Wykłady GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

WYKŁAD 1 – 14.03.2015 R.

Maria Hełdak i częściowo dr Akińcza

Ocena: test + sprawozdania + obecność. Kolokwium na 8 zjeździe - 13.06.2015 r.



Definicje nieruchomości, rodzaje, części składowe.

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA (grunt) to część powierzchni Ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności (art. 46 kc)

Grunt jest rodzajem nieruchomości i zarazem rzeczą w rozumieniu KC.

Art. 46 KC

„Nieruchomościami są: części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności”

„Nieruchomościami gruntowymi są grunty wraz z częściami składowymi” (art. 4 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Zgodnie z art. 48 KC:

„budynki, części budynków i inne urządzenia trwale związane z gruntem oraz zasiane lub zasadzone na nim rośliny
są częściami składowymi gruntu, chyba że stosuje się do nich przepisy o nieruchomościach budynkowych lub odrębnej własności lokali.”

Aby uznać budynki i inne urządzenia za części składowe nieruchomości, muszą one spełniać określone warunki. Przede wszystkim muszą być trwale związane z gruntem. Oznacza to niemożność ich odłączenia bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego.

Do gruntu należy również przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Granice nieruchomości są określone przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Problem tych granic został również uregulowany przepisami prawa: wodnego, górniczego, lotniczego.



DZIAŁKA GRUNTU – niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Działka jest pojęciem odrębnym od pojęcia nieruchomości. Działka jest jednostką geodezyjną, oznaczającą obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasy gruntu.

Działka może stanowić samodzielną nieruchomość jako przedmiot własności albo wraz z innymi działkami wchodzić
w skład większej nieruchomości, obejmującej kompleks działek.

LOKAL – wydzielona część budynku służąca na cele mieszkaniowe lub inne (np. usługowe, produkcyjne, handlowe
oraz użytkowe np. garaże). W skład lokalu mogąc wchodzić pomieszczenia, izby (np. pokoje).

Samodzielny lokal może stanowić przedmiot odrębnej własności – nieruchomość lokalowa.

Według ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz
z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jak uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Bez zaświadczenia, że lokal jest samodzielny nie można wyodrębnić mieszkania. Aby mieszkanie stanowiło oddzielny od budynku przedmiot obrotu musi być samodzielny. O samodzielności lokalu decyduje starosta powiatowy,
a w miastach na prawie powiatu wójt, burmistrz, prezydent miasta.



BUDYNEK – obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach.

Są to budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane: są one częściami składowymi gruntu i jako takie nie powinny być przedmiotem odrębnej własności i innych praw rzeczowych. Budynek uważany jest za obiekt trwale związany z gruntem, jeżeli nie może być od niego odłączony, bez naruszania konstrukcji.

Wyjątek:

W myśl art. 235 KC „budynki i inne urządzenia zniesione na gruncie SP lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność”

To samo tyczy się budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.



NIERUCHOMOŚĆ ROLNA – (grunty rolne) są nieruchomościami, które są lub mogą być wykorzystywane
do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomości rolne to te, które rzeczywiście lub potencjalnie mogą służyć celom działalności wytwórczej w rolnictwie. Utrata rolnego charakteru przez nieruchomości rolne następuje na skutek wydania ostatecznej decyzji o wyłączeniu jej z produkcji rolnej z przeznaczeniem na cele nie związane z działalnością wytwórczą w rolnictwie.



Wykład 2 – 28.03.2015 r.

Temat: Opłaty z tytułu działań związanych z „rozwojem nieruchomości”

CECHY NIERUCHOMOŚCI_WSTĘP

Nieruchomości posiadają wiele odmiennych cech, wśród których można wyróżnić cechy fizyczne, ekonomiczne i instytucjonalnoprawne.

Cechy fizyczne: złożoność fizyczna, stałość w miejscu, trwałość, różnorodność, niepodzielność;

Cechy ekonomiczne: rzadkość (deficytowośćI0, lokalizacja, współzależność, duża kapitałochłonność, mała płynność;

Cechy instytucjonalnoprawne: prawa dotyczące nieruchomości.

