Prawo RZECZOWE Jerzy Ignatowicz Wydawnictwa Prawnicze PWN Warszawa 2000
Wydanie X zmienione
Zaktualizował i uzupełnił Krzysztof Stefaniuk
Partie tekstu w: ż 8, III; ż 10,1-VI; ż 18, II (z wyjątkiem pierwszego i ostatniego akapitu);
ż 31, II; ż 45, II (petit) i IV infme; ż 49, IV (petit); ż 51, II infine; ż 53, II, ffl i V;
ż 64, VI infine (petit) i VII napisał oraz całość zaktualizował i uzupełnił Krzysztof Stefaniuk
Projekt okładki i stron tytułowych
Maryna Wismewska
Redaktor
Alicja Sobkow-Haber
Redaktor techniczny
Małgorzata Tas
K jest3 członkiem Polskiej Izby Książki
Copyright by Wydawnictwa Prawnicze PWN Sp. z o.o. Warszawa 1999
ISBN 83-88296-25-6
Wydawnictwa Prawnicze PWN Sp. z o.o., ul. gen. K. Sosnkowskiego l, 02-495 Warszawa Dział Handlowy: tel. i fax: (22) 667-75-43, 667-45-31, 723-07-39, 723-07-35 http://www.wp-pwn.com.pl e-mail:wp-pwn@wp-pwn.com.pl
Wydanie dziesiąte (zmienione) Ark. wyd.: 26. Ark. druk.: 22,5. Skład i łamanie: EGRAF, Warszawa Druk ukończono we wrześniu 2000 r. Druk i oprawa: SEMAFIC, Warszawa
SPIS TREŚCI
OD AUTORA
WYKAZ
Rozdział
ż l.
ż 2. ż 3. ż 4. ż 5.
Rozdział
ż 6. ż 7. ż 8. ż 9. ż 10.
SKRÓTÓW .................
I. OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM ....
Pojęcie prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym i praw rzeczowych w znaczeniu podmiotowym ...............
Rzeczy jako przedmioty praw rzeczowych ..........
Bezwzględny charakter praw rzeczowych ..........
Bliższa charakterystyka oraz podział praw rzeczowych ......
Ogólna charakterystyka prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym .
II. POJĘCIE WŁASNOŚCI I JEJ UWARUNKOWANIA SPOŁECZNO--GOSPODARCZE .................
Różne pojęcia własności ......
Własność a system społeczno-gospodarczy Własność prywatna ........
Własność państwowa .......
Własność samorządowa ......
Rozdział IH. TREŚĆ, ZAKRES I WYKONYWANIE WŁASNOŚCI
ż 11. ż 12. ż 13.
Treść prawa własności ...............
Podmiot i przedmiot oraz przestrzenne i czasowe granice własności Stosunki sąsiedzkie ................
Rozdział IV. NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI
ż 14. Nabycie i utrata własności ż 15. Przeniesienie własności .
- charakterystyka ogólna
Spis treści
ż 16.
ż 17. ż 18.
ż 19.
Ograniczenia obrotu nieruchomościami ...........
Zasiedzenie i przemilczenie ...............
Inne, przewidziane w kodeksie cywilnym, wypadki nabycia i utraty własności .....................
Szczególne sposoby nabywania własności nieruchomości przez państwo i przez jednostki samorządu terytorialnego ..........
ż 25. Pojęcie własności lokali i rozwój ustawodawstwa ż 26. Prawna regulacja odrębnej własności lokali
Rozdział VII. OCHRONA WŁASNOŚCI
ż 27. Ogólna charakterystyka ochrony własności ż 28. Roszczenie windykacyjne i negatoryjne . ż 29. Roszczenia uzupełniające ......
ż 30. Roszczenia z tytułu nakładów ....
Rozdział VIII. UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
ż 31. Pojęcie i funkcja społeczno-gospodarcza użytkowania wieczystego
K 11 T^i^A : .....l.---------- '
ż 32. Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego ż 33. Powstanie i wygaśnięcie użytkowania wieczystego
Rozdział IX. PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE PRZEPISY OGÓLNE .
ż 34. Pojęcie i ogólna charakterystyka praw rzeczowych ograniczonych ż 35. Powstanie i wygaśnięcie praw rzeczowych ograniczonych oraz sytuacja prawna osób, którym te prawa przysługują ..........
ż 36. Ciężary realne ...................
Rozdział X. UŻYTKOWANIE .................
ż 37. Pojęcie i funkcja spoteczno-gospodarcza użytkowania oraz zasady wspólne dla wszystkich wypadków użytkowania ........
ż 38. Użytkowanie przez osoby fizyczne .............
ż 39. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne .......
ż 62. Nabycie i utrata posiadania ............... 321
Rozdział XVIII. KSIĘGI WIECZYSTE I EWIDENCJA GRUNTÓW
324
ż 63. Pojęcie, funkcja spoteczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka ksiąg
wieczystych .................... 324
ż 64. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych .......... 331
ż 65. Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych; samodzielny zbiór dokumentów ......................
ż 66. Ewidencja gruntów ..................
344 349
SKOROWIDZ PRZEDMIOTOWY
353
OD AUTORA
Do wydania V
O sposobie ujęcia i zakresie tematyki każdej książki rozstrzyga przede wszystkim jej przeznaczenie. Tak też jest w wypadku niniejszej pracy. Obecne jej wydanie podobnie jak wydania poprzednie (l 976 r., 1977r., 1979r., 1986r.)stanowi podręcznik dla studentów prawa. Taki jej cel sprawia, że zawarte w niej rozważania zmierzają przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb dydaktyki. Są więc ujęte zwięźle i w taki sposób, aby student, ucząc się, musiał korzystać także z tekstu kodeksu cywilnego. Nie sposób bowiem opanować prawa stanowionego tylko ze źródła pośredniego, jakim jest podręcznik. Ze względu na potrzeby dydaktyki wyjaśnienia obowiązujących przepisów są wielokrotnie ilustrowane przykładami. Z tej też przyczyny podręcznik często nawiązuje do terminologii łacińskiej będącej w powszechnym użyciu.
Dalszym założeniem jest przekonanie, że zwięzłość nie może być osiągnięta kosztem jasności wykładu i pewnego minimum wiedzy teoretycznej, jaką student musi wynieść z uniwersytetu. Do minimum tej wiedzy należy nie tylko znajomość obowiązujących ustaw, ale w nie mniejszym stopniu także znajomość leżących u podłoża rozwiązań ustawodawczych poglądów doktryny. Dotyczy to także poglądów spornych i tych, które nie zostały powszechnie zaakceptowane. Poznając je, student wyrabia sobie obraz kształtowanej w drodze dyskusji ostatecznej wykładni; zdaje sobie sprawę, że obowiązujące prawo to nie tylko teksty ustaw, lecz także teoria, jaka na ich tle się kształtuje. Nie mniejsze znaczenie dla zrozumienia obowiązującego prawa ma znajomość społeczno-gospodarczego uwarunkowania poszczególnych instytucji nadbudowy prawnej. Dlatego również ta tematyka znajduje poczesne miejsce w podręczniku.
Podstawą wykładu w nim zawartego jest kodeks cywilny i stanowiąca jego uzupełnienie ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Jednakże ograniczenie go tylko do tych źródeł nie było możliwe. Do prawa rzeczowego bowiem nawiązuje tak wiele ustaw szczególnych, które wprowadzają istotne odstępstwa od unormowania kodeksowego, że zapoznanie studenta tylko z przepisami kodeksu byłoby równoznaczne z przedstawieniem w nieprawdziwym świetle istniejących u nas stosunków własnościowych. Dlatego w podręczniku wielokrotnie jest mowa oczywiście w sposób tylko skrótowy o ustawodawstwie szczególnym. Silny akcent jest w nim też położony na orzecznictwo, bez znajomości
10
Od autora
którego trudno mówić o znajomości polskiego prawa rzeczowego. Dotyczy to zwłaszcza orzecznictwa już utrwalonego, na co często zwraca się uwagę w toku wykładu.
Systematyka podręcznika jest tradycyjna. Całość materiału została w nim podzielona na siedemnaście rozdziałów, te zaś dzielą się na paragrafy, w ramach których występują liczby rzymskie, materiał tam zawarty dotyczy odrębnego problemu, na który zwracają uwagę słowa napisane rozstrzelonym drukiem.
Z uwagi na charakter pracy nie jest w niej podana pełna dokumentacja literatury i orzecznictwa. Ze względów jednak dydaktycznych wydawało się nieuzasadnione całkowite abstrahowanie od wypowiedzi, jakie leżą u podłoża wykładni przyjętej w podręczniku. Z tych przyczyn przyjęto zasadę ograniczonej dokumentacji. Znalazła ona wyraz w tym, że prace podstawowe zostały przytoczone jedynie na wstępie każdego rozdziału, w odsyłaczach zaś liczebnie bardzo ograniczonych podano piśmiennictwo i orzecznictwo dotyczące problemów węzłowych, szczególnie kontrowersyjnych lub szczególnie żywych w praktyce. U podłoża takiego ujęcia leży przekonanie, że umożliwi ono studentom zapoznanie się w sposób obrazowy z metodą pracy naukowej.
Należy wreszcie mieć na uwadze, że niniejsze wydanie podręcznika ukazuje się w okresie szczególnym przechodzenia od gospodarki nakazowo-rozdzielczej do gospodarki rynkowej. W dziedzinie prawa jest to okres przede wszystkim zasadniczych przemian stosunków własnościowych i tym samym regulującego je prawa rzeczowego. Czytelnik musi się przeto liczyć z tym, że niektóre nowe akty normatywne mogą mieć charakter eksperymentalny, w związku z czym ich byt może być nieraz krótkotrwały, a ich tłumaczenie może ulegać zmianom.
Niniejsze wydanie podręcznika uwzględnia stan ustawodawstwa na dzień 31 grudnia 1993 roku.
Do wydania VI
Ze względu na szybkie wyczerpanie się V wydania niniejszego podręcznika, jego wydanie VI ukazuje się po upływie niespełna jednego roku od pojawienia się wydania poprzedniego. Mimo to wystąpiła potrzeba wprowadzenia stosunkowo licznych zmian i uzupełnień, związanych głównie ze zmianami obowiązującego stanu prawnego. W roku 1994 ustawodawca był bowiem w sferze szeroko rozumianego prawa rzeczowego wyjątkowo płodny. W roku tym zostały powołane z tego zakresu do życia ustawy regulujące na nowo niektóre instytucje (własność lokali, prawo geologiczne i górnicze, ustawa o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe); inne ustawy zostały gruntownie znowelizowane (prawo spółdzielcze, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).
Niniejsze wydanie podręcznika uwzględnia stan ustawodawstwa na dzień 31 grudnia 1994 roku.
Jerzy Ignatowicz
Do wydania VII
Niniejsze wydanie podręcznika ukazuje się w półtora roku po opublikowaniu wydania VI. Różnice między tymi wydaniami odnoszą się do kwestii szczegółowych; bardziej
Od autora
11
znaczące zmiany dotyczą problematyki komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych i gminnych oraz zastawu rejestrowego i rejestru zastawów. Wydanie to zaopatrzone zostało również w skorowidz.
