Klasyfikacja metod wyceny przedsiębiorstwa

 

W warunkach rozwiniętej gospodarki rynkowej, teoria i praktyka gospodarcza wypracowała liczną grupę metod szacowania wartości przedsiębiorstwa i jego poszczególnych składników majątkowych.

W praktyce można wyróżnić trzy podejścia:

1.     Podejście dochodowe (earning approach),

2.     Podejście majątkowe (asset-based approach),

3.     Podejście rynkowe (market approach)^[1].

Podejście dochodowe oparte jest na założeniu, że wartość przedsiębiorstwa równa się sumie dochodów (zysków) w założonym okresie jego funkcjonowania. W podejściu majątkowym wartość przedsiębiorstwa jest określona poprzez wartość jego majątku rzeczowego i finansowego.

W podejściu rynkowym szacowania wartości przedsiębiorstwa dokonuje się za pomocą mnożników (wskaźników rynkowych), ustalonych na podstawie obserwacji i oceny wynikającej z praktyki.

W rozwiniętych gospodarkach rynkowych proces szacowania wartości odbywa się bezpośrednio na rynku kapitałowym w toku zawieranych masowo transakcji kupna- sprzedaży.

W Polsce brak rozwiniętego rynku kapitałowego, spowodował konieczność poszukiwania instrumentarium metodycznego, umożliwiającego prowadzenie wycen w sposób pośredni, na podstawie przeprowadzonych rachunków i kalkulacji wartości dochodowej.  

Jedną z bardziej rozwiniętych klasyfikacji metod wyceny, na podstawie literatury światowej i własnych badań opracował R Borowiecki^[2]. Klasyfikacja ta odnosi się do metod wyceny przedsiębiorstwa (jako całości) jak i metod wyceny jego składników materialnych. Klasyfikacje tę ilustruje Rysunek Nr 2.

Kryterium rozróżniającym poszczególne metody jest sposób (podstawa) wyceny.

 

Rysunek 2: Klasyfikacja metod wyceny majątku i wartości

                    przedsiębiorstwa.

 

Źródło: R. Borowiecki: Analiza… op.cit., s. 401

Metody majątkowe.

Istota metod majątkowych sprowadza się do założenia, że wartość przedsiębiorstwa jest równa sumie wartości rzeczowych składników jego majątku. Wycena majątku wymaga indywidualnej wyceny poszczególnych elementów majątku. Wycena poszczególnych elementów może być przeprowadzona przy zastosowaniu różnych cen, a w rezultacie wyceny otrzymuje się różną wartość przedsiębiorstwa. Obrazuje to poniższe zestawienie.

Tabela 1: Ceny zastosowane w wycenie, a rodzaj wartości przedsiębiorstwa.

Lp.	Ceny zastosowane w wycenie	Rodzaj wartości przedsiębiorstwa
1	Rynkowe cen zbytu, po których można obecnie sprzedać na rynku poszczególne składniki majątkowe	Wartość rynkowa (księgowa skorygowana), wartość likwidacyjna
2	Rynkowe ceny zaopatrzeniowe, po których można kupić podobne składniki majątkowe	Wartość odtworzeniowa
3	Ceny historyczne, według których elementy majątku są ujmowane w bilansie	Wartość księgowa

Źródło: Opracowanie własne na podstawie^[3]

Podejście majątkowe do wyceny, bazujące wyłącznie na wartości majątku

i kapitałów przedsiębiorstwa, obejmują cztery podstawowe metody,

a mianowicie:

                      metodę księgową (księgowej, inaczej ewidencyjnej wartości aktywów 

                 netto),

                      metodę księgową skorygowaną (skorygowanej wartości aktywów 

                 netto),

                      metodę odtworzenia,

                      metodę upłynnienia zwaną również likwidacyjną ^[4].

 

Metoda księgowa (ewidencyjnej wartości aktywów netto)

 

Wycena przedsiębiorstwa tą metodą opiera się na danych zawartych

w bilansie przedsiębiorstwa. Stąd uzyskiwane wartości są rezultatem obowiązujących zasad bilansowej wyceny poszczególnych składników aktywów i pasywów. Wartość księgowa majątku przedsiębiorstwa ustalona jest więc na podstawie danych jego bilansu, jako różnica pomiędzy wartością aktywów (trwałych i obrotowych) a bieżącymi i długookresowymi zobowiązaniami przedsiębiorstwa, wyrażona w mierniku netto i w cenach historycznych^[5].

Ogólny wzór określający wartość aktywów netto jest następujący:

gdzie:

        - wartość netto aktywów,

    - suma wartości aktywów bilansu,

    - suma zobowiązań i zadłużenia.

 

Do zalet metody należą:

                    szybkość i łatwość dostępu do informacji o wartościach   

          poszczególnych składników majątkowych i zobowiązań 

          przedsiębiorstwa,

                    pewność danych księgowych i ich weryfikowalność,

                    szybkość przeprowadzenia wyceny na podstawie zweryfikowanych 

          danych księgowych.

Jednakże metoda ta ma podstawową wadę, mianowicie zwykle nie odzwierciedla rzeczywistej wartość aktywów netto przedsiębiorstwa

w momencie sporządzania wyceny. Wyniki uzyskane tą metodą są mało wiarygodne m.in. z powodu:

        amortyzacji, a dokładniej różnic pomiędzy zużyciem ewidencyjnym (stopniem umorzenia) a faktycznym zużyciem fizycznym

     i ekonomicznym,

        problemu tzw. przeszacowań majątku (korekt majątku związanych

     z inflacją),

        pomijania aktywów pozabilansowych (np. całkowicie umorzonego majątku, środków niskocennych i wyposażenia),

                    szacowania wartości udziałów (akcji) w innych podmiotach gospodarczych w/g wartości nabycia (a nie wartości rynkowej akcji)^[6].

 

Metoda księgowa skorygowana (metoda skorygowanej wartości aktywów netto)

 

W związku z uprzednio przytoczonymi ułomnościami, występuje konieczność korekty (urealnienia) wartości księgowych (ewidencyjnych) w celu oszacowania ich wartości rynkowych. Ogólne założenia tej metody są takie jak w metodzie księgowej netto. Przyjęta za punkt wyjścia wartość księgowa (ewidencyjna) jest korygowana z uwzględnieniem rynkowej wartości składników majątku i kapitałów wycenianego przedsiębiorstwa.

