DORADZTWO NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Zmiany, jakie dość szybko następują w polskiej gospodarce przyniosły nam wiele nowych profesji, do których pomału przyzwyczajamy się. Między innymi, powstało bardzo wielu specjalistów w dotąd nam nieznanych dziedzinach, a jedną z nich jest właśnie doradztwo. Fachowców tych bardzo doceniamy, i za ich wiedzę chętnie płacimy, ponieważ doceniamy korzyści płynące z porad, jakie nam świadczą. Polskie społeczeństwo, wzorem społeczeństw zachodnich, dostrzega wymierne korzyści płynące z usług doradców finansowych, podatkowych, kredytowych, inwestycyjnych. Pomału dostrzega się konieczność uzyskania porady specjalistów w danej dziedzinie, a korzyści płynące z takiej porady, wielokrotnie przewyższają koszt takiej usługi.
Nowelizacja „Ustawy o gospodarce nieruchomościami” wprowadziła również w dziedzinie rynku nieruchomości pojęcie „doradztwa”, jako usługi świadczonej przez uprawnionych, licencjonowanych profesjonalistów rynku nieruchomości.
Zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004r Nr 141, poz. 1492/ z dnia 22 września 2004r rozszerzyła w art.185 uprawnienia zarządców nieruchomości i pośrednikom, o doradztwo.
Art.185 ust. 1a
„Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.”
W związku z powyższym licencjonowanym zarządcom nieruchomości jako fachowcom oraz wysokiej rangi profesjonalistom umożliwiono wykonywanie nowych zadań, których oczekują zleceniodawcy.
Czym jest doradztwo rynku nieruchomości i co to oznacza dla przeciętnego Kowalskiego lub dla poważnego inwestora?
Doradztwo z zakresu rynku nieruchomości jest usługą, pomagającą osobie, niewtajemniczonej w różne arkana tego rynku w podjęciu prawidłowej decyzji, co do ulokowania swoich środków w daną nieruchomość, lub w każdej innej decyzji dotyczącej rynku nieruchomości. W skrócie, znaczy to tyle, że każda osoba, pragnąca zwrócić się do np. pośrednika posiadającego odpowiednie doświadczenie, oraz uprawnienia zawodowe, może uzyskać fachową poradę w bardzo szerokim zakresie rynku nieruchomości.
I tak, możemy uzyskać rzetelną informację, co do:
wartości rynkowej posiadanej nieruchomości,
wartości rynkowej nieruchomości jaką zamierzamy nabyć/wynająć,
rentowności planowanej inwestycji,
przewidywanego czasu sprzedaży danej nieruchomości,
opłacalności biznesplanu odnośnie dowolnie planowanej inwestycji, tak deweloperskiej, jak i każdej innej inwestycji w nieruchomości, w oparciu o różnego rodzaju wnikliwe analizy,
prognozę opłacalności dowolnej inwestycji w nieruchomości.
Okazuje się, że doświadczony pośrednik, posiadający doświadczenie, wiedzę, odpowiednie uprawnienia i narzędzia do przeprowadzenia prawidłowej analizy rentowności danej inwestycji potrafi bezbłędnie ocenić, czy dana inwestycja jest opłacalna, i jakich zysków możemy się spodziewać. Potrafi też odradzić inwestowania w nieruchomość o wątpliwej opłacalności. Z pozoru nie jest to prosta analiza, a jej przeprowadzenie wymaga czasu, wiedzy i doświadczenia.
Ale przecież wydawałoby się, że skoro średnia cena ”metra” dla mieszkania, czy działki jest porównywalna, to żadna sztuka prawidłowo oszacować wartość dowolnej nieruchomości.
Niestety, wielu spośród odwiedzających lub telefonujących do biur obrotu nieruchomościami klientów wyobraża sobie, że podając metraż mieszkania/domu/działki uzyskają od razu rzetelną wiedzę na temat wartości posiadanej (lub kupowanej) nieruchomości. Niewielu rozumie, że rzetelna analiza musi być oparta o znajomość stanu prawnego, stanu fizycznego i wielu innych uwarunkowań, jakie mają bezpośredni wpływ na wartość każdej nieruchomości. Nie można wycenić “kota w worku”. Tym bardziej, nie można oszacować wartości nieruchomości bez dokładnej informacji na temat stanu prawnego i faktycznego, bez wnikliwej analizy wielu uwarunkowań, jakie mają ogromny wpływ na wartość każdej nieruchomości. W większości przypadków, gdy zastanawiamy się nad ewentualną wartością sprzedawanej nieruchomości, analiza taka ma dotyczyć naszej jedynej nieruchomości, to znaczy gromadzonego przez nas majątku, często dorobku całego życia. Gdybym to ja, będąc laikiem z zakresu nieruchomości, miała sprzedać swoją własną nieruchomość, o wiele więcej zaufania miałabym do osoby, który przyjedzie i obejrzy tę nieruchomość, aniżeli do kogoś, kto poda mi jej wartość po minucie rozmowy telefonicznej, bez wizji lokalnej, i bez dokonania analizy dokumentów i innych elementów mających bezpośredni wpływ na jej wartość.