W obecnej edycji został uwzględniony stan prawny do końca 1996 roku.
Jerzy Ignatowicz
Do wydania VIII
Ze względu na szybkie wyczerpanie się siódmego wydania niniejszego podręcznika, jego wydanie ósme ukazuje się w rok po opublikowaniu wydania poprzedniego. Różnice między tymi wydaniami odnoszą się do kwestii szczegółowych. Znaczące zmiany natomiast dotyczą problematyki gospodarki nieruchomościami. Wydanie ósme uwzględnia stan prawny na koniec lutego 1998 roku.
Redakcja
Do wydania IX
Oddajemy do rąk Czytelników kolejną edycję podręcznika prof. Jerzego Ignatowicza:
drugą po śmierci Autora. Ze względu na istotne zmiany ustawodawcze, a zwłaszcza wejście w życie nowej Konstytucji, ustaw o samorządzie powiatowym i samorządzie województwa oraz szeregu aktów z tym związanych, konieczne stało się przejrzenie całego tekstu i dokonanie jego aktualizacji, a nawet uzupełnienia konieczne, zważywszy na charakter i przeznaczenie dzieła. Aktualizacja nie jest pełna. Nie objęła bowiem przypisów po części z przyczyn technicznych, ale też z uwagi na pilną potrzebę, po wyczerpaniu dotychczasowego nakładu, przekazania podręcznika studentom rozpoczynającym nowy rok akademicki.
Podręcznik uwzględnia stan prawny na koniec sierpnia 1999 roku.
Krzysztof Stefaniiik i Redakcja
Do wydania X
Podręcznik uwzględnia stan prawny na koniec lipca 2000 roku.
Krzysztof Stefaniuk i Redakcja
k.c.
k.c.a. k.c.K.P. k.c.n. k.c.Nap.
k.h. k.p.c.
k.r.o.
nowela z 1990 r.
ordynacja podatkowa
p.o.p.c.
pr.rzecz.
pr.spadk.
pr. spółdz.
przep. wprow. k.c.
WYKAZ SKRÓTÓW
l. Źródła prawa
- kodeks cywilny ustawa z 23 IV 1964 r. (Dz.U. Nr 16, póz. 93 z późn. zm.)
- kodeks cywilny austriacki z 1811 r.
- kodeks cywilny Królestwa Polskiego z 1825 r.
- kodeks cywilny niemiecki z 1896 r.
- kodeks cywilny Napoleona wprowadzony na terenie b. Królestwa Polskiego w 1808 r.
- kodeks handlowy rozporządzenie Prezydenta RP z 27 VI 1934 r. (Dz.U. Nr 57, póz. 502 z późn. zm.) kodeks postępowania cywilnego ustawa z 17X11964 r. (Dz.U. Nr 43, póz. 296; sprost. Dz.U. z 1965 r. Nr 15, póz. 113 z późn. zm.)
kodeks rodzinny i opiekuńczy ustawa z 25 II 1964 r. (Dz.U. Nr 9, póz. 59 z późn. zm.)
ustawa z 28 VII 1990 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, póz. 321)
ustawa z 29 VIII 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr 137, póz. 926 z późn. zm.)
przepisy ogólne prawa cywilnego ustawa z 18 VII 1950 r. (Dz.U. Nr 34, póz. 311 z późn. zm.) prawo rzeczowe dekret z 11 X 1946 r. (Dz.U. Nr 57, póz. 319 z późn. zm.)
prawo spadkowe dekret z 8 X 1946 r. (Dz.U. Nr 60, póz. 328 z późn. zrn.)
prawo spółdzielcze ustawa z 16 IX 1982 r. (Dz.U. z 1995 r. Nr 54, póz. 288 z późn. zm.)
przepisy wprowadzające kodeks cywilny ustawa z 23 IV 1964 r. (Dz.U. Nr 16, póz. 94 z późn. zm.)
Wykaz, skrótów
13
przep. wprow. pr. rzecz, i pr. o ks. wiecz.
ug-g-
u.g.n.
ustawa gminna
ustawa powiatowa
ustawa wojewódzka
ust. o ks. wiecz. i hip.
ustawa o zast. rej.
u.w.l.
DPP
Dz.U.
KPP
NP
Mon. Poi.
MPr.
OSN lub OSNCP
OSP
OSPiKA
Pal.
PiP
PN
PS
RPEiS
SC
SP
ST
ZNUŁ
ZNIBPS
orz. SN
przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych dekret z 11 X 1946 r. (Dz.U. Nr 57, póz. 321 z późn. zm.)
ustawa z 29 IV 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, póz. 127 z późn. zm.) ustawa z 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, póz. 543) ustawa z 8 III 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 1996 r. Nr 13, póz. 74 z późn. zm.)
ustawa z 5 VI 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. Nr 91, póz. 578 z późn. zm.)
ustawa z 5 VI 1998 r. o samorządzie województwa (Dz.U. Nr 91, póz. 576 z późn. zm.)
ustawa z 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, póz. 147 z późn. zm.) ustawa z 6 XII 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, póz. 703 z późn. zm.)
- ustawa z 24 VI 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, póz. 388 z późn. zm.)
II. Czasopisma
"Demokratyczny Przegląd Prawniczy" Dziennik Ustaw
- "Kwartalnik Prawa Prywatnego"
- "Nowe Prawo"
- Monitor Polski
- "Monitor Prawniczy"
- Zbiór orzeczeń Sądu Najwyższego noszący obecnie nazwę "Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna
- "Orzecznictwo Sądów Polskich"
- "Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych"
- "Palestra"
- "Państwo i Prawo"
- "Przegląd Notarialny"
- "Przegląd Sądowy"
- "Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny"
- "Studia Cywilistyczne"
- "Studia Prawnicze"
- "Samorząd Terytorialny"
- "Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Łódzkiego"
- "Zeszyty Naukowe Instytutu Badania Prawa Sądowego"
III. Orzecznictwo
- orzeczenie
- Sąd Najwyższy
14
Wykaz, skrótów
J. Wasilkowski:
Prawo rz.ecz.owe J. Wasilkowski:
Znry.t
J. Wasilkowski:
Prawo własności
J. Wasilkowski:
Pojecie wlasności
Z.N. Nowakowski:
Prawo rz.ecz.owe
S. Grzybowski:
Znry.t prawa rzeczowego
E. Gniewek:
Prawo rzeczowe
Komentarz, do k.c.
System
K.c. z komentarzem
S. Rudnicki:
Komentarz
Kodeks cywilny komentarz
IV. Literatura
J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe w zarysie. Warszawa 1957 J. Wasilkowski: Zarys prawa rzeczowego. Warszawa 1963
J. Wasilkowski: Prawo wlasności w PRL zarys wykladu, Warszawa 1969
J. Wasilkowski: Pojecie własności we współczesnym prawie polskim. Warszawa 1972
Z.K. Nowakowski: Prawo rzeczowe zarys wykładu, Warszawa 1980
S. Grzybowski: Prawo cywilne zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976
E. Gniewek: Prawo rzeczowe. Warszawa 1999
Kodeks cywilny komentarz, (praca zbiorowa). Warszawa
1972
System prawa cywilnego (praca zbiorowa), t. II. Warszawa
1977
Kodeks cywilny z komentarzem (praca zbiorowa), Warszawa
1980
S. Rudnicki: Komentarz, do kodeksu cywilnego, ks. II, własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 1999
Kodeks cywilny. Komentarz, t. l (praca zbiorowa). Warszawa 1999
Rozdział l
OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawo rz.ecz.owe, s. 731; tenże:
Zarys, s. 7-23; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 7- 18; S. Grzybowski: Zarys prawa rzeczowego. Warszawa 1976, s. 3346; A. Klein: Elementy stosunku prawnego prawa rzeczowego, Wrocław 1976; Elementy zobowiązaniowego stosunku prawnego, Wrocław 1964;
System prawa cywilnego (praca zbiorowa), t. II, Prawo wlasności i prawa rzeczowe. Warszawa 1977; A. Stelmachowski: Przedmiot własności w prawie cywilnym, w: Z zagadnień współczesnego prawa cywilnego. Warszawa 1994; E. Gniewek: Prawo rz.ecz.owe, rozdz. I;
S. Rudnicki: Komentarz., s. 7-32; Kodeks cywilny Komentarz, s. 129-131, 341-359;
M. Bednarek: Mienie. Komentarz, do art. art. 44-Sf k.c., Zakamycze 1997; A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk: Prawo cywilne. Zarys części ogólnej. Warszawa 1998, s. 136 i n. oraz rozdz. IX; W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian: Zobowiązania. Zarys wykładu. Warszawa 1999, s. 56 i n.
ż 1. Pojęcie prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym i praw rzeczowych w znaczeniu podmiotowym
I. Termin "prawo rzeczowe" ma podobnie jak szerszy termin "prawo cywilne" dwojakie znaczenie. Używany jest w znaczeniu przedmiotowym iw znaczeniu podmiotowym. "Prawo rzeczowe" w znaczeniu przedmiotowym oznacza zespół przepisów prawa cywilnego, które normują powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa wlasności oraz innych form korzystania z rzeczy, czyli praw rzeczowych w znaczeniu podmiotowym. Definicja ta jest trafna, ale nie wystarczająca, gdyż określa jedną niewiadomą przez drugą niewiadomą. Dla jej rozszyfrowa-
16
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
nią konieczne jest wyjaśnienie pojęcia praw rzeczowych w znaczeniu podmiotowym.
Na gruncie prawa polskiego prawem rzeczowym w znaczeniu podmiotowym jest takie prawo cywilne, które odpowiada łącznie dwu cechom:
l) dotyczy rzeczy oraz 2) jest prawem bezwzględnym. Brak choćby jednej z tych cech powoduje, że dane prawo nie należy do kategorii praw rzeczowych. Ilustrując to można wskazać, że wśród praw cywilnych występują takie, które są wprawdzie prawami bezwzględnymi, ale nie należą do praw rzeczowych, bo nie dotyczą rzeczy. Przykładowo można wymienić prawa na dobrach niematerialnych (prawo do dzieła autorskiego, prawo do wynalazku). I odwrotnie: jest wiele praw, które polegają na korzystaniu z rzeczy, ale nie należą do kategorii praw rzeczowych, bo zostały przez ustawę ukształtowane jako prawa względne. Jako przykłady mogą służyć: prawo najmu i prawo dzierżawy.
W systemie kodeksu cywilnego prawa rzeczowe stanowią jedną z dwu podstawowych grup praw podmiotowych. Drugą stanowią prawa obligacyjne. Podstawowym prawem obligacyjnym jest wierzytelność, która polega na tym, że jedna strona (wierzyciel) może żądać od drugiej (dłużnika) określonego świadczenia (art. 353 k.c.). Prawa obligacyjne tym się
najogólniej rzecz ujmując róźnią od praw rzeczowych, że obejmują korzystanie z wszelkich dóbr (w tym także z rzeczy) i usług. Poza tym są ukształtowane jako prawa względne, skuteczne tylko między stronami. Prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych mają z reguły byt samodzielny, w pewnych jednak wypadkach uzupełniają rolę praw rzeczowych. Temu celowi służy w szczególności pewna kategoria umów, które pozostają w ścisłym związku ze sferą praw rzeczowych. Należy do nich np. umowa sprzedaży, która zawiera zobowiązanie do przeniesienia własności
art. 535 ż l k.c. (ze zobowiązaniem tym ustawa łączy co do przeważającej części przypadków przeniesienie własności art. 155 ż l k.c., ż 15, II).