Ogólny wzór określający wartość aktywów netto jest następujący:

gdzie:

        - wartość netto aktywów,

- korekty wartości składników majątkowych,

- suma zobowiązań i zadłużenia.

 

Pozostałe oznaczenia jak uprzednio.

Korekty w metodzie skorygowanej księgowej mogą dotyczyć:

        uwzględnienia wartości pozabilansowych składników przedsiębiorstwa,

        uwzględnienia wartości rynkowej nieruchomości (w tym także gruntów w użytkowaniu wieczystym),

        uwzględnia wartości rynkowej ruchomych środków trwałych,

        uwzględnienia wartości rynkowej papierów wartościowych (co może być szczególnie kłopotliwe w przypadku akcji bądź udziałów w podmiotach nie notowanych na rynku kapitałowym),

        uwzględnienia wartości rynkowej należności przedsiębiorstwa wraz z ich skorygowaniem o należności nieściągalne lub trudno ściągalne,

        uwzględnienia wartości rynkowej zapasów z uwzględnieniem ich użyteczności, możliwości (kosztów) upłynnienia zapasów zbędnych,

        uwzględnienia ewentualnych zobowiązań pozabilansowych,

        uwzględnienia zobowiązań ukrytych (quasi-zobowiązań) - rozliczenia 

          międzyokresowe, rezerwy (element pomniejszający wartość księgową)^[7].

Metoda wartości odtworzenia

Inny w stosunku do dwóch poprzednich metod punkt widzenia na wartość rynkową majątku przedsiębiorstwa prezentuje metoda wartości odtworzenia.

Metoda ta nazywa się także składnikową, reprodukcyjną, kosztów odtworzenia. Określenie wartości odtworzeniowej majątku polega na określeniu niezbędnych nakładów, jakie należałoby w momencie wyceny ponieść, by odtworzyć identyczny lub podobny pod względem strukturalno-rzeczowym majątek przedsiębiorstwa (z uwzględnieniem stopnia zużycia składników).^[8]

Podstawę wartości stanowią bieżące ceny i koszty odtworzenia poszczególnych składników majątku.

 

Wycena metodą odtworzeniową może występować w dwóch wariantach:

1.                 Oszacowanie kosztów budowy nowego przedsiębiorstwa, jako 

          alternatywa do zakupu przedsiębiorstwa istniejącego, oferowanego do 

          sprzedaży,

2.                 Oszacowanie kosztów odtworzenia składników majątku, posiadanego 

          przez wyceniane przedsiębiorstwo^[9].

 

W pierwszym przypadku konieczne jest oszacowanie:

 

                    nakładów inwestycyjnych niezbędnych do wybudowania

          i uruchomienia nowego przedsiębiorstwa,

                    kosztów rekrutacji i wyszkolenia załogi,

                    kosztów przygotowania oferty produktowej, organizacji zaopatrzenia

          i zbytu, zakupu niezbędnych licencji i patentów,

                    kosztów związanych z wejściem na rynek (promocja i reklama, koszty

          wojny cenowej z konkurentami).

O ile szacunki dotyczące kosztów budowy są relatywnie łatwe, o tyle prawidłowe oszacowanie nakładów na odtworzenie kapitału organizacyjnego jest wysoce nieprawdopodobne. Szczególne zawodne są prognozy kosztów wejścia na rynek^[10].

 

Wartość odtworzenia majątku trwałego można uzyskać przy zastosowaniu tzw.:

        techniki wskaźnikowej - jeśli rzeczoznawca zgromadzi dane

    o konstrukcji, kubaturze lub powierzchni użytkowej wycenianych 

    obiektów, ich funkcjach użytkowych oraz stopniu zużycia, a także określi 

    ceny dla tych jednostek wg cen katalogowych jednostkowych wskaźników 

    cenowych analogicznych obiektów o zbliżonych parametrach 

    technicznych,

        techniki szczegółowej - która wymaga ustalenia aktualnych cen poszczególnych składników majątku trwałego (lub nakładów inwestycyjnych i kosztów ich odtworzenia w przypadku np. budynków

     i budowli) oraz rzeczywistych, oszacowanych na podstawie oględzin

i badań technicznych prowadzonych przez ekspertów, wskaźników ich faktycznego zużycia na ustalony dzień wyceny.^[11]

Metoda wartości odtworzenia jest stosowana, jeżeli w odniesieniu do składnika majątku przedsiębiorstwa nie jest możliwe określenie wartości rynkowej, (bo jest unikalny, nie był przedmiotem obrotu). Czasem

w ramach metody skorygowanej księgowej stosujemy do skorygowania niektórych składników majątku metodę wartości odtworzenia, natomiast rzadko metoda ta jest stosowana do wyceny całego przedsiębiorstwa.

 

Metoda wartości likwidacyjnej

 

Metoda ta, zwana także metodą upłynnienia majątku przedsiębiorstwa, traktuje wartość przedsiębiorstwa jako wielkość możliwych do uzyskania wpływów netto w sytuacji sprzedaży (upłynnienia) poszczególnych jego składników majątkowych. Polega na obliczeniu wartości, jaką można by uzyskać w wyniku sprzedaży poszczególnych części jego majątku na rynku, pomniejszonej o koszty związane bezpośrednio z likwidacją (koszty demontażu maszyn i urządzeń, koszty rozbiórki obiektów budowlanych) oraz o wartość zobowiązań i kosztów związanych ze zwolnieniem zatrudnionych pracowników (wypłata odpraw) w przypadku, gdy

przedsiębiorstwo ulega faktycznej likwidacji.^[12] Można to zapisać następującym wzorem:

gdzie:

W_P -  wartość likwidacyjna,

S_M -   składniki majątkowe,

C -     możliwa do uzyskania cena składnika majątkowego,

K_L -   koszt likwidacji składnika majątkowego,

Z -     zobowiązania,

K_LP - koszty likwidacji przedsiębiorstwa,

 

Metoda wartości likwidacyjnej stosowana jest w przypadku fizycznej likwidacji przedsiębiorstwa lub w odniesieniu do składników majątkowych zbędnych dla prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa^[13]. W innych przypadkach należy uznać ją jako metodę pomocniczą, informującą

o prawdopodobnej wartości firmy przy jej likwidacji i możliwej do uzyskania cenie. Spełnia wówczas rolę wyceny z pozycji tzw. ostrożnego kupca. Wartość likwidacyjna jest jednocześnie dolną granicą ceny, za jaką właściciel skłonny jest sprzedać swoje przedsiębiorstwo.

