1

Zbigniew Baranowski 2005r.

PODEJŚCIE DOCHODOWE – sposób postępowania
Temat 25.4.

Podstawy prawne i metodologiczne :

1. Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gosp. nieruchomościami
( j. t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 .09. 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych –

Standard III.6 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu
podejścia dochodowego”.

Art. 153. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości
nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią
cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu,
jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie
nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

§ 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest
znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania
z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Standard III.6. może być wykorzystany wyłącznie do określenia
Wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust.1
ustawy o gn.
Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy
zastosowaniu podejścia dochodowego rozumie się wycenę prawa
do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.

2

Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody jak np.:
dochody z parkingów, garaży, reklam, wyposażenia.
Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki
można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi.
Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego
wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość
rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu
wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość
prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem
własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym
gruncie.

§ 7. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną
albo metodę zysków.

Metoda inwestycyjna.
Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości
przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów za
najem lub dzierżawę, którego wysokość można ustalić na
podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych
czynszów.

Metoda zysków
Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości
przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego
wysokości nie można ustalić w sposób podany dla metody
inwestycyjnej.
Dochód w metodzie zysków odpowiada udziałowi właściciela
nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności
prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny

i na nieruchomościach podobnych.

Metodę zysków stosuje się do wyceny nieruchomości, które
przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego
przeznaczenia nieruchomości lub sposobu jej użytkowania.
Dla takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest
zwykle niecelowa lub niemożliwa.

3

Dotyczy to między innymi nieruchomości przeznaczonych na
stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu
nieruchomości. Nieruchomości te występują na rynku jedynie
sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen
transakcyjnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości.

PRZYKŁADOWY model wyceny nieruchomości metodą zysków.

1. Określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z

działalności prowadzonej na nieruchomości, poprzez
dokonanie analizy sprawozdań finansowych sprzed daty
wyceny (sprzed 2 - 3–lat), z uwzględnieniem poziomu
oczekiwanych przychodów osiąganych w warunkach
prowadzenia na nieruchomości gospodarki racjonalnej.

2.Określenie kosztów zakupu towarów i materiałów niezbędnych
do prowadzenia działalności (np. zakup materiałów pędnych
w przypadku wyceny nieruchomości ze stacją benzynową).

3. Obliczenie dochodu brutto użytkownika poprzez odjęcie

kosztów zakupu (pkt.2) od przychodów (pkt.1).

4.Określenie wydatków operacyjnych związanych z
działalnością prowadzoną na nieruchomości, na którą
składają się w szczególności : płace pracowników,(ale nie
dzierżawcy) koszty ogrzewania, ubezpieczenia, oświetlenia,
reklamy, łączności, podatki od nieruchomości, opłaty za
użytkowanie wieczyste i inne,

5.Obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika poprzez

odjęcie wydatków operacyjnych (pkt.4) od dochodu brutto
(pkt. 3).
6.Określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie
operacyjnym netto uzyskiwanym przez użytkownika, przy
uwzględnieniu rynkowych relacji tych dochodów oraz przy

uwzględnieniu zaangażowania kapitałowego stron, np. w
zakupy sprzętu itp.

7.Określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu
operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału
właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto.
8.Ewentualne skapitalizowanie dochodu właściciela.

4

§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy
użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki
dyskontowania strumieni dochodów.

§ 9. Technika kapitalizacji prostej

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość
nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia
dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej
nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz
strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym
powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej z
dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości
podobnych.
Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji
ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości
podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną
relację pomiędzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za
nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania
z tych nieruchomości.

Standard III.6. (wyciąg)

Zasady określania wartości „V” nieruchomości przy użyciu
techniki kapitalizacji prostej.

R

D

V

=

lub

k

W

D

V

•

=

gdzie : D – stały strumień dochodu rocznego z nieruchomości,
R – stopa kapitalizacji,
W

k

– współczynnik kapitalizacji

=

=

R

1

okresowi zwrotu

kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości.

5

W

k

lub R ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości

podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację
między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości
podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych
nieruchomości.

D

C

W

k

=

;

C

D

R

=

Stały strumień dochodu rocznego D może odwzorowywać
efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto.

Procedura postępowania w technice kapitalizacji prostej
dochodu brutto

1. Określenie potencjalnego dochodu rocznego brutto z

nieruchomości.

