Wesołe jest życie staruszka (z mieszkaniem)
Emerytury są i będą niskie, oszczędzanie na starość to wciąż slogan. W efekcie wielu ludzi
będzie w jesieni życia klepało biedę, mieszkając... w dużych, drogich domach. Chyba że
będą mogli potraktować swoją nieruchomość jako IV filar.
Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów często otrzymuje telefony od starszych
osób, które chcą się dowiedzieć, kiedy będą mogły skorzystać z oferty odwróconego kredytu
hipotecznego. O to samo zapytaliśmy ją i my: - Aktualnie nad przepisami w zakresie prawa
cywilnego pracuje Ministerstwo Sprawiedliwości. Kiedy projekt wróci do Ministerstwa
Finansów, rozpoczniemy procedurę legislacyjną - mówi.
Dla osób po sześćdziesiątce, którym emerytura nie wystarcza na życie, ale mają za to
mieszkanie lub dom, kredyt hipoteczny odwrócony mógłby oznaczać koniec finansowych
problemów. Idea jest taka: pod zastaw domu klienta instytucja finansowa wypłaca mu
pieniądze. W zależności od umowy może to robić okresowo (dożywotnia renta),
jednorazowo - za to całą kwotę od razu lub po prostu otwierając dla niego linię kredytową
do określonej sumy. Egzekucja spłaty odbywa się już po jego śmierci. Wówczas bank lub
inna instytucja finansowa sprzedaje mieszkanie, zabiera swoją część, a jeśli coś zostanie,
przekazuje to spadkobiercom.
Dlaczego to kredyt do góry nogami?
kredyt hipoteczny odwrócony
kredyt hipoteczny
(reverse mortgage)
dług rośnie, bo bank wypłaca
dług maleje w miarę jego spłacania
rentę
kredytobiorca dopiero stanie się właścicielem ma nieruchomość, ale zamieni ją
nieruchomości na rentę hipoteczną
kredyt udzielany jest po wyliczeniu zdolności kredytowej
mieszkanie pozwala na zdobycie
(liczą się m.in. dochody i wiek - im klient starszy, tym
gotówki tylko osobom starszym
trudniej o kredyt)
Po śmierci wszystko jedno?
Brak przepisów pozwalających na wprowadzenie kredytów hipotecznych odwróconych
wykorzystał Fundusz Hipoteczny Dom (szeroko pisaliśmy o tym w artykule "Spokojna
starość w zamian za dom"). Swoją ofertę oparł na przepisach umowy dożywocia. W
momencie podpisania umowy fundusz staje się właścicielem nieruchomości, w zamian
wypłaca klientowi dożywotnią rentę. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz
wieku dożywotnika. Rzecz w tym, że - mówiąc brutalnie - funduszowi na rękę jest szybka
śmierć osoby, z którą podpisuje umowę; wtedy nie ma już wobec niej zobowiązań, a z
nieruchomością robi, co chce. Oczywiście kij ma dwa końce. Jeśli dożywotnik żyje długo,
wówczas fundusz może stracić. Ryzykują obie strony.
- W przypadku hipoteki odwróconej nie następuje przeniesienie prawa własności
nieruchomości. Kredytobiorca aż do swojej śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości i
może nią rozporządzać, a nawet sprzedać, ale wówczas musi spłacić zaciągnięty kredyt -
1
mówi Agnieszka Wachnicka. Przy umowach sprzedaży mieszkania z prawem dożywocia to
fundusz jako właściciel - jeśli chce - może zbyć taką nieruchomość, co jednak - zaznaczmy -
nie przekreśla praw dożywotnika.
Kolejna ważna kwestia: w przypadku umów opartych na prawie dożywocia nie ma
zabezpieczenia spadkobierców. Rodzina nie może się ubiegać o nieruchomość ani o
pieniądze z jej sprzedaży.
- Przy kredycie hipotecznym odwróconym jest inaczej. Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży
nieruchomości bank zaspokoi wyłącznie przysługującą mu wierzytelność z tytułu
odwróconego kredytu hipotecznego, a jeżeli będzie ona niższa niż kwota ze sprzedaży
nieruchomości, resztę zwróci spadkobiercom. W przypadku braku spadkobierców, zgodnie z
prawem spadkowym, przekaże pozostałość na rzecz gminy lub Skarbu Państwa - mówi
Wachnicka.
A dzieci coś dostaną?
