Studia podyplomowe 

 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 

OPERAT SZACUNKOWY  

 

 
 

NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA 

DOMEM JEDNORODZINNYM 

 

 

położona w Tarnobrzegu, na osiedlu Miechocin przy ul. Budowlanych 

 
 
 

 

 
 
 
 
Pieczęć rzeczoznawcy 

 

 

 

 

Autor operatu: 

 
  

 

 

 

 

 

...................................................... 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Tarnobrzeg, 20 marca 2011 r. 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

2

 

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 

 

 
Opis nieruchomości:

 

 

Przedmiotem  wyceny  jest  nieruchomość  gruntowa  zabudowana  domem  jednorodzinnym, 

położona w Tarnobrzegu 
 
Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych: 
-  Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: Miechocin 
-  Numer obrębu: 3 
-  Numer arkusza mapy:  37 
-  Numer ewidencyjny działki:  549/4 
-  Powierzchnia działki: 13 ar 01 m

2

 

-  Numer księgi wieczystej nieruchomości:  TB1T/00039473/9 
 
 
Cel wyceny: 
  

Określenie  wartości  rynkowej  nieruchomości  zabudowanej  jako  przedmiotu  prawa  własności 

do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. 
 
 
 
Oszacowana wartość nieruchomości:  
  

Wartość rynkowa  nieruchomości wynosi: 

 W =  343 197  zł 

 
 

Słownie: trzysta czterdzieści trzy tysiące sto dziewięćdziesiąt siedem złotych 

 

 

 

 
 
Wycenę wykonano na datę:    

15 marca 2011 r. 

Operat sporządzono na datę:    

20 marca 2011 r. 

 
 
 
 

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

   

 

 

 

Podpis rzeczoznawcy majątkowego 

 
 
 

 

 

 

 

 

 

........................................................ 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 
 

1.1. Przedmiot wyceny 
Przedmiotem  wyceny  jest  nieruchomość  gruntowa  zabudowana  domem  jednorodzinnym, 

położona w Tarnobrzegu na ul. Budowlanych.  

 

1.2. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej 

-  Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: Miechocin 
-  Numer obrębu: 3 
-  Numer arkusza mapy:  37 
-  Numer ewidencyjny działki:  549/4 
-  Powierzchnia działki: 1301 m

2

 

-  Numer księgi wieczystej nieruchomości:  TB1T/00039473/9. 
 

1.3. Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne  
Zakresem  wyceny  objęta  jest  nieruchomość  gruntowa  zabudowana  domem  jednorodzinnym 

wraz z małą architekturą. Wycenie podlega prawo własności do tej nieruchomości. 
 
2. CEL WYCENY 
 

 Celem  wyceny  jest  określenie  wartości  rynkowej  prawa  własności  do  nieruchomości 

zabudowanej  domem  jednorodzinnym,  która  ma  być  podstawą  do  zabezpieczenia  wierzytelności 
kredytodawcy. 

 

Art. 151. 1  Wartość  rynkową  nieruchomości  stanowi  najbardziej  prawdopodobna  jej  cena,  możliwa  do 
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:  
  1)  strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar 

zawarcia umowy,  

  2)  upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków 

umowy.  

 

3.  PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 
 

3.1. Podstawa formalna 

Podstawę  formalną  opracowania  niniejszego  operatu  szacunkowego  stanowi  Rozporządzenie 

Ministra  Infrastruktury  z  dnia  15  lutego  2010  r.  w  sprawie  nadawania  uprawnień  i  licencji 
zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. 

 

3.2. Podstawa materialno – prawna 

-  USTAWA  z dnia 21 grudnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr115, poz. 

741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (Dz. U. Nr 141, poz.1492 z 2004 r.). 

-  ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny 

nieruchomości  i  sporządzania  operatu  szacunkowego  (Dz.  U.  Nr  207,  poz.  2109  wraz 
z późniejszymi zmianami). 

-  USTAWA  z  dnia  23.04.1964  r.  Kodeks  cywilny  (Dz.  U.  79/64  wraz  z  późniejszymi 

zmianami).  

-  POWSZECHNE  KRAJOWE  ZASADY  WYCENY  –  Polska  Federacja  Stowarzyszeń 

Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2010. 

3.3. Źródła danych merytorycznych do wyceny nieruchomości 

  W  zakresie  określenia  przedmiotu  wyceny  oraz  cech  (atrybutów)  szacowanej  nieruchomości 

korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji: 

-  ewidencji gruntów i budynków, 
-  ewidencji sieci uzbrojenia terenu, 
-  ksiąg wieczystych, 
-  protokołu z wywiadu terenowego i oględzin nieruchomości, 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

4

  W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych do wycenianej korzystano: 

-     z aktów notarialnych, 

-  z publikatorów o obrocie nieruchomościami. 
-   

4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO 

 

-  Data sporządzenia operatu szacunkowego:  

 

 

  

20 marca 2011 

-  Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny:  

15 marca 2011 

-  Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:  

15 marca 2011 

-  Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:  

15 marca 2011 

 

5. STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ 

 

5.1. Stan prawny nieruchomości na datę sporządzenia operatu szacunkowego 
Na podstawie odpisu z księgi wieczystej Nr TB1T/00039473/9, prowadzonej przez Sąd Rejonowy 

w  Tarnobrzegu  -  VI  Wydział  Ksiąg  Wieczystych,  prawo  własności  nieruchomości  składającej  się 
z działki nr 549/4, o powierzchni 13 ar 01 m

2

 ha przysługuje Krzysztofowi i Jolancie Szczytyńskim. 