Czy możemy, więc stwierdzić, że doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, to nowa jakość, i nowy rodzaj świadczonych przez pośredników usług oraz zarządców nieruchomości?
Z całą pewnością tak. Doradztwo w zakresie rynku nieruchomości jest usługą wielowymiarową, na wykonanie której składa się doświadczenie i wiedza w zakresie wielu płaszczyzn, i tak elementów: prawa, ekonomii, znajomości miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, informacji na temat struktury zatrudnienia w danym regionie, znajomości zmian cen danych nieruchomości w danym terenie w czasie, znajomości „tendencji” i „mody” co do poszczególnych regionów, i wiele, wiele innych, których nie sposób wymienić.
Czy klienci chętnie korzystają z tego rodzaju porad?
Wielu klientów biur obrotu nieruchomościami dostrzega już ogrom korzyści płynących z profesjonalnego doradztwa w zakresie obrotu nieruchomościami. Wielu z nich powierza profesjonalistom analizę planowanych inwestycji, zanim zadecyduje o zainwestowaniu znacznych środków. Większość z nich, inwestując swoje środki, odnosi wymierne sukcesy. Wielu z nich wie, że to zasługa profesjonalnego doradztwa.
Doradztwo inwestycyjne
Szczególne znaczenie w praktyce doradczej mają te funkcje, które są związane z procesami inwestycyjnymi. Skoro obecnie nie mają już znaczenia konieczności wynikające ze z góry narzuconych planów gospodarczych przewidujących realizację ujętych w nich zadań inwestycyjnych, to mamy do czynienia z zupełnie innymi warunkami prowadzenia procesów inwestycyjnych. Każdą inwestycję poprzedzać obecnie winno sporządzenie studium jej opłacalności. Ta opłacalność, bowiem decyduje najczęściej o rodzaju inwestycji, o jej rozmiarach, środkach, jakie będą w jej realizację zaangażowane, o doborze źródeł finansowania inwestycji, a także o wykonawcach i przyszłych jej użytkownikach. Co więcej, decyzje w tych zakresach są przeważnie podejmowane już w sferze projektowania inwestycji, gdyż przesądzają one zwykle o jej opłacalności.
Rola doradców nieruchomości mających doskonałe rozeznanie w warunkach rynkowych jest tu bezcenna. Należy się w pełni zgodzić ze stanowiskiem, że decydujące dla podjęcia decyzji inwestycyjnych we współczesnej gospodarce rynkowej są odpowiedzi na m.in. takie pytania jak:
kiedy inwestować?
w co inwestować?
skąd uzyskać środki na inwestowanie?
na jakich warunkach środki te mogą być pozyskane?
w jaki sposób i kiedy można będzie uzyskać dochody z inwestycji?
jak kształtuje się stopa zwrotu z danej inwestycji?
Wszystkie te zagadnienia winny być przedmiotem wnikliwej analizy opłacalności, której zasadniczym celem będzie stwierdzenie - czy poziom spodziewanych dochodów, jakie będzie generowała inwestycja, usprawiedliwi poniesione wydatki wyrażone w cenie zakupu środków niezbędnych do powstania inwestycji, czy nakładów na jej realizację.
Doradztwo dotyczące zasobów jednostek samorządu terytorialnego
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, art. 23 ust. 2 dotyczącym gospodarowania zasobem skarbowym, którego odpowiednie stosowanie przewidują przepisy odnoszące się do gospodarowania zasobem jednostek samorządu terytorialnego, wynika, że doradztwo odnoszące się do tego mienia może dotyczyć:
problematyki ewidencjonowania nieruchomości,
zapewniania ich wyceny,
sporządzania planu wykorzystania zasobu,
zabezpieczania nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem,
wykonywania czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości,
udostępniane z zasobu oraz prowadzeniem windykacji tych należności,
podejmowania współpracy z organami, które na mocy przepisów odrębnych gospodarują nieruchomościami skarbowymi oraz
współpracy z jednostkami samorządowymi.