W przypadku szczegółowej wyceny metodą likwidacyjną zaleca się uwzględnianie w procesie wyceny, pewnych specyficznych elementów:

        ewentualna możliwość wyodrębnienia i sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, mogącej funkcjonować samodzielnie i przynosić określone zyski,

        długość okresu na przeprowadzenie likwidacji oraz uwzględnienie ewentualnych zysków i strat, które w tym okresie wystąpią^[14].

 

Metody dochodowe.

 

Metody majątkowe określają wartość substancji majątkowej przedsiębiorstwa. Wycena wartości przedsiębiorstwa w oderwaniu od wyceny wartości jego majątku nie jest możliwa. Jednak przy stosowaniu tylko metod majątkowych pomijana jest kwestia efektywności wykorzystania majątku w procesach produkcyjnych i uzyskiwanie nadwyżki finansowej. Majątek dobrze i źle wykorzystywany traktowany jest przy metodach majątkowych jednakowo. Stąd też konieczność uzupełnienia wycen innymi metodami, a szczególnie metodami dochodowymi.

W gospodarce rynkowej zasadniczą rolę w ocenie przedsiębiorstwa dla jego potencjalnych nabywców jest jego zdolność do generowania dochodów (przynoszenia wymiernych korzyści finansowych).

Potencjalnego nabywcę interesuje przede wszystkim aktualna wartość przyszłych dochodów przedsiębiorstwa, jego zdolność do wytwarzania

i pomnażania dochodów w przyszłości.

W ramach podejścia dochodowego można wyróżnić dwie grupy metod:

- metody dochodowe bezpośrednie - opierające się na szacunku przyszłych 

  dochodów wycenianego przedsiębiorstwa,

- metody dochodowe pośrednie (metody wyceny pośredniej, metody 

  mnożnikowe, metody porównań rynkowych) - opierające się na 

  znajomości i wykorzystaniu pewnych wskaźników ekonomicznych

  przedsiębiorstw notowanych na rynku kapitałowym, podobnych do

  przedsiębiorstwa wycenianego.

 

Metody dochodowe bezpośrednie.

 

Wycena dochodowa przedsiębiorstwa poprzez wykorzystanie zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) opiera się na założeniu, że wartość każdego przedsięwzięcia gospodarczego zależy od korzyści finansowych możliwych do uzyskania przez nie w przyszłości^[15]. Skala korzyści, jakie właścicielom przyniesie wyceniane przedsiębiorstwo składa się z dwóch wartości: zaktualizowanej wartości przepływów gotówki

w założonym okresie w przyszłości (NPV) oraz zaktualizowanej wartości rezydualnej (ReV), czyli wartości przedsiębiorstwa na koniec okresu projekcji.

Stosowanie dochodowych metod wyceny sprowadza się do sporządzenia bezpośredniej prognozy przyszłych dochodów wycenianego przedsiębiorstwa. W trakcie jej wykonywania zachodzi konieczność rozwiązania czterech zasadniczych kwestii, takich jak:

 

1.     przyjęta miara dochodowości przedsiębiorstwa powinna stanowić 

     podstawę wyceny (zysk netto, dywidenda, przepływy pieniężne),

2.     poziom stopy dyskontowej (stopa rynkowa plus premia za ryzyko lub 

     średni ważony koszt kapitału),

3.     okres projekcji - horyzont prowadzonego rachunku szczegółowego,

4.     wartość rezydualna (końcowa).

 

Metody dochodowe pośrednie (mnożnikowe).

 

Metody dochodowe pośrednie (zwane też mnożnikowymi, rynkowymi) pozwalają na określenie wartości przedsiębiorstwa pośrednio, na podstawie jego porównania z innymi, podobnymi podmiotami gospodarczymi^[16].

Metodę tę stosuje się głównie do wyceny przedsiębiorstw notowanych na giełdzie. Polega ona na wykorzystaniu pewnych relacji ekonomicznych (wskaźników, mnożników) ukształtowanych na rynku kapitałowym danego kraju w wyniku powtarzających się transakcji kupna-sprzedaży całości lub części akcji, udziałów przedsiębiorstw.

Ogólny wzór na oszacowanie wartości przedsiębiorstwa metodą mnożnikową można zaprezentować w postaci jak niżej:

gdzie:

 

W_P -   wartość wycenianego przedsiębiorstwa,

WM - wartość mnożnika rynkowego,

z       -  wartość zmiennej ewidencyjnej wycenianego przedsiębiorstwa (np. 

            wartość zysku)

 

W charakterze mnożników wykorzystuje się najczęściej takie wskaźniki ekonomiczno finansowe, jak: wskaźnik cena/zysk (P/E), wskaźnik cena/przychody (P/R), wskaźnik cena/dywidenda - stopa dywidendy (DY), wskaźnik cena / wartość księgowa (P/BV).

 

Podstawą wiarygodności wycen przedsiębiorstw opieranych w znacznym stopniu na wielkościach wywodzących się wprost z notowań rynku kapitałowego, jest występowanie masowego, powszechnego i ciągłego procesu waluowania kapitału na rynku.

Wiarygodność wyceny sporządzonej przy zastosowaniu metod mnożnikowych wymaga także zachowania porównywalności przedsiębiorstwa wycenianego i przedsiębiorstwa (grupy przedsiębiorstw) będących podstawą do wyceny. Porównywalność ta odnosi się

w szczególności do: warunków funkcjonowania, sytuacji majątkowej

i finansowej, wielkości i charakteru prowadzonej działalności, wielkości sprzedaży i poziomu osiąganych zysków, struktury kapitałowej oraz poziomu zadłużenia, warunków technicznych, technologicznych i organizacyjnych, innych istotnych uwarunkowań, jak np. lokalizacja, dostęp do infrastruktury^[17].

