Prof. zw. dr hab. Józef Czaja, Katedra Geomatyki AGH w Krakowie, tel. 0(-)12 6172277, 

czaja@.agh.edu.pl

 

 

PODEJŚCIA METODY I TECHNIKI  WYCENY NIERUCHOMOŚCI W POLSCE  

Wykład 8 i 9 stycznia 2011 r. 

Cztery podejścia: porównawcze, dochodowe, mieszane , kosztowe 

  

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE  

Zgodnie z Rozporządzeniem R M z dnia 21 września 2004 r wraz ze zmianą z dnia 27 września 2005; w sprawie wyceny 

nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego: 

§ 4.  1.  Przy  stosowaniu  podejścia  porównawczego  konieczna  jest  znajomość  cen  transakcyjnych  nieruchomości 

podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na 
poziom ich cen. 

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo 

metodę analizy statystycznej rynku.

 

 

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są 

znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane 
są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 

Zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1 (NI 1). Metoda porównywania parami. 

4.2.1.  Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny. 
4.2.2.  Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 
4.2.3.  Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 
4.2.4.  Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 
4.2.5.  Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 
4.2.6.  Wybór  do  porównań  ze  zbioru  transakcji,  co  najmniej  trzech  nieruchomości  najbardziej  podobnych  pod 

względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich opisem i charakterystyką. 

4.2.7.  Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech 

rynkowych. 

4.2.8.  Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań i 

określenie  wielkości  poprawek  wynikających  z  różnicy  ocen  nieruchomości  wycenianej  i  nieruchomości 
wybranych do porównań. 

4.2.9  Obliczenie  skorygowanej  ceny  transakcyjnej  każdej  nieruchomości  przyjętej  do  porównań  przy  użyciu 

określonych poprawek. 

4.2.10.  Obliczenie  wartości  jednostkowej  wycenianej  nieruchomości  jako  średniej  arytmetycznej  z  cen 

transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli 
wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 

4.2.11.  Określenie  wartości  wycenianej  nieruchomości  na  podstawie  iloczynu  wartości  jednostkowej  i  liczby 

jednostek porównawczych (np. m. kw. powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 

 

Przykład wyceny nieruchomości gruntowej  

 
Opis nieruchomości wycenianej  

Przedmiotem  wyceny  jest  nieruchomość  gruntowa  położona  w  peryferyjnej  strefie  miasta,  z  przeznaczeniem  w 

planie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wyceniana nieruchomość posiada następujące atrybuty: 
- Położenie nieruchomości w aspekcie atrakcyjności ulicy oceniono na bardzo korzystne, 
- Możliwość dojazdu za pomocą środków komunikacji miejskiej oceniono jako bardzo dobra, 
- Wpływ istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu na otoczenie nieruchomości oceniono jako bardzo korzystne, 
-  Uzbrojenie  terenu  wzdłuż  granic  działki  występuje  w  formie  trzech  mediów:  sieć  wodociągowa,  sieć  energetyczna  i 
sieć kanalizacyjna, 
- Pole powierzchni działki gruntowej wynosi 1120 m2, 
- Wycena nieruchomości będzie wykonana na datę 15 marca 2009 roku. 
 
Wybór bazy nieruchomości reprezentatywnych podobnych do nieruchomości wycenianej 

Do  analizy  rynku  wybrano  nieruchomości  ze  strefy  peryferyjnej,  z  przeznaczeniem  pod  budownictwo 

jednorodzinne,  czyli  o  dwóch  identycznych  cechach  jak  nieruchomość  wyceniana.  Rozpatrywane  transakcje  były 
realizowane w okresie od kwietnia 2008 roku do lutego 2009. Każdej nieruchomości przypisano atrybuty /wyróżnione 
cechy/,  które  mogą  mieć  istotny  wpływ  na  zmienność  ich  cen.  Podobieństwo  nieruchomości  zawartych  w  bazie  do 
nieruchomości wycenianej zostało sformułowane za pomocą 5 atrybutów. 
- 

(POŁOŻENIE)  Położenie  nieruchomości  w  aspekcie  atrakcyjności  dzielnicy  lub  ulicy  :  2  bardzo  korzystne,  1 
korzystne, 0 przeciętne,  -1 niekorzystne 

- 

(KOMUNIKACJA)  Możliwość  dojazdu  za  pomocą  środków  komunikacji  miejskiej:  2  bardzo  dobra,  1  dobra,  0 
przeciętna, -1 utrudniona. 

 

2 

- 

(OTOCZENIE)  Wpływ  istniejącej  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu  na  otoczenie  nieruchomości:  2  bardzo 
korzystne, 1 korzystne, 0 przeciętne,  -1 niekorzystne. 

-  (UZBROJENIE)  Uzbrojenie  terenu  występujące  w  granicy  działki:  liczba  mediów  (sieci)  (od  0  do  6);  - 

wodociągowa, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, CO, droga utwardzona. 

- 

(POLE)  Pole  powierzchni  nieruchomości:  wyrażone  w  liczbie  arów,  dla  którego  przyporządkowano  następującą 
skalę; od 8 do 10 arów – skala 2, powyżej 10 do 15 arów – skala 1. 

 Wszystkie  informacje  o  atrybutach  i  jednostkowych  cenach  nieruchomości  podobnych  oraz  o  nieruchomości 

wycenianej zamieszczono w tabeli 1. 

Tabela 1. Baza nieruchomości reprezentatywnych do wyceny 

 
 

Oznaczenie 

nieruchomości 

 

Liczba 

miesięcy od 

pierwszej 

transakcji 

 

Położenie 

 
 

 

Komuni-

kacja 

 
 

 

Otoczenie 

 
 
 

 

Uzbrojenie 

 
 
 

 

Pole 

powierzchni 

[ar] 

 

Cena 

jednostkowa 

[

2

/ m

zł

] 

i

c

 

1 

0 

korzystne 

1 

b. korzystna 

2 

korzystne 

1 

4 media 

4 

12,5 

1 

225 

2 

1 

b. korzystna 

2 

b. korzystna 

2 

b. korzystne 

2 

4 media 

4 

10,2 

1 

310 

3 

1 

korzystne 

1 

korzystna 

1 

korzystne 

1 

2 media 

2 

14,8 

1 

215 

4 

3 

korzystne 

1 

korzystna 

1 

korzystne 

1 

2 media 

2 

12,6 

1 

210 

5 

4 

korzystne 

1 

b. korzystna 

2 

b. korzystne 

2 

2 media 

2 

10,5 

1 

220 

6 

4 

b. korzystna 

2 

b. korzystna 

2 

b. korzystne 

2 

2 media 

2 

11,4 

1 

260 

7 

6 

korzystne 

1 

b. korzystna 

2 

b. korzysea 

2 

4 media 

4 

11,6 

1 

240 

8 

7 

b. korzystna 

2 

b. korzystna 

2 

b. korzystne 

2 

3 media 

3 

10,6 

1 

285 

9 

8 

korzystne 

1 

korzystna 

1 

korzystne 

1 

4 media 

4 

14,2 

1 

190 

10 

9 

b. korzystna 

2 

b. korzystna 

2 

b. korzystne 

2 

2 media 

2 

11,5 

1 

250 

11 

10 

korzystne 

1 

b. korzystna 

2 

korzystne 

1 

3 media 

3 

13,2 

1 

215 

Wyceniana 

nieruchomość 

11 

b. korzystne 

2 

b. korzystna 

2 

b. korzystne 

2 

3 media 

3 

11.2 

1 

max

min

c

c

 

310 190 120

 

 

Analiza informacji rynkowych 

Na podstawie informacji zawartych w tabeli 1 obliczono średnie wartości atrybutów i cen oraz ich odchylenia 

standardowe, a także współczynniki korelacji zupełnej i ich kwadraty, które zamieszczono w tabeli 2. 

Tabela 2. Określenie trendu zmiany jednostkowych cen rozważanych nieruchomości w czasie 

 
 

Nr 

Nier. 

 

Liczba 

miesięcy 

 

Położenie 

 
 

 

Komuni-

kacja 

 
 

 

Otoczenie 

 
 
 

 

Uzbrojenie 

 
 
 

 

Pole 

 

Cena 

jednostkowa 

[

2

/ m

zł

] 

i

c

 

Atrybut – CZAS 

3 

1 

1 

1 

1 

2 

1 

215 

4 

3 

1 

1 

1 

2 

1 

210 

2

2

5 /

2

2,50 /

c

zl m

m

zl m

 

6 

4 

2 

2 

2 

2 

1 

260 

10 

9 

2 

2 

2 

2 

1 

250 

2

2

10 /

5

2,00 /

c

zl m

m

zl m

 

Atrybut – CZAS = 

2

2, 25 /

t

c

zl m

miesiac

 

 

Określona zamiana jednostkowych cen nieruchomości na poziomie - 2,25 zł/m2 w ciągu jednego miesiąca daje - 

27  zł/m2  w  ciągu  roku,  co  stanowi  około  12  %  średniej  jednostkowej  ceny  rozważanych  nieruchomości.    Ustalona 
zmiana  jednostkowych  cen  nieruchomości  na  poziomie  -  2,25  zł/m2  w  ciągu  jednego  miesiąca  jest  podstawą  korekty 
jednostkowych cen transakcyjnych na datę wyceny, którą przedstawiono w tabeli 3. 

 

3 

Tabela 3. Korekta jednostkowych cen transakcyjnych na datę wyceny według wzoru 

2.25 (11

)

ki

i

i

c

c

t

 

 
 

Nr 

Nier. 

 

Liczba 

miesięcy 

 

Położenie 

 
 

 

Komuni-

kacja 

 
 

 

Otoczenie 

 
 
 

 

Uzbrojenie 

 

 

Pole 

 

Cena 

jednostkowa 

[

2

/ m

zł

] 

i

c

 

Jednostkowa cena 

skorygowana na 

marzec 2009 

2

/ m

zł

 

1 

0 

1 

2 

1 

4 

1 

225 

200,25 

2 

1 

2 

2 

2 

4 

1 

310 

287,50 

3 

1 

1 

1 

1 

2 

1 

215 

192,50 

4 

3 

1 

1 

1 

2 

1 

210 

192,00 

5 

4 

1 

2 

2 

2 

1 

220 

204,25 

6 

4 

2 

2 

2 

2 

1 

240 

224,25 

7 

6 

1 

2 

2 

4 

1 

240 

228,75 

8 

7 

2 

2 

2 

3 

1 

285 

276,00 

9 

8 

1 

1 

1 

4 

1 

190 

183,25 

10 

9 

2 

2 

2 

2 

1 

250 

245,50 

11 

10 

1 

2 

1 

3 

1 

215 

212,75 

Wyc 

11 

2 

2 

2 

3 

1 

 

max

min

c

c

 

287,50 – 183,25 =104,25 

 
Na podstawie skorygowanych jednostkowych cen transakcyjnych oraz ustalonych par nieruchomości różniących 

się tylko jednym atrybutem określono udziały wagowe poszczególnych atrybutów, co przedstawiono w tabeli 4. 

Tabela 4. Określenie udziałów wagowych poszczególnych atrybutów 

 
 

Nr 

Nier. 

