Podatek katastralny od wielu lat budzi gorące emocje wśród właścicieli nieruchomości w Polsce. Wiele krajów Unii Europejskiej wprowadziło już taką formę opodatkowania nieruchomości. Sprawdziliśmy, na czym polega podatek katastralny, czy będzie wprowadzony w Polsce oraz ile miałby wynosić.

PODATEK KATASTRALNY – CO TO JEST?

Podatek katastralny, nazywany także podatkiem ad valorem [łac. „od wartości”], to jeden z istniejących sposobów opodatkowania nieruchomości. Polega on na naliczeniu wysokości podatku w zależności od wartości nieruchomości. Mówiąc wprost – im większa wartość nieruchomości, tym większy podatek należy opłacić na rzecz państwa.

Taka forma opodatkowania obowiązuje w wielu państwach na całym świecie, w tym i w Europie. Mowa między innymi o Wielkiej Brytanii, Litwie i Łotwie, Austrii, Holandii czy Estonii. Jak dotąd w Polsce nie wprowadzono jeszcze podatku katastralnego (obowiązuje natomiast podatek od powierzchni nieruchomości). Spory w tej kwestii trwają od lat, lecz na tą chwilę wszystko wskazuje na to, że polski rząd nie wprowadzi w naszym kraju podatku katastralnego (więcej o tym tutaj).

Podatek katastralny różni się od obecnie obowiązującej w Polsce formy opodatkowania przede wszystkim sposobem naliczania taksy. Podstawą do wyliczenia wartości podatku katastralnego jest wartość nieruchomości, jaką określa rzeczoznawca majątkowy. Im bardziej prestiżowe położenie czy forma zabudowania, tym większy podatek należy opłacić. Powierzchnia lokalu odgrywa w tym procesie drugorzędną rolę.

NA CZYM POLEGA PODATEK KATASTRALNY?

Podatek katastralny polega na opodatkowaniu nieruchomości przy zastosowaniu przeliczników opartych na ocenie wartości danej nieruchomości. Czyli im bardziej wartościowe jest dane lokum (oczywiście w opinii biegłego rzeczoznawcy), tym większy podatek przyjdzie nam zapłacić. Na samą ocenę wartości wpływa ma natomiast wiele różnych czynników.

Taksę katastralną wylicza się na podstawie wskaźnika nazywanego wartością katastralną nieruchomości. Na wskaźnik ten wpływa między innymi:

położenie nieruchomości (wycena na podstawie map i tabel taksacyjnych tworzonych przez władze danych jednostek samorządu terenowego przy współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi);
prestiż lokacji (ceniona dzielnica, odległość do centrum, dostęp do komunikacji miejskiej, liczba pomników czy obszarów natury itp.);
forma zabudowania (ceglana kamienica czy dziesięciopiętrowy blok z wielkiej płyty, wysokość sufitów, budulec i sposób wykonania elewacji itp.);
wielkość nieruchomości i rozłożenie pomieszczeń.

W zależności od tego, jakie regulacje prawne zostały wprowadzone w danym państwie, sposób wyceny wartości katastralnej nieruchomości może się różnić. Niemniej jednak podatek katastralny zawsze wyliczany jest na podstawie wartości lokalu, a nie w oparciu o samą powierzchnie nieruchomości. Tym sposobem największe podatki opłacają właściciele zabytkowych budynków położonych w prestiżowych lokalizacjach z dostępem do obszarów natury.

PODATEK KATASTRALNY W POLSCE

Jak wspomnieliśmy już w poprzedniej części naszego artykułu, podatek katastralny nie obowiązuje w naszym kraju – mimo tego, iż wprowadziło go wiele innych państw europejskich. Kwestia owej taksy jest jednak jednym z najgłośniejszych tematów medialnego dyskursu ostatnich lat. W dyskusji głos zabrało już wielu ekspertów rynkowych, agentów nieruchomości i polityków. Wciąż istnieją sprzeczne stanowiska w kwestii tego, czy w naszym kraju powinien obowiązywać podatek katastralny (na wzór standardów europejskich), czy też nie.