Dział III KW wolny od obciążeń rzeczowych. 
Dział IV KW obciążony. 
 
5.2. Opis nieruchomości 

 

Nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym jest położona na osiedlu Miechocin, które 

ze względu  na wybudowanie dużego zbiornika wodnego i  ładnej okolicy, uchodzi za  najmodniejsze, 
razem z osiedlem Dzików.  
 

Miechocin  w  podziale  administracyjnym  miasta  leży  w  strefie  pośredniej.  Wyceniana 

nieruchomość jest usytuowana w odległości  około 350 m od drogi Tarnobrzeg – Rzeszów.  
 

W  miejscowym  planie  zagospodarowania  przestrzennego  działka  była  oznaczona  jako  teren 

mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy.  
 

Dojazd  do  działki  jest  zapewniony  przez  wydzielony  asfaltowy  pas  drogowy.  Wzdłuż 

wydzielonego  pasa  drogowego  są  położone  media,  na  które  składają  się:  sieć  wodociągowa,  sieć 
elektryczna oraz sieć kanalizacyjna. 
 

Działka  jest w kształcie prostokąta o wymiarach  około (35 × 37) m   i powierzchni  1301  m

2

; 

jest otoczona trwałym ogrodzeniem z drewna.  
 

Dostęp komunikacyjny do działki jest korzystny, gdyż w odległości około 350 m znajduje się 

przystanek dwóch linii autobusowych.  
 

Stan  zagospodarowania  działki  i  otoczenia  jest  bardzo  korzystny,  gdyż  na  działce  jest 

posadowiony budynek wolnostojący jednorodzinny, o powierzchni zabudowy 110 m

2

, z bardzo dobrą 

małą architekturą.  
 

Bezpośrednie  otoczenie  działki  jest  bardzo  korzystne,  gdyż  od  strony  południowej  przebiega 

droga  Tarnobrzeg  –  Nowa  Dęba,  od  strony  północnej  i  wschodniej  znajdują  się  działki  luźno 
zabudowane  domami  jednorodzinnymi,  zaś  od  strony  zachodniej  z  działką  sąsiadują  niezabudowane 
tereny przeznaczone pod zieleń miejską.  
  

5.3. Opis części składowej gruntu – domu jednorodzinnego  
Parametry ogólne 

-  Budynek parterowy z użytkowym poddaszem, 
-  Budynek gospodarczy, 

-

 

Powierzchnia użytkowa domu wynosi: 156,6  m

2 

-  Powierzchnia zabudowy budynku wynosi: 110 m

2

 

-  Mała architektura obejmuje: chodniki i drogi dojazdowe wyłożone kostką brukową, ogrodzenie 

trwałe z drewna. 

-  Budynek został wykonany z nowoczesnych materiałów budowlanych. 

 
 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

5

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI 

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeznaczenie nieruchomości ustala się 

na  podstawie  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego.  W  przypadku  braku  planu 
przeznaczenie  ustala  się  na  podstawie  studium  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania 
przestrzennego  gminy  lub  decyzji  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu.  W  przypadku 
braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. 

Na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr 

XLIX/335/98  z  dnia  28  stycznia  1998  r.  Rady  Miasta  Tarnobrzega)  ustalono,  że  szacowana 
nieruchomość posiada następujące przeznaczenie:  

obszary preferowane do lokalizacji niskiej zabudowy mieszkaniowej 

Dokumenty  te  nie  przewidują  w  najbliższych  latach  zmiany  przeznaczenia  dla  wycenianej 

nieruchomości. 

 
 

7. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 
 
7.1. Charakterystyka rynku podobnych nieruchomości 

 

Do  analizy  rynku  wybrano  nieruchomości  zabudowane  domami  jednorodzinnymi  z  miasta 

Tarnobrzega.  Rozpatrywane  transakcje  były  realizowane  w  okresie  od  grudnia  2009  roku  do  lutego 
2011. Każdej nieruchomości przypisano atrybuty /wyróżnione cechy/, które mogą mieć istotny wpływ 
na zmienność ich cen. Podobieństwo nieruchomości zawartych w bazie do nieruchomości wycenianej 
zostało sformułowane za pomocą 7 atrybutów. 
 

