Płaszczyzny rozpatrywania nieruchomości

- ujęcie prawne

- ujęcie ekonomiczne

- ujęcie techniczne

Nieruchomość w ujęciu prawnym

Definicja, zawarta w Kodeksie Cywilnym stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Można wyróżnić 3 rodzaje nieruchomości:

a) nieruchomość gruntową niezabudowaną lub zabudowaną

b) nieruchomość budynkową

c) nieruchomość lokalową.

a) Nieruchomość gruntowa zabudowana i niezabudowana

Nieruchomość gruntowa stanowi wyodrębnioną pod względem własności części powierzchni ziemskiej. Obejmuje ona zarówno prawo własności do gruntu, jak i do części składowych tego gruntu. Elementami składowymi nieruchomości są budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania oraz prawa związane z własnością. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej zachowana jest rzymska zasada superficies solo cedit, które oznacza, że w sposób trwały dzieli los prawny tego gruntu. Właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem wszystkiego, co się na gruncie znajduje oraz jest z nim związane w trwały sposób. Budynek staje się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia jego konstrukcji z gruntem.

b) Nieruchomość budynkowa

Wyróżnienie nieruchomości budynkowej następuje na mocy przepisów K. C. oraz przepisów szczególnych. "Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste". Oddzielenie budynku od gruntu występuje m. in. także w sytuacji oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, gdyż następuje ono z jednoczesną sprzedażą na własności położonego na tym gruncie budynku. Nieruchomość budynkową uznaje się za fikcję prawną, gdyż grunt i budynek stanowią nierozerwalną część.

TRIADA	Własność gruntu - Skarb Państwa, gmina lub ich związki
	Użytkowanie wieczyste gruntu - Użytkownik wieczysty
	Własność budynków i ich części składowych - Użytkownik wieczysty

c) Nieruchomość lokalowa

Nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność. Lokal musi zapewniać samodzielność w sensie architektonicznym i funkcjonalnym. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest bowiem wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Częściami składowymi odrębnej nieruchomości lokalowej są tzw. pomieszczenia przynależne, takie jak: piwnica, strych, komórka, garaż, nawet gdy nie przylegają do lokalu. Prawami związanymi z odrębną własnością lokalu są także: udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz we współwłasności

?

Księga wieczysta nieruchomości

Z punktu widzenia prawnego do każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Prowadzi ją wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. KW składa się IV działów (I - ozn. nier., II - wł., III - obciążenia i ograniczenia, IV - hipoteki). Jeżeli mamy 2 działki sąsiadujące ze sobą i należące do tego samego właściciela zapisane w odrębnych KW, wówczas mamy 2 nieruchomości.

Nieruchomość w ujęciu ekonomicznym

Jest aktywem, które może służyć wielu celom:

- Zaspokojeniu własnych potrzeb - nieruchomość jako rzeczowe aktywo trwałe w AT

- Zakupie w celu osiągnięcia zysku - nieruchomość jako inwestycja długoterminowa w AT

- Prowadzeniu na nieruchomości działalności gospodarczej (deweloperzy) - nieruchomość jako towar w AO.

W znaczeniu 2 i 3 jest przedmiotem obrotu rynkowego - obrót prawami do nieruchomości.

Nieruchomość w ujęciu funkcjonalnym

- Nieruchomość mieszkaniowa

- Nieruchomości komercyjne

* handlowo-usługowe

* biurowe

* magazynowo-logistyczne

* turystyczne

- Nieruchomości niekomercyjne

* obiekty użyteczności publicznej

* lasy i parki narodowe

* wody płynące

Rynek nieruchomości i jego segmenty

Rynek nieruchomości może być utożsamiany z ogółem stosunków wymiany i stosunków równoległych zachodzących pomiędzy uczestnikami rynku tworzącymi popyt i podaż nieruchomości. Stosunki wymiany obejmują ujawnienie zamierzeń kupna i sprzedaży bądź najmu czy dzierżawy przez różne podmioty (ujęcie podmiotowe), wynajmowanie i wydzierżawianie różnego typu nieruchomości (ujęcie przedmiotowe), konfrontacje zamierzeń, a także mechanizm przetargowy, obejmujący procesy negocjacyjne. Istotą stosunków równoległych są konfrontacje zamiarów zachodzących zarówno między tworzącymi popyt na nieruchomości, jak i między tworzącymi podaż.