W Polsce nie będzie podatku katastralnego

Jednoznaczna deklaracja prezesa Kaczyńskiego

Podczas konferencji prasowej w czerwcu 2019 roku prezes Prawa i Sprawiedliwości, Jarosław Kaczyński, jednoznacznie uciął wszelkie spekulacje dotyczące wprowadzenia podatku katastrofalnego w Polsce. Jak wynika z wypowiedzi prezesa, nie ma mowy o tym, by rząd PiS wprowadził podatek katastralny.

Dla wielu obywateli deklaracja prezesa to powód do radości. Nic w tym dziwnego – według szacunków kwota podatku katastralnego w wielu przypadkach byłaby znacznie wyższa od taksy, jaką Polacy obecnie opłacają w związku z posiadaniem nieruchomości.

Eksperci rynkowi ostrzegają jednak, że jednoznaczne przekreślenie możliwości wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego w przyszłości źle zwiastuje kondycji Polski. Ich zdaniem rząd odrzucił propozycję zmian, bowiem nie widzi szans na poprawę sytuacji finansowej polskiego społeczeństwa. Gdyby Polaków było stać na podatek katastralny (tak jak stać naszych sąsiadów), nowa forma otaksowania przyczyniłaby się do podniesienia wpływów budżetowych i do poprawy krajowej gospodarki.

Kataster nieruchomości w Polsce – planowany rejestr publiczny

W tym miejscu warto także nadmienić, iż choć w Polsce podatek katastralny nie został wprowadzony (i jak wynika z aktualnych zapewnień rządu – nigdy nie zostanie), krajowe przepisy prawne i tak definiują pojęcie wartości katastralnej nieruchomości i sposób jej wyliczania w Polsce. Mowa o Ustawie z dnia 21 sierpnia sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ujednoliconą treść tegoż dokumentu znaleźć można w Dzienniku Ustaw nr 115 na rok 1997, pod pozycją 741.

W myśl polskich przepisów prawnych wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona okresowo w procesie tak zwanej powszechnej taksacji nieruchomości. Proces ten nie został jeszcze rozpoczęty, jednak po jego przeprowadzeniu w przyszłości stworzony zostanie ZSIN – Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach. Na mocy owych zmian obecna ewidencja gruntów i budynków przekształcona zostanie w polski kataster nieruchomości.

Powszechna taksacja nieruchomości w Polsce polegać będzie między innymi na oszacowaniu wartości reprezentatywnych nieruchomości (każdego rodzaju zabudowy) na obszarze poszczególnych gmin. Pracą tym zajmą się oczywiście rzeczoznawcy majątkowi. W ten sposób do baz starostów wpłyną oficjalne mapy i tabele taksacyjne, na których podstawie orzekana będzie wartość katastralna poszczególnych nieruchomości.

PODATEK KATASTRALNY A PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI

Podatek katastralny jest w gruncie rzeczy podatkiem od nieruchomości, a dokładniej jedną z jego form. Każde państwo bowiem ustala na mocy odrębnych przepisów, czy – a jeśli tak, to w jaki sposób – opodatkowane będą nieruchomości. Podatek od nieruchomości w formie katastralnej obowiązuje w wielu krajach europejskich (między innymi w Wielkiej Brytanii i we Włoszech). W Polsce natomiast przybrał on inny kształt.

Polskie przepisy dotyczące opodatkowania nieruchomości ustalają, iż podstawą do wyliczania wysokości podatku jest powierzchnia (odpowiednio: gruntu lub budynku). Zasada ta nie dotyczy opodatkowania budowli lub ich części, które związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej. W tym przypadku bowiem wysokość taksy wyliczana jest na podstawie specjalnej wartości stanowiącej podstawę obliczania amortyzacji w danym roku.

Taksa ad valorem, czyli właśnie podatek katastralny, różni się od polskiej formy opodatkowania nieruchomości przede wszystkim podstawą wyliczenia podatku. Tu bowiem istotna jest nie wielkość lokalu czy gruntu, lecz jego szeroko rozumiana wartość. Tak czy inaczej podatek katastralny służy otaksowaniu nieruchomości. Dlatego też należy go zaliczyć do form podatku od nieruchomości – i to form najbardziej popularnych wśród krajów Europy.

ILE MIAŁBY WYNOSIĆ PODATEK KATASTRALNY?

