Nieruchomości inwestycyjne
(MSR 40)
Definicja
Nieruchomością inwestycyjną jest grunt lub budynek
(lub część budynku lub też oba te elementy),
utrzymywane (przez właściciela lub korzystającego
w leasingu finansowym) w celu uzyskania pożytków
z wynajmu lub korzyści wynikających z przyrostu wartości
(lub obu tych korzyści jednocześnie), pod warunkiem, że
nie jest ona:
" wykorzystywana w procesie produkcji, dostawach
towarów, świadczeniu usług lub czynnościach
administracyjnych,
" przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej
działalności jednostki.
1
Rozróżnianie nieruchomości i środków trwałych
Inwestycje " generują bezpośrednie przychody niezależnie
MSR 40 od pozostałych składników
" przychody z najmu lub zwyżki wartości
Środki trwałe " generują korzyści ekonomiczne pośrednio wraz
MSR 16 z innymi składnikami w procesie produkcji
Przykłady nieruchomości inwestycyjnych
Wśród nieruchomości inwestycyjnych wyróżnia się m.in.:
" grunt utrzymywany przez jednostkę ze względu na
długoterminowy wzrost jego wartości lub przyszłe
użytkowanie (obecnie nie sprecyzowane),
" budynek posiadany przez jednostkÄ™ i oddany w najem
na podstawie stosownej umowy (leasing operacyjny),
" budynek obecnie nie wykorzystywany na własne
potrzeby, ale przeznaczony do oddania go w najem
na podstawie stosownej umowy (leasing operacyjny).
2
Prawo do użytkowania nieruchomości na mocy umowy
leasingu można wykazać jako nieruchomość inwestycyjną
wtedy i tylko wtedy gdy nieruchomość ta spełnia wszelkie
kryteria nieruchomości inwestycyjnej i jednostka wycenia
nieruchomość z zastosowaniem modelu wartości godziwej.
Nieruchomość inwestycyjna różni się od innych
nieruchomości przede wszystkim tym, że przepływy
środków pieniężnych z czynszów lub sprzedaży są w
dużej mierze niezależne od pozostałych aktywów jednostki.
Nieruchomości nie kwalifikowane jako nieruchomości inwestycyjne:
" nabyte w celu sprzedaży w bliskiej przyszłości (MSR 2 Zapasy),
" przeznaczone do sprzedaży w ramach zwykłej działalności,
" w trakcie budowy, na których prowadzone są prace na zlecenie
osób trzecich (MSR 11 Umowy o usługę budowlaną),
" zajmowane przez właściciela lub jego pracowników (bez względu
na to czy płacą czynsz w wysokości stawek rynkowych),
" w trakcie budowy, które mają być traktowane jako nieruchomości
inwestycyjne (do czasu zakończenia budowy takich nieruchomości
stosuje siÄ™ MSR 16),
" oddane w leasing finansowy innej jednostce.
3
Nieruchomości  częściowo inwestycyjne
Jeżeli nieruchomość w części utrzymywana jest w celu
uzyskiwania pożytków z wynajmu lub korzyści
wynikających z przyrostu wartości, a w części zajmowana
przez właściciela i:
a) jeśli części te mogą być odrębnie sprzedane lub
oddane w leasing finansowy (jest możliwy podział)
to jednostka ujmuje je w rachunkowości oddzielnie.
b) jeśli części te nie mogą być odrębnie sprzedane
(rozdzielenie nie jest możliwe), to nieruchomość może
być ujmowana jako inwestycyjna tylko, gdy nieznaczna
jej część jest zajmowana przez właściciela.
Powyższe wymaga subiektywnej oceny ze strony jednostki
opartej na określonych kryteriach, które w pewnych
skomplikowanych przypadkach powinny być ujawnione.
Jeśli jednostka nie jest w stanie wydzielić części w
nieruchomości to traktuje ją w całości jako środek trwały.
4
Ujmowanie nieruchomości inwestycyjnych
Nieruchomość inwestycyjna powinna być ujęta w aktywach
wtedy i tylko wtedy, gdy:
" uzyskanie przez jednostkę przyszłych korzyści
ekonomicznych związanych z tą nieruchomością jest
prawdopodobne
oraz
" można wiarygodnie wycenić jej cenę nabycia lub koszt
wytworzenia.
