Obsługa wspólnot mieszkaniowych wymaga od prawnika umiejętności mediacyjnych

Jedną z ważniejszych ról prawnika, który zajmuje się obsługą wspólnot mieszkaniowych, jest przestrzeganie, by podejmowane uchwały były zgodne z ustawą o własności lokali i z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Braki w tym zakresie mogą skutkować uchyleniem uchwał przez sąd.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa i w związku z tym stanowi dosyć specyficzny byt prawny. Właściciele lokali są też współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, np. gruntu, na którym znajduje się budynek, oraz części budynku i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku, np. klatki schodowe, elewacje, poddasze. Charakter prawny i cel gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej determinuje zakres spraw, z którymi potem styka się prawnik prowadzący obsługę prawną wspólnoty.

Zarządy dużych wspólnot mieszkaniowych zazwyczaj składają się z osób, dla których członkostwo we wspólnocie stanowi zajęcie poboczne i najczęściej wykonywane społecznie. Rzadko dysponują one zatem wiedzą prawniczą. Dlatego rolą prawnika, który zajmuje się obsługą prawną wspólnoty mieszkaniowej, jest zapewnianie na bieżąco, aby działalność wspólnoty, tak w aspekcie wewnętrznym, jak i w relacjach z osobami trzecimi, była zgodna z prawem, czyli np. aby uchwały właścicieli lokali odpowiadały pod względem formalnym wymogom ustawy o własności lokali i aby treść tych uchwał była zgodna z prawem i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Niespełnienie tych wymogów, co niestety zdarza się nagminnie, może doprowadzić do uchylenia uchwał przez sąd. Jest to szczególnie groźne, gdy na podstawie takich uchwał wspólnota przez swój zarząd dokonuje czynności prawnych z osobami trzecimi.

Zapewnianie kompleksowej obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych wymaga nie tylko znajomości ustawy o własności lokali, ale również innych aktów normatywnych, które regulują sprawy związane z nieruchomościami, nie tylko lokalowymi. Problemem może być to, że wiele kwestii związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych jest kontrowersyjnych, jak np. problematyka podmiotowości wspólnot mieszkaniowych, a zatem kwestia, czy wspólnota ma zdolność prawną i własny majątek. Dopiero w ubiegłym roku została wydana uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego, która może być traktowana jako rozstrzygnięcie tych kontrowersji. Wiele aspektów prawno-podatkowych związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych ma charakter kontrowersyjny, jak np. opodatkowanie wspólnoty mieszkaniowej podatkiem VAT czy też opodatkowanie jej przychodów.

Przy udzielaniu pomocy prawnej podmiotowi, który występuje tak powszechnie, można napotkać wiele problemów, które jednak budzą spore wątpliwości i nie mają jednoznacznych rozstrzygnięć. Specyfika obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych ma też związek z tym, że zrzesza współwłaścicieli. Powoduje to, jak przy każdej współwłasności, że zdarzają się konflikty sąsiedzkie. Dlatego prawnik, który obsługuje wspólnotę mieszkaniową, musi być również mediatorem, podsuwając właścicielom wchodzącym w sąsiedzkie spory możliwe polubowne rozwiązania, bez konieczności wdawania się w kosztowne i długotrwałe spory sądowe. Obsługując dużą wspólnotę, prawnik powinien działać w interesie całej wspólnoty, czyli wszystkich jej członków – o ile to możliwe – a nie tylko zarządu wspólnoty, z którym ma bieżący kontakt.