Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment

pełnej wersji całej publikacji.

Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji

kliknij tutaj

.

Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora

sklepu na którym można

nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji

. Zabronione są

jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z

regulaminem serwisu

.

Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie

internetowym

e-booksweb.pl - audiobooki, e-booki

.

Warszawa 2012

OCHRONA PRAW

NABYWCY LOKALU

MIESZKALNEGO

LUB DOMU

JEDNORODZINNEGO

KOMENTARZ

Andrzej Burzak
Małgorzata Okoń

Piotr Pałka

Stan prawny na 15 lipca 2012 r.

Wydawca
Grzegorz Jarecki

Redaktor prowadzący
Ewa Fonkowicz

Opracowanie redakcyjne
Anna Łubińska-Bujak

Łamanie
Stanisław Drzewiecki

© Copyright by
Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., 2012

ISBN: 978-83-264-3929-2

Wydane przez:
Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o.

Redakcja Książek
01-231 Warszawa, ul. Płocka 5a
tel. [phone], fax [phone]
e-mail: [e-mail]

www.wolterskluwer.pl
księgarnia internetowa www.profinfo.pl

5

Spis treści

SPIS TREŚCI

Wykaz skrótów

9

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

13

Rozdział 1

Przepisy ogólne

15

Art. 1.

15

Art. 2.

32

Art. 3.

58

Art. 4.

104

Rozdział 2

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

115

Art. 5.

115

Art. 6.

124

Art. 7.

127

Art. 8.

130

Art. 9.

132

Rozdział 3

Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego  

133

Art. 10.

133

Art. 11.

135

Art. 12.

136

Art. 13.

139

6

Spis treści

Art. 14.

142

Rozdział 4

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa

145

Art. 15.

145

Art. 16.

149

Rozdział 5

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej  

152

Art. 17.

152

Art. 18.

156

Art. 19.

162

Art. 20.

165

Art. 21.

193

Rozdział 6

Umowa deweloperska

200

Art. 22.

200

Art. 23.

238

Art. 24.

243

Art. 25.

247

Art. 26.

251

Art. 27.

256

Art. 28.

279

Rozdział 7

Odstąpienie od umowy deweloperskiej  

289

Art. 29.

289

Art. 30.

319

Art. 31.

322

Rozdział 8

Przepisy karne

326

Art. 32.

326

Art. 33.

329

Art. 34.

332

7

Spis treści

Rozdział 9

Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe 

i przepis końcowy  

334

Art. 35.

334

Art. 36.

335

Art. 37.

350

Art. 38.

352

Art. 39.

353

Art. 40.

355

Art. 41.

357

Załączniki  

359

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) 361

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

386

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)

403

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać

budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

410

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki

Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego

zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 462)

415

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki

Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania

geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych

(Dz. U. poz. 463)

424

Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia

2010 r., Sygn. akt S 3/10 (OTK-B 2010, nr 6, poz. 407)

428

Rekomendacje Związku Banków Polskich w sprawie wybranych

problemów interpretacyjnych w Ustawie o ochronie praw

nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

z dnia 11 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)

438

Komunikat Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP

z dnia 10 maja 2012 r.

462

8

Spis treści

Bibliografia

465

Wykaz orzeczeń  

467

Źródła internetowe  

471

Indeks rzeczowy

473

9

Wykaz skrótów

WYKAZ SKRÓTÓW

Akty prawne

k.c.

– ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U.

Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

k.k.

– ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz. U. Nr 88,

poz. 553 z późn. zm.)

Konstytucja RP

– Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

(Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.)

k.p.a.

– ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania ad-

ministracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071

z późn. zm.)

k.p.c.

– ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cy-

wilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.)

k.p.k.

– ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania kar-

nego (Dz. U. Nr 89, poz. 555 z późn. zm.)

k.w.

– ustawa z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń (tekst jedn.:

Dz. U. z 2010 r. Nr 46, poz. 275 z późn. zm.)

p.u.n.

– ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i na-

prawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361

z późn. zm.)

pr. bank.

– ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn.:

Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.)

pr. bud.

– ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.:

Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.)

pr. not.

– ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst

jedn.: Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 z późn. zm.)

10

Wykaz skrótów

r.m.s.t.n.

– rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerw-

ca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

(Dz. U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.)

r.p.b.

– rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospo-

darki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegóło-

wego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 462)

u.k.w.h.

– ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

(tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)

u.o.p.n.

– ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lo-

kalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232,

poz. 1377), ustawa deweloperska

u.s.d.g.

– ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności go-

spodarczej (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447

z późn. zm.)

u.s.m.

– ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach miesz-

kaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116

z późn. zm.)

ustawa o BFG

– ustawa z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu

Gwarancyjnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711

z późn. zm.)

ustawa o KRS

– ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze

Sądowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 168, poz. 1186

z późn. zm.)

ustawa o VAT

– ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

(tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.)

u.t.

– ustawa z dnia 16 września 2011 r. o timeshare (Dz. U. Nr 230,

poz. 1370)

u.w.l.

– ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.:

Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Czasopisma i oficjalne publikatory

Biul. SN

– Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego

GP

– Gazeta Prawna

M. Praw.

– Monitor Prawniczy

11

Wykaz skrótów

MSiG

– Monitor Sądowy i Gospodarczy

OSAB

– Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej

OSNC

– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna

OSNC-ZD

– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Zbiór Do-

datkowy

OTK

– Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

OTK-B

– Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy,

Seria B

PPH

– Przegląd Prawa Handlowego

Pr. Bank.

– Prawo Bankowe

Pr. Gosp.

– Prawo Gospodarcze

Prok. i Pr.-wkł.

– Prokuratura i Prawo – wkładka

Inne

CEIDG

– Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej

KRS

– Krajowy Rejestr Sądowy

NSA

– Naczelny Sąd Administracyjny

PZFD

– Polski Związek Firm Deweloperskich

SA

– Sąd Apelacyjny

S. Antym.

– Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Antymonopolowy

SN

– Sąd Najwyższy

SOKiK

– Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

TK

– Trybunał Konstytucyjny

WSA

– Wojewódzki Sąd Administracyjny

Ustawa

z dnia 16 września 2011 r.

o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego

lub domu jednorodzinnego

(Dz. U. Nr 232, poz. 1377)

Rozdział 1. Przepisy ogólne

15

Art. 1

Rozdział 1

PRZEPISY OGÓLNE

Art. 1.

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego dewe-

loper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu miesz-

kalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do prze-

niesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem 

jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości grunto-

wej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowią-

cego odrębną nieruchomość.

1. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377, dalej: u.o.p.n.), zwana w dal-

szej części niniejszego opracowania także „ustawą deweloperską”, uchwa-

lona została przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 września

2011 r. i opublikowana w Dzienniku Ustaw Nr 232 z dnia 28 październi-

ka 2011 r., pod pozycją 1377. Zgodnie z przepisem art. 41 u.o.p.n., ustawa

weszła w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia, to jest z dniem

29 kwietnia 2012 r.

2. Przyczyn podjęcia inicjatywy ustawodawczej prowadzącej do

uchwalenia ustawy deweloperskiej należy dopatrywać się w postano-

wieniu TK z dnia 2 sierpnia 2010 r., S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale

Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643 z późn. zm.), Trybunał Kon-