W przepisach Ustawy o gospodarce nieruchomościami, regulujących wykonywanie zawodu rzeczoznawcy, pośrednika i zarządcy nieruchomości znaleźć można także regulacje odnoszące się do wykonywania przez ww. zawody doradztwa nieruchomości. Ich kompetencje w tym zakresie są jednakże, moim zdaniem, szersze, niż te, które dotyczą gospodarowania zasobami nieruchomości publicznych.
Zgodnie z art. 174 ust. 3a że rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy nie stanowiące operatu szacunkowego, a dotyczące przede wszystkim, ogólnie ujmując, rynku nieruchomości i doradztwa w zakresie tego rynku. Skoro przepis ten nie powołuje się na wcześniejsze regulacje dotyczące doradztwa w zakresie gospodarowania zasobami publicznymi, należy przyjąć, że przewidziane w tym przepisie kompetencje doradcze są znacznie szersze, niż te, które wymieniają przepisy odnoszące się do gospodarowania zasobami. Dalsze punkty ustępu 3a art. 174 w/w ustawy, odpowiednio stosowane wobec pośredników i zarządców, przewidują możliwości pełnienia usług doradczych w zakresie badania efektywności inwestowania w nieruchomości, skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokalu, czy określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora.
Zarządca nieruchomości może, a więc nie ma obowiązku wykonywać czynności doradztwa.
W praktyce jednak zarządcy nieruchomości mogą oraz powinni doradzać we wszystkich obszarach gospodarki nieruchomościami, w których czują się autentycznymi ekspertami.
Korzystanie z wiedzy i doświadczenia, jakie posiadają licencjonowani zarządcy nieruchomości przez klientów można nazwać konsultingiem, czyli służeniem komuś radą czy opinią.
„Dobrym doradcom nigdy nie brak klienteli” jak mawiał Szekspir tak, więc kompetentne, obiektywne i bezstronne porady, profesjonalna informacja i trafne rozstrzygnięcia w zakresie nieruchomości zawsze znajdą nabywców.
Usługi konsultingowe są z natury usługami niezależnymi. Konsultant musi występować z pozycji niezależnej, aby móc dokonać obiektywnej oceny każdej sytuacji, powiedzieć prawdę, tudzież szczerze i obiektywnie zalecić klientowi kierunek działania bez przemyśleń dotyczących tego, jak dana ocena może wpłynąć na jego własne interesy. Istnieje wiele aspektów bezstronności konsultanta, które w pewnych sytuacjach mogą okazać się dość kłopotliwe.
Niezależność techniczna oznacza, że konsultant ma prawo do formułowania opinii technicznej i służenia poradą niezależnie od tego, w co wierzy klient, co klient udaje bądź życzy sobie usłyszeć. Nawet w przypadku ścisłej współpracy konsultant musi być w stanie kształtować i prezentować własne niezależne wnioski i zalecenia.
Niezależność finansowa oznacza, że konsultant nie czerpie profitów z jakichkolwiek działań podjętych przez klienta. Również pragnienie dalszej współpracy z danym klientem nie powinno wpływać na obiektywizm porad udzielanych w trakcie pracy nad bieżącym zleceniem.
Niezależność administracyjna oznacza, że konsultant nie jest podwładnym klienta i nie podlega jego decyzjom administracyjnym.
Niezależność polityczna oznacza, że osoby trzecie nie mogą oddziaływać na konsultanta nieformalnie, mianowicie przy użyciu wpływów bądź kontaktów politycznych, członkostwa w partii politycznej lub tym podobnych działań.
Niezależność emocjonalna oznacza, że konsultant zachowuje dystans bez względu na sympatie, przyjaźnie czy innego rodzaju związki emocjonalne, które miały miejsce w momencie rozpoczęcia pracy nad zadaniem lub rozwinęły się w jej trakcie.
Konsulting to usługi czasowe. Klient zwraca się do konsultanta o pomoc przez określony czas, w dziedzinie, w której brakuje mu technicznej ekspertyzy, lub w przypadku, gdy potrzebuje dodatkowej profesjonalnej siły roboczej. Konsultant nie tylko oddaje do dyspozycji klienta swój czas i niezbędną ekspertyzę, w stu procentach poświęca swoją uwagę danemu problemowi.
