Wykaz transakcji w aspekcie przyjętych atrybutów

Lp	Cena jednostkowa [zł/m2]	Lokalizacja	Stan techniczny budynku	Usytuowanie lokalu w budynku	Powierzchnia użytkowa	Standard wykończenia lokalu	Funkcjonalność lokalu
1	5 000,00	Niekorzystna	Dobry	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
2	5 042,02	Korzystna	Średni	Bardzo korzystne	Korzystna	Wysoki	Przeciętna
3	5 433,07	Korzystna	Dobry	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Niski	Przeciętna
4	4 621,85	Przeciętna	Średni	Przeciętne	Korzystna	Średni	Przeciętna
5	4 118,70	Niekorzystna	Zadawalający	Niekorzystne	Korzystna	Niski	Przeciętna
6	4 461,94	Niekorzystna	Zadawalający	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
7	5 301,84	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
8	4 850,43	Korzystna	Dobry	Niekorzystne	Korzystna	Wysoki	Przeciętna
9	4 531,25	Niekorzystna	Dobry	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Niski	Przeciętna
10	5 223,10	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
11	4 621,85	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Korzystna	Niski	Przeciętna
12	6 036,75	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
13	5 069,34	Niekorzystna	Dobry	Bardzo korzystne	Przeciętna	Wysoki	Niekorzystna
14	5 500,00	Niekorzystna	Dobry	Bardzo korzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
15	4 355,18	Niekorzystna	Zadawalający	Przeciętne	Korzystna	Średni	Przeciętna
16	4 906,25	Niekorzystna	Dobry	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
17	5 377,36	Korzystna	Dobry	Korzystne	Przeciętna	Średni	Przeciętna
18	4 714,59	Niekorzystna	Dobry	Przeciętne	Korzystna	Średni	Przeciętna
19	3 939,85	Niekorzystna	Zadawalający	Niekorzystne	Przeciętna	Niski	Niekorzystna
20	4 273,50	Niekorzystna	Zadawalający	Korzystne	Korzystna	Średni	Przeciętna
21	4 545,45	Przeciętna	Zadawalający	Przeciętne	Przeciętna	Średni	Niekorzystna
22	4 687,50	Niekorzystna	Zadawalający	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
23	4 083,20	Niekorzystna	Zadawalający	Przeciętne	Przeciętna	Niski	Niekorzystna
24	4 114,02	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Przeciętna	Niski	Niekorzystna
25	4 228,33	Niekorzystna	Zadawalający	Przeciętne	Korzystna	Średni	Przeciętna
26	4 314,33	Przeciętna	Zadawalający	Korzystne	Przeciętna	Średni	Niekorzystna
27	4 204,89	Niekorzystna	Zadawalający	Przeciętne	Przeciętna	Średni	Niekorzystna
28	4 849,06	Niekorzystna	Dobry	Przeciętne	Przeciętna	Średni	Przeciętna
29	4 922,28	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Średni	Przeciętna
30	4 593,18	Niekorzystna	Zadawalający	Przeciętne	Bardzo korzystna	Średni	Przeciętna
31	5 196,85	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
32	4 645,67	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Niski	Przeciętna
33	5 052,85	Przeciętna	Zadawalający	Przeciętne	Korzystna	Średni	Przeciętna
34	4 553,81	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Niekorzystna
35	3 975,35	Niekorzystna	Zadawalający	Niekorzystne	Przeciętna	Niski	Niekorzystna
36	5 128,21	Korzystna	Dobry	Bardzo korzystne	Korzystna	Wysoki	Przeciętna
37	5 393,26	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
38	5 094,34	Korzystna	Dobry	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Niski	Przeciętna
39	4 814,81	Przeciętna	Średni	Przeciętne	Bardzo korzystna	Średni	Przeciętna
40	4 605,26	Przeciętna	Zadawalający	Przeciętne	Przeciętna	Średni	Przeciętna
41	4 705,88	Korzystna	Zadawalający	Korzystne	Korzystna	Średni	Przeciętna
42	6 067,42	Korzystna	Dobry	Bardzo korzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
43	5 459,32	Przeciętna	Zadawalający	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
44	5 643,78	Niekorzystna	Dobry	Korzystne	Korzystna	Wysoki	Przeciętna
45	4 870,37	Przeciętna	Średni	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Niekorzystna
46	4 862,58	Przeciętna	Średni	Przeciętne	Korzystna	Niski	Przeciętna
47	4 831,93	Przeciętna	Średni	Korzystne	Korzystna	Niski	Przeciętna
48	5 000,00	Niekorzystna	Dobry	Niekorzystne	Bardzo korzystna	Wysoki	Przeciętna
49	5 094,34	Korzystna	Średni	Korzystne	Bardzo korzystna	Średni	Przeciętna