MSR 40 zawiera zestaw kryteriów dotyczących ujmowania wszystkich
ponoszonych kosztów, bez względu na moment ich poniesienia
(początkowe ujęcie lub póz
niejszy termin).
Wszystkie koszty związane z nieruchomością poniesione zarówno
w celu powiększenia nieruchomości jak też wymiany jej części, aby
mogły być aktywowane muszą spełniać kryteria dotyczące ich
ujmowania w tym momencie, w którym je poniesiono.
Koszty bieżącego utrzymania (np. materiały, robocizna związane
z konserwacją i naprawami) powinny być ujmowane w rachunku
zysków i strat.
Nakłady związane z wymianą części nieruchomości (np. wymiana
pierwotnie zbudowanych ścian na ściany działowe) należy ująć
w wartości bilansowej nieruchomości natomiast wartość części,
które zostały zastąpione przestaje się ujmować, zgodnie z zasadami
zawartymi w standardzie.
5
Nieruchomość inwestycyjna powinna być początkowo
wyceniona według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Przy początkowej wycenie uwzględnia się koszty
przeprowadzenia transakcji (gotówkowa).
W przypadku zakupu nieruchomości inwestycyjnej na cenę
nabycia składa się cena zakupu powiększona o wszelkie
bezpośrednie koszty związane z transakcją zakupu, np.
opłaty za obsługę prawną, podatek od zakupu
nieruchomości, pozostałe koszty transakcji.
Przykład
Jednostka nabyła nieruchomość w celu uzyskania korzyści z tytułu wzrostu jej
wartości w okresie najbliższych 4 lat. Cena nieruchomości wynosiła 220 000 zł.
Ponadto jednostka poniosła koszty:
" obsługi agenta nieruchomości: 6 000 zł,
" notarialne: 4 000 zł.
Transakcja została zawarta 03.01.2010 r. Strony uzgodniły, że płatność nastąpi
31.12.2010 r. Jednostka postanowiła sfinansować transakcję z własnych
środków, gdyż stopy procentowe kredytów hipotecznych wynoszą ok. 10%.
Ustalenie wyceny początkowej nieruchomości inwestycyjnej:
220 000
------------ = 200 000
(1+0,1) + 6 000
+ 4 000
--------------
210 000  wycena poczÄ…tkowa
6
Jeżeli płatność za nieruchomość jest odroczona,
jej ceną nabycia będzie równowartość ceny
płatnej w gotówce.
Różnica między ceną gotówkową a dokonaną płatnością
jest ujmowana jako koszt z tytułu odsetek przez okres
kredytowania.
W przypadku nieruchomości inwestycyjnych wytworzonych
we własnym zakresie koszt wytworzenia obejmuje koszty
ustalone na dzień zakończenia budowy i przystosowania
do użytkowania (zastosowanie mają tu zapisy MSR 16).
7
Do ceny nabycia i kosztu wytworzenia nie zalicza siÄ™:
" nadmiernych strat w zasobach zużytych w trakcie
budowy,
" kosztów rozruchu (za wyjątkiem gdy ich poniesienie
jest niezbędne w celu doprowadzenia nieruchomości
do stanu umożliwiającego jej używanie),
" strat operacyjnych poniesionych do czasu osiągnięcia
zaplanowanego obłożenia.
Wartość początkowa nieruchomości sfinansowanej leasingiem
Powyższe zasady mają także zastosowanie do
nieruchomości nabytych w drodze leasingu finansowego
oraz używanych na podstawie leasingu operacyjnego,
jeżeli prawa do tych nieruchomości w innym przypadku
spełniałyby definicję nieruchomości inwestycyjnych.
8
Wartość początkową prawa do używania nieruchomości będącej
przedmiotem leasingu ustala siÄ™ zgodnie z zasadami ujmowania
leasingu finansowego przedstawionymi w par. 20 MSR 17  Leasing ,
tzn. dane aktywa ujmuje się według niższej z dwu wartości:
wartości godziwej nieruchomości i wartości bieżącej minimalnych
płatności leasingowych.
Zgodnie z tym samym paragrafem równoważna kwota
będzie ujęta jako zobowiązanie.