II. Opisane wyżej prawa względne noszą nazwę praw obligacyjnych (od łacińskiego:
obligare zobowiązywać) lub krótko: obligacji albo też praw zobowiązaniowych lub zobowiązań. Jednakże przepisy prawa rzeczowego posługują się w odniesieniu do tych praw inną terminologią. Określają mianowicie prawa obligacyjne jako prawa osobiste lub jako prawa osobiste i roszczenia. Wywodzi się to z łacińskiej terminologii: ius m re prawo rzeczowe i ius in personom prawo obligacyjne. Przykładowo można wskazać, że taką terminologią posługują się lub do niej nawiązują: art. 306 k.c., art. 16 i 65 ust. o ks. wiecz. i hip.
III. Wymienione wyżej dwie właściwości praw rzeczowych należą do ich cech podstawowych, które warunkują zakwalifikowanie określonego prawa do tej kategorii. Jednakże
$ 2. Rzeczy jako przedmioty praw rzeczowych
17
na tych dwu cechach nie wyczerpuje się charakterystyka praw rzeczowych. Odznaczają się one ponadto wieloma znamionami bardziej szczegółowymi, które bliżej je charakteryzują, zwłaszcza w zestawieniu z zobowiązaniami. Stosownie do tego dalsze paragrafy zostaną poświęcone: związaniu praw rzeczowych z rzeczami (ż 2), bezwzględnemu charakterowi tych praw (ż 3), bardziej szczegółowej ich charakterystyce (ż 4). Po takim scharakteryzowaniu praw rzeczowych paragraf ostatni niniejszego rozdziału (ż 5) będzie poświęcony charakterystyce prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym.
ż 2. Rzeczy jako przedmioty praw rzeczowych
I. Jak już zaznaczono, przedmiotem praw rzeczowych są rzeczy. Od tej zasady prawo przewiduje kilka wyjątków (art. 265, 327 k.c., art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip), o których będzie bliżej mowa w dalszych rozdziałach, na tym zaś miejscu należy omówić pojęcie rzeczy jako podstawowego przedmiotu praw rzeczowych oraz pojęcia od tej kategorii pochodne (części składowe, przynależności, pożytki)'.
Dla uściślenia dalszych rozważań należy wyjaśnić, że sformułowanie, iż przedmiotem praw rzeczowych są rzeczy, nie oznacza, że w każdym wypadku prawa te polegają na korzystaniu z rzeczy. Niektóre bowiem z tych praw (hipoteka, zastaw) zaspokajają interes innego rodzaju (służą zabezpieczeniu wierzytelności). Dlatego dla ścisłości mówimy, że prawa rzeczowe mają za przedmiot rzecz albo że dotyczą rzeczy.
II. Podobnie jak większość współczesnych ustawodawstw prawo polskie zakreśla kategorii praw rzeczowych wąskie granice. Wynika to z faktu, że ustawodawca nasz spośród dóbr, z jakich korzysta człowiek, za przedmiot praw rzeczowych uznaje wyłącznie rzeczy w techniczno-prawnym tego słowa znaczeniu oraz że ujmuje wąsko samo pojęcie rzeczy.
W myśl art. 45 k.c., rzeczami są tylko przedmioty materialne. Z przepisu tego wynika, że rzeczami, w rozumieniu naszego prawa, są takie
' Pojęciu i problematyce rzeczy poświęcone są m.in. następujące opracowania:
S. Szer: Prawo cywilne Cześć ogólna. Warszawa 1967, s. 292306; A. Wolter: Prawo cywilne zarys części ogólnej (zaktualizował: J. Ignatowicz), Warszawa 1986, s. 255-259;
T. Dybowski: Ochrona własności w polskim prawie cywilnym, s. 36-54; Części sktadowe rzeczy, NP 1969, nr l, s. 79; S. Breyer: Przeniesienie własności nieruchomości. Warszawa 1971, s. 51 -56; J. Ignatowicz: Komentarz do k. c., t. I, s. 122-150; S. Grzybowski: System, 1.1, s. 401 -466; A. Klein: Ewolucja pojęcia nieruchomości w polskim prawie cywilnym, w: Prace z prawa cywilnego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J. S. Piątowskiego), Ossolineum 1985, s. 85; Z. Radwański: Prawo cywilne. Część ogólna. Warszawa 1996, s. 101 i n.; M. Bednarek: Mienie, s. 45 i n.
18
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
dobra, które odpowiadają łącznie następującym wymaganiom: a) są materialnymi częściami przyrody (verba legis: przedmioty materialne) oraz b) mają charakter samoistny, tzn. są na tyle wyodrębnione, że mogą być w obrocie traktowane jako dobra samoistne (wynika to z określenia "przedmioty"). Dla oceny natomiast, czy dane dobro stanowi rzecz, jest bez znaczenia, czy chodzi o część przyrody w stanie pierwotnym, czy też przez człowieka przetworzonym.
Z powyższego wynika, że nie są rzeczami dobra niematerialne (utwory literackie czy naukowe, wynalazki), prawa oraz różnego rodzaju energie, ponieważ nie stanowią one (w znaczeniu potocznym) materialnych części przyrody. Ze względu natomiast na brak samoistności nie są rzeczami części składowe rzeczy, złoża minerałów (kopaliny), tzw. res omnium communes (woda płynąca, woda w morzu, powietrze). Nie są również rzeczami zwierzęta; i to nie tylko jak uważano dawniej dzikie żyjące na wolności2, lecz zwierzęta w ogóle (art. l ust. l ustawy z 21 VIII 1997 r. o ochronie zwierząt Dz.U. Nr 111, póz. 724). Jednakże w sprawach nie unormowanych w powołanej ustawie do zwierząt stosuje się odpowiednio jak przewiduje ta ustawa przepisy dotyczące rzeczy.
Powszechnie przyjmuje się, że rzeczami są pieniądze zarówno banknoty, jak i bilon. Są to jednak rzeczy sui generis, wartość ich bowiem nie wynika z ich właściwości fizycznych, lecz z określonych gwarancji, jakie im zapewnia państwo. Nie są rzeczami zwłoki ludzkie i ich części, chyba że chodzi o preparaty przygotowane do celów badawczych.
Przedmiotem praw rzeczowych może być (odmiennie aniżeli praw obligacyjnych) tylko rzecz już istniejąca i rzecz zindywidualizowana. Dlatego nie można być właścicielem rzeczy przyszłej ani też właścicielem 100 kg zboża znajdującego się w większej masie. Własność w tym ostatnim wypadku może powstać dopiero po wydzieleniu z tej masy określonej ilości zboża.
Rzeczami są tylko poszczególne przedmioty. Nie stanowi więc rzeczy tzw. zbiór praw lub ogół praw (universitas iuris), a więc określona masa majątkowa występująca w obrocie jako pewna całość, jak np. majątek, przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne, tzw. fundusz (w przedsiębiorstwie, w spółdzielni), tj. wyodrębniony zespół środków materialnych mających w ramach ogólnej działalności gospodarczej danej jednostki określone przeznaczenie. Masa majątkowa nie może być zresztą traktowana jako rzecz
2 Orz. SN z 9 II 1973 r., NP 1974, nr 9, s. 1211.
Sj 2. Rzeczy jako przedmioty praw rzeczowych
19
także i z tej przyczyny, że najczęściej w skład jej wchodzą nie tylko elementy materialne (rzeczy), ale i niematerialne (prawa).
Prawu naszemu nie jest też w zasadzie znane pojęcie tzw. rzeczy zbiorowej (zbioru rzeczy universitas rerum), tzn. pewnej całości, na którą składają się rzeczy, z reguły tego samego rodzaju, jak stado owiec, biblioteka itp. Dlatego np. przeniesienie własności lub ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego może mieć za przedmiot tylko poszczególne rzeczy wchodzące w skład całości, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
III. Zasadnicze dla prawa rzeczowego znaczenie ma podział rzeczy na nieruchomości (rzeczy nieruchome) i ruchomości (rzeczy ruchome). W myśl art. 46 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z przepisu tego wynika, że prawu naszemu znane są trzy rodzaje nieruchomości: części powierzchni ziemskiej, a więc nieruchomości gruntowe (zwane przez ustawę gruntami), budynki a więc nieruchomości, które można nazwać budynkowymi, oraz części budynków będące lokalami nazwijmy je nieruchomościami lokalowymi. Istnieje jednak zasadnicza różnica między nieruchomościami gruntowymi z jednej, a dwiema pozostałymi kategoriami nieruchomości z drugiej strony. O ile bowiem części powierzchni ziemskiej, odpowiadające wymaganiom art. 46, stanowią zawsze rzeczy nieruchome, o tyle budynki oraz ich części tylko wtedy. gdy tak przewiduje szczególny przepis. Jeżeli taki wyjątek nie jest przewidziany, budynek stanowi część (składową) nieruchomości gruntowej.
Z nieruchomością gruntową mamy do czynienia wówczas, gdy spełnione są łącznie dwie przesłanki: a) część powierzchni ziemskiej stanowi wyodrębnioną całość, tzn. jest oznaczona granicami i b) jest odrębnym przedmiotem własności.
W świetle obowiązującego stanu prawnego odrębne nieruchomości mogą stanowić:
a) budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika; stanowią one własność użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.-ż 32, II);
20
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
b) budynki wzniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną, należącym do jej członka lub do Skarbu Państwa;
mogą one stanowić własność spółdzielni (art. 272 i 279 k.c. - ż 39, II i III);
c) budynki, jakie zatrzymali rolnicy, którzy na podstawie przepisów obowiązujących do dnia l stycznia 1983 r. przekazali państwu w zamian za rentę swoje nieruchomości rolne; ustawy późniejsze (z 14X11 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin, Dz.U. Nr 40, póz. 268 oraz z 20X111990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, Dz.U. z 1991 r. Nr 7, póz. 24), takiego wyjątku od zasady superficies solo cedit nie wprowadziły3;
d) lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności (rozdział VI)4. Żaden przepis nie przewiduje natomiast wyodrębniania innych części budynków aniżeli lokale (np. pięter). Zob. jednak ż 26, III.
e) w myśl ustawy z dnia 6 VI 981 r. o pracowniczych ogrodach d/iałkowych (Dz.U. z 1996 r.. Nr 85, póz. 390) urządzenia pracowniczego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego korzystania przez użytkowników działek są własnością Polskiego Związku Działkowców, natomiast nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce wykonane lub nabyte ze środków finansowych użytkownika działki stanowią jego
własność.
Kodeks nie określa rzeczy ruchomej. Dlatego możemy jedynie dać jej definicję negatywną stwierdzającą, że rzeczy, które nie są nieruchomościami, są rzeczami ruchomymi.