 

Położenie 

 
 

 

Komuni-

kacja 

 
 

 

Otoczenie 

 
 
 

 

Uzbrojenie 

 

 

Pole 

 

Jednostkowa cena skorygowana na 

marzec 2009 

2

/ m

zł

 

                                                  Atrybut - POŁOŻENIE 

2 

2 

2 

2 

4 

1 

287,50 

 

58,75/1j 

 

7 

1 

2 

2 

4 

1 

228,75 

5 

1 

2 

2 

2 

1 

204,25 

 

41,25/1j 

 

10 

2 

2 

2 

2 

1 

245,50 

 

Średnia wartość na 1 jednostkę atrybutu 

50,00/1j 

0,34 

     Atrybut - KOMUNIKACJA 

 

 

1 

1 

2 

1 

4 

1 

200,25 

 

17,00/1j 

 

9 

1 

1 

1 

4 

1 

183,25 

0,11 

Atrybut - OTOCZENIE 

 

 

1 

1 

2 

1 

4 

1 

200,25 

 

28,50/1j 

 

7 

1 

2 

2 

4 

1 

228,75 

0,19 

Atrybut - UZBROJENIE 

 

 

1 

1 

2 

1 

4 

1 

200,25 

12,50/j 

25,00/2j 

 

11 

1 

2 

1 

3 

1 

212,75 

 

2 

2 

2 

2 

4 

1 

287,50 

 

63,25/2j 

 

6 

2 

2 

2 

2 

1 

224,25 

 

2 

2 

2 

2 

4 

1 

287,50 

 

42,00/2j 

 

10 

2 

2 

2 

2 

1 

245,50 

 

2 

2 

2 

2 

4 

1 

287,50 

11,50/1j 
23,00/2j 

 

8 

2 

2 

2 

3 

1 

276,00 

 

8 

2 

2 

2 

3 

1 

276,00 

30,50/1j 
61,00/2j 

 

10 

2 

2 

2 

2 

1 

245,50 

 

6 

2 

2 

2 

2 

1 

224,25 

51,75/1j 

103,50/2j 

 

8 

2 

2 

2 

3 

1 

276,00 

 

Średnia wartość na 2 jednostki atrybutu zawartego w bazie 

52,96/2j 

0,36 

Suma dla poszczególnych atrybutów 

148,46 

1,00 

„Wagi” 

34 % 

11 % 

19 % 

36 % 

0 % 

 

 

 
Wykonane  obliczenia  w  tabeli  4  pozwalają  stwierdzić,  że  w  analizowanym  zbiorze  informacji  rynkowych  o 

nieruchomościach,  jednostkowe  ceny  są  procentowo  wyjaśniane:  POŁOŻENIE  (34  %),  KOMUNIKACJA  (11  %), 
OTOCZENIE (19 %), UZBROJENIE (36 %), POLE (0 %). 

 

4 

 

Wycena nieruchomości metodą porównywania parami 

Do oszacowania rynkowej wartości analizowanej nieruchomości wybrano 4 najbardziej podobne nieruchomości 

do nieruchomości wycenianej, które zamieszczono w tabeli 5. 

 

Tabela 5. Wybrane nieruchomości do wyceny metodą porównania parami 

 
 

Nr 

Nier. 

 

Położenie 

 
 

 

Komuni-

kacja 

 
 

 

Otoczenie 

 
 
 

 

Uzbrojenie 

 

 

Pole 

 

Jednostkowa cena 

skorygowana na 

marzec 2009 

2

/ m

zł

 

2 

2 

2 

2 

4 

1 

287,50 

6 

2 

2 

2 

2 

1 

224,25 

8 

2 

2 

2 

3 

1 

276,00 

10 

2 

2 

2 

2 

1 

245,50 

Wyc. 

nier. 

2 

2 

2 

3 

1 

??? 

 
Wycenę metodą porównywania parami w odniesieniu do 4 wybranych nieruchomości, zilustrowano w tabeli 6. 

Tabela 6. Wycena nieruchomości metodą porównywania parami 

 

Atrybut 

 

Udziały 

procento-

we 

atrybutów  

[k%] 

Udziały 

kwotowe 

atrybutów 

Rozpiętość 

skal 

atrybutów 

w bazie 

Udział 

kwotowy 

na 

jednostkę 

atrybutu 

Nieru-

chomoś

ć wyce-

niana 

X 

Nierucho-

mość 

A = 2 

Nierucho-

mość 

B = 6 

Nierucho-

mość 

C = 8 

Nierucho-

mość 

D = 10 

 

Atrybut  Atry 

Popr 

Atry 

Popr 

Atry  Po

pr 

Atry 

Popr 

Położenie 

34 

35,44 

2 -1 =1 

35,44 

2 

2 

0 

2 

0 

2 

0 

2 

0 

Komunikacja 

11 

11,47 

2 -1 =1 

11,47 

2 

2 

0 

2 

0 

2 

0 

2 

0 

Otoczenie 

19 

19,81 

2 -1 =1 

19,81 

2 

2 

0 

2 

0 

2 

0 

2 

0 

Uzbrojenie 

36 

37,53 

4 – 2 = 2 

18,76 

3 

4 

-18,76 

2 

18,76 

3 

0 

2 

18,76 

Suma 

100 

104,25 

 

 

 

 

-18,76 

 

18,76 

 

0 

 

18,76 

Cena transak. 

Z całej bazy 

max

min

c

c

287,50 – 183,25 =104,25 

287,50 

224,25 

276,00 

245,50 

Cena skoryg. 

 

268,74 

243,01 

276,00 

264,26 

Wagi 

Przyjęto jednakową wiarygodność, stąd wagi są równe 1 

1 

1 

1 

1 

Wartość przeciętna z jednostkowych cen skorygowanych - jako średnia arytmetyczna    263,00 zł/m

2

 

 
 

Po wymnożeniu średniej wartości jednostkowej ceny skorygowanej przez pole powierzchni wycenianej działki 

1120 m2 określono wartość rynkową wycenianej nieruchomości na poziomie:  

W = 294 560 zł. 

 
 

Wycena nieruchomości gruntowej metodą korygowania ceny średniej 
 

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra 

§ 4. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości 
co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki 
zawarcia  transakcji oraz  cechy  tych  nieruchomości.  Wartość  nieruchomości  będącej  przedmiotem  wyceny  określa  się  w  drodze  korekty  średniej 
ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 

 
Zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) 

5.1.  W  metodzie  korygowania  ceny  średniej  porównuje  się  nieruchomość  wycenianą  o  znanych  cechach  ze  zbiorem  co  najmniej 

kilkunastu nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korektę średniej 

ceny      z      przyjętego      zbioru      na      podstawie      oceny      cech      nieruchomości      pomiędzy  nieruchomością  wycenianą  i 
nieruchomościami podobnymi.  

5.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej 

5.2.1.  Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny. 
5.2.2.  Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 
5.2.3.  Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 
5.2.4.  Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 

 

5 

5.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych (gradacja stanów cechy rynkowej). 
5.2.6. Wybór do porównań ze zbioru transakcji co najmniej kilkunastu nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech 

rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z opisem i charakterystyką zbioru. 

5.2.7.Charakterystyka   wycenianej    nieruchomości   z   przedstawieniem   jej    ocen   wodniesieniu do przyjętej skali cech 

rynkowych. 

5.2.8.  Obliczenie ceny średniej (C

śr

) ze zbioru transakcji stanowiących podstawę wyceny. 

5.2.9. 

Korekta  ceny  średniej  (C

śr

)  współczynnikami  korygującymi  uwzględniającymi  różnice  w  poszczególnych  cechach 

nieruchomości przyjętych do porównań. 

5.2.10.  Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: 

n

1

i

i

śr

R

u

C

W

 

gdzie: u

i

    -    oznacza wielkości i - tego współczynnika korygującego, 

  n     -     liczba współczynników korygujących. 

5.2.11.  Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu z wartości jednostkowej i liczby jednostek 

porównawczych (np. m kw. powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa opisana w poprzednim przykładzie liczbowym 
Biorąc pod uwagę bazę nieruchomości gruntowych zawartych w tabeli 1 oraz na podstawie tej bazy wykonaną analizę rynku, 

która przedstawiono w tabeli 3, a także charakterystykę analizowanego rynku lokali mieszkalnych, przedstawionych w tabeli 5, 
ustalono skale dla wyróżnionych cech lokali. 

Tabela 7. Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych przyjętych do wyceny 

 

Lp. 

 

Cecha rynkowa 

Charakterystyka 

Nieruchomość 

wyceniana 

Nieruchomość o najniższej cenie 

transakcyjnej skorygowanej (9) 

Nieruchomość o najwyższej cenie 

transakcyjnej skorygowanej (8) 

1 

Położenie 

B. korzystne (2) 

Korzystne (1) 

B. korzystne (2) 

2 

Komunikacja 

B. korzystna (2) 

Korzystna (1) 

B. korzystna (2) 

3 

Otoczenie 

B. korzystne (2) 

Korzystne (1) 

B. korzystne (2) 

4 

Uzbrojenie 

3 media (3) 

4 media (4) 

3 media (3) 

 

Cena 

 

183,25 

276,00 

 

Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości gruntowej 
Na podstawie tabeli 5 przyjęto następujące dane do wyceny: 

Ustalenie zakresu cen na 
podstawie bazy 
 

min

183, 25

c

 

max

276, 00

c

 

222, 46

śr

c

 

Z całej bazy 

Ustalenie zakresu 
współczynników korygujących 

min

0,8237

u

 

max

1, 2407

u

 

 

 

 

Wszystkie  etapy  wyceny  zostały  wykonane  według  zasad  przedstawionych  w  NI  1,  a  wyniki  tych  obliczeń  zilustrowano  w 

tabeli 8 . 

Tabela 8 . Wycena nieruchomości gruntowej metodą korygowania ceny średniej   

 
 
 
 

Cechy nieruch. 

Udział atrybutu w 

wyjaśnianiu zmian 

cen 

 (waga cechy) 

 

i

k

% 

Zakres zmienności 
współczynnika 
korygującego 

 
 

max

min

u

k

u

k

i

i

 

Zakres 

zmienności skal 

cech 

(atrybutów) 

 

max

min

a

a

 

Cecha 

nieruch. 

wycenianej 

 
 

i

a

 

Wartość współczynnika 

korygującego dla 

wycenianej 

nieruchomości 

 

i

u

 

 

Położenie 

34 

0,2801 

0,4218 

1 

 

2 

2 

0,4218 

Komunikacja 

11 

0,0906 

0,1365 

1 

2 

2 

0,1365 

Otoczenie 

19 

0,1565 

0,2357 

1 

2 

2 

0,2357 

Uzbrojenie 

36 

0,2965 

0,4467 

4 

3 

3 

0,4467 

Suma 
 

100 

0,8237 

1,2407 

 

 

1.2407 

2

1

222, 46 1, 2407

276, 01

/

n

X

śr

i

i

W

C

u

zł m  

 

Wartość rynkowa własnościowego prawa do nieruchomości gruntowej o powierzchni 1120 m

2 

wynosi: 

 

6 

W

G

 = 276,01 zł/m

2

 x 1120 m

2

 = 309 131 zł 

 

Przykład wyceny nieruchomości lokalowej  

 

Przedmiot wyceny 
 

Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny o następujących cechach (atrybutach):  

  strefa miasta – pośrednia (budynek usytuowany jest pomiędzy ulicami  J. Lea , Obopólną i Piastowską), 
  dostęp komunikacji miejskiej do budynku – bardzo dobry (w odległości 90 m linia tramwajowa, zaś w odległości 

120 m linia autobusowa), 

  lokalizacja kondygnacji lokalu – bardzo dobra (II piętro, dźwig osobowy), 
  sąsiedztwo  i  otoczenie  budynku–  bardzo  dobre  (od strony  północnej  droga  dojazdowa,  parkingi  i  pas  zieleni,  od 

strony  wschodniej  zadrzewiony  pas  zieleni  dochodzący  do  ślepej  ulicy  Obopólnej,  od  strony  południowej 
zadrzewiony pas zieleni dochodzący do ulicy J. Lea, od strony zachodniej zadrzewiony pas zieleni dochodzący do ul. 
Piastowskiej. 

  standard  wyposażenia  lokalu  –  wysoki  (sieć  elektryczna,  sieć  gazowa,  sieć  kanalizacyjna,  sieć  CO,  sieć  telewizji 

kablowej,  sieć  domofonu,  parkiet  dębowy,  płytki  ceramiczne  w  kuchni,  łazience  i  WC,  ściany  pomalowane  farbą 
emulsyjna w kolorze białym, 3 szafy wnękowe z laminatu), 

  na podstawie liczby lat użytkowania budynku i jego utrzymania oszacowano jego łączne zużycie na poziomie 15 % 

(w 1998 roku nowe elewacje ścian), 

  zużycie  łączne  lokalu  mieszkalnego,  wyrażające  stosunek  nakładów  jakie  należy  ponieść  na  drobny  remont  do 

orientacyjnej wartości lokalu mieszkalnego, oszacowano na poziomie  3 %. 

  rozmieszczenie  pomieszczeń  w  lokalu  –  korzystne  (do  każdego  pomieszczenia  wejście  z  przedpokoju  w  formie 

korytarza). 

  Powierzchnia użytkowa 68 m

2

. 

 

Analiza rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej 

Do analizy rynku wybrano lokale mieszkalne, usytuowane w obrębie ulic: Kazimierza Wielkiego, Bronowickiej, 

Armii  Krajowej,  Piastowskiej,  Reymonta  i  al.  Mickiewicza,  czyli  wszystkie  w  strefie  pośredniej.  W  obrębie  tych  ulic 
zebrano  informacje  o  17  wyodrębnionych  lokalach  mieszkalnych,  które  w  okresie  ostatnich  16  miesięcy  były 
przedmiotem transakcji rynkowych. 

Podobieństwo  wybranych  lokali  do  lokalu  wycenianego  zostało  sformułowane  za  pomocą  5  atrybutów,  gdyż 

atrybut  zużycie  lokalu  posiada  porównywalne  z  sobą  wartości.  Informacje  o  datach  transakcji  i  atrybutach  (cechach)  
tych lokali przedstawiono w tabeli 1. 

Tabela 1. Informacje rynkowe o podobnych lokalach mieszkalnych 

Nr 

lokal

u 

 

CZAS 

Data      

i

t

 

 

 

Położenie 

budynku 

 

Usytuowanie 

lokalu w 
budynku 

 

Sąsiedztwo 

 

Standard i 

funkcjonalność  

 

Powierzchnia 

lokalu 

  

CENA 

jednostkowa 

]

/

[

2

m

zł

 

1 

12/07    0 

2 

1 

1 

2 

72 

7320 

2 

12/07    0 

2 

2 

2 

1 

66 

7460 

3 

02/08    2 

1 

2 

2 

2 

74 

7310 

4 

03/08    3 

2 

2 

2 

1 

64 

7410 

5 

05/08    5 

1 

2 

0 

0 

62 

7380 

6 

06/08    6 

2 

2 

2 

2 

68 

7450 

7 

07/08   7 

1 

2 

1 

0 

68 

7320 

8 

08/08    8 

2 

2 

2 

1 

60 

7490 

9 

10/08    10 

2 

2 

1 

2 

69 

7420 

10 

11/08    11 

1 

1 

1 

1 

65 

7460 

11 

12/08    12 

2 

1 

2 

2 

60 

7590 

12 

12/08    12 

2 

2 

2 

2 

62 

7480 

13 

02/09    14 

2 

1 

1 

2 

74 

7330 

14 

02/09    14 

1 

1 

0 

0 

78 

7150 

15 

02/09    14 

2 

1 

2 

2 

66 

7470 

16 

03/09    15 

2 

1 

2 

1 

72 

7420 

17 

03/09    15 

2 

2 

1 

2 

76 

7370 

Wyc 

04/09    16 

2 

2 

2 

1 

68 

? 

 

W celu ustalenia ilościowego wpływu czasu na ceny transakcyjne lokali przedstawionych w tabeli 1, wybrano 

lokale mieszkalne, które posiadają identyczne wartości atrybutów w grupie lokali średnich, a różnią się w sposób istotny 
datą transakcji. Warunki takie spełniają trzy następujące lokale. 

 

 

7 

Tabela 2. Określenie współczynnika zmiany cen lokali w czasie 

Nr 

lokal

u 

 

CZAS 

Data      

i

t

 

 

 

Położenie 

budynku 

 

Usytuowani

e lokalu w 

budynku 

 

Sąsiedztwo 

 

Standard i 

funkcjonaln

ość  

 

Powierzchni

a lokalu 

  

CENA 

]

/

[

2

m

zł

 

 

Uwagi 

2 

12/04    0 

2 

2 

2 

1 

66 

7460 

 

4 

03/05    3 

2 

2 

2 

1 

64 

7410 

 

8 

08/05    8 

2 

2 

2 

1 

60 

7490 

 

2

2 8

7490 7460

30

3.75

/

8 0

8

B

zł m

miesiąc

 

2

4 8

7490 7410

80

16.00

/

8 3

5

B

zł m

miesiąc

 

2

2 4

3410 3460

50

16.67

/

3 0

3

B

zł m

miesiąc  

2

2

3.75 16.00 16.67

1.03

/

12.36

/

3

sr

B

zł m

miesiąc

zł m

rok

 

 

Na podstawie wartości zawartych w tabeli 2 można wnioskować, że w analizowanym zbiorze informacji rynkowych o lokalach, 

stan  rynku  na  przestrzeni  jednego  roku  uległ  zmianie  o  12  zł/m

2

,  co  w  przeliczeniu  na  jednostkową  cenę  daje  zaledwie  0.4  %. 

Analiza ta dowodzi, że ceny transakcyjne nie muszą być korygowane na datę wyceny nieruchomości.  

 

Wybór lokali podobnych do wycenianego lokalu mieszkalnego oraz analiza rynku 
 

Spośród  17  analizowanych  lokali  mieszkalnych,  przedstawionych  w  tabeli  1,  do  wyceny  metodą  porównywania  parami 

przyjęto 4 z nich, które posiadają trzy identyczne atrybuty zaś dwa pozostałe są najbardziej podobne do wycenianego lokalu. 

Lokal nr 2 
Lokal nr 4 
Lokal nr 6 
Lokal nr 12 
Skalowane atrybuty i ceny tych lokali zamieszczono w  tabeli 3. 

Tabela 3. Baza lokali wybranych do porównania (wyceny) 

 

Nr lokalu 

 

Położenie 

budynku 

 

Usytuowanie 

lokalu w 
budynku 

 

Sąsiedztwo 

 

Standard i 

funkcjonalność  

 

Powierzchnia 

lokalu 

  

CENA 

  

]

/

[

2

m

zł

 

2 

2 

2 

2 

1 

66 

7460 

4 

2 

2 

2 

1 

64 

7410 

6 

2 

2 

2 

2 

68 

7450 

12 

2 

2 

2 

2 

70 

7480 

Wycen. 

2 

2 

2 

1 

68 

? 

Na  podstawie  ustalonej  bazy  lokali  (tabela  3)  do  porównania  określono  udziały  atrybutów  („wagi”)  w  wyjaśnianiu 

zmienności jednostkowych cen lokali.  

Dla  atrybutu  standard    -  będą  rozważane  cztery  pary  różniące  się  jednym  interwałem  wartości  tego  atrybutu,  ale  przy 

założeniu, że wszystkie lokale są średniej powierzchni, czyli 

12

4

12

2

6

4

6

2

3480 3410

70

3480 3460

20

3450 3410

40

3450 3460

10

st

st

st

st

c

c

c

c

c

c

c

c

c

c

c

c

 

Średnia arytmetyczna z tych wartości wynosi: 30 zł/m

2

. 

Dla atrybutu powierzchnia – będą rozważane dwie pary, czyli 

12

6

2

4

3480 3450

30

3460 3410

50

pow

pow

c

c

c

c

c

c

 

Średnia arytmetyczna z tych wartości wynosi: 40 zł/m

2

. 

 Na  podstawie  średnich  wartości  zmian  atrybutów  wynika,  że  udziały  (wagi)  atrybutów  w  wyjaśnianiu  zmienności  cen 

rozważanych lokali przyjmują następujące wartości: 

30

0.43

70

st

k

 

40

0.57

70

pow

k

 

Wyniki tych obliczeń świadczą, że atrybut standard wyjaśnia 43 % zmienności cen, zaś atrybut powierzchnia wyjaśnia 57 

% zmienności cen w analizowanej bazie. 

 

8 

 
Obliczenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego 

 

Do  wyznaczenia  udziałów  kwotowych  atrybutów  wykorzystano  rozpiętość  cen  w  tabeli  3,  czyli 

2

max

max

min

7480 7410

70

/

c

c

c

zł m

, gdyż  z tej bazy określone udziały procentowe atrybutów. Wycenę przedstawiono w 

schemacie w formie tabeli 4. 

Tabela 4. Wycena lokalu mieszkalnego według metody porównywania parami 

 

Atrybut 

 

Udziały 

procento-

we 

atrybutów  

[k%] 

Udziały 

kwotowe 

atrybutów 

Rozpiętość 

skal 

atrybutów 

w bazie 

Udział 

kwotowy 

na 

jednostkę 

atrybutu 

Nierucho

mość 

wycenia-

na 

X 

Nierucho-

mość  

A = 2 

Nierucho-

mość 

 B = 4 

Nierucho-

mość 

C = 6 

Nierucho-

mość 

D = 12 

 

Atrybut 

Atry  Popr  Atry  Popr  Atry  Popr  Atry 

Popr 

Standard 

43 

30.1 

2-1 =1 

30.1 

1 

1 

0 

1 

0 

2 

-30.1 

2 

-30.1 

Powierzchnia 

57 

39.9 

70-64=6 

6.65 

68 

66 

13.3 

64 

26.6 

68 

0 

70 

-13.3 

Suma 

100 

70 

 

 

 

 

13.3 

 

26.6 

 

-30.1 

 

-43.40 

Cena transak. 

 

7460 

7410 

7450 

7480 

Cena skoryg. 

