PROJEKT

OPERAT SZACUNKOWY

Nieruchomości lokalowej o funkcji usługowej

zlokalizowanej we Wrocławiu przy ul. Miarki 6-10, numer lokalu 7

Sporządziły:

Magdalena Dolata

Sylwia Hutnik

Martyna Piechota

WROCŁAW – 18 kwietnia 2015r.

Wyciąg z operatu szacunkowego

Określenie nieruchomości

Lokal o funkcji usługowej nr 7, o powierzchni użytkowej: 99,80 m

2

, położony we

Wrocławiu przy ul. Miarki 6-10, działka gruntu 53/22 o powierzchni 0,2874 ha, obręb:
Plac Grunwaldzki, KW lokalu: WR1K/00154479/2, udział właściciela lokalu w
nieruchomości wspólnej – 212/10000

Opis nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa o funkcji usługowej położona we
Wrocławiu przy ul. Miarki 6-10, numer lokalu 7, o powierzchni użytkowej 99,80 m

2

, wraz

z udziałem 212/10000 w nieruchomości wspólnej- w prawie własności działki gruntowej
oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem 53/22 o powierzchni 0,2874 ha w
obrębie Plan Grunwaldzki i w częściach wspólnych budynku. Nieruchomość posiada
urządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego- uchwała z dnia nr
XII/256/03 Rady Miejskiej Wrocławia z dnia 18 września 2003r..Przedmiotowy teren
został oznaczony jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Dojazd do nieruchomości
bardzo dobry- droga asfaltowa. Do nieruchomości doprowadzone są instalacje:
elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, c.o. Nieruchomość posiada urządzoną księgę
wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy we Wrocławiu, IV Wydział Ksiąg
Wieczystych o nr KW WR1K/00154479/2.

Budynek w którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny, został wybudowany pod koniec
lat 90-tych. Posiada trzy kondygnacje nadziemne, bez podpiwniczenia. Na parterze
budynku znajdują się lokale usługowe, natomiast na piętrach- lokale mieszkalne. Budynek
z dwóch stron przylega do kamienic pochodzących z okresu przedwojennego.
Przedmiotowy lokal znajduję się na parterze i składa się z następujących pomieszczeń
o powierzchni użytkowej-35,6 m

2

, 29,8 m

2

, 22,3 m

2

, pomieszczenie socjalnego

o powierzchni użytkowej: 9,8 m

2

, oraz WC o powierzchni: 2,3 m

2

. Łączna powierzchnia

lokalu po pomiarach to 99,80 m

2

Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do lokalu mieszkalnego
oraz prawa współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej dla ustalenia ceny
sprzedaży na rzecz dotychczasowego najemcy.

Sposób wyceny

Określenie wartości rynkowej nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu podejścia
dochodowego, metoda porównywania parami.

Wartość nieruchomości
określona w wyniku
wyceny

568 925,00 zł

Data sporządzenia
operatu szacunkowego:

08.05.2015r.

Wykonawca operatu

Magdalena Dolata, Sylwia Hutnik, Martyna Piechota

SPIS TREŚCI:

1. PRZEDMIOT WYCENY

2. ZAKRES WYCENY

3. CEL WYCENY

4. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

4.1. Podstawa formalna wyceny

4.2. Podstawy materialno – prawne

4.3. Źródła informacji

5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA WYCENY

6. DANE O NIERUCHOMOŚCIACH

6.1. Stan prawny

6.2. Opis nieruchomości

6.2.1. Charakterystyka ogólna nieruchomości

6.2.2. Charakterystyka ogólna i opis techniczny lokalu

7. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

9.1. Oszacowanie stawek czynszu dzierżawnego

9.2. Oszacowanie efektywnego dochodu brutto generowanego przez nieruchomość

9.3. Wyznaczenie wydatków operacyjnych i dochodu operacyjnego netto

9.4. Ustalenie współczynnika kapitalizacji

9.5. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości

1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny jest określenie wartości prawa majątkowego do lokalu mieszkalnego

o powierzchni 99,80 m2, położona we Wrocławiu przy ul. Miarki 6-10 numer lokalu 7 oraz prawa
współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka
nr 53/22 o powierzchni 0,2874, AM 10, obręb Plac Grunwaldzki.

Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy we

Wrocławiu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych o nr KW WR1K/00154479/2.

2. ZAKRES WYCENY

Zakres wyceny obejmuje prawo własności do lokalu o powierzchni 99,80 m

2

oraz prawo

współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka
nr 53/22, AM 10, obręb Plac Grunwaldzki, udział lokalu w częściach wspólnych budynku oraz w prawie
współużytkowania wieczystego gruntu 212/10000, przysługującego pana Bogdana Ludkowskiego.

3. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do lokalu mieszkalnego oraz

prawa współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej dla ustalenia ceny sprzedaży na rzecz
dotychczasowego najemcy.

4. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

4.1. Podstawa formalna wyceny

Podstawę formalna wyceny stanowi umowa nr 1/15 z dnia 18.04.2015r. zawarta między

Zamawiającym – Panem Tadeuszem Lasotą z siedzibą we Wrocławiu przy pl. Grunwaldzkim 24a, a
wykonawcami – Magdaleną Dolata, Sylwią Hutnik i Martyną Piechotą.

4.2. Podstawy materialno – prawne



Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity: Dz. U. z
2010 r. Nr.102, poz. 651 z późn. zm.),



Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.),



Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (tekst jednolity z 2001 r. Dz. U.
Nr 24 poz. 1361 ze zm.),



Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (Dz. U.
Nr 80, poz. 717 z późn. zm.),



Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 Nr 207, poz. 2109, ze zm.),



Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 roku w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1121),



Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2008.

4.3. Źródła informacji

1) Księga wieczysta nr KW WR1K/00154479/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy we Wrocławiu

Wydział IV Ksiąg Wieczystych (załącznik nr 1).

2) Ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru we

Wrocławiu, al. M. Kromera 44, 51-163 Wrocław (załącznik nr 2).

3) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ul. Kardynała

Wyszyńskiego, Mostu Warszawskiego i al. M. Kromera we Wrocławiu- uchwała nr XII/256/03 Rady

Miejskiej Wrocławia z dnia 18 września 2003 r., ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa

Dolnośląskiego z dnia 01.12.2003r., nr 217, poz. 3119 (załącznik nr 3)

4) Wizja terenowa w dniu 23.04.2015r. (załącznik nr 5)

5) Ceny transakcyjne z Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru we Wrocławiu, al. M. Kromera 44, 51-

163 Wrocław

6) Informacje o cenach transakcyjnych uzyskanych z biura obrotu nieruchomościami Metro House.

5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA WYCENY

Data sporządzenia wyceny

08.05.2015r.

Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny

08.05.2015r.

Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny

08.05.2015r.

Data dokonania oględzin nieruchomości

08.05.2015r.

6. DANE O NIERUCHOMOŚCIACH

6.1. Stan prawny

Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie badania księgi wieczystej KW

WR1K/00154479/2 prowadzonej przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego we Wrocławiu.
Dział I – położenie: Wrocław, ul. Miarki 6-10 numer lokalu 7, woj. dolnośląskie, powiat, gmina:
Wrocław, obręb: Plac Grunwaldzki, przeznaczenie lokalu- lokal niemieszkalny, powierzchnia lokalu-
99,80 m

2

, spis praw związany z własnością: Prawo związane z prawem użytkowania wieczystego innej

nieruchomości wielkości udziału 212/10000.
Dział II – własność: Bogdan Ludkowski
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia: Wszczęcie egzekucji z nieruchomości na podstawie
bankowego tytułu egzekucyjnego nr 119/2012 z dnia 30.06.2012r., wierzyciel hipoteczny Bank Polskiej
Spółdzielczości S.A. II oddział we Wrocławiu.
Dział IV – hipoteka: hipoteka umowna łączna kaucyjna 5071 200,00 (pięć milionów siedemdziesiąt
jeden tysięcy dwieście złotych), umowa kredytu numer 2426408/43/K/RB/05 z dnia 29-11-2005r. oraz
aneks nr 1 z dnia 14-04-2006r., wierzyciel hipoteczny Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. II oddział we
Wrocławiu.

6.2. Opis nieruchomości

6.2.1. Charakterystyka ogólna nieruchomości



Rodzaj, charakter oraz cechy nieruchomości

Lokal o funkcji usługowej nr 7, o powierzchni użytkowej: 99,80 m

2

, położony przy ul. Miarki 6-10,

zlokalizowany na działce gruntu oznaczonej geodezyjnie jako nr ew. 53/22 o powierzchni 0,2874 ha na
dzień 08.05.2015 r. stanowi budynek mieszkalny wielorodzinny, wybudowany pod koniec lat 90-tych.

Posiada trzy kondygnacje nadziemne, bez podpiwniczenia. Na parterze budynku znajdują się lokale
usługowe, natomiast na piętrach lokale mieszkalne. Budynek z dwóch stron przylega do kamienic
pochodzących z okresu przedwojennego.



Lokalizacja i cechy środowiskowe

Nieruchomość położona we Wrocławiu, w obrębie Plac Grunwaldzki,

na północny-wschód od

ścisłego centrum miasta.

