Bo¿ena Domañska-Skorupa
D
D O
OK
KU
UM
ME
EN
NT
TA
AC
C J
JA
A
E
EK
K S
SP
PL
L O
OA
AT
TA
AC
C J
JII
II R
RE
EM
MO
ON
NT
TU
U
B
BU
UD
DY
YN
NK
KU
U
Praktyczne formularze
wraz z komentarzem
VERLAG
DASHÖFER
www.dashofer.pl
Budownictwo
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
2
www.dashofer.pl
Copyright © 2008
ISBN 978-83-88285-71-4
Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o.
ul. Senatorska 12, 00-82 Warszawa
tel.: (022) 559 36 00 ~06, faks: (022) 829 27 27, 892 27 00
www.dashofer.pl; www.budinfo.pl
Redaktor odpowiedzialny: Katarzyna Czech
e-mail: czech@dashofer.pl
Opracowanie edytorskie i korekta: Anna Skowroñska
Sk³ad: Krzysztof Zabielski, e-mail: zabielski@e-dtp.com
Wszelkie prawa zastrze¿one, prawo do tytu³u i licencji jest w³asnoœci¹ Dashöfer Holding Ltd.
Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie ca³oœci lub fragmentów niniejszej publikacji,
równie¿ na noœnikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione.
Ze wzglêdu na sta³e zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo
nie ponosi odpowiedzialnoœci za zamieszczone informacje.
Redaktor odpowiedzialny: Arkadiusz Krokowski
e-mail: krokowski@dashofer.pl
Korekta: Profesjonalne biuro korekty EDYTOR
AL. Krakowska 271, 02-133 Warszawa
tel.: (022) 559 36 00 ~06, faks: (022) 829 27 27, 892 27 00
www.dashofer.pl; www.budinfo.pl
Redaktor odpowiedzialny: Arkadiusz Kallas
Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o.
Al. Krakowska 271, 02-133 Warszawa
tel.: (22) 559 36 00~05, faks: (22) 829 27 00, 829 27 27
www.dashofer.pl; www.budinfo.pl
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
3
www.dashofer.pl
INFORMACJE
DOKUMENTACJA EKSPLOATACJI I REMONTU BUDYNKU
1. INFORMACJE
1.1. SPIS TREŚCI
1. Informacje .............................................................................................................. 3
1.1. Spis treœci ......................................................................................................... 3
1.2. Informacje o autorze ......................................................................................... 4
1.3. Wykaz piktogramów ......................................................................................... 4
2. Wstêp ...................................................................................................................... 5
3. Dokumentacja u¿ytkowania ................................................................................. 6
4. Dokumentacja eksploatacyjna ............................................................................. 7
4.1. Przeprowadzanie okresowych kontroli ............................................................. 7
4.1.1. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego ............................. 8
4.1.2. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego
i przydatnoœci do u¿ytkowania ............................................................. 11
4.1.3. Kontrola instalacji gazowej ................................................................. 15
4.1.4. Kontrola przewodów dymowych, spalinowych
i wentylacyjnych .................................................................................. 22
4.1.5. Kontrola instalacji piorunochronnej .................................................... 28
4.1.6. Kontrola i pomiary instalacji elektrycznych ........................................ 31
4.1.7. Kontrola urz¹dzeñ dŸwigowych .......................................................... 39
5. Przeprowadzanie przegl¹dów roboczych .......................................................... 42
5.1. Przegl¹d instalacji elektrycznych i piorunochronnych ................................... 43
5.2. Przegl¹dy robocze ........................................................................................... 44
5.3. Wiosenny przegl¹d placów zabaw i innych
elementów ma³ej architektury ......................................................................... 45
5.4. Przegl¹d instalacji centralnego ogrzewania przed sezonem grzewczym ........ 46
6. Plan potrzeb remontowych, konserwacyjnych, ulepszeniowych ..................... 48
7. Odbiór robót budowlanych ................................................................................. 52
8. Bibliografia ........................................................................................................... 55
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
4
www.dashofer.pl
INFORMACJE
DOKUMENTACJA EKSPLOATACJI I REMONTU BUDYNKU
1.2. INFORMACJE O AUTORZE:
Bo¿ena Domañska-Skorupa – wykszta³cenie wy¿sze techniczne. Wieloletni prak-
tyk zatrudniony w spó³dzielczoœci mieszkaniowej.
W ci¹gu ostatnich 20 lat zajmowa³a siê przygotowy-
waniem i realizacj¹ inwestycji, obs³ug¹ techniczn¹
i gospodark¹ zasobami mieszkaniowymi. Skoñczy³a
kurs audytorów energetycznych. Licencjonowany
zarz¹dca nieruchomoœci, wyk³adowca prawa bu-
dowlanego oraz zasad obs³ugi technicznej zasobów
mieszkaniowych. Jest miêdzy innymi wspó³autork¹
publikacji Skuteczne zarz¹dzanie spó³dzielni¹ miesz-
kaniow¹ i Poradnik zarz¹dcy nieruchomoœciami.
1.3. WYKAZ PIKTOGRAMÓW:
WSKAZÓWKI
UWAGA
PODSTAWA PRAWNA
DEFINICJA
PRZYK£AD
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
7
www.dashofer.pl
DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA
DOKUMENTACJA EKSPLOATACJI I REMONTU BUDYNKU
4. DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA
W sk³ad dokumentacji eksploatacyjnej wchodz¹:
z
protoko³y z okresowych kontroli stanu technicznego,
z
opinie i ekspertyzy techniczne dotycz¹ce obiektów,
z
metryka urz¹dzenia piorunochronnego,
z
dokumentacja dotycz¹ca obs³ugi urz¹dzeñ dŸwigowych (protoko³y z badañ i re-
wizji, ksi¹¿ki bie¿¹cej konserwacji),
z
plany potrzeb remontowo-konserwacyjnych i ulepszeñ,
z
plany ich wykonania,
z
umowy na realizacjê robót,
z
dokumentacja powykonawcza robót budowlanych wraz z protoko³ami odbioru
tych robót,
z
pozwolenia na zmianê sposobu u¿ytkowania,
z
pozwolenia na budowê lub zg³oszenia zamiaru wykonania robót budowlanych.
4.1. Przeprowadzenie okresowych kontroli
Artyku³ 62 prawa budowlanego nak³ada na zarz¹dcê lub w³aœciciela obowi¹zek prze-
prowadzania okresowych kontroli sprawdzania stanu technicznej sprawnoœci obiek-
tów budowlanych. Chc¹c usystematyzowaæ obowi¹zki zarz¹dcy wynikaj¹ce bezpo-
œrednio z art. 62 ust. pr.bud., jak i rozporz¹dzenia MSWiA w sprawie warunków
technicznych u¿ytkowania budynków mieszkalnych, przedstawiam w dalszej czêœci
opis czynnoœci, wymaganych kwalifikacji i dokumentacji przy przeprowadzeniu po-
szczególnych kontroli okresowych, oraz wzory protoko³ów.
W³aœcicieli i zarz¹dców budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinne-
go, zagrodowego i letniskowego oraz obiektów budowlanych, na których budowê
nie jest wymagane pozwolenie, nie obowi¹zuje kontrola okresowa przeprowadza-
na raz w roku, polegaj¹ca na sprawdzeniu stanu technicznej sprawnoœci elementów
budynku, budowli i instalacji nara¿onych na szkodliwe wp³ywy atmosferyczne
i niszcz¹ce dzia³anie czynników wystêpuj¹cych podczas u¿ytkowania obiektu
(art. 62 ust. 2 pr. bud.)
W razie stwierdzenia nieprawid³owego stanu technicznego obiektu budowlanego lub
jego czêœci, mog¹cego spowodowaæ zagro¿enie ¿ycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeñ-
stwa mienia, œrodowiska, w³aœciwy organ (nadzoru budowlanego) mo¿e nakazaæ prze-
prowadzenie w ka¿dym terminie kontroli okresowej, a tak¿e za¿¹daæ przedstawienia
ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego czêœci (art. 62 ust. 3 pr. bud.).
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
8
www.dashofer.pl
DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA
DOKUMENTACJA EKSPLOATACJI I REMONTU BUDYNKU
W przypadku stwierdzenia, ¿e obiekt budowlany:
z
jest w nieodpowiednim stanie technicznym,
z
powoduje swym wygl¹dem oszpecenie otoczenia,
z
jest u¿ytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, b¹dŸ w sposób zagra¿aj¹cy ¿yciu
lub zdrowiu ludzi, œrodowiska lub bezpieczeñstwa mienia,
w³aœciwy organ wydaje decyzjê nakazuj¹c¹ usuniêcie stwierdzonych nieprawid³owo-
œci (art. 66 pr. bud.).
4.1.1. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego
W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczaj¹cej 2000 m
2
oraz in-
nych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczaj¹cej 1000m
2
, nale¿y
przeprowadzaæ kontrolê stanu technicznego co najmniej 2 razy w roku, w termi-
nach do 31 maja oraz 30 listopada. Osoba dokonuj¹ca kontroli jest obowi¹zana
bezzw³ocznie pisemnie zawiadomiæ w³aœciwy organ o przeprowadzonej kontroli.
Czêstotliwoœæ:
Wymagane
kwalifikacje:
Zakres kontroli:
Wymagana
dokumentacja:
Podstawy
prawne:
Przedmiot
kontroli:
Kontrola okresowa sprawdzenia stanu technicznego.
Przynajmniej raz w roku.
Uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalnoœci.
Elementy budynku, budowli i instalacji nara¿onych na szkodli-
we wp³ywy atmosferyczne i niszcz¹ce dzia³anie czynników pod-
czas u¿ytkowania, np. elementy œcian zewnêtrznych (attyki, fila-
ry, gzymsy, balkony, loggie, balustrady), spoiny, z³¹cza, okna,
drzwi, pokrycia dachowe, obróbki blacharskie, ogólny stan in-
stalacji wewnêtrznych, stan piwnic, klatek schodowych, elemen-
ty odwodnienia.
Protokó³ kontroli stanu technicznego, rejestracja w ksi¹¿ce obie-
ktu budowlanego.
z
Ustawa – Prawo budowlane z dnia 7.07.94 r. rozdz. 6 art. 62,
pkt 2, 4,
z
Rozporz¹dzenie MSWiA z dnia 16.08.99 r. w sprawie warun-
ków technicznych u¿ytkowania budynków mieszkalnych.
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
9
www.dashofer.pl
DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA
DOKUMENTACJA EKSPLOATACJI I REMONTU BUDYNKU
Dla napraw bie¿¹cych mo¿na okreœliæ czterostopniowy termin wykonania naprawy:
I. stopieñ pilnoœci
– oznacza roboty awaryjne wymagaj¹ce natychmiastowego
wykonania;
II. stopieñ pilnoœci
– oznacza roboty wymagaj¹ce wykonania w czasie jednego
miesi¹ca od daty kontroli okresowej;
III. stopieñ pilnoœci
– oznacza koniecznoœæ wykonania robót przed nadejœciem
okresu zimowego w roku dokonywania kontroli okresowej;
IV. stopieñ pilnoœci
– oznacza roboty do wykonania w roku nastêpnym, które po-
winny byæ uwzglêdnione w planie rzeczowo-finansowym.
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
PROTOKÓŁ KONTROLI STANU TECHNICZNEGO
Budynek: ...........................................................................................................................................................
Adres budynku: .................................................................................................................................................
Data przeglądu: .................................................................................................................................................
Kontrolę przeprowadził:
…………………………...................................…
……………………, dnia: ……….....…………
Lp.
Lokalizacja uszkodzeń i zakres robót
Stopień
pilności
Data usunięcia
uszkodzeń
1
2
4
5
Orientacyjna
ilość robót
3