Rozdział 1. Przepisy ogólne

16

Art. 1

stytucyjny po stwierdzeniu istnienia luki prawnej, której usunięcie jest

niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospo-

litej Polskiej, postanowił zasygnalizować Sejmowi RP i Radzie Mini-

strów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji

stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia

ochrony praw nabywców mieszkań. W uzasadnieniu postanowienia „syg-

nalizacyjnego” Trybunał Konstytucyjny wskazał między innymi, że w ak-

tualnym stanie prawnym nie istnieje w żadnym akcie prawnym regulacja

umowy, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do wybudo-

wania mieszkania w celu odpłatnego przekazania go nabywcy, czyli tak

zwanej umowy deweloperskiej. Postanowienie sygnalizacyjne w sprawie

S 3/10 wydane zostało przez Trybunał Konstytucyjny w związku z posta-

nowieniem TK z dnia 20 kwietnia 2010 r., Ts 88/08, OTK-B 2010, nr 2,

poz. 86, w którym nie uwzględniono zażalenia na postanowienie Try-

bunału Konstytucyjnego z dnia 10 września 2009 r. o odmowie nadania

dalszego biegu skardze konstytucyjnej Danuty i Adama G., w sprawie

zgodności art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst

jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej: u.w.l.) z art. 2,

64, 71 ust. 1 i art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia

2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm., dalej: Konstytu-

cja RP). W skardze zarzucono, że art. 9 u.w.l. narusza art. 32 Konstytu-

cji RP przez to, że w nieuzasadniony sposób różnicuje sposób powstania

prawa do odrębnej własności lokalu w zależności od tego, czy dewelope-

rem jest spółdzielnia, czy inny podmiot, uprzywilejowując tych, którzy

zlecili budowę spółdzielni. Skarżący zarzucili ponadto naruszenie ich

konstytucyjnego prawa do własności (art. 64 Konstytucji RP), dobra ro-

dziny (art. 71 ust. 1 Konstytucji RP) – wskutek utraty przez ich rodzinę

wybudowanego z własnych środków lokalu mieszkalnego – i prawa oby-

watela do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 ust. 1 Konstytucji RP).

Podstawą odmowy nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej było

stwierdzenie, że zaskarżony przepis ustawy nie stanowił naruszenia praw

skarżących w rozumieniu art. 79 ust. 1 Konstytucji RP. Pomimo odmowy

nadania skardze konstytucyjnej dalszego biegu Trybunał Konstytucyjny

po wstępnym rozpoznaniu skargi dostrzegł jednak istnienie luki w pra-

wie, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu

Rozdział 1. Przepisy ogólne

17

Art. 1

prawnego i dla realizacji wartości konstytucyjnych wyrażonych w art. 76

Konstytucji RP, przyznającym konsumentom, użytkownikom i najem-

com ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi prakty-

kami rynkowymi, a także w art. 75 ust. 1 Konstytucji RP, zobowiązują-

cym władze publiczne do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu

potrzeb mieszkaniowych obywateli. Podsumowując uzasadnienie, Try-

bunał Konstytucyjny stwierdził, że w istniejącym stanie prawnym nie-

zbędne jest wprowadzenie szczególnych mechanizmów chroniących in-

teresy nabywców, w szczególności ze względu na fakt, że upadłości firm

deweloperskich działających na rynku nie są jednostkowymi sytuacjami

i wobec faktycznej dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy

deweloperskiej. Trybunał zasygnalizował wobec tego konieczność okre-

ślenia wzajemnych praw i obowiązków stron takiej umowy, sposobów jej

wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej nienależytego

wykonania. Istniejąca w tym obszarze luka prawna nie tylko nie sprzyja

spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej, lecz także zagraża reali-

zacji wartości konstytucyjnych wyrażonych w art. 75 i 76 Konstytucji RP.

3. Punkt odniesienia dla prac nad projektem ustawy deweloperskiej

stanowił projekt ustawy z dnia 29 sierpnia 2003 r. o rachunkach powier-

niczych oraz o zmianie niektórych ustaw, nad którym prace rozpoczęto

w pierwszej połowie 2002 r. w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

W toku konsultacji społecznych nie udało się jednak osiągnąć porozu-

mienia. Prace nad uregulowaniem problematyki obrotu deweloperskiego

podjęto na nowo w 2007 r., ponownie napotkały one jednak przeszkodę

w postaci braku porozumienia i ostatecznie wycofano się z prac nad pro-

jektem. Zob. J. Wszołek, Porzucony projekt ustawy deweloperskiej i jego

postanowienia, Nieruchomości 2011, nr 2.