W związku z opisywanymi ograniczeniami, stosowanie metod mnożnikowych do wyceny polskich przedsiębiorstw nie notowanych na giełdzie jest obarczone małą wiarygodnością. Występuje możliwość dokonania znacznych niedoszacowań lub przeszacowań wynikających

z oparcia wyceny na wskaźnikach spółek notowanych na rynku publicznym, co wiąże się ze znaczną fluktuacją tych wskaźników nierzadko nie mającą nic wspólnego z sytuacją ekonomiczną notowanych przedsiębiorstw, ale na przykład z koniunkturą giełdową lub też okresową modą. na niektóre branże. Stąd opisywane metody mogą być wykorzystywane jedynie w charakterze pomocniczym a wycena metodą porównań rynkowych powinna zostać zweryfikowana użyciem innych metod wyceny przedsiębiorstw.

Największą zaletą wyceny przedsiębiorstwa metodą wskaźnikową jest jej prostota i szybkość wykonania.

Metody mieszane.

 

Spośród zaprezentowanych metod dochodowych preferuje się metodę opartą na zdyskontowanych strumieniach pieniężnych, z uwzględnieniem wartości rezydualnej. Jednak wyniki wyceny metodami dochodowymi spotykają się z pewną nieufnością, szczególnie w warunkach niestabilności rynku i przy wysoce zmiennych wynikach w przeszłości.
W praktyce często zdarza się, że wyniki wyceny dokonanej metodami majątkowymi i dochodowymi znacznie różnią się od siebie. Zatem powstały metody mieszane, które próbują powiązać ze sobą te dwa odrębne podejścia: majątkowe i dochodowe.    

Metody mieszane wychodzą z założenia, że wartość przedsiębiorstwa wpływa zarówno posiadany przez nie majątek, jak i zdolność do generowania dochodu. Odzwierciedla to następująca formuła^[18]:

gdzie:

W_P - wartość przedsiębiorstwa,

W^M- wartość majątkowa,

Z - zestandaryzowana zysk roczny,

r - stopa kapitalizacji,

a - czynnik wagi.

Jeżeli czynnik
 jest zinterpretowany jako wartość reputacji (W^R), to wartość przedsiębiorstwa stanowi sumę jego wartości majątkowej

i wartości reputacji.

Przedstawiona formuła ma wiele mutacji, które różnią się szczególnie postacią parametru a. Metody mieszane można podzielić na:

 

1.                 metody wartości średniej,

2.                 metody z zyskiem dodatkowym.

 

Obecnie zaprezentowane zostaną najpopularniejsze metody z pierwszej grupy. Metody wartości średniej opierają się na wynikach wyceny metodą majątkową i dochodową. Wyróżniamy wśród nich wiele metod, w tym najpopularniejsze - metodę niemiecką i szwajcarską.

Metoda niemiecka.

 

Metoda niemiecka (zwana też metodą berlińską) przyjmuje założenie, że

w warunkach pełnej konkurencji nie jest w dłuższym okresie możliwe utrzymywanie się stałej nadwyżki wartości dochodowej nad wartością majątkową^[19]. Wynika to z faktu poszukiwania przez konkurencję korzystnych lokat (inwestycji). Następstwem wyrównywania się poziomów korzyści finansowych jest ukształtowanie się wartości reputacji na poziomie połowy różnicy pomiędzy wartością dochodową i majątkową. Stąd wartość przedsiębiorstwa określa jako połowę sumy wartości netto jego majątku oraz jego wartości dochodowej. Zatem:

 

gdzie:

W_P - wartość przedsiębiorstwa określona metodą niemiecką,

W^M - wartość przedsiębiorstwa określona metodą majątkową,

W^D- wartość przedsiębiorstwa określona metodą dochodową.

               

W tej metodzie przyjmuje się, że na wartość przedsiębiorstwa w równym stopniu wpływają czynniki rzeczowe (majątek firmy), jak i zdolność do generowania dochodów.

Według założeń autora metoda ta nadaje się wyłącznie do wyceny przedsiębiorstw o wysokiej rentowności, ponieważ warunkiem poprawnego stosowania tej metody jest sytuacja gdy wartość dochodowa przewyższa wartość majątkową (W^D>W^M). W odwrotnym przypadku (W^D<W^M), mamy do czynienia z negatywnym oddziaływaniem czynników niematerialnych, czyli złą reputacją (badwill). W takim przypadku Schmelenbach proponował ustalać wartość przedsiębiorstwa, jako:

        wartość dochodową, gdy przedsiębiorstwo osiąga pozytywne wyniki finansowe,

        wartość upłynnienia majątku, gdy przedsiębiorstwo ma ujemne wyniki finansowe^[20]

Stosowanie tej metody w przypadku ujemnej reputacji jest błędem metodycznym, często jednak popełnianym^[21].

 

Metoda szwajcarska.

 

Istota modyfikacji w metodzie szwajcarskiej w stosunku do metody niemieckiej sprowadza się do zwiększenia znaczenia wartości dochodowej poprzez nadanie jej podwójnej wagi. Metoda szwajcarska ujmuje wartość przedsiębiorstwa następująco:

(oznaczenia jak uprzednio)

 

W tej metodzie waga wartości dochodowej jest 2-krotnie większa niż majątkowej, a więc bardziej akcentuje zdolność przedsiębiorstwa do generowania dochodu. Eksponuje silniej niż w przypadku metody niemieckiej elementy poza majątkowe (wartość reputacji).

Metoda szwajcarska stosowana jest do wyceny przedsiębiorstw sfery usług, gdzie wartość dochodowa ma większą wagę np. firmy wydawnicze. Metodę tę stworzono w Szwajcarii jako obligatoryjną procedurę wyceny na potrzeby podatkowe udziałów w spółkach nie posiadających kursów giełdowych, a osiągających dodatnie wyniki finansowe.

Należy jednak mieć na względzie, że w warunkach recesji ryzyko błędu

w wycenach metodami dochodowymi jest większe niż za pomocą metod majątkowych z powodu niedoszacowania możliwości generowania zysku. Metoda szwajcarska błędy te pomnaża.^[22]

 

Reasumując.

 

Wycena przedsiębiorstwa nie podlega w prawie polskim zbyt wielu

          unormowaniom - jedyne przepisy, w których uregulowano wycenę

          przedsiębiorstwa dotyczą wyceny prywatyzowanych przedsiębiorstw

     państwowych.

          W polskiej praktyce nie występują standardy zawodowe regulujące 

          wycenę przedsiębiorstw. Natomiast kilkunastoletnie doświadczenia 

          okresu transformacji ustrojowej i gospodarczej doprowadziły do 

          wypracowania metodyki wyceny przedsiębiorstw, opartej w dużej

          mierze o nowoczesne wzorce międzynarodowe.

