N a r o d o w y B a n k P o l s k i
I n s t y t u t E k o n o m i c z n y
Jacek A
aszek 27 września 2010 r.
Hanna Augustyniak
Marta Widłak
Zespół ds. Rynków Nieruchomości
Biuro Struktur Rynkowych
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości
mieszkaniowych w Polsce1 w pierwszym półroczu 2010 r.
Synteza:
Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce w dwóch kwartałach 2010 r. prowadzi do
następujących wniosków:
" ofertowe ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wykazywały niewielkie spadki;
ceny transakcyjne na obydwu rynkach mo\
na uznać za stabilne,
" realne ceny mieszkań, zwłaszcza wyra\
one w przeciętnych wynagrodzeniach wykazywały
niewielkie spadki,
" stopy procentowe kredytu mieszkaniowego walutowego zbli\
yły się do poziomu z okresu
boomu kredytowego, zaś stopy kredytu złotowego nie powróciły do poprzedniego poziomu,
" banki ograniczyły racjonowanie kredytu,
" zmianie uległa struktura nowych kredytów  miejsce kredytów denominowanych zajęły
kredyty w walucie krajowej,
" deweloperzy odmra\
ają wstrzymane inwestycje, czego efektem jest ponowny wzrost liczby
niesprzedanych, nowych mieszkań wystawionych na rynek.
Opracowanie w sposób syntetyczny opisuje najwa\
niejsze zjawiska, jakie miały miejsce
na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce w dwóch kwartałach 2010 r. oraz
zawiera załącznik z wykresami, na których prezentowane są: 1/ ceny mieszkań (wykresy 1-10),
2/ dostępności: kredytu, mieszkania, kredytowa mieszkania (wykresy11-18), 3/ wypłaty kredytów
i stopy procentowe (wykresy 19-26), 4/ koszty produkcji budowlano-monta\
owej (wykresy 27-35)
oraz 5/ budownictwo mieszkaniowe (wykresy 36-39).
Niniejsza informacja2 powstała na podstawie analizy danych z Bazy Rynku Nieruchomości
(BaRN3), bazy cen ofertowych mieszkań PONT Info Nieruchomości, baz Związku Banków
Polskich SARFIN (finansowania nieruchomości) i AMRON (wycen), jak równie\
zbiorczych
danych Biura Informacji Kredytowej. Do analizy strukturalnej rynków korzystano z danych GUS i
NBP, zaś analizę kosztów przeprowadzono na podstawie danych firmy Sekocenbud.
1
Informacja została przygotowana w Instytucie Ekonomicznym na potrzeby organów NBP i wyra\
ono w niej
opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako
podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.
2
Przewidywane jest kwartalne ukazywanie się Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości
mieszkaniowych w Polsce; niniejszy materiał stanowiący pierwsze wydanie, wyjątkowo zawiera analizę dotyczącą
dwóch kwartałów.
3
Baza cen mieszkań BaRN Narodowego Banku Polskiego powstaje dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych
przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów przy znacznym zaanga\
owaniu oddziałów
okręgowych NBP; badanie dotyczy zarówno ofert jak i transakcji sprzeda\
y oraz najmu mieszkań w granicach
administracyjnych szesnastu miast wojewódzkich, w których dokonywana jest znaczącą część rynkowego obrotu.
Sytuacja w pierwszym i drugim kwartale 2010 r. na rynkach mieszkaniowych największych
polskich miast była w znacznej mierze konsekwencją procesów, które zaszły w latach 2008-2009.
Najbardziej charakterystyczne dla tego okresu było wygaśnięcie gorączki zakupów na rynku
mieszkaniowym w porównaniu z latami 2005  2007 oraz wzrost stóp procentowych i
ograniczanie przez banki dostępu do kredytów mieszkaniowych w wyniku znacznego zaostrzenia
polityki kredytowej (por. wykresy 1-10 oraz 19 i 24). W konsekwencji przy wysokich cenach
mieszkań (odziedziczonych po poprzednim okresie) znacznie spadł popyt na rynku
mieszkaniowym, co spowodowało zmniejszenie liczby transakcji na rynku wtórnym oraz
powstanie du\
ego zasobu niesprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym - zarówno gotowych,
jak te\
projektów deweloperskich będących w ró\
nych stadiach realizacji.