Osoba zajmująca się konsultingiem zawodowo zobowiązana jest pobierać opłatę za każdą pracę wykonaną dla klienta.
Zarządcy nieruchomościami to sprzedawcy określonych profesjonalnych usług, których nabywcą jest dany klient.
Dlatego, zadanie konsultingowe musi być nie tylko działalnością usprawiedliwioną technicznie, ale także handlowym przedsięwzięciem finansowym możliwym do zaakceptowania oraz zyskownym dla klienta i konsultanta. Z punktu widzenia klienta osiągnięte zyski powinny przewyższać poniesione koszty. Z punktu widzenia doradcy konsulting musi być działalnością opłacalną.
METODY I NARZĘDZIA PRACY ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI JAKO DORADCY
Podstawowym narzędziem pracy doradcy jest nie, kto inny, tylko on sam. Konsultant musi legitymować się odpowiednimi cechami osobowościowymi, charakterem, posiadać wiarę w siebie, wiedzę i doświadczenie.
CECHY OSOBOWOŚCIOWE KONSULTANTA
(1) Zdolności intelektualne
Umiejętność szybkiego i łatwego uczenia się
Umiejętność obserwacji, zbierania, selekcjonowania i oceny faktów
Umiejętność dokonania dobrej oceny
Rozumowanie indukcyjne i dedukcyjne
Umiejętność syntezy i generalizowania
Kreatywna wyobraźnia, oryginalny sposób myślenia
(2) Umiejętność rozumienia innych i pracy z nimi
Szacunek i tolerancja w stosunku do innych
Umiejętność przewidywania i oceny ludzkich reakcji
Łatwość nawiązywania kontaktów
Łatwość w zdobywaniu zaufania i szacunku
Układność i dobre maniery
(3) Umiejętność komunikacji, perswazji i motywowania innych
Umiejętność słuchania
Łatwość ustnej i pisemnej komunikacji
Umiejętność uczenia i szkolenia ludzi
Umiejętność perswadowania i motywowania
(4) Dojrzałość emocjonalna i intelektualna
Zrównoważone zachowania i działania
Niezależność w wyciąganiu obiektywnych wniosków
Umiejętność przeciwstawienia się naciskom, życia w stanie frustracji i niepewności
Umiejętność działania w spokoju i w sposób obiektywny
Samokontrola w każdej sytuacji
Elastyczność i zdolność przystosowania się do zmiany warunków
(5) Entuzjazm i inicjatywa
Odpowiedni poziom pewności siebie
Zdrowa ambicja
Duch przedsiębiorcy
Odwaga, inicjatywa i wytrwałość w działaniach
(6) Etyka i integralność
Szczere pragnienie pomocy innym
Szczerość
Umiejętność rozpoznania granic własnych kompetencji
Umiejętność przyznania się do błędów i uczenia się na porażkach
(7) Zdrowie fizyczne i psychiczne
Umiejętność zniesienia specyficznych warunków pracy i życia konsultanta do spraw zarządzania.
NAJWAŻNIEJSZE CECHY DOBREGO KONSULTANTA, TO:
Wiedza: musi być ugruntowana, rozciągająca się na całą dyscyplinę
Znajomość profesji: konsultant to zawód; trzeba umieć nawiązać dialog z klientem. Często konieczna jest też umiejętność przeprowadzania profesjonalnych prezentacji, poprowadzenia szkolenia czy napisania rzeczowego raportu. Konsultant powinien mieć umiejętności analityczne - pomocne przy rozpatrywaniu szczegółowych rozwiązań - a jednocześnie widzieć całościowy obraz danej firmy.
Etyka: konsultant nie przyjmuje zlecenia, którego nie jest w stanie wykonać; gwarantuje to klientowi rzetelność i obiektywność opinii, nawet gdyby to godziło w jego interesy. Jeżeli ma ocenić pracę innego konsultanta, powinien go o tym poinformować.
Kodeks etyki zawodowej konsultanta, między innymi mówi, że:
Interes klienta powinien mieć dla doradcy pierwszeństwo przed interesami osobistymi oraz osób trzecich.
W interesie klienta doradca powinien przedstawić mu zawsze rzeczywisty, a nie pożądany obraz jego spraw.
Doradca obowiązany jest zachować niezależność opinii.