Dojazd do nieruchomości umożliwiony jest od ulicy Daszyńskiego, Cinciały lub

Damrota. Nawierzchnia ulic jest utwardzona o średnim stanie technicznym. W danym ciągu
komunikacyjnym wydzielony jest chodnik, a oświetlenie drogi jest optymalne. Lokalizacja działki jest
zadowalająca ze względu na położenie w bliskim sąsiedztwie centrum handlowego „Pasaż
Grunwaldzki”, dobrym połączeniu komunikacyjnym z centrum.



Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej



Nieruchomość jest wyposażona w niezbędne sieci technicznego uzbrojenia terenu: wodociągowe,

kanalizacyjne, gazowe, energetyczną, gazową.



Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości



Na części działek w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zabudowa wielorodzinna, pozostałe

obszary charakteryzują się występowaniem obiektów o charakterze usługowym.



Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości



Bezpośrednie sąsiedztwo charakteryzuje się występowaniem zabudowy wielorodzinnej. Usługi

handlu na poziomie podstawowym, głównie sklepy spożywcze oraz zakłady usługowe. Najbliższe
centrum handlowe – Pasaż Grunwaldzki znajduje się przy Placu Grunwaldzkim.

6.2.2. Charakterystyka ogólna i opis techniczny lokalu

Opis działki
Grunt na którym znajduje się budynek w którym znajduje się wyceniany lokal usługowy, stanowi
działka ewidencyjna nr 53,22, AM-10 o powierzchni 0,874 m

2

. Działka o kształcie regularnym zbliżonym

do kwadratu, wyposażona w pełna infrastrukturę techniczną kanalizacyjną, wodociągową,
energetyczną, gazową, centralne ogrzewanie). Dojazd do działki drogą utwardzoną, pokryta kostka
brukowa, w średnim stanie technicznym.

Opis budynku

Budynek w którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny, został wybudowany pod koniec lat

90-tych. Posiada trzy kondygnacje nadziemne, bez podpiwniczenia. Na parterze budynku znajdują się
lokale usługowe, natomiast na piętrach- lokale mieszkalne. Budynek z dwóch stron przylega do
kamienic pochodzących z okresu przedwojennego. Stan budynku – dobry, zewnętrzna elewacja
wymaga odświeżenia. Budek wyposażony w pełną infrastrukturę techniczną.

Opis lokalu
Lokal będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest na parterze trzykondygnacyjnego budynku.
Składa się z trzech pomieszczeń o powierzchni użytkowej-35,6 m

2

, 29,8 m

2

, 22,3 m

2

, pomieszczenie

socjalnego o powierzchni użytkowej: 9,8 m

2

, oraz WC o powierzchni: 2,3 m

2

. Łączna powierzchnia

lokalu po pomiarach to 99,80 m

2

. Układ pomieszczeń korzystny. Lokal charakteryzuje się dobrym stanie

technicznym: na podłogach w dwóch pomieszczeniach glazura, jedno pomieszczenie po generalnym
remoncie na podłodze wykładzina, ściany tynkowane, pomalowane farbą emulsyjną.
W pomieszczeniu socjalnym i WC glazura i terakota. Lokal wyposażony w instalację elektryczną, wodną,
kanalizacyjną. Instalacje ciepłej wody i grzewcza zasilane z sieci miejskiej.

7. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny posiada miejscowy plan zagospodarowania

przestrzennego- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego
w rejonie ul. Kardynała Wyszyńskiego, Mostu Warszawskiego i al. M. Kromera we Wrocławiu- uchwała
nr

XII/256/03

Rady

Miejskiej

Wrocławia

z

dnia

18

września

2003r.,

ogłoszony

w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 01.12.2003r., nr 217, poz. 3119.

Przedmiotowy teren został oznaczony symbolem MW- zabudowa mieszkaniowa

wielorodzinna.

8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

Wybór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, spoczywa zgodnie z

art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami na rzeczoznawcy majątkowym. Do określenia
wartości rynkowej nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami oraz podejście
dochodowe.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny,

której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu
rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości - § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi
zmianami).

Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca

zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości
i stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na

lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości lokalowych oraz rynkowych stawek
czynszu najmu za lokale użytkowe o funkcjach komercyjnych. Analizą objęto w szczególności ceny
i stawki czynszu za lokale użytkowe w obrębie Palcu Grunwaldzkiego w okresie od stycznia do końca
grudnia 2014 r. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości podobnych
o walorach lokalizacyjnych i standardzie techniczno-użytkowym. Badaniem objęte zostały:

-

dane rynkowe z rejestru cen pozostające w zasobie geodezyjno-kartograficznym Zakładu Geo-
dezji, Kartografii i Katastru Urzędu Miejskiego we Wrocławiu,

-

informacje uzyskane z biur Pośrednictwa Obrotu Nieruchomościami- Metro House.

