	Zakres kwotowy (zł)	Poprawki (zł)
1	Lokalizacja, położenie	35%	344,04	0,00
2	Otoczenie, sąsiedztwo	25%	245,75	81,92
3	Stan techniczny Standard, funkcjonalność budynku	15%	147,45	49,15
4	Wielkość, kształt i funkcjonalność działki	15%	147,45	0,00
5	Dostępność komunikacyjna	10%	98,30	0,00
		100	982,98	131,07

Wartość wycenianej nieruchomości określona z pary porównawczej (3):

Wartość 1m² (X3): 1 554,08 + 131,07 zł = 1 685,15 zł

9.5 OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkową 1 m² nieruchomości gruntowej zabudowanej w odniesieniu do powierzchni użytkowej budynku, obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości określonych w parach porównawczych:

1739,67+1613,78+1685,15


W =

3

W = 1 679,53 zł/m²

Wartość rynkowa nieruchomości (W!):

W! = 1 679,53 zł/m² * 99,52 m² = 167 146,82 zł

Przyjęto 167 148 zł

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY.

Wartośc rynkowa nieruchomości gruntowej o powierzchni 473 m² (działka ew. 6858) zabudowanej lokalem użytkowym, zlokalizownaym przy ul. Sądeckiej 62A w Bochni, wynosi :

167 148 zł

słownie:

Sto sześćdzieciąt siedem tysięcy sto czterdzieści osiem złotych

10.1 WNIOSKI

Oszacowana w operacie szacunkowym wartość rynkowa, stanowi wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej lokalem handlowym wraz z częściami składowymi. Wartość w przeliczeniu na 1 m² powierzchni budynku kształtuje się na poziomie 1679,53 zł i mieści się w przedziale średnich cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne będące przedmiotem obrotu rynkowego. Wyceniania nieruchomości o funkcji mieszkalnej może potencjalnie zostać zbyta po odpowiednim czasie ekspozycji oraz odpowiedniej reklamie średnio jak podają przedstawiciele lokalnych agencji nieruchomości od 6 do 18 miesięcy. Budynek w stanie technicznym dobrym i standardzie przeciętnym. Nie stwierdzono jakichkolwiek cech charakterystycznych mogących wpłynąć na znaczące ograniczenie popytu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny.

Operat sporządzili :

...............................................

...............................................

11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.

1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

2. Operat szacunkowy został sporządzony wyłącznie w celu określonym w punkcie 2.

3. Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

4. Wyznaczona wartość rynkowa może ulec zmianie po dniu dokonania wyceny w zależności od kształtowania się popytu i podaży na nieruchomości związane z lokalnym rynkiem.

5. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za ukryte wady nieruchomości oraz utajnione fakty prawne mające wpływ na jej wartość w szczególności inne niż w przekazanych dokumentach stanowiących załączniki niniejszego operatu szacunkowego.

6. Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy technicznej.

7. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony.

16

---