Przykład
Jednostka nabyła nieruchomość w celu uzyskania korzyści z tytułu wzrostu jej
wartości w okresie najbliższych 5 lat. Wartość godziwa nieruchomości na dzień
nabycia wynosiła 110 000 zł. Znając swoje przewidywania odnośnie przyszłych
przepływów finansowych jednostka postanowiła sfinansować zakup leasingiem
finansowym na okres 3 lat. Rynkowa stopa procentowa wynosi 5%. Jednostka
będzie musiała uregulować 3 roczne raty po 40 tys. zł.
Ustalenie wyceny początkowej nieruchomości inwestycyjnej:
Wartość godziwa = 110 000
40 000 40 000 40 000
NPV = -------------- + ------------ + ------------ = 108.929,92
(1 + 0,05) (1 + 0,05)² (1 + 0,05)Å‚
Jako wartość początkowa nieruchomości zostanie przyjęta kwota 108.929,92,
gdyż jest niższa od wartości godziwej.
9
Prawo do nieruchomości wynikające z umowy leasingu operacyjnego
może być traktowane jak nieruchomość inwestycyjna pod warunkiem
stosowania do wyceny modelu opartego na wartości godziwej.
Zapłacone premie stanowią część płatności leasingowych,
dlatego są ujmowane w cenie nabycia składnika aktywów
natomiast nie ujmuje siÄ™ ich w zobowiÄ…zaniach wobec leasingodawcy.
W sytuacjach nabycia nieruchomości inwestycyjnych
w drodze wymiany za niepieniężne aktywa
lub kombinacje aktywów pieniężnych i niepieniężnych,
wartość początkową ustala się według wartości godziwej.
Jeżeli ani wartość godziwa oddawanego składnika
aktywów, ani wartość godziwa otrzymywanego w zamian
nie może zostać ustalona w sposób wiarygodny,
wówczas wyceny dokonuje się w wysokości wartości
bilansowej aktywów przekazanych (tak samo jak w
przypadku rzeczowych aktywów trwałych - MSR 16).
10
Powyższe jest uwarunkowane testem "treści ekonomicznej",
który powinien przedstawić porównanie prognozowanych przepływów
pieniężnych generowanych przez otrzymany i przekazany w zamian
składnik aktywów.
Aby transakcja wymiany miała treść ekonomiczną powyższe wyniki
muszą się od siebie znacząco różnić. Standard szczegółowo określa
kiedy transakcja wymiany ma treść ekonomiczną, a mianowicie:
a) konfiguracja (ryzyko, harmonogram i kwota) przepływów
pieniężnych z otrzymanego aktywa różni się od konfiguracji
przepływów pieniężnych z aktywa przekazanego,
b) wartość części przedsiębiorstwa specyficzna dla danej jednostki,
na którą transakcja miała wpływ, zmienia się w wyniku wymiany,
c) różnica w a) lub b) jest istotna w porównaniu do wartości godziwej
wymienionych aktywów.
Wartość godziwą aktywów, dla których nie można ustalić
porównywalnych transakcji rynkowych, można wiarygodnie wycenić,
jeśli:
" zmienności w zakresie rozsądnych szacunków wartości godziwej
nie sÄ… dla tego aktywa istotne
lub
" prawdopodobieństwo różnych szacunków w danym zakresie
można wiarygodnie określić i wykorzystać do szacowania wartości
godziwej.
11
Nieruchomości inwestycyjne  wycena bilansowa (póz
niejsza)
Po pierwszym ujęciu MSR 40 zezwala na wybór jednej z dwóch metod
ujmowania nieruchomości inwestycyjnych:
" modelu wartości godziwej  wartość godziwa na dzień wyceny
z odniesieniem skutków wyceny na wynik finansowy bieżącego
okresu,
" modelu kosztu (historycznego)  cena nabycia minus odpisy
amortyzacyjne i odpisy z tytułu utraty wartości.
Standard nie wskazuje preferowanego modelu.
Powyższe zasady nie dotyczą sytuacji gdy zaklasyfikowano do
nieruchomości inwestycyjnych prawo do użytkowania nieruchomości
leasingobiorcy na mocy umowy leasingu operacyjnego.
Jednostka musi wybrać jeden z modeli wyceny i stosować
go do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych.
Wszystkie jednostki mają obowiązek ustalić wartość
godziwą nieruchomości inwestycyjnej.