Znaczenie podziału rzeczy na ruchomości i nieruchomości jest bardzo duże, ze względu bowiem na z reguły większą wartość nieruchomości oraz ograniczony ich zasób (dotyczy to gruntów) prawo poddaje obydwie kategorie rzeczy różnemu reżimowi. Najważniejsze różnice w uregulowaniu stosunków prawnych mających za przedmiot obydwa rodzaje rzeczy
3 Problematyka ta wywołała żywe zainteresowanie piśmiennictwa, por. m.in. K. Stefa-niLik: Własność budynków zatrzymanych przez rolnika przekazującego gospodarstwo rolne lenistwu za rentę i spłaty pieniężne, NP 1977, nr 2, s. 163; por. R. Czarnecki: Zmiany stanu "łownego w zakresie przekazywania gospodarstw rolnych, NP 1983, nr 78, s. 20;
K Stefańska: Umowa z następcą o przeniesienie własności gospodarstwa rolnego, PS 1993, ni 4, póz. 23.
4 Budynki lub ich części mogą ponadto stanowić przedmiot odrębnej własności, jeżeli n/yskały taki przymiot na podstawie prawa dzielnicowego. Na powstanie własności budynków lub ich części (pięter) pozwalał np. k.c. Nap. (art. 553 i 664). Patrz w tej materii orz. SN / 6 XI 19,^ n^FiKA 1957, póz. 7 oraz z 201 1970 r., OSNCP 1970, póz. 162.
<; 2. Rzeczy jako przedmioty praw rzeczowych
21
dotyczą takich instytucji, jak: przeniesienie własności (ż 15), zasiedzenie (ż 17), zrzeczenie się własności (ż 18) itp. Tylko nieruchomości i prawa ich dotyczące podlegają wpisowi do ksiąg wieczystych. Niektóre prawa rzeczowe mogą dotyczyć tylko nieruchomości (użytkowanie wieczyste, służebności, hipoteka, spółdzielcze prawo do lokalu), niektóre zaś tylko rzeczy ruchomych (zastaw). Są też takie, które mogą mieć za przedmiot obydwie kategorie rzeczy (własność, użytkowanie). Także niektóre stosunki prawne z zakresu zobowiązań mogą dotyczyć tylko nieruchomości (dożywocie), niektóre zaś tylko ruchomości (pożyczka). Również w prawie procesowym inne są co do obu kategorii zasady właściwości sądu, przepisy o egzekucji, itp.
IV. Podział rzeczy na nieruchomości i ruchomości jest podziałem podstawowym, ale nie jedynym. Z unormowań zawartych zarówno w kodeksie cywilnym, jak i w ustawach szczególnych wynika, że prawo wiąże określone skutki także z niektórymi innymi podziałami przeprowadzonymi według różnych kryteriów. Dla prawa rzeczowego znaczenie ma zwłaszcza podział rzeczy na rzeczy oznaczone co do tożsamości i co do gatunku. Pierwsze to takie, które wykazują cechy indywidualne, drugie to takie, które odpowiadają tylko pewnym cechom rodzajowym (zboże, tekstylia). Jest to podział subiektywny w tym sensie, że o tym, czy określona rzecz należy w ramach danego stosunku prawnego do rzeczy oznaczonych co do tożsamości, czy też tylko co do gatunku, decyduje wola stron; np. umowa kupna roweru (rowerów) może stosownie do jej treści mieć za przedmiot jakikolwiek rower oznaczonej marki i rodzaju, a może też dotyczyć ściśle określonego egzemplarza.
V. Rzecz rzadko tylko ma jednolity oczywiście w sensie potocznym skład (jak np. nie zabudowany grunt, deska, kamień, węgiel). Najczęściej składa się ona z różnych elementów, które połączone tracą samodzielny byt i stanowią jedną całość, przede wszystkim w sensie fizycznym i gospodarczym. Tak jest np. w wypadku połączenia budynku z gruntem, części drewnianych, metalowych i plastykowych, z których skonstruowano maszynę. Prawnym wyrazem tej łączności jest zakwalifikowanie przedmiotów połączonych z innymi rzeczami jako części składowych, co oznacza, że przedmioty te tracą samodzielny byt także w sensie prawnym, a więc przestają być odrębnymi rzeczami.
Stanowi o tym art. 47 k.c., który określa pojęcie części składowej oraz określa jej los prawny. W myśl ż 2 i 3 tego artykułu określony przedmiot
22
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
staje się częścią składową rzeczy, jeżeli spełnione są łącznie następujące trzy przesłanki: po pierwsze, musi on być z rzeczą połączony nie tylko w sensie gospodarczym, ale i fizycznym; po drugie, to połączenie musi być tak silne, że odłączenie połączonego przedmiotu spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego5, po trzecie, połączenie części składowej z rzeczą musi być trwałe, a nie dokonane tylko dla przemijającego użytku. Według ustalonego orzecznictwa, użytek przemijający to nie to samo, co użytek krótkotrwały, lecz taki, który według zamiaru tego, kto dokonuje połączenia, ma trwać pewien, choćby nawet długi czas6. Np. piec piekarniczy wybudowany w wynajętym lokalu przez najemcę na czas trwania najmu stanowi mimo ścisłego powiązania tego urządzenia z fundamentem i murami odrębną rzecz ruchomą należącą do najemcy7. W drodze wyjątku od tych zasad, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu (art. 49 k.c.). Także w drodze wyjątku od zasady, choć idącego w odwrotnym jeżeli można użyć takiego określenia kierunku, za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (art. 50 k.c.)8.
Z prawnego punktu widzenia okoliczność, że oznaczona rzecz stała się częścią składową, ma takie znaczenie, że nie może być ona odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 ż l k.c.).
VI. Zasada, w myśl której części składowe tracą samodzielny byt, ma szczególne znaczenie w odniesieniu do nieruchomości, przede wszystkim ze względu na los prawny wznoszonych na gruntach budynków oraz rosnących na gruncie roślin. Z tego względu zasada ta została co do
5 Ze względu na brak tej właściwości nie są z reguły częściami składowymi gruntu proste garaże, szopy, kioski. Są one rzeczami ruchomymi. Por. orz. SNz 15 II 1961 r.,OSPiKA 1962, póz. 45. Częścią składową jest natomiast dom drewniany, niezależnie od tego, czy jest postawiony na podwalinach, czy na podmurówce orz. SN z 23 VII 1963 r., OSNCP 1964, póz. 156.
6 Odmienny pogląd wypowiedział T. Dybowski, który proponuje przyjęcie koncepcji "obiektywnej"; w myśl tej koncepcji o przemijającym użytku decydują okoliczności dostępne dla oceny osób trzecich (Części składowe rzeczy).
7 Orz. SN z 4 XI 1963 r., OSN 1964, póz. 209.
8 Np. służebności związane z tzw. nieruchomością wladnącą (ż41, II) por. orz. SN z 6 III 1984 r., NP 1985, nr 6, s. 91.
.<' 2. Rzeczy jako przedmioty praw rzeczowych
23
nieruchomości rozwinięta w dwu przepisach, tj. w art. 48i 191 k.c.Pierwszy z nich głosi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Drugi stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
W przepisach tych, a zwłaszcza w art. 191, została wypowiedziana zasada superficies solo cedit, która oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem w sposób trwały połączone w sposób naturalny lub sztuczny
dzieli los prawny tego gruntu. Inaczej mówiąc, zasada, o której mowa, oznacza, że wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się jako część składowa własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał (właściciel gruntu, właściciel materiałów, inna osoba) i z czyich materiałów. Zasada ta obowiązuje przy tym bez względu na wartość wzniesionych budowli lub innych urządzeń, a więc choćby nawet wzniesiony przez inną osobę aniżeli właściciel gruntu budynek wielokrotnie przewyższał wartość zajętej pod budowę działki (problem rozliczeń między tą osobą a właścicielem stanowi odrębne zagadnienie
- ż 30).
Zasada superficies solo cedit jest podyktowana względami ekonomicznymi. Ścisłe bowiem połączenie budynku lub innego urządzenia z gruntem sprawia, że z gospodarczego punktu widzenia trudno jest traktować grunt i budynek (lub inne urządzenie) jako odrębne przedmioty obrotu. Zasada ta stanowi więc prawny wyraz pewnej konieczności ekonomicznej i zarazem upraszcza stosunki w zakresie własności gruntowej. Istnieją jednak sytuacje, w których odstępstwo od tej zasady jest uzasadnione szczególnymi względami. Jak to już wynika z tego, co wyżej powiedziano, zasada ta nie obowiązuje wtedy, gdy część składowa rzeczy stanowi z mocy szczególnego przepisu odrębną rzecz, nieruchomą lub ruchomą. Jeżeli chodzi o budynki i ich części (lokale), a więc o odrębne od gruntu nieruchomości, wyjątki takie zostały podane wyżej. Co do drzew i roślin kodeks przewiduje jeden wyjątek. Mianowicie drzewa i rośliny mogą stanowić odrębne od gruntu rzeczy w wypadku, gdy zostały zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie (Skarbu Państwa lub należącym do członka art. 272 i 279 k.c.). Drzewa te stanowią wówczas odrębne ruchomości i stanowią własność spółdzielni (ż 39).
24
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
Zasada superficies solo cedit ma charakter normy t'un'5 cogentis, a więc zainteresowani (właściciel i budujący) nie mogą w drodze umowy inaczej postanowić9.
VII. Od części składowych rzeczy należy odróżnić ich przynależności, których określenie zawiera art. 51 k.c. Z jego przepisów wynika, że rzecz stanowi przynależność innej rzeczy, jeżeli spełnione są kumulatywnie następujące przesłanki: a) przynależnością może być tylko rzecz ruchoma;
b) musi ona być pomimo związku z rzeczą główną rzeczą odrębną;
c) musi pozostawać z rzeczą główną w stosunku gospodarczego podporządkowania, a więc mieć charakter rzeczy pomocniczej; d) musi być potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem; e) musi pozostawać z rzeczą główną w faktycznym związku, z tym zastrzeżeniem, że przynależność nie traci swego charakteru przez przemijające pozbawienie jej tego związku (np. w wypadku oddania jej do naprawy); f) wreszcie, przynależnością jest tylko taka rzecz, która stanowi własność właściciela rzeczy głównej. Jako przykłady przynależności można wymienić: klucz jako przynależność szafy, maszynę rolniczą jako przynależność nieruchomości rolnej, pokrowce na siedzenia jako przynależność samochodu.
Jak z powyższego wynika, o ile w wypadku części składowej chodzi o fizyczne połączenie pewnej rzeczy z inną, o tyle w wypadku przynależności występuje tylko łączność gospodarcza. Ze względu jednak na tę łączność art. 52 stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także wględem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. Norma art. 52 jest więc przepisem iuris dispositivi. Ma ona na celu utrzymanie jeżeli zainteresowani nie postanowią inaczej jedności gospodarczej rzeczy przynależnej z rzeczą główną.
