http://e-prawnik.pl

Umowa najmu i dzierżawy

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego
Data: 05-11-2008 r.

Do najmu lokali mieszkalnychstosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego

, zwaną dalej ustawą. Ma ona

zastosowanie wyłącznie do lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokali
będących pracowniami służącymi do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest w
rozumieniu ustawy ?lokalem" pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności
znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli lub w innych budynkach służących do celów
turystycznych lub wypoczynkowych (ar. 2 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy).

Wypowiedzenie przez najemcę

Najem zawarty na czas nieoznaczony

Strony mogą wypowiedzieć najem lokalu zawarty na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów

umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych

, tj:

3 miesiące - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż jeden miesiąc, naprzód na koniec
kwartału kalendarzowego,

1 miesiąc - gdy czynsz jest płatny miesięcznie, naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

na 3 dni naprzód

- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,

na 1 dzień naprzód

- gdy najem jest dzienny.

Najem zawarty na czas oznaczony

Co do zasady najem kończy się z dniem określonym w umowie, ale nie ma przeszkód, aby strony

przewidziały w umowie możliwość wcześniejszego wypowiedzenia najmu z określonych powodów.

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym

Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu wad najętego lokalu.

Wypowiedzenie przez wynajmującego

Właściciel ma prawo wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż miesiąc naprzód na koniec miesiąca

kalendarzowego, jeżeli lokator:

pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z

jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia
przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy
przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy

płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących zaległości,

wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej, pisemnej

zgody właściciela,

używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku

(art.

11 ust. 2 ustawy).

Wypowiedzenie powinno być dokonane - pod rygorem nieważności - na piśmie oraz określać przyczynę
wypowiedzenia.

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku,

może wypowiedzieć stosunek najmu:

z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez
okres dłuższy niż 12 miesięcy,

zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której
przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokato może używać
tego lokalu, jeżeli spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Właściciel może również, nie później niż pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,

wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu - jeżeli

lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał

lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu
zamiennym, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i
wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w należący do
niego lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu
zamiennego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec
miesiąca kalendarzowego. Jeśli jednak właściciel nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim
zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest
uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do
żądania od właściciela zapłaty różnicy czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił
w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do
lokalu ponosi właściciel, który ponadto jest obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości
15% wartości odtworzeniowej lokalu. Uregulowanie to nie ma zastosowania, gdy w lokalu właściciela ma

zamieszkać jego pełnoletni zstępny (tzn. dziecko, wnuk, prawnuk itd.), wstępny (tzn. rodzic, dziadek,
pradziadek itd.) lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

Z ważnych przyczyn, innych niż wyżej wymienione, zawinionych przez lokatora, właściciel może wytoczyć

powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu

, jeżeli strony nie

osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 ustawy).

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. -

Kodeks cywilny

(Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie

kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zmianami)

http://e-prawnik.pl