Kredyt hipoteczny odwrócony mógłby być jednym z ważniejszych produktów finansowych
adresowanych dla ludzi po sześćdziesiątce. Banki jednak ostrożnie wypowiadają się o
wprowadzeniu tego rodzaju kredytów do oferty. Jest wiele spraw, które należy
doprecyzować.
- Odstąpienie bankowi mieszkania lub domu w zamian za dożywotnią rentę oznaczałoby
szereg wyzwań, związanych między innymi z przejęciem nieruchomości po śmierci
kredytobiorcy, a także rozporządzaniem przez bank po jej przejęciu - mówi Agnieszka
Nachyła z Banku Millennium.
Resort finansów chce, aby instytucje finansowe bezwzględnie brały pod uwagę prawa
spadkobierców. Jeżeli tylko chcą spłacić kredyt i nabyć nieruchomość, bank powinien im to
umożliwić.
Innym problemem jest monitorowanie wartości i jakości nieruchomości w trakcie procesu
kredytowania. Umowa musi być też tak pomyślana, by na koniec okresu kredytowania
wartość zastawu pokryła kwotę kredytu wraz z odsetkami. Nie ma więc co liczyć na to, że
bank wypłaci kwotę, którą warte jest mieszkanie...
Do tego trzeba dodać sposób, w jaki ma być pisana: maksymalnie prosty. - Wzajemne
relacje klient - instytucja finansowa muszą być uregulowane prawnie. Klient, który w
przypadku tego produktu będzie osobą starszą, musi otrzymać informację jasną i czytelną,
nie pozostawiającą żadnych pytań - mówi Agnieszka Wachnicka.
Brak odpowiednich odpowiednich uregulowań prawnych i wciąż trudna sytuacja na rynku
finansowym to nie jedyne argumenty, które studzą entuzjazm przed wprowadzeniem takiego
produktu. W Polsce dochodzi jeszcze sprawa mentalności.
- Nieruchomość nadal traktowana jest przez wiele osób jako dobro specjalne. Lokal
mieszkalny stanowi często jedyne wartościowe aktywo w rodzinie. Przekazany z pokolenia
na pokolenie może pomóc w poprawie sytuacji mieszkaniowej. Bierzemy jednak pod uwagę,
że z czasem sytuacja może ulec zmianie, a popularność produktów typu reverse mortgage w
Polsce jest jeszcze kwestią wzbogacenia się polskiego społeczeństwa i zmian w jego
2
strukturze - mówi Agnieszka Nachyła z Banku Millennium. Ale starszych właścicieli
nieruchomości, których dzieci mają zabezpieczoną przyszłość, własne "M" i nie oczekują
finansowego wsparcia ze strony rodziców, będzie przybywać.
Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego Dom ten potencjał widzi już teraz. -
Początkowo myśleliśmy, że nasze rozwiązanie jest jedynie dla osób bez spadkobierców -
przyznaje. Okazuje się, że 30 proc. ich klientów ma rodzinę. Średni wiek klienta to, jak
zdradza, 77 lat. Lecz tego, ile umów udało się zawrzeć Funduszowi od początku istnienia,
nie ujawnia. - Do końca roku zgłosiło się do nas ponad 800 osób zainteresowanych naszą
ofertą - mówi ogólnikowo.
W Polsce rynek usług finansowych dla osób starszych raczkuje, lecz to będzie się zmieniać.
W Stanach Zjednoczonych reverse mortgage funkcjonuje od blisko pół wieku, popularne są
też w Australii, Wielkiej Brytanii, Kanadzie. Korzystają z niej ludzie starsi we Francji czy -
z naszego regionu - na Węgrzech. Powody, dla których ludzie są gotowi poświęcić własne
mieszkanie, badała organizacja American Association of Retired Persons. Pieniądze z
kredytu wykorzystywane są na naprawę domu, poprawę jakości życia, codzienne wydatki.
Niektórzy zaciągają ten kredyt, by spłacić nim inne zobowiązania. A dla części to ostatnia
deska ratunku w obliczu niespodziewanych sytuacji życiowych. W Polsce jeszcze na nią
czekamy. I może warto czekać dłużej, byle tylko przepisy odpowiednio zabezpieczały
kredytobiorców i reverse mortgage rzeczywiście mogła być deską ratunku, a nie brzytwą,
której chwyta się tonący...
Katarzyna Izdebska
Wirtualna Polska
(Wirtualna Polska)
2010-01-21 (09:23)
3