Rynkowe cechy nieruchomości

- rzadkość (deficytowość)

- lokalizacja

- współzależność

- duża kapitałochłonność

- mała płynność

Popyt na nieruchomości i czynniki wpływające

Popyt na nieruchomości oznacza zatem liczbę potencjalnych kupujących lub najemców poszukujących, po różnych cenach, danego rodzaju nieruchomości na danym rynku i w danym czasie, przy założeniu, że inne czynniki, takie jak liczba ludności, poziom dochodu, przyszłe ceny i preferencje konsumentów pozostają niezmienione.

Podaż na rynku nieruchomości

Oznacza liczbę nieruchomości dostępnych na danym rynku i w danym czasie do sprzedaży lub wynajęcia po różnych cenach, przy założeniu, że koszty pracy i produkcji pozostaną niezmienione. Podaż nieruchomości to nie jest ani zasób, ani nowy przyrost tego zasobu, ani zmiany zasobu netto (czyli po uwzględnieniu zasobu, który nie powinien być już użytkowany, np. ze względu na stan techniczny). Podaż tworzą nieruchomości, dla których poszukiwani są najemcy, a więc nieruchomości istniejące, oferowane do ponownego wynajmu, jak i nieruchomości nowe oddawane w wynajem po raz pierwszy. Podaż nie obejmuje zasobu zajmowanego przez właściciela. W długim okresie podaż zależy od zasobu, ale w krótkich okresach może zmieniać się niezależnie od zmian w zasobach, reaguje bowiem na zmiany w poziomie aktywności gospodarczej i wydatków konsumpcyjnych.

Cena na rynku nieruchomości

- Cena kupna/sprzedaży

- Stawka czynszu

- Występuje duża korelacja między poziomem i dynamiką cen (inflacja, deflacja) a dostępnością kredytów hipotecznych, ponieważ przeważająca część zakupów jest finansowana z kredytu bankowego.

Równowaga na rynku nieruchomości

S – podaż; D – popyt; E – punkt równowagi; P_E – cena równowagi; Q_E – ilość nieruchomości wytwarzana w punkcie równowagi

Specyficzne cechy rynku nieruchomości vs inne rynki

- silny związek z dopływem kapitału od instytucji finansowych

- cykliczność rozwoju

- niejednolitość rynku

- mała elastyczność popytu i podaży

- wymóg fachowej obsługi

- lokalny charakter niski poziom efektywności

- niedoskonałość

Silny związek z dopływem kapitału

- W związku z dużą kapitałochłonnością inwestycji w nieruchomości są one w ponad 90% wspierane kapitałem obcym (długiem)

- Istnieją różnorodne formy finansowania inwestycji

* kredyt bankowy

* emisja obligacji

* pożyczki pieniężne

* fundusze inwestycyjne

Cykl na rynku nieruchomości

Niejednolitość rynku

Przejawia się w dużej różnorodności rynków - można tu wyróżnić rynki mieszkaniowe i komercyjne, rynki najmu i lokat lub rynki lokalne i o większym zasięgu. Cecha ta niesie za sobą konieczność odrębnego traktowania każdego rynku, przenoszącą się na konieczność różnych specjalizacji wśród podmiotów obsługujących te rynki, jak również konieczność sporządzania odrębnych analiz.

Niska elastyczność popytu i podaży

Powoduje trudności osiągnięcia stanu równowagi na rynku nieruchomości. Zjawisko to wywołane jest brakiem substytucyjności nieruchomości oraz wysoką sztywnością podaży. Mechanizmy działające na wszystkich rynkach, powodujące osiągnięcie na nich stanu równowagi, działają również na rynku nieruchomości, jednakże działanie to jest mocno opóźnione.

Lokalny charakter

Spowodowany jest unikalnością samych nieruchomości. Konkurencja na tym rynku ma charakter zdecydowanie lokalny, obejmujący najczęściej zakres jednego miasta, a nawet konkretnych dzielnic. Konieczny jest również osobisty kontakt kupującego ze sprzedającym. Cecha ta traci na znaczeniu w przypadku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych dla których rynek często ma większy zasięg (regionalny lub krajowy).

Niedoskonałość

Do cech mających wpływ na niedoskonałość rynku nieruchomości zaliczamy:

1. Stałość nieruchomości

2. Właściwość wartości nieruchomości na zmiany zachodzące w jej otoczeniu

3. Zachowania spekulacyjne i monopolistyczne

4. Konieczność dysponowania dużą kwotą pieniędzy

5. Względną rzadkość zawierania transakcji

6. Nieracjonalne zachowania uczestników obrotu

7. Trudności w zdobyciu informacji o rynku

8. Niedoinformowanie uczestników transakcji

9. Różnorodność nieruchomości

10. Stałość podaży w krótkim czasie

11. Zróżnicowany sposób finansowania transakcji.

Niedoskonałość rynku nieruchomości ma duży wpływ na trudność w osiągnięciu stanu równowagi, czyli zrównania popytu z podażą, co wpływa również na występowanie trudności w procesie wyceny nieruchomości.

Cykl inwestycyjny trwa co najmniej 3 lata.

Nierównowaga rynku nieruchomości

S – podaż; D – popyt; E – punkt równowagi; P_E – cena równowagi; Q_E – ilość dobra wytwarzana w punkcie równowagi; AB – nadwyżka popytu; CD – nadwyżka podaży

Biorąc pod uwagę cechy rynku nieruchomości wymienione wyżej a szczególnie te związane ze sztywnością podaży w krótkim okresie z dużym uzależnieniem popytu efektywnego od polityki banków i tzw. niedoskonałością rynku, na rynku nieruchomości występuje stan permanentnej nierównowagi wynikającej z nadwyżki podaży nad popytem lub nadwyżki popytu nad podażą.

Nadpopyt i nadpodaż wywołują zjawiska inflacji. Nadpopyt powoduje inflację tzn. wzrost ceny mający na celu zrównanie popytu z podażą, natomiast nadpodaż powoduje deflację na rynku nieruchomości czyli spadek cen, a przez to dążenie do zrównania popytu z podażą.

Model pajęczyny na rynku nieruchomości

- Model pajęczyny obrazuje mechanizm dochodzenia do stanu równowagi przy założeniu, że podmioty rynkowe starają się dostosować swoje oczekiwania do zmieniających się warunków.

- W modelu pajęczyny dochodzenie do nowego stanu równowagi następuje poprzez oscylację.

- W modelu równowagi rynkowej przyjęliśmy założenie o natychmiastowej reakcji podaży na zmieniającą się cenę.

- Są jednak pewne rodzaje rynków (np. rynek nieruchomości), gdzie podaż podąża za ceną z pewnym opóźnieniem, natomiast ceny dostosowują się niemal natychmiastowo.

- Jeżeli przedstawimy taki model na wykresie w poszczególnych następujących po sobie okresach czasu będzie miał on wygląd podobny do pajęczyny.

Model pajęczyny - rodzaje oscylacji

1. Oscylacja gasnąca

2. Oscylacja wybuchowa

3. Oscylacja periodyczna

- Gdy nachylenie krzywej popytu jest większe od nachylenia krzywej podaży, mamy wtedy do czynienie z oscylacją gasnącą.

- Jeżeli krzywa popytu ma nachylenie mniejsze od krzywej podaży to występują oscylacje wybuchowe.

- Kiedy obie krzywe mają takie samo nachylenie, odchylenia są takie same i występuje oscylacja periodyczna.

Oscylacja gasnące - dochodzenie do stanu równowagi

Model ten jest stabilny, ponieważ podejmowane decyzje doprowadzają do osiągnięcia równowagi rynkowej (w dłuższym okresie czasu).

Oscylacje periodyczne (doskonałe wahania cykliczne)

Cena stale oscyluje pomiędzy P1 a P0. Ilość oferowana na sprzedaż waha się pomiędzy Q0 a Q1. Mamy tu do czynienia z doskonałymi wahaniami cyklicznymi ceny i podaży, ponieważ bezwzględne wartości nachylenia linii popytu i podaży są jednakowe.

Zależność będzie się powtarzać nie zapewniając nigdy możliwości osiągnięcia równowagi popytu i podaży.

Oscylacje wybuchowe - odchodzenie od stanu równowagi

Oscylacje te za każdym razem oddalają następujące po sobie kombinacje ceny i ilości od punktu równowagi rynkowej.