Te, które wybrały model wartości godziwej wykorzystają ją
do wyceny, natomiast te, które wybrały model kosztu 
do celów ujawnienia informacji.
Zaleca się ustalenie wartości godziwej nieruchomości
przez wykwalifikowanego rzeczoznawcÄ™.
12
Model wartości godziwej
Wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej stanowi cena, za jaką
nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych
pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.
Dokonując szacunku wartości godziwej należy wykluczyć ceny
zawyżone lub zaniżone ze względu na specyficzne warunki transakcji
lub okoliczności, jakie takiej transakcji towarzyszą, takie jak nietypowe
formy finansowania zakupu czy sprzedaż i leasing zwrotny, inne
szczególne warunki czy koncesje przyznane przez stronę jakkolwiek
powiązaną ze sprzedażą.
Przy ustalaniu wartości godziwej nie uwzględnia się kosztów
transakcji.
Ustalona wartość godziwa ujmowana jest w bilansie a zmiany jej
wysokości w danym okresie są ujmowane w rachunku zysków i strat
za ten okres.
Standard zawiera wiele wskazówek dotyczących wiarygodnego
ustalenia wartości godziwej, m.in. takie, że wartość godziwa:
" odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy,
" jest ustalana na określony moment,
" odzwierciedla wszelkie wpływy pieniężne (np. przychody z czynszu)
jak też wypływy pieniężne,
" zakłada, że wycena jest oparta na założeniach rozsądnych
i możliwych do udowodnienia,
" zakłada, że sprzedający i kupujący muszą być dobrze
poinformowani, nie są zmuszeni do zakupu czy sprzedaży,
nie sÄ… ze sobÄ… powiÄ…zani,
" ustalona w oparciu o rzeczywiste transakcje, których przedmiotem
są podobne nieruchomości, o podobnej lokalizacji i stanie
fizycznym.
13
W standardzie zawarto także inne informacje, które można uznać
za podstawę do ustalenia wartości godziwej, m.in.:
" aktualne ceny występujące na aktywnym rynku nieruchomości
o innym charakterze, będących w innym stanie i inaczej
zlokalizowanych (lub będących przedmiotem umów leasingu lub
innych umów o odmiennych warunkach) - po dokonaniu korekty
uwzględniającej istnienie tych różnic,
" niedawne ceny z mniej aktywnego rynku, po skorygowaniu ich
o wszelkie zmiany warunków ekonomicznych, które nastąpiły
od czasu przeprowadzenia analizowanych transakcji zawartych
w tych cenach
oraz
" projekcje zdyskontowanego przepływu środków pieniężnych
oparte na wiarygodnych szacunkach przyszłych przepływów
środków pieniężnych, opartych na warunkach zawartych we
wszystkich podpisanych umowach leasingu, innych umowach
oraz - jeżeli jest to możliwe - dowodach zewnętrznych takich jak
aktualne rynkowe ceny najmu podobnych obiektów, tak samo
zlokalizowanych i będących w takim samym stanie oraz
dyskontując wartość tego przepływu z zastosowaniem stopy
dyskonta odzwierciedlającej rynkową ocenę stopnia niepewności
co do kwoty oraz terminu realizacji tych przepływów.
14
W wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej zwykle ujmowane
są np. elementy wyposażenia (windy, urządzenia klimatyzacyjne,
meble).
Zapisy standardu podkreślają sytuacje (jak powyższe), wymagające
szczególnej uwagi ze strony jednostki na eliminowanie podwójnego
ujmowania aktywów.
Również są sytuacje odwrotne, które wymagają osobnej wyceny
i ujęcia aktywów albo zobowiązań, np. przedpłaty lub przychody
naliczone z tytułu leasingu operacyjnego (powinny być ujmowane
jako oddzielne aktywa i zobowiÄ…zania), specjalne oferty promocyjne
- np. początkowy okres zwolnienia z płatności (powinien być ujęty
jako składnik aktywów).
Zysk lub strata wynikajÄ…ca
ze zmiany wartości godziwej
nieruchomości inwestycyjnej
wpływa na zysk lub stratę netto w okresie,
w którym nastąpiła zmiana.
15
Standard przyjmuje, że mogą się zdarzyć sytuacje, w których jednostka
uzna, że nie będzie mogła ustalić wartości godziwej nieruchomości.
