Wartość działki może wzrosnąć nie tylko z powodu zmiany planu

Opłata planistyczna nie może obejmować wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z nakładów właściciela

Tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 lipca 2008 r. (sygn. II OSK 774/07).

NSA rozpatrywał skargę kasacyjną Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.
WSA uchylił decyzję kolegium oraz utrzymaną przez nią w mocy decyzję wójta gminy Słupsk. Ustalała ona dla właściciela jednorazową opłatę 10 tys. zł z tytułu wzrostu wartości działek w wyniku zmiany ich funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sąd zwrócił uwagę, że ich właściciel domagał się uwzględnienia nakładów poniesionych w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży. W operacie sporządzonym przez biegłego powinny się znaleźć ustalenia dotyczące tych nakładów, a także ocena, czy wpłynęły one na wzrost wartości sprzedanych działek, czy też wzrost był spowodowany jedynie zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dotychczasowy operat nie zawierał takich ustaleń.

W skardze kasacyjnej kolegium zarzuciło wyrokowi WSA naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W opinii kolegium sąd błędnie uznał, że wzrost wartości nieruchomości przy obliczaniu tzw. renty planistycznej powinien być ustalony z uwzględnieniem nakładów poczynionych przez właściciela nieruchomości.

Art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przesądza, że do oceny obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości bierze się pod uwagę przeznaczenie terenu przed i po uchwaleniu bądź zmianie planu. Tak też, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów, rzeczoznawca określa wartość nieruchomości. Nie może zatem brać pod uwagę nakładów na ogrodzenie lub urządzenie sadu. Naruszałoby to zasady sporządzania operatu szacunkowego.

NSA uznał jednak rozstrzygnięcie WSA za prawidłowe i oddalił skargę kasacyjną. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu.

Wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej operat szacunkowy powinien uwzględniać indywidualne cechy konkretnej nieruchomości. Ma wskazywać takie elementy oszacowania, jak lokalizacja, otoczenie, stan oraz sposób użytkowania i zagospodarowania terenu. Jest to niezbędne do określenia wartości nieruchomości i do oceny, czy jej wzrost nastąpił w rezultacie np. nakładów właściciela, czy też w wyniku zmiany lub uchwalenia planu zagospodarowania. Tymczasem sporządzony operat nie zawiera żadnych ustaleń co do wpływu poczynionych nakładów na wzrost wartości. Ponieważ materiał dowodowy, na podstawie którego wydano decyzję o opłacie, był niepełny, postępowanie trzeba powtórzyć.