Doradca powinien zapewnić sobie możliwość niezwłocznego odstąpienia od umowy, gdyby jakiekolwiek przyczyny utrudniły mu zachowanie niezależności od klienta lub od władz i innych podmiotów, albo mogły wywołać poważne podejrzenie o taką zależność.
Doradca nie może uzyskiwać w związku z działaniem dla klienta dodatkowych korzyści, w postaci:
- jakichkolwiek wynagrodzeń od osób trzecich,
- promowania usług
- podmiotów gospodarczych, z których interesami jest osobiście lub kapitałowo powiązany,
- przejmowania personelu klienta.
Doradca obowiązany jest zachować poufność informacji otrzymanych od klienta lub osób działających na jego zlecenie, a także dotyczących przedsiębiorstwa i personelu klienta. Nie może również wykorzystywać takich informacji we własnym interesie.
Niezwykle ważne dla zarządców nieruchomości jako doradców są umiejętności komunikacyjne, takie jak:
Rozstrzyganie sporów,
Prowadzenie negocjacji,
Pomoc w przedstawianiu celów i wartości,
Pomoc innym w wyrażaniu opinii.
Równie ważnym narzędziem w pracy jest nowoczesny sprzęt, tj. komputer z właściwym oprogramowaniem, nagrywarki, odtwarzacze i inne nośniki informacji.
Zarządcy nieruchomości i pośrednicy w obrocie nieruchomościami jako konsultanci powinni umieć korzystać z narzędzia pracy, jakim jest wiedza marketingowa, tj.
Bazy danych klientów,
Wysyłania ulotek,
Bezpłatnych porad,
Artykułów w prasie kierowanych do różnych grup społecznych,
„Z pierwszego spotkania”,
Mowa ciała,
Kontrola własnych ambicji,
Umiejętność bycia elastycznym.
Pośrednik w obrocie nieruchomości może jako doradca na rynku nieruchomości, m.in.:
Wykonywać analizy rynku, umożliwiające inwestorom podjęcie odpowiednich decyzji,
Sporządzać ekspertyzy dotyczące konkretnych nieruchomości, dzielnic lub całych miejscowości,
Oceniać wysokość czynszów, cen oraz sytuację podaży i popytu na rynku nieruchomości korzystając z bazy danych pośredników,
Wydawać opinię dotyczącą wszystkich aspektów ważnych na rynku nieruchomości.
Zarządca nieruchomości może jako doradca w zarządzaniu nieruchomością, m.in.:
Udzielać opinii i porad, opracowywać sposoby i metody działań we wszystkich obszarach ekonomicznych, technicznych i prawnych dotyczących zarządzania nieruchomościami,
Opiniować wieloletnie plany zarządzania, szczególnie te o charakterze rozwojowym,
Służyć pomocą w umiejętnym konsultowaniu cywilno - prawnych umów o zarządzanie nieruchomością tak, aby zabezpieczały one interesy obu umawiających się stron, tj. właścicieli i zarządcy.
Zarządca nieruchomości permanentnie powinien się kształcić, gdyż wymagana jest od niego głęboka wiedza na temat aktualnie obowiązujących przepisów prawa i orzecznictwa sądowego w zakresie gospodarowania nieruchomościami i innych obszarów zarządzania.
Aktualnie w Polsce funkcjonuje kilka organizacji doradców w obszarze nieruchomości, tj.
1.Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości
Siedziba Stowarzyszenia: ul. Nowogrodzka 50/435, 00-695 Warszawa
tel.0 22 627 02 86
2.Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości
Członkiem PTE i DRN może zostać osoba fizyczna wykonująca zawód związany z obsługą rynku nieruchomości uprawniający ją zgodnie z prawem do wydawania opinii, ekspertyz i doradztwa na rynku nieruchomości.
Siedziba PTE i DRN: Al. Jerozolimskie 44 lok. 617, 00-024 Warszawa
tel. kom. 0 501 213 604
fax: 0 42 636 40 20
3. Stowarzyszenie Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości "Polonia" (nazwa skrócona EDN-Polonia) zostało założone 14.02.2004r, wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego dnia 25.06.2004r pod Numerem KRS:0000211104 w Sądzie Rejonowym dla m-st Warszawy, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.
Powołane Stowarzyszenie działa w oparciu o ustawę "Prawo o stowarzyszeniach", posiada osobowość prawną może być członkiem krajowych i zagranicznych organizacji o pokrewnym profilu działania.