VIII. Jedną z form korzystania z rzeczy jest pobieranie pożytków, jakie ona przynosi. Określenie pożytków zawierają art. 53 i 54 k.c. Z przepisów tych wynika, że kodeks odróżnia dwie kategorie pożytków: pożytki rzeczy i pożytki prawa. Pożytkami rzeczy są dochody, jakie przynosi rzecz, a pożytkami prawa dochody, jakie przynosi prawo. Pożytki rzeczy dzielą się z kolei na pożytki naturalne i pożytki cywilne. Wśród pożytków naturalnych
9 Odmiennie kwestię tę reguluje k.c.Nap. Według art. 533 tego kodeksu zasada superficies solo cedit stanowi jedynie domniemanie, które można obalić.
ż 3. Bezwzględny charakter praw rzeczowych
25
można wyróżnić dwa rodzaje: płody rzeczy (zboże, owoce, przychówek) oraz odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią one normalny przychód z rzeczy (glina, piasek, torf, kamień). Dlatego nie są pożytkami rzeczy przychody uzyskane poza normalną gospodarką (np. drzewa wykarczowane w związku ze zmianą przeznaczenia gruntu leśnego, drzewa wywrócone przez huragan lub materiały pochodzące ze zniszczonego budynku). Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz dzierżawny.
Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, np. odsetki od wkładów w PKO lub od sumy pożyczonej.
Kodeks w wymienionych przepisach nie określa, komu przypadają pożytki rzeczy, gdyż generalnie określić tego niepodobna. Zależy to od tego, czy i jakie stosunki prawne łączą właściciela ze względu na przedmiot jego własności z osobami trzecimi. Zasadą jest, że prawo pobierania pożytków przysługuje właścicielowi (art. 140 k.c.). Może jednak na podstawie zawartego stosunku prawnego lub szczególnego uregulowania przysługiwać innej osobie, np. użytkownikowi wieczystemu (art. 233 k.c.), użytkownikowi (art. 252 k.c.), dzierżawcy (art. 693 ż l k.c.).
Uprawnionemu do pobierania pożytków przypadają pożytki naturalne, które zostały odłączone od rzeczy w czasie trwania jego uprawnienia, a pożytki cywilne w stosunku do czasu trwania tego uprawnienia. Jeżeli uprawniony poczynił nakłady w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie, należy mu się od niej wynagrodzenie za te nakłady;
wynagrodzenie nie może przenosić wartości pożytków (art. 55 k.c.)10.
ż 3. Bezwzględny charakter praw rzeczowych
I. Zgodnie z tradycją wywodzącą się z prawa rzymskiego przyjmowano dawniej, że różnica między prawami rzeczowymi a prawami obligacyjnymi polega na tym, że pierwsze z tych praw wynikają ze stosunku między człowiekiem a rzeczą (ius in re), drugie zaś ze stosunku między osobą uprawnioną a zobowiązaną do świadczenia (ius in personom). Koncepcję tę
"' Pojęcia: "części składowe", "przynależności" oraz ,,zbiór rzeczy" pod kątem widzenia egzekucji patrz orz. SN z 9X111986 r., OSP 1989, nr l, póz. l; tamże glosa K. Korzana.
26
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
odrzuca nowoczesna cywilistyka, która przyjmuje, że każdy stosunek prawny jest jako stosunek społeczny stosunkiem między ludźmi, prawa bowiem mogą przysługiwać tylko osobie, a obowiązki mogą obciążać także tylko osobę.
Jako criterium divisionis przyjmuje się natomiast jak to już wyżej zaznaczono tę właściwość, że prawa rzeczowe należą do kategorii praw bezwzględnych, natomiast prawa obligacyjne są prawami względnymi. Różnica więc między tymi dwoma kategoriami praw polega na tym, że o ile prawa obligacyjne są skuteczne tylko między stronami danego stosunku prawnego (inter partes), a więc tylko względem określonych osób, o tyle prawa rzeczowe wywierają w zasadzie skutek względem wszystkich podmiotów podlegających danemu prawodawstwu (erga om-nes). Z praw obligacyjnych wynikają uprawnienia i obowiązki między stronami, z praw rzeczowych zaś wynika obowiązek powszechny nie-czynienia czegokolwiek, co godziłoby w ich treść. Każdy więc ma obowiązek powstrzymania się od takich czynów, które by stanowiły ingerencję w sferę prawa rzeczowo uprawnionego.
Konsekwencją takiego ukształowania obydwu kategorii praw jest to, że ochrona przed naruszeniem prawa obligacyjnego przysługuje tylko względem drugiej strony stosunku prawnego (actio in personom), w wypadku zaś naruszenia prawa rzeczowego ochrona jest skuteczna względem każdego, kto takie prawo narusza (actio in rem). Jednakże zgodnie z przeważającym poglądem doktryny także roszczenie wynikające z naruszenia prawa rzeczowego ma, tak jak każde inne roszczenie, charakter względny, jest bowiem skuteczne inaczej aniżeli samo prawo, z którego wypływa tylko przeciwko określonej osobie".
Powyższe różnice zilustrują następujące dwa przykłady:
Przykład I: Dwie osoby: "A" i "B" korzystają w sposób podobny z dwu działek rolnych, jednakże "A" czyni to jako użytkownik, a więc jako osoba, której przysługuję prawo rzeczowe. "B" zaś jako dzierżawca, a więc na podstawie stosunku obligacyjnego. Podczas ich nieobecności dziatki te zajęła samowolnie osoba trzecia "C". "A" może w tej sytuacji, jako rzeczowo uprawniony, skierować roszczenie o wydanie działki bezpośrednio przeciwko "C", natomiast "B", którego prawo jest skuteczne tylko względem wy dzierżawi ającego, nie może wystąpić z takim żądaniem przeciwko intruzowi. Może tylko żądać od wydzierżawiającego, jako drugiej strony stosunku, aby ten usunął intruza. Od ochrony prawa w przedstawionych sytuacjach, należy odróżnić ochronę posiadania; p. rozdz. XVII.
Przykład II: "A" i "B" udzielili pożyczki osobie "C", która jest właścicielem nieruchomości, z tym zastrzeżeniem, że tylko "A" zabezpieczył w umowie z dłużnikiem swoją wierzytel-
J. Gwiazdomorski: Podstawowe problemy przedawnienia, NP 1955, nr l, s. 9.
ż 3. Bezwzględny charakter praw rzeczowych
27
ność przez ustanowienie na jego nieruchomości hipoteki. Przed terminem płatności obydwu pożyczek "C" przeniósł własność swojej nieruchomości na "D". Pomimo przejścia własności obciążonej nieruchomości na inną osobę, "A" może zaspokoić się z nieruchomości, gdyż jego prawo, wynikające ze stosunku hipoteki, jest skuteczne, jako prawo rzeczowe, przeciwko każdemu aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Natomiast "B", mając tylko prawo obligacyjne (ze stosunku pożyczki), może żądać zaspokojenia swojej wierzytelności tylko od drugiej strony tego stosunku, tj. od "C", i zaspokoić się tylko z pozostałego jej majątku.
U. Ukształtowanie praw rzeczowych jako praw bezwzględnych podyktowane jest różnymi przyczynami. Co do niektórych praw wynika to z konieczności e k on om iŁ zne j. Dotyczy to przede wszystkim prawa własności, własność bowiem może ze względu na swą funkcję istnieć tylko jako prawo skuteczne erga omnes. W przeciwnym razie byłaby pozbawiona ochrony, a tym samym korzystanie z niej byłoby iluzoryczne. Bezwzględny charakter należy dalej do istoty tych praw rzeczowych, które służą zabezpieczeniu wierzytelności (zastaw, hipoteka), bez skuteczności bowiem względem osób trzecich prawa te pozbawione byłyby jakiegokolwiek znaczenia, gdyż nie dawałyby uprawnionemu nic więcej aniżeli sama
wierzytelność.
Bezwzględny charakter innych praw rzeczowych jest podyktowany względami celowości. Chodzi mianowicie o to, że pewnym prawom ustawodawca chce ze względu na ich społeczne znaczenie zapewnić szerszą, skuteczną erga omnes, ochronę. Czy te względy celowości co do określonego prawa występują, zależy od aktualnych stosunków i związanych z nimi poglądów ustawodawcy. Dlatego lista praw rzeczowych nie jest niezmienna. Przykładowo można wskazać, że u nas szeroko był dyskutowany zwłaszcza w okresie prac nad projektem kodeksu cywilnego problem, czy nie należałoby nadać rzeczowego charakteru prawu najmu lokali, a to ze względu na wyjątkowe znaczenie tego prawa dla szerokich rzesz ludności. Ostatecznie ustawodawca sugestii tej nie zaakceptował, uwzględnił ją jednak na tyle, że nakazał do ochrony prawa najemcy lokalu stosować odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.)12.
Jak z powyższego wynika, o tym, czy dane prawo ma być zaliczone do kategorii praw rzeczowych, decyduje nie wola stron, lecz ustawodawca. Zainteresowani mogą jedynie wybierać między formami prawnorzeczowy-mi a obligacyjnymi (np. między użytkowaniem a dzierżawą).
12 Por. Z. Radwański: Najem mieszkań w świetle publicznej gospodarki lokalami, Warszawa 1961, s. 155 i n.
28
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
III. Celowość społeczna i gospodarcza rozstrzyga nie tylko o zaliczeniu przez ustawodawcę określonych praw do kategorii praw rzeczowych, ale także o nadaniu niektórym prawom względnym pewnych cech właściwych prawom bezwzględnym, w szczególności zaś skuteczności erga omnes. W ten sposób powstaje jakby pośrednia kategoria praw, które są wprawdzie prawami względnymi, ale o rozszerzonej skuteczności. Zaciera się więc ostra granica między prawami bezwzględnymi i względnymi. Nie kusząc się o wymienienie wszystkich tego rodzaju wypadków można wskazać, jako na szczególnie typowe, na następujące unormowania:
1. Niektóre prawa względne mogą uzyskać skuteczność erga omnes na skutek ujawnienia ich w księdze wieczystej (art. 16 ust. o ks. wiecz. i hip. ż 64, VI).
2. Skuteczność taką uzyskują także tzw. zobowiązania realne. Ich cechą charakterystyczną jest to, że są one sprzężone z pewną sytuacją prawnorzeczową, tzn. bądź z własnością, bądź z posiadaniem rzeczy, a skutkiem tego sprzężenia jest to, że są one niezależnie od tego, w stosunku do kogo powstały skierowane przeciwko bądź aktualnemu właścicielowi, bądź aktualnemu posiadaczowi rzeczy, której roszczenie dotyczy. W razie więc zmiany w stanie własności lub w stanie posiadania zobowiązanie jest skuteczne względem nowego właściciela lub nowego posiadacza. Tak jest w opisanym wypadku wpisu prawa obligacyjnego do księgi wieczystej, w wypadku pewnych roszczeń powstających między współwłaścicielami (np. z mocy art. 200, 206 k.c. ż 22 i 23), czy w wypadku roszczenia posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek (art. 231 ż l k.c.ż30). W ten sposób, dzięki opisanemu sprzężeniu, uprawnienie osobiste (actio in personom) przekształca się w tzw. actio in rem scripta.
3. Niektórym prawom ustawodawca nadaje takie cechy, jakie są właściwe prawom bezwzględnym, z samego prawa. Jak już wyżej zaznaczono, dotyczy to np. najmu lokalu, do którego ochrony stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.). Podobnie jest z dożywociem, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 k.c.).