          Z reguły wyceny przedsiębiorstwa dokonuje się przy zastosowaniu, co 

          najmniej dwóch metod (dochodowej i majątkowej).

          Jest to typowy przykład pracy, gdzie naturalnym miejscem dla 

          rzeczoznawcy majątkowego jest praca przy korygowaniu ewidencyjnej 

          wartości składników majątkowych do wartości rynkowej.

 

Ponadto, w przedmiotowym przypadku należy również dodać, zaznaczyć

i opisać, iż przy wycenie wzięto również pod uwagę to, że:

 

Przedsiębiorcą w rozumieniu Ustawy z dnia 19 listopada 1999 r. - Prawo działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 101, poz. 1178) jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz nie mająca osobowości prawnej spółka prawa handlowego, która zawodowo we własnym imieniu podejmuje i wykonuje działalność gospodarczą.

 

 

MASZYNY I URZĄDZENIA ORAZ INNE SKŁADNIKI

 

Przedmiotem wyceny są też maszyny i urządzenia trwale związane

z gruntem oraz pozostałe ruchomości wchodzące w skład majątku Zleceniodawcy.

Maszyny i urządzenia będące przedmiotem wyceny, zwłaszcza te

o relatywnie dużej wartości wyceniane są jako składniki przedsiębiorstwa, bowiem mogą być przedmiotem sprzedaży, bądź też zabezpieczenia.

W przedmiotowym przypadku przedmiotem wyceny są również środki transportowe i inne pozostałe.

 

Nieruchomości, przedsiębiorstwa, maszyny i urządzenia nie są wykorzystywane wyłącznie przez właściciela. Cudzą własnością władają niekiedy osoby prawne lub fizyczne określane jako posiadacze zależni

(np. dzierżawcy) lub posiadacze samoistni w dobrej lub złej wierze. Posiadacze mogą czynić nakłady na cudzych nieruchomościach lub przedsiębiorstwach, które dzielą się na nakłady konieczne i użyteczne. Nakłady konieczne umożliwiają normalne funkcjonowanie danej rzeczy, np. nieruchomości; natomiast nakłady użyteczne zwiększają wartość danej rzeczy. Posiadacze mogą też pobierać pożytki korzystając z cudzej rzeczy, np. pobierać czynsz, korzystać z zysków przedsiębiorstw będących cudzą własnością.

 

Wartość nie jest pojęciem jednoznacznym. Wartość jako pojęcie używane jest często z jakimś przymiotnikiem, np. wartość rynkowa, odtworzeniowa, bieżąca, księgowa, rzeczywista itp. Zdefiniowana wartość traktowana jest jako podstawa wyceny mienia.

Mienie definiuje Kodeks cywilny:

 

Art. 44 Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

 

Definiowanie pojęcia wartości w procesie wyceny jest bardzo ważne,

z uwagi na fakt, że jasna i zrozumiała definicja zwiększa bezpieczeństwo obrotu rynkowego i obniża poziom ryzyka transakcji mieniem. Ma to szczególne znaczenie dla mienia o znacznej wartości, do którego można zaliczyć przedsiębiorstwa i jego składniki oraz nieruchomości.

Na podstawie analizy różnych określeń wartości opublikowanych

w międzynarodowych standardach wyceny, a także polskich przepisach prawnych można przyjąć generalny podział wartości na dwa podstawowe typy:

 

     wartość rynkową

     wartość odtworzeniową 

 

W ramach tych typów wartości można wyróżniać różne rodzaje wartości rynkowej lub rodzaje wartości odtworzeniowej.

 

Typ wartości rynkowej i typ wartości odtworzeniowej są to powszechne

i uznawane podstawy wyceny mienia zarówno w Polsce jak i w innych krajach.

 

WARTOŚĆ RYNKOWA MIENIA

 

 

Standardy międzynarodowe.

 

Zamieszczona w „Międzynarodowych Standardach Wyceny” definicja wartości rynkowej, opracowana przez The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) [ skupiającej przedstawicieli ponad 60 krajów, w tym i Polski] brzmi:

„Szacunkowa kwota, za którą obiekt powinien być wymieniony w dniu wyceny pomiędzy chętnym kupującym i chętnym sprzedającym

w bezpośredniej transakcji po odpowiedniej ekspozycji na rynku, podczas której strony działały świadomie, rozważnie i bez przymusu”.

 

Szczególną rolę w precyzowaniu pojęć dotyczących procesu wyceny odgrywa Europejska Grupa Rzeczoznawców Majątkowych (TEGOWA)

[której rzeczywistymi członkami są przedstawiciele stowarzyszeń rzeczoznawców z państw Unii Europejskiej], w/g której:

 

„Wartość rynkowa oznacza cenę, za którą grunt, budowle i budynki mogą być sprzedane w prywatnej transakcji między stronami, z których sprzedający dąży do zawarcia transakcji, a kupujący jest od niego niezależny, przy założeniu, że nieruchomość była wyeksponowana na rynku, że warunki rynkowe pozwalają na przeprowadzenie prawidłowej transakcji, oraz że wziąwszy pod uwagę charakter nieruchomości przeznaczono odpowiednio długi okres na negocjacje”.

 

W specjalistycznej literaturze można się jeszcze spotkać z różnymi określeniami i definicjami wartości mienia (środków trwałych, nieruchomości), jednak dla rzeczoznawców majątkowych działających

i dokonujących wyceny na terenie RP, najistotniejszą wydaje się być definicja zawarta w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, która stwierdza, że:

Art. 151.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1)    strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2)    upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku

     i do negocjowania warunków umowy.

Natomiast Standardy Zawodowe uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w standardzie III definiują wartość rynkową w sposób następujący:

1.       Wartość Rynkowa (WR)

1.1.         Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

a)    strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

b)    mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

c)     są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

d)    nie działają w sytuacji przymusowej,

e)     upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

1.2.         Wartość rynkowa nieruchomości podlega określeniu w procesie wyceny. Rzeczoznawca majątkowy winien założyć, że zbycie nieruchomości następuje w dniu wyceny i stosowanie do wyżej określonej definicji wartości rynkowej zrealizowane zostaną założenia wymienione w punkcie 1.1.