Członkiem Stowarzyszenia mogą zostać osoby posiadające jedną z licencji zawodowych z zakresu nieruchomości lub uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego oraz osoby zajmujące się działalnością naukową lub dydaktyczną obejmującą swym zakresem problematykę związaną z rynkiem nieruchomości.
Ekspertem Stowarzyszenia może zostać osoba posiadająca minimum dwie licencje zawodowe z zakresu nieruchomości, lub jedną licencję i inne uprawnienia zawodowe związane z obsługą rynku nieruchomości, oraz osoba która ukończyła studia podyplomowe doradcy rynku nieruchomości.
Siedziba Stowarzyszenia: ulica Czapelska 38, 04-081 Warszawa
tel. 0/22 33 17 616,
fax. 0/22 33 17 629,
tel. kom. 0660 782 058
Siedziba Federacji: ul. Świętokrzyska 36, lok.8 , 00-116 Warszawa
tel. (0 22) 654-58-69, (0 22) 654-58-71
ZAŁĄCZNIK NR 1
UMOWA KONSULTINGOWA / DORADCZA
Umowa, której przedmiotem jest świadczenie usług,
Umowa o indywidualnym charakterze w tym znaczeniu, że świadczenie usług może być tylko podmiotem niezależnym / nie podporządkowanym /, posiadającym odpowiednie kwalifikacje,
Umowa, przy której zakres świadczonych usług nie jest stały, lecz zależy od woli stron, a właściwie od woli zlecającego, który wyznacza doradcy kierunki i rozmiary jego pracy,
Umowa zawarta na wzajemnym zaufaniu i współdziałaniu stron - doradca nie tylko radzi, ale i konsultuje na bieżąco ze zlecającym wyniki swej pracy, pomaga we wdrożeniu zaleceń,
Umowa na podstawie, której doradca nie ma uprawnień decyzyjnych - należą one do zlecającego,
Działalność o charakterze stałym, zawodowym i odpłatnym - może być wykonywana indywidualnie lub w rozbudowanych strukturach organizacyjno- prawnych (np. w formie dużej spółki z o.o. lub akcyjnej).
ZAŁĄCZNIK NR 2
Analiza rynku to zespół badań obejmujących ocenę rynku, na którym działać doradca ds. nieruchomości oraz prognozę na przyszłość. Analiza rynku nieruchomości ze względu na dużą ich różnorodność powinna być przeprowadzona dla poszczególnych segmentów tego rynku.
Wyróżnia się pięć głównych segmentów rynku nieruchomości:
mieszkaniowy (domy jednorodzinne wolno stojące, w zabudowie szeregowej, kamienice czynszowe, lokale mieszkalne),
komercyjny (budynki biurowe, handlu detalicznego, hotele, motele),
przemysłowy (warsztaty rzemieślnicze, magazyny, budynki dla celów naukowych i doświadczalnych),
rolny (grunty orne, sady, użytki zielone, użytki leśne),
specjalistyczny (szkoły, obiekty publiczne, lotniska, wesołe miasteczka, pola golfowe, cmentarze, obiekty historyczne).
Ze względu na stabilność nieruchomości w miejscu i czasie analiza rynku nieruchomości powinna uwzględniać także jego podział terytorialny, a zwłaszcza:
rynek lokalny (rynek mieszkań i małych obiektów handlowo-usługowych ) o zasięgu dostępu w przedziale do 20 km,
rynek ponadlokalny lub regionalny (rynek obiektów biurowych, hoteli, pensjonatów, większych obiektów przemysłowych i handlowo-usługowych),
rynek krajowy (obiekty biurowe przeznaczone dla administracji centralnej, wielkie obiekty przemysłowe, handlowe i usługowe),
rynek międzynarodowy (hotele, lotniska, wielkie centra biurowe).
Po wyróżnieniu i zdefiniowaniu segmentu rynku nieruchomości i jego zasięgu terytorialnego należy zbadać:
popyt na nieruchomości, a także jego zmiany i trendy,
głównych klientów (kupujących, dzierżawców, najemców),
oczekiwania klientów dotyczące nieruchomości,
podaż nieruchomości, wysokość cen nieruchomości, wysokość czynszów.
