STUDIA PODYPLOMOWE W ZAKRESIE

SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

WYDZIAŁ GEODEZJI GÓRNICZEJ I INŻYNIERII ŚRODOWISKA

AGH W KRAKOWIE

Określanie wartości nieruchomości dla

potrzeb indywidualnego inwestora

oraz

określanie wartości nakładów na

nieruchomości

Joanna Pałubska

[e-mail]

Kraków, 2011 r.

WARTOŚĆ INWESTYCYJNA

Większość operatów szacunkowych sporządzanych jest dla celów, które wymagają określenie

wartości rynkowej nieruchomości. Jednak obok tej kategorii wartości wyróżnić można wartości inne
niż rynkowa, które nie spełniają jej definicji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy
standardzie KSWP 1.

Podstawowe definicje wartości innych rynkowa zawiera standard KSWP2, który wyróżnia ich

następujące rodzaje:

-

bankowo-hipoteczna

-

godziwa

-

indywidualna (inwestycyjna)

-

katastralna

-

ubezpieczeniowa

-

dla wymuszonej sprzedaży

dodatkowo zaliczamy tutaj wartość odtworzeniową.

W

ARTOŚĆ INDYWIDUALNA

(

INWESTYCYJNA

)

– kwota pieniężna określana dla konkretnego

inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz
którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

Wartość indywidualna określana jest na podstawie założeń wskazanych przez konkretnego inwestora
lub grupę inwestorów, dotyczących między innymi wymagań lub zamierzeń w zakresie rozwoju
nieruchomości, w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków
finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału.

Odzwierciedla ona cenę jaką konkretny inwestor skłonny jest zapłacić za konkretną nieruchomość

przy uwzględnieniu jej przewidywanej zdolności do zaspokojenia jego pragnień. W procesie jej
określania uwzględnia się indywidualną wizję inwestora co do rozwoju danej nieruchomości,
indywidualny sposób zarządzania, a więc i indywidualne stawki czynszu dla danej nieruchomości,
poziom pustostanów tejże nieruchomości, wpływ podatku dochodowego oraz kwotę kapitału
odzyskaną poprzez sprzedaż nieruchomości czyli wycofanie się z inwestycji. W tym znaczeniu
wartość indywidualna oparta jest na subiektywnej, oderwanej od rynku ocenie pożytku
ekonomicznego płynącego z nieruchomości. Wartość indywidualna może stanowić istotną część
procesu oceny projektu lub porównania alternatywnych możliwości inwestycyjnych i jako taka może
być określona na specjalne życzenie zamawiającego.


Wartość indywidualna jest wartością subiektywną, w odróżnieniu od wartości rynkowej, która jest
wartością obiektywną.

Nie należy mylić wartości indywidualnej w wartością rynkową nieruchomości inwestycyjnej.

Określenie wartości inwestycyjnej stanowi bardziej element oceny inwestycji, gdzie pod uwagę

może być brany również koszt kredytu, jak i podatek dochodowy. Elementy te, nie są natomiast

uwzględniane przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości, w przypadku której, hipoteka nie

wpływa na poziom wartości nieruchomości, lecz na jej cenę.

Zgodnie z krajowymi standardami wyceny, sposób ustalania dochodów i stóp zwrotu przy

określaniu wartości nierynkowych, może być różny od zasad, które są ustalone przy określaniu

wartości rynkowej. Dopuszczono również możliwość ujmowania w nich wydatków operacyjnych,

kosztów długu oraz podatku dochodowego. Wyraźnie zaznaczona jest kwestia rozróżnienia tych

dwóch typów wartości pod względem ich rangi, gdzie wartość rynkowa jest wartością obiektywną

opierającą się wyłącznie na danych pochodzących z wolnego rynku, zaś wartość nierynkowa jest

wartością subiektywną, określaną dla konkretnego inwestora.

