Darowizna i dziedziczenie mieszkania, dożywocie, wstąpienie w najem po śmierci wynajmującego
Dziedziczenie mieszkań
Dziedziczenie mieszkań stanowiących odrębną własność
Mieszkanie własnościowe (hipoteczne) oraz domy to majątek, który podlega dziedziczeniu.
Warto o tym pamiętać, bo mieszkanie to często najważniejszy majątek jaki posiadamy. Bez samochodu można się obyć, ale bez własnego dachu nad głową żyć trudno. Dlatego warto zainteresować się tą kwestią. Jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania, możemy zastanowić się, komu przypadnie prawo do mieszkania po naszej śmierci, możemy o tym zadecydować spisując testament. Jeśli mieszkamy w czyimś mieszkaniu, chociażby męża, to warto sobie zdawać sprawę, jak będzie wyglądała nasza sytuacja po śmierci właściciela mieszkania.
Dziedziczenie mieszkania będącego współwłasnością małżeńską
Często się zdarza, że mieszkanie jest współwłasnością obydwojga małżonków. Jeśli jeden z nich umiera, dziedziczeniu podlega tylko ta część należąca do zmarłego małżonka. Przyjmuje się, że małżonkowie mają w takim samym stopniu prawo do majątku, więc dziedziczeniu podlega połowa mieszkania należącego do osoby zmarłej.
Dział spadku
Często w wyniku dziedziczenia mieszkanie staje się współwłasnością kilku osób. W takiej sytuacji może powstać wiele problemów i rozwiązaniem będzie podzielenie się spadkiem. W przypadku, gdy mieszkanie jest odziedziczone przez kilka osób najczęściej podział następuje w ten sposób, że jedna osoba nabywa prawo do mieszkania i musi spłacić pozostałą (lub pozostałe) lub sprzedają mieszkanie i dzielą się uzyskaną kwotą.
Dział spadku może być zgodny – jeśli wszyscy współwłaściciele zgodzą się na określony sposób podziału. W takiej sytuacji spadek można podzielić u notariusza lub w sądzie. Jeśli współwłaściciel nie mogą porozumieć się w tej kwestii, jedynie w sądzie można przeprowadzić dział spadku. Wtedy sąd rozstrzyga spór co do sposobu podziału spadku.
Podatek od spadków
Nabycie spadku rodzi obowiązek rozliczenia się z podatku od spadku.
Po tym jak sąd wyda postanowienie o nabyciu spadku należy uregulować kwestię podatku od spadku. Na specjalnym formularzu należy określić co nabyliśmy w wyniku dziedziczenia i jaką te przedmioty mają wartość.
Najbliższa rodzina osoby zmarłej (małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierbowie, ojczym i macocha) mogą skorzystać ze zwolnienia od tego podatku i w ogóle go nie zapłacić (art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn). Jednak tylko wtedy nie zapłacimy podatku, jeśli w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia o nabyciu spadku zgłosimy się do urzędu skarbowego w celu złożenia zeznania o nabyciu spadku. Jeśli w tym terminie nie rozliczymy się z urzędem skarbowym, tracimy prawo do ulgi i musimy zapłacić podatek. Wysokość podatku od spadku jest uzależniona od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą i od wartości spadku. Osoby najbliższe płacą najniższy podatek, im dalsze pokrewieństwo, tym wyższy podatek.
Uwaga:
Powyższa możliwość zwolnienia z podatku od spadku występuje tylko wówczas, gdy spadkodawca zmarł po 1 stycznia 2007 r. Jeśli spadkodawca zmarł przed tą datą, wówczas co do zasady trzeba zapłacić spadek, nawet jeśli spadkobierca należy do I grupy podatkowej. Jednak od tej zasady istnieje wyjątek: nie płacimy podatku od spadku, jeśli:
- mieszkanie ma powierzchnię mniejszą niż 110 m2 (jeśli jest większe, wówczas płacimy spadek od nadwyżki)
- jeśli spadkobierca jest zameldowany na stałe w mieszkaniu będącym przedmiotem spadku
- jeśli spadkobierca będzie mieszkał w tym mieszkaniu przez 5 lat (jeśli je wcześniej sprzeda, wówczas aby uniknąć podatku musi za uzyskane pieniądze w ciągu 2 lat kupić inne mieszkanie lub dom)
- jeśli spadkobierca nie jest właścicielem lub najemcą innego mieszkania (chyba, że rozwiąże umowę najmu w ciągu 6miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego)
Księgi wieczyste
Własność nieruchomości jest stwierdzona w księdze wieczystej. Dlatego po nabyciu mieszkania, powinniśmy dokonać zmiany wpisu do księgi wieczystej, w celu potwierdzenia naszego prawa do mieszkania (art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Aby to zrobić, musimy mieć decyzję z urzędu skarbowego o rozliczeniu się z podatku od spadku. Zmiany wpisu do księgi wieczystej dokonuje się na specjalnym formularzu, możemy go pobrać w sądzie, w wydziale ksiąg wieczystych, lub ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – www.ms.gov.pl
Uregulowanie tych formalności jest zarówno obowiązkiem (nie wywiązanie się z niego jest obwarowane karami finansowymi), ale też jest niezbędne do swobodnego dysponowania swoją własnością.
Dziedziczenie mieszkania spółdzielczego własnościowego
Ogólne zasady dziedziczenia mieszkania spółdzielczego własnościowego są takie same jak przy dziedziczeniu każdej innej własności, patrz opracowanie: „Ogólne zasady dziedziczenia”.
Generalnie, w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych, aby mieć prawo do mieszkania, należy być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Nie jest to jednak konieczne, gdy jesteśmy spadkobiercami takiego mieszkania.
Jeżeli w wyniku nabycia spadku prawo do mieszkania przejdzie na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku, od śmierci dotychczasowego właściciela wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika (art. 17 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Pełnomocnik będzie uprawniony do dokonywania czynności prawnych związanych z mieszkaniem. Jeśli po upływie roku spadkobiercy nie określą pełnomocnika, to na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy takiego przedstawiciela.
Oczywiście, jeżeli prawo do mieszkania nabyło kilku spadkobierców, mogą oni dokonać podziału spadku.
Darowizna mieszkania
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Jeśli przedmiotem darowizny jest mieszkanie, wówczas powinna ona mieć formę aktu notarialnego.
Należy pamiętać, że w przypadku dziedziczenia ustawowego, gdy dochodzi do działu spadku pomiędzy zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, są oni wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn (chyba że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna została dokonana ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia). Spadkodawca może także nałożyć obowiązek zaliczenia darowizny na schedę spadkową także na innego spadkobiercę ustawowego. Obowiązek zaliczenia nie występuje natomiast w przypadku przekazania mieszkania w drodze dożywocia.
Kodeks cywilny określa kilka sytuacji, w których można odwołać darowiznę:
- darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze nie wykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.
- darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności; jednakże darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Darowiznę mogą odwołać z powodu niewdzięczności także spadkobiercy darczyńcy, ale tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.
Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.
Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie.
Dożywocie
Umowa o dożywocie polega na tym, że zbywca przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ten zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb.
W sytuacji, gdy między stronami umowy o dożywocie wytworzą się takie stosunki, że nie będzie można wymagać od nich, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, wówczas sąd na żądanie jednej z nich zamieni dożywocie na dożywotnią rentę. Sąd może także w wyjątkowych wypadkach na żądanie jednej ze stron umowy rozwiązać umowę o dożywocie.
Jeżeli nabywca nieruchomości zbędzie otrzymaną nieruchomość, wówczas dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Wstąpienie w najem mieszkania po śmierci najemcy
Wielu osobom wydaje się, że po śmierci bliskiej osoby, zamieszkałej w mieszkaniu wynajmowanym (zwłaszcza od gminy - komunalnym), mieszkanie to, podobnie jak to ma miejsce w przypadku własności, będzie podlegało dziedziczeniu lub też, że sam fakt zameldowania w takim lokalu wystarczy, aby wstąpić w jego najem. Tymczasem „dziedziczenie” mieszkań wynajmowanych odbywa się na zupełnie innych zasadach.
Mieszkania wynajmowane są własnością gminy lub innych osób. Jeśli ktoś posiada prawo do mieszkania komunalnego (na podstawie przydziału lub umowy najmu), to jest tylko jego najemcą, a nie właścicielem. Podobnie sprawa się ma z wszelkimi innymi wynajmowanymi mieszkaniami.
Mieszkań wynajmowanych się nie dziedziczy. Jednakże są osoby, które mogą otrzymać umowę najmu po śmierci najemcy. Krąg uprawnionych osób jest wymieniony w Kodeksie Cywilnym (art.691§1 Kodeksu Cywilnego):
1. jeśli obydwoje małżonkowie są współnajemcami mieszkania komunalnego, to z chwilą śmierci jednego z nich, pozostały współmałżonek staje się jedynym najemcą.
2. jeżeli prawo najmu należy do jednej osoby, prawo do wstąpienia w stosunek najmu po jej śmierci mają następujące osoby:
- małżonek, jeśli nie był najemcą lub współnajemcą mieszkania,
- dzieci najemcy i jego współmałżonka,
- osoba, która pozostawała w faktycznym pożyciu z najemcą (jest dyskusyjne, czy dotyczy to jedynie konkubentów, czy np. zamieszkującego razem rodzeństwa)
- osoby, wobec których zmarły najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Często zdarza się, że dorosłe dzieci wyprowadzają się od rodziców do dziadków, licząc na to, że w przyszłości „przejmą” po nich mieszkanie. Niestety, w świetle obowiązujących przepisów, jeżeli wnuk nie był na utrzymaniu dziadka (co oznacza, że najemca nie był związany wobec niego do świadczeń alimentacyjnych) to po jego śmierci nie może w tym mieszkaniu zamieszkiwać.
Pojęcie 'pozostawania we wspólnym pożyciu' nie jest sprecyzowane i co jakiś czas pojawiają się co do jego znaczenia wątpliwości. Na pewno jest nim objęty konkubinat, ostatnio znów Sąd Najwyższy wypowiedział się przeciw szerszemu rozumieniu tego pojęcia.
Jeśli dana osoba należy do kręgu wyżej wymienionych osób, to aby wstąpić w najem mieszkania komunalnego po śmierci dotychczasowego głównego najemcy, musi spełniać jeszcze jeden warunek: stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Liczy się faktyczne zamieszkiwanie, a nie, jak się wielu osobom wydaje – samo zameldowanie. Może mieć więc problemy z uzyskaniem tytułu prawnego do mieszkania, osoba, która była w tym lokalu zameldowana od urodzenia jednak np. przez ostatni rok przed śmiercią głównego najemcy zamieszkiwała poza granicami kraju. W takiej sytuacji może się również znaleźć osoba, która umieściła swego rodzica (będącego głównym najemcą) w Domu Pomocy Społecznej, gdzie rodzic ten zmarł.
Krąg osób uprawnionych do wstąpienia w najem mieszkania komunalnego może być (ale nie musi) rozszerzony poprzez odpowiednią uchwałę gminy.
Bliscy, którzy mieszkali do chwili śmierci razem z najemcą, są równi w prawach do lokalu, czyli wszyscy z mocy prawa staną się współnajemcami.
Procedury
Osoby wstępujące w najem, na podstawie art. 691 Kodeksu Cywilnego, wstępują na najem z mocy prawa, czyli niejako automatycznie. Jednak jeśli chodzi o mieszkania komunalne, to wiele gmin wymaga złożenia wniosku o nawiązanie umowy najmu. W większości przypadków wystarcza jednak złożenie w tej sprawie podania na piśmie. W podaniu należy opisać sytuację, wymienić kim był dla nas zmarły, od kiedy mieszkamy w lokalu itp. Trzeba też dołączyć akt zgonu najemcy, decyzję o przydziale lokalu lub umowę najmu mieszkania, zaświadczenie o zameldowaniu i dowód osobisty. Warto dołączyć oświadczenia sąsiadów, że osoba starająca się faktycznie mieszkała ze zmarłym. Niektóre gminy wymagają przy tym oświadczenia administratora budynku, w którym mieszkał zmarły.
Osoba składająca takie podanie powinna liczyć się z tym, że urząd może przeprowadzić postępowanie mające na celu ustalenie, czy ma ona uprawnienia do mieszkania, o które się ubiega np. czy faktycznie zamieszkiwała z najemcą do chwili jego śmierci.
Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu, co oznacza że w każdej chwili można wystąpić o przyznanie tytułu prawnego do mieszkania po śmierci głównego najemcy.
Jeżeli nikt z uprawnionych nie mieszkał stale ze zmarłym najemcą, umowa najmu wygasa. Jeżeli osoby uprawnione nie chcą być najemcami, mogą wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem ustawowych terminów.
Możliwość odwołania się w przypadku nie przyznania tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy
Jeśli chodzi o mieszkania komunalne, to urząd nie musi niestety wydawać w sprawie przyznania tytułu prawnego do mieszkania po śmierci głównego najemcy decyzji administracyjnej, (czyli takiej, która musi zawierać pouczenie na temat tego gdzie i w jakim terminie się od niej odwołać).
Zarówno jeśli chodzi o mieszkania komunalne jak i wynajmowane na innej podstawie, to osoba, która uważa, że wstąpiła w stosunek najmu na podstawie art. 691 kc, a której tytułu prawnego do takiego mieszkania odmówiono, może wystąpić na drogę sądową, czyli złożyć pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu po śmierci głównego najemcy.
Podstawa prawna
Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964, Nr 16, poz. 93, z późn. zm, tekst jednolity dostępny na stronie http://www.lex.com.pl/kodeksy/?akt=64.16.93.htm)