Zgodnie z zapisami MSR 40 może się to zdarzyć wówczas, gdy
transakcje rynkowe występowałyby rzadko i albo jednostka nie byłaby
w stanie ustalić wartości godziwej przez zastosowanie alternatywnej
metody dozwolonej przez standard, albo przedział szacunków wartości
godziwej byłby zbyt szeroki, aby można było ustalić wartość godziwą
w sposób wiarygodny.
Jeżeli w chwili zakwalifikowania nieruchomości do nieruchomości
inwestycyjnych jednostka posiada bezsprzeczne dowody, że
w przyszłości nie będzie mogła wiarygodnie oszacować wartości
godziwej to dopuszczalne jest zastosowanie wobec tej nieruchomości
wyceny zgodnie z modelem kosztu określonym w MSR 16
z założeniem, że wartość końcowa wynosi 0.
Model ten należy stosować do momentu zbycia nieruchomości.
W takiej sytuacji jednostka może wobec wszystkich pozostałych
nieruchomości zastosować model wartości godziwej.
16
Jeżeli jednostka stosowała wobec
danej nieruchomości model wartości godziwej
to pomimo utrudnień w zakresie wyceny
pojawiających się w póz
niejszym okresie winna
kontynuować przyjętą zasadę.
Standard podkreśla konieczność stosowania raz wybranego
modelu wyceny, w tym przypadku modelu wartości godziwej, aż
do czasu zbycia tej nieruchomości, nawet wtedy, gdy porównywalne
transakcje rynkowe są rzadsze a dostęp do aktualnych cen
rynkowych utrudniony.
Ma to celu zapobieżenie sytuacjom, w którym jednostki
w czasie np. załamania rynkowego i niższych cen zmieniałyby
metody wyceny aby wyeliminować konsekwencje tych sytuacji
przejawiające się w niekorzystnym wyniku i niskiej wartości
wycenianych aktywów.
17
Model kosztu historycznego (ceny nabycia)
Po początkowym ujęciu nieruchomości, jednostka, która wybrała
model ceny nabycia powinna wyceniać wszystkie należące do niej
nieruchomości inwestycyjne zgodnie z wymogami MSR 16
określonymi dla tego modelu tj. w cenie nabycia lub koszcie
wytworzenia, pomniejszonym o dotychczasowe umorzenie
zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Nieruchomość musi zostać podzielona na odpowiednie części,
z których każda będzie oddzielnie amortyzowana.
Nowe części aktywa będą ujmowane w bilansie a wymienione
usuwane z bilansu.
Przy przyjęciu przez jednostkę do wyceny nieruchomości
inwestycyjnych modelu ceny nabycia musi być ujawniona ich
wartość godziwa (w informacji dodatkowej).
Przekwalifikowanie nieruchomości inwestycyjnych
Standard określa warunki, w których
nieruchomość staje się lub przestaje być
nieruchomością inwestycyjną
w wyniku zmiany
sposobu użytkowania.
18
Przeniesienia poszczególnych nieruchomości do lub
z nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko
wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania
potwierdzona przez:
a) rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez
właściciela  w przypadku przeniesienia z
nieruchomości inwestycyjnych do nieruchomości
zajmowanej przez właściciela,
b) rozpoczęcie dostosowywania nieruchomości do
sprzedaży  w przypadku przeniesienia z
nieruchomości inwestycyjnych do zapasów,
c) zakończenie użytkowania nieruchomości przez jej
właściciela  w przypadku przeniesienia nieruchomości
zajmowanej przez właściciela do nieruchomości
inwestycyjnych,
d) oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing
operacyjny  w przypadku przeniesienia z zapasów
do nieruchomości inwestycyjnych oraz
e) zakończenie budowy i dostosowywania nieruchomości
 w przypadku przeniesienia z nieruchomości w
budowie (objętych zakresem MSR 16) do nieruchomości
inwestycyjnych.
19
Są jednak zmiany, które nie prowadzą do konieczności
przeniesienia aktywów do innej grupy, w szczególności:
" jeżeli jednostka zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości,
która nie zostanie poprzedzona jej dostosowywaniem,
jednostka traktuje tę nieruchomość jako nieruchomość
inwestycyjną aż do czasu usunięcia jej z ksiąg (wyeliminowania
z bilansu), a więc nie zalicza jej do zapasów,
" gdy jednostka rozpoczyna modernizacje istniejącej już
nieruchomości inwestycyjnej z intencją dalszego jej używania
jako nieruchomości inwestycyjnej. Wówczas nieruchomość ta
pozostaje nieruchomością inwestycyjną i nie jest
przeklasyfikowywana do nieruchomości zajmowanych przez
właściciela na czas prowadzenia modernizacji.