W dalszej analizie, wszystkie nieruchomości będą charakteryzowane według następujących cech: 

 

Nazwa cechy  

(atrybutu) 

Charakterystyka (własności)  cechy 

Skala 

atrybutu 

Położenie 

(lokalizacja) 

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o identycznym przeznaczeniu 
jak wyceniana oraz w odległości do 3 km od centrum miasta.  

B. korzystne 

2 

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o podobnym przeznaczeniu 
jak wyceniana, w odległości do 3 km od centrum miasta. 

Korzystne 

1 

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu 
jak wyceniana lub w odległości powyżej 3 km od centrum miasta. 

Przeciętne 

0 

Przy głównej ulicy lub w otoczeniu nieruchomości o odmiennym 
przeznaczeniu jak wyceniana oraz w odległości powyżej 3 km od centrum 
miasta. 

Niekorzystne 

-1 

Przeznaczenie 

w planie 

miejscowym 

Budownictwo dla przemysłu 

4 

Budownictwo dla usług 

3 

Budownictwo dla handlu 

2 

Budownictwo mieszkaniowe  

1 

Wyposażenie 
w urządzenia 

infrastruktury 

(uzbrojenie) 

Pełna dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń infrastruktury 
podłączonych (od 1 do 6): wodociągowa, elektryczna, gazowa, 
kanalizacyjna, CO, droga. 

 

1 – 6 

Częściowa dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń infrastruktury 
podłączonych oraz liczba urządzeń możliwych do podłączenia: za każde 
urządzenie możliwe do podłączenia przyjmujemy wartość 0,5  

0,5 – 5,5 

Ograniczona  dostępność  do  uzbrojenia  –  liczba  urządzeń  możliwych  do 
podłączenia:  za  każde  urządzenie  możliwe  do  podłączenia  przyjmujemy 
wartość 0,5  

0,5 – 3 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

6

Stan 

zagospodarowania 

Mała architektura bardzo korzystna, ogrodzenie trwałe. 

B. korzystny  

2 

Mała architektura korzystna, ogrodzenie trwałe. 

Korzystny 

1 

Mała architektura przeciętna, ogrodzenie nietrwałe. 

Przeciętny  

0 

Brak małej architektury, brak ogrodzenia 

Niekorzystny 

-1 

Intensywność 

zabudowy 

W otoczeniu zabudowa luźna, o identycznym przeznaczeniu jak wyceniana 
nieruchomość 

B. korzystny 

2 

W otoczeniu zabudowa zwarta, o identycznym przeznaczeniu jak wyceniana 
nieruchomość 

Korzystny 

1 

W otoczeniu zabudowa zwarta, o podobnym przeznaczeniu jak wyceniana 
nieruchomość 

Przeciętny 

0 

Dostępność 

komunikacyjna 

Dostęp do linii autobusowej w odległości do 200 m 

B. korzystna 

2 

Dostęp do linii autobusowej w odległości do 500 m 

Korzystna 

1 

Dostęp do linii autobusowej w odległości do 1000 m 

Przeciętna 

0 

Dostęp do linii autobusowej w odległości powyżej 1000 m 

Niekorzystna 

-1 

Kształt działki 

 

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do krótszego jest 
mniejszy od 1,3 (4:3). 

Korzystny 

1 

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do krótszego jest 
mniejszy od 1,5 a większy od 1.3. 

Przeciętny 

0 

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do krótszego jest 
większy od 1,5 (3:2). 

Niekorzystny 

-1 

Pole powierzchni 

działki 

 

Liczba arów 

do 5 arów                    małe 

Przeciętne 

0 

Liczba arów 

6 arów ÷ 10 arów       średnie 

Korzystne 

1 

Liczba arów 

powyżej 10 arów       duże 

B. korzystne 

2 

 

Tabela 1.

 

Zestawienie informacji o sprzedanych nieruchomościach zabudowanych 

 

Lp. – Nr ew. 

działki 

P

oł

o

że

n

ie

 

F

unkc

ja

 

w

 pl

an

ie

 

U

rz

ąd

ze

n

i

a 

inf

ra

-

st

ruk

tur

y

 

S

ta

n

 

za

go

spod

a

-r

ow

ani

a 

Int

ens

yw

-

noś

ć 

za

bud

ow

y

 

D

os

tę

p 

kom

uni

ka

-

cyj

n

y

 

K

sz

ta

łt

 

dz

ia

łk

i 

Pole 

powierzchni 

[ar] 

Data 

transakcji - 

Cena 

jednostkowa 

[zł/m

2

] 