Na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości Wrocławia, można

stwierdzić, że rynek lokalowy o funkcjach usługowych koncentruje się głównie z centrum. Tutaj
obserwuje się najwięcej transakcji kupna sprzedaży podobnych nieruchomości.

Ze względu na to, że dla przedmiotowej nieruchomości uzasadnione jest założenie, ze realna

wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie obecnego dochodu oraz, że poziom tego
dochodu będzie stały, do wyceny nieruchomości zastosowano technikę kapitalizacji prostej.
Do wyceny przyjęto założenia:



Umowy najmu są zawarte na czas nieokreślony



Czynsze najmu poszczególnych powierzchni ustalono na poziomie rynkowym



Opłaty za media, utrzymanie porządku i ochronę, z wyjątkiem mediów niezbędnych do
utrzymania nieruchomości przez właściciela, ponoszą wynajmujący na drodze refakturowania



Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości zostały określone na podstawie danych z rynku

Uwzględniając, że przychody z nieruchomości przez dłuższy okres czasu nie ulegną zmianie

przyjęto, że stopa dyskontowa równa jest stopie kapitalizacji.

Zgodnie z tą techniką wartość nieruchomości określa się na podstawie następującego wzoru:

V = DON x W

k

gdzie:
V – wartość nieruchomości
DON - dochód operacyjny netto
W

k

- współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres zwrotu kapitału wydatkowanego na zakup

nieruchomości

Sposób obliczenia dochodu operacyjnego netto przedstawia punkt 9.3.

Metoda ta ma charakter rynkowy z uwagi na stosowanie danych na poziomie aktualnych cen

wynajmu i ich relacji do wartości rynkowej obiektu.

Badania wykazały, że ceny analizowanych nieruchomości komercyjnych- uzależnione są od

lokalizacji, wielkości powierzchni lokalu, standardu wykończenia, stanu technicznego budynku. Ceny
sprzedaży kształtują się w przedziale od 4 500 zł do 8 000,00 zł za 1 m

2

p.u. Wysokość czynszu najmu

brutto za lokale użytkowe, kształtuje się w przedziale od 42,00 zł do 58,00 zł za 1 m

2

p.u. Najwyższe

stawki czynszu najmu lokalu występują na ulicach o natężonym ruchu tj. Jedności Narodowej,
Sienkiewicza.

W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej

podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży i/lub najmu, które przedstawia poniższa
tabela:
Tabela 1.

L.p

.

Data

transakcji

Lokalizacja

Powierzchnia użytkowa

[m

2

]

Czynsz mies.

zł/m

2

Cena sprzedaży

[zł]

1

20.01.2014 Jedności Narodowej

106

48 zł

475 000,00

2

15.02.2014

Daszyńskiego

104

46 zł

550 725,00

3

25.03.2014

Żeromskiego

100

58 zł

590 000,00

4

10.04.2014

Sienkiewicza

121

42 zł

420 525,00

5

15.06.2014

Miarki

80

50 zł

395 225,00

6

20.09.2014

Orzeszkowej

120

50 zł

426 825,00

7

29.09.2014 Jedności Narodowej

110

53 zł

470 899,00

8

15.10.2014

Daszyńskiego

90

55 zł

390 256,00

9

16.11.2014

Sienkiewicza

95

44 zł

340 725,00

10

10.12.2014

Żeromskiego

100

55 zł

475 855,00

11

15.12.2014

Sienkiewicza

87

47 zł

380 850,00

9.1. Oszacowanie stawek czynszu dzierżawnego

Badania lokalnego rynku nieruchomości pozwoliły na ustalenie przeciętnych stawek czynszu za

lokale mieszkalny. Stawki czynszu za porównywalne lokale, przeciętnie zawierają się w zakresie
cenowym od 42,00 zł do 58,00 zł za 1 m

2

powierzchni użytkowej. Stawkę czynszu miesięcznego

wycenianej nieruchomości ustalono w podejściu dochodowym, metodą porównywania parami.

Przyjęto następujące parametry porównawcze i wynikające stąd poprawki z tytułu różnicy

pomiędzy lokalami mieszkalnymi stanowiącymi bazę porównawczą, a wycenianą nieruchomością.

Obszar rynku nieruchomości podzielono na 3 strefy ze względu na lokalizację, powierzchnię,

standard wykończenia oraz stan techniczny budynku. Do porównania przyjęto 11 nieruchomości
podobnych do wycenianej, które zostały objęte w tabeli 2.

Tabela 2.

Lp.

Data

transakcji

Lokalizacja

ocena

lokalizacji

Powierz

chnia

uż. w m

2

ocena

metrażu

Standard

wykoń.

Stan

techniczny

budynku

Cena za

zł/m

2

-

czynszu

1 20.01.2014

Jedności

Narodowej

bardzo

dobra

106 b. duża

wysoki

dobry

48 zł

2 15.02.2014 Daszyńskiego

bardzo

dobra

104 b. duża

średni

średni

46 zł

3 25.03.2014

Żeromskiego

bardzo

dobra

100 b. duża

wysoki

dobry

53 zł

4 10.04.2014

Sienkiewicza

dobra

121 b. duża

wysoki

dobry

42 zł

5 15.06.2014

Miarki

dobra

80

duża

wysoki

dobry

50 zł

6 20.09.2014

Orzeszkowej

dobra

120 b. duża

średni

średni

50 zł

7 29.09.2014

Jedności

Narodowej

dobra

110 b. duża

wysoki

dobry

49 zł

8 15.10.2014 Daszyńskiego

dobra

90

duża

średni

średni

50 zł

9 16.11.2014

Sienkiewicza

dobra

95

duża

wysoki

średni

44 zł

10 10.12.2014

Żeromskiego

bardzo

dobra

100 b. duża

wysoki

dobry

55 zł

11 15.12.2014

Sienkiewicza

dobra

87

duża

średni

średni

47 zł

W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że na ceny transakcyjne,

a w efekcie wartość rynkową wpływają w decydującym stopniu cztery cechy, które opisano
w poniższej tabeli.

Tabela 3.

Cecha

Ocena

Charakterystyka

Lokalizacja

bardzo dobra

położenie przy głównych ulicach miasta,
w bliskiej odległości od obiektów handlowo-usługowych

dobra

położenie przy ulicach wewnętrznych osiedla, w znacznej odległości
od obiektów handlowo-usługowych

Powierzchnia

duża

od 80 m

2

do 95 m

2

bardzo duża

powyżej 90 m

2

Standard
wykończenia

wysoki

lokale nowe lub po generalnym remoncie

średni

lokale z widocznymi śladami użytkowania

Stan techniczny
budynku

dobry

element budynku nie wskazuje większego zużycia. Mogą wystąpić
nieznaczne uszkodzenia wynikające
z użytkowania, szczególnie mechaniczne

średni

element budynku utrzymany jest zadowalająco. Celowy jest
remont bieżący polegający na drobnych naprawach,
uzupełnieniach, konserwacji

Przeanalizowano transakcje rynkowe nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej położonych w

obrębie Plac Grunwaldzki we Wrocławiu w okresie od stycznia 2014r. do końca grudnia 2014r.

Na podstawie danych przedstawionych w tabeli nr 4 określono:

Cenę minimalną (nieruchomość nr 1), C

min

= 41,00 zł/m

2

Cenę maksymalną (nieruchomość nr 3), C

max

= 65,33 zł/m

2

ΔC = C

max

– C

min

= 65,33 – 41,00 = 24,33 zł/m

2

Wagi poszczególnych cech rynkowych określono jako ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości

cen ΔC. Obliczenia przedstawiono w poniższej tabeli nr 4.

Tabela 4.

L.p. Rodzaj cechy

Ceny lokali różniące

W

i

= C

w

- C

m

/ ΔC

się jedną cechą

1

Lokalizacja

C6W = 50,47
C2M = 49,09

50,47– 49,09/24,33 = 0,056

C3W = 65,33
C7M = 53,50

65,33 – 53,50/24,33 = 0,48

Obliczenie średniej

0,27

2

Powierzchnia
użytkowa

C8W = 55,41
C6M = 50,47

55,41 – 50,47/24,33 = 0,20

C5W = 50,47
C4M = 42,80

50,47 – 42,80/24,33 = 0,31

Obliczenie średniej

0,25

3

Standard
wykończenia

C3W = 65,33

65,33– 41,00/24,33 = 1,0

C1M = 41,00
C8W = 55,41
C9M = 44,25

55,41- 44,25/24,33 = 0,45

Obliczenie średniej

0,72

4

Stan techniczny
budynku

C5W = 50,76
C9M = 44,25

50,76- 44,25/24,33 = 0,26

C2W= 49,09

49,09 – 41,00/24,33= 0,33

C1M= 41,00

Obliczenie średniej

0,29

Wagi wynoszą: (0,27 + 0,25+ 0,72 + 0,29) = 1,53

Lokalizacja: 0,27/1,53·100% = 18,00 %

Powierzchnia użytkowa lokalu: 0,25/1,53·100% = 16,00%

Standard wykończenia: 0,72/1,53·100% = 47,00%

Stan techniczny budynku- 0,29/1,53 ·100% = 19,00%

Zakresy kwotowe poprawek dla poszczególnych cech rynkowych przedstawia tabela 5.

Tabela 5. Zakres kwotowy cech rynkowy.