Wycena na dzień zmiany
kwalifikacji
20
Wycena na dzień przekwalifikowania
Jeśli wycena nieruchomości była w wartości godziwej
nieruchomość nieruchomość zajmowana
inwestycyjna przez właściciela
Koszt przyjęty do celów ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2
równy jest wartości godziwej ustalonej na dzień zamiany.
Wycena na dzień przekwalifikowania
Jeśli wycena nieruchomości inwestycyjnej ma być
w wartości godziwej
nieruchomość zajmowana nieruchomość
przez właściciela inwestycyjna
Różnica między wartością bilansową a jej wartością godziwą
tj. jednostka traktuje jak przeszacowanie zgodnie z MSR 16 !!!
(wartość z przeszacowania zostanie odniesiona
na kapitał z aktualizacji wyceny).
21
Przykład
Spółka w dniu 01.05.2001 roku nabyła budynek na potrzeby własnej działalności. W dniu
nabycia budynek był zdatny do użytkowania. A
ączny koszt nabycia budynku wyniósł 800.000.
Okres użytkowania określono na 20 lat, a wartość końcową na 100.000. Spółka przyjęła w
polityce rachunkowości wycenę nieruchomości stanowiących środki trwałe wg modelu kosztu
historycznego. W dniu 30.04.2006 zmieniono przeznaczenie użytkowania budynku i
przekwalifikowano go na nieruchomość inwestycyjną. Zgodnie z polityką rachunkowości
przyjętą przez Spółkę, nieruchomości inwestycyjne wyceniane są według modelu wartości
godziwej. Cena rynkowa nieruchomości na dzień przeszacowania wyniosła 500.000, a na
dzień bilansowy 31.12.2006 wzrosła do kwoty 550.000.
Polecenie: podaj wycenę oraz sposób ujęcia różnic w wartościach budynku na dzień
30.04.2006 i 31.12.2006.
(800.000  100.000/ 20 lat) x 5 lat = 175.000 (umorzenie narastajÄ…co na 30.04.2006)
Wartość księgowa na 30.04.2006 = 800.000  175.000 = 625.000
Przekwalifikowanie ze środków trwałych na nieruchomość inwestycyjną:
625.000 500.000 (różnica 125.000 do RZiS)
Nieruchomość inwestycyjna (skutki przeszacowania) na 31.12.2006:
500.000 550.000 (różnica 50.000 do RZiS)
Po sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej
kapitał z aktualizacji wyceny
odnosi siÄ™ na nie podzielony wynik.
Przeniesienia dokonuje się z pominięciem
rachunku zysków i strat.
22
Wycena na dzień przekwalifikowania
Jeśli wycena nieruchomości inwestycyjnej ma być
w wartości godziwej
nieruchomość ujęta nieruchomość
w zapasach inwestycyjna
Skutki przeszacowania na dzień przeniesienia
do wartości godziwej odnosi się w zyski lub straty,
tj. traktuje się na równi ze sprzedażą zapasów !!!
Wycena na dzień przekwalifikowania
Jeśli wycena nieruchomości inwestycyjnej ma być
w wartości godziwej
nieruchomość nieruchomość
w budowie inwestycyjna
Różnicę między wartością godziwą a sumą nakładów
ujmuje siÄ™ w zysku lub w stracie.