Jak do tej pory żaden z reprezentantów polskiego rządu nie zadeklarował planu wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce. Wręcz przeciwnie – prezes rządzącej partii zapewnił, iż mimo presji otoczenia (mowa o krajach Unii Europejskiej) ustawodawca nie zmieni obecnej formy opodatkowania nieruchomości. Eksperci nie są jednak przekonani, czy z biegiem lat regulacje w kwestii polskiego opodatkowania nieruchomości nie zostaną poddane reformie.

Zdaniem ekspertów rynkowych podatek katastralny wprowadzony w Polsce teraz, w roku 2019, przyniósłby ogromne szkody. Wszystko dlatego, że Polaków po prostu nie stać na opłacenie podatku katastralnego, czyli tego naliczanego od wartości nieruchomości. W innych krajach, gdzie taksa ta wynosi średnio 1% wartości lokalu, społeczeństwo zarabia więcej, dlatego bez problemu może pozwolić sobie na opłacenie podatku katastralnego, czym zresztą znacząco przyczynia się do poprawy budżetu państwa i całej gospodarki.

Za kilka, może kilkanaście lat, państwo polskie powinno powrócić do debaty na temat podatku katastralnego. Jest on w końcu niejako fundamentem krajów o gospodarce wolnorynkowej i ustroju kapitalistycznym, generując ogromne profity dla państwa. Jeśli jednak rząd zaniecha prac nad reformą, będzie to jasny przekaz, iż kondycja Polski jest słaba, a Polaków po prostu nie stać na płacenie podatków obowiązujących w innych krajach rozwiniętych.

Jedno jest pewne: niezależnie od tego, czy podatek katastralny zostanie wprowadzony, czy też nie, jego ewentualna wysokość nie będzie uzależniona od naszego progu podatkowego. Ewentualna stawka taksy będzie taka sama dla wszystkich Polek i Polaków.

Wysokość ewentualnego podatku w Polsce – opinia ekspertów

Zdaniem wielu niezależnych ekspertów stawka podatku katastralnego w Polsce, która nie spowodowałaby drastycznego podwyższenia opłat ponoszonych przez podatników, powinna wynosić 0,10%.

Niewiele krajów wprowadziło jednak tak niską stawkę taksy katastralnej. Dla porównania, nasi zachodni sąsiedzi, Niemcy, zmuszeni są do opłacania podatku w przeciętnej stawce 1,9% wartości nieruchomości. Średnia stawka wśród krajów świata wynosi 1%. Na taką taksę polskie społeczeństwo nie mogłoby sobie pozwolić w chwili obecnej, ze względu na wysoką dysproporcję między wysokością podatku a zarobkami.

PRZYKŁADOWA WYSOKOŚĆ PODATKU

Wysokości podatku katastralnego uzależnione są od wycenionej wartości nieruchomości. Oznacza to, że po ewentualnym wprowadzeniu tego typu opodatkowania w Polsce, największe taksy odprowadzaliby ci, którzy są w posiadaniu prestiżowych, zabytkowych i dobrze ulokowanych lokali. Poniżej przestawiamy kilka potencjalnych scenariuszy:

Przykład 1

Pani Anna Kowalska posiada mieszkanie w wielkości 45 m2. Przy podatku wyliczanym według dotychczasowych zasad, czyli na podstawie wielkości lokalu, wysokość taksy za owe lokum wyniosłaby maksymalnie 35,55 złotych rocznie. Górna stawka w 2019 roku wynosi bowiem 0,79 zł/m2 budynku mieszkalnego.

Hipotetycznie: przepisy uległy zmianie i od 2019 roku w Polsce obowiązuje podatek katastralny w wysokości 1% wartości nieruchomości. Mieszkanie Pani Kowalskiej, choć niewielkie (45m2), zostało wycenione na 380 000 złotych. Wszystko dlatego, iż znajduje się ono w samym centrum aglomeracji miejskiej, a formą zabudowania jest przedwojenna kamienica z czerwonej cegły.

W takim przypadku Pani Anna Kowalska zmuszona będzie do opłacania na rzecz państwa aż 3 800 złotych podatku. Jest to prawie 107 razy więcej, niż w przypadku rozliczania na podstawie wielkości lokalu. Wszystko z powodu wyceny wartości nieruchomości. Wyceny, na którą Pani Kowalska nie miała najmniejszego wpływu. Fakt mieszkania w kamienicy nie musi bowiem być równoznaczny z majętnością. Mieszkanie można było przecież odziedziczyć.