  1 - 1982/1   

2 

1 

5 

1 

2 

2 

1 

12 

12/09  1890 

  2 - 2462     

2 

1 

5 

2 

1 

2 

1 

3 

12/09  2000 

  3 - 788/37 

0 

1 

4 

2 

2 

1 

1 

7 

02/10  1270 

  4 - 788/35 

0 

1 

4 

1 

2 

1 

1 

7 

03/10  1050 

  5 - 2747/6  

2 

1 

4 

2 

1 

1 

1 

3 

04/10  1780 

  6 - 2368 

2 

1 

5 

2 

2 

1 

1 

2 

04/10  1830  

  7 - 631/27 

2 

1 

5 

2 

1 

2 

1 

3 

07/10  2220 

  8 - 995/3 

2 

1 

4 

2 

1 

1 

1 

7 

08/10  1950 

  9 - 673/4 

1 

1 

4 

1 

2 

1 

1 

6 

08/10  1400 

10 - 673/11 

1 

1 

4 

2 

1 

0 

1 

6 

10/10  1500 

11 - 378/3 

1 

1 

4 

2 

2 

1 

1 

10 

10/10  1760 

12 - 347 

1 

1 

4 

2 

2 

1 

1 

9 

10/10  1620 

13 - 2747/11 

2 

1 

4 

2 

1 

2 

1 

5 

11/10  2200 

14 - 2355 

2 

1 

5 

2 

1 

2 

1 

5 

01/11  2310 

15 - 1020 

2 

1 

5 

1 

1 

2 

1 

13 

02/11  2180 

Wyceniana 

2 

1 

4 

2 

2 

1 

1 

13 

 

 
 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

7

 

7.2. Analiza rynku podobnych nieruchomości 

 

Tabela 1 zawiera bazę danych na temat informacji rynkowych o sprzedanych nieruchomościach podobnych. 

W  celu  ustalenia  ilościowego  wpływu  czasu  na  ceny  transakcyjne  wybrano  te  nieruchomości,  które 
w  wyróżnionych parach posiadają możliwie  identyczne  wartości atrybutów, a różnią się  w sposób istotny  datą 
transakcji. 

 

Współczynnik zmiany ceny B wyznaczono ze wzoru: 

(1) 

 

 

 

 

 

 

 

 

gdzie: 

C

P 

 - cena nieruchomości później sprzedanej 

C

W 

 - cena nieruchomości wcześniej sprzedanej 

t



– różnica jednostek czasu pomiędzy datami transakcji obu nieruchomości

 

 

Tabela 2.

 

Nieruchomości wybrane do określenia współczynnika zmiany cen w czasie

 

Lp. – Nr ew. 

działki 

Data 

trans. 

Położ. 

Funkcja 

w planie 

Urządz. 
infrastr. 

Stan 

zagosp. 

Intens. 
zabud. 

Dostęp 

komun. 

Kształt 

działki 

Pole 

pow. 

Cena 

jednostk. 

[zł/m

2

] 

  2 - 2462 

12/09 

0 

2 

1 

5 

2 

1 

2 

1 

3 

2000 

  7 - 631/27 

07/10 

7 

2 

1 

5 

2 

1 

2 

1 

3 

2220 

14 - 2355 

01/11 

13 

2 

1 

5 

2 

1 

2 

1 

5 

2310 

 

Do określenia zmienności cen nieruchomości w czasie, zastosowano sposób interwałowy, 
dla par nieruchomości z tabeli 2 o prawie identycznych cechach. Współczynnik zmiany 
cen obliczono według wzoru (1) dla par nieruchomości na zasadzie „każda z każdą”: 

W

2-7 

= 

  1,57 [% / miesiąc] 

W

2-14 

= 

  1,19 [% / miesiąc] 

W

7-14

= 

  0,68 [% / miesiąc] 

 
Średnia wartość współczynnika zmiany cen w ciągu 1 miesiąca wynosi: 

W = 1,15 [% / miesiąc] = 1,15 ∙ 12 [%/rok] = 13,8 [%/rok] 

Wynika  z  tego,  że  przesunięcie  transakcji  w  czasie  ma  istotny  wpływ  na  zmienność  cen 
rozważanych  nieruchomości,  zgromadzonych  w  bazie.  Dlatego  też  ceny  transakcyjne 
nieruchomości  do  porównania  powinny  zostać  skorygowane  z  tytułu  upływu  czasu, 
według wzoru: 

C 

skorygowana 

= C 

transakcyjna 

+ B

(t) 

∙ (t

w

 – t

i

)                        

(2)

 

 
B

2-7 

= 

  [zł/m

2

]

 

/ miesiąc 

 
B

2-14 

= 

  [zł/m

2

]

 

/ miesiąc 

 
B

7-14 

= 

   [zł/m

2

]

 

/ miesiąc 

Średnia wartość współczynnika:   B

śr 

= 

 [zł/m

2

]

 

/ miesiąc = 281,16 [zł/m

2

]

 

/ rok 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

8

 

Na  podstawie  wartości  zawartych  w  tabeli  2,  można  wnioskować,  że  w  analizowanym  zbiorze 

informacji  rynkowych  o  nieruchomościach,  stan  rynku  na  przestrzeni  jednego  roku  uległ  zmianie 
średnio o 281,16 zł/m

2

, co stanowi około 13%. Analiza ta dowodzi, że ceny transakcyjne  muszą  być 

skorygowane na datę wyceny nieruchomości. Korektę zawiera tabela 3. 

 

Tabela 3.