4. Poselski projekt ustawy deweloperskiej został przedłożony Mar-

szałkowi Sejmu w dniu 10 czerwca 2011 r. (druk sejmowy nr 4349). Przed

pierwszym czytaniem ustawy projekt został skierowany w dniu 24 czerw-

ca 2011 r. do Komisji Infrastruktury. Pierwsze czytanie odbyło się w dniu

30 czerwca 2011 r., a stanowisko Rady Ministrów przedstawiono w dniu

31 sierpnia 2011 r. Praca w komisjach po pierwszym czytaniu skutkowa-

ła wydaniem sprawozdań podkomisji z dnia 14 lipca 2011 r. oraz z dnia

26 lipca 2011 r. Podczas drugiego czytania projektu ustawy na posiedzeniu

Rozdział 1. Przepisy ogólne

18

Art. 1

Sejmu w dniu 29 lipca 2011 r. podjęto decyzję o ponownym skierowaniu

projektu ustawy do Komisji Infrastruktury w celu przedstawienia spra-

wozdania. Po drugim czytaniu projektu ustawy w wyniku pracy w komis-

jach przedstawiono sprawozdanie z dnia 17 sierpnia 2011 r. Trzecie czyta-

nie projektu ustawy odbyło się na posiedzeniu Sejmu w dniu 31 sierpnia

2011 r., podczas którego ustawa deweloperska została uchwalona. Ustawę

przekazano Prezydentowi i Marszałkowi Senatu w dniu 5 września 2011 r.

Uchwałą Senatu z dnia 13 września 2011 r. wniesiono poprawki, w tym

m.in. poprawkę nr 2, w uzasadnieniu której Izba uznała za celowe uzupeł-

nienie katalogu środków ochrony wymienionych w art. 4 u.o.p.n., dodatko-

wo o otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy istniejący samodzielnie

i skierowano projekt ustawy do Komisji Infrastruktury. Praca w komisjach

nad stanowiskiem Senatu skutkowała przedstawieniem sprawozdania Ko-

misji z dnia 15 września 2011 r., w którym wnioskowano przyjęcie czę-

ści poprawek. Sejm rozpatrzył stanowisko Senatu na posiedzeniu w dniu

16 września 2011 r., i przyjął część poprawek. Ustawa została przekazana

Prezydentowi do podpisu dnia 20 września 2011 r. Dnia 10 października

2011 r. Prezydent podpisał ustawę deweloperską.

5. Na gruncie prawa obowiązującego przed wejściem w życie ustawy

deweloperskiej nie istniała w żadnym akcie prawnym regulacja umowy de-

weloperskiej jako umowy nazwanej. W praktyce obrotu gospodarczego naj-

częściej posługiwano się umową, na podstawie której deweloper zobowiązy-

wał się do wybudowania lokalu mieszkalnego, ustanowienia jego odrębnej

własności, a następnie sprzedaży tego lokalu na rzecz nabywcy. Umowa ta

zawierana była w formie pisemnej i nie stwarzała podstawy wpisu roszcze-

nia nabywcy o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności

lokalu i przeniesienie jego własności. Po wybudowaniu budynku deweloper

zawierał z nabywcą umowę, na podstawie której ustanawiał odrębną włas-

ność lokalu i sprzedawał ten lokal nabywcy. Opisywana wyżej, wykształco-

na w praktyce konstrukcja transakcji zakładała, że zawierana w pierwszym

etapie pomiędzy deweloperem a nabywcą umowa pisemna sama w sobie nie

stanowi umowy zobowiązującej do przeniesienia własności w rozumieniu

art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16,

poz. 93 z późn. zm., dalej: k.c.), a jest jedynie wstępem do zawarcia przez

strony umowy sprzedaży, czyli umowy o podwójnym skutku zobowiązująco-

Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment

pełnej wersji całej publikacji.

Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji

kliknij tutaj

.

Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora

sklepu na którym można

nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji

. Zabronione są

jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z

regulaminem serwisu

.

Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie

internetowym

e-booksweb.pl - audiobooki, e-booki

.