RYNEK NIERUCHOMOŚCI

dr inż. Radosław Cellmer

Wykład 5
Popyt i podaż na rynku nieruchomości

Treść wykładu:

1. Pojęcie popytu i podaży

2. Cechy charakterystyczne popytu i podaży

3. Prawo popytu i podaży

4. Paradoksy rynkowe

5. Elastyczność popytu i podaży

5. Elastyczność popytu i podaży

POPYT I PODAŻ

POPYT
ujawnione przez nabywców zamiary
zakupu wynikające
z ich potrzeb poparte realnym
funduszem nabywczym

PODAŻ
ujawnione przez sprzedawców zamiary
sprzedaży określonej ilości towarów
w danych warunkach i po danej cenie

RODZAJE POPYTU

Popyt potencjalny – utożsamiany z potrzebami w zakresie posiadania i użytkowania
dóbr

Popyt efektywny – wyrażający potrzeby poparte realnym funduszem nabywczym

Popyt zadeklarowany – oznaczający gotowość do zakupu określonych dóbr przy danej
cenie

Popyt zrealizowany – oznacza liczbę dokonanych transakcji

CECHY CHARAKTERYSTYCZNE POPYTU NA NIERUCHOMOŚCI

•

silna intensywność ujawniania się popytu potencjalnego

•

mała substytucyjność

•

słaba reakcja wielkości popytu na ceny

•

znaczna rozbieżność pomiędzy popytem potencjalnym a efektywnym

CECHY CHARAKTERYSTYCZNE PODAŻY NIERUCHOMOŚCI

Podaż wykazuje odmienny trend do zmian w popycie – gdy popyt rośnie, podaż
istniejących nieruchomości gotowych do sprzedaży (wynajęcia) maleje.

Cechą charakterystyczną podaży nieruchomości jest – podobnie jak w przypadku
popytu – powolna reakcja na ceny. Wzrost podaży wymaga z reguły uruchomienia
procesu inwestycyjnego, którego długość powoduje małą elastyczność na zmiany cen.

PRAWO POPYTU I PODAŻY

Wzrost ceny określonego dobra przy niezmienności innych czynników powoduje
spadek wielkości popytu na to dobro, i na odwrót - obniżka ceny wywołuje wzrost
wielkości popytu

Wielkość podaży danego dobra zmienia się w tym samym kierunku, co jego cena.
Wyższej cenie odpowiada większa jego ilość dostarczana na rynek, natomiast mniejsza
cena ogranicza wielkość podaży

PRAWO POPYTU I PODAŻY

Cena rynkowa stanowi cenę równowagi, odpowiadającą temu samemu poziomowi
popytu i podaży

CENA

POPYT

/

PODAŻ

C

R

PRZYCZYNY BRAKU RÓWNOWAGI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

•

cechy nieruchomości jako towaru (m.in. trwałość w miejscu, mała substytucyjność,
indywidualność, kapitałochłonność, długi cykl budowy itp.)

•

cykle koniunkturalne

•

zmienność stóp procentowych

•

lokalny charakter rynku

•

dochodowość alternatywnych lokat

•

koniunktura w budownictwie

•

koniunktura w budownictwie

•

polityka państwa

•

zmiany w przepisach prawnych

•

zjawiska monopolistyczne

•

efekty zewnętrzne podejmowanych działań na rynku nieruchomości

•

nierówny podział dochodów, kredyty preferencyjne, dodatki mieszkaniowe itp.

•

zaniedbania z poprzedniego okresu

•

słaby przyrost podaży

SKUTKI INTERWENCJONIZMU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

źródło: Kucharska-Stasiak E., 1999, Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa

PARADOKSY RYNKOWE

Paradoks Veblena (efekt prestiżowy)

Dobra luksusowe nabywane są przez bogate warstwy
społeczne nie tyle ze względu na ich wartości
użytkowe, lecz ze względu na ich wysoką cenę.
Posiadanie takich dóbr zapewnia odpowiedni prestiż i
jest wyróżnikiem wysokiego statusu majątkowego i
społecznego

społecznego

Wzrost cen luksusowych willi czy rezydencji może
spowodować wzrost popytu na nie ze strony grup
osób, którym ich posiadanie zapewnia prestiż i
stanowi atrybut bogactwa

PARADOKSY RYNKOWE

Paradoks Giffena

W przypadku niektórych dóbr, przy niskich dochodach, mimo wzrostu cen, popyt na te
dobra wzrasta, gdyż inne, porównywalne dobra są nieosiągalne ze względu na jeszcze
wyższe ceny
Wzrost cen mieszkań może spowodować wzrost popytu na małe mieszkania. Dobro to
ma charakter powszechny, a jednocześnie jest drogie, co powoduje, że ludność –
dążąc do zaspokojenia swoich potrzeb – zgłasza większy popyt na małe mieszkania niż

dążąc do zaspokojenia swoich potrzeb – zgłasza większy popyt na małe mieszkania niż
duże

PARADOKSY RYNKOWE

Efekt inflacyjny

Inflacyjny wzrost cen, powodujący spadek siły nabywczej
pieniądza skłania ludzi do dokonywania zakupów możliwie jak
najszybciej i w zwiększonych ilościach

W obliczu oczekiwanej inflacji, pomimo wzrostu cen, może
występować dalszy wzrost popytu

występować dalszy wzrost popytu

PARADOKSY RYNKOWE

Efekt spekulacyjny

Popyt na niektóre nieruchomości zwiększa się mimo wzrostu cen.

Efekt spekulacyjny przejawia się w kupowaniu, mając nadzieję, że w przyszłości
sprzeda się z zyskiem.

ELASTYCZNOŚĆ POPYTU

Elastyczność dochodowa popytu

Wzrost dochodów realnych ludności powoduje zwiększenie popytu na dobra i usługi
Miarą reakcji popytu na zmiany dochodów realnych jest współczynnik elastyczności
dochodowej popytu

∆d

∆p

d

∆d

:

p

∆p

e

d

=

ELASTYCZNOŚĆ POPYTU

Elastyczność dochodowa popytu uzależniona jest od rodzaju nieruchomości

Przykłady:

Popyt na nieruchomości przemysłowe jest bardziej elastyczny dochodowo niż na
gospodarstwa rolne, gdyż popyt na żywność jest bardziej stabilny niż popyt na wyroby
przemysłowe przy zmianie dochodów

Elastyczność dochodowa popytu na mieszkania w starych, zużytych technicznie i

Elastyczność dochodowa popytu na mieszkania w starych, zużytych technicznie i
funkcjonalnie domach może być ujemna – popyt na te mieszkania może maleć wraz ze
wzrostem dochodów

ELASTYCZNOŚĆ POPYTU

Elastyczność cenowa popytu

Cena wpływa na kształtowanie się popytu na dane dobro
Miarą reakcji popytu na zmianę cen jest współczynnik cenowej elastyczności popytu

∆c

∆p

−

=

c

∆c

:

p

∆p

e

c

−

=