Uczestnicy rynku nieruchomości

1. Reprezentujący popyt: inwestorzy, najemcy/użytkownicy.

2. Reprezentujący podaż: właściciele, użytkownicy wieczyści, inwestorzy.

3. Wspomagający zawierania i finansowania transakcji:

- pośredniczy w obrocie, rzeczoznawcy majątkowi,

- notariusze,

- banki i instytucje finansujące,

- obsługa techniczna (architekt, inspektorzy nadzoru),

- wykonawcy działający na zlecenie inwestorów,

- konsultanci: prawni, podatkowi, techniczni.

Kryterium zróżnicowanej struktury podmiotowej i przedmiotowej rynku nieruchomości pozwala wyróżnić segmenty:

- rynek użytkowników (właściciele i najemcy) - jest centralnym segmentem rynku nieruchomości, użytkownicy wykorzystują nabyte lub wynajęte nieruchomości dla własnych celów, zgłaszają popyt na wybudowane powierzchnie decydujące o trafności podjętych inwestycji na rynku gruntów (aktywów finansowych i działań deweloperskich)

- rynek aktywów nieruchomych (inwestorski), inaczej jest to rynek aktywów finansowych, jego uczestnikami są inwestorzy, którzy włączyli nieruchomości do swoich aktywów, motywy te mogą dotyczyć dywersyfikacji portfela, ulg podatkowych, odpisów amortyzacyjnych, niski poziom korelacji z rynkiem akcji i obligacji

- rynek gruntów - obejmuje grunty niezabudowane przeznaczone w MPZP pod zabudowę i zgłoszone na rynek, ale także grunty, których funkcja może być zmieniona lub objęta podobną zabudową. Popyt na tym rynku tworzą inwestorzy chcący zabudować grunt a także spekulanci, którzy nabywają grunty niezabudowane licząc na zyski kapitałowe na skutek wzrostu cen

- rynek działań deweloperskich - odpowiada za przyrost nowego zasobu podaży na rynku. Działania deweloperów zwiększają się w okresie nadpopytu i wzrostu cen oraz czynszów.

Rynki te są ze sobą powiązane, wpływają na zmiany po stronie popytu i podaży wywołując fluktuację cen wartości nieruchomości.

Segmenty rynku - użytkownicy w krótkim okresie

Q - ilość, S- podaż, D - popyt, r - stawka czynszu

Na rynku użytkowników w krótkim okresie przyrost nowej podaży jest zerowy. Zmiany mogą zachodzić jedynie w części podaży reprezentującej istniejące powierzchnie. Mówimy, że podaż nowej powierzchni jest nieelastyczna na zmiany cen. Jeżeli ceną jest stawka czynszu popyt na powierzchnię jest funkcją ceny. Popyt na nowe powierzchnie ma charakter komplementarny tzn. zależy od popytu na dobra i usługi wytwarzane na tych nieruchomościach. Oznacza to, że popyt nie zależy tylko od ceny, ale również od czynników pozacenowych, takich jak wielkość produkcji czy wskaźnik powierzchni na jednego pracownika. Zmiany warunków rynkowych oznaczają wstrząs dla modelu np. wzrost wielkości produkcji prowadzi do przesunięcia krzywej popytu D do D₁, co przy sztywnej podaży powoduje wzrost stawek czynszu z r do r'.

Wśród innych determinant niecenowych popytu na poziom można wymienić koszt finansowania, zmiany w dochodach, zmiany w opodatkowaniu, wszystkie te czynniki będą wpływały bądź na wielkość produkcji bądź powierzchnię przypadającą na pracownika. Gdy popyt komplementarny na produkcję najemców spada, obniża się liczba zatrudnionych, a to powoduje przesunięcie krzywej D do poziomu D₂, co przy sztywnej podaży powoduje spadek czynszu do poziomu r''.

Jeżeli krzywa podaży na skutek rozpoczętych w okresie bumu inwestycji przesunie się z poziomu S do S₁, wówczas nastąpi kolejny spadek stawek czynszu do poziomu r'''.

Żaden z punktów A, B i C nie oznacza na rynku nieruchomości stanu klasycznej równowagi. Na rynku tym istnieje bowiem permanentna nierównowaga związana z nadwyżką podaży nad popytem, a także popytu nad podażą.

Punkty A, B i C oznaczają stan równowagi przy założeniu występowania tzw. naturalnej stopy pustostanów.