 

Korekta cen nieruchomości na datę wyceny marzec 2011: t

w

 = 15

 

 

Lp. – Nr ew. 

działki 

Czas 

(data) 

Wyskalowana 

data transakcji 

t

i

 

Przesunięcie 

transakcji 

w miesiącach  

(t

w

-t

i

) 

Cena 

jednostkowa 

[zł/m

2

] 

Cena jednostkowa 

skorygowana na 

marzec 2010 r. 

[zł/m

2

] 

  1 - 1982/1   

12/09 

0 

15 

1890 

2241 

  2 - 2462     

12/09 

0 

15 

2000 

2351 

  3 - 788/37 

02/10 

2 

13 

1270 

1575 

  4 - 788/35 

03/10 

3 

12 

1050 

1331 

  5 - 2747/6  

04/10 

4 

11 

1780 

2038 

  6 - 2368 

04/10 

4 

11 

1830 

2088 

  7 - 631/27 

07/10 

7 

8 

2220 

2407 

  8 - 995/3 

08/10 

8 

7 

1950 

2114 

  9 - 673/4 

08/10 

8 

7 

1400 

1564 

10 - 673/11 

10/10 

10 

5 

1500 

1617 

11 - 378/3 

10/10 

10 

5 

1760 

1877 

12 - 347 

10/10 

10 

5 

1620 

1737 

13 - 2747/11 

11/10 

11 

4 

2200 

2294 

14 - 2355 

01/11 

13 

2 

2310 

2357 

15 - 1020 

02/11 

14 

1 

2180 

2203 

Wyceniana 

03/11 

15 

0 

 

 

 
 

Do  wyznaczenia  „wag”  (udziałów)  ‘u’  poszczególnych  atrybutów  w  wyjaśnianiu  zmienności 

cen  nieruchomości  w  bazie  do  porównania,  wybrano  odpowiednie  pary  nieruchomości,  różniące  się 
tylko analizowanym atrybutem. Wyniki tych obliczeń zawiera tabela 4.  
 

Tabela 4.

 

Określenie udziałów wagowych atrybutów analizowanych nieruchomości w rozrzucie cen

 

Lp. – Nr ew. 

działki 

 

Położenie 

 

Urządz. 
infrastr. 

Stan 

zagosp. 

Intens. 

zabudowy 

Dostęp 

komunik. 

Pole pow. 

Cena 

jednostk. 

[zł/m

2

] 

Różnice cen w parach 

Rozrzut cen w bazie danych:                 ∆C

max  

= 2407–1331 = 1076 zł/m

2

 

   3 - 788/37 

0 

4 

2 

2 

1 

1 

1575

 

 

11 - 378/3 

1 

4 

2 

2 

1 

1 

1877

 

302 

 

  4 - 788/35 

0 

4 

1 

2 

1 

1 

1331

 

 

9 - 673/4 

1 

4 

1 

2 

1 

1 

1564

 

233 

Położenie:     

0,5 (233 302)

0, 25

1076

u









 

   13 - 2747/11 

2 

4 

2 

1 

2 

0 

2294 

 

2 - 2462 

2 

5 

2 

1 

2 

0 

2351

 

57 

   7 - 631/27 

2 

5 

2 

1 

2 

0 

2407 

113 

14 - 2355 

2 

5 

2 

1 

2 

0 

2357 

63 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

9

Lp. – Nr ew. 

działki 

 

Położenie 

 

Urządz. 
infrastr. 

Stan 

zagosp. 

Intens. 

zabudowy 

Dostęp 

komunik. 

Pole pow. 

Cena 

jednostk. 

[zł/m

2

] 

Różnice cen w parach 

Urządzenia infrastruktury

:     

0,33 (57 113 63)

0, 07

1076

u











 

 9 - 673/4 

1 

4 

1 

2 

1 

1 

1564

 

 

11 - 378/3 

1 

4 

2 

2 

1 

1 

1877

 

313 

Stan zagospodarowania:

     

313

0, 29

1076

u 



 

15 - 1020 

2 

5 

1 

1 

2 

2 

2203

 

 

     1 - 1982/1   

2 

5 

1 

2 

2 

2 

2241 

38 

Intensywność zabudowy

:     

38

0, 03

1076

u 



 

   5 - 2747/6 

2 

4 

2 

1 

1 

0 

2038

 

 

   13 - 2747/11 

2 

4 

2 

1 

2 

0 

2294 

256 

Dostęp komunikacyjny

:     

256

0, 24

1076

u 



 

  5 - 2747/6 

2 

4 

2 

1 

1 

0 

2038

 

 

8 - 995/3 

2 

4 

2 

1 

1 

1 

2114 

76 

Pole powierzchni:

     

76

0, 07

1076

u 



 

udziały wagowe 

0,25 

0,07 

0,29 

0,03 

0,24 

0,07 

∑

 

= 0,95

 

„wagi” atrybutów k

i

  

0,27 

0,07 

0,30 

0,03 

0,26 

0,07 

 

 

Z  przeprowadzonej  analizy  rynku  w  zakresie  domów  jednorodzinnych  wynika,  że  rozważane 

atrybuty wyjaśniają zmienność cen transakcyjnych w następującym zakresie: 

-  Położenie:   

 

 

 27 %, 

-  Urządzenia infrastruktury:  

   7 %, 

-  Stan zagospodarowania:    

 30 %, 

-  Intensywność zabudowy:   

   3 %, 

-  Dostęp komunikacyjny:   

 26 %, 

-  Pole powierzchni                             7 %. 
 