23
Zmiany ujęcia składników aktywów:
" przeniesienie do nieruchomości zajmowanych przez właściciela
(lub do zapasów)  wartość nieruchomości, która zostanie przyjęta w
celu ujmowania jej zgodnie z MSR 16 lub MSR 2, powinna być równa
wartości godziwej tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany
sposobu jej użytkowania;
" przeniesienie z nieruchomości zajmowanych przez właściciela
- MSR 16 będzie stosowany, aż do dnia zmiany sposobu użytkowania
tej nieruchomości. Ustaloną na ten dzień różnicę między wartością
bilansową tej nieruchomości a jej wartością godziwą należy w
przypadku:
a) zmniejszenia - ująć w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem sytuacji,
gdy odwracają istniejącą nadwyżkę z przeszacowania dotyczącą tego
samego składnika aktywów,
b) zwiększenia - na rachunek zysków i strat jako odwrócenie uprzednio
utworzonego odpisu aktualizującego, a pozostałą kwotę na kapitał
z aktualizacji wyceny, który w momencie zbycia nieruchomości jest
przenoszony na niepodzielony wynik;
Zmiany ujęcia składników aktywów (cd):
" przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości
inwestycyjnych, które będą wykazywane w wartości godziwej 
różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na
dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową należy
ująć w rachunku zysków i strat danego okresu. Przeniesienia
traktuje się analogicznie jak sprzedaż zapasów;
" przeniesienie z nieruchomości wytworzonych we własnym
zakresie, które będą wykazywane w wartości godziwej - różnicę
między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości
a jej poprzednią wartością bilansową należy ująć w rachunku
zysków i strat.
24
W sytuacjach, gdy do wyceny nieruchomości
inwestycyjnych stosowany jest model kosztu
(wyceny według ceny nabycia), przeniesienia między
nieruchomościami inwestycyjnymi, nieruchomościami
zajmowanymi przez właściciela i zapasami
nie powodują zmiany wartości bilansowej
przenoszonych aktywów.
Zbycie nieruchomości inwestycyjnych
MSR 40 wymaga usunięcia z bilansu nieruchomości
inwestycyjnej w momencie gdy nieruchomość:
" zostaje zbyta,
" staje siÄ™ przedmiotem leasingu finansowego,
" staje się przedmiotem umowy sprzedaży i leasingu
zwrotnego,
" zostaje wycofana z użytkowania i nie oczekuje się
uzyskania w przyszłości żadnych korzyści
ekonomicznych z tytułu jej posiadania.
25
Należną zapłatę za zbywaną nieruchomość ujmuje się
w wartości godziwej.
Różnica między wartością nominalną zapłaty
a ceną gotówkową ujmowana jest jako
przychód z tytułu odsetek, zgodnie z MSR 18,
z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej (IRR).
Zyski lub straty są obliczane na podstawie różnicy między
przychodami netto ze sprzedaży i wartością bilansową
składnika aktywów i ujmowane w rachunku zysków i strat.
Wynik ze sprzedaży i leasingu zwrotnego o charakterze
leasingu operacyjnego jest ujmowany tylko wtedy, gdy
transakcja została zawarta w cenach odpowiadających
wartości godziwej. Nie ujmuje się zysków jeśli sprzedaż
i leasing zwrotny majÄ… charakter leasingu finansowego.
Kwestie zbycia składników aktywów będących
przedmiotem leasingu finansowego lub sprzedaży
i leasingu zwrotnego sÄ… uregulowane w MSR 17.
26
Otrzymane od stron trzecich odszkodowanie
w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnej,
która straciła na wartości, została utracona
lub zaniechana, należy ujmować
w rachunku zysków i strat,
gdy odszkodowanie staje się należne.
Nieruchomości inwestycyjne - ujawnianie informacji
MSR 40 wymaga od jednostek m.in.
następujących ujawnień:
" czy do wyceny nieruchomości inwestycyjnych stosuje
model wartości godziwej, czy model ceny nabycia,
" wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej 
niezależnie od przyjętego przez jednostkę modelu
wyceny nieruchomości inwestycyjnej (wartości
godziwej czy ceny nabycia),
27
" jeżeli stosuje model wartości godziwej, czy i w jakich
okolicznościach prawa do użytkowania nieruchomości
będących przedmiotem leasingu operacyjnego są
klasyfikowane i wykazywane jako nieruchomości
inwestycyjne (kryteria),
" jeżeli sklasyfikowanie nieruchomości jest trudne 
kryteria stosowane przez jednostkÄ™ pozwalajÄ…ce na
odróżnienie nieruchomości inwestycyjnych od
nieruchomości zajmowanych przez właściciela
i nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż
w ramach zwykłej działalności,
" metody i istotne założenia przyjęte przy ustalaniu
wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej,
łącznie z informacją o tym, czy ustalając wartość
godziwÄ… uzyskano dowody pochodzÄ…ce z rynku,
czy też w większym zakresie oparto się na innych
czynnikach (które należy ujawnić), ze względu na
charakter nieruchomości i brak porównywalnych
danych rynkowych,
28
" na ile wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej
(wyceniona i ujawniona w sprawozdaniu finansowym)
wynika z ekspertyzy wydanej przez niezależnego
rzeczoznawcÄ™, posiadajÄ…cego uznawane kwalifikacje
zawodowe oraz legitymujÄ…cego siÄ™ niedawno
uzyskanym doświadczeniem w wycenach
nieruchomości inwestycyjnych o podobnej lokalizacji
i zaliczanych do tej samej kategorii. Jeśli nie uzyskano
takiej ekspertyzy, fakt ten należy ujawnić,
" ujęte w rachunku zysków i strat kwoty:
- przychodów z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej,
- bezpośrednich kosztów operacyjnych (łącznie z kosztami napraw
i utrzymania) dotyczących nieruchomości inwestycyjnej, która w
danym okresie przyniosła przychody z czynszów,
- bezpośrednich kosztów operacyjnych (łącznie z kosztami napraw
i utrzymania) dotyczących nieruchomości inwestycyjnej, która w
danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów,
- łączną zmianę wartości godziwej ujętą w rachunku zysków i strat
dotyczącą sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych z puli aktywów
ujmowanych zgodnie z modelem wartości godziwej.
29
" fakt istnienia i kwoty ograniczeń prawa do zbycia
nieruchomości inwestycyjnej oraz przekazania
przychodu i zysku z tego tytułu,
" zobowiÄ…zania umowne dotyczÄ…ce zakupu,
wybudowania lub dostosowywania nieruchomości
inwestycyjnej oraz zobowiÄ…zania dotyczÄ…ce napraw,
utrzymania i ulepszenia (poprawy standardu)
nieruchomości.
Ponadto standard wymienia dodatkowe informacje,
które jednostki obowiązane są ujawnić.
Rodzaj informacji uzależniony jest od przyjętego modelu
wyceny nieruchomości inwestycyjnej i szczegółowo
wymieniony w par. 76-78 w przypadku modelu wartości
godziwej oraz 79 dla modelu ceny nabycia.
30
Dodatkowe ujawnienia przy zastosowaniu
modelu ceny nabycia:
a) zastosowane metody amortyzacji
b) okresy użytkowania nieruchomości i zastosowane stawki
amortyzacyjne
c) wartość brutto i łączne dotychczasowe odpisy amortyzacyjne
(oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości) na początku
i na koniec okresu.
d) uzgodnienie wartości bilansowej z początku okresu z wartością bilansową z końca
okresu, przedstawiajÄ…ce:
" zwiększenia  z podziałem na zwiększenia wynikające z nabycia nowych
nieruchomości i zwiększenia wynikające z aktywowanych póz
niejszych nakładów,
" zwiększenia wynikające z nabycia w wyniku połączenia jednostek,
" aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży lub zawarte w grupie
zbycia zaklasyfikowanej do aktywów przeznaczonych do sprzedaży zgodnie z MSSF 5
i inne zbycia,
" amortyzacjÄ™,
" kwotę dokonanych w ciągu danego okresu odpisów aktualizujących z tytułu utraty
wartości oraz kwotę odwrócenia wcześniejszych odpisów, zgodnie z MSR 36  Utrata
wartości aktywów ,
" kwotę netto różnic kursowych wynikających z przeliczenia sprawozdania
finansowego na innÄ… walutÄ™ prezentacji lub z przeliczenia jednostki zagranicznej
na walutÄ™ prezentacji danej jednostki sprawozdawczej,
" przeniesienia nieruchomości z i do zapasów oraz nieruchomości zajmowanych
przez właściciela,
" inne zmiany.
31
e) wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej.
W wyjątkowych sytuacjach, kiedy jednostka nie może wiarygodnie
ustalić wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wówczas
ujawnia:
" opis nieruchomości inwestycyjnej,
" wyjaśnienie, dlaczego wartości godziwej nie można wiarygodnie
ustalić,
" jeżeli istnieje taka możliwość, przedział wartości szacunkowych,
w ramach którego z dużym prawdopodobieństwem znajduje się
wartość godziwa tej nieruchomości inwestycyjnej.
32