Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego umożliwiającą nabycie prawa własności danej rzeczy poprzez długotrwałe jej posiadanie, w sposób, w jaki władałby nią jej właściciel.
Skutek zasiedzenia w postaci uzyskania własności następuje przy tym z mocy prawa, wraz z upływem ustawowego terminu, niezależnie od jakichkolwiek czynności posiadacza. Jednakże posiadacz, który chce wykazać swe prawo i np. uzyskać, jako nowy właściciel nieruchomości wpis do księgi wieczystej, zmuszony jest wystąpić o stwierdzenie nabycia własności poprzez zasiedzenia na drogę sądową.
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia toczy się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 609 i 610 k.p.c.). Natomiast przesłanki materialno prawne zasiedzenia określają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 172 do 177).
Uczestnicy postępowania
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest na ogół postępowaniem dość kosztownym i długotrwałym, zwłaszcza, gdy nieruchomość, o której nabycie chodzi nie ma urządzonej księgi wieczystej. Pierwszym kosztem w sprawie jest, bowiem dość wysoka opłata sądowa, zaś dalsze koszty mogą wynikać z wydatków na biegłych sądowych oraz kosztów ogłoszeń. Osoba występująca o stwierdzenie zasiedzenia zobowiązana jest też wskazać wszystkie osoby zainteresowane wynikiem postępowania. Chodzi tu przede wszystkim o wskazanie osoby właściciela danej nieruchomości (lub jego spadkobierców) bez względu na to czy ich prawo zostało stwierdzone i czy wynika np. z dołączonego odpisu z księgi wieczystej. Ponadto powinni być także wskazani inni poza wnioskodawcą posiadacze samoistni danej nieruchomości oraz jej posiadacze zależni, np. najemcy lub osoby korzystające z niej na zasadzie użyczenia. Zainteresowanymi są także posiadacze gruntów sąsiednich, jeśli roszczą sobie prawa do własności danej nieruchomości lub przygranicznych pasów gruntu (tak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5.X.1971 r. III CRN 271/71 OSNCP 1972 nr 2 poz.41) .Jeżeli wnioskodawca nie wskaże sam tych osób we wniosku, wówczas sąd zobowiąże go do ich wskazania i złożenia dla nich odpowiedniej ilości odpisów wniosku.
Osoby zainteresowane, niezależnie od tego, czy zostały wskazane przez wnioskodawcę, czy też wezwane do udziału w sprawie przez sąd, mają status uczestników postępowania i mogą aktywnie działać w jego toku, popierając złożony wniosek lub zwalczając go za pomocą wszelkich środków dowodowych.
Często szczególnie kłopotliwą kwestią jest wskazanie właściciela danej nieruchomości, który jako osoba najbardziej zainteresowana wynikiem postępowania (grozi mu, bowiem utrata własności danej nieruchomości) powinien brać udział w sprawie. Dlatego też sąd dąży do określenia i zawiadomienia osoby właściciela, zobowiązując wnioskodawcę do jego wskazania lub uprawdopodobnienia, że jest on nieznany z miejsca pobytu. Ostatecznym zaś sposobem poszukiwania właściciela jest zamieszczenie ogłoszenia wzywającego wszystkich zainteresowanych do udziału w sprawie (wskazywał na to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5.III.1996 r. II CRN 211/95Prok.i Pr. 1996/7-8/44).
Ogłoszenie to powinno być zamieszczone w piśmie poczytnym na terenie całego kraju oraz w lokalu urzędu gminy właściwej ze względu na miejsce położenia rzeczy. Ponadto zgodnie z ustawą z 22.XII.1995 r. o wydawaniu Monitora Sądowego i Gospodarczego (Dz.U. z 1996 r. Nr 6 poz. 42 ze zm.) powinno być ono także zamieszczone w tym Monitorze. Termin wskazany zainteresowanym do zgłoszenia się do udziału w sprawie wynosi 3 miesiące, a po jego upływie sąd wezwie osoby, które zgłosiły się i podały swój adres, badając uprzednio, czy są one w istocie zainteresowanymi w sprawie. W razie, gdy nikt się zgłosi, sąd prowadzi postępowanie z dotychczasowymi uczestnikami.