Przykład 2

Pan Jan Nowak posiada mieszkanie w wielkości 70 m2. Przy podatku wyliczanym według dotychczasowych zasad, czyli na podstawie wielkości lokalu, wysokość taksy za owe lokum wyniosłaby maksymalnie 98,75 złotych rocznie. Górna stawka w 2019 roku wynosi bowiem 0,79 zł/m2 budynku mieszkalnego.

Hipotetycznie: przepisy uległy zmianie i od 2019 roku w Polsce obowiązuje podatek katastralny w wysokości 1% wartości nieruchomości. Mieszkanie Pana Nowaka, choć spore (125m2), zostało wycenione na zaledwie 180 000 złotych. Wszystko dlatego, iż znajduje się ono w jednym z czterdziestoletnich bloków z wielkiej płyty. Co więcej, budynek stoi w osadzie w pobliżu wsi. Do najbliższej aglomeracji miejskiej jest ok. 100 km, a do najbliższego przystanku PKS – 8 km.

W takim przypadku Pan Jan Nowak zmuszony będzie do opłacania na rzecz państwa aż 1 800 złotych podatku. Choć jego mieszkanie nie jest wyjątkowo prestiżowe, podatek zwiększy się blisko 18 razy w porównaniu z dotychczasową wielkością taksy. Wszystko z powodu stosunkowo wysokiej stawki podatku (choć 1% jest przeciętną stawką podatku na świecie) i wysokich cen na rynku nieruchomości.

Nasze wnioski

W powyższych przykładach zastosowaliśmy szacowaną stawkę podatku katastralnego w wysokości 1%. Gdyby polski rząd (mimo deklaracji o niewprowadzeniu taksy katastralnej) zdecydował się na stawkę mniejszą, przykładowo – 0,5%, kwoty podatku także uległy by zmniejszeniu. Wciąż jednak byłby one nieporównywalnie większe w zestawieniu z tymi, jakie polscy obywatele opłacali do tej pory.

Wszystko wskazuje na to, że na zmianie formy opodatkowania straciliby wszyscy właściciele nieruchomości. Oczywiście wpływy do budżetu państwa wzrosłyby diametralnie, jednak z portfela przeciętnego Kowalskiego ubywałoby znacznie więcej pieniędzy. Największe starty pieniężne ponieśliby ci, który są posiadaczami mieszkań w prestiżowych budynkach i lokalizacjach. Zarobki Polaków nie pozwalają na taką reformę.

Warto mieć na względzie fakt, że posiadanie „wartościowego” mieszkania na własność nie jest równoznaczne z majętnością właściciela. W końcu wiele gospodarzy odziedziczyło lub nabyło dane lokale nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu. Wówczas rynkowe ceny nieruchomości były znacznie niższe. Mieszkania kupione po wojnie za kilkadziesiąt tysięcy są dziś przecież warte nawet 10 razy więcej.

WYSOKOŚĆ PODATKU KATASTRALNEGO NA ŚWIECIE

Jak wspomnieliśmy już w poprzednich częściach artykułu, podatek katastralny, czyli ten wyliczany na podstawie wartości nieruchomości, opłacany jest w wielu krajach na całym świecie. Co szczególne, taksa katastralna króluje wśród państw Unii Europejskiej. Coraz więcej nacji decyduje się na zmianę obowiązującej formy opodatkowania nieruchomości właśnie na podatek wyliczany dzięki szacowanej wartości.

Kraje z podatkiem katastralnym – wysokości podatku

Niemcy: stawka niejednorodna, obliczana na podstawie iloczynu wartości rynkowej nieruchomości oraz specjalnych liczników taksacyjnych; przeciętna stawka: 1,9%.

Wielka Brytania: stawka progresywna (nieruchomość, na podstawie odpowiedniej wyceny, zaliczana jest do jednej z ośmiu grup podatkowych); przeciętna stawka: 1%.

Singapur: 4% od wartości nieruchomości zamieszkiwanej przez podatnika, a 10% od nieruchomości przeznaczonej pod działalność gospodarczą.

Stany Zjednoczone Ameryki: stawka zróżnicowana dla każdego ze stanów; przeciętna stawka: 1,1%.

Litwa: 0,3%-1% od wartości nieruchomości budowlanych, a 1,5% od wartości nieruchomości gruntowych.

Estonia: 0,1%-2,5% od wartości gruntu (opodatkowanie nie dotyczy lokali); o wysokości stawki decydują samorządy lokalne.

Łotwa: 0,2%-0,6% od wartości budynków mieszkalnych (stawka progresywna), a 1,5% od wartości nieruchomości gruntowych oraz budowlanych.

Irlandia: 0,18% od budynków o wartości mniejszej równej milion euro; 0,25% od budynków o wartości wyższej niż milion złotych; wartość określana jest przez podatnika samodzielnie.

PLUSY I MINUSY PODATKU

Temat podatku katastralnego jest jedną z najgorętszych i najbardziej kontrowersyjnych kwestii poruszanych przez polskie media, polityków i opinię publiczną. Mimo jasnych deklaracji obecnego rządu o niewprowadzeniu podatku katastralnego, eksperci są zdania, że prędzej czy później będziemy skazani na wprowadzenie tego typu otaksowania. Nowa forma rozliczania z nieruchomości przyniesie ogromne korzyści dla polskiego budżetu i gospodarki – lecz żeby reforma miała szansę się „przyjąć”, nie wyrządzając krzywdy społeczeństwu, Polacy muszą więcej zarabiać.

Po wprowadzeniu w naszym kraju stawki podatku w wysokości 1% (średnia wysokość stawki na świecie), przeciętny Kowalski zmuszony będzie oddać do budżetu państwa kilka, kilkanaście, na nawet kilkadziesiąt razy więcej niż do tej pory. Wszystko dlatego, że ceny mieszań w Polsce są obecnie naprawdę wysokie. A skoro ceny poszły w górę, także i wartość nieruchomości wzrośnie. To największy z minusów zmiany formy opodatkowania na katastralną.

Zdaniem wielu ekspertów uzależnienie wysokości podatku od wartości nieruchomości w obecnym stadium rozwoju polskiej gospodarki i społeczeństwa prowadzić będzie do celowego niszczenia budynków i zaniedbywania ich modernizacji. W ten sposób powiem polscy podatnicy ograniczać będą „na własną rękę” wartość nieruchomości, a co za tym idzie – także i podatku. Wniosek z tego nasuwa się sam: Polacy nie są finansowo gotowi na zmianę opodatkowania nieruchomości.

Nie tylko minusy?

Mimo wszystko wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce nie wiązałoby się z samymi negatywami. W końcu z jakiegoś powodu wiele krajów na całym świecie zdecydowało się na tego typu rozwiązanie. Co więcej, większość z nich chwali sobie ową decyzje, podkreślając ogrom pozytywnych skutków, które poprawiły gospodarkę i zasiliły braki budżetowe.

Dzięki podatkowi katastralnemu zwiększyłyby się dochody jednostek terytorialnych. Polepszeniu mogłaby ulec także polityka przestrzenna – głównie dzięki uporządkowaniu przestrzeni publicznej. Stosowanie wyceny wartości nieruchomości, możliwe dzięki istnieniu odpowiednich ewidencji (katastrów nieruchomości), zwiększyłoby bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

Eksperci popierający zmianę formy opodatkowania nieruchomości podkreślają także, że dzięki stworzeniu kompletnych baz danych dotyczących między innymi wartości danej nieruchomości, każdy konsument miałby ułatwiony dostęp do informacji niezbędnych podczas wszelkich inwestycji na rynku nieruchomościowym. Podsumowując: na wprowadzeniu podatku nie skorzystałyby jednostki, lecz ogół społeczeństwa i gospodarka państwa.

WSPARCIE DAROWIZNA NA UTRZYMANIE STRONY W ZAKRESIE OPŁAT STAŁYCH INTERNET CHAT LIVE ROZMOWY TELEKONFERENCYJNE

€1,00

WSPARCIE FINANSOWE PRZELEW BANKOWY

MILLENNIUM BANK W POLSCE : 45 1160 2202 0000 0003 5769 6030 do przelewów

zagranicznych IBAN: PL 45 1160 2202 0000 0003 5769 6030 BIC (SWIFT) – BIGBPLPW

W tytule przelewu wpisz DAROWIZNA , inaczej opisany przelew nie dojdzie

Podatek katastralny?

OCENA KONTA AUTORA

OCEŃ TEN WPIS !

DZIĘKUJĘ ZA OCENĘ