1.3.         Określona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku

          w dniu wyceny i odpowiadać cenie jaką można by uzyskać przy  

          zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym przyjąć, że okres 

          ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania 

          umowy ceny nie uległa zmianie.

1.4.         Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym datę w odniesieniu, do której ustala wartość rynkową. Może to być data opracowania operatu lub wcześniejsza.

1.5.         Rzeczoznawca powinien założyć, że nieruchomość została wystawiona na sprzedaż na nieograniczonym rynku przez czas wystarczający dla jego zbadania, wykonania odpowiedniego marketingu

          i wynegocjowania ceny sprzedaży.

1.6.         Wartość rynkowa powinna określać spodziewaną wartość, jaką może mieć nieruchomość dla sposobu użytkowania innego niż aktualny

          w dniu wyceny, wówczas, gdy istniałaby na rynku oferta nabycia tej

          nieruchomości dla innego określonego sposobu jej użytkowania.

1.7.         Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa

          nieruchomości nie powinna być zwiększona przez niego o sumę

          odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca

          nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej

          nabyciem. W szczególności podatkiem takim jest VAT.

   

WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDSIĘBIORSTW I ICH ZORGANIZOWANYCH CZĘŚCI

 

Korzystając z określenia wartości rynkowej nieruchomości oraz maszyn

i urządzeń można poprzez analogię zdefiniować wartość rynkową przedsiębiorstwa.

 

Wartość rynkową przedsiębiorstwa stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku w procesie:

 

     sprzedaży bezpośredniej,

     sprzedaży udziałów,

     sprzedaży akcji.

 

Wartość rynkową przedsiębiorstwa można określić przy spełnieniu następujących warunków:

 

     zachowana jest konkurencyjność na rynku,

     strony transakcji świadome są podstawowych cech rynkowych przedsiębiorstwa,

     istnieje popyt i podaż na dany typ przedsiębiorstw,

 

 

     upłynął czas niezbędny do wyeksponowania przedsiębiorstwa na rynku

     i zostały użyte środki na jego ekspozycję i marketing stosownie do typu

     i rodzaju przedsiębiorstwa.

Wartość rynkową przedsiębiorstwa definiuje się poprzez przewidywaną cenę możliwą do uzyskania na konkurencyjnym rynku.

 

Rynek przedsiębiorstw jest rynkiem dość specyficznym, ograniczonym raczej do inwestorów branżowych, w przeciwieństwie do rynku nieruchomości bądź rynku maszyn, urządzeń i linii technologicznych, nie mówiąc już o rynku detalicznym. Ilości transakcji kupna-sprzedaży na tym rynku jest, bowiem znacznie mniejsza. Szczególnie dotyczy to transakcji, sprzedaży bezpośredniej przedsiębiorstwa jednemu inwestorowi.

W dobie gospodarki rynkowej, z którą obecnie mamy do czynienia, obserwuje się jednak stały wzrost dynamiki na rynku przedsiębiorstw.

 

Ograniczony w transakcje jest również rynek, na którym sprzedaje się udziały spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Udziały mogą być zbywane w różnym zakresie. Sprzedaż wszystkich udziałów jest równoznaczne z przejęciem całości spółki.

 

 

WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDMIOTÓW NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH

 

 

Przedmioty niematerialne i prawne mogą stanowić część wartości rynkowej nieruchomości, maszyn i urządzeń, a zwłaszcza przedsiębiorstw i ich zorganizowanych części. Mogą też występować jako oddzielne przedmioty wyceny i dla pewnych celów (jak w przedmiotowym przypadku) należy określać ich wartość rynkową.

 

Nie ma powodów, aby ich wartość rynkowa była inaczej określana niż wartość rynkowa innych rodzajów mienia, nieruchomości, przedsiębiorstw czy maszyn i urządzeń.

 

Dla każdego rodzaju przedmiotów niematerialnych i prawnych przez ich wartość rynkową należy rozumieć przewidywaną cenę możliwą do uzyskania na rynku.

 

Problem pojawia się, gdy na pewne przedmioty niematerialne lub prawne nie wykształcił się rynek lub jest on bardzo niewielki.

 

Trudność zawsze sprawia określenie wartości rynkowej takich praw

i wartości niematerialnych jak: patenty, wzory, znaki towarowe, prawa autorskie, sieć dystrybucji, związki z klientami czy "„know-how”.

 

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA MIENIA (NIERUCHOMOŚCI I OBIEKTÓW

                                                                                     BUDOWLANYCH)

 

 

Wartość odtworzeniowa jako podstawa określania wartości może mieć zastosowanie przy wszystkich rodzajach mienia.

W ustawie o gospodarce nieruchomościami w art. 151 pkt 2 wartość tę definiuje się jako:

„Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia”.

 

Tak zdefiniowana wartość w europejskich standardach TEGOVA nazywana jest kosztem odtworzenia netto.

 

Natomiast koszt wytworzenia nazywany jest kosztem odtworzenia brutto.

 

 

Zgodnie ze standardem III.2. Rzeczoznawców Majątkowych wyróżnić można wartość odtworzeniową obiektów budowlanych, punkt 1.2:

 

Wartość nieruchomości ustalona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych

i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto).

Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych.

 

Wartość odtworzeniowa gruntu interpretowana jest jako wysokość nakładów, jakie należy ponieść na zakup gruntu dla takiej samej funkcji

i cechach podobnych do gruntu, na którym posadowione są obiekty.

 

Koszt odtworzenia brutto istniejących obiektów budowlanych według polskich standardów zawodowych rozumiany jest dwojako:

 

     koszt wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i konstrukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych,

     koszt zastąpienia, tj. koszt wybudowania nowoczesnych (współczesnych) obiektów o tej samej powierzchni użytkowej, spełniającej te same funkcje, lecz przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów i technik budowlanych.

 

W pierwszym przypadku należy dodać także warunek dotyczący technologii

i organizacji budowy obiektów w stanie pierwotnym. Standardy zalecają, aby koszt wzniesienia budynków był oszacowany na podstawie cen z dnia wyceny, oraz że do kosztów odtworzenia należy zaliczyć:

 

     Nakłady konieczne na urządzenia towarzyszące związane z obiektem, niezbędne dla jego prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji, koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru i inne uzasadnione (np. partycypacyjne) według przepisów miejscowych.