Wyżej  określone  „wagi”  atrybutów  będą  podstawą  wyceny  rozważanej  nieruchomości 

zabudowanej w podejściu porównawczym.  
 

8.  SPOSÓB WYCENY 
 

Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, przeznaczenia nieruchomości i jej stanu prawnego oraz informacji 

rynkowych  o  podobnych  nieruchomościach,  właściwą  procedurą  do  określenia  wartości  rynkowej 
nieruchomości będzie metoda korygowania ceny średniej, mieszcząca się w podejściu porównawczym.  

W operacie określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami 

i ROZPORZĄDZENIEM RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie  wyceny  nieruchomości 
i sporządzania operatu szacunkowego 

 

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami: 
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta 
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny 
te  koryguje  się  ze  względu  na  cechy  różniące  nieruchomości  podobne  od  nieruchomości  wycenianej  oraz 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

10

uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane 
ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.  
 
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra: 

§ 4.4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje sie z rynku właściwego ze 
względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, 
które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia 
transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny 
określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi, 
uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

 

 
Zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1, pt. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości : 

3.  

ZAŁOŻENIA OGÓLNE I DEFINICJE 

3.1.  

Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne 
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, 
a także cechy wpływające na te ceny, a zwłaszcza na ich zróżnicowanie. 

3.2.  

Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna 
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, 
przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. 

3.3.  

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem 
sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż 
dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen 
z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. 

 
5.  

METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ 

5.1.  

Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku 
nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny 
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości 
będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych 
współczynnikami korygującymi. 

5.2.  

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. 

5.2.1.    Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, 

stanowiącego podstawę wyceny. 

5.2.2.   Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 
5.2.3.   Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku 

nieruchomości. 

5.2.4.   Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 
5.2.5.   Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 
5.2.6.   Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali 

cech rynkowych. 

5.2.7.   Obliczenie ceny średniej (C

śr

) ze zbioru cen transakcyjnych stanowiącego podstawę wyceny oraz 

ustalenie ceny minimalnej (C

min

) i ceny maksymalnej (C

max

). 

5.2.8.   Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie 

maksymalnej (C

max

) z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 

5.2.9.   Obliczenie dolnej granicy [C

min

/C

śr

] i górnej granicy [C

max

/C

śr

] sumy współczynników korygujących 

oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 

5.2.10.  Określenie wielkości współczynników korygujących wynikających z ocen wycenianej nieruchomości 

z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C

min

 , C

max

]. Nie wyklucza 

się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 

5.2.11.  Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: 

1

n

R

sr

i

i

W

C

u









 

gdzie: 

u

i 

– oznacza wielkość i-tego współczynnika korygującego. 

n – liczba współczynników korygujących. 

5.2.12.  Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby 

jednostek porównawczych (np. m.kw. powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

11

 

 

9.  OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 
 
9.1. Określenie cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości do porównania 

 
Wyceniana nieruchomość posiada następujące wcześniej zdefiniowane cechy: 
 

Nazwa cechy  (atrybutu) 

Charakterystyka (własności)  cechy 

Wartość skali 

atrybutu 

Położenie (lokalizacja) 

Przy bocznej ulicy oraz w odległości do 2 km od centrum 
miasta 

B korzystne 

2 

Przeznaczenie w planie 

Budownictwo mieszkaniowe niskie 

1 

Wyposażenie w urządzenia 

infrastruktury (uzbrojenie) 

Pełna dostępność do uzbrojenia - liczba podłączonych 
urządzeń infrastruktury: sieć wodociągowa, elektryczna, 
kanalizacyjna i droga. 

Liczba mediów 

4 

Stan zagospodarowania 

Mała architektura bardzo korzystna, ogrodzenie trwałe. 

B. korzystny 

2 

Intensywność zabudowy 

W otoczeniu zabudowa luźna o identycznym przeznaczeniu 
jak wyceniana nieruchomość 

B. korzystny 

2 

Dostępność komunikacyjna 

Dostęp do linii autobusowej w odległości ok. 350 m 

Korzystna 

1 

Kształt działki 

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do 
krótszego jest mniejszy od 1,3 

Korzystny 

1 

Pole powierzchni działki 

Liczba arów 13 

B. korzystne 

2 

 

Nieruchomość do porównania A (nr 4 w bazie), o numerze ewidencyjnym działki 788/35, 

o minimalnej cenie 1331 zł/m

2

, posiada następujące wcześniej zdefiniowane cechy: 

 

Nazwa cechy  (atrybutu) 

Charakterystyka (własności)  cechy 

Wartość skali 

atrybutu 

Położenie (lokalizacja) 

Przy bocznej ulicy, w otoczeniu nieruchomości o odmiennym 
przeznaczeniu jak wyceniana oraz w odległości powyżej 3 km 
od centrum miasta. 

Przeciętne 

0 

Przeznaczenie w planie 

Budownictwo mieszkaniowe niskie 

1 

Wyposażenie w urządzenia 

infrastruktury (uzbrojenie) 

Pełna dostępność do uzbrojenia; liczba urządzeń infrastruktury 
podłączonych: wodociąg, sieć elektryczna, gazowa i droga. 

Liczba mediów 

4 

Stan zagospodarowania 

Mała architektura korzystna, ogrodzenie trwałe. 

korzystny 

1 

Intensywność zabudowy 

W otoczeniu zabudowa luźna, o identycznym przeznaczeniu 
jak wyceniana nieruchomość 

B. korzystna 

2 

Dostępność komunikacyjna 

Dostęp do linii autobusowej w odległości ok. 400 m 

Korzystna 

1 

Kształt działki 

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do 
krótszego jest mniejszy od 1,3 

Korzystny 

1 

Pole powierzchni działki 

Liczba arów 7 

Korzystne 

1 

 

Nieruchomość do porównania B (nr 7 w bazie), o numerze ewidencyjnym działki 631/27, 

o maksymalnej cenie 2407 zł/m

2

,

 

posiada następujące wcześniej zdefiniowane cechy: 

 

Nazwa cechy  (atrybutu) 

Charakterystyka (własności)  cechy 

Wartość skali 

atrybutu 

Położenie (lokalizacja) 

Przy bocznej ulicy, w otoczeniu nieruchomości o identycznym 
przeznaczeniu jak wyceniana oraz w odległości do 3 km od 
centrum miasta. 

 B. korzystne 

2 

Przeznaczenie w planie 

Budownictwo mieszkaniowe niskie 

1 

Wyposażenie w urządzenia 

infrastruktury (uzbrojenie) 

Pełna dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń 
infrastruktury podłączonych: sieć wodociągowa, elektryczna, 
kanalizacyjna, gazowa i droga. 

Liczba mediów 

5 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

12

Nazwa cechy  (atrybutu) 

Charakterystyka (własności)  cechy 

Wartość skali 

atrybutu 

Stan zagospodarowania 

Mała architektura bardzo korzystna, ogrodzenie trwałe. 

B. korzystny 

2 

Intensywność zabudowy 

W otoczeniu zabudowa zwarta o identycznym przeznaczeniu 
jak wyceniana nieruchomość. 

Korzystna 

1 

Dostępność komunikacyjna 

Dostęp do linii autobusowej i tramwajowej 
w odległości 100 m 

B. korzystna 

2 

Kształt działki 

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do 
krótszego jest mniejszy od 1,3 

Korzystny 

1 

Pole powierzchni działki 

Liczba arów 3 

Przeciętne 

0 

 

 

 

Tabela 5. 

Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do wyceny 

 

Charakterystyka nieruchomości 

Lp. 

Nazwa cechy  (atrybutu) 

 Nieruchomość 

wyceniana 

Nieruchomość 

o najniższej 

cenie (4) 

Nieruchomość 

o najwyższej 

cenie (7) 

1 

Położenie (lokalizacja) 

B korzystne 

2 

Przeciętne 

0 

 B. korzystne 

2 

2 

Przeznaczenie w planie 

miejscowym 

1 

1 

1 

3 

Wyposażenie w urządzenia 

infrastruktury (uzbrojenie) 

Liczba mediów 

4 

Liczba 

mediów 

4 

Liczba mediów 

5 

4 

Stan zagospodarowania 

B. korzystny 

2 

korzystny 

1 

B. korzystny 

2 

5 

Intensywność zabudowy 

B. korzystny 

2 

B. korzystna 

2 

Korzystna 

1 

6 

Dostępność komunikacyjna 

Korzystna 

1 

Korzystna 

1 

B. korzystna 

2 

7 

Kształt działki 

Korzystny 

1 

Korzystny 

1 

Korzystny 

1 

8 

Pole powierzchni działki 

B. korzystne 

2 

Korzystne 

1 

Przeciętne 

0 

 
 

9.2. Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości zabudowanej 
 
 
Na podstawie tabeli 3 przyjęto następujące dane do wyceny: 
 

Ustalenie zakresu cen na 

podstawie bazy danych 

C

min

 = 1331 

C

max

 = 2407 

C

śr

 = 1986 

Ustalenie zakresu 

współczynników korygujących 

u

min

 = 0,6702  u

max

 = 1,2120  u

max

 - u

min

 = 0,5418 

 

Wszystkie  etapy  wyceny  zostały  wykonane  według  zasad  przedstawionych  w  nocie 

interpretacyjnej nr 1, a wyniki obliczeń zilustrowano w tabeli 6. 