W 2009 r. zmniejszały się zarówno nominalne, jak i realne (wyra\
one w relacji do
przeciętnego wynagrodzenia) ceny mieszkań; spadały te\
stopy procentowe. W wyniku tego
poprawiła się dostępność kredytu i kredytowa dostępność mieszkania4(por. wykresy 1-20). Banki
zaczęły równie\
łagodzić restrykcje ilościowe w odniesieniu do kredytów mieszkaniowych. Wraz
z wcześniejszym ograniczeniem poda\
y nowych mieszkań przez deweloperów spowodowało to
niewielką poprawę sytuacji na rynku pierwotnym, a zarazem nie przyczyniło się do znaczących
bankructw firm deweloperskich. Istotne było te\
doświadczenie nabyte przez deweloperów
podczas boomu i załamania na rynku nieruchomości mieszkaniowych w latach 1998  2001,
dzięki któremu lepiej dywersyfikowali produkcję i zarządzali ryzykiem projektów.
Tendencje te utrzymywały się w pierwszych dwóch kwartałach 2010 r. Nominalne
ofertowe ceny mieszkań w analizowanych siedmiu większych i dziesięciu średnich miastach
wojewódzkich5 wykazywały niewielką tendencję spadkową, zarówno na rynku pierwotnym jak i
wtórnym. Wskaz
nik średniej nominalnej ceny transakcyjnej w siedmiu miastach wskazywał
niewielką dodatnią dynamikę r/r tych cen, a w dziesięciu miastach niewielką ujemną dynamikę r/r
(por. wykresy 1-10). Jednak biorąc pod uwagę ograniczenia wskaz
nika opartego na średniej cenie
mieszkania, jego niewielkie zmiany interpretujemy jako wskazówkę stabilności średnich cen
transakcyjnych mieszkań.
Realne ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, zwłaszcza wyra\
one w relacji do
wynagrodzeń (por. wykresy 11-12), wykazywały dalsze niewielkie spadki. Stopy procentowe
kredytów mieszkaniowych (por. wykres 24) zbli\
yły się do poziomu z okresu boomu
kredytowego. Stopy kredytu złotowego nie powróciły natomiast do wcześniejszego poziomu, na
co wpłynęła niska płynność w sektorze bankowym (por. wykres 23) oraz nadal podwy\
szone, w
ocenie banków ryzyko finansowania nieruchomości mieszkaniowych (por. wykresy 25-26). Ze
względu na wy\
szą ocenę ryzyka kredytów walutowych, wobec trudności z dostępem do
zagranicznych rynków kapitałowych oraz złych doświadczeń i obaw związanych z ryzykiem
kursowym i płynnościowym, zmieniła się jednak struktura kredytów  miejsce kredytów
denominowanych w walutach obcych zajęły kredyty w walucie krajowej (wykres 20). Przeło\
yło
się to na koszty i dostępność kredytów (wykresy 13-17). W konsekwencji kredytowa dostępność
mieszkania, pomimo niewielkiej poprawy, była znacznie ni\
sza, spadła nawet poni\
ej poziomu
notowanego w czasie boomu, co wpłynęło na popyt mieszkaniowy (wykres 18). Banki
kontynuowały proces łagodzenia zasad polityki kredytowej, co znalazło wyraz w gwałtownym
wzroście wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych w drugim kwartale (por. wykres 19).
4
Kredytowa dostępność mieszkania  miara określająca, ile metrów kwadratowych mieszkania w średniej cenie
ofertowej na danym rynku (PONT Info) mo\
na kupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego przy
przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów
kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimum socjalne jako minimalny
dochód po spłacie rat kredytowych); znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i jego zró\
nicowanie pomiędzy
rynkami.
5
Siedem miast - Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, A
ódz
, Gdynia; (w przypadku sześciu miast
nieuwzględniana jest Gdynia); dziesięć miast - Szczecin, Katowice, Bydgoszcz, Opole, Olsztyn, Rzeszów, Kielce,
Zielona Góra, Białystok, Lublin.
2 / 10
Zjawisko to mogło być reakcją banków na zapowiedzi wprowadzenia w sierpniu 2010 r.
Rekomendacji T oraz rozpoczęcie dyskusji nad Rekomendacją S2, które mogą spowodować
ponowne zaostrzanie polityki kredytowej odniesieniu do kredytów detalicznych.
