WSPÓŁWŁASNOŚĆ
Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
Współwłasność może być:
Łączna |
W częściach ułamkowych |
1. Opiera się na istnieniu innej relacji - np. na osobistym stosunku pomiędzy współwłaścicielami - pełni rolę służebną wobec tego stosunku, np. - wspólność majątkowa małżeńska - konsekwencja zawarcia umowy spółki cywilnej. 2. Bezułamkowa - bezudziałowa.
3. Nie ma możliwości dysponowania prawami wynikającymi ze współwłasności łącznej.
4. Współwłasność trwa tak długo jak związek, z którego wynika. |
1. Samoistny stosunek prawno - rzeczowy, nie związany z jakimkolwiek innym stosunkiem prawnym.
2. Wydzielony abstrakcyjny ułamkowy udział we współwłasności.
3. Udział we współwłasności jest zbywalny.
4. Można żądać zniesienia współwłasności.
|
W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych - wydzielone są udziały we współwłasności, wyrażają one zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.
Prawo jest niepodzielne, natomiast każdemu przysługuje odrębne prawo do udziału we współwłasności.
O wysokości udziału decyduje relacja prawna np. dziedziczenie lub porozumienie pomiędzy stronami. Jeżeli nie ma porozumienia to przyjmuje się domniemanie, że udziały są równe.
Rozporządzanie udziałem - przeniesienie na inną osobę, ale również obciążanie (np. hipoteką) lub wydzierżawianie.
Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do wykonywania zarządu rzeczą wspólną.
Rodzaje czynności:
- zarząd zwykły (np. bieżące administrowanie) - zgoda większości, a jeżeli nie można jej uzyskać to decyduje wysokość udziałów.
- czynności przekraczające zakres zarządu zwykłego - zgoda wszystkich, a jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele, którzy mają co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu.
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współkorzystania z rzeczy wspólnej.
Sposób korzystania z rzeczy wspólnej:
Zniesienie współwłasności - prawo żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Może ono nastąpić:
- notarialnie
- przez sąd
Nie zawsze możliwy jest jednak fizyczny podział rzeczy wspólnej. W takim przypadku może nastąpić:
- podział z obowiązkiem dopłaty - wyrównanie pieniężne
- przydzielenie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli i obciążenie go obowiązkiem spłaty pozostałych
- sprzedaż - współwłaściciele uzyskują świadczenie pieniężne odpowiadające wysokości ich udziałów.
Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.
OCHRONA WŁASNOŚCI
PETYTORYJNA - ochrona posiadacza (jego prawa)
a/ roszczenie windykacyjne - o wydanie rzeczy
Jeżeli posiadacz (nie właściciel) dokonywał nakładów - np. remontował i ulepszał zajmowane mieszkanie - rodzaj poniesionych nakładów oraz to, czy samoistny posiadacz działał w dobrej wierze przesądza, czy właściciel musi je zwrócić. Jeśli posiadacz działał w złej wierze - przysługuje mu tylko zwrot nakładów koniecznych, natomiast jeżeli w dobrej wierze- to również zwrot nakładów, które doprowadziły do zwiększenia wartości nieruchomości.
b/ roszczenie negatoryjne - żąda się zaprzestania zachowania naruszającego prawo posiadania
(Roszczenia windykacyjne i negatoryjne nie ulegają przedawnieniu)
POSESORYJNA - ochrona posiadania (wyłącznie stanu faktycznego a nie stosunku prawnego).
Samoistny posiadacz - posiada jak właściciel. Jest to prawo zależne - wynika ze stosunku prawnego z właścicielem (np. domniemanie posiadania - zasiedzenie - domniemywa się, że ten kto jest posiadaczem ten jest właścicielem). Jeżeli prawo posiadania jest naruszane - przysługuje ochrona posiadania. Może ona być:
- pozasądowa - np. obrona konieczna
- sądowa ochrona posiadania - może nawet zapaść orzeczenie przeciwko właścicielowi na korzyść posiadacza.
Ochronie własności służą również inne rozwiązania prawne. Właściciel może:
- żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy
- żądać odszkodowania za uszkodzenie rzeczy
- żądać zwrotu pożytków pobranych przez posiadacza
- wystąpić z roszczeniem o ustalenie tytułu własności - np. uzgodnienia wpisu do KW z rzeczywistym stanem prawnym.