 

7473.30 

7436.60 

7419.90 

7436.60 

Wagi 

Wyznaczono wagi wiarygodności  atrybutów według 

wzoru: 

1

0, 5

PK

p

n

 

PK

n

- oznacza liczbę poprawek 

korygujących 

0,67 

0,67 

067 

0,40 

Wartość przeciętna jako średnia ważona   7 442.16 zł/m

2

 

Wartość  rynkową  analizowanego  lokalu  stanowi  iloczyn  powierzchni  użytkowej  tego  lokalu  i  średniej  ważonej  cen 

skorygowanych, czyli  

2

2

68

7442.16

/

506 067

W

m

zł m

zł

. 

 

Na podstawie  wyceny metodą porównywania parami, opartej na 4 porównywanych nieruchomościach lokalowych, można 

postawić wniosek, że  wartość rynkowa analizowanego  lokalu mieszkalnego  powinna być na poziomie  

W =  506 070  zł. 
 

Wycena metodą korygowania ceny średniej 

Przedmiotem  wyceny  jest  prawo  własności  do  lokalu  mieszkalnego,  znajdującego  się  na  rynku  opisanym  cechami 

zawartymi w ostatnim wierszu tabeli 5.  

Do analizy rynku wybrano bazę 12 nieruchomości lokalowych, które były sprzedane w okresie od stycznia 2008 roku do 

lutego 2009 roku. Dla każdego lokalu przypisano 6 atrybutów cenotwórczych oraz jednostkową cenę transakcyjną, których wartości 
zestawiono w tabeli 5 

Tabela 5. Analiza transakcji dla podobnych lokali 

 

Nr / ulica 

 

 

Data 

transakcji 

 

Położenie 

 

Stan tech. 

budynku 

 

Standard 

i funk. 

pom. 

 

Sąsiedztwo 

i otoczenie 

 

Piętro 

 

Powierzchnia 

[m

2

] 

 

Cena 

[zł] 

 

Cena 

jednost. 

[zł/m

2

] 

1-Sygietyńskiego 

10.01.2008 

0 

Pośrednie 

1 

Średni 

1 

Średni 

1 

Korzystne 

1 

I 

3 

49,19 

2 

73 000 

 

1 484 

 

2-Moniuszki 

15.01.2008 

0 

Pośrednie 

1 

Średni 

1 

Średni 

1 

Niekorzystne 

0 

I 

3 

44,32 

2 

65 000 

 

1 467 

 

3-Karłowicza 

13.02.2008 

1 

Pośrednie 

1 

Dobry 

2 

Średni 

1 

Niekorzystne 

0 

II 

3 

49,67 

2 

73 000 

 

1 470 

 

4-Moniuszki 

06.04.2008 

3 

Pośrednie 

1 

Średni 

1 

Średni 

1 

Niekorzystne 

0 

II 

3 

 

47,96 

2 

 

70 600 

1 472 

5- Noskowskiego 

23.04.2085 

3 

Pośrednie 

1 

Dobry 

2 

Niski 

0 

Korzystne 

1 

parter 

0 

41,64 

2 

60 000 

 

1 441 

 

6 - Sygietyńskiego 

05.06.2008 

5 

Pośrednie 

1 

Dobry 

2 

Średni 

1 

Korzystne 

1 

IV 

1 

50,22 

1 

73 000 

 

1 454 

 

7-Karłowicza 

23.06.2008 

5 

Pośrednie 

1 

Dobry 

2 

Wysoki 

2 

Niekorzystne 

0 

I 

3 

50,21 

1 

70 000 

 

1 394 

 

8- Karłowicza 

05.07.2008 

6 

Pośrednie 

1 

 

2 

Średni 

1 

Niekorzystne 

0 

II 

3 

41,17 

2 

52 000 

 

1 260 

 

 

9 

9 - Moniuszki 

12.08.2008 

7 

Pośrednie 

1 

Dobry 

2 

Niski 

0 

Korzystne 

1 

I 

3 

55,03 

1 

74 000 

 

1 345 

 

10 - Różyckiego 

16.08.2008 

7 

Pośrednie 

1 

Średni 

1 

Niski 

0 

Niekorzystne 

0 

II 

3 

42,65 

2 

53 000 

 

1 243 

 

11 - Kiepury 

12.09.2008 

8 

Pośrednie 

1 

B. dobry 

3 

Wysoki 

2 

Korzystne 

1 

I 

3 

49,56 

2 

79 000 

 

1 594 

 

12 - Moniuszki 

14.02.2009 

13 

Pośrednie 

1 

Dobry 

2 

Średni 

1 

Niekorzystne 

0 

IV 

1 

52,17 

1 

76 000 

 

1 457 

 

 
WYCENIANA 

03/2009 

14 

Pośrednie 

1 

Dobry 

2 

Wysoki 

2 

Korzystne 

1 

IV 

1 

51,3 

1 

 

? 

 

? 

 

Analiza rynku nieruchomości 

W celu ustalenia ilościowego wpływu czasu na ceny transakcyjne  wybrano te  lokale, które posiadają identyczne wartości 

atrybutów, a różnią się w sposób istotny datą transakcji. 

 

Współczynnik zmiany ceny (B) wyznaczono ze wzoru: 

100%

NP

NW

NW

C

C

B

C

t

   

 

gdzie: C

NP 

 - cena nieruchomości później sprzedanej,  

 

 

 

 

 

 

C

NW 

 - cena nieruchomości wcześniej sprzedane

j 

 

 

 

t

– różnica jednostek czasu pomiędzy transakcjami nieruchomości o C

NP

 i C

NW

 

 Obliczenie współczynnika zmiany cen przypadającego na jednostkę czasu dla zbliżonych par 

Lp. 

Pary 

nieruchomości  

C

NW

 

C

NP

 

t  

B 

1. 

 

5-12 

1441 

1457 

10 

0,11% 

2. 

 

2-4 

1467 

1472 

3 

0,12% 

3. 

 

7-9 

1391 

1394 

2 

0,11% 

Wartość średnia 

0,11% 

Wyznaczony średni współczynnik zmiany cen w czasie wynosi 0,11 % miesięczni, co w przeliczeniu na rok daje 1,3 %. 

Wyniki  w  tabeli  5  potwierdzają,  że  w  analizowanym  zbiorze  informacji  rynkowych  o  lokalach  mieszkalnych,  stan  rynku  na 
przestrzeni jednego roku uległ zmianie zaledwie o 1,3 %. Analiza ta dowodzi, że ceny nie muszą być korygowane na datę wyceny 
nieruchomości. 

Na podstawie cen lokali mieszkalnych zawartych w tabeli 5 zostaną obliczone udziały procentowe („wagi”) poszczególnych 

atrybutów w wyjaśnianiu zmienności cen w analizowanej bazie. Z uwagi na brak możliwości wyróżnienia par różniących się tylko 
jednym  atrybutem,  udziały  te  określono  na  podstawie  współczynników  korelacji  zupełnej.  Wyniki  tych  obliczeń  zamieszczono  w 
tabeli 6. 

Tabela 6. Udziały („wagi”) atrybutów w wyjaśnianiu zmienności cen lokali w bazie 

 

Oznaczenia 

 

Stan 

techniczny 

 

Standard i 

funkcjonalność 

 

Sąsiedztwo  i 

otoczenie 

 

Piętro 

 

Powierzchnia 

 

Współczynnik 

korelacji zupełnej 

i

r

 

 

0,29 

 

0,53 

 

0,36 

 

-0,15 

 

0,08 

 

Kwadrat 

współczynnika 

korelacji zupełnej  

2

)

(

i

r

 

 

0,08 

 

0,28 

 

0,13 

 

 

0,02* 

 

0,01* 

 

Suma 0,49 

Udziały 

procentowe 

(„wagi”) 

%)

(

i

k

 

 

16 

 

57 

 

27 

 

- 

 

- 

 

100 % 

* Atrybuty nie uwzględniane w wycenie 

 

Z analizy te wynika, że do wyceny lokalu mieszkalnego powinny być uwzględnione tylko trzy atrybuty: Stan techniczny z 

udziałem 16 %, Standard i funkcjonalność z udziałem 57%, oraz Sąsiedztwo i otoczenie z udziałem 27%. 
 

Biorąc pod uwagę charakterystykę analizowanego rynku lokali mieszkalnych, przedstawionych w tabeli 5, ustalono skale 

dla wyróżnionych cech lokali. 
 
 
 
 
 

 

10 

Tabela 7. Cechy rynkowe lokali przyjętych do wyceny 

 

 

Lp. 

 

Cecha rynkowa 

Charakterystyka 

Lokal wyceniany 

Lokal  o najniższej cenie 

transakcyjnej (10) 

Lokal o najwyższej cenie 

transakcyjnej (11) 

1 

Stan techniczny 
budynku 

Dobry (2) 

Średni (1) 

b. dobry (3) 

2 

Standard lokalu 

Wysoki (2) 

Niski (0) 

Wysoki (2) 

3 

Sąsiedztwo i 
otoczenie 

Korzystne (1) 

Niekorzystne (0) 

Korzystne (1) 

4 

Usytuowanie lokalu 
w budynku 

Dobre (2) 

b. dobre (3) 

b. dobre (3) 

5 

Powierzchnia lokalu 

średnio korzystna  (1) 

Korzystna (2) 

średnio korzystna (1) 

 

Szacowanie rynkowej wartości lokalu 
Na podstawie tabeli 5 przyjęto następujące dane do wyceny: 

Ustalenie zakresu cen na 
podstawie bazy 
 

min

1243

c

 

max

1594

c

 

1423

śr

c

 

Z całej bazy 

Ustalenie zakresu 
współczynników korygujących 

min

0.8735

u

 

max

1.1202

u

 

 

 

 

Wszystkie  etapy  wyceny  zostały  wykonane  według  zasad  przedstawionych  w  NI  1,  a  wyniki  tych  obliczeń  zilustrowano  w 

tabeli 8 . 

Tabela 8 . Wycena nieruchomości lokalowej metodą korygowania ceny średniej   

 
 
 
 

Cechy nieruch. 

Udział cechy w 

wyjaśnianiu 

zmian cen 

 (waga cechy) 

 

i

k

% 

Zakres zmienności 
współczynnika 
korygującego 

 
 

max

min

u

k

u

k

i

i

 

Zakres 

zmienności 

skal cech 

(atrybutów) 

 

max

min

a

a

 

Cecha nieruch. 

wycenianej 

 
 

i

a

 

Wartość współczynnika 

korygującego dla 

wycenianej nieruchomości 

 

i

u

 

 

Stan techniczny 

16 

0,1398 

0,1792 

1 

 

3 

2 

0,1595 

Standard i 
funkcjonalność 

57 

0.4979 

0.6385 

0 

2 

2 

0,6385 

Sąsiedztwo  i 
otoczenie 

27 

0,2358 

0,3025 

0 

1 

1 

0,3025 

Suma 
 

100 

0,8735 

1.1202 

 

 

1,1005 

2

1

1423 1,1005 1566, 01

/

n

X

śr

i

i

W

C

u

zł m  

 

Wartość rynkowa własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o powierzchni 51,3 m

2 

wynosi: 

W

G

 = 1566,01 zł/m

2

 x 51,3 m

2

 = 80 336 zł 

 

11 

PODEJŚCIE DOCHODOWE 

Podejście dochodowe - Metoda inwestycyjna - Technika kapitalizacji prostej 

Zgodnie z Rozporządzeniem RM. 
§ 7.2.  Metodę  inwestycyjną  stosuje  się  przy  określaniu  wartości  nieruchomości  przynoszących  lub  mogących  przynosić

 

dochód  z 

czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania  się stawek rynkowych tych 
czynszów. . 

§ 9. 1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego 

możliwego  do  uzyskania  z  wycenianej  nieruchomości  i  współczynnika  kapitalizacji  lub  iloraz  strumienia  stałego  dochodu 
rocznego i stopy kapitalizacji. 

2.  Współczynnik  kapitalizacji  odzwierciedla  okres,  w  którym  powinien  nastąpić  zwrot  środków,  poniesionych  na  nabycie 

nieruchomości  podobnych  do

 

nieruchomości  wycenianej,  z  dochodów  możliwych  do  uzyskania

 

z

 

tych

 

nieruchomości 

podobnych. 

3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych 

do nieruchomości wycenianej

 

jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości

 

podobne 

a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. 

 
Zgodnie z NI 2 

4.4   Technika kapitalizacji prostej 

4.4.1  Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości 

wynika,  iż  zasadnym  jest  przyjęcie  założenia,  że  dochód  przyjmowany  do  kapitalizacji  jest  stabilny  w 
nieskończenie  długim  okresie  czasu.  Możliwe  zmiany  poziomu  dochodu  wynikające  ze  zmian  na  rynku 
nieruchomości uwzględnia się w stopie kapitalizacji. 

4.4.2  W  ramach  techniki  kapitalizacji  prostej  wartość  rynkową  nieruchomości  określa  się  jako  iloczyn  Dochodu 

Operacyjnego  Netto  ustalonego  z  uwzględnieniem  zasad  opisanych  w  rozdziałach  4.1  i  4.2  niniejszej  noty  i 
odpowiedniego  współczynnika  kapitalizacji  lub  jako  iloraz  wyżej  opisanego  dochodu  i  odpowiedniej  stopy 
kapitalizacji. 

Wartość rynkową nieruchomości określoną w technice kapitalizacji prostej wyznacza wzór: 

R

1

DON

W

R

 

lub  

K

R

W

DON

W

 

gdzie: 

W

R

 

- wartość rynkowa nieruchomości, 

DON - dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji, 

R - stopa kapitalizacji, 
W

K

 

- współczynnik kapitalizacji. 

4.4.3  Preferowanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, 

możliwego do uzyskania na rynku i rynkowej ceny nieruchomości. 

4.4.4  Przyjęta  do  obliczeń  stopa  kapitalizacji  powinna  uwzględniać  w  szczególności  różnicę  w  poziomie  ryzyka 

pomiędzy  nieruchomością  wycenianą  a  nieruchomościami  stanowiącymi  przedmiot  analizy  stóp  kapitalizacji. 
Podstawowymi  czynnikami  ryzyka,  wpływającymi  na  poziom  stopy  kapitalizacji,  są  między  innymi:  lokalizacja, 
stan  techniczny,  standard  użytkowy,  wiarygodność  najemców,  warunki  zawartych  umów  najmu  w  wycenianej 
nieruchomości,  wielkość  budynków  i  ich  funkcje,  ochrona  konserwatorska.  Przyjęty  w  wycenie  poziom  stopy 
kapitalizacji powinien 

uwzględnić    ryzyko    dotyczące    zmienności     dochodu    z    wycenianej nieruchomości. 

 
 

 

Baza sprzedanych lokali biurowych do analizy rynku 

Do analizy rynku wybrano lokale biurowe, usytuowane w obrębie wycenianego lokalu.  Podobieństwo wybranych lokali  do 

lokalu wycenianego zostało sformułowane za pomocą 8 atrybutów. Informacje o datach transakcji i atrybutach (cechach)  tych lokali 
przedstawiono w tabeli 1. 

Tabela 1. Baza z transakcji lokali biurowych do analizy rynku 

Nr 

lokalu 

1 

CZAS 

Data      

i

t

 

KOMUNI-

KACJA 

LOKALI-

ZACJA 

OTOCZE-

NIE 

MODA 

STAN-

DARD 

POWIERZ-

CHNIA 

CENA 

]

/

[

2

m

zł

 

1 

03/06    0 

2 

1 

2 

3 

2 

34 

4500 

2 

03/06    0 

2 

2 

2 

3 

2 

28 

5000 

3 

04/06    1 

2 

1 

1 

1 

2 

34 

4000 

4 

05/06    2 

2 

1 

1 

1 

0 

38 

3500 

5 

06/06    3 

2 

1 

2 

3 

2 

26 

4900 

6 

06/06    3 

2 

1 

2 

3 

1 

30 

3800 

 

12 

7 

06/06    3 

2 

2 

1 

3 

2 

42 

4000 

Wycen. 

07/06   4     

2 

2 

2 

3 

1 

28 

? 

 

 

W  oparciu  o  jednostkowe  ceny  analizowanych    lokali  biurowych  można  określić  charakterystyczne  (globalne) 

parametry dla tego rynku, czyli wartość przeciętną  jednostkowej ceny lokalu,  współczynnik rozproszenia cen na rynku. Realizując 
odpowiednie wzory otrzymano:  
 

 

2

ˆ 4242.86

/

c

zł m  

2

526.06

/

n

zł m          

526

0.12

4243

 

 

 

 

 

 

Wyżej obliczone wartości pozwalają sformułować wniosek, że średnia cena jednostkowa na datę 15 lipca 2006 roku dla biurowych 
lokali  podobnych  do  wycenianego  jest  na  poziomie  4243  zł/m

2

,

   

z  rozproszeniem 

2

526

/

zł m .  Współczynnik  rozproszenia 

analizowanych cen na rynku, na poziomie 

0.12

 dowodzi, że określona wartość przeciętna może stanowić reprezentatywną cenę 

jednostkową na analizowanym rynku. (

0.25

).

 

 

Baza wynajmowanych lokali biurowych do analizy rynku 

Do  analizy  czynszów  (dochodów  netto)  uzyskiwanych  za  wynajem  lokali  biurowych,  zebrano  informacje  z  dzielnicy,  w 

której usytuowany jest wyceniany lokal. Wszystkie zebrane informacje są zawarte w tabeli 2. 

Tabela 2. Zbiór informacji o wynajmowanych lokalach biurowych 

 
 

Nr lokalu 

 

Komuni-

kacji 

 
 

 

Lokaliza-

cja 

 
 

 

Otoczenie 

 
 
 

 

Moda  

 
 
 

 

Standard  

 
 
 

 

Powierzchn

ia użytkowa    

[

2

m

] 

 

Stawki czynszu 

miesięcznego  

[zł] 

Roczny dochód 

operacyjny 

netto - 

jednostkowy 

2

/ m

zł

 

i

d

 

1 

2 

2 

2 

3 

2 

26 

850 

392 

2 

2 

1 

2 

3 

2 

32 

880 

330 

3 

2 

1 

1 

3 

1 

24 

550 

275 

4 

1 

2 

2 

3 

2 

21 

520 

297 

5 

1 

1 

1 

3 

1 

34 

600 

212 

6 

2 

1 

2 

1 

2 

34 

700 

247 

7 

1 

1 

1 

3 

2 

22 

500 

273 

8 

2 

2 

2 

3 

2 

32 

900 

337 

9 

2 

2 

2 

3 

1 

24 

800 

400 

Wyceniany 

2 

2 

2 

3 

1 

28 

 

 

 Na  podstawie  zebranych  informacji  można  określić  charakterystyczne  parametry  rynku  czynszowego,  czyli  wartość  przeciętną 
jednostkowego dochodu netto oraz jego rozproszenie wokół wartości przeciętnej. Zatem  

 

 

2

ˆ 307 /

d

zł m

rok

 

2

60

/

n

zł m

rok

,  

60

0.19

307

   

 

 

 

 

 

Określenie współczynnika kapitalizacji prostej 

Najbardziej prawdopodobna wartość współczynnika kapitalizacji prostej stanowi iloraz: 

ˆ

4243

13.82

ˆ

307

KP

c

w

d

 

  Prognozowanie operacyjnego dochodu netto dla wycenianego lokalu biurowego 

 

W przypadku wycenianego lokalu dochód operacyjny netto określono jako roczny dochód   z czynszu w formie efektywnej. 

Prognoza zostanie wykonana na podstawie najbardziej podobnych do wycenianego lokalu, a są to lokale o numerach 1,8 i 9. Średnia 
arytmetyczna z rocznych dochodów operacyjnych netto – jednostkowych, dla tych lokali, wynosi  376,33 zł/m

2

x rok. 

Do wyceny przyjęto następującą wartość jednostkowego operacyjnego dochodu netto:   

2

376

/

d

zł m

rok

 

 

Szacowanie wartości rynkowej lokalu biurowego  

Na  podstawie  współczynnika  kapitalizacji  prostej   

13.82

KP

w

  i    prognozowanego  dochodu 

2

376

/

d

zł m

rok

  wynika,  że 

jednostkowa wartość rynkowa wycenianego lokalu użytkowego wynosi: 

2

13.82 376

5196.32

/

j

W

zł m , 

co po uwzględnieniu 28 m

2

 powierzchni lokalu, otrzymujemy wartość rynkową:  

145 497

W

zł

. 

 

 

Podejście dochodowe - Metoda inwestycyjna - Technika dyskontowania strumieni dochodów 

 

Zgodnie z Rozporządzeniem RM 

§ 10.  1.  Przy  użyciu  techniki  dyskontowania  strumieni  dochodów  wartość  nieruchomości  określa  się  jako  sumę  zdyskontowanych 

strumieni  zmiennych  dochodów  przewidywanych  do  uzyskania  z  nieruchomości  wycenianej  w  poszczególnych  latach 
przyjętego  okresu  prognozy,  powiększoną  o  zdyskontowaną  wartość  rezydualną  nieruchomości.  Wartość  rezydualna 
przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni 
dochodów. 

 

 

13 

2.  Liczba  lat  okresu  prognozy,  o  którym  mowa  w  ust.  1,  jest  zależna  od  przewidywanego  okresu,  w  którym  dochody  z 

wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. 

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa 

powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, 
przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. 

 
Zgodnie z NI 2 

4.3   Technika dyskontowania strumieni dochodów 

4.3.1  Technikę  dyskontowania  strumieni  dochodów  stosuje  się  do  określania  wartości  rynkowej  nieruchomości,  dla 

której  w  pewnym  okresie,  zwanym  okresem  prognozy,  zakłada  się  zmienny  poziom  strumieni  dochodów,  a 
założenie  o  zmienności  dochodów  wynika  z  prowadzonych  lub  planowanych  działań  na  nieruchomości,  bądź 
umów  obciążających  nieruchomość.  Oznacza  to,  że  zmienność  poziomu  strumieni  dochodu  nie  wynika  z 
przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości. 

4.3.2  W  ramach  tej  techniki  wartość  nieruchomości  równa  jest  sumie  zdyskontowanych  strumieni  dochodów  z 

nieruchomości  występujących  w  każdym  z  okresów  objętych  prognozą  powiększoną  o  zdyskontowaną  wartość 
rezydualną nieruchomości (RV.) Długość okresu prognozy wyznacza liczba lat, w których przewidywane dochody 
są zmienne. 