FIZYCZNE CECHY NIERUCHOMOŚCI_WSTĘP

Źródło: Cechy fizycznie nieruchomości. Kucharska – Stasiak E., 2006. Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa

OGÓLNA SYSTEMATYKA OPŁAT OD NIERUCHOMOŚCI

Klasyfikacja opłat od nieruchomości wg okresu wnoszenia

Opłaty od nieruchomości wnoszone jednorazowo:

…

OPŁATY Z TYTUŁU PRZEPROWADZENIA DZIAŁAŃ POWODUJĄCYCH „ROZWÓJ NIERUCHOMOŚCI”

Opłaty związane z działaniami powodującymi „rozwój nieruchomości” (wzrost wartości rynkowej nieruchomości) w Polsce to:

  1. Opłata planistyczna

  2. Opłaty adiacenckie

  1. Opłata z tyt. Wyłączenia gruntów rolnych/leśnych z produkcji

Opłaty związane z działaniami powodującymi „rozwój nieruchomości” (wzrost wartości rynkowej nieruchomości)w wybranych krajach UE oraz USA:

Główny argument przemawiający za stosowaniem opłat: nie należy obciążać dotychczasowych podatników..



  1. OPŁATA PLANISTYCZNA

Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.



Art. 36.

  1. „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości˝

SCHEMAT POSTĘPOWANIA PRZY NALICZANIU „OPŁATY PLANISTYCZNEJ”

uchwalenie nowego mpzp/uchwalenie zmiany dotychczasowego mpzp

-> określenie stawki procentowej opłaty planistycznej

Z urzędu / na wniosek przed zbyciem nieruchomości

-> wszczęcie postępowania

-> sporządzenie operatu szacunkowego (ważny prze rok, po roku ewent. biegły nadaje klauzule)

-> wydanie decyzji o naliczeniu opłaty planistycznej (możliwość odwołania się do SKO - Samorządowe Kolegium Odwoławcze)

-> pobranie opłaty planistycznej



Przesłanki do możliwości naliczenia przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta tzw. Opłaty planistycznej:

- fakt zmiany bądź uchwalenia mpzp

- obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości

- zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w następstwie zaistnienia dwóch poprzednich przesłanek, w ciągu 5 lat d dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące

Opłata obciążająca właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości. Decydujące jest zbycie w drodze czynności prawnej (umowy) nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrasta wskutek przekwalifikowania takiej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.

  1. OPŁATY ADIACENCKIE

Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

„opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo oplata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także z podziałem nieruchomości”

Istota opłat adiacenckich: zapewnia gminie udział w przyroście wartości rynkowej nieruchomości.

…

WARUNKI KONIECZNE DO ZAISTNIENIA OPŁATY ADIACENCKIEJ Z TYTUŁU PODZIAŁU:

Jeżeli w wyniku podziału, wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub ich poszerzenie, do określenia wartości nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

W rozliczeniu opłaty adiacenckie lub zaległości z tego tytułu, można przenieść na rzecz gminy za jej zgoda prawa do działki, gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice wykonywane są w formie dopłat.

Dotyczy to m.in. dróg gminnych, które z mocy prawa przechodzą na własność gminy z dniem zatwierdzenia decyzji (decyzja ostateczna lub orzeczenie o podziale prawomocne).

Rodzaje podziałów:

- prawny;

- geodezyjny;

Z podziałem prawnym nie wiąże się opłata adiacencka, a z podziałem geodezyjnym tylko wtedy gdy do podziału nie stosuje się przepisów art. 95 ustawy o nieruchomościach.



Wykład 3 – 11.04.2015 r.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tez nieruchomości.

W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.

Nieruchomość jest zbędna na wywłaszczony cel, jeżeli:

Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu zwrotu.

W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym, że jego wysokość po waloryzacji, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości.

Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu.

O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji.

W sprawach, w których stroną postępowania jest gmina lub powiat, prezydent miasta na prawach powiatu sprawujący funkcję starosty podlega wyłączeniu na zasadach określonych w rozdziale 5 działu I Kodeksu postępowania administracyjnego.



PODATKI W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Źródła przychodu

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje kilka źródeł przychodów. Przychody uzyskiwane w różnych źródłach podlegają często innemu sposobowi opodatkowania.

Sprzedaż nieruchomości może stanowić źródło przychodu prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż dokonywana poza działalnością gospodarczą stanowi odrębne źródło przychodu prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedaż dokonywana poza działalnością gospodarczą stanowi odrębne źródło przychodu (tzw. Sprzeda z osobista)

Działalność gospodarcza dla celów PIT do działalność zarobkowa.

Przepisy ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych definiując działalność gospodarczą – konstruują swoją własną definicję, nie odwołując się do przepisów innych ustaw.



W ramach wykładu będziemy zajmowali się przychodami ze sprzedaży nieruchomości osobistych.

Sprzedaż nieruchomości może być źródłem działalności „samym w sobie”. Wyjątek:

Do przychodu z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów ze sprzedaży wykonywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą,..