P

ORÓWNANIE

WARTOŚCI

RYNKOWEJ

I

WARTOŚCI

INDYWIDUALNEJ

PROWADZI

DO

NASTĘPUJĄCYCH WNIOSKÓW

:

-

wartość rynkowa jest kategorią obiektywizującą rynek a wartość indywidualna jest

kategorią finansową,

-

zarówno wartość rynkowa jak i wartość indywidualna mogą być wyznaczone za pomocą tych

samych podejść i metod wyceny z wykorzystaniem odpowiednio danych rynkowych dla
określenia wartości rynkowej i danych wynikających z kryteriów przyjętych przez inwestora
dla określenia wartości indywidualnej,

-

określenie wartości rynkowej przy pomocy podejścia dochodowego jest procesem wyceny.

Zastosowanie podejścia dochodowego do określania wartości indywidualnej jest procesem
oceny. W procesie wyceny podlegają odwzorowaniu najczęściej występujące zachowania
uczestników transakcji, z wyłączeniem między innymi motywów szczególnych jakimi może
się kierować szczególny właściciel lub inwestor. W procesie oceny podlegają analizie i
odwzorowaniu oczekiwania indywidualnego inwestora,

-

operat szacunkowy jest dokumentem prawnie zastrzeżonym do przedstawienia przez
rzeczoznawcę majątkowego wyłącznie opinii o wartości rynkowej, (a w szczególnym
przypadku wartości odtworzeniowej) nieruchomości. Dokument określający wartość
indywidualną nie może być w związku z tym nazwany operatem szacunkowym lecz opinią
dotyczącą oceny wartości indywidualnej. W celu uniknięcia błędu jaki może powstać na
skutek utożsamiania (lub pomieszania) pojęć wartości indywidualnej i wartości rynkowej
nieruchomości w opinii dotyczącej oceny wartości indywidualnej należy wyraźnie określić
różnice pomiędzy tymi kategoriami i poczynić odpowiednie zastrzeżenia.

N

AKŁADY

- wydatki na określony cel określane w jednostkach naturalnych lub pieniężnych. Często

utożsamiane z kosztami. Generalnie należy przyjąć, że nakłady różnią się od kosztów zasięgiem
czasowym. Koszty odnoszą się do procesów ciągłych (koszty działalności, produkcji, eksploatacji,
utrzymania), natomiast nakłady do zjawisk jednorazowych (nakłady inwestycyjne, na realizację
przedsięwzięcia, na zakup maszyny, na budowę obiektu).

Leksykon rzeczoznawcy majątkowego

Wartość nakładów wiąże się z określeniem ich wpływu na wartość nieruchomości zarówno na

wartość rynkową jak i odtworzeniową. Są one ściśle powiązane z konkretną nieruchomością
i atrybutami, które kształtują wartość nieruchomości. Koszty natomiast mogą być rozpatrywane
w oderwaniu od konkretnej nieruchomości.

N

AKŁADY REGULOWANE USTAWĄ O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

1.

Użytkowanie wieczyste

Art.77.1 Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może

być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.
Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu
dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji
opłaty.

4. Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust.1, na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową

a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika
wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po
dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

5.Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na

budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy
nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.

6. Zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych

wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika
wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

2.

Trwały zarząd

Art.87.1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości może być aktualizowana,

nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną
opłatę roczną ustala się według dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości
określonej na dzień aktualizacji opłaty.

4.

Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną,

zalicza się wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną, po dniu dokonania
ostatniej aktualizacji, na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

N

AKŁADY DOKONYWANE PRZEZ POSIADACZA NIERUCHOMOŚCI

Nakłady dokonywane przez posiadacza zależnego rozliczane są w pierwszej kolejności zgodnie

z treścią zawartej umowy pomiędzy posiadaczem a właścicielem nieruchomości, w dalszej kolejności
brane są pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego.

Nakłady dokonane przez posiadacza samoistnego są rozliczane w zależności od ich rodzaju.

Można wyróżnić:

1.

Nakłady konieczne, niezbędne do doprowadzenia rzeczy do zwykłego użytku, jak remonty,
naprawy, wymiana instalacji itp. Obowiązek ich wykonania ciąży na wynajmującym. Natomiast
prace związane z bieżącym użytkowaniem nieruchomości należą do zakresu najemcy.

Art.662 kodeksu cywilnego

§1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku

i utrzymywać ja w takim stanie przez czas trwania najmu.

§2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący

odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Art. 681 k.c.

Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności drobne naprawy

podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak
również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła,
ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

W przypadku, gdy wynajmujący nie wywiąże się ze swoich obowiązków, a nakłady konieczne
poniesie najemca, to należy mu się zwrot poczynionych nakładów od właściciela rzeczy.

Art. 663 k.c.
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez

których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu
odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca
może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Art. 666 k.c.

§1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony,

a gdy umowa nie określa sposoby używania – w sposób odpowiadający właściwościom
i przeznaczeniu rzeczy.

§2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego,

najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

2.

Nakłady ulepszające, które podnoszą atrakcyjność rzeczy jednak nie są niezbędne do korzystania
z rzeczy. W tym przypadku wynajmujący może zatrzymać ulepszenia dokonane przez najemcę
i rozliczyć się z tego tytułu na podstawie wartości dokonanych nakładów lub może żądać
przywrócenia stanu poprzedniego, o czym mówią przepisy kodeksu cywilnego.
Art. 676 k.c.
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego

wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo
żą

dać przywrócenia stanu poprzedniego.

Art 677 k.c.
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub

pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na
rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

O

KREŚLANIE WARTOŚCI NAKŁADÓW ZGODNIE Z

R

OZPORZĄDZENIEM W SPRAWIE WYCENY

NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano

tych nakładów łącznie z tymi nakładami.

Z tak określonej wartości nieruchomości, wyodrębnia się :

-

nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych;

-

nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych.

Wcześniej trzeba ustalić okres, w którym dokonano nakładów oraz zakres rzeczowy nakładów.

1.

Wartość nakładów (N

R

)

według zasad rynkowych

określa się jako:

N

R

= WR

PO

- WR

PRZED

WR

PO

- wartość rynkowa nieruchomości uwzględniająca jej stan po dokonaniu nakładów,

WR

PRZED

- wartość rynkowa nieruchomości uwzględniająca jej stan przed dokonaniem nakładów.

2.

Wartość nakładów (N

O

)

według zasad kosztowych

określa się jako:

N

O

= WO

PO

- WO

PRZED

WO

PO

- wartość odtworzeniowa nieruchomości uwzględniająca jej stan po dokonaniu nakładów,

WO

PRZED

- wartość odtworzeniowa nieruchomości uwzględniająca jej stan przed dokonaniem

nakładów.

3.

W przypadku braku danych, które umożliwiałyby oszacowanie wartości nakładów

z uwzględnieniem jej stanu przed dokonaniem nakładów lub gdy zbyt mały zakres nakładów
nie uzasadnia zastosowania sposobu przedstawionego powyżej, wartość nakładów określa się
jako:

N

R

= (WR

PO

– W

G

) × k

WR

PO

- wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów,

W

G

- wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności,

k

- wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów.

O

KREŚLENIE WYSOKOŚCI WSKAŹNIKA PRZELICZENIOWEGO

Wskaźnik przeliczeniowy (k) ustala się jako:

1.

Stosunek wysokości kosztów dokonanych nakładów (K

N

), obliczonych z uwzględnieniem ich

zakresu rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach
tych nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu (K

O

), których te nakłady

dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów oraz z uwzględnieniem stopnia
zużycia technicznego.

)

(

)

(

OB

N

N

SZt

Ko

SZt

K

k

−

⋅

−

⋅

=

1

1

SZt

N

- stopień zużycia technicznego robót wykonanych w ramach nakładów,

SZt

OB

- stopień zużycia technicznego części składowych gruntu, na których dokonano nakładów,

według stanu po ich wykonaniu.

2.

Udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją dane

pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych z uwzględnieniem
stopnia zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części składowych gruntu, których
te nakłady dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.

Wartość nieruchomości określa się jako:

-

wartość rynkową

, jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad rynkowych

-

wartość odtworzeniową

, jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad kosztowych.

Bibliografia

Międzynarodowe Standardy Wyceny (MSW). Edycja ósma, Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny,
Warszawa 2009 r.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Rozp.). Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami);

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity po zmianach Dz.U. 2010 Nr
102, poz. 651 wraz z późniejszymi zmianami);

Krajowe Standardy Wyceny - Podstawowe oraz Specjalistyczne, uchwalone przez Radę Krajową Polskiej
Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, 2007;