Anna Wróblewska
Finanse i Rachunkowość
Semestr III, gr 266
Nr albumu: 200926

HIPOTEKA

Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi (np. bankowi)
zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia zobowiązania (np.
kredytu).

Hipoteka nie jest prawem, które pojawiło się dopiero we współczesnym obrocie.
Początki jej, jako zabezpieczenia rzeczowego, sięgają czasów starożytnej Grecji
i starożytnego Rzymu. Instytucja ta odgrywała też ważną role w feudalizmie.
Jednakże właściwy jej rozwój przypadł na okres kapitalizmu. Wiąże się to ściśle
z przemianami, jakim uległa w tej formacji funkcja kredytu hipotecznego. O ile
bowiem w formacjach poprzednich hipoteka zabezpieczała kredyt nieprodukcyjny,
przeznaczony głównie na podtrzymanie podupadłych gospodarstw i na wydatki
związane ze służbą wojskową, o tyle w kapitalistycznym systemie produkcji kredyt
hipoteczny stał się przede wszystkim kredytem produkcyjnym. W XIX w. udzielanie
kredytu zabezpieczanego hipotecznie stało się narzędziem uzależnienia przemysłu

i rolnictwa od kapitału finansowego.

Hipoteka jest prawem niesamodzielnym i istnieje tylko wraz z wierzytelnością.
Wygaśnięcie wierzytelności powoduje więc wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona
jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej.

Hipoteka jest jednym z pewniejszych zabezpieczeń spłaty wierzytelności. Wierzyciel
zyskuje dzięki niej możliwość zaspokojenia swoich należności z obciążonej
nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem oraz z pierwszeństwem
przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Obciążyć hipoteką można zarówno całą nieruchomość, jak i jej część ułamkową,
a także prawo użytkowania wieczystego (hipoteka obejmuje wtedy budynki
i u

rządzenia stanowiące własność wieczystego użytkownika), niektóre prawa

rzeczowe oraz wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Stronami umowy o ustanowienie hipoteki mogą być: podmiot prawa, które ma
s

tanowić przedmiot hipoteki, a także wierzyciel, którego wierzytelność hipoteka ma

zabezpieczać.

W umowie o ustanowieniu hipoteki powi

nny zostać określone strony umowy, powinna

ona określać także cechy hipoteki, jej rodzaj. Niezbędne jest również oznaczenie
sumy hipoteki.
Hipotekę można ustanowić tylko w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności, z
tego względu do niezbędnych elementów umowy ustanowienia hipoteki zalicza się
również oznaczenie wierzytelności hipotecznej, w szczególności rodzaj i wysokość
wierzy

telności. Umowa powinna również wskazywać, kto jest wierzycielem oraz

dłużnikiem, o ile ten ostatni nie jest właścicielem nieruchomości.
W umowie o ustanowienie hi

poteki należy określić również termin płatności

zabezpieczonej wierzytelności, o ile jest on znany.
Umowa powinna również wskazywać rodzaj przedmiotu hipoteki (użytkowanie
wieczyste,

nieruchomość itp.), a także numer księgi wieczystej, w której jest

ujawniony dany przedmiot. Jeżeli nie została jeszcze założona księga wieczysta,
umowa powinna określać przedmiot hipoteki w sposób, który umożliwi założenie
księgi.

Do powstania hipoteki niezbędne są dwie czynności. Po pierwsze, strony muszą
zawrzeć umowę w tej sprawie. Po drugie, zgodnie ze złożonym wnioskiem, sąd musi
wpisać hipotekę do księgi wieczystej. Wniosek w przedmiotowej sprawie mogą
złożyć odpowiednio strony takiej umowy. Całą pracę może wykonać w ich imieniu
również notariusz, chyba że istnieje konieczność, aby wniosek o ustanowienie
hi

poteki w sądzie wieczystoksięgowym złożył osobiście dłużnik, który zaciąga kredyt

w banku. Podstawą są wówczas dokumenty bankowe i pisemne oświadczenie
właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.

Notariusz, który sporządza akt notarialny obejmujący ustanowienie hipoteki, musi
zamieścić w nim wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający
wszystkie dane wymagane przez kodeks postępowania cywilnego (art. 626[1]-
626[13] k.p.c.). Następnie powinien przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia
ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi
wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w terminie trzech dni
od sporządzenia aktu (art. 92 § 4 prawa o notariacie). Ustanowienie hipoteki podlega
podatkowi od czynności cywilnoprawnych, którego stawki są zależne od tego, o jakie
zobowiązanie chodzi, np. od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność istniejącą
należy zapłacić podatek 0,1 proc. zabezpieczanej kwoty. Z kolei na zabezpieczenie
wierzyteln

ości o wysokości nieustalonej (hipoteka kaucyjna) podatek wynosi 19

złotych. Ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną odpłatną w kwocie 200 złotych
tytułem opłaty sądowej, o zwolnienie od której strony mogą wnosić poprzez złożenie
właściwego wniosku. Hipotekę należy wpisać do działu czwartego księgi wieczystej
prowadzonej dla konkretnej nieruchomości, na której zostało zabezpieczone
roszczenie wierzyciela. Jeżeli nie zostanie ona wpisana do księgi wieczystej,
to wówczas przyjmuje się, że nie istnieje. Natomiast nie wystarczy samo
porozumienie dłużnika i wierzyciela co do ustanowienia hipoteki.

Często wpis hipoteki to czynność długotrwała, toteż strony składają do prezesa sądu
wniosek o przyspieszenie wpisu w księdze wieczystej. Jednakże z ustawy Prawo o
ustroju sądów powszechnych oraz regulaminu wewnętrznego urzędowania sądów
powszechnych nie wynika, by w kognicji prezesa sądu jako jego organu były sprawy
przyspieszające bieg wniosków. Jednak praktyka mówi, że prezes sądu ma wpływ na
kolejność rozpatrywania wniosków – choć nie ma na to podstawy prawnej. Warto
także skorzystać z tzw. dyżurów hipotecznych, o których strony często nie wiedzą, a
które to dyżury mogą okazać się niezwykle pomocne, gdyż poprzez szybszy wpis
hipoteki w księdze wieczystej zmniejsza się oprocentowanie kredytu.

Hipoteka jest instytucją złożoną, występuje w różnych wariantach.
Podział hipoteki ze względu na kryterium sposobu powstawania wyróżnia:

a) hipotekę umowną, której źródłem jest umowa między właścicielem obciążanej
nieruchomości, a wierzycielem zabezpieczanej nieruchomości

b)

hipotekę, której źródłem jest jednostronna czynność prawna właściciela

nieruchomości

c) hipotekę przymusową

d) hipotekę ustawową

Już sama definicja hipoteki wskazuje na jej funkcję, która polega na zabezpieczeniu
określonej wierzytelności pieniężnej, nie jest to jednak zabezpieczenie uniwersalne.
Wartość przedmiotu hipoteki jest na ogół duża i stabilna, co pozwala stosować
hipotekę do zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów długoterminowych.

Hipoteka umowna jest bardzo często wykorzystywana przy realizacji inwestycji
mieszkaniowych i przemysłowych. Środki, które są uzyskane z kredytu, zazwyczaj są
tutaj inwes

towane w przedmiot obciążony hipoteką, co ma wpływ na wzrost jego

wartości i tym samym powoduje zwiększenie szansy uzyskania zaspokojenia przez
wierzyciela hipotecznego.

Hipoteka odgrywa bardzo

ważną rolę w działalności banków hipotecznych. Jest ona

bowiem podstawowym sposobem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów
udzielnych przez owe banki,

stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów

zastawnych. Hipoteczne listy zastawne są środkiem dla banków hipotecznych do
zgromadzenia kapitału, który pozwoli na udzielanie długoterminowych kredytów.

Hipoteka, co do zasady,

wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej

wierzytelności, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości
kolejne wierzytelności, podlegające zabezpieczeniu.
Jeżeli wierzytelność jest wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki lub jego
zaspokojenie napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeśli właściciel nieruchomości
złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się jednocześnie
uprawnienia do odebrania jej z powrotem.

Do wniosku o wykreślenie takiej hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć
prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do depozytu,
dowód wpłaty kwoty do depozytu oraz oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do
jej odebrania. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej
(np. omyłkowego), hipoteka wygasa po upływie 10 lat.