Wysokie ceny mieszkań, a w konsekwencji wcią\
wysoki udział zysku deweloperskiego
w cenie mieszkania oddziaływały ograniczająco na popyt, a stymulująco na poda\
(por. wykresy
29-35). W konsekwencji pomimo trudności ze sprzeda\
ą mieszkań po chwilowym załamaniu
poda\
y rosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, a pozwolenia na budowę kształtowały
się na relatywnie wysokim poziomie (por. wykresy 37-38). Począwszy od pierwszego kwartału br.
zwiększyła się liczba mieszkań wprowadzonych na rynek. Zapas niesprzedanych mieszkań
w sześciu największych miastach, który mo\
na szacować na ok. 1,5 roku długookresowej
sprzeda\
y, zaczął ponownie rosnąć. Było to spowodowane zarówno rozpoczynaniem przez
deweloperów projektów wstrzymanych w 2008 r., jak te\
konkurencją ze strony nowych
projektów realizowanych przy ni\
szych kosztach bezpośrednich (terenów budowlanych oraz
materiałów i robocizny) (por. wykresy 27-28). Te drugie inwestycje lokalizowane są często poza
obszarami administracyjnymi miast.
W strukturze przestrzennej nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych nie nastąpiły
istotne zmiany. Udział sześciu największych miast kształtował się na poziomie 26%, a szesnastu
miast - 35% (wykres 21). Nale\
y zwrócić uwagę na du\
y udział komponentu reszta Polski. Jego
wielkość pokazuje, \
e kredyty mieszkaniowe koncentrują się nie tylko w największych miastach 
stolicach województw, chocia\
ich struktura, zwłaszcza związana z wielkością kredytów, jest
odmienna.
Struktura własnościowa budownictwa mieszkaniowego była dosyć stabilna, aczkolwiek
oddziaływała na nią koniunktura na dwóch ró\
nych rynkach  w największych miastach
(budownictwo deweloperskie) oraz w pozostałych miastach i na wsiach (budownictwo
indywidualne) (por. wykres 39).
3 / 10
Załącznik
1. Ceny mieszkań ofertowe, transakcyjne, hedoniczne, RP (rynek pierwotny), RW (rynek
wtórny)
Wykres 1 Ofertowe ceny mieszkań - RP w latach 2002 - Wykres 2 Ofertowe ceny mieszkań - RW w latach 2002 -
2010 2010
12 000 12 000
10 000 10 000
8 000 8 000
6 000
6 000
4 000
4 000
2 000
2 000
0
0
Warszawa Kraków Gdańsk Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz
Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło: opracowanie własne na podstawie danych PONT Info Nieruchomości.
Wykres 3 Transakcyjne ceny mieszkań - RP w latach Wykres 4 Transakcyjne ceny mieszkań - RW w latach
2006 - 2010 2006 - 2010
10 000
10 000
8 000
8 000
6 000 6 000
4 000 4 000
2 000
2 000
Warszawa Kraków Gdańsk
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz

Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN.
Wykres 5 Transakcyjna cena średnia vs. cena Wykres 6 Transakcyjna cena średnia vs. cena
korygowana indeksem hedonicznym  RW(Warszawa, korygowana indeksem hedonicznym  RW(Gdańsk,
Wrocław, Kraków) Poznań, A
ódz
)
10 000 7 000
5 000
8 000
3 000
6 000
1 000
4 000
Poznań hed. A
ódz
hed. Gdańsk hed.
Kraków hed. Warszawa hed. Wrocław hed.
Poznań A
ódz
Gdańsk
Kraków Warszawa Wrocław
y
ródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN.
4 / 10
zł / m kw.
zł / m k w.
zł / m kw.
zł / m k w.
2
3
4
5
6
7
8
9
3
4
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
3
4
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
V
V
V
V
V
V
V
I
I
I
I
I
I
I
I
V
V
V
V
V
V
V
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
6
7
8
9
6
7
8
9
7
8
9
0
7
8
9
0
6
7
8
9
6
7
8
9
7
7
8
8
9
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
7
8
9
0
6
6
7
7
8
8
9
9
7
8
9
0
6
7
8
9
6
7
8
9
7
8
9
0
0
0
0
1
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
Wykres 7 Dynamika (r/r) cen mieszkań - RP Wykres 8 Dynamika (r/r) cen mieszkań - RW
200
200
180 180
160
160
140
140
120
120
100
100
80
80
10 miast transakcja 7 miast transakcja
10 miast transakcja 7 miast transakcja
10 miast oferta 7 miast oferta 10 miast oferta 7 miast oferta
y
ródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN oraz PONT Info Nieruchomości.