 

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA MASZYN I URZĄDZEŃ

 

Wartość odtworzeniowa maszyn i urządzeń oraz środków transportowych rozumiana jest podobnie jak wartość odtworzeniowa obiektów budowlanych. Aby określić wartość odtworzeniową maszyny czy urządzenia, czy też środka transportu, musimy oszacować ich koszt odtworzenia oraz utratę ich wartości na skutek zużycia.

 

 

 

Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych określają:

 

Koszt odtworzenia środka technicznego - jako aktualny koszt odtworzenia nowej repliki środka technicznego (duplikatu) wykonanej obecnie z tych samych lub podobnych materiałów i wg takiej samej konstrukcji jak środek techniczny wyceniany, tzn. o tych samych parametrach.

 

Koszt zastąpienia środka technicznego - jako aktualny koszt zakupu nowego środka technicznego o najbliższych do wycenianego właściwościach (parametrach).

 

Utrata wartości środka technicznego następuje z przyczyn wewnętrznych dotyczących jakości środka, a więc jego konstrukcji rodzaju materiałów,

z których jest zbudowany, eksploatacji, w tym prowadzonej konserwacji, zewnętrznych warunków środowiska, w których pracuje oraz utraty nowoczesności wskutek postępu technicznego w danej branży.

 

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA PRZEDSIĘBIORSTW

 

Założenie przedsiębiorstwa, zgromadzenie aktywów wymaga odpowiednich nakładów, które stają się kosztem utworzenia przedsiębiorstwa. Jednocześnie należy zauważyć, że poszczególne składniki przedsiębiorstwa zarówno materialne jak również niematerialne ulegają zużyciu. Następuje zużycie techniczne i funkcjonalne środków trwałych, ale także zużycie funkcjonalne wartości niematerialnych - licencji, patentów, koncesji, itp.

Następuje, więc utrata wartości w stosunku do kosztów pozyskania składników przedsiębiorstwa.

 

Przez wartość odtworzeniową przedsiębiorstwa należy rozumieć koszt jego utworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia składników wchodzących

w jego skład.

 

Pewnym rodzajem wartości odtworzeniowej jest wartość księgowa przedsiębiorstwa. Nie odzwierciedla ona jednak dokładnie wartości odtworzeniowej, gdyż odpisy amortyzacyjne dla środków trwałych tylko

w sposób przybliżony odzwierciedlają utratę ich wartości - a więc stopień zużycia.

 

Przyjmując za podstawę dwa typy wartości przedsiębiorstw: wartość rynkową

i wartość odtworzeniową trzeba zaznaczyć, że w literaturze przedmiotu dotyczącej wyceny przedsiębiorstw funkcjonuje kilka rodzajów wartości pochodzących od rodzaju stosowanych metod wyceny, np. wartość dochodowa czy wartość majątkowa.

W niniejszym opracowaniu przyjęto założenie, że to metody wyceny prowadzą do określenia wartości rynkowej bądź wartości odtworzeniowej, i że ze względu na cel wyceny i podstawy prawne podstawowym problemem jest rozróżnienie wartości rynkowej od wartości odtworzeniowej.

 

 

 

OSOBA OPRACOWUJĄCA:

 

Autorem niniejszego opracowania jest rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz uprawnienia biegłego sądowego z zakresu szacowania ruchomości

i nieruchomości, specjalistyczne uprawnienia w zakresie szacowania dla różnych potrzeb oraz odbyte szkolenia na temat „Szacowanie przedsiębiorstw”: mgr Włodzimierz Jonczyk - uprawnienia Nr 3679.

 

C/ Cel wyceny.

 

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej WRU prawa własności nieruchomości budynkowej zabudowanej budynkami, budowlami

i urządzeniami infrastruktury technicznej oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu - dla potrzeb Zleceniodawcy [toczące się postępowanie upadłościowe].

 

 

D/ Daty.

 

 

-         data wizji lokalnej:                   styczeń i luty 2005 r.

 

 

 

-         data sporządzenia operatu:     31.03.2005 r.

 

 

2.  Podstawa prawna.

 

-         Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami / tekst jednolity - Dz. U. Nr 141, poz. 1492 z 2004 r. /

 

-         Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie  wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z dnia 22 września 2004 r. /,

  

-         Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, PFSRzM.  

 

3.     Podstawy merytoryczne.

 

A/ Przepisy uzupełniające:

 

-         Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 

     1934r. - Prawo upadłościowe (Dz. U. z 2000r., nr 114, poz. 1193 ze zm.),

 

-         Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny / Dz.U. Nr 16,

     poz. 93 z  późn. zm. /,

 

-         Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece / Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami /,

-   Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. 02.76.694),

 

-         Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1999 r. zmieniające 

     rozporządzenie w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości 

     niematerialnych i prawnych (Dz. U. Nr 100 z 15.12.1999 r., poz. 1175),

 

 

 

 

 

 

 

B/ Źródła informacji.

 

-         Ewidencja gruntów,

-         Informacje o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

-         Wywiad terenowy,

-         Mapa geodezyjna nieruchomości,

-         wyciąg z księgi wieczystej,

-         Informacje zebrane od Zleceniodawcy i w czasie oględzin nieruchomości,

-         Literatura, poradniki i publikacje związane z rynkiem obrotu nieruchomościami,

-         Dokumenty stanowiące załączniki do niniejszego operatu,

-         Wywiad internetowy na temat miasta Szopienic.

 

Terminarz.

 

1.     Określenie wartości nieruchomości komercyjnej nastąpiło w cenach I kwartału 2005 r., w oparciu o dane dostępne na dzień 31 marzec 2005 r.

2.     Stan techniczny i wyposażenie nieruchomości ustalono w czasie przeprowadzania wizji terenowej w miesiącach lutym i marcu 2005 r.

3.     Pozostałe ustalenia dokonano w oparciu o dokumenty stanowiące

     załączniki do operatu, według stanu i dat oznaczonych w tych

     dokumentach.

 

 

C/ Materiały pomocnicze.

 

-     Mieczysław Prystupa - Wycena Mienia - Poradnik Menadżera - 

      Nieruchomości, Przedsiębiorstwa, Maszyny i Urządzenia, Wartości

      Niematerialne i Prawne, Nakłady, Warszawa 2000,

 

-         Inwestowanie w Nieruchomości - Praca zbiorowa napisana pod kierunkiem Ewy Kucharskiej - Stasiak, Instytut Nieruchomości Walor, 1999,

 

-         Andrzej Hopfer, Ryszard Źróbek, Sabina Źróbek - Wartość dochodowa nieruchomości, Warszawa 1999,

 

-         Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer - System i procedury szacowania nieruchomości, Wydanie II, Olsztyn - Zielona Góra 2001,

 

-         A. Hopfer, H. Jędrzejewski, R. Źróbek, S. Źróbek - Podstawy wyceny nieruchomości, Twigger, Warszawa 2001,

 

-         E. Kucharska - Wartość rynkowa nieruchomości, Twigger, Warszawa 2001,

 

-         Sabina Źróbek, Mirosław Bełej - Podejście porównawcze w szacowaniu 

      nieruchomości, Olsztyn 2000,

 

-         S. Kolanowski, A. Kolarski - Ustawa o gospodarce nieruchomościami - 

     Komentarz, Warszawa 1998,

 

-         Nieruchomości - Zbiór ujednoliconych przepisów 1/2005, Warszawa,

-         J. Napiórkowski, R. Źróbek - Metody wyceny Maszyn i Urządzeń, Zielona Góra 2001,

 

-         W. Korzeniewski - Obliczanie powierzchni i kubatury budynków, COIB, Warszawa 2001,

-         Warszawskie Centrum Postępu Techniczno- Organizacyjnego Budownictwa WACETOB Sp. z o.o. - Informacje, Wyjaśnienia, Przepisy, Porady,

-         SEKOCENBUD - Biuletyn cen robót zagregowanych i   obiektów 

     budowlanych BCO w I kwartale 2005 r.,

 

-         A. Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek - Szacowanie nieruchomości Podejściem dochodowym -  Procedury obliczeniowe, Wydanie III, Twigger, Warszawa 2001,

 

-         WACETOB Sp. z o.o. - Wycena Budynków - Poradnik, Warszawa 2001,

-         WACETOB -  Zużycie Obiektów Budowlanych  oraz podstawowe 

     nazewnictwo budowlane, Warszawa 2000,

 

-         M. Prystupa - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, Warszawa 2001,

-         R. Cellmer - Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości, Olsztyn 1999,

 

-         R. Źróbek - Zużycie łączne w wycenie i zarządzaniu nieruchomościami, Olsztyn 1999,

-         R. Michalski, W. Jóźwiak - Metody oceny stanu technicznego, wyceny 

    pojazdów i maszyn, Olsztyn 1999,

 

-         M. Borowski - Gospodarka nieruchomościami - Katowice 1999,

-         WYCENA NIERUCHOMOŚCI - Wydanie polskie, Polska Federacja 

     Stowarzyszeń Majątkowych, Copyright 2000,

 

-         Informacyjny cennik materiałów budowlanych, instalacyjnych, elektrycznych maszyn i urządzeń oraz ceny najmu sprzętu budowlanego, przekrój ogólnokrajowy, Warszawa, II półrocze 2004 r.,

-         BISTYP- CONSULTING - Zbiór jednostkowych wskaźników cenowych

      z zakresu budownictwa ogólnego, mieszkaniowego oraz przemysłowego 

     na roboty inwestycyjne, Warszawa, marzec 2005,

-    BISTYP- CONSULTING - Cennik Maszyn i Urządzeń, Nr 27, Warszawa 

     styczeń 2005,

-   WACETOB - Cennik 2005 - Maszyny i Urządzenia, Warszawa, I 2005.

 

-         Materiały własne.

-   WACETOB - BAZA EKSPERTA - Operaty szacunkowe - przykłady, 2005,

 

 

 

 

^[1] J. Kisielnicki, D. Rak, J. Turyna: Wykorzystanie mikrokomputerów do wyceny majątku przedsiębiorstwa, Rachunkowość 1992 nr 4, s. 84

^[2] R. Borowiecki: Analiza wartości przedsiębiorstwa, [w:] Analiza ekonomiczna przedsiębiorstwa, pod. red. L Bednarskiego i E. Kurtyna, Wydawnictwo AE Wrocław, Wrocław 1998.

^[3] U. Malinowska: Wycena przedsiębiorstwa w warunkach polskich, Difin, Warszawa 2001, s.46-47

^[4] A. Jaki: Wycena przedsiębiorstwa …op.cit., s.121

^[5] Kufel M.: Metody wyceny przedsiębiorstw; Wyd. Park Bielsko-Biała 1992, s. 49

^[6] U. Malinowska: Wycena przedsiębiorstwa … op.cit., s.51-52

^[7] A. Jaki: Wycena przedsiębiorstwa …, s. 123-124. D. Zarzecki: Zastosowanie metody wartości aktywów netto w wycenie przedsiębiorstw, Przegląd Organizacji 1999, Nr 11, s. 26 -27

^[8] Mazurkiewicz E.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw. Przewodnik po metodach wyceny; AE im. K. Adamieckiego Katowice2000, s. 131

^[9] U. Malinowska: Wycena przedsiębiorstwa … op.cit., s. 49

^[10] Ibidem, s. 50

^[11] Borowiecki R., Chomątowski S., Maciejowska E. : Metody wyceny przedsiębiorstw. Tom II; TWIGGER Warszawa 1994,s. 53

^[12] Ibidem. s. 55

^[13] E. Mączyńska: Metody wyceny wartości przedsiębiorstw i składników ich majątku.MSM,Warszawa 1995s. 61

^[14] C. Helbling: Unternehmensbewertung und Steuern, IdW-Verlag GmbH, Dusseldorf 1991, s.172-173.

    Podano za A. Jaki: Wycena przedsiębiorstwa …op.cit., s. 126

^[15] A. Jaki: Wycena przedsiębiorstwa… op.cit., s. 44

^[16] A. Dowżycki ... op.cit., s. 231

^[17] Ibidem., s. 233

^[18] M. Kufel: Metody wyceny przedsiębiorstw… op.cit., s.63

^[19] K. Mellerowicz: Der Wert der Unternehmung als Ganges, Essen 1952, s. 137 i nast. Podano za M. Kufel: 

    Metody wyceny przedsiębiorstw… op.cit., s.64

 

^[20] M. Kufel: Metody wyceny przedsiębiorstw… op.cit., s.66

^[21] Ibidem

^[22] Mazurkiewicz E.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw...op.cit.s. 153-154

---