AnleitungzurAnlageV

In

einerAnlageVsindzuerklären:Einkünfteaus

–

einembebautenGrundstück,z.B.vermietetesHaus,vermieteteEigentums-

wohnung(Zeilen4bis21und33bis49),

–

einem selbst genutzten eigenen Haus / Eigentumswohnung, wenn einzelne

Räumevermietetwerden(Zeilen4bis21und33bis49),

– allenBeteiligungen,z.B.Grundstücks-oderErbengemeinschaften(Zeilen22

bis27),

– UntervermietungvongemietetenRäumen(Zeile31),
–

allenunbebautenGrundstücken(z.B.Parkplatz),anderemunbeweglichenVer-

mögen(z.B.Schiffe)undSachinbegriffen(z.B.Geschäftseinrichtung)sowie

aus Überlassung von Rechten, z.B. Erbbaurechte, Urheberrechte, Kiesaus-

beuterechte(Zeile32).

DieEinkünfteaus

weiterenbebautenGrundstückensindfürjedesGrundstückge-

trenntjeweilsineinerweiterenAnlageVzuerklären.
StammendieEinkünfteausdemAusland,gebenSiebittezusätzlichdie

Anlage

AUSab.
FürausschließlichzueigenenWohnzweckenodereigenengewerblichen/beruf-

lichenZweckengenutzteGebäudeundGebäudeteileist

keineAnlageVauszu-

füllen.

Zeile6

GebenSiebittestetsdas

Einheitswert-Aktenzeichenan.Diesesistz.B.aufIhrem

Einheitswert-BescheidoderGrundsteuerbescheidvermerkt.EineEintragungkann

entfallen,wennfürdasMietobjektkeinEinheitswertfestgestelltwurde.
FallsdasMietobjektveräußertoderübertragenwurde,gebenSiehierbitteden

ZeitpunktdesrechtswirksamabgeschlossenenobligatorischenVertrags(diesistin

derRegeldernotarielleKaufvertrag)odergleichstehendenRechtsaktsan.

Zeile7

Geben Sie bitte hier neben der Gesamtwohnfläche die Flächen an, die auf eigen-

genutzten,unentgeltlichanDritteüberlassenenoderalsFerienwohnunggenutzten

Wohnraumentfallen.
HandeltessichumeineFerienwohnung,teilenSieaufeinembesonderenBlattauch

dieAnzahlderjeweiligenKalendertagemit,andenendieseWohnung
– vermietet,
– eigengenutzt,
– unentgeltlichanDritteüberlassenwurdeoder
– leerstand.

Zeilen8bis11

Die in den Zeilen 8 und 10 einzutragenden

Mieteinnahmen teilen Sie bitte in

jedem Fall auf die einzelnen Geschosse auf. Geben Sie in Zeile 9 außerdem

die Anzahl der Wohnungen und die Wohnfläche jedes Geschosses an. An-

gabenfüranAngehörigevermieteteWohnungenmachenSiebittegesondertin

Zeile11.
Beim Ansatz der Wohnflächen sind Zubehörräume, z. B. Keller, Dachböden,

SchuppenundGaragennichtzuberücksichtigen.RaumteilemiteinerlichtenHöhe

zwischeneinundzweiMeternsowiedieFlächevonBalkonen,LoggienundDach-

gärten können bis zur Hälfte angesetzt werden. Enthält das Gebäude mehr als

vierGeschosse,machenSiebittedieAngabenzudenZeilen8bis10aufeinem

besonderenBlatt.
DienebenderMieteerhobenen

UmlagensindstetsindenZeilen12und13ein-

zutragen.
GebenSiebitteinZeile10dieEinnahmenausderVermietungzugewerblichen,

freiberuflichen oder anderen nicht Wohnzwecken dienenden Räumen an. Die

Um-

lagenfürdieseRäumesindebenfallsstetsindieZeile12einzutragen.HabenSie

aufdieUmsatzsteuerbefreiungverzichtet,tragenSiebittedieMieteneinschließlich

dervereinnahmtenUmsatzsteuerinZeile10unddievomFinanzamt

erstatteten

VorsteuerbeträgeinZeile15ein(vgl.dieErläuterungenzuZeile48).

Zeilen12und13

Hiersinddievereinnahmten

Umlagen(einschließlichNachzahlungen)stetsin

vollerHöheeinzutragen.Diesgiltauchdann,wennderMieterdievonIhnenals

VermietergeschuldeteZahlungbestimmterNebenkostenübernimmt.Soweitdie

Umlagen 2008 an die Mieter zurückgezahlt worden sind, ist der einzutragende

Betragzuvermindern.

Zeile15

ZudenEinnahmeninZeile15gehörenauchEinnahmenausderVermietungvon

GrundstücksteilenfürMobilfun

ka

ntennen,WindkraftanlagenundWLAN-Hotspots.

Zeilen16,17und50

Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln zur Finanzierung von Erhaltungsaufwen-

dungen sowie Aufwendungszuschüsse, z. B. zur Minderung der Zins- und Miet-

belastungen, sind im Jahr des Zuflusses als Einnahmen in den Zeilen 16 und 17

einzutragen.Zuschüsse,dieeineGegenleistungfüreineMietpreisbindungoder

NutzungdurcheinenbestimmtenPersonenkreisdarstellen(z.B.Zuschüssenachdem

Wohnraumförderungsgesetz)könnenaufdieJahredesBindungszeitraumesverteilt

werden(machenSieAngabenhierzuaufeinembesonderenBlatt).Zuschüssezur

FinanzierungvonAnschaffungs-oderHerstellungskostensindinZeile50einzu-

tragenundvonderBemessungsgrundlagefürdieAbschreibungenabzuziehen.
Guthabenzinsen aus Bausparverträgen gehören z.B. zu den Einnahmen aus

VermietungundVerpachtung,wennderBausparvertragineinemengenZusam-

menhang mit der Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung dieses Gebäudes

steht.
DerGesamtbetragistumdenAnteilzumindern,deraufeigengenutzteoderun-

entgeltlichanDritteüberlasseneWohnungenentfällt.

Zeilen33bis48

Ausgaben,dieimZusammenhangmiteinerWohnungodereinzelnenRäumen

anfallen,sindnurdannWerbungskostenbeidenEinkünftenausVermietungund

Verpachtung,wennausderWohnungoderdenRäumenentsprechendeEinnahmen

erzieltwerdenoderinZukunfterzieltwerdensollen.
StehendieAusgabenimZusammenhangmiteinereigengenutztenoderunent-

geltlichanDritteüberlassenenWohnung,könnendieAusgabennichtalsWer-

bungskostenabgezogenwerden.DarinenthalteneerhöhteAbsetzungenlt.Zei-

le34könneninder

AnlageFWgeltendgemachtwerden,wenndieWohnung

eigengenutztoderohnegesicherteRechtspositionüberlassenwird.
EbensokönnenAusgaben,dieimZusammenhangmitRäumenstehen,diezu

eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden, nicht als

WerbungskostenbeidenEinkünftenausVermietungundVerpachtung,sondern

nuralsWerbungskostenoderBetriebsausgabenbeidenEinnahmenabgezogen

werden,dieimZusammenhangmitderNutzungdieserRäumeerzieltwerden.Die

Spalten1bis3sindnurdannauszufüllen,wenndanachnichtalleAufwendungen

fürdasGebäudeWerbungskostensind.
TragenSiebitteinderSpalte1denGesamtbetragderjeweiligenAufwendungen

ein.GebenSiebitteindenSpalten2und3an,obSiedennichtabziehbarenAnteil

dadurchermittelthaben,dassSiedieeinzelnenAufwendungenjederWohnung

zugeordnethaben(direkteZuordnung),oderobSiedieAufwendungen,weileine

direkteZuordnungnichtmöglichwar(wiez.B.beieinerDachreparatur)inanderer

WeisedenWohnungenzugeordnethaben,z.B.nachdemermitteltenVerhältnis

der Nutzflächen in Prozent. Erläutern Sie die Zuordnung und den erstmalig ver-

wendetenAufteilungsmaßstabbitteaufeinembesonderenBlatt.Beträgtdiever-

einbarteundgezahlteMieteeinschließlichgezahlterUmlagenfüreineüberlassene

Wohnung weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete einschließlich umlage-

fähigerKosten(z.B.beiverbilligterÜberlassung),giltEntsprechendes.Indiesem

FallsinddieaufdieseWohnungentfallendenAusgabenimVerhältnisderortsüb-

lichenMarktmietezurvereinbartenMieteaufzuteilen.

Zeilen33bis35

MachenSieerstmalsAbschreibungenfürAnschaffungs-oderHerstellungskosten

geltend,fügenSiebitteeineEinzelaufstellungbei,indernebendemgezahltenRech-

nungsbetragauchdasRechnungsdatum,derGegenstandderLeistungsowiedas

ausführendeUnternehmenangegebensind.
BeiGebäudenimBeitrittsgebiet,dievordem1.1.1991angeschafftoderhergestellt

wurden,sindnurAbsetzungenfürAbnutzung(AfA)nach§7Abs.4EStGzulässig.

BeiAnschaffungoderHerstellungvordem1.7.1990bemessensichdieAbset-

zungen nach den Wiederherstellungs-/ Wiederbeschaffungskosten, höchstens

nachdemZeitwertzum1.7.1990.

Zeile33

DieAbsetzungenfürAbnutzungnach

§7Abs.4EStGbetragen

– bei vor dem 1. 1. 1925 fertig gestellten Gebäuden jährlich 2,5 %,
– bei nach dem 31. 12. 1924 fertig gestellten Gebäuden jährlich 2 %
derAnschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Ist die tatsächliche

Nutzungsdauerkürzerals40oder50Jahre,könnenentsprechendhöhereAbset-

zungengeltendgemachtwerden.
DavonabweichendkönnenSienach

§7Abs.5EStGbeieinemGebäudeoder

einerEigentumswohnungimInlanddiefolgendenBeträgealsdegressiveAbset-

zungfürAbnutzungabziehen:

BeiBauantrag(imHerstellungsfall)oderbeirechtswirksamemAbschlussdes

obligatorischenVertrags(imAnschaffungsfall)
vordem1.1.1995

8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 % und

36 Jahre je 1,25 %

vor dem 1. 1. 1996, soweit das Ob-

jektWohnzweckendient

4 Jahre je 7 %, 6 Jahre je 5 %, 6 Jahre

je 2 % und 24 Jahre je 1,25 %

nachdem31.12.1995undvordem

1. 1. 2004, soweit das Objekt Wohn-

zweckendient

8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 % und

36 Jahre je 1,25 %

nachdem31.12.2003undvordem

1. 1. 2006, soweit das Objekt Wohn-

zweckendient

10 Jahre je 4 %, 8 Jahre je 2,5 % und

32 Jahre je 1,25 %

derAnschaffungs-oderHerstellungskosten.

Bei Erwerb kann die degressive Absetzung für Abnutzung nur abgezogen wer-

den,wennSiedasGebäudebiszumEndedesJahresderFertigstellungange-

schafft haben. Die Anwendung höherer oder niedrigerer Prozentsätze ist

ausgeschlossen.
HabenSiefüreinGebäudeodereineEigentumswohnungSonderabschreibungen

(z.B.nach§4desFördergebietsgesetzes)inAnspruchgenommen,bemessen

sichnachAblaufdesmaßgebendenBegünstigungszeitraumsdieAbsetzungenfür

AbnutzungnachdemRestwertunddemunterBerücksichtigungderRestnutzungs-

AnleitungzurAnlageV

–

Aug.

2008

2008

dauermaßgebendenProzentsatz(

Restwert-AfA).SofernSieinZeile33erstmalig

eineRestwert-AfAansetzen,ermittelnSiedieBemessungsgrundlage(Restwert)

bitteaufeinembesonderenBlatt.
ZuderinZeile33einzutragendenAbsetzungfürAbnutzunggehörtauchdieRest-

wert-AfAi.S.d.§§7bAbs.1Satz2,7kAbs.1Satz3EStGsowie§§14aund

14dBerlinFG.
SoweiteinGebäudeodereineEigentumswohnungunentgeltlicherworbenwurde,

istdieAbsetzungfürAbnutzungnachdemProzentsatzvorzunehmen,derfürden

Rechtsvorgängermaßgebendseinwürde,wennernochEigentümerwäre.
DieAbsetzungen fürAbnutzung für Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind,

sindgemäß

§7Abs.1EStGnachderbetriebsgewöhnlichenNutzungsdauerzu

bemessen.

Zeile34

Nach

§7hEStGkönnenSiefürMaßnahmeni.S.d.§177desBaugesetzbuchs,

dieanGebäudenineinemförmlichfestgelegtenSanierungsgebietoderstädtebau-

lichenEntwicklungsbereichdurchgeführtwordensind,anstelledernach§7Abs.4

und5EStGzubemessendenAbsetzungenfürAbnutzungfolgendeAbsetzungen

vornehmen:

BeiBeginnderModernisierungs-undInstandsetzungsarbeiten
vordem1.1.2004

10 Jahre jeweils bis zu 10 %

nachdem31.12.2003

8 Jahre jeweils bis zu 9 %

4 Jahre jeweils bis zu 7 %

derBemessungsgrundlage.

Entsprechendes gilt für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und

funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner

geschichtlichen,künstlerischenoderstädtebaulichenBedeutungerhaltenbleiben

soll,undzuderenDurchführungsichderEigentümernebenbestimmtenModerni-

sierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Voraussetzung ist

derNachweisdurcheineBescheinigungderzuständigenGemeindebehörde,dass

SieBaumaßnahmenindemgenanntenSinnedurchgeführtunddieAufwendungen

hierfürselbstgetragenhaben.
Nach

§7iEStGkönnenSiefürbestimmteBaumaßnahmenbeiBaudenkmalen

anstellederAbsetzungennach§7Abs.4und5EStGfolgendeAbsetzungenvor-

nehmen,wenndieVoraussetzungendurcheineamtlicheBescheinigungnachge-

wiesenwerden:

BeiBeginnderBaumaßnahmen
vordem1.1.2004

10 Jahre jeweils bis zu 10 %

nachdem31.12.2003

8 Jahre jeweils bis zu 9 %

4 Jahre jeweils bis zu 7 %

derHerstellungs-/Anschaffungskosten.

Als Beginn gilt bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich

ist,derZeitpunkt,indemderBauantraggestelltwird,beibaugenehmigungsfreien

Bauvorhaben,fürdieBauunterlageneinzureichensind,derZeitpunkt,indemdie

Bauunterlageneingereichtwerden.

Zeile35

Nach

§4desFördergebietsgesetzeskönnenSiebeiGebäudenundEigentums-

wohnungenimBeitrittsgebietzusätzlichzurAbsetzungnach§7Abs.4EStGim

Jahr derAnschaffung oder Herstellung und in den folgenden vier Jahren Son-

derabschreibungen vornehmen. Die Sonderabschreibungen können bereits für

AnzahlungenaufAnschaffungskostenundfürTeilherstellungskosteninAnspruch

genommenwerden.Anschaffungskostensindnurbegünstigt,
– wennSiedasGebäudebiszumEndedesJahresderFertigstellungangeschafft

haben(Neubau)undfürdasveräußerteGebäudenochkeinedegressivenoder

erhöhtenAbsetzungenoderSonderabschreibungeninAnspruchgenommen

wordensindoder

– soweitsiebeiErwerbeinesvomVeräußerernochzumodernisierendenund

zusanierendenGebäudesaufModernisierungsmaßnahmenundanderenach-

träglicheHerstellungsarbeitenentfallen,diederVeräußerernachAbschlussdes

Kaufvertragesdurchgeführthat.

DieSonderabschreibungenkönnenSieauchfürHerstellungskostenvornehmen,

dieSiefürModernisierungsmaßnahmenundanderenachträglicheHerstellungs-

arbeitenaufgewendethaben.
DieSonderabschreibungenbetragen
– bei

Investitionsabschluss(AnschaffungoderHerstellungoderBeendigung

nachträglicherHerstellungsarbeiten)

vordem1.1.1997 bis zu 50 %.

– bei

Investitionsabschlussnachdem31.12.1996undvordem1.1.1999

bis zu 50 %, soweit vor dem 1. 1. 1997 Anzahlungen auf Anschaffungskosten

geleistetwordenoderTeilherstellungskostenentstandensind.DieSonderab-

schreibungen betragen bis zu 20 %, soweit die Anschaffungs- oder Herstel-

lungskostendievordem1.1.1997geleistetenAnzahlungenaufAnschaffungs-

kostenoderentstandenenTeilherstellungskostenübersteigen,jedochbeinach-

träglichenHerstellungsarbeitenundbeiErwerbeinesvomVeräußerernoch

zu sanierenden und zu modernisierenden Gebäudes bis zu 40 % und, soweit

einNeubaumindestensfünfJahrenachseinerAnschaffungoderHerstellung

Wohnzwecken dient, bis zu 25 %.

– bei

Investitionsabschlussnachdem31.12.1998bis zu 50 %, soweit vor dem

1.1.1997AnzahlungenaufAnschaffungskostengeleistetwordenoderTeilher-

stellungskostenentstandensind.DieSonderabschreibungenbetragenbiszu

20 %, soweit nach dem 31. 12. 1996 und vor dem 1. 1. 1999 Anzahlungen auf

AnschaffungskostengeleistetwordenoderTeilherstellungskostenentstanden

sind,jedochbeinachträglichenHerstellungsarbeitenundbeiErwerbeinesvom

VeräußerernochzusanierendenundzumodernisierendenGebäudesbiszu

40 % und, soweit ein Neubau mindestens fünf Jahre nach seiner Anschaffung

oder Herstellung Wohnzwecken dient, bis zu 25 %.

BeiErwerbeinesvomVeräußerernochzumodernisierendenundzusanierenden

GebäudesundbeinachträglichenHerstellungsarbeitenistvondemJahran,das

aufdasJahrdesAusnutzensderSonderabschreibungeni.S.d.§4desFörder-

gebietsgesetzes folgt,spätestensvomfünftenaufdasJahrderBeendigungder

BaumaßnahmenfolgendenJahresan,derverbleibendeRestwertingleichenJah-

resbeträgenbiszumAblaufvonneunJahrennachdemJahrderBeendigungder

Baumaßnahmenabzuschreiben.

Zeile36

ZudenSchuldzinsengehörtaucheinDarlehensabgeld(Damnum,Disagio).Ein

Damnum/DisagiokannimZeitpunktderZahlungabgezogenwerden,soweites

marktüblichist.VonderMarktüblichkeitistauszugehen,wennderZinsfestschrei-

bungszeitraum mindestens fünf Jahre und das Damnum / Disagio nicht mehr als 5 %

beträgt.Trifftdiesnichtzu,sinddieAufwendungenaufdieDauerdesZinsfestschrei-

bungszeitraumesgleichmäßigzuverteilen.WurdekeinZinsfestschreibungszeit-

raumvereinbart,istdieVerteilungaufdieLaufzeitdesDarlehensvorzunehmen.
SchuldzinsenkönnennurinsoweitalsWerbungskostenberücksichtigtwerden,als

siesteuerfreieZinszuschüssedesArbeitgebersübersteigen.
Öffentliche Zuschüsse zur Zinsverbilligung sind in Zeile 16 einzutragen.
GeldbeschaffungskostentragenSiebittenichthier,sonderninZeile37ein.

Zeilen39bis45

FügenSiebitteüberdievonIhnengeltendgemachtenErhaltungsaufwendungen

eine

Einzelaufstellungbei,indernebendemgezahltenRechnungsbetragauch

dasRechnungsdatum,derGegenstandderLeistungsowiedasausführendeUn-

ternehmenangegebensind.
Erhaltungsaufwendungen,dieaufnachdem31.12.2003begonnenenundinner-

halbvondreiJahrennachAnschaffungdesGebäudesdurchgeführtenBaumaß-

nahmenberuhen,erhöhenalsanschaffungsnaheHerstellungskostendieBemes-

sungsgrundlagefürdieAbschreibungdesGebäudes,wennsieinsgesamtmehrals

15 % (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) der auf das Gebäude entfallenden

Anschaffungskosten betragen. Hierzu gehören aber nicht Erweiterungsaufwen-

dungensowiejährlichüblicherweiseanfallenderErhaltungsaufwand.
WeiterhinstellenAufwendungenfürBaumaßnahmen,diedieWohnungoderdas

GebäudeaufeinenhöherenStandardbringen,Herstellungs-oderAnschaffungs-

kostendar.SiesinddahernichtalsErhaltungsaufwendungenabziehbar.Fürden

StandardeinesWohngebäudesistindiesemZusammenhangvorallemdieAus-

stattungundQualitätderHeizungs-,Sanitär-undElektroinstallationensowieder

Fensterausschlaggebend.
KostenfürBaumaßnahmennachdemErwerbeinesGebäudessindAnschaffungs-

kosten,wennfunktionsuntüchtigeTeilewiederhergestelltwerden,diefürdieNut-

zungunerlässlichsind(z.B.beieinerdefektenHeizungoderbeidieBewohnbarkeit

ausschließendenWasser-oderBrandschäden).AuchAufwendungenfürBaumaß-

nahmenimZusammenhangmiteinerNutzungsänderungsinddenAnschaffungs-

kostenzuzurechnen,soweitsievordererstmaligenNutzungentstandensind(z.B.

UmbaueinerWohnungineinBüro).
GrößereAufwendungenfürdieErhaltungvonGebäudenkönnenaufzweibisfünf

Jahregleichmäßigverteiltwerden(§82bEStDV).Voraussetzunghierfürist,dass

die Grundfläche der Räume des Gebäudes, die Wohnzwecken dienen, mehr als die

Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt. Unabhängig von der Art der Nutzung kön-

nengrößereAufwendungenzurErhaltungeinesGebäudesebenfallsaufzweibis

fünfJahregleichmäßigverteiltwerden,wennessichumAufwendungenhandelt
– fürMaßnahmenaufgrundeinesModernisierungs-undInstandsetzungsgebots

derGemeindeni.S.d.§177desBaugesetzbuchs(§11aEStG),

– fürMaßnahmen,diederErhaltung,ErneuerungundfunktionsgerechtenVerwen-

dungeinesGebäudesdienen,daswegenseinergeschichtlichen,künstlerischen

oderstädtebaulichenBedeutungerhaltenbleibensoll,undzuderenDurchführung

sichderEigentümernebenbestimmtenModernisierungsmaßnahmengegenüber

der Gemeinde verpflichtet hat (§ 11 a EStG),

– zurErhaltungvonBaudenkmalen(§11bEStG).
EntfallenAufwendungeni.S.d.§§11aund11bEStGteilweiseaufeinezuei-

genen Wohnzwecken genutzte Wohnung, kann insoweit einAbzug nach §10f

Abs.2EStGinBetrachtkommen.DiesenAbzugkönnenSieinder

AnlageFW

geltendmachen.
Beiträge zur

Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft der Wohnungsei-

gentümer sind nicht bereits zum Zeitpunkt derAbführung als Werbungskosten

beidenEinkünftenausVermietungundVerpachtungabziehbar,sondernerstbei

VerausgabungderBeträgefürErhaltungsmaßnahmen.
FügenSiebittedieAbrechnungderEigentümergemeinschaftbei.

Zeile

48

HierkönnenSiez.B.GebührenfüreinenKabelanschluss,VorsteuernaufHerstel-

lungskostenimFallderUmsatzsteueroptionsowiedieandasFinanzamtabgeführte

Umsatzsteuereintragen.