( W przypadku wybudowania czegoś na cudzym gruncie powinno nastąpić uregulowanie zmierzające do tego, aby i grunt i budowla stanowiły własność tej samej osoby- każda ze stron ma prawo żądać sprzedaży gruntu, decyduje co ma większą wartość: grunt czy budynek na nim wzniesiony).
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Przedmiot - grunt stanowiący własność skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Regulacja prawna: Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Prawo własności umożliwia rozporządzanie własnością rzeczy.
Użytkowanie wieczyste:
- korzystanie z gruntu
- rozporządzanie prawem wieczystego użytkowania.
W przypadku wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania gruntu wzniesione na nim budynki przechodzą na własność skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego za zwrotem ich wartości.
Umowa wieczystego użytkowania gruntu może być zawarta na okres 40 - 99 lat i na taki sam okres przedłużana. Odmowa przedłużenia może nastąpić tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Jest to stosunek prawny na podstawie umowy. Umowa określa cel, na który grunt jest oddawany - jest to więc prawo celowe. Nie przestrzeganie tego celu może doprowadzić do wypowiedzenia umowy. Jest to prawo odpłatne. Podlega wpisowi do KW.
Użytkowanie wieczyste gruntu jest związane z własnością wzniesionych na nim budynków- obrót łączny.
Rozporządzanie prawem wieczystego użytkowania:
- przeniesienie prawa na inną osobę - nie jest potrzebna zgoda właściciela gruntu
- obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. hipoteka)
- możliwość oddania w użytkowanie innej osobie
- rozporządzenie testamentowe
- wyodrębnienie własności lokali w budynkach
- zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego gruntu - tak samo jak zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego.
Jest to prawo terminowe.
Możliwość przekształcania prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności - Ustawa z 2005 r.
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Bezwzględnie obowiązujące, skuteczne wobec wszystkich, katalog zamknięty- wymienione w ustawach:
Ustawa o Księgach Wieczystych i Hipotece - 20.02.2011 r.
Umożliwia wykonywanie części uprawnień właściciela przez inne podmioty.
Ograniczone prawa rzeczowe stanowią obciążenie prawa własności.
Ustawa o zastawie rejestrowym z 1996 r.
Ustawa o timescharingu - prawo do korzystania z lokalu w oznaczonym czasie w każdym roku (np. od 1 do 15 lipca każdego roku - apartamenty).
Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych mogą być rzeczy lub prawa, jeżeli są zbywalne, np.:
- zastaw na wierzytelności
- hipoteka na użytkowaniu wieczystym
- hipoteka na wierzytelności hipoteką zabezpieczonej
(wierzytelność można oddać w użytkowanie)
Niektóre ograniczone prawa rzeczowe dotyczą tylko nieruchomości:
- hipoteka
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- służebność
A inne ustanowić można wyłącznie na rzeczach ruchomych:
- zastaw.
Niektóre są samoistne (powstają niezależnie od innych relacji), a inne mają charakter akcesoryjny (zabezpieczają inną wierzytelność.
W celu ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się przepisy o ochronie własności.
Powstawanie ograniczonych praw rzeczowych:
Umowa pomiędzy właścicielem lub osobą uprawnioną, a osobą na której rzecz takie prawo jest ustanawiane - stosuje się przepisy o przeniesieniu własności. Forma aktu notarialnego jest tylko dla oświadczenia właściciela.
Z mocy prawa - es lege - np. hipoteka ustawowa lub zastaw ustawowy.
Orzeczenie sądowe - np. służebność drogi koniecznej, hipoteka przymusowa.
Decyzja administracyjna - np. wywłaszczenie.
Zasiedzenie - dotyczy nabycia służebności gruntowych przez zasiedzenie - trzeba udostępnić przejście, bo poprzednie pokolenia też tędy przechodziły.
Ograniczone prawa rzeczowe są to prawa majątkowe co do zasady zbywalne, ale np. użytkowanie oraz służebność osobista nie może być przenoszona na innie osoby.
Zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego:
- w drodze umowy
- przez sąd - można żądać zwolnienia od służebności.
