10
www.gazetapodatkowa.pl
Gazeta Podatkowa nr 95 • 26.11.2009 r.
RACHUNKOWOŚĆ DLA KAŻDEGO
Nowelizacja ustawy o rachunkowości
dokonana z dniem 1 stycznia 2009 r. przy-
niosła wiele zmian dotyczących inwestycji
w nieruchomości. Zasady ich inwentaryza-
cji, ewidencji kosztów utrzymania oraz aktualizacji wartości obowiązujące
w 2009 r. znacznie się zmieniły w stosunku do roku 2008. Należy o tym pa-
miętać przy dokonywaniu wyceny bilansowej tych składników majątku!
Aktualną definicję inwestycji w nieruchomości określa art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy
o rachunkowości. Z przepisu tego wynika, że do inwestycji w nieruchomości zalicza się
nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią
w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych
aktywów lub uzyskania innych pożytków, w tym również z transakcji
handlowej.
Zatem o zaliczeniu nieruchomości do inwestycji decyduje aktu-
alny cel jej posiadania. W momencie podjęcia decyzji o utrzymywaniu
nieruchomości w celu bezpośrednio inwestycyjnym (wzrostu jej warto-
ści i sprzedaży w odpowiednim czasie lub przeznaczeniu na wynajem)
można zakwalifikować ją do inwestycji w nieruchomości. Decyzja taka
może mieć miejsce z chwilą nabycia nieruchomości lub też później,
w drodze przekwalifikowania. Ustalenie aktualnego
celu posiadania powinno nastąpić nie
później niż na dzień bilansowy.
Nie ma przy tym znaczenia sposób
pozyskania inwestycji w nierucho-
mości. Mogą one zostać zakupione,
nabyte nieodpłatnie, otrzymane jako
wkład niepieniężny (aport), wytwo-
rzone we własnym zakresie czy prze-
kwalifikowane ze środków trwałych.
Nie zalicza się do nieruchomości
inwestycyjnych tych, które:
– użytkowane są w celu realizacji
podstawowej działalności ope-
racyjnej (produkcyjnej, handlo-
wej, usługowej) – przynoszą one
jednostce korzyści ekonomiczne
pośrednio i stanowią środki
trwałe,
– nie są użytkowane przez jed-
nostkę tylko wynajmowane, lecz
wynajmowi towarzyszą jeszcze
inne usługi (tu: hotele, motele,
pensjonaty, domy wczasowe) – stano-
wią one środki trwałe,
– zakupiono lub wytworzono na odsprze-
daż w ramach podstawowej działalno-
ści – stanowią one towary lub produkty
gotowe (dotyczy to np. firm deweloper-
skich),
– znajdują się w trakcie budowy lub ulep-
szenia – do zakończenia prac i przyję-
cia do używania stanowią one środki
trwałe w budowie,
– oddano w leasing finansowy – stanowią
one należności.
Inwentaryzacja nieruchomości inwestycyjnych
Nieruchomości zaliczone do inwestycji inwentaryzuje się drogą spisu ich ilości
z natury, wyceny tych ilości, porównania wartości z danymi ksiąg rachunkowych oraz
wyjaśnienia i rozliczenia ewentualnych różnic. Nie dotyczy to gruntów i praw zaliczonych
do nieruchomości (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) – te należy
inwentaryzować drogą weryfikacji. Wynika to z obecnego brzmienia art. 26 ust. 1 pkt 1
i 3 ustawy o rachunkowości.
Nieruchomości inwestycyjne należy zinwentaryzować na ostatni dzień każdego roku
obrotowego, tj. inwentaryzację na koniec 2009 r. należałoby przeprowadzić na dzień
31 grudnia 2009 r. Jednak ustawa o rachunkowości dopuszcza dla niektórych aktywów
pewne udogodnienia.
W przypadku nieruchomości inwestycyjnych termin i częstotliwość inwentaryzacji
uważa się za dotrzymane, jeżeli rozpocznie się ją nie wcześniej niż 3 miesiące przed końcem
roku obrotowego, a zakończy do 15. dnia następnego roku (za rok 2009: od października
2009 r. do 15 stycznia 2010 r.). Ustalenie stanu nastąpić wtedy musi przez dopisanie lub
odpisanie od stanu stwierdzonego drogą spisu z natury – przychodów i rozchodów (zwięk-
szeń i zmniejszeń), jakie nastąpiły między datą spisu a dniem ustalenia stanu wynikającego
z ksiąg rachunkowych. Przy czym stan wynikający z ksiąg rachunkowych nie może być
ustalony po dniu bilansowym (art. 26 ust. 3 pkt 1 ustawy o rachunkowości).
Ponadto nieruchomości zaliczone do inwestycji znajdujące się na terenie strzeżonym
można inwentaryzować raz w ciągu 4 lat. Za teren strzeżony uznaje się miejsce zabezpie-
czone przed dostępem osób nieuprawnionych, np. posiadające ogrodzenie uniemożliwiające
przedostanie się osób nieupoważnionych oraz dozorowane stale przez straż zakładową lub
wynajętą w tym celu firmę zajmującą się ochroną mienia, a także odrębnie stojące obiekty
(budynki) posiadające zamknięcie uniemożliwiające przedostanie się do wewnątrz bez
pozostawienia śladów włamania.
Wycena według zasad dla środków trwałych
Nieruchomości zaliczane do inwestycji można wyceniać:
1)
według zasad stosowanych do środków trwałych, określonych w art. 28 ust. 1 pkt 1
oraz w art. 31, art. 32 ust. 1-5 ustawy o rachunkowości lub
2)
według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.
Tak wynika z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości. Przyjęta przez jednostkę
metoda wyceny powinna zostać opisana w dokumentacji zasad (polityki) rachunkowości
Inwestycje w nieruchomości na dzień bilansowy
jednostki. Do wszystkich obiektów uznanych za nieruchomości inwestycyjne powinno się
stosować jednolite zasady wyceny.
W praktyce najczęściej wycena nieruchomości inwestycyjnych jest dokonywana
według zasad obowiązujących dla środków trwałych. W takim przypadku na dzień
bilansowy należy je wycenić według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości
przeszacowanej (po aktualizacji wyceny), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub
umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Ewidencję nieruchomości inwestycyjnych prowadzi się na koncie 04 „Inwestycje w nieru-
chomości”. Do tego konta warto wyodrębnić w ewidencji analitycznej poszczególne obiekty
stanowiące odrębne nieruchomości. Odpisy amortyzacyjne oraz z tytułu trwałej utraty
wartości można księgować na koncie 07-3 „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomo-
ści”, a drugostronnie ujmuje się je w pozostałe
koszty operacyjne. W bilansie saldo Ma konta
07-3 pomniejsza wartość początkową nieru-
chomości inwestycyjnych stanowiącą saldo
Wn konta 04. Wynika to z art. 46 ust. 2 pkt 1
ustawy o rachunkowości.
W literaturze fachowej pojawiają się opinie,
że w przypadku wyceny nieruchomości inwe-
stycyjnych według zasad przewidzianych dla
środków trwałych można ujmować je w księ-
gach rachunkowych na koncie 01 „Środki
trwałe”, a odpisy umorzeniowe i z tytułu
trwałej utraty wartości księgować na koncie
07-1 „Odpisy umorzeniowe środków trwa-
łych”. Ułatwi to objęcie tych składników ma-
jątku jedną ewidencją dla potrzeb naliczania
amortyzacji bilansowej i podatkowej. Dopiero
przy sporządzaniu bilansu, pozaksięgowo
z ewidencji tej wyłączyć należy nierucho-
mości inwestycyjne i właściwie je zaprezen-
tować. Taka ewidencja mogłaby też ułatwić
ujęcie budynku w części użytkowanego na
własne potrzeby przez jednostkę, a w części
przeznaczonego na wynajem. Byłby on ujęty
na koncie 01, a wartość prezentowaną w bi-
lansie w nieruchomościach inwestycyjnych
ustalałoby się w odpowiedniej proporcji do
powierzchni użytkowej budynku.
Wycena w cenie rynkowej
lub wartości godziwej
Jednostki rzadko decydują się dokonywać
wyceny nieruchomości inwestycyjnych we-
dług cen rynkowych. Wśród przyczyn takiego
stanu rzeczy należy wymienić fakt, że ustale-
nie ceny rynkowej nieruchomości w polskich
warunkach jest trudne. Zawsze istnieć może
obawa, że przyjęta cena nie jest wiarygodna
(szczególnie gdy zakłada wzrost wartości
nieruchomości w stosunku do wartości po-
czątkowej). Dlatego jednostki nie dokonują
wyceny we własnym zakresie, a zlecają ją
rzeczoznawcy, co z kolei jest kosztowne.
Trzeba mieć na względzie, że wycena nieruchomości w cenie rynkowej nie jest honoro-
wana podatkowo. Dla celów podatku dochodowego nieruchomości inwestycyjne traktuje
się jak środki trwałe, więc przyjęcie do ich wyceny zasad dla środków trwałych umożliwi
„zgranie” amortyzacji bilansowej i podatkowej tych składników majątku.
Jeśli jednak jednostka zdecyduje się dokonywać wyceny nieruchomości inwestycyj-
nych w cenach rynkowych, koszty i przychody związane z aktualizacją ich wartości
musi księgować w pozostałe koszty lub przychody operacyjne (art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c
ustawy o rachunkowości).
Wzrost wartości rynkowej nieruchomości ponad cenę nabycia czy koszt wytworzenia
ujmuje się więc zapisem:
–
Wn konto 04 „Inwestycje w nieruchomości”,
–
Ma konto 76-0 „Pozostałe przychody operacyjne”,
Z kolei spadek wartości rynkowej nieruchomości ujmuje się zapisem:
–
Wn konto 76-1 „Pozostałe koszty operacyjne”,
–
Ma konto 04 „Inwestycje w nieruchomości”.
Aktualna cena rynkowa uwzględnia m.in. skutki ulepszenia nieruchomości, jak i jej
zużycia fizycznego i ekonomicznego, w tym trwałą utratę wartości. Zatem w przypadku
wyceny nieruchomości inwestycyjnej w cenach rynkowych nie księguje się kosztów ulep-
szeń ani odpisów amortyzacyjnych czy z tytułu trwałej utraty wartości.
Dodajmy, że do końca 2008 r. skutki takiej wyceny nieruchomości inwestycyjnych można
było odnosić na konto 81-3 „Kapitał z aktualizacji wyceny”. Jeśli więc po stronie Ma tego
konta figuruje jeszcze kwota wynikająca z aktualizacji wyceny – powinna ona tam pozostać
do czasu zbycia lub likwidacji tej nieruchomości (wtedy zostanie rozliczona).
Ujęcie w sprawozdaniu finansowym
Nieruchomości zaliczone do inwestycji długoterminowych wykazywane są w aktywach
bilansu w pozycji A.IV.1 „Inwestycje długoterminowe – nieruchomości”. Ewentualne
zaliczki na zakup nieruchomości można zaprezentować przykładowo wprowadzając po
pozycji A.IV.1 wiersze:
a) inwestycje w nieruchomości,
b) zaliczki na inwestycje w nieruchomości.
Przychody i koszty użytkowania nieruchomości inwestycyjnych wykazuje się w ra-
chunku zysków i strat jako inne przychody lub koszty operacyjne w wierszu G.III lub H.III
(wariant kalkulacyjny) albo też w wierszu D.III lub E.III (wariant porównawczy).
Podstawa prawna: ustawa z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2009 r. nr 152, poz. 1223 ze zm.).
Dorota Przybyszewska