Podstawowe przesłanki zasiedzenia
Podstawowymi przesłankami, które trzeba wykazać, aby uzyskać własność w drodze zasiedzenia, są zgodnie z art. 172 k.c. Samoistne posiadanie tej nieruchomości oraz upływ ustawowego terminu.
Posiadaczem samoistnym, w myśl art. 336 k.c. Jest osoba, która faktycznie włada daną nieruchomością, jak jej właściciel. Posiadacz samoistny musi, więc mieć rzeczywistą władzę nad nieruchomością oraz posiadać wolę władania tą nieruchomością, tak jakby był jej właścicielem. Inaczej rzecz ujmując, posiadacz samoistny musi czuć się właścicielem, a ponadto jego przekonanie musi być uzewnętrznione, zamanifestowane na zewnątrz, np. przez zagospodarowanie gruntu rolnego zgodnie z jego przeznaczeniem, korzystanie z działki budowlanej i wybudowanie na niej domu, czy ogrodzenie działki i płacenie obciążających ją podatków. Posiadanie nie traci przy tym charakteru samoistnego, jeżeli posiadacz wydzierżawi posiadany grunt, wynajmie budynek, stojący na tym gruncie lub użyczy lokal w tym budynku (art. 337 k.c.).
Upływ czasu jest obok posiadania samoistnego drugą przesłanką nabycia własności przez zasiedzenie. Obecnie, tj. od 1.X.1990 r. terminy posiadania wynoszą 20 i 30 lat w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Przy czym rozstrzygającym momentem dla oceny dobrej, czy złej wiary posiadacza jest data uzyskania posiadania. Zaś późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji na długość potrzebnego dla nabycia własności przez zasiedzenie, co potwierdza wykładnia gramatyczna art. 172 § 1 k.c., w którym ustawa kładzie akcent na chwilę uzyskania posiadania, a pośrednio także z brzmienia art. 176 § 1 k.c.
Tak też wskazywał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 czerwca 2003 r. (III CZP 35/03 Prok. i Pr.2004/2/32) .Wcześniej, czyli między 1.I.1965 r. a 1.X.1990 r. terminy zasiedzenia były krótsze i wynosiły odpowiednio 10 i 20 lat w zależności od dobrej, czy złej wiary. Rozróżnienie to ma znaczenie w przypadku, gdy termin zasiedzenia upłynął przed 1.X.1990 r., gdyż wówczas do nabycia własności wystarcza upływ tych krótszych terminów. Przykładowo, jeżeli ktoś posiadał działkę budowlaną od 1 maja 1978 r. do dziś, w dobrej wierze, to nabył on własność tej działki już z upływem 10 lat, tj. z upływem 1 maja 1988 r., gdyż będą tu miały zastosowanie przepisy poprzednio obowiązujące (tak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10.I.1991 r. III CRN 73/90 OSNCP 1991/7/83). Bez znaczenia jest natomiast fakt, że stwierdzenie tego nabycia następuje później.
Zasiedzenie jest procesem długotrwałym, dlatego też nierzadko mają tu zastosowanie przepisy dawno już nieobowiązujące, jak np. prawo rzeczowe - dekret z 11.X.1946 r. , które przewidywało terminy 30 i 20 lat w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Zastosowanie tych przepisów wynika m.in. z art. XLI § 2 przepisów wprowadzających Kodeks cywilny, zgodnie, z którym, jeżeli zasiedzenie rozpoczęte przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego, (czyli przed 1965 r.) nastąpiłoby wcześniej niż według przepisów tego kodeksu, stosuje się przepisy wcześniej obowiązujące. Obowiązuje tu, więc zasada stosowania prawa korzystniejszego dla posiadacza.
Przy obliczaniu czasu posiadania należy też pamiętać o możliwości doliczenia czasu posiadania poprzednika oraz spadkodawcy (art., 176 k.c.).