4. Wierzytelność może też być chroniona na podstawie przepisów o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną poza istniejącym stosunkiem zobowiązaniowym (tzw. odpowiedzialność z czynu niedozwolonego art. 415 i n. k.c.). Oznacza to. że jeżeli osoba trzecia wyrządzi wierzycielowi szkodę, obowiązana jest do zapłaty odszkodowania, choć nie jest stroną danego stosunku prawnego. Przykładowo można wskazać, że na tej podstawie dzierżawca może żądać odszkodowania od każdego, kto wyrządzi szkodę w jego uprawach.
5. Szczególną ochronę prawom względnym ustawodawca zapewnia w drodze tzw. roszczeń pauliańskich, których celem jest ochrona wierzycieli przed czynnościami prawnymi dłużników dokonanymi z ich szkodą. Sens tych roszczeń polega na tym, że w sytuacjach przewidzianych przez ustawę wierzycie! może żądać uznania przez sąd za bezskuteczną względem niego czynność dłużnika, w następstwie której określone przedmioty wyszły z jego majątku lub do tego majątku nie weszły. Dzięki takiemu uznaniu wierzycie! może zaspokoić się z takiego przedmiotu, pomimo że nie należy on do dłużnika. W ten pośredni sposób wierzytelność staje się skuteczna względem tej osoby trzeciej (art. 527 k.c.).
6. W podobny sposób rozszerzoną skuteczność prawa względnego może zapewnić realizacja tzw. prawa do rzeczy (ius ad rem). Konstrukcja ta wymaga bliższego wyjaśnienia.
ż 3. Bezwzględny charakter praw rzeczowych
29
IV. Zgodnie z tradycją wywodzącą się z terminologii rzymskiej prawa rzeczowe określamy jako prawa na rzeczy (iura in re). Chociaż z punktu widzenia poprawności językowej określenie to budzi zastrzeżenia, nie zostało ono zastąpione terminem bardziej prawidłowym: prawa do rzeczy (iura ad rem), gdyż terminem ius ad rem określa się tradycyjnie inną instytucję. Rodowód tej instytucji jest następujący.
Konsekwencją podziału praw podmiotowych na bezwzględne i względne jest to, że ten. komu przysługuje prawo względne, nie może tego prawa realizować, jeżeli zobowiązany dokona na rzecz innej osoby takiego rozporządzenia przedmiotem, do którego służy uprawnionemu prawo względne, które tę realizację uniemożliwia. Ma to w szczególności miejsce wtedy, gdy wtaściciel zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy na określoną osobę nazwijmy ją uprawnioną przenosi wbrew temu zobowiązaniu własność rzeczy na inną osobę nazwijmy ją nabywcą. Wobec takiego rozporządzenia uprawniony nie może już żądać przeniesienia na niego własności rzeczy ani od właściciela, bo ten już utracił własność rzeczy, ani od nabywcy, bo w stosunku do niego roszczenie o przeniesienie własności jest jako względne nieskuteczne. Tak jest choćby nabywca wiedział o roszczeniu uprawnionego, a więc choćby postępowanie jego i zbywcy nie zasługiwało na aprobatę z punktu widzenia moralnego. Ten motyw, jak również potrzeba ochrony nabywców tzw. dóbr lennych, zrodził w średniowieczu instytucję polegającą na przyznaniu w opisanych okolicznościach uprawnionemu prawa żądania uznania zawartej na jego szkodę umowy za bezskuteczną względem niego. W ten sposób roszczenie jego, skuteczne w zasadzie tylko względem dotychczasowego właściciela, stawało się pośrednio (tzn. dopiero na skutek orzeczenia sądowego) skuteczne względem osoby trzeciej, tj. nabywcy. Takie pośrednio skuteczne względem trzeciego uprawnienie nazwano ius ad rem w odróżnieniu od ius in re, tj. od prawa rzeczowego, a więc prawa skutecznego względem innych osób w sposób bezpośredni.
Reminiscencją tej instytucji jest w naszym ustawodawstwie art. 59 k.c., w myśl którego w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Reaktywując instytucję ius ad rem ustawodawca polski kierował się dążeniem do zapewnienia lepszej ochrony osobom pokrzywdzonym nieuczciwym postępowaniem ich kontrahentów. W szczególności ustawodawca miał na uwadze, że w naszych warunkach ochrona polegająca jedynie na możności dochodzenia odszkodowania nie zawsze daje zadowalające wyniki".
V. Już z tego, co wyżej powiedziano, wynika, że pewna łączność między prawami rzeczowymi a obligacyjnymi polega nie tylko na tym, że niektóre prawa obligacyjne uzyskują w szerszym lub węższym zakresie skuteczność względem osób trzecich. Łączność ta wyraża się także w tym, że
Bliżej o tym p. A, Ohanowicz: Przepis art. 59 k.c. a tzw. ius ad rem, PiP 1966, nr 11, s. 683; S. Szer: Nowy rodzaj bezskuteczności czynności prawnych, NP 1966, nr 12, s. 1513;
E. Drozd: Zagadnienie dopuszczalności ochrony uprawnionego z tytutu prawa pierwokupu przy pomocy art. 59 k.c.. Pal. 1974, nr 5, s. 16. Patrz także orzeczenia SN: z 711976 r., OSN 1968, póz. 199; z 17 IX 1969 r., OSN 1970, póz. 28 oraz z 13111970 r., OSN 1970, póz. 192.
30
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
z niektórymi prawami rzeczowymi łączą się ex legę (a więc nie z wyraźnej lub dorozumianej woli stron) pewne stosunki obligacyjne. Istnieją one zresztą niezależnie od tego, czy dane prawo rzeczowe powstało z woli zainteresowanych (w drodze czynności prawnej), czy na podstawie innego zdarzenia (np. na podstawie aktu administracyjnego). Stosunki te stanowią przeto ustawowy składnik danego prawa rzeczowego.
Jako przykłady takich stosunków obligacyjnych można m.in. poza wskazanymi wyżej zobowiązaniami istniejącymi między współwłaścicielami podać takie obowiązki, jak: obowiązek użytkownika ponoszenia ciężarów związanych z prowadzeniem prawidłowej gospodarki (art. 258 k.c.); obowiązek użytkownika dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (art. 260 ż l k.c., ż 37, VI); obowiązek zastawnika czuwania nad zachowaniem rzeczy oddanej mu w zastaw (art. 318 k.c., ż 52, III). Należy jednak pamiętać, że obowiązki te nie należą do zasadniczej treści praw rzeczowych; mają one charakter uboczny.
W ograniczonym zakresie zainteresowani mogą też stosunki wzajemne normować inaczej, aniżeli to przewiduje ustawa; np. właściciele nieruchomości sąsiednich mogą inaczej ułożyć swe stosunki niż wynika to z kodeksu cywilnego (ż 13, I).
ż 4. Bliższa charakterystyka oraz podział praw rzeczowych
I. Jak to zaznaczono w ż l. I, prawa rzeczowe wykazują zwłaszcza w porównaniu z prawami obligacyjnymi wiele właściwości szczególnych, które te prawa bliżej charakteryzują. Właściwości te bądź są ściśle związane z dwoma podstawowymi cechami praw rzeczowych, o których była mowa w dwu paragrafach poprzednich, bądź są od tych cech niezależne. Spośród tych różnych cech praw rzeczowych należy zwrócić uwagę zwłaszcza na następujące:
1. Prawa rzeczowe należą do kategorii praw majątkowych: z reguły służą zaspokojeniu potrzeb gospodarczych. Polegają one jak zaznaczono w ż 2,1 na korzystaniu z rzeczy, oczywiście w szerokim ekonomicznym znaczeniu tego słowa. W techniczno-prawnym bowiem znaczeniu uprawnienie do korzystania z rzeczy obejmuje tylko prawo używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Takie korzystanie jest właściwe tylko dla niektórych praw rzeczowych (np. dla własności, dla użytkowania). Niektóre zaś z tych praw zapewniają uprawnionemu korzyści innego rodzaju (hipoteka, zastaw).
2. Tradycyjnie w nauce prawa podkreśla się, że cechą charakterystyczną praw rzeczowych, w odróżnieniu od praw zobowiązaniowych, jest bezpośrednia władza uprawnionego nad rzeczą, tzn. że rzeczowo uprawniony "może korzystać wprost z rzeczy sobie poddanej, nie
.$ 4. Bliższa charakterystyka oraz podziat praw rzeczowych
31
przez osoby inne bez ich interwencji"14. Pogląd ten jest jednak w naszej doktrynie kwestionowany. Nie bez racji zwraca się uwagę, że cecha ta pokrywa się w istocie rzeczy z bezwzględnym charakterem praw rzeczowych, a gdyby miała polegać na możności władania rzeczą, to nie odpowiadałaby prawdzie, gdyż jak wyżej zaznaczono nie wszystkie prawa polegają na władztwie nad rzeczą13.
3. Od czasów prawa rzymskiego jako zasadę przyjmuje się, że w odróżnieniu od obligacji prawa rzeczowe nie polegają na obowiązku czynnych świadczeń (facere) na rzecz uprawnionego. Każdy bowiem inny podmiot ma wobec uprawnionego (właściciela, użytkownika) jedynie obowiązek bierny nienaruszania jego prawa (iwn facere). Znajduje to wyraz w rzymskiej paremii: iura in re in faciendo consistere non possunt. Zasada ta staje się zrozumiała, jeżeli się zważy, że w wypadku praw rzeczowych chodzi o obowiązki osób trzecich, które nie pozostają z uprawnionym w żadnym szczególnym stosunku.
Zasada powyższa odnosi się także do obowiązku właściciela względem osób, którym przysługuje do jego rzeczy inne prawo aniżeli prawo własności (użytkowanie, służebność), także bowiem właściciel ma względem tych osób pozycję osoby trzeciej. Jego więc obowiązek względem nich sprowadza się także w zasadzie do zachowania biernego. Ze względu jednak na to, że właściciel jest także osobą uprawnioną względem tej samej rzeczy, sytuacja jego odbiega pod pewnymi względami od sytuacji innych osób. Po pierwsze, jego obowiązek nienaruszania sfery prawa innego uprawnionego polega także a nawet przede wszystkim na znoszeniu tego, że inna osoba korzysta z jego rzeczy (pali). Po drugie, niektóre przepisy nakładają na właściciela pewne uboczne obowiązki pozytywne. Np. właściciela nieruchomości władnącej obciąża obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności (art. 289 ż l k.c.). Ponadto strony mogą zakres tych obowiązków wynikających ex legę rozszerzyć w drodze umowy. Po trzecie, od zasady, o której mowa, ustawodawca może odstąpić i nałożyć na właściciela obowiązki pozytywne jako obowiązki podstawowe. Takim prawem, polegającym na pozytywnych obowiązkach właściciela, były w naszym prawie ciężary realne, o których będzie mowa w ż 36.