Oceny wielkości wpływu części spośród przyjętych cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych (określenia wag cech rynkowych) dokonano w sposób analityczny, jako ich udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny, przy użyciu wzoru:

gdzie:

C_W – cena jednostkowa nieruchomości posiadającej lepszą ocenę cechy według przyjętej skali ocen,

C_M – cena jednostkowa nieruchomości posiadającej gorszą ocenę cechy według przyjętej skali ocen,

ΔC – różnica pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych,

s – ilość zidentyfikowanych stanów (możliwych ocen) cechy w przyjętej próbce,

r – ilość stanów (ocen) cechy, o jaką różnią się obie nieruchomości,

W_i – waga cechy,

w_i – średnia z wag cząstkowych.

Dla potrzeb wyliczenia wag cech rynkowych dobierano nieruchomości w parach tak, by różniły się od siebie wyłącznie jedną cechą.

Tabela 1. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych

L.p.	Rodzaj cechy	Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości, różniących się jedną cechą [zł/m^2]	(ΔC=Cmax-Cmin=2127,57 zł/m^2)
1.	Lokalizacja	CW38 = 5094,34	0,26 (s=3; r=2)
		CM9 = 4531,25
		CW42 = 6067,42	0,27 (s=3; r=2)
		CM14 = 5500,00
		CW41 = 4705,88 CM20 = 4273,50	0,20 (s=3; r=2)
	Obliczenie średniej: (0,26+0,27+0,20)/3=0,243			(0,243/1,334) x 100% = 18,22% Przyjęto: 20%
2.	Stan techniczny budynku	CW1 = 5000,00	0,15 (s=3; r=2)
		CM22 = 4687,50
		CW16 = 4906,25	0,10 (s=3; r=2)
		CM22 = 4687,50
		CW18 = 4714,59 CM15 = 4355,18	0,17 (s=3; r=2)
		CW18 = 4714,59 CM25 = 4228,33	0,23 (s=3; r=2)
	Obliczenie średniej: (0,15+0,10+0,17+0,23)/4=0,163			(0,163/1,334) x 100% = 12,22% Przyjęto: 10%
3.	Usytuowanie lokalu w budynku	CW14 = 5500,00	0,24 (s=4; r=3)
		CM1 = 5000,00
		CW14 = 5500,00 CM16 = 4906,25	0,28 (s=4; r=3)
		CW14 = 5500,00	0,24 (s=4; r=3)
		CM48 = 5000,00
		CW36 = 5128,21	0,13 (s=4; r=3)
		CM8 = 4850,43
	Obliczenie średniej: (0,24+0,28+0,24+0,13)/4=0,223			(0,223/1,334) x 100% = 16,72% Przyjęto: 15%
4.	Powierzchnia użytkowa	CW30 = 4593,18	0,34 (s=3; r=1)
		CM25 = 4228,33
		CW30 = 4593,18 CM15 = 4355,18	0,22 (s=3; r=1)
		CW33 = 5052,85 CM40 = 4605,26	0,42 (s=3; r=1)
	Obliczenie średniej: (0,34+0,22+0,42)/3=0,327			(0,327/1,334) x 100% = 24,51% Przyjęto: 25%
5.	Standard wykończenia lokalu	CW31 = 5196,85	0,26 (s=3; r=1)
		CM29 = 4922,28
		CW10 = 5223,10 CM29 = 4922,28	0,28 (s=3; r=1)
		CW1 = 5000,00	0,22 (s=3; r=2)
		CM9 = 4531,25
		CW48 = 5000,00	0,22 (s=3; r=2)
		CM9 = 4531,25
	Obliczenie średniej: (0,26+0,28+0,22+0,22)/4=0,245			(0,245/1,334) x 100% = 18,37% Przyjęto: 20%
6.	Funkcjonalność lokalu	CW10 = 5223,10 CM45 = 4870,37	0,17 (s=2; r=1)
		CW7 = 5301,84	0,20 (s=2; r=1)
		CM45 = 4870,37
		CW40 = 4605,26	0,03 (s=2; r=1)
		CM21 = 4545,45
	Obliczenie średniej: (0,17+0,20+0,03)/3=0,133			(0,133/1,334) x 100% = 9,97% Przyjęto: 10%