Wykres 9 Średnia cena mieszkania - RP, transakcje Wykres 10 Średnia cena mieszkania - RW, transakcje
9500
9500
8500 8500 Warszawa
Warszawa
7500
7500
7 miast
7 miast
6500
6500
5500
5500
10 miast
4500
4500
10 miast
3500
3500
2500
2500
1 2 3 4
1 2 3 4
kwartał
kwartał
2007 2008 2009 2010
2007 2008 2009 2010
2007 2008 2009 2007
2010 2007 2008 2009
y
ródło: opracowanie własne na podstawie danych BaRN.
5 / 10
zł / m kw.
zł / m kw.
3
4
5
6
7
8
9
4
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
3
4
5
6
7
8
9
2
2
2
2
2
2
2
4
5
6
7
8
9
0
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
I
I
I
I
I
I
I
V
V
V
V
V
V
V
w
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
I
I
w
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
I
I
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
V
V
V
V
V
V
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
2. Dostępność kredytu, dostępność mieszkania, kredytowa dostępność mieszkania
Wykres 11 Dostępność mieszkania w m kw. za Wykres 12 Ceny mieszkań wyra\
one w przeciętnym
przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw
1,1 3,1
2,9
1,0
2,7
0,9
2,5
2,3
0,8
2,1
0,7
1,9
1,7
0,6
1,5
0,5
1,3
1,1
0,4
0,9
0,3
Warszawa Kraków Gdańsk
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz

Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości.
Wykres 13 Dostępny kredyt PLN (w tys. zł) Wykres 14 Kredytowa dostępność mieszkania w m kw.
(przy kredycie PLN)
180
200
160
180
140
160
120
140
100
120
80
100 60
40
80
20
60
Warszawa Kraków Gdańsk
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz

Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości.
Wykres 15 Dostępny kredyt CHF (w tys. zł) Wykres 16 Kredytowa dostępność mieszkania w m kw.
(przy kredycie CHF)
180
200
160
180
140
160
120
140 100
80
120
60
100
40
80
20
60
Warszawa Kraków Gdańsk
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz

Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło: opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości.
6 / 10
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
0
0
0
0
0
0
0
5
6
7
8
9
0
2
2
2
2
2
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
0
0
0
0
0
1
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
w
w
w
w
w
w
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
.
.
.
.
.
.
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
I
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
I
w
w
w
w
w
w
I
I
V
I
I
V
I
I
V
I
I
V
I
I
V
I
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
6
7
8
9
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
0
5
6
7
8
9
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
k
k
k
k
k
.
.
.
.
.
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
k
k
k
k
k
k
.
.
.
.
.
.
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
I
V
I
I
V
I
I
V
I
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
Wykres 17 Dostępny kredyt EUR (w tys. zł) Wykres 18 Kredytowa dostępność mieszkania w m kw.
(przy kredycie EUR)
200 180
160
180
140
160
120
140
100
120
80
100
60
80
40
60
20
Warszawa Kraków Gdańsk
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz

Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło: opracowanie własne na podstawie GUS, PONT Info Nieruchomości.
3. Wypłaty kredytów, stopy procentowe
Wykres 19 Przyrosty kwartalne kredytu Wykres 20 Struktura walutowa przyrostów kwartalnych
mieszkaniowego dla osób prywatnych (po korekcie kredytu mieszkaniowego dla osób prywatnych (po
kursowej) korekcie kursowej)
50 000
14 000
walutowe po korekcie kursowej
45 000
12 000
40 000 złotowe
10 000
35 000
30 000
8 000
25 000
6 000
20 000
15 000
4 000
10 000
2 000
5 000
0
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
-2 000
I kw. II kw. III kw. IV kw.
-4 000
y
ródło: NBP.
Wykres 21 Struktura przestrzenna nowego kredytu Wykres 22 Nowy kredyt mieszkaniowy w 16 miastach
mieszkaniowego w Polsce w dwóch kwartałach Polski w dwóch kwartałach
100%
15
Zielona Góra
90% 14
Opole
13
80%
Rzeszów
12
Kielce
70%
11
Lublin
10
60%
Olsztyn
9
Białystok
50%
8
Bydgoszcz
7
40% Szczecin
6 Katowice
30%
A
ódz

5
20% Poznań
4
Wrocław
3
10%
Gdańsk
2
Kraków
0%
1
Warszawa
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
6 miast 10 miast reszta Polski
y
ródło: opracowanie własne na podstawie BIK.
7 / 10
mln zł
mld zł
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
3
4
5
6
7
8
9
3
4
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
Wykres 23 Sektor bankowy w Polsce (stan w mln zł) Wykres 24 Stopy procentowe dla kredytów
mieszkaniowych w Polsce
PLN
10%
500 000
EUR
PA
YNNOŚĆ=DEPOZYTY-KREDYTY GOSP.DOM.
CHF
9%
Depozyty gosp.dom.
USD
Kredyty gosp.dom.łącznie
400 000
8%
w tym kredyt mieszkaniowy gosp.dom.
7%
300 000
6%
200 000
5%
4%
100 000
3%
0
-100 000
y
ródło: NBP.
Wykres 25 Mar\
e bankowe (do WIBOR, LIBOR, Wykres 26 Wycena ryzyka przez banki dla kredytów
EURIBOR 3M) dla kredytów mieszkaniowych mieszkaniowych
5,0% 7,0%
PLN
PLN
4,5%
6,0% CHF
CHF
EUR
4,0% EUR
5,0%
3,5%
4,0%
3,0%
3,0%
2,5%
2,0%
2,0%
1,5%
1,0%
1,0%
0,0%
y
ródło: opracowanie własne na podstawie NBP.
4. Koszty produkcji budowlano-monta\
owej w Polsce
Wykres 27 Koszt budowy m kw. mieszkania (typ 1121*) Wykres 28 Udziału kosztów bezpośrednich budowy m kw.
mieszkania (typ 1121) w cenie (bez VAT)
2900 70%
65%
2700
60%
2500 55%
50%
2300
45%
2100 40%
35%
1900
30%
1700
25%
20%
1500
Warszawa Kraków Gdańsk
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz

Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło: Sekocenbud. y
ródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud.
8 / 10
zł / m kw.
5
6
7
8
9
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
7
8
9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
9
9
9
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
9
9
9
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
4
5
6
7
8
9
4
5
6
7
8
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
5
6
7
8
9
4
5
6
7
8
9
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
I
I
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
I
V
I
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
V
V
V
V
V
V
I
I
I
I
I
I
4
5
6
7
8
9
8
9
0
8
9
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
,
0
1
4
5
6
7
8
9
4
6
7
8
9
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
0
.
.
.
.
.
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
.
.
.
.
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
2
2
2
2
2
2
w
w
2
.
.
.
.
.
.
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
.
.
.
.
.
.
k
k
.
I
I
I
I
I
I
I
w
w
w
w
w
w
V
V
V
V
I
I
V
I
I
V
I
w
w
w
w
w
w
w
I
I
I
I
I
I
I
I
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
V
I
V
V
V
V
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
Wykres 29 Udział zysku deweloperskiego w cenie m kw.
mieszkania (typ 1121) */ monitorowany od drugiej połowy 2004 r. budynek typ
1121: mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, z
70%
podziemnym gara\
em oraz pomieszczeniami usługowymi
60%
na parterze konstrukcja tradycyjna (nadziemna część
50%
murowana z cegieł ceramicznych).
40%
30%
20%
10%
0%
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań A
ódz

y
ródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud.
Wykres 30 Warszawa - struktura ceny m kw. mieszkania Wykres 31 Kraków - struktura ceny m kw. mieszkania
9000 9000
8000
8000
zysk deweloperski
zysk deweloperski
7000
7000
VAT
VAT
6000
6000
ziemia
ziemia
5000
5000
projekt
projekt
4000
4000
koszty ogólne
koszty ogólne
3000
3000
zysk budowlany
zysk budowlany
2000
koszty pośrednie 2000
koszty pośrednie
1000
sprzęt
1000
sprzęt
0
materiały
0
materiały
robocizna
robocizna
y
ródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud.