4.3.3  Wartość  rezydualna  wyznaczona  jest  jako  wartość  nieruchomości  na  koniec  okresu  prognozy.  Dla  określania 

wartości  prawa  własności  nieruchomości  przyjmuje  się  nieskończenie  długi  okres  osiągania  dochodu.  W 
szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie 
przyjmować założenia nieskończenie długiego okresu osiągania dochodu. 

4.3.4  W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru: 

n

n

n

n

2

2

1

1

R

r

1

1

RV

r

1

1

DON

KK

r

1

1

DON

r

1

1

DON

W

 

gdzie: 
W

R

 

- wartość rynkowa nieruchomości , 

DON

1-n

 - oznacza dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy, 

r - stopa dyskontowa, 
RV - wartość rezydualna. 

4.3.5  Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej (r). 

4.3.6  Stopę dyskontową  wyznaczyć można  poprzez  korektę  rynkowych  stóp  kapitalizacji  ze  względu na  spodziewany 

wzrost  dochodów  (czynszów)  i  (lub)  cen  nieruchomości.  W  przypadku  wzrostu  spodziewanych  dochodów  i 
wartości rezydualnej nieruchomości stopa dyskontowa będzie wyższa od stopy kapitalizacji używanej w technice 
kapitalizacji prostej. 

4.3.7  Przy  wyznaczaniu  poziomu  stopy  dyskontowej  bierze  się  pod  uwagę  różnice  w  poziomie  ryzyka  osiągania 

dochodów  z  nieruchomości  będącej  przedmiotem  wyceny  oraz  nieruchomości  dla  których  wyznaczono 
odpowiednie stopy dyskontowe. Podstawowymi czynnikami wpływającymi  na poziom ryzyka są między innymi: 
lokalizacja,  stan  techniczny,  standard  użytkowy,  wiarygodność  najemców,  warunki  zawartych  umów  najmu, 
wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska.. Czynniki te  uwzględnia się w przyjętym poziomie 
stopy dyskontowej. 

4.3.8  W  przypadku, gdy na analizowanym  rynku  nieruchomości  brak  jest  wystarczających  danych  rynkowych,  stopę 

dyskontową  ustala  się  na  podstawie  stóp  dyskontowych  z  długoterminowych  inwestycji  charakteryzujących  się 
porównywalnym  ryzykiem.  Należy  przy  tym  zaznaczyć,  iż  określenie  stopy  dyskontowej  w  oparciu  o  wyniki 
analizy  poziomu  stóp  zwrotu  z  wolnych  od  ryzyka  inwestycji  na  rynku  kapitałowym  nie  oznacza,  iż  pomiędzy 
stopami  zwrotu  na  rynku  kapitałowym  oraz  na  rynku  nieruchomości  występuje  korelacja.  Przyjęcie  jako 
podstawy  wyznaczenia  stopy  dyskontowej  stopy  zwrotu  z  inwestycji  wolnych  od  ryzyka  oznacza  jedynie,  że 
poziom  wymaganych  stóp  zwrotu  na  rynku  nieruchomości  powinien  w  długim  okresie  czasu  być  wyższy  od 
poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania 
na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość. 

4.3.9  Przyjęty  do  określania  wartości  rynkowej  poziom  stopy  dyskontowej  odzwierciedla,  podobnie  jak  dochody,  jej 

poziom w ujęciu realnym a nie nominalnym. 

 

 

Założenia do wyceny nieruchomości 

 

Na podstawie wykonanej analizy rynku można rozważać następujące wielkości: 

- 

jednostkowe ceny ofertowe, dla lokali podobnych do lokalu wycenianego,  mogą zawierać się w przedziale: 

2

(4243 526)

/

c

zł m    

 

 

 

 

- 

jednostkowy operacyjny dochód netto, ustalony w oparciu ogólną analizę rynku, powinien być prognozowany w przedziale: 

2

(307 60)

/

d

zł m

rok  

 

 

 

 

 

Określenie stopy dyskonta (dyskontowej) dla lokali biurowych 

 

14 

Prognozowana stopa dyskonta 

d

r

 i prognozowany współczynnik dyskonta 

q

,  wyrażą się następującymi wzorami: 

(1

)

d

CF

d

r

s

c

d

 lub  

1

1

d

q

r

 

gdzie:  znak  (+)  gdy  strumienie  pieniężne  są  rosnące,  znak  (-)  gdy  strumienie  pieniężne  są 

malejące 

 

Jeżeli nie ma dodatkowych informacji dotyczących efektywności inwestowania w lokale biurowe, to wartość współczynnika 

ryzyka inwestycyjnego 

CF

s

powinna być przyjmowana w granicach pojedynczej wartość współczynnika (

) rozproszenia czynszów 

na analizowanym rynku. W przypadku wycenianego lokalu biurowego będzie przyjęta pojedyncza wartość współczynnika 

, czyli 

 

 

 

0.19

CF

s

 

 

Na  podstawie  ustalonej  wartości  współczynnika  ryzyka  inwestycyjnego,  dla  prognozowanych  strumieni  pieniężnych  w 

sposób  rosnący  po  modernizacji  lokalu,  obliczono  wartość  stopy  dyskonta  oraz  współczynnika  dyskonta  dla  czynszów  lokali 
biurowych, czyli 

 

307

(1 0.19)

0.078 1,19

0.093

4243 307

d

r

, 

 

1

0.915

1 0.093

q

   

 

 

Wartości tych parametrów są wyznaczone przy uwzględnieniu współczynnik ryzyka inwestycyjnego, zatem mogą być wykorzystane 
do wyceny analizowanego lokalu biurowego. 

 

Prognozowanie wartości strumieni dochodów dla wycenianego lokalu biurowego 

Z  uwagi  na  okoliczność,  że  stan  funkcjonalny  wycenianego  lokalu  biurowego  jest  niski,  więc  przewiduje  się  w  4  roku 

prognozy  strumieni  dochodów  jego  modernizację.  Koszty  modernizacji  ustalone  na  podstawie  stawek  robót  remontowych  będą  na 
poziomie 7 000 zł. W oparciu o wyniki analizy rynku nieruchomości,  wyrażone zakresem 

2

(307 60)

/

d

zł m

rok , jednostkowe 

dochody  operacyjne  netto  będą  prognozowane  w  tym  przedziale,  na  okres  pięciu  lat,  ale  na  koniec  każdego  roku.  Do  wyceny 
przyjęto następujące wartości jednostkowych dochodów operacyjnych netto: 

2

2

2

2

2

1

2

3

4

5

307

/

,

307

/

,

300

/

,

300

/

,

300

/

Don

zł m

rok Don

zł m

rok Don

zł m

rok Don

zł m

rok Don

zł m

rok   . 

Po  przemnożeniu  jednostkowe  dochody  operacyjne  netto  przez  powierzchnię  S  =  28  m2  lokalu  i  uwzględnieniu  nakładów  w 
wysokości 7 000 zł na modernizację lokalu, oraz wzrost dochodów po modernizacji lokalu o 15 %, otrzymano następujące strumienie 
dochodów: 

1

2

3

4

5

8596

/

,

8596

/

,

8400

/

,

(8400 7000)

1400

/

,

1,15 8400

9660

/

SD

zł rok SD

zł rok SD

zł rok SD

zł rok SD

zł rok  

 

Prognozowanie wartości rezydualnej dla wycenianego lokalu biurowego 

 

Wartość rezydualna wyznaczona jest jako wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy. Dla określania wartości prawa 

własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. 
Po  okresie  szczegółowej  prognozy  strumieni  pieniężnych,  analizowany  lokal  biurowy  będzie  generował  dochody  na  poziomie 
ostatniego roku prognozy, przez okres co najmniej 50 lat. Dla takich założeń zdyskontowana wartość tych dochodów stanowi sumę, 

wyrażoną następującym wzorem:   

 

5

9660

103871

0.093

n

d

d

Cf

Cf

RV

zł

r

r

   

 

 

Szacowanie wartości rynkowej lokalu biurowego  

Po uwzględnieniu powyższych wartości, wzór dla jednostkowych wartości lokalu wyraża się formułą: 

1

5

5

1

5

........

W

SD q

SD q

RV q

. 

 

 

 

Po  wstawieniu  ustalonej  wartości  współczynnika  dyskonta  oraz  prognozowanych  wartości  strumieni  pieniężnych  otrzymano 
następującą zależność: 

2

3

4

5

5

8596 0.915 8596 0.915

8400 0.915

1400 0.915

9660 0.915

103 871 0.915

W

, 

95 293

W

zł  

 

15 

 

Podejście mieszane 

§ 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych 

gruntów. 

§ 16.

 1.  Metodę  pozostałościową  stosuje  się  do  określenia  wartości  rynkowej,  jeżeli  na  nieruchomości  mają  być  prowadzone  roboty  budowlane 

polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.   
 

2.  Wartość,  o  której  mowa  w  ust.  1,  określa  się    jako  różnicę  wartości  nieruchomości po  wykonaniu  robót  wymienionych  w ust. 1  oraz 

wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. 

 

3.  Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki: 

        

 1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego; 

 

      2)  znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1;  
 

3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. 

 

4.  Zastosowanie  metody  pozostałościowej  do  określenia  wartości  rynkowej  wymaga  szczegółowego  uzasadnienia  w  operacie 
szacunkowym. 

Przykład wyceny metoda pozostałościową 

Przedmiotem  wyceny  jest  pawilon  handlowy  o  powierzchni  użytkowej  190  m

2

,  który  podlega  modernizacji  (wymiana 

pokrycia  dachowego,  wybudowanie  nowych  ścianek  działowych,  wymiana  podłóg,  malowanie  i  sprzątanie).  Koszt  modernizacji, 
obejmujący  przeciętny  koszty  robót  przebudowy  i  zysk  inwestora,  oszacowano  na  poziomie  180 000  zł.  Na  podstawie  analizy 
rynkowej  stawki  czynszowej  netto  ustalono,  że  pawilon  po  modernizacji  może  generować  miesięczne  dochody  netto  na  poziomie 
4 750 zł, co w przeliczeniu na 12 miesięcy wynosi 57 000 zł/rok. 

Przyjmując  z  analizy  rynku  stopę  kapitalizacji  prostej  dla  dochodów  netto  na  poziomie  R  =  11%,  wartość  rynkowa 

pawilonu po modernizacji będzie na poziomie: WR

po moder

 = D/R = 57 000 / 0,11 = 518 182 zł. 

Wartość rynkowa pawilonu w stanie przed modernizacją wynosi: WR = 518182-180000= 338 182 zł. 
 

§ 17. 1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa  kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1 (podejście 

kosztowe), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. 

2.   Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa w § 23 (podejście kosztowe). 
3.  Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość 

ich odzyskania. 

4. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki. 
5.  Zastosowanie  metody  kosztów  likwidacji  do  określenia  wartości  rynkowej  nieruchomości  wymaga  szczegółowego  uzasadnienia  w 

operacie szacunkowym. 

Ze względu na to, że obecnie na ogół nie wykorzystuje się materiałów porozbiórkowych, i biorąc pod uwagę, że części składowe 

nieruchomości  wycenianej  są  wykonane  z  materiałów  rzadko  obecnie  stosowanych,  wartość  nieruchomości  określana  tą  metodą  będzie 
równa wartości gruntu, który pozostanie po rozbiórce, pomniejszonej o koszty robót rozbiórkowych.  
 

N

1

(1

)

100

n

ZMi

G

Mi

RO

i

S

W

W

W

K

 

gdzie : 

 

i

Jmi

i

V

C

Y

W

M

 

 
Przy założeniu, że stopień odzysku materiałów porozbiórkowych V

i

 = 0, stąd wartość  

0

)

100

1

(

1

ZMi

n

i

Mi

S

W

 

 
Przy  powyższych  założeniach  wartość  nieruchomości  gruntowej  zabudowanej  obiektami  przeznaczonymi  do  rozbiórki  metodą  kosztów 
likwidacji określa się następującą formułę : 

W

N

 =  W

G

  – K 

RO

 

gdzie: 

W

G 

–  koszt nabycia gruntu tj. wartość rynkowa gruntu o analogicznych cechach określona podejściem porównawczym 

K

RO

 – koszty robót rozbiórkowych części składowych gruntu 

 

  
§ 18.  1.  Przy  określaniu  wartości  nieruchomości  przeznaczonych  na  cele  rolne  lub  leśne,  w  przypadku  braku  transakcji  rynkowych,  stosuje  się 

metodę wskaźników szacunkowych gruntów. 

 2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 

decytony ziarna

 

żyta albo ceny 1 m³ drewna. 

3. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca 

odbioru  transportem  mechanicznym,  przyjmuje  się  z  rynku  lokalnego  albo  nadleśnictwa  właściwego  dla  miejsca  położenia 
nieruchomości  lub  nadleśnictw  sąsiednich.  Cenę  drewna  przyjmuje  się  jako  średnią  ważoną  z  uwzględnieniem  rodzaju  sortymentów 
sprzedawanego drewna.  

4.  Klasy  gruntów  przyjmuje  się  według

 

danych  z  katastru  nieruchomości,  a  przy  określaniu  typów  siedliskowych  lasów  wykorzystuje  się 

dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

  

5. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik 

do rozporządzenia. 

 

 

16 

 

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW 

1. Wskaźniki szacunkowe gruntów ornych oraz łąk i pastwisk trwałych: 
  1)  dla gruntu ornego: 
  

Okręg 

Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych 

podatkowy 

klasy gruntów: 

 

I 

II 

IIIa 

IIIb 

IVa 

IVb 

V 

VI 

VIz 

I 

145 

132 

118 

100 

80 

60 

35 

15 

8 

II 

126 

115 

103 

86 

70 

52 

30 

12 

5 

III 

110 

100 

90 

75 

60 

45 

25 

10 

1 

IV 

94 

85 

76 

64 

50 

38 

20 

6 

1 

  
  2)  dla łąk trwałych i pastwisk trwałych: 
  

Okręg 

Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha łąk i pastwisk 

podatkowy 

klasy gruntów: 

 

I 

II 

III 

IV 

V 

VI 

VIz 

I 

145 

118 

93 

67 

35 

13 

5 

II 

126 

103 

80 

58 

30 

10 

3 

III 

110 

90 

70 

50 

25 

8 

1 

IV 

94 

76 

60 

43 

20 

5 

1 

  
2. Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad. 
3. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego. 
4. Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się: 
  1)  jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; 
  2)  jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych. 
5. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: 
  1)  jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; 
  2)  jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. 
6. Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się: 
  1)  jeżeli grunty są klasyfikowane - w wysokości 50 % wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z 
tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb; 

2)  jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy VI gruntu ornego. 
 

Zgodnie  ze  Standardem  V.6.  Wartość  gruntu  zadrzewionego  i  zakrzewionego  przy  zastosowaniu  podejścia  mieszanego  i  metody 

wskaźników szacunkowych gruntu,  określa się stosując wzór: 

 

)

...

...

1

(

1

1

,

n

i

q

n

i

sz

G

v

v

v

C

P

N

W

j

i

  

 
 

gdzie:  

 

j

i

sz

N

,

   –  wskaźnik  szacunkowy  wyrażony  w  decytonach  ziarna  żyta  dla  1  ha gruntu  ornego  dla  i-tej  klasy  bonitacyjnej  i 

obiektu położonego w j-tym okręgu podatkowym; wskaźnik szacunkowy ustala się, przyjmując 50% wskaźnika dla gruntu ornego w 
klasie bonitacyjnej przyjętej dla tych gruntów, z tym że dla klasy III i klasy IV stosuje się odpowiednio wskaźniki szacunkowe gruntu 
ornego dla klas IIIb  i IVb,   
 

P   –  powierzchnia nieruchomości zadrzewionej i zakrzewionej  w i-tej, klasie bonitacyjnej.  

 

C

q

  –  cena jednej decytony ziarna żyta, ustalona z rynku lokalnego  dla  miejsca położenia nieruchomości, 

 

v

i

   –  współczynniki  korekcyjne  wynikające  z  wymienionych    w 

§  19. 

innych  cech  nieruchomości  niż  klasa  bonitacyjna    i  

położenie w okręgu podatkowym, mające wpływ na wartość gruntu. Współczynniki korekcyjne „v

i

” ustala rzeczoznawca  majątkowy. 

Mogą one przyjmować wartości określone w tabeli  nr 2   komentarza do Standardu V.6. 
 
7. Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy: 
  

Okręg 

Wskaźniki szacunkowe w m

3

 drewna z 1 ha gruntów stanowiących lasy 

podatkowy 

grupy typów siedliskowych lasów 

 

1 

2 

3 

4 

5 

I 

31 

26 

23 

14 

9 

II 

29 

24 

21 

13 

8 

III 

26 

22 

19 

12 

7 

IV 

23 

19 

17 

11 

6 

 

17 

  
Grupy typów siedliskowych lasów tworzą: 

 Grupa Typy siedliskowe lasów 

1 

Lasy: świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, 
ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, górski, 
wyżynny 

2 

Lasy mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols 

3 

Bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, 
górski bagienny 

4 

Bory: świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski 
wilgotny, wysokogórski bagienny 

5 

Bory: suchy, bagienny 

 

Wartość  gruntu leśnego przy zastosowaniu podejścia mieszanego i metody  wskaźników szacunkowych gruntu, określa się  stosując 
wzór: 

                                   

n 

    

       W

gL

 =   (N

Szi,j

 ∙ P

i

) ∙ C

1m

3

dr 

(1 + v

1 

+ v

2 

+ ...+ v

n

)   

               

      

i=1

 

gdzie: 
  N

Szi,j

   – wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego  lasów oraz  j-tego   okręgu podatkowego, 

  P

i

  

– powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu  siedliskowego, 

  C

1m

3

dr

  –  cena  1  metra  sześciennego  drewna,  ustalona  zgodnie  z  następującymi  zasadami  Cenę  drewna  skorygowaną  o 

koszty  pozyskania  i  zrywki  przyjmuje  się  odpowiednio  z  rynku  lokalnego  lub  nadleśnictwa  właściwego  dla  miejsca  położenia 
nieruchomości  oraz  nadleśnictw  sąsiednich.  Cenę  drewna  przyjmuje  się  jako  średnią  ważoną  z  ostatnich  3  lat  z  uwzględnieniem 
rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. 

  v

1

, v

2

, ... , v

n

  

– współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w 

§ 19. 

cech nieruchomości leśnych; współczynniki  

korekcyjne „v

i

” ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować  wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do  standardu V.6. 

 
§ 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy: 

1)  w  odniesieniu  do  nieruchomości  przeznaczonych  na  cele  rolne  -  położenie  w  stosunku  do  głównych  dróg,  jakość  dróg  dojazdowych, 

zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie 
urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; 

2)  w  odniesieniu  do  nieruchomości  przeznaczonych  na  cele  leśne  –  stopień  degradacji  siedliska  leśnego,  szkodliwe  oddziaływanie 

przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna 
do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.  

 

Przykłady liczbowe wyceny gruntu ornego,  gruntu zadrzewionego i zakrzewionego oraz gruntu leśnego 
Przykład 1. Określić wartość nieruchomości rolnej przy zastosowaniu podejścia mieszanego i metody wskaźników 

szacunkowych gruntu, która składa się: 

R IIIb – 2,4560 ha  
RIVa – 3,8750 ha, 
C

dt

 = 65 zł/dt żyta 

 
 
 

Cechy dla których określa się współczynniki korygujące 

Cecha nieruchomości rolnej 

Współczynnik 

korygujący 

 położenie w stosunku do głównych dróg 

 

 jakość dróg dojazdowych 

 

 zagrożenie erozją 

 

 trudność upraw 

 

 kulturę rolną 

 

 wielkość zanieczyszczeń środowiska 

 

 strukturę użytków gruntowych 

 

 występowanie urządzeń melioracyjnych 

 

 
Przykład 2. Określić wartość gruntów zadrzewionych i zakrzewionych  przy zastosowaniu podejścia mieszanego i metody 

wskaźników szacunkowych gruntu, dla następujących powierzchni: 

Lz IV – 4,2360 ha  
Lz V – 2,4250 ha 
C

dt

 = 65 zł/dt żyta 

 
 
 

 

18 

 
 
 

Tabl. 2. Skale ocen cech gruntów zadrzewionych i zakrzewionych oraz wynikających z  tych cech współczynników korekcyjnych. 

Numer 

Cechy rynkowe 

Ocena 

Współczynniki korekcyjne

 

1 

Możliwość przeprowadzenia   zrywki (warunki) 

bardzo dobre 

+ 0,2 

dobre 

+ 0,1 

średnie 

0,0 

trudne 

-   0,1 

bardzo trudne 

-   0,2 

2 

Dostępność i związana z tym możliwość transportu drewna (warunki dojazdu) 

droga utwardzona 

+  0,1 

droga gruntowa 

0,0 

brak dojazdu 

-   0,1 

3 

Walory rekreacyjne 

bardzo duża przydatność 

0,1 

duża przydatność 

0,05 

mała przydatność 

0,0 

nieprzydatne 

- 0,05 

 

Przykład 3. Określić wartość gruntów leśnych  przy zastosowaniu podejścia mieszanego i metody wskaźników 

szacunkowych gruntu, dla następujących powierzchni: 

Typ siedliskowy 2 – 3,7360 ha  
Typ siedliskowy 3 – 5,8750 ha, 
C

drewna

 = 270 zł/m

3

 

 
 
 
 
 
 
 

Tabl. 1. Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wysokości współczynników  korekcyjnych. 

Nr 

cech 

Cechy rynkowe 

Ocena 

Współczynniki 

korekcyjne v

i 

 

1. 

 
Stopień degradacji siedliska 
Leśnego 

- bardzo dobry 
- dobry 
- częściowo 
  zdegradowane 
-  znacznie 
   zdegradowane 

  0,1 

0,05 

 
- 0,05 
 
- 0,1 

 

2. 

Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego 
oddziaływania przemysłu na drzewostany (czynniki 
o charakterze abiotycznym) 

- nie występuje 

- uszkodzenia słabe  
- uszkodzenia średnie 
- uszkodzenia silne 
 

  0,2 
  0,05 
- 0,1 
-  0,2 
 

 

3. 

Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych 
masowym występowaniem szkodników pierwotnych 

 
nie występuje 
występuje 

 
+0,05 
- 0,05 

 

4. 

Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych 
lub opanowanych przez szkodniki wtórne 

 
nie występuje 
występuje 

 
+0,05 
- 0,05 

 

5. 

Położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi 
głównej lub działki siedliskowej 

bardzo dobre 
dobre 
słabe 

+0,1 
+0,05 
- 0,1 

 

6. 

 
Możliwości przeprowadzenia zrywki (warunki) 

bardzo dobre 
dobre 
średnie 
trudne 
b. trudne 

  0,2 
  0,1 
  0 
- 0,1 
- 0,2 

 

7. 

 
Jakość drogi dojazdowej 

bardzo dobra 
dobra 
niska 

+0,1 
+0,05 
- 0,05 

 

8. 

 
Sąsiedztwo użytków przyległych 

bardzo korzystne 
korzystne 
przeciętne 
niekorzystne 

+0,05 
  0,00 
- 0,05 
- 0,1 

 

9. 

 
Walory rekreacyjne nieruchomości 

bardzo dużej 
przydatności 

 
  0,1 

 

19 

  duża przydatność 

  0,05 

mała przydatność 

  0,00 

nieprzydatne 

- 0,05 

 

 

20 

 
 

Podejście kosztowe 

§ 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.  

  

§ 21. 1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, 

przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.  

2.  2.    Za koszt odtworzenia części składowych gruntu,  o którym mowa w art.153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą 

kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. 

§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej 

technologii i materiałów, które

 

wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. 

2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej 

samej  funkcji  i  podobnych  parametrach  użytkowych,  jakie  mają  obiekty,  których  wartość  określa  się,  lecz  wykonanymi 
przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. 

  
§ 23.  1.  Metodę  kosztów  odtworzenia  lub  kosztów  zastąpienia  stosuje  się  przy  użyciu  techniki  szczegółowej,  techniki  elementów 

scalonych albo techniki wskaźnikowej. 

2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych 

do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. 

3.  Przy  użyciu  techniki  elementów  scalonych  koszty  odtworzenia  albo  koszty  zastąpienia  określa  się  na  podstawie  ilości 

scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. 

4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla 

których  ta  cena  została  ustalona.  Technikę  wskaźnikową  można  stosować  tylko  wtedy,  gdy  obiekty,  których  wartość 
określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. 

5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2 – 4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. 
  

Wartość  odtworzeniowa  nieruchomości  jest  zawsze  określana  jako  suma  koszt  nabycia  gruntu  i  wartość  odtworzenia  części 

składowych gruntu 

WCSG

KNG

WON

 

Koszt  nabycia  gruntu  stanowi  wartość  rynkową  gruntu  powiększoną  o  koszty  związane  z  zakupem  gruntu  (koszty 

pośrednictwa  [1%  -  3%],  koszty  poszukiwania  działki  budowlanej  (1%))  i  koszty  pozwolenia  na  budowę  oraz  koszty  związane  z 
aktem notarialnym i opłatą skarbową [1.5% + 2%]. 

])

[

1

(

KZiONS

w

WRG

KNG

 

Wartość odtworzeniowa części składowych gruntu stanowi koszt odtworzenia lub koszt zastąpienia wszystkich elementów 

zabudowań,  powiększony  o  koszty  dokumentacji  i  nadzoru  budowlanego  (w  formie  współczynnika  od  kosztu  odtworzenia)    i 
pomniejszony o współczynnik zużycia całkowitego obiektu budowlanego. 

)

1

(

])

[

1

(

SZC

KDiNB

w

KO

WCSG

 

Koszt odtworzenia obiektu budowlanego można określić trzema technikami: 

 

Technika szczegółowa 

n

i

m

j

eij

ij

c

e

KO

1

1

 

gdzie: 

eij

c

- oznacza cenę jednostkową materiałów i robocizny każdego j-tego szczegółowego elementu, rozpatrywanego w aspekcie 

i-tego scalonego elementu budynku, 

ij

e

  -  oznacza  ilość  jednostek  obmiaru  każdego  j-tego  szczegółowego  elementu,  rozpatrywanego  w  aspekcie  i-tego 

scalonego elementu budynku 

 

Technika elementów scalonych 

n

i

Ei

i

c

E

KO

1

 

przy czym 

i

E

 oznacza ilość jednostek obmiaru scalonego elementu, zaś 

Ei

c

 oznacza cenę jednostkową materiałów i robocizny tego 

elementu. 

 

Technika wskaźnikowa 

KO = {Pow. użytkowa budynku [m2]} x {cena 1 m2} 

Wszystkie ceny jednostkowe są ustalane na podstawie katalogów dla podobnych obiektów i elementów. 
Ilość jednostek obmiaru poszczególnych budynków ustala rzeczoznawca na podstawie jego dokumentacji technicznej. 
Stopień zużycia całkowitego stanowi połączenie stopnia zużycia technicznego i zużycia funkcjonalnego. 
Stopień zużycia technicznego określa się zawsze dla elementów scalonych obiektu budowlanego. Można go określać na dwa 

sposoby: 

- 

jako stosunek ilości lat eksploatacji elementu do liczby lat normatywnej technicznej sprawności elementu, czyli  

 

21 

i

i

i

T

t

SZT

     

- 

jako stosunek różnicy liczby lat technicznej sprawności i  możliwej liczby lat eksploatacji do liczby lat normatywnej 
technicznej sprawności elementu, czyli  

i

ekspl

mozl

i

i

T

t

T

SZT

 

Stopień zużycia technicznego dla całego obiektu określa się jako średnią ważoną stopni zużycia elementów scalonych, przy 
czym wagi stanowią koszty odtworzenia elementów scalonych. 

 

Przykład wyceny garażu metodą kosów odtworzenia - techniką elementów scalonych 

Obliczenie kosztu odtworzenia poszczególnych elementów scalonych garażu 

Nr 

elem-

entu 

Opis robót oraz nakładów materiałowych i sprzętowych na 

elementy scalone 

Jednostka 

obmiaru 

Ilość 

jednostek 

obmiaru 

Koszt 

jednostk

owy 

Koszt 

elementu 

scalonego 

1 

Roboty  ziemne  i  fundamenty  (ławy  betonowe,  ściany 
fundamentowe ceglane) 

m

2

 

Pow. zabud 

 

32.64 

 

173,24 

 

5 654,55 

2 

Ściany nadziemia garażu o grubości 24 cm z cegły dziurawki  

m

3

 

(objęt. 

ścian) 

 

19.51 

 

368,16 

 

7 182,80 

3 

Stropodach – sklepienie płaskie (kleina) z cegieł ceramicznych. 
Ocieplenie i spadek dachu z betonu B5 na kruszywie. Pokrycie 
dachu papą na podłożu betonowym – dwie warstwy papy 

 

m

2

 

Pow. zabud. 

 
 
 

32.64  

 
 
 

147,80 

 
 
 

4 824,19 

4 

Posadzki  -  podłoże  z  betonu  żwirowego  B7.5  na  gruncie  o 
grubości  30  cm.  Posadzka  cementowa  z  zaprawy  cementowej 
grubości 10 cm zatarta na ostro 

m

2

 

Pow. ogólna 

 

26.39 

 

46,80 

 

1 235,05 

5 

Stolarka i ślusarka - okno drewniane skrzynkowe o wymiarach 
0.60m x 060m, okratowane, szkło o grubości 2 mm. Ościeżnice 
drewniane  o  wymiarach  2.80  x  2.40  do  bramy  wjazdowej. 
Brama  wjazdowa  z  desek  o  grubości  38  mm  na  pióro 
obustronnie  strugana  oraz  4  zawiasy,  4  haki  i  1  zamek 
skrzynkowy  

 

m

2

 

Pow. ogólna 

 
 

26.39 

 
 

208,95 

 
 

5 514,19 

 
 
 

6 

 
Tynki wewnętrzne i malowanie 

M

3

 

Kubatura 

garażu 

 
 

110.98 

 
 

10,85 

 
 

1 204,13 

7 

Elewacja 

m

2

 

(p.u.e.) 

 
  80.24 

 

34,08 

 

2 734,58 

Suma kosztu odtworzenia elementów scalonych (koszt odtworzenia garażu)    K

C

 =       28 349,50 

 

Określenie stopnia zużycia technicznego garażu 

Nr poz. 

Określenie elementu 

scalonego 

Koszt 

odtworzenia 

Udział 

procentowy 

elementu w 

koszcie 

odtworzenia 

(u

i

) % 

 

Stan 

techniczny 

elementu 

Stopień zużycia 

technicznego 

elementu (Szt

i

) 

  

Uwagi 

1 

Roboty 

ziemne 

i 

fundamenty  

5 654,55 

20 

Bardzo dobry 

6/250=0.024 

i

i

i

T

t

Szt

 

2 

Ściany nadziemia  

7 182,80 

25 

Bardzo dobry

 

6/80=0.075 

„ 

3 

Stropodach  

4 824,19 

17 

Bardzo dobry

 

6/115=0.052 

„ 

4 

Posadzki   

1 235,05 

4 

Dobry

 

6/50=0.120 

„ 

5 

Stolarka i ślusarka  

5 514,19 

20 

Dobry

 

6/40=0.150 

„ 

6 

Tynki  wewnętrzne  i 
malowanie 

1 204,13 

4 

Dobry

 

6/40=0.150 

„ 

7 

Elewacja 

2 734,58 

10 

Dobry

 

20 17

0.150

20

 

i

i

i

i

T

t

T

Szt



 

RAZEM 

28 349,50

 

100 

 

 

 

Średnio ważony stopień zużycia technicznego garażu wynosi: Szt = 0.0882 = 8.82 %. 

Wartość odtworzeniowa elementów wycenianego garażu stanowi różnice wartości kosztów ich odtworzenia i  wartości  zużycia 

technicznego, czyli

  

 

 

 

)

1

(

/

Szt

K

W

C

elem

odtw

, 

 

22 

Stąd 

 

 

 

 

/

28349, 50 (1 0.0882)

25 849

odtw elem

W

zł  

 

Przyjmując koszt dokumentacji technicznej i nadzoru budowlanego na poziomie 5 % kosztu odtworzenia garażu, czyli  

 

 

 

 

28 349,50 0.05 1 417

KDiNB

zł  

wartość odtworzeniowa garażu wynosi: 

W

odtw/ garażu

25 849+ 1 417 = 27 266 zł. 

Przyjmując wartość współczynnika korekcyjnego na region miasta Krakowa, w wysokości  

k = 0.9194 

skorygowana wartość odtworzeniowa garażu powinna być na poziomie 

.

ˆ

0.9194 27 266

25068

odtworz

W

zł  

Na  podstawie  wyceny  metodą  kosztów  odtworzenia,  według  techniki  elementów  scalonych,  można  postawić  wniosek,  że  

wartość odtworzeniowa wycenianego garażu usytuowanego na terenie miasta Krakowa powinna być na poziomie  

W =  25 068  zł.