Lp. Cecha

Waga cechy [%] Zakres kwotowy zł/m

2

1 Lokalizacja

18 %

4,38

2 Powierzchnia użytkowa lokalu

16 %

3,89

3 Standard wykończenia

47 %

11,43

4 Stan techniczny budynku

19 %

4,62

Dla dalszych analiz przyjęto 3 lokale porównawcze oznaczone w tabeli nr 6.

Tabela 6.

L.p.

Cecha

Obiekt
wyceniany

Obiekt 1

Obiekt 5

Obiekt 11

1

Lokalizacja

dobra

bardzo dobra

dobra

dobra

2

Powierzchnia użytkowa lokalu

bardzo duża

bardzo duża

duża

duża

3

Standard wykończenia

średni

średni

wysoki

średni

4

Stan techniczny budynku

średni

dobry

dobry

średni

Charakterystyka obiektów porównawczych:

Obiekt nr 1

Lokal o funkcji mieszkalnej o powierzchni 106,00 m

2

położony przy ulicy Jedności Narodowej,

lokalizacja bardzo dobra, ulica o dużym natężeniu ruchu. Standard wykończenia lokalu średni,
widoczne ślady użytkowania. Stan techniczny budynku w którym znajduje się lokal- dobry, elementy
budynku nie wykazują większego zużycia.

Obiekt nr 5

Lokal o funkcji mieszkalnej o powierzchni 80,00 m

2

położony przy ulicy Miarki, lokalizacja

dobra, położona przy wewnętrznych ulicach osiedla. Standard wykończenia lokalu wysoki, po
generalnym remoncie. Stan techniczny budynku w którym znajduje się lokal- dobry, elementy budynku
nie wykazują większego zużycia.

Obiekt nr 11
Lokal o funkcji mieszkalnej o powierzchni 87,00 m

2

położony przy ulicy Sienkiewicza, lokalizacja

dobra, położona przy wewnętrznych ulicach osiedla. Standard wykończenia lokalu średni, widoczne
ślady użytkowania. Stan techniczny budynku w którym znajduje się lokal- średni, elementy budynku
wymagają konserwacji lub remontu.

Tabela 7. Obliczenie stawek czynszu miesięcznego dla wycenianej nieruchomości.

Cecha

Wag

a

cechy

Zakres

kwoto-

wy

popra-

wek

zł/m

2

Wycenian

a

nierucho-

mość

Obiekt

porównawczy nr 1

Obiekt

porównawczy nr 5

Obiekt porównawczy

nr 11

Opis

Popr.

[zł]

Opis

Popr. [zł]

Opis

Popr.

[zł]

Lokalizacja

18,00
%

4,38

dobra

bardzo
dobra

-4,38

dobra

0

dobra

0

Powierzchnia
użytkowa
lokalu

16,00
%

3,89

bardzo
duża

bardzo
duża

0

duża

+3,89

duża

+3,89

Standard
wykończenia

47,00
%

11,43

średni

średnia

0

wysoki

-11,43

średni

0

Stan
techniczny
budynku

19,00
%

4,62

średni

dobry

-4,62

dobry

-4,62

średni

0

100% suma poprawek

-9,0

- 12,16

+3,89

Cena za zł/m

2

- czynszu

41,00

50,76

47,17

Cena za zł/m

2

- czynszu po poprawkach

32,00

38,60

51,06

Średnia cena za zł/m

2

- czynszu

60,83

9.2. Oszacowanie efektywnego dochodu brutto generowanego przez nieruchomość

Potencjalny dochód brutto:

PD brutto = 60,83 zł/m

2

· 99,80 m

2

· 12 mies. = 72 850,00 zł

W oparciu o wyznaczone potencjalne stawki czynszu dzierżawnego oszacowano roczny

efektywny dochód brutto w następującej kolejności:

Przyjęto dodatkowe mnożniki uwzględniające niebezpieczeństwo strat spowodowanych typowymi

dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi (K1=0,97) oraz mnożnik uwzględniający straty
spowodowane brakiem popytu (K2=0,95).

W oparciu o wyznaczoną stawkę czynszu dzierżawnego oraz przyjęte mnożniki oszacowano roczny

efektywny dochód brutto:

ED brutto = 72 850,00 zł * 0,97 * 0,95 = 67 131,27 zł

9.3. Wyznaczenie wydatków operacyjnych i dochodu operacyjnego netto

Wydatki operacyjne dotyczące wycenianej nieruchomości ustalono dla poszczególnych lat na

podstawie informacji i dokumentów udostępnionych przez zamawiającego wycenę. Całość wydatków
zestawiono w poniższej tabeli.

Tabela 8. Oszacowanie wydatków operacyjnych dla wycenianej nieruchomości.

Lp. Wydatki operacyjne

[zł]

1.