Badając rynek lokalny nieruchomości, który jest wrażliwy na różne zmiany, trzeba uwzględnić:
zaludnienie, czyli liczbę ludności, jej strukturę wiekową i rodzinną,
zatrudnienie, a więc liczbę zatrudnionych, poziom płac i stabilność dochodów,
wielkość, strukturę wiekową i jakościową istniejących 'nieruchomości, ich stan techniczny,
wielkość wolnych powierzchni mieszkaniowych i użytkowych,
dostępność i ceny gruntów,
stopień rozwoju lokalnego rynku materiałów budowlanych.
Analiza rynku powinna pokazać, jakie istnieją na nim szanse i zagrożenia.
Szansą może być: duża liczba potencjalnych klientów, mała liczba konkurentów, opanowanie wybranego segmentu rynku, rosnący popyt.
Natomiast zagrożeniem może być: mała liczba klientów, malejący popyt, rosnąca podaż, konkurencja.
Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym, znacznie różniącym się od pozostałych rynków. Jest on rynkiem niejednolitym, niedoskonałym, charakteryzującym się małą elastycznością popytu i podaży, wymagającym fachowej obsługi, mającym w dużym stopniu charakter lokalny. Ta specyfikacja rynku nieruchomości, a zwłaszcza jego niedoskonałość, mała przejrzystość, brak informacji potęgują trudność jego badania i analiz.
Analiza konkurencji
Prowadząc analizę konkurencji, szczególnie wnikliwie należy obserwować konkurentów bezpośrednich, którzy mogą zagrażać w przyszłości, charakteryzujących się takim samym standardem świadczonych usług i zlokalizowanych na tym samym obszarze rynku.
Analiza konkurencji powinna umożliwić uzyskanie odpowiedzi na następujące pytania:
ilu jest konkurentów,
jakie usługi świadczą,
jakich mają klientów,
jakie są ich mocne i słabe strony,
dlaczego odnoszą sukcesy,
jakie mają plany na przyszłość,
po jakich cenach wynajmują, sprzedają, dzierżawią,
kto zarządza konkurencyjnymi biurami nieruchomościami,
jakie kwalifikacje mają osoby zarządzające konkurencyjnymi biurami nieruchomościami,
jakie uzyskują dochody konkurencyjne biura nieruchomości.
Analiza konkurencji ma pokazać, jakie są szanse i zagrożenia ze strony najbliższego otoczenia dla biura nieruchomości.
Szansą jest np. mała liczba konkurencyjnych biur nieruchomości i dobrych, wysoko wykwalifikowanych pracowników tych firm.
Natomiast zagrożenie stanowi duża liczba konkurencyjnych biur nieruchomości, a także konkurencyjnych pośredników, umiejący zabiegać o dobrych klientów i realizować duże wpływy.
Wynikiem analizy konkurencji powinna być ocena pozycji biura nieruchomości na rynku oraz sformułowanie odpowiedniej strategii dla zarządzania nią na najbliższe lata.
Przeprowadzenie analizy konkurentów wymaga zgromadzenia dużej ilości informacji o nich. Mogą one pochodzić z wielu źródeł: prasy fachowej, ogłoszeń zamieszczanych w prasie codziennej, opracowań statystycznych, informacji uzyskanych od klientów, biur konkurencyjnych nieruchomości, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, programu zadań rządowych na terenie gminy.
Trzeba podkreślić, że jest mało prawdopodobne, aby dane potrzebne do analizy konkurencji udało się zgromadzić od razu, nawet dużym nakładem pracy. Zazwyczaj informacje napływają stopniowo i trzeba dłuższego czasu, aby uzyskać wyczerpujący obraz sytuacji konkurencji. Wielu pośredników nieruchomości nie zbiera systematycznie informacji o konkurentach, lecz działa na podstawie intuicji, potocznych wiadomości, domysłów wysnutych ze strzępów informacji, które uzyskują. Jednak brak dobrej informacji utrudnia wnikliwą analizę konkurentów.
Analna makrootoczenia rynku nieruchomości
Badanie makroekonomiczne rynku nieruchomości powinno obejmować:
uwarunkowania ekonomiczne,
uwarunkowania socjalne,
uwarunkowania przyrodnicze i środowiskowe,
czynniki związane z administracją i rozwojem.
Ze względu na fakt, że rynek nieruchomości jest w dużym stopniu uzależniony od procesów ekonomicznych występujących w gospodarce, analiza rynku nieruchomości musi być uzupełniona o analizę tych aspektów sytuacji makroekonomicznej kraju, które oddziałują na rynek nieruchomości.
Rynek nieruchomości, jak wiele rynków, podlega wahaniom koniunkturalnym. Wahaniom tym podlega zarówno działalność inwestycyjna podejmowana na rynku nieruchomości, jak również poziom dochodów z nieruchomości.
W czasie recesji maleją inwestycje, maleje liczba miejsc pracy, wzrasta bezrobocie, maleją dochody ludności, zmniejsza się zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, sklepowe, magazynowe, mieszkaniowe, rosną pustostany, nasila się walka konkurencyjna o kupujących i najemców, zmniejszają się dochody z nieruchomości, zmniejsza się skłonność do inwestowania. Natomiast w fazie ożywienia koniunkturalnego rosną inwestycje, wzrasta ilość miejsc pracy, rosną dochody ludności, zwiększa się zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, usługowe i mieszkania, rośnie zainteresowanie zakupem i wynajmem nieruchomości, rosną ceny nieruchomości, zwiększa się skłonność do inwestowania w nieruchomości.
Ze względu na powiązania rynku nieruchomości z koniunkturą gospodarczą przy jego analizie pomocne mogą się okazać następujące informacje:
wielkość wytworzonego produktu krajowego brutto (PKB) i dynamika jego zmian,
nakłady inwestycyjne i tempo ich zmian,
stopa inflacji i tempo jej zmian,
spożycie indywidualne i tempo jego zmian,
stopa bezrobocia,
stopa oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na cele inwestycyjne,
skłonność do oszczędzania,
dostępność systemu kredytowego na zakup i rozwój nieruchomości,
ulgi podatkowe.
Analiza uwarunkowań socjalnych powinna dostarczyć informacji dotyczących liczby ludności zamieszkującej na danym obszarze, jej struktury, zagęszczenia, a także liczby i rodzaju poszczególnych gospodarstw domowych, profilu zatrudnienia, poziomu wykształcenia, wielkości uzyskiwanych dochodów.
Analizując czynniki związane z administracją i rozwojem, należy dotrzeć do informacji na temat:
podatków i opłat lokalnych,
jakości świadczonych usług (służba zdrowia, straż pożarna, policja),
planowanego rozwoju obszarów,
istniejących sieci komunalnych, energetycznych i gazowych (ich ilość, jakość, wiek, stopień zużycia).
Przeprowadzając monitoring makrootoczenia, należy uwzględniać także zmiany w otoczeniu regulacyjnym rynkowego sektora nieruchomości. Rząd przewiduje w tym zakresie wiele zmian, zwłaszcza dla sektora mieszkaniowego. Zmiany te powinny zaowocować ułatwieniem funkcjonowania rynkowego sektora mieszkaniowego i wzrostem konkurencji, a co za tym idzie obniżyć koszty i ceny Rozważane są rozwiązania prawne umożliwiające lepsze wykorzystanie gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe oraz poszerzenie źródeł finansowania sfery mieszkalnictwa ze środków gromadzonych przez fundusze emerytalne, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne, spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Przewiduje się także rozwiązania rozszerzające udział kredytów hipotecznych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego.
Wśród instrumentów ułatwiających realizację celów polityki mieszkaniowej państwa wymienić należy:
modyfikację rozwiązań dotyczących najmu, ochrony lokatorów, eksmisji i gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin,
oddzielenie wydatków w sferze mieszkalnictwa od pozostałych,
uruchomienie systemu kredytu komunalnego poszerzającego możliwości inwestycyjne gmin,
modyfikację rozwiązań dotyczących własności lokali i dalszą bardziej przemyślaną prywatyzację zasobów mieszkaniowych,
modyfikację rozwiązań dotyczących gospodarki przestrzennej, w tym poprawę sprawności planowania przestrzennego,
wprowadzenie systemu katastralnego i podatku od wartości nieruchomości, uporządkowanie przepisów i zasad regulujących gospodarkę zasobami mieszkaniowymi skarbu państwa i państwowych osób prawnych,
program wspierania remontów budynków mieszkalnych,
program wspierania przedsięwzięć termomodernizacyjnych,
wspieranie nowego budownictwa czynszowego,
pomoc dla gmin w przygotowaniu gruntów pod budownictwo mieszkaniowe,
wspieranie budownictwa własnościowego,
zmodyfikowanie systemu dodatków mieszkaniowych dla tych najemców mieszkań, którzy nie będą w stanie pokryć przewidywanego poziomu wydatków po wprowadzeniu podwyżki czynszów.
1