Specyficzną cechą rynku użytkowników jest bowiem występowanie pewnej niewykorzystanej powierzchni. Mogą one dotyczyć powierzchni przestarzałych ze względu na zmiany technologii czy oczekiwań lokalizacyjnych. Poza tym część najemców zmienia miejsce prowadzenia działalności i znalezienie nowego najemcy na jego miejsce zajmuje czas.

Segmenty rynku - użytkownicy średni okres

Na rynku użytkowników w średnim okresie występuje wzrost podaży, który może nie spowodować spadku czynszów pomimo przesunięcia się krzywej podaży z S₁ do S_m. Stawki czynszu mogą utrzymywać się na stałym poziomie, ponieważ najemcy podpisali wcześniej umowy długoterminowe na wyższym poziomie czynności. Spadek czynszu ujawnia się dopiero w nowo oddawanych powierzchniach. W związku z tym, że przyrost nowej powierzchni biurowej w stosunku do zasobu nie jest duży, średnie czynsze utrzymują się na dotychczasowym poziomie R₁. Stawki czynszu reagują na zmiany po stronie popytu a nie podaży.

Segmenty rynku - deweloperzy

Rynek działań deweloperów odpowiada za przyrost nowego zasobu. Działania deweloperskie intensyfikuje się w okresie nadpopytu, gdy stawki czynszu, ceny są wysokie. Jeżeli ceny nieruchomości rosną przy stałości czynników pozacenowych podaż nowej powierzchni rośnie.

Działania deweloperskie prowadzą do wzrostu popytu na grunty i wzrostu ich cen, a także wzrostu kosztów realizacji obiektów budowlanych. Rosną również koszty kredytu. W konsekwencji wzrost kosztów prowadzi do zmniejszenia podaży z S do S'.

Segmenty - grunty

Chociaż zasób możliwy do nabycia gruntu może być stały, zmianie może ulegać ilość gruntu przekazywana na konkretny sposób użytkowania. Oznacza to , że nawet w krótkim okresie podaż gruntów nie musi być stała, wzrost popytu na grunty z poziomu D do D₁ wywołany np. wzrostem popytu na powierzchnie biurowe spowoduje wzrost cen gruntów przeznaczonych na ten cel. Jednocześnie grunty tańsze przeznaczone na inne cele będą przekwalifikowywane na grunty komercyjne. Wzrośnie nie tylko cena gruntów biurowych, ale również tych w trakcie przekwalifikowywania.

W warunkach wolnego rynku popyt na grunty danego typu oddziałuje na ceny gruntów o mniej dochodowym wykorzystaniu. Wyższa cena gruntów prowadzi do wzrostów czynszów, co oznacza z jednej strony oszczędności przez użytkowanie powierzchni a także intensywniejszego wykorzystania gruntów. Występowanie ograniczeń w intensywności zabudowy przy rosnących cenach gruntów może spowodować ograniczenie działań deweloperskich.

Zawieranie transakcji na rynku nieruchomości

Aspekt praktyczny

Etapy zawierania transakcji:

- Poszukiwanie i analiza nieruchomości

- Decyzja o zakupie nieruchomości

- Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego warunkowa/bezwarunkowa

- Roszczenie w dziale III KW o zawarcie umowy przyrzeczonej

- Uzyskanie finansowania bankowego

- Umowa przyrzeczona z warunkiem/bez warunku

- Przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego na nowego nabywcę nieruchomości

Zaliczka a zadatek

Art. 394 Kodeksu Cywilnego

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

- Instytucja zaliczki nie jest wprost uregulowana w przepisach KC. Jakie są skutki wręczenia zaliczki wywnioskować można jedynie z ogólnych przepisów o wykonywaniu umów wzajemnych.

- W razie należytego wykonania zobowiązania zaliczka podlega zaliczeniu na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie konsument może domagać się jej zwrotu i naprawienia szkody.

- Do zaliczki nie stosuje się wskazanych zasad dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Art. 494

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Prawo pierwokupu

Art. 596. Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.

Art. 597. § 1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

§ 2. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Art. 600. § 1. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.

§ 2. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone.

Art. 601. Jeżeli według umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny. Przepisu tego nie stosuje się, gdy uprawnionym jest państwowa jednostka organizacyjna.

Art. 602. § 1. Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa.

§ 2. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Prawo odkupu

Art. 593. § 1. Prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nie przenoszący lat pięciu; termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu.

§ 2. Prawo odkupu wykonywa się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie.

Art. 594. § 1. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.

§ 2. Jeżeli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według paragrafu poprzedzającego.

Art. 595. § 1. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.

§ 2. Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonywają tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości.

Hipoteka i jej zwolnienie

- Ograniczone prawo rzeczowe

- Pozwala na dochodzenie wierzytelności z nieruchomości niezależnie, czyją jest własnością.

- Kwit mazalny - oświadczenie banku o spłacie kredytu i zgoda na wykreślenie hipoteki.

- Promesa (przyrzeczenie) bezciężarowego wyłączenia lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w tym gruncie.

Zabezpieczenie transakcji

- Egzekucja z art. 777 KPC

- Zadatek

- Roszczenie w dziale III KW o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Opodatkowanie nieruchomości

Przedsiębiorstwo - CIT, PCC, VAT

- Dochód ze zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem CIT niezależnie od okresu, jaki upłynął między zakupem a sprzedażą nieruchomości.

- Wyjątki, gdy dochód nie jest opodatkowany: zwolnione z podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, chyba że sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości.

- Jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości odbywa się między dwoma przedsiębiorstwami (VATowcami), wówczas podlega opodatkowaniu podatkiem VAT - jest on płacony przez nabywcę nieruchomości na podstawie faktury VAT od sprzedającego.

- Mogą nastąpić przypadki zwolnienia z podatku VAT:

1. Sprzedaż działek zaklasyfikowanych jako grunty rolne i łąki przeznaczonych do zalesień i zadrzewień jest zwolniona z podatku VAT.

2. Sprzedaż gruntów zabudowanych traktowanych jako towary używane jest zwolniona z VAT.

• Transakcja taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC.

• Stawka opodatkowania podatkiem CIT: 19%

Osoba fizyczna - PIT, PCC, VAT

- Dochód/przychód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT).

- W przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości innej osobie fizycznej lub prawnej transakcja taka podlega opodatkowaniu podatkiem PCC (2%), płatnikiem podatku jest notariusz, a podatnikiem nabywający nieruchomość.

- Transakcje w zakresie nieruchomości osób fizycznych nie są opodatkowane podatkiem VAT (strony nie są VATowcami, z drugiej strony wyklucza to opodatkowanie podatkiem PCC).

Sposoby opodatkowania sprzedaży nieruchomości

- Opodatkowany jest dochód lub przychód w zależności od tego, w którym roku nastąpiło nabycie nieruchomości.

- Jeżeli osoba nabyła lub wybudowała nieruchomość przed 2007 r., wówczas tylko w 2011 r. płaci 10% podatek od przychodu, płatny w terminie 14 dni, licząc od momentu sprzedaży. Nie płacą go ci, którzy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą w całości na cele mieszkaniowe.

- Jeżeli osoba nabyła lub wybudowała nieruchomość po 2007 r., wówczas w 2011 r. i później płaci 19% podatek od dochodu (przychód - koszty nabycia), podatek płatny jest razem z rocznym zeznaniem podatkowym - do końca kwietnia kolejnego roku.

- Koszty nabycia stanowią: udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

- Zwolnione z podatku są także transakcje sprzedaży nieruchomości, które następują w okresie min. 5 lat od końca roku, w którym dokonano zakupu nieruchomości.

PCC - zwolnienie (osoby fizyczne, osoby prawne)

Przeniesienie własności nieruchomości lub ich części wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Podatki majątkowe - rolny, leśny, od nieruchomości

- Właściciel, użytkownik wieczysty, posiadacz samoistny nieruchomości jest podatnikiem lokalnym: od nieruchomości, rolnego, leśnego.

- Rodzaj płaconego podatku zależy od 2 czynników:

1. Klasy bonitacyjnej gruntu składającego się na nieruchomości (B, R/Ł, Ls)

2. Faktu zajęcia nieruchomości rolnej lub leśnej na działalność gospodarczą inną niż działalność rolna lub leśna.

- Od gruntu oznaczonego w ewidencji jako B - budowlanej, płaci się podatek od nieruchomości, niezależnie od tego czy została ona zajęta na działalność gospodarczą.

- Jeśli nieruchomość rolna lub leśna została zajęta na działalność gospodarczą inną niż rolna lub leśna, wówczas niezależnie od klasy bonitacyjnej płaci się podatek od nieruchomości.