Podatek od nieruchomości lokal wykorzystywany do działalności
gospodarczej [14,36 zł za 1m2/rok]

1 433,12 zł

2. Koszty ubezpieczenia

1 100,00 zł

3. Koszty zarządzania

900,00 zł

4. Inne (energia elektryczna, cieplna, woda, ścieki)

1 500,00 zł

5 Ogółem wydatki operacyjne

4 933,12 zł

Roczny dochód operacyjny netto (DON) obliczony, jako różnica efektywnego dochodu brutto

(DOB) i wydatków operacyjnych (Wo).

DON = 67 131,27 zł – 4 933,12 zł = 62 198,15 zł

Ostatecznie przyjęto roczny operacyjny dochód netto wycenianej nieruchomości w wysokości

62 198 zł.

9.4. Ustalenie współczynnika kapitalizacji

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustalono na podstawie badania rynku podobnych

nieruchomości (pod względem rodzaju nieruchomości, lokalizacji, standardu, stanu technicznego oraz
innych czynników wpływających na wartość) jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną
zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości.

Relację tę można zapisać formułą:

Wk = C/Dnetto

Gdzie:
Wk – współczynnik kapitalizacji
C – wartość nieruchomości wyrażona ceną transakcyjną
D netto – dochód netto z nieruchomości

Zestawione poniżej transakcje nieruchomości miały miejsce od stycznia do grudnia 2014 r.

Tabela 9. Obliczenie współczynnika kapitalizacji.

L.p.

Lokalizacja

Cena transakcyjna [zł]

Dochód netto

Współczynnik kapitalizacji

1 Jedności Narodowej

475 000,00

51 263,10 zł

9,265924

2

Daszyńskiego

550 725,00

47 901,47 zł

11,49704

3

Żeromskiego

590 000,00

53 607,40 zł

11,00594

4

Sienkiewicza

420 525,00

51 196,76 zł

8,213899

5

Miarki

395 225,00

39 232,00 zł

10,07405

6

Orzeszkowej

426 825,00

61 348,00 zł

6,95744

7 Jedności Narodowej

470 899,00

54 602,62 zł

8,62411

8

Daszyńskiego

390 256,00

44 761,00 zł

8,718661

9

Sienkiewicza

340 725,00

41 222,44 zł

8,265522

10

Żeromskiego

475 855,00

55 819,00 zł

8,524965

11

Sienkiewicza

380 850,00

40 216,16 zł

9,470074

Współczynnik kapitalizacji dla wycenianej nieruchomości

9,147057

Współczynnik kapitalizacji dla nieruchomości porównywalnych obliczono za pomocą wyliczenia PD

brutto (potencjalnego dochodu brutto), następnie obliczenia EDB (efektywnego dochodu brutto)
pomniejszonego o Wo (wydatki operacyjne – przyjęto 5000,00 zł rocznie), co pozwoliło na ustalenie
DON (dochodu operacyjnego netto).

Przyjęto współczynnik kapitalizacji dla wycenianej nieruchomości (obliczony jako średnia

arytmetyczna wycenianych nieruchomości) w wysokości 9,1470.

9.5. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości

Określenia wartości lokalu użytkowego dokonano na podstawie poniższego wzoru:

Wx = D netto * Wk

gdzie:
Wx – wartość lokalu

Dnetto – dochód roczny operacyjny netto

Wk – współczynnik kapitalizacji netto

Wx = 62 198 zł * 9,1470 = 568 925,10 zł

Określona wartość rynkowa nieruchomości lokalowej o funkcji usługowej położonej we

Wrocławiu przy ul. Miarki 6-10, numer lokalu 7, o powierzchni użytkowej: 99,80

m

2

wynosi:

568 925,00 zł

10. Klauzule i zastrzeżenia

-

Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Wykorzystano Powszechne
Krajowe Zasady Wyceny.

-

Operat szacunkowy został sporządzony w następstwie przeprowadzenia pełnego procesu
wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne dla właściwego określenia
wartości nieruchomości.

-

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym
nieruchomości oraz zawiera wszelkie informacje niezbędne dla ustalenia sposobu
postępowania i wniosków autora dotyczących określenia wartości nieruchomości.

-

Operatu szacunkowego nie można wykorzystywać do żadnego innego celu, niż jest określony
w niniejszym operacie.

-

Operat nie stanowi ekspertyzy technicznej lokalu mieszkalnego oraz budynku.

-

Operat

szacunkowy

nie

może

być

publikowany

w

całości

lub

w

części

w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej
publikacji.

-

Operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba, że nastąpi istotna
zmiana czynników mających wpływ na wartość nieruchomości.