 
 
 
 
 
 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

13

 

Tabela 6.

 

Wycena nieruchomości zabudowanej metodą korygowania ceny średniej według NI 1 

 

Atrybut 

 

Udział cechy w 

wyjaśnianiu zmian 

cen (waga cechy) 

  [k%] 

Zakres zmienności 

współczynnika 

korygującego 

k

i

×u

min 

÷ k

i

×u

max 

Zakres zmienności 

skal cech 

(atrybutów) 

a

i/min

 ÷ a

i/max 

Cechy 

nieruchomości 

wycenianej 

a

i 

Wartość 

współczynnika 

korygującego 

dla 

wycenianej 

nieruchomości 

u

i 

Położenie 

27 

0,1810 

0,3272 

0 

2 

2 

0,3272 

MPZP 

0 

0 

0 

1 

1 

1 

– 

Uzbrojenie 

7 

0,0469 

0,0848 

4 

5 

4 

0,0469 

Zagospodarow. 

30 

0,2011 

0,3636 

1 

2 

2 

0,3636 

Zabudowa 

3 

0,0201 

0,0364 

1 

2 

2 

0,0364 

Komunikacja 

26 

0,1742 

0,3151 

0 

2 

1 

0,2446 

Kształt 

0 

0 

0 

1 

1 

1 

– 

Powierzchnia 

7 

0,0469 

0,0848 

0 

2 

2 

0,0848 

Suma 

100 

 

1,1035 

 

w = C

śr

 × 

8

1

i

i

u





= 1986 × 1,1035 = 2191,55 zł/m

2 

 

Po  uwzględnieniu  powierzchni  użytkowej  budynku  156,6  m

2

,  szacowana  wartość  rynkowa  całej 

nieruchomości zabudowanej wynosi: 

 

 

 

 

W=156,6 m

2 

× 

2191,55 zł/m

2

 = 343 197 zł

 

Szacowana  wartość  rynkowa  nieruchomości:  1  m

2

  domu  jednorodzinnego  wraz  z  działką 

gruntową,  na  poziomie  2191,55  zł/m

2

  zawiera  się  w  przedziale  cen  jednostkowych  nieruchomości 

przyjętych do porównania. 

 
 
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY 
 

Na  podstawie  wykonanej  analizy  rynku  15  nieruchomości  zabudowanych  domami 

jednorodzinnymi  w  Tarnobrzegu  oraz  na  podstawie  wykonanych  obliczeń  według  metody 
korygowania  ceny  średniej  ustalono,  że  wartość  rynkowa  nieruchomości  gruntowej  zabudowanej 
domem jednorodzinnym wraz z pełną małą architekturą wynosi: 

 

W =  343 197  zł 

Słownie: trzysta czterdzieści trzy tysiące sto dziewięćdziesiąt siedem złotych 
  
 

11.  KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 
 

11.1. Klauzule ogólne: 

 

1.  Niniejszy  operat  szacunkowy  sporządzono  zgodnie  z  przepisami  prawa  w  zakresie  wyceny 

nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 

2.  Ustalona  wartość  rynkowa  nieruchomości  może  być  aktualna  w  nie  dłuższym  jak  rocznym  okresie  

czasu od daty wyceny. 

 

OPERAT SZACUNKOWY –  NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH 

 

Kraków, 20 marca 2011 r. 

14

 

 

11.2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu: 

 

1.  Zgodnie  z  Art.  158  USTAWY  o  gospodarce  nieruchomościami,  z  niniejszego  operatu  został 

sporządzony wyciąg, który zostanie przekazany do Wydziału Geodezji i Katastru Nieruchomości.  

2.  Operat  ten  może  być  wykorzystany  tylko  do  celu  zapisanego  w  punkcie  2  „CEL  WYCENY” 

niniejszego  opracowania,  natomiast  operat  nie  może  być  modyfikowany  i  wykorzystany  do  innych 
celów wyceny rozważanej nieruchomości. 

3.  Operat  ten  nie  może  być  publikowany  w  całości  ani  w  częściach,  jak  również  nie  może  być 

udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu. 
 

11.3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy: 

 

1.  Wyłącza  się  odpowiedzialność  rzeczoznawcy  za  ukryte  wady  prawne  wycenianej  nieruchomości, 

których  rzeczoznawca  nie  mógł  zidentyfikować  na  podstawie  uzyskanej  dokumentacji  technicznej 
i prawnej.  

2.  Wyklucza  się  odpowiedzialność  rzeczoznawcy  wobec  osób  trzecich,  w  szczególności  z  tytułu 

wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony. 

 

12.   ZAŁĄCZNIKI  

1.  odpis z księgi wieczystej, 
2.  wypis z rejestru gruntów, 
3.  wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków, 
4.  dokumentacja fotograficzna wycenianej nieruchomości, 
5.  protokół z oględzin nieruchomości wycenianej, 
6.  wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. 

 

 

/Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego/