Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej

w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego

Wykład 7. Użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe. Prawa obciążające nieruchomość –
służebności i hipoteki

Zakres problemów:
- użytkowanie wieczyste gruntu
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Użytkowanie wieczyste gruntu

Użytkowanie wieczyste jest drugim z praw rzeczowych po prawie własności. Jest jednocześnie

prawem bardzo do własności zbliżonym. Zgodnie z art. 232 k.c. w granicach, określonych przez ustawy i
zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, użytkownik
może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, w tych samych granicach użytkownik wieczysty może
swoim prawem rozporządzać.

Użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione na gruntach stanowiących własność Skarbu

Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty może wznosić na gruncie budynki i
wtedy staje się ich właścicielem. Obowiązkiem użytkownika wieczystego jest wnoszenie opłat rocznych na
rzecz właściciela gruntu.

Na żądanie użytkownika wieczystego istnieje możliwość przekształcenia jego prawa w prawo

własności.

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego przez ustawę z dnia

14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159).

Początkowo użytkowanie wieczyste powstawało na podstawie decyzji administracyjnej i w oparciu o

nią zawierano umowę w postaci aktu notarialnego. Po 1990 r. ustawodawca jako formę powstawania
użytkowania wieczystego przyjął umowę.

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie

gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w
użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych
granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego

bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności
nieruchomości.

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek

samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To
samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi
przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu
użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z
użytkowaniem wieczystym.

Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź

ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel
gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie
gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat.

W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może

żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej
wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest
znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa
przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej

w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego

Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności

nieruchomości.

Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Sposób korzystania z

gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków
przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna
określać:

1. termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
2. rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,
3. warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie

trwania użytkowania wieczystego,

4. wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie

w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu

terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem
określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z
jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł
określonych w niej budynków lub urządzeń.

Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie

umowy przed upływem tego okresu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, na jego

treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do
rozporządzania swoim prawem w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z
przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W razie
chęci zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma zbliżony charakter prawny do prawa własności.

Jest ono prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z
prawem do lokalu związany jest obowiązek wnoszenie do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz
obowiązek świadczeń na wkład budowlany oraz obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego.

Na żądanie posiadacza prawa istnieje możliwość jego przekształcenia w prawo własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób, jednakże członkiem

spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców

i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki

prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.