11. Wykaz załączników

Załącznik nr 1 – protokół badania księgi wieczystej nr WR1K/00154479/2
Załącznik nr 2 – protokół badania z ewidencji gruntów i budynków
Załącznik nr 3 – protokół badania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego
Załącznik nr 4 – dokumentacja fotograficzna
Załącznik nr 5 – protokół z wizji terenowej

Załącznik nr 1

Protokół badania księgi wieczystej nr WR1K/00154479/2

Nr KW

WR1K/00154479/2

Miejsce prowadzenia

Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Data badania

08.05.2015r.

Dział I

Położenie

Województwo: dolnośląskie, powiat, gmina: Wrocław

Przeznaczenie lokalu

Lokal niemieszkalny

Dane adresowe

ul. Miarki 6-10 numer lokalu 7

Powierzchnia

99,8000 m

2

Spis praw związany z

własnością

Prawo związane z prawem użytkowania wieczystego innej nieruchomości

wielkości udziału 212/10000

Dział II

Właściciel

Bogdan Ludkowski

Dział III

Prawa, roszczenia,

ograniczenia

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości na podstawie bankowego tytułu

egzekucyjnego nr 119/2012 z dnia 30.06.2012r.

Dział IV

Hipoteki

hipoteka umowna łączna kaucyjna 5071 200,00 (pięć milionów

siedemdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych), umowa kredytu numer

2426408/43/K/RB/05 z dnia 29-11-2005r. oraz aneks nr 1 z dnia 14-04-

2006r., wierzyciel hipoteczny Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. II oddział we

Wrocławiu

Badanie księgi przeprowadziła

Sylwia Hutnik

Data

08.05.2015r.

Załącznik nr 2

Protokół badania z ewidencji gruntów

Jednostka Ewidencyjna

Wrocław

Obręb

Plac Grunwaldzki

Arkusz Mapy

10

Nr Jednostki Rejestrowej 1687

Nr Działki

53/22

Powierzchnia

0,2874 ha

Użytek

B- tereny mieszkaniowe

Położenie

Miarki 6-10

Właściciel nieruchomości Osoba fizyczna- 212/10000- udziału

Protokół badania z ewidencji lokalu

Jednostka ewidencyjna

Wrocław

Obręb

Plac Grunwaldzki

Identyfikator lokalu

026401_1.0005.AR._10.53/22.1_BUD.801_LOK

Numer lokalu

U7

Numer ewidencyjny lokalu 801

Powierzchnia użytkowa

99,80

Liczba izb

10

Funkcja użytkowa

m-niemieszkalna

data: 08.05.2015r. Badanie przeprowadziła: Sylwia Hutnik

Załącznik nr 3

Protokół badania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny posiada miejscowy plan zagospodarowania

przestrzennego- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego
w rejonie ul. Kardynała Wyszyńskiego, Mostu Warszawskiego i al. M. Kromera we Wrocławiu- uchwała
nr

XII/256/03

Rady

Miejskiej

Wrocławia

z

dnia

18

września

2003r.,

ogłoszony

w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 01.12.2003r., nr 217, poz. 3119.

Przedmiotowy teren został oznaczony symbolem MW- zabudowa mieszkaniowa

wielorodzinna.

Data: 08.05.2015r.

Badanie przeprowadziła: Sylwia Hutnik

Załącznik nr 4. Dokumentacja fotograficzna

Załącznik nr 6

Protokół z wizji terenowej

Budynek w którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny, został wybudowany pod koniec lat 90-
tych. Posiada trzy kondygnacje nadziemne, bez podpiwniczenia. Na parterze budynku znajdują się
lokale usługowe, natomiast na piętrach - lokale mieszkalne. Budynek z dwóch stron przylega do
kamienic pochodzących z okresu przedwojennego. Stan budynku – dobry, zewnętrzna elewacja
wymaga odświeżenia. Budek wyposażony w pełną infrastrukturę techniczną.
Przedmiotowy lokal składa się z trzech pomieszczeń o powierzchni użytkowej - 35,6 m

2

, 29,8 m

2

,

22,3 m

2

, pomieszczenie socjalnego o powierzchni użytkowej: 9,8 m

2

, oraz WC o powierzchni: 2,3 m

2

.

Łączna powierzchnia lokalu po pomiarach to 99,80 m

2

. Układ pomieszczeń korzystny- z korytarza

wejście do pomieszczeń.
Lokal charakteryzuje się dobrym stanie technicznym: na podłogach w dwóch pomieszczeniach
glazura, na ścianach tynki pomalowane farba emulsyjną, okna PCV, jedno pomieszczenie po
generalnym remoncie na podłodze wykładzina.

W pomieszczeniu socjalnym i WC glazura i terakota. Lokal wyposażony w instalację elektryczną,

wodną, kanalizacyjną. Instalacje ciepłej wody i grzewcza zasilane z sieci miejskiej, grzejniki płytowe.

Data: 08.05.2015r.
Magdalena Dolata
Sylwia Hutnik
Martyna Piechota