Wykres 32 Gdańsk - struktura ceny m kw. mieszkania Wykres 33 Wrocław - struktura ceny m kw. mieszkania
9000 9000
8000
8000
zysk deweloperski
zysk deweloperski
7000
7000
VAT
VAT
6000
6000
ziemia
ziemia
5000
5000
projekt
projekt
4000
4000
koszty ogólne
koszty ogólne
3000
3000
zysk budowlany
zysk budowlany
2000
koszty pośrednie 2000
koszty pośrednie
1000
sprzęt
1000
sprzęt
0
materiały
0
materiały
robocizna
robocizna
y
ródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud.
9 / 10
I kw.2009
I kw.2010
II kw.2008
II kw.2009
II kw.2010
IV kw.2004
IV kw.2005
IV kw.2006
IV kw.2007
III kw.2008
IV kw.2008
III kw.2009
IV kw.2009
I kw.2009
I kw.2010
II kw.2008
II kw.2009
II kw.2010
IV kw.2004
IV kw.2005
IV kw.2006
IV kw.2007
III kw.2008
IV kw.2008
III kw.2009
IV kw.2009
I kw.2009
I kw.2010
II kw.2008
II kw.2009
II kw.2010
I kw.2009
I kw.2010
IV kw.2004
IV kw.2005
IV kw.2006
IV kw.2007
III kw.2008
IV kw.2008
III kw.2009
IV kw.2009
II kw.2008
II kw.2009
II kw.2010
IV kw.2004
IV kw.2005
IV kw.2006
IV kw.2007
III kw.2008
IV kw.2008
III kw.2009
IV kw.2009
4
5
6
7
8
9
8
9
0
8
9
9
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
w
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
I
I
I
I
I
I
I
V
V
V
V
I
I
V
I
I
V
I
I
I
I
I
I
I
I
I
Wykres 34 Poznań - struktura ceny m kw. mieszkania Wykres 35 A
ódz
- struktura ceny m kw. mieszkania
9000 9000
8000 8000
zysk deweloperski zysk deweloperski
7000 7000
VAT VAT
6000 6000
ziemia ziemia
5000 5000
projekt projekt
4000 4000
koszty ogólne koszty ogólne
3000 3000
zysk budowlany zysk budowlany
2000 2000
koszty pośrednie koszty pośrednie
1000 1000
sprzęt sprzęt
0 0
materiały materiały
robocizna robocizna
y
ródło: opracowanie własne na podstawie Sekocenbud.
5. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce
Wykres 36 Polska - mieszkania oddane do u\
ytkowania - Wykres 37 Polska - wydane pozwolenia na budowę
w dwóch kwartałach mieszkań - w dwóch kwartałach
80 000 140 000
70 000
120 000
60 000
100 000
P
50 000
O
80 000
L
40 000 P
S 60 000
O
30 000
K
L
40 000
A
S
20 000
K
20 000
10 000
A
0 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk A
ódz
reszta Polski Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk A
ódz
reszta Polski
y
ródło: GUS.
Wykres 38 Polska - mieszkania, których budowę Wykres 39 Polska  struktura własnościowa
rozpoczęto - w dwóch kwartałach budownictwa w dwóch kwartałach 2010 r.
90 000
100 000
80 000
90 000
80 000 70 000
70 000
60 000
P
60 000
50 000
O
50 000
L
40 000
40 000
S
30 000
30 000 K
20 000
A
20 000
10 000
10 000
0 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
mieszkania oddane mieszkania rozpoczęte pozwolenia na budowę
Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk A
ódz
reszta Polski spółdzielcze indywidualne
przezn.na sprzed. i wynajem pozostałe
y
ródło: GUS.
10 / 10
I kw.2009
I kw.2010
I kw.2009
I kw.2010
II kw.2008
II kw.2009
II kw.2010
II kw.2008
II kw.2009
II kw.2010
IV kw.2004
IV kw.2005
IV kw.2006
IV kw.2007
III kw.2008
IV kw.2008
III kw.2009
IV kw.2009
IV kw.2004
IV kw.2005
IV kw.2006
IV kw.2007
III kw.2008
IV kw.2008
III kw.2009
IV kw.2009