2. Określenie efektywnego dochodu brutto odejmując od

potencjalnego dochodu brutto straty spowodowane typowymi
dla danego rynku zaległościami czynszowymi i poziomem
pustostanów.

3. Analiza transakcji rynkowych podobnych nieruchomości dla
ustalenia cen transakcyjnych i dochodów brutto
uzyskiwanych z tych nieruchomości.
4. Ustalenie stopy kapitalizacji brutto lub współczynnika
kapitalizacji brutto. /na podstawie relacji cen trans. i dochodów
brutto/.

C

D

brutto

brutto

R

=

lub

brutto

brutto

D

W

C

k

=

5. Określenie wartości nieruchomości wg. formuły :

brutto

brutto

R

D

V

=

lub

brutto

brutto

k

W

R

V

•

=

.

6

Procedura postępowania w technice kapitalizacji prostej
dochodu netto (technika preferowana)
1. Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być

osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot
wyceny.

2. Określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszając

potencjalny dochód brutto o straty spowodowane typowymi
dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla
tego rynku poziomem pustostanów

3. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją
i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej.
Wydatki operacyjne obejmują w szczególności :

- podatek od nieruchomości,
- opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,
- koszty dostarczania mediów,
- koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości.

/wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji ani podatku
dochodowego/.
4. Określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy

efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych.

5. Analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu

ustalenia cen transakcyjnych i strumieni dochodów
operacyjnych netto uzyskiwanych z tych nieruchomości.

6. Ustalenie stopy kapitalizacji netto lub współczynnika

kapitalizacji netto.

C

D

R

netto

netto

=

netto

netto

D

C

W

k

=

7. Określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie

rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez
nieruchomość, przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na
podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie
tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

netto

netto

R

D

V

=

lub

netto

netto

k

W

D

V

•

=

.

7

Podstawowe czynniki wpływające na zdolność nieruchomości
do generowania dochodów.

1) położenie nieruchomości na rynku lokalnym z

uwzględnieniem jej funkcji, sąsiedztwa, występujących
ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,

2) poziom czynszów, perspektywy rozwoju infrastruktury

miejskiej mogącej mieć wpływ na ich poziom,

3) popyt i podaż na powierzchnię do wynajęcia, poziom

pustostanów,

4) rodzaj powierzchni do wynajęcia, powierzchnia w m2,

liczba lokali, możliwość aranżacji przestrzeni,

5) rozkład pomieszczeń, ich funkcjonalność, komunikacja

wewnętrzna, oświetlenie naturalne, wrażenie wizualne,

6) wyposażenie w instalacje, rodzaj ogrzewania,

energooszczędność,

7) stan techniczny budynku i lokali do wynajęcia,

8) charakterystyka działki budowlanej, stan jej

zagospodarowania, możliwości parkowania, jakość
połączenia z drogą publiczną,

9) jakość administrowania i zarządzania nieruchomością,

czynniki wpływające na wysokość wydatków

operacyjnych.

§11. Przy obliczaniu strumieni dochodów w technice kapitalizacji

prostej i technice DCF, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu

i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i

podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

8

Określanie stopy kapitalizacji dla potrzeb wyceny nieruchomości
na podstawie analizy rynku nieruchomości


Lp.

Ceny

transakcyjne

nieruchomości

podobnych do

wycenianej

Dochody roczne

uzyskiwane z

nieruchomości

podobnych

Wartości R

(brutto lub netto)

1.

C

1

D

1

(brutto lub

netto)

1

1

1

C

D

R

=

2.

C

2

D

2

(brutto lub

netto)

2

2

2

C

D

R

=

...

......

...... ........

n

C

n

D

n

(brutto lub

netto)

n

n

n

C

D

R

=

Obliczenie
średniej stopy
kapitalizacji
R

śr

(brutto lub

netto)

n

n

śr

R

R

R

R

+

+

+

+

=

2

1

R = R

śr

+ r

r

- r

w

gdzie : R - stopa kapitalizacji dla konkretnej wyceny,
r

r

- ewentualny dodatek za zwiększone

ryzyko osiągania w przyszłości dochodów
na obecnym poziomie,
r

w

- poprawka z tytułu spodziewanej koniunktury.

9

Stopa kapitalizacji :

1. Wyznaczana bezpośrednio z transakcji rynkowych

porównywalnych nieruchomości, przynoszących stałe
przewidywane strumienie dochodów rocznych.

C

D

brutto

brutto

R

=

,

C

D

netto

netto

R

=

2. Stopa kapitalizacji wyznaczona z danych rynkowych określa

akceptowaną przez rynek stopę zwrotu w danym segmencie
rynku nieruchomości , przy czym stopa zwrotu określa zwrot
kapitału oraz premię za wyłożony kapitał.

3. Stopa uwzględnia również wszelkiego rodzaju ryzyka związane

z zainwestowaniem na rynku nieruchomości i w daną
nieruchomość.

4. Stopa kapitalizacji odwzorowuje zróżnicowanie w zależności od

kraju, miasta, lokalizacji w mieście oraz danego segmentu
rynku nieruchomości.

5. W zależności od przewidywanej koniunktury na rynku

nieruchomości, np. spodziewanego w dłuższej perspektywie
wzrostu czynszów) lub dekoniunktury, (spodziewanego
obniżenia dochodu z nieruchomości) może być odpowiednio
zmniejszana lub powiększana.

10

PRZYKŁAD :

Określ wartość rynkową nieruchomości budynkowej wraz z gruntem
będącym przedmiotem prawa u. w. mając do dyspozycji następujące
dane:

- grunt o pow. 1 000 m

2

w użytkowaniu wieczystym do 5 grudnia 2089 r.

- opłaty roczne z tytułu prawa u. w. ....................................................3%,
- utwardzony plac o pow. 500 m

2

i wartości księgowej 40 000 zł,

- ogrodzenie o długości 130 m

2

i wartości księgowej 10 000 zł,

- budynek hurtowni o p. u. 425 m

2

i wartości księgowej 220 000 zł,

- ceny podobnych gruntów jako przedmiotu prawa własności 50 zł/1m

2

,

- stawki podatku od nieruchomości wg rozporządzenia Ministra Finansów

wynoszą :

- od budynków związanych z działalnością gospodarczą 14,36 zł/1 m

2

,

- od gruntów związanych z działalnością gospodarczą 0,50 zł/1 m

2

,

- od budowli (plac i ogrodzenie) – 2 % ich wartości księgowej.

- czynsz rynkowy za dzierżawę wynosi 5 000 zł miesięcznie, przy czym
ustalono, że właściciele nieruchomości ponoszą jedynie wydatki
operacyjne dotyczące opłat za u. w. i podatki od nieruchomości, pozostałe
wydatki ponoszą dzierżawcy,
- w wyniku analizy rynku lokalnego zebrano dane o wzajemnych relacjach
pomiędzy cenami transakcyjnymi zapłaconymi za nieruchomości podobne
do nieruchomości wycenianej a dochodami możliwymi do uzyskania z
tych nieruchomości wg następującego zestawienia :


Nieruchomości podobne Cena transakcyjna /zł/ Dochód

roczny

operacyjny netto /zł./

Nieruchomość Nr 1

165 000

30 000

Nieruchomość Nr 2

300 000

50 000

Nieruchomość nr 3

208 000

32 000

- straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku
zaległościami czynszowymi i poziomem pustostanów wynoszą 10 %.

11

ROZWIĄZANIE :

1. Powierzchnia użytkowa budynku 425 m

2

2. Wyliczenie wydatków operacyjnych :
- budynek hurtowni 425 m

2

x 14,36 zł/1m

2

= 6 103,00 zł,

- grunt 1 000 m

2

x 0,50 zl/1m

2

= 500,00 zł,

- plac utwardzony 40 000 zł x 2 % = 800,00 zł,
- ogrodzenie 10 000 zł x 2 % = 200,00 zł,

- opłata roczna za u.w. 1 000 m

2

x 50 zł/1m

2

x 3 % =1 500,00 zł.

Razem 9 103,00 zł.

3. Potencjalny dochód brutto :
5 000 zł/m-c x 12 m-cy = 60 000 zł,
4. Efektywny dochód brutto :
60 000 zł x 0,90 = 54 000 zl,
5. Dochód operacyjny netto :
54 000 zł – 9 103 zł = 44 897 zł

6. Obliczenie współczynnika kapitalizacji Wk

Nieruchomości
podobne

Cena
transakcyjna zł

Dochód roczny
operacyjny netto

Współczynnik
kapitalizacji W

k

Nieruchomość 1 165 000

30 000

5,5

Nieruchomość 2 300 000

50 000

6,0

Nieruchomość 3 208 000

32 000

6,5

Średnio W

k

6,0

7. Określenie wartości nieruchomości Wn :


Wn = 44 897 zł x 6,0 = 269 382 zł

12

§ 10. Technika dyskontowania strumieni dochodów

1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów
wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych
strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania
z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego
okresu prognozy powiększoną o zdyskontowaną wartość
rezydualną nieruchomości.
Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po
upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do
dyskontowania strumieni dochodów.
2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1 jest
zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody
z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia
wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej.
Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu
wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu stopnia ryzyka
inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Standard III.6. (wyciąg)
Zasady określania wartości nieruchomości przy użyciu techniki
dyskontowania strumieni dochodów.

1. Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do

określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość
dochodu będzie ulegała zmianie w przewidywanej przyszłości
/okresie prognozy/ na skutek dających się określić zmian
koniunkturalnych.

2. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów
wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych
dochodów operacyjnych netto przewidywanych w
poszczególnych latach prognozy /z uwzględnieniem wydatków
operacyjnych, ale bez amortyzacji i podatku dochodowego/
powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną
nieruchomości tzn. wartość nieruchomości po okresie prognozy.

13

r)

(1

1

r)

(1

1

...

r)

(1

1

r)

(1

1

2

2

1

+

+

+

+

+

+

+

+

=

n

n

n

RV

D

D

D

V

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości
nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej, której wysokość
odzwierciedla wymaganą przez inwestorów stopę zwrotu na
rynku kapitałowym, rozumianą jako relację pomiędzy
dochodem z inwestycji a zainwestowanym kapitałem.

Dla nieruchomości stopa dyskontowa odzwierciedla wymaganą
przez nabywcę nieruchomości relację pomiędzy rocznym
dochodem netto z nieruchomości a nakładami jakie należy
ponieść na jej zakup z uwzględnieniem stopnia ryzyka
związanego z zainwestowaniem w nieruchomość.

PRZYKŁAD :
Określ wartość nieruchomości zabudowanej oddanym do użytku
budynkiem biurowym zlokalizowanym na obrzeżu Warszawy
przy następujących założeniach :
1/ powierzchnia biurowa 2 500 m

2

,

2/ powierzchnia sal konferencyjnych 250 m

2

,

3/ parking podziemny na 50 samochodów.
Dane dotyczące spodziewanych dochodów z czynszów za biura,
sale konferencyjne i parking a także wydatków dotyczących
eksploatacji i funkcjonowania biurowca zawiera poniższa tabela :

Rok eks-
ploatacji

% wyko-
rzystania

Dochody roczne w tys. zł Roczne

wydatki

Biura Sale konf. Parking

1 2 3 4 5 6

Pierwszy 45

1620

200

30

1 000

Drugi 65

2340

290

45

1 200

Trzeci i
następne

80

2880

500

55

1 500

określenie wartości nieruchomości przy stopie dyskonta r = 12 %

14

Rok :

n

Roczny dochód
operacyjny
netto w tys. zł.

Współczynnik
Dyskonta

Aktualna
wartość
dochodów

Pierwszy 1

850

0,8929

759

Drugi

2

1475

0,7972

1 176

Trzeci i
następne

3

1935

0,7118

1 377

Czwarty i
następne

4 i
nast.

1935

12

,

0

1

● 0,7118 =

= 5,9327

11 478

∑

14 790

0 1 2 3 4 5

6

okres prognozy

R

Uwagi końcowe wynikające z przepisów rozporządzenia

§12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę
dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych,
długoterminowych lokat na rynku kapitałowym , z
uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w
nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z
zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania
strumieni dochodów z nieruchomości.

15

Zadanie
Ustal okres zwrotu kapitału w wysokości 8 800 000 zł. poniesionego na
zakup nieruchomości gruntowej o pow. 3 000 m2, której częścią składową
jest budynek biurowy oraz parking na 200 miejsc.
Położenie nieruchomości wmieście – strefa śródmiejska.

Dane budynku biurowego :
- powierzchnia zabudowy 520 m2,
- powierzchnia użytkowa 2100 m2,
- ilość kondygnacji 5,
-dźwig osobowy jest,
- standard klasa „C,”
- stan techniczny średni.

W wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono :

- cena rynkowa gruntu pod usługi administracji wynosi 320 zł/1m2,
- rozpiętość rynkowych stawek czynszu najmu powierzchni biurowej

kształtuje się w przedziale od 30 zł/m2 do 50 zł/m2,

- stopień wykorzystania pow. biurowej na lokalnym rynku wynosi 85 %,
- rynkowe stawki czynszu najmu powierzchni biurowej w podobnych

budynkach 5-cio kondygnacyjnych klasy „C” kształtuje się następująco :

Nieruchomość Lokalizacja

- strefa

stan techn.
budynku

wyposażenie
w dźwig

stawka mies.
czynszu zł/m2

A

Centralna

średni

jest

50.00

B

Śródmiejska średni

brak

30,00

C

Śródmiejska dobry

jest

40,00

Wagi cech wpływających na ceny najmu ustalone na podstawie badania
preferencji potencjalnych najemców :

- lokalizacja : strefa centralna - śródmiejska 50%,
- stan techniczny dobry - średni 30 %,
- wyposażenie w dźwig jest - brak 20 %,

Parking – miesięczna stawka za miejsce parkingowe wynosi 75 zł, stopień
wykorzystania miejsc parkingowych wynosi 80%,

Miesięczne wydatki operacyjne obciążające właściciela nieruchomości
kształtują się na poziomie 13 000 zł.

16

Rozwiązanie zadania 5

1. Okres zwrotu kapitału Oz określa iloraz ceny Cn do rocznego dochodu
operacyjnego netto DON :
Oz = Cn/ DON
2. Cena zapłacona za nieruchomość Cn : 8 800 000 zł.

3. Określenie dochodu operacyjnego netto DON
1) Określenie dochodu z czynszu metodą porównywania parami :

Z analizy wysokości miesięcznych stawek :

Δ Cmax = Cmax – Cmin = 50 zł/m2 – 30 zł/m2 = 20 zł/m2
2) Określenie poprawek ze względu na różnice cech :

a) z tytułu lokalizacji (strefa centralna – śródmiejska) :
20 zł/m2 x 50 % = 10 zł/m2
b) z tytułu różnic stanu technicznego (dobry – średni) :

20 zł/m2 x 30 % = 6 zł/m2,

c) z tytułu wyposażenia w dźwig (jest – brak)
20 zł/m2 x 20 % = 4 zł

Tabela porównawcza
Cecha Nieruchomoś

ć wyceniana

nieruchom. A nieruchom. B nieruchom. C
cecha popr. cecha Popr. cecha popr.

Lokalizacja

Śródm. centr

-10

śródm 0

śródm 0

stan techn.

Średni

średni 0

średni 0

dobry -6

Wypos. dźwig jest

jest

0

brak +4

jest

0

Σ poprawek

-10

+4

-6

3) średnia przewidywana wysokość czynszu miesięcznego za 1 m2
powierzchni biurowej : [(50 – 10) + (30 + 4) + (40 - 6)] /3 = 36zł/1m2
4) potencjalny roczny dochód brutto :

a) z biurowca : 36 zł/1m2 x 2100 m2 x 12 = 907 200 zł,
b) z parkingu : 75 zł/miejsce x 200 x 12 = 180 000 zł.

5) efektywny roczny dochód brutto z nieruchomości :

a) z biurowca : 907 200 zł x 0,85 = 771 120 zł,
b) z parkingu : 180 000 zł x 0,80 = 144 000 zł.
razem : 915 120 zł.

6) roczny dochód operacyjny netto DON :
DON = efektywny dochód brutto – roczne wydatki operacyjne
DON = 915 120 zł - 13 000 x 12 = 759 120 zł.
3. Okres zwrotu kapitału : 8 800 000 zł / 759 120 zł = 11,59
4. Stopa kapitalizacji = 1/ 11,59 = 0, 086 = 8,6 %.

17

Zgodnie z § 10 rozporządzenia RM w sprawie zasad wyceny ...
stopa dyskontowa uwzględnia stopę zwrotu wymaganą przez
nabywców nieruchomości........ przy uwzględnieniu stopnia ryzyka
inwestowania w nieruchomość.

Stopa dyskontowa powinna uwzględniać :

a) stopę zwrotu z bezpiecznych inwestycji w długoterminowe

papiery wartościowe gwarantowane przez Skarb Państwa –
po redukcji wpływu inflacji, tzw. stopa bazowa,

b) premię za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości,

tzw. ryzyko specyficzne, będące sumą różnych rodzajów
ryzyk.

n

r = r

b

+ ∑ r

i

(model addytywny)

i=1