4. Ze względu na skuteczność praw rzeczowych erga omnes wykształcił się, sięgający także swymi korzeniami prawa rzymskiego, pogląd co do zakresu stosunków prawno-rzeczowych, z których te prawa wynikają. W myśl tego poglądu stosunek prawnorzeczowy łączy (odmiennie aniżeli stosunek obligacyjny istniejący między określonym wierzycielem i określonym dłużnikiem) wszystkie podmioty występujące w obrocie cywilnoprawnym:
w tym sensie, że uprawniony rzeczowo (właściciel, użytkownik) reprezentuje jedną (uprawnioną) stronę tego stosunku, zobowiązanymi zaś w jego ramach są wszystkie pozostałe podmioty, z tym oczywiście zastrzeżeniem, że ich obowiązek polega jak to już wyżej zaznaczono jedynie na nieczynieniu, tj. na nienaruszaniu sfery prawa przysługującego stronie uprawnionej. Inaczej mówiąc pogląd ten przyjmuje konstrukcję tzw. obligacji generalnej, łączącej rzeczowo uprawnionego z nie oznaczoną liczbą osób. Konstrukcji tej zarzucono sztuczność wyrażającą się w tym, że zakłada ona istnienie stosunku prawnego między uprawnionym a wszystkimi innymi podmiotami, a więc z reguły takimi, których uprawniony nawet nie zna i którzy uprawnionego także nie znają, a więc między osobami, które nie będą między sobą w żadnym realnym kontakcie.
14 F. Zoil: Prawo cywilne, Poznań 1931, t. II, s. 2.
15 J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 13.
32
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
Zarzut ten zrodził dwie koncepcje, z których pierwsza jedynie modyfikuje konstrukcję obligacji generalnej, druga zaś konstrukcję tę całkowicie odrzuca. W myśl koncepcji pierwszej należy odróżnić od konkretnego stosunku prawnego stosunek prawny potencjalny. Pierwszy to stosunek zindywidualizowany, a więc stosunek obligacyjny, a także taki, jaki konkretnie powstaje między rzeczowo uprawnionym a ściśle określona osobą na skutek naruszenia przez tę osobę sfery jego prawa. Drugi (potencjalny) to pewien wzorzec stosunku prawnego ukształtowany w świetle obowiązującego systemu prawnego, niezależny od tego, czy in concreto ktoś stał się adresatem określonego obowiązku względem rzeczowo uprawnionego'6. Koncepcja dalej idąca odrzuca leżące u podłoża konstrukcji stosunku prawnego z nie określoną liczbą podmiotów założenie, że prawa podmiotowe wynikają jedynie ze stosunków prawnych. Tak rzeczywiście jest w wypadku praw o charakterze obligacyjnym, w wypadku zaś praw bezwzględnych, a wśród nich i praw rzeczowych, prawa te istnieją niezależnie od stosunków prawnych, wynikają zaś wprost z nakazów i zakazów zawartych w normach prawnych, a skierowanych bezpośrednio do wskazanych w tych normach adresatów'7.
5. Konsekwencją skuteczności praw rzeczowych erga omnes oraz względnej skuteczności praw zobowiązaniowych jest to, że zmiany podmiotowe w sferze prawa obligacyjnego są skuteczne względem następcy prawnego tylko w razie następstwa ogólnego (przede wszystkim dziedziczenia), natomiast zmiany takie w sferze prawa rzeczowego odnoszą skutek także w razie następstwa szczególnego, a więc będącego wynikiem czynności prawnej. Ilustruje to przykład II, przytoczony w ż 3,1. Z przykładu tego wynika, że obligacyjny stosunek pożyczki nie jest skuteczny względem nabywcy nieruchomości w drodze umowy; byłby natomiast skuteczny względem spadkobiercy właściciela jako następcy ogólnego. Inaczej rzecz się przedstawia w wypadku hipoteki. Hipoteka, jako prawo rzeczowe, jest skuteczna także względem następcy szczególnego.
6. W odróżnieniu od praw obligacyjnych prawa rzeczowe korzystają z zasady pierwszeństwa. Zasadę tę należy rozumieć dwojako. Po pierwsze, prawom rzeczowym przysługuje pierwszeństwo przed prawami i roszczeniami osobistymi. Po drugie, w razie kolizji między prawami rzeczowymi prawa te podlegają realizacji w kolejności odpowiadającej ich pierwszeństwu. Bliżej o tym będzie mowa w ż 35, IV.
Odmiennie rzecz się przedstawia z prawami obligacyjnymi. Prawa te w razie kolizji między nimi podlegają realizacji (jeżeli przepis szczególny nie przewiduje innego systemu) według zasady stosunkowego (proporcjonalnego) zaspokojenia.
7. W ścisłej łączności z bezwzględnym charakterem praw rzeczowych pozostaje ta ich właściwość, że są one związane z rzeczą, w tym sensie, że mogą być realizowane bez względu na to, w czyim ręku w sensie prawnym lub faktycznym rzecz się znajduje; w sensie prawnym, tzn. bez względu na to, kto jest aktualnie właścicielem rzeczy, w sensie faktycznym, tzn. bez względu na to, w czyim rzecz jest posiadaniu. Obrazowo mówimy, że prawo rzeczowe "idzie za rzeczą".
8. Wobec tego, że w istnieniu i wykonywaniu prawa rzeczowego zainteresowany jest tylko ten, komu prawo to przysługuje, zasadą jest, że może on jednostronnie zrzec się swojego prawa. Wobec takiej ogólnej zasady przepisy normujące poszczególne prawa rzeczowe z reguły nie mówią o zrzeczeniu się prawa, a jeżeli o tym wspominają, to tylko dlatego, by określić sposób
" A. Klein: Elementy stosunku prawnego, s. 9 i n. 17 T. Dybowski: Ochrona własności, s. 88.
ż 4. Bliższa charakterystyka oraz podziat praw rzeczowych
33
i skutki zrzeczenia się prawa (art. 179 ż l i 2 i art. 246 k.c.). Inaczej jest w wypadku praw obligacyjnych, w istnieniu których mają interes dwie strony. Dlatego do wygaśnięcia zobowiązania konieczne jest nie tylko zwolnienie z długu dokonane przez wierzyciela, ale także przyjęcie tego zwolnienia przez dłużnika (art. 508 k.c.).
9. Ze względu na to, że prawa rzeczowe chronią interes polegający na korzystaniu
w szerokim tego słowa znaczeniu z rzeczy, charakterystyczną ich cechą jest trwałość. Natomiast w wypadku praw obligacyjnych ochrona interesu uprawnionego może polegać także na pewnej zmianie sytuacji. Dlatego obok praw obligacyjnych, które cechuje trwałe istnienie (np. prawo dzierżawy), występują także takie, które realizuje się jednorazowo (np. jednorazowo wykonuje się roszczenie o przeniesienie własności wynikające ze stosunku sprzedaży).
10. Jak już wspomniano w ż 2, IV, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności lub innych praw rzeczowych. Z zasady tej wynika, że prawo rzeczowe obciąża zawsze całą rzecz, choćby nawet jego wykonywanie (np. prawa użytkowania) było ograniczone do oznaczonej jej części. Takie normatywne ujęcie ma to znaczenie, że w razie przekształcenia się prawa rzeczowego w toku egzekucji w prawo do zaspokojenia się z ceny uzyskanej ze sprzedaży rzeczy (art. 1000 k.p.c.), uprawniony uczestniczy w podziale całej ceny, chociaż wykonywanie jego prawa było ograniczone tylko do jej części.
11. Ze względu na to, że prawa rzeczowe są skuteczne erga omnes, celowe jest, aby osoby trzecie mogły o ich istnieniu powziąć wiadomość i zapoznać się z ich treścią. Z tego właśnie względu charakterystyczną cechą praw rzeczowych jest ich jawność, którą osiąga się co do nieruchomości przez wpis do księgi wieczystej, dostępnej dla każdego. Na istnienie prawa rzeczowego dotyczącego rzeczy ruchomej wskazuje fakt jej posiadania, dlatego ustawa wiąże z tym posiadaniem domniemanie istnienia prawa (art. 341 k.c., ż 60, IX). Jeszcze dobitniej myśl tę wyraża k.c. Nap., który w art. 2279 stanowi, że "posiadanie staje za tytuł".
II. Jak wiadomo, prawa podmiotowe dzielimy na różne rodzaje. Dla praw rzeczowych szczególne znaczenie mają następujące podziały:
1. Prawa bezterminowe (według dawnej terminologii: wieczyste) i terminowe (czasowe). Prawa bezterminowe to takie, których czas trwania z góry, tj. w tytule (np. w umowie) ich powołania, nie jest określony. W odróżnieniu od nich czas trwania praw terminowych jest z góry oznaczony. Niekóre prawa rzeczowe (np. własność nieruchomości
ż 12, VII) mogą powstawać tylko jako prawa bezterminowe, inne tylko jako terminowe (np. użytkowanie wieczyste), jeszcze inne (np. służebności gruntowe) mogą zależnie od woli stron mieć charakter terminowy bądź bezterminowy.
2. Prawa niezwiązane (wolne) i związane. Pierwsze mają byt niezależny, drugie mogą przysługiwać tylko podmiotowi innego prawa (głównego). Pozostają one z tym drugim prawem w ścisłym związku w tym znaczeniu, że mogą one być przedmiotem obrotu tylko razem z tym drugim prawem. Inaczej mówiąc dzielą one los prawny prawa głównego. Przykładowo można wskazać, że prawem związanym z własnością nieruchomości jest służebność gruntowa (art. 285 ż l k.c.), a prawem związanym z użytkowaniem wieczystym jest własność budynku wzniesionego przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym mu w wieczyste użytkowanie (art. 235 ż 2 k.c.).
3. Prawa samodzielne (samoistne) i niesamodzielne (niesamoistne, ak-cesoryjne). W odróżnieniu od pierwszych prawa akcesoryjne są uzależnione od innego prawa i nie mogą powstać ani istnieć bez niego. Wśród praw rzeczowych prawami takimi są: hipoteka i zastaw. Są one akcesoryjne względem wierzytelności, którą zabezpieczają.
34
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
4. Zbywalne i niezbywalne. Pierwsze można przenieść na inną osobę. Drugie ze względu na to, że ich celem jest zaspokajanie potrzeb określonej osoby, są niezbywalne. Wśród praw rzeczowych prawami niezbywalnymi są: użytkowanie oraz służebności osobiste.
5. Odpłatnej nieodpłatne. Pierwsze ustanawia się za wynagrodzeniem, drugie bez wynagrodzenia. Prawami odpłatnymi ex definitione (tzn. że do ich istoty należy odpłatność) są: (w zasadzie) użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze prawo do lokalu. Pozostałe prawa rzeczowe mogą powstać zarówno za wynagrodzeniem, jak i bez niego.
ó.Podzielne i niepodzielne. Pierwsze mogą należeć do kilku osób w ten sposób, że każdej z nich przysługuje część ułamkowa prawa, którą może ona samodzielnie rozporządzać. Drugie jeżeli nawet mogą należeć do kilku osób, to bez takiego wyodrębnienia samodzielnych uprawnień. Prawem podzielnym jest przede wszystkim prawo własności (art. 196 k.c.), a także użytkowanie wieczyste i użytkowanie. Niepodzielne są np. hipoteka, służebność oraz w zasadzie spółdzielcze prawo do lokalu.