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych:
W przypadku zbiegu praw rzeczowych (konfliktu) niezbędne jest rozstrzygnięcie, które prawo ma pierwszeństwo.
Prawa wpisane do KW mają pierwszeństwo przed prawami nie wpisanymi do KW.
Pomiędzy prawami wpisanymi do KW pierwszeństwo ma wpis wcześniejszy - decyduje data złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
W przypadku praw nie wpisanych do KW liczy się termin ustanowienia prawa rzeczowego, obowiązuje zasada „prior tempora, potjor jure” - kto wcześnie zacznie, ten silniejszy w prawie.
Zmiana pierwszeństwa - umowa pomiędzy osobami, którym te prawa przysługują.
Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych:
Zrzeczenie się uprawnionego - prawo wygasa
Konfuzja - w jednej osobie łączą się uprawnienia właściciela i osoby, która do tej pory miała ograniczone prawo rzeczowe - prawo większe wchłania prawo mniejsze.
Upływ terminu, na jaki ograniczone prawo rzeczowe zostało ustanowione lub spełnienie wyznaczonego warunku np. spłata wierzytelności.
Śmierć osoby uprawnionej - dot. tylko praw niezbywalnych.
Niewykonywanie: użytkowanie i służebność wygasają w skutek niewykonywania przez lat 10.
Zastaw i hipoteka - wygasają wraz z wygaśnięciem wierzytelności.
Orzeczenie sadowe - można żądać zniesienia np. służebności.
Decyzja administracyjna - wywłaszczenie.
Użytkowanie - prawo do korzystania i pobierania pożytków - skuteczne wobec wszystkich podmiotów w obrocie.
Służebność - przedmiotem jest prawo na nieruchomościach:
- gruntowa - uprawnienie jest przyznawane na rzecz każdego właściciela nieruchomości władnącej,
- osobista - uprawnienie na rzecz konkretnej osoby fizycznej,
- przesyłu- nieruchomość obciążona na rzecz przedsiębiorcy, który przez czyjąś nieruchomość przeprowadza trakcje gazowe, energetyczne, rurociągi do przesyłu np. ropy naftowej.
Zastaw - zabezpieczenie wierzytelności na rzeczach ruchomych.
Zastaw tak samo jak hipoteka idzie za rzeczą.
Daje możliwość zaspokojenia z pierwszeństwem przed tzw. wierzycielami osobistymi.
Zaspokojenie zastawnika - tylko w oparciu o przepisy o sadowym postępowaniu egzekucyjnym.
Skuteczność zastawu wymaga wydania rzeczy wierzycielowi.
Dla uniknięcia tej sytuacji stworzono zastaw rejestrowy.
Obowiązek wydania rzeczy zastąpiono wpisem do Rejestru zastawów.
Zastaw rejestrowy można ustanowić również na zbiorze rzeczy o zmiennym składzie (np. towary w sklepie).
Zaspokojenie wierzyciela nie tylko sądowym postępowaniem egzekucyjnym - możliwa również uproszczona sprzedaż z udziałem notariusza lub komornika.
Hipoteka - przedmiot:
Nieruchomość (wraz z przynależnościami) - nie musi być własnością dłużnika.
Prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami na tym gruncie.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Część ułamkowa nieruchomości.
Sub In tabulet - nieruchomość obciążona hipoteką.
Niezbędny jest wpis do KW - wpis ma charakter konstytutywny.
Zabezpieczenie do określonej kwoty.
Zaspokojenie wierzyciela - sadowe postępowanie egzekucyjne (chyba, że będzie prowadzone przez organ administracji).
Hipoteka łączna - ustanowiona na kilku nieruchomościach lub na jednej, która została później podzielona.
Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym - ustawa określa pierwszeństwo - prawo innego podmiotu - dot. kredytów bankowych.
Hipoteka przymusowa - ustanowiona na podstawie wyroku sądowego stwierdzonego tytułem wykonawczym.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie - nie jest to ograniczone prawo rzeczowe. Jest instrumentem często stosowanym ( regulacja w Prawie Bankowym) - na pewien czas przenosi się własność na rzecz banku - po spłacie wierzytelności przeniesienie własności wraca do danej osoby, która była dłużnikiem banku.