Przepisy wprowadzają istotne różnice pomiędzy opodatkowaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy stanowi ono źródło w ramach działalności gospodarczej…



Sprzedaż nieruchomości po 5 latach

Opodatkowaniem podatkiem dochodowym nie podlega sprzedaż nieruchomości, jeżeli została dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższe dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych jak i użytkowych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, lub ich części, przy zakupie których skorzystało się z ulgi na wynajem, podatku nie płacimy dopiero jeżeli upłynęło 10 lat od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie.

W przypadku, gdy ulga dotyczyła działki budowlanej okres 10letni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub nabycie we współwłasności działki.

5 – letni okres w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w przypadku przeniesienia własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie prawa własności w istocie było tylko przekształceniem formy prawnej władania rzeczą, a nie nowym nabyciem.

Dlatego w sytuacji, gdy podatnik nabył własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło przeniesienie własności lokalu jego rzecz – za datę nabycia lokalu od której liczy się 5 letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać datę nabycia przez niego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości i w tym przypadku należy się odnieść do przepisów prawa cywilnego. Z powyższego wynika, ze budynek trwale z gruntem związany jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

W świetle powołanych przepisów, w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywającego, zabudowanego budynkiem, 5 – letni okres (termin) o którym mowa w art. 10, ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego kiedy na gruncie wzniesiono budynek oraz czy budowa została zakończona.

W przypadku gdy nieruchomość inna niż mieszkalne została wycofana z działalności gospodarczej lub pozostała po zakończeniu działalności, jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, jeżeli miedzy pierwszym dniem miesiąca następującym po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej lub nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej (także likwidacja spółki niebędącej osoba prawna lub następstwo wystąpienia wspólników z takiej spółki) i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat.

Przychodem ze sprzedaży jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Gdy US stwierdzi, iż cena znacznie odbiega od ceny rynkowej, to wzywa do podania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegających od wartości rynkowej. W razie nie udzielenia ..

Koszty sprzedaży nieruchomości to wydatki poniesione przy sprzedaży, które są konieczne, by transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z ta czynnością).

Można zaliczyć koszty odpłatnego zbycia.

Przykład:

Lokal mieszkalny został sprzedany za 300 000 zł. Nabywca poniósł bezpośrednie koszty sprzedaży, w tym: wycena 1000 zł, prowizja pośrednika 3000 zł.

Przychód ze sprzedaży mieszkania wynosi 296 000 zł. Przychód ten podlega opodatkowaniu 10% podatkiem ryczałtowym. Kwota podatku wynosi wiec 29 600 zł.



W omawianej sprzedaży przysługują 2 zwolnienia (ulgi) podatkowe:

  1. związana z wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 2 lat od dnia zbycia na cele mieszkaniowe wskazane w przepisach

Aby nasze odliczenie wydatków mieszkaniowcy nie zostało zanegowane, sporządzając je musimy pamiętać, ze do odliczeń podatkowych uprawniają jedynie koszty poniesione na:

- nabycie budynku mieszkalnego (a także jego części lub udziału, lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, także udziału w takim lokalu, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego, także udziału w nich związanych z budynkiem lub lokalem)

- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, także udziału w takim prawie, jak i prawa do jednorodzinnego domu w spółdzielni mieszkaniowej, czy udziału w takim prawie,

- nabycia gruntu przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego, także udziału w takim prawie, prawa doi użytkowania wieczystego takiego gruntu a także udziału w takim prawie.

- przebudowę, nadbudowę, rozbudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego lub jego części

- przebudowę, nadbudowę, rozbudowę czy adaptację własnego budynku niemieszkalnego do celów mieszkaniowych

- spłaty kredytu/pożyczki podjętych na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania dochodów ze zbycia nieruchomości

2. Zwolnienie dotyczące sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny. Przychód z tej sprzedaży podlega zwolnieniu z PIT.

Sprzedający nie ma obowiązku informowania urzędu skarbowego o przysługującej mu uldze.

Nowelizując ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wprowadził ulgę meldunkowa – jako jedyne zwolnienie od obowiązku zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkań nabytych w roku 2007 i 2008.



Wykład 5 – 09.05.2015 r.

MIESZKANIOWY ZASÓD GMINY

Art. 20. 1. W celu realizacji zadań, o których mowa w art. 4, gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy.

  1. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali, o których mowa w ust. 3, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony.

2a. W celu wykonywania zadań, o których mowa w art. 4, gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Art. 21. 1. Rada gminy uchwala:

  1. Wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,

  2. Zasoby wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel;



LOKALE SOCJALNE

Art. 22. Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne.

Art. 23. 1 Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony.

2.Umowa najmu lokalu socjalnego z zastrzeżeniem art. 14 ust. 1 może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochodu gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt.1.

  1. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemna nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy.

  2. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Art. 25. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.



ZASADY DZIEDZICZENIA

Art. 31. Do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 z późn. Zm.), stosuje się art. 691 KC w brzmieniu obowiązującym przed dniem 12 listopada 1994 r.

Art. 691. W razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu.

Jednakże osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; w razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z nic najem kończy się względem tych, które wypowiedzenia dokonały. W braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Na równi z osobami bliskimi traktuje się osoby wykonujące opiekę nad najemcą na podstawie umowy o jej sprawowanie, określającej za zgodą terenowego organu administracji państwowej. Zgoda decyzji lub odmowa wyrażenia zgody następuje w formie decyzji administracyjnej po zasięgnięciu opinii zespołu opieki zdrowotnej właściwego dla miejsca zamieszkania najemcy oraz opinii wynajmującego.

Odmowa wyrażenia zgody może nastąpić w szczególności w razie ustalenia, że nie zachodzi potrzeba zapewnienia najemcy opieki ze strony osoby nie należącej do kręgu osób bliskich lub że kandydat na opiekuna nie daje rękojmi należytego sprawowania opieki albo gdy zamieszkanie opiekuna z najemcą spowodowałoby zagęszczenie lokalu poniżej 5m2 na jedną osobę.

Art. 691. §1 . W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§3. W razie braku osób wymienionych w §1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 5 Przepisów §1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.



NAJEM MAŁŻONKÓW

Art. 680. § 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych xałożonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspolnosci ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Stąd stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

PODNAJEM

Art. 688. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.



TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO – TBC

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Art. 23. 1. TBC mogą być tworzone w formie:

  1. Spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,

  2. Spółek akcyjnych

  3. Spółdzielni osób prawnych.

2.Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa.

3. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w drodze decyzji, zatwierdza albo odmawia zatwierdzenia umowy albo statutu towarzystwa, a także wszelkich ich zmian

Art. 25. 1. W towarzystwie powołuje się radę nadzorczą.

2.Gmina lub gminy n których obszarze działa towarzystwo są uprawnione do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w statucie towarzystwa.

Art. 26.1. Nazwa towarzystwa oprócz wyrazów wskazujących na jego formę organizacyjną, powinna zawierać wyrazy „towarzystwo budownictwa społecznego” lub skrót „TBS”.

2.Wyrazy „towarzystwo budownictwa społecznego” i skrót „TBS” mogą być używane w nazwie oraz do określenia działalności lub reklamy wyłącznie w odniesieniu do towarzystw budownictwa społecznego w rozumieniu przepisów ustawy.

Art. 27.1. Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

2.Towarzystwo może również:

1) nabywać budynki mieszkalne,

2) Przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,

3) wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,

4) sprawować na podstawie umów zlecenie zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym, że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnymi nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,

5) prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.



Art. 28.1. Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, wolne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwala na:

- pokrycie kosztów eksploatacji

- remontów budynku

- spłatę kredytu zaciągniętego na budowę

2.Czynsz, o którym mowa w ust. 1,nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokali, obliczonej wg przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochranie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem art. 30 ust. 5 pkt3.



Art. 29a. Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

2.Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

3.W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

5.Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.



Art. 30.1.Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

  1. Osoba fizyczna …

  2. Dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:

  1. O 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

  2. O 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

  3. O dalsze 40% na każdą dodatkową osobie w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.



1a.Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokali, o którego wynajem się ubiega.

2.Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza co pół roku w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „monitor Polski: wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w województwach.

- bez wypłat z zysku lub nadwyżki bilansowej w spółdzielniach, z uwzględnieniem sfery budżetowej bez dodatkowych wynagrodzeń rocznych, bez przedsiębiorstwa użyteczności publicznej „Poczta Polska” i Telekomunikacja Polska Poczty Polskiej Spółki Akcyjnej i Telekomunikacji Polskiej – Spółka Akcyjna, w pierwszym i trzecim kwartale danego roku.

3. Najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację …

5. W razie:

1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawną..

Po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu pranego jest obowiązana do ..

  1. Gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub wykaże w deklaracji dochodu przekraczające wysokość określoną w ust. 1 pkt 2, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w takich…

ODRĘBNA WŁASNOŚĆ LOKALI

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Art. 2 .1, Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal …

  1. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w których wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Art. 3. 3.Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:

więcej podobnych podstron