III. Tradycyjnie prawa rzeczowe dzieli się na dwie grupy: na własność oraz na tzw. prawa rzeczowe ograniczone, zwane także prawami do rzeczy cudzej (ż 34, I). Ten tradycyjny podział został w kodeksie cywilnym zastąpiony trójpodziałem. Ze względu mianowicie na szczególną doniosłość jednego z praw rzeczowych, mianowicie użytkowania wieczystego, zostało ono wyodrębnione w oddzielną grupę, usytuowaną między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, chociaż ze względu na jego cechy jurydyczne prawo to mogłoby być zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych. Zostało więc ono w kodeksie potraktowane jako prawo pośrednie między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi (ż31, II).
W konsekwencji tego kodeks dzieli prawa rzeczowe na następujące trzy grupy: a) własność, b) użytkowanie wieczyste oraz c) p r a-wa rzeczowe ograniczone. Charakterystyka ich zostanie podana we właściwych miejscach podręcznika.
IV. Z całokształtu unormowań zawartych w księdze III k.c., poświęconej zobowiązaniom, wynika, że w sferze stosunków obligacyjnych obowiązuje przynajmniej jako kierunkowa zasada swobody umów, która ma m.in. takie znaczenie, że strony mogą w drodze umowy dowolnie powoływać do życia stosunki obligacyjne i treść ich układać według swej woli. Ograniczenia stron w tym zakresie (np. wynikające z bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy) choć liczne są wyjątkami od zasady. Strony więc mogą powołać do życia taki stosunek, jakiego ustawa w ogóle nie przewiduje (stosunek nie nazwany), bądź też zmodyfikować stosunek w ustawie unormowany (np. stosunek dzierżawy) według swego uznania18.
18 W. Czachórski: Zobowiązania, s. 136 i n.
ż 5. Ogólna charakterystyka prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym
35
Odmienna jest sytuacja w zakresie praw rzeczowych. Zainteresowani mogą powoływać do życia tylko takie prawa rzeczowe, jakie ustawa przewiduje, a możliwość umownego kształtowania ich treści w sposób odmienny od przyjętego w ustawie jest bardzo ograniczona. Jest to tzw. zasada zamkniętej listy praw rzeczowych lub po łacinie numerus ciausus tych praw19.
Zasadniczą przyczyną przyjęcia przez ustawodawcę takiej zasady jest to, że prawa rzeczowe są skuteczne względem osób trzecich, a więc rzutują na ich sytuację. Poza tym do ukształtowania praw rzeczowych potrzebne są pewne zasady organizacyjne, których ustalenie przekracza możliwości zainteresowanych osób (dotyczy to np. ujawniania praw rzeczowych w księdze wieczystej).
Oczywiście ustawą, która może powołać do życia określone prawo rzeczowe, jest nie tylko kodeks. Może nią być także ustawa szczególna. Ustawa może przy tym nadać określonemu prawu charakter rzeczowy bądź wyraźnie, bądź w ten sposób, że przyznaje mu takie cechy, które łącznie składają się na istotę prawa rzeczowego.
Zasada numerus ciausus praw rzeczowych ma szczególne znaczenie jako zamknięta lista praw rzeczowych ograniczonych (ż 34, II). Należy jednak pamiętać, że ma ona znaczenie bardziej ogólne. Według niej bowiem nie można dowolnie ustanawiać nie tylko praw rzeczowych ograniczonych, ale także powoływać do życia nie przewidzianych przez ustawę szczególnych postaci własności (np. tzw. własności podzielonej ż 20, I) ani też praw rzeczowych stanowiących formy pośrednie między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi.
ż 5. Ogólna charakterystyka prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym
I. Jak to wyjaśniono w ż l, przez prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym rozumiemy zespół przepisów prawa cywilnego, które normują podmiotowe prawa rzeczowe, a więc własność, użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe; do tego działu należą również przepisy o posiadaniu.
19 E. Drozd: Numerus ciausus praw rzeczowych, w: Problemy kodyfikacji prawa cywilnego (Księga pamiątkowa ku czci prof. Z. Radwańskiego), Poznań 1990, s. 257.
36
/. Ogólne wiadomości o prawie wozowym
Prawo rzeczowe zostało w Polsce zunifikowane dopiero w 1946 r. z mocą obowiązującą od dnia l I 1947 r. Dokonały tego trzy następujące akty normatywne: l) prawo rzeczowe z l IX 1946 r. (Dz.U. Nr 57, póz. 319); 2) z tejże daty prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, póz. 320); 3) z tejże daty przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, póz. 321).
Wkrótce jednak ówczesne czynniki polityczne uznały, że prawo to (przygotowane przez działającą w okresie międzywojennym Komisję Kodyfikacyjną) nie odpowiada wymaganiom kształtującego się systemu polityczno-gospodarczego, który jak się później okazało zaprezentował się w sferze ekonomicznej jako model gospodarki nakazowo-rozdzielczej. Prowadzone ze zmiennym szczęściem prace kodyfikacyjne ostatecznie doprowadziły do zastąpienia prawa rzeczowego księgą II k.c. z 1964 r., której przepisy uwzględniły swoistość tego modelu.
Na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych zawarte w kodeksie unormowania stosunków prawnorzeczowych okazały się z kolei nie w pełni adekwatne do kształtującego się systemu gospodarki rynkowej. Nie oznacza to jednak, że całość tej regulacji stała się dla obecnych stosunków nieodpowiednia. Przeważająca część unormowań kodeksowych to rozwiązania tradycyjne, jakie można znaleźć w większości kodeksów krajów europejskich; przy czym z legislacyjnego punktu widzenia reprezentują one wysoki poziom. Modyfikacji wymagały tylko te uregulowania, w których jak w zwierciadle znalazły odbicie założenia realnego socjalizmu.
Z tych przyczyn ustawodawca ograniczył się do odpowiedniej nowelizacji księgi II k.c. W szczególności zasadnicze znaczenie z tego punktu widzenia ma nowela do k.c. z 28 VII 1990 r. (Dz.U. Nr 55, póz. 321), która zerwała z marksistowską kocepcją różnych form własności (własności społecznej, indywidualnej i osobistej), w imię zasady równości zniosła szczególne uprzywilejowania w zakresie ochrony własności społecznej, a zwłaszcza państwowej, dostosowała do potrzeb rynku sytuację przedsiębiorstw państwowych.
Do kodeksu cywilnego nie zostały włączone przepisy o hipotece i księgach wieczystych, uznano bowiem, że są to istytucje, których znaczenie w gospodarce zmierzającej do pełnej nacjonalizacji ziemi będzie zanikało; rozumowano, że nie ma więc potrzeby ,,obciążania" tym kodeksu jako ustawy obliczonej na dziesiątki lat obowiązywania. Obecnie obowiązuje ustawa z 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
ż 5. Ogólna charakterystyka prawa n.ecwwego w znaczeniu przedmiotowym
37
II. Główne źródła obecnie obowiązującego prawa rzeczowego to:
1) artykuł 21 Konstytucji, stosownie do którego,,Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia" (ust. l), zaś "wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem" (ust. 2); jak też art. 20, 23, 64 i 165 ust. l zd. 2 oni/, art. 216 ust. 2 Konstytucji (patrz także ż 6, III);
2) kodeks cywilny, a ściślej jego art. 44-55 i art. 140-352 oraz pr/.episy wprowadzające kodeks cywilny z 23 IV 1964 r. (Dz.U. Nr 16, póz. 94 z późn. zm.); obydwie ustawy weszły w życie l I 1965 r.;
3) ustawa z 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, póz. 147 z późn. zm.) wraz z rozporządzeniem wykonawczym Ministra Sprawiedliwości z 18 III 1992 r. (Dz.U. Nr 29, póz. 128); ustawa z 6 XII 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, póz. 703 z późn. zm.); ustawa z 24 VI 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, póz. 388 z późn. zm.).
4) ustawy szczególne takie, jak prawo geologiczne i górnicze z 411 1994 r. (Dz.U. Nr 27, póz. 96), prawo geodezyjne i kartograficzne z 17 VI 989 r. (Dz.U. Nr 30, póz. 163 z późn. zm.), prawo wodne z 24 X 1974 r. (Dz.U. Nr 38, póz. 230 z późn. zm.), ustawa z 2 VI 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. Nr 28, póz. 169 z późn. zm.), ustawa z 3 II 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, póz. 78 z późn. zm.), ustawa z 28 IX 1991 r. o lasach (Dz.U. Nr 101, póz. 444 z późn. zm.), ustawa z 31 I 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska (Dz.U. z 1994 r. Nr 49, póz. 196 z późn. zm.), ustawa z 25 IX 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U. z 1991 r. Nr 18, póz. 80 z późn. zm.), prawo spółdzielcze z 16 IX 1982 r. (Dz.U. z 1995 r.. Nr 54, póz. 288 z późn. zm.), ustawa z 7 VII 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, póz. 139), ustawa z 21 Vm 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, póz. 543).
III. Przepisy prawa rzeczowego zajmują w systemie prawa cywilnego, a nawet w systemie całego ustawodawstwa obowiązującego w naszym kraju szczególną pozycję. Wynika ona z faktu, że normują one instytucję własności albo szerzej: stosunki własności w szerokim tych słów znaczeniu (tzn. wszelkie formy korzystania z rzeczy), a więc podstawowe stosunki prawnej nadbudowy, które rozstrzygają o istocie ustroju. Tak więc przyznanie w ramach określonego systemu priorytetowego znaczenia własności państwowej jest charakterystyczne dla gospodarki nakazowo-
38
/. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym
rozdzielczej i ustroju totalitarnego, natomiast dominacja własności prywatnej oznacza, że mamy do czynienia z gospodarką rynkową i formacją demokratyczną. Z tych samych przyczyn instytucje prawa rzeczowego wywierają przemożny wpływ na unormowania pozostałych działów prawa cywilnego, a nawet innych gałęzi prawa.
O przepisach prawa rzeczowego należy jeszcze powiedzieć, że chociaż normują one prawa majątkowe, którymi strony mogą zasadniczo swobodnie dysponować, to jednak są one w przeważającej części normami iuris cogentis. Taki ich charakter wynika z faktu, że kształtowanie praw rzeczowych podlega jak o tym była mowa w ż 4, IV swobodzie stron tylko w ograniczonym zakresie.
IV. Tradycyjnie uwagi o źródłach prawa cywilnego uzupełnia się omówieniem roli orzecznictwa w dziedzinie normowania stosunków cywilnych. Chociaż orzecznictwo nie ma według przeważającego poglądu mocy prawotwórczej, to jednak jego znaczenia dla należytego rozumienia i stosowania prawa cywilnego nie można nie docenić. Orzecznictwo wyjaśnia przepisy, których treść nie jest jednoznaczna, precyzuje bliżej przestanki ustawowe. zapełnia występujące luki (analogia), nadaje właściwą treść przepisom, które w miarę zmiany stosunków stają się nieadekwatne do potrzeb życia. Ta rola orzecznictwa jest u nas szczególnie widoczna właśnie w dziedzinie prawa rzeczowego. Skomplikowany bowiem charakter stosