Boom i załamanie w nieruchomościach

Bankowcy mają za sobą jeden z najlepszych kwartałów pod względem sprzedaży kredytów hipotecznych. Po spowolnieniu, o którym mówiło się na początku roku, nie ma już śladu. Efektów tego boomu nie odczuwają jednak deweloperzy, którzy mają coraz większe problemy ze sprzedawaniem nowych mieszkań

- To już fakt, w nieruchomościach jest załamanie - mówi Robert Chojnacki, prezes redNet Consulting, firmy zajmującej się m.in. analizą rynku nieruchomości. - W wielu przypadkach deweloperzy obniżają cenę w trakcie negocjacji z klientami nawet o 15-20 proc. - mówi Marek Stobniak, prezes agencji nieruchomości Optimax.

Deweloperzy narzekają, że popyt na mieszkania mocno osłabł. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w pierwszym półroczu firmy deweloperskie oddały do użytku prawie 28 tys. nowych mieszkań. To niemal dwa razy więcej niż o przed rokiem. Ale sprzedać udało się tylko niewiele ponad 13,5 tys. lokali, czyli mniej niż co drugie z nowych mieszkań.

Bankowcy mówią: Boom

W tym samym czasie instytucje finansowe przeżywają boom w sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Po spowolnieniu, o którym głośno było jeszcze na początku roku, nie ma śladu. - Informacje o spowolnieniu rozpuszczało kilku dużych graczy, którzy chcieli w ten sposób uzasadnić swoje słabe wyniki - stwierdza analityk rynku kredytowego.

Wprawdzie lider rynku, czyli PKO BP, nie podał jeszcze wyników za całe półrocze, ale można szacować, że wartość udzielonych "hipotek" przekroczyła 5,5 mld zł (w ubiegłym roku sprzedaż w tym czasie wyniosła 4,4 mld zł). Od stycznia do czerwca cztery najmocniejsze w kredytach mieszkaniowych instytucje (PKO BP, BRE Bank, Millennium i Kredyt Bank) pożyczyły Polakom w sumie ponad 10 mld zł.

Powody do niezadowolenia mają tylko instytucje, które nie mają w ofercie kredytów denominowanych we franku szwajcarskim. Rosnące stopy procentowe w Polsce zmniejszyły zainteresowanie kredytami w złotych. Efekt jest taki, że w pierwszym półroczu nasze zadłużenie z tego tytułu wzrosło ledwie o 4 mld zł. To ponad pięć razy mniej niż w całym ubiegłym roku. O ochłodzeniu nie może natomiast być mowy, jeśli chodzi o kredyty we frankach - od stycznia do czerwca nasze walutowe długi hipoteczne wzrosły aż o 10,4 mld zł. To tylko o 2 mld zł mniej niż przez cały ubiegły rok!

Boom więc nie zwalnia, a najwyżej zmieniają się preferencje kredytobiorców. Zamiast drożejących wciąż kredytów w złotych (z powodu wyższych stóp procentowych NBP przez rok rata przeciętnego kredytu poszła w górę o jedną piątą) wybierają tańsze we frankach. Raty tych ostatnich stoją w miejscu z powodu korzystnych zmian kursów walutowych.

Przedstawiciele banków też potwierdzają, że ich klienci ciągle pożyczają na potęgę. - W samym drugim kwartale sprzedaż kredytów hipotecznych sięgnęła 1,9 mld zł - powiedział Mariusz Grendowicz, prezes BRE Banku, podkreślając, że jest to wynik rekordowy. Pod względem tempa wzrostu sprzedaży niedościgniony na rynku jest Kredyt Bank, który w pierwszej połowie roku sprzedał kredyty mieszkaniowe o wartości 2,6 mld zł, czyli o prawie 47 proc. więcej niż w tym samym okresie 2007 r.

Według Andrzeja Saniewskiego z polskiego oddziału firmy AIG United Guaranty rosnąca wciąż wartość udzielonych kredytów wynika po części z poluzowania przez banki warunków pożyczania pieniędzy. Saniewski policzył, że aż 11 z 20 największych banków chętnie pożyczy klientowi nawet tak dużo pieniędzy, że miesięczna rata wyniesie ponad połowę dochodów rodziny.

Saniewski uważa, że dzięki poluzowaniu kryteriów dla kredytów złotowych znacznie lepiej sprzedają się kredyty we frankach. Nadzór bankowy w ramach tzw. rekomendacji "S" żąda bowiem, by banki sprawdzały, czy klienta chętnego na kredyt we frankach byłoby stać na pożyczkę w złotych o 20 proc. wyższą. - Dzięki niskiemu ustawianiu poprzeczki dla kredytów w złotych więcej klientów może dostać kredyty we frankach. A to one są dziś siłą napędową boomu - zwraca uwagę Saniewski.

Deweloperzy pytają: To gdzie są kolejki?

Jak w takim razie wytłumaczyć to, że pieniądze z nowo udzielonych kredytów hipotecznych nie przekładają się na kolejki po mieszkania u deweloperów?

Według Macieja Molewskiego z Deutsche Banku PBC może to wynikać z tego, że część wypłacanych przez banki pieniędzy to po prostu kolejne transze kredytów przyznanych wcześniej. - Poza tym rośnie moda na refinansowanie starych kredytów mieszkaniowych. Klienci nie kupują za pieniądze z kredytu nowego mieszkania, lecz spłacają nim poprzedni kredyt - dodaje Molewski. Emil Szweda, analityk firmy doradczej Open Finance, szacuje, że obecnie już ok. 10 proc. pożyczek zaciąganych jest w celu zrefinansowania wcześniejszych kredytów. - Widząc, że różnica w miesięcznej racie sięga kilkuset złotych, wiele osób decyduje się zamienić swój kredyt hipoteczny w złotówkach na kredyt frankowy - tłumaczy.

To jednak nie wyjaśnia wszystkiego. Z danych NBP wynika, że nasze hipoteczne zadłużenie - już po odjęciu pieniędzy, które wróciły do banków - od początku roku i tak wzrosło o 14 mld zł. Zdaniem Macieja Molewskiego z tymi pieniędzmi Polacy udali się na zakupy mieszkań, ale nie u deweloperów.

- Obserwujemy spore ożywienie na rynku wtórnym i "pierwotno-wtórnym". Osoby, które kupiły nowe mieszkania w celach inwestycyjnych, obecnie oferują je na rynku wtórnym - mówi ekspert Deutsche Banku PBC.

Emil Szweda zwraca też uwagę, że - ponieważ ceny nieruchomości są już bardzo wysokie - spadła liczba chętnych na ich zakup w celach spekulacyjnych. - Do niedawna inwestorzy kupowali po kilka mieszkań i po jakimś czasie odsprzedawali je z zyskiem. Teraz takich transakcji jest coraz mniej - wyjaśnia analityk. I dodaje, że w Stanach Zjednoczonych sprzedaż nowych mieszkań i domów stanowi zaledwie 20 proc. obrotów na rynku nieruchomości. - Sądzę, że również w Polsce udział nowych mieszkań w obrotach na rynku nieruchomości będzie spadał - stwierdza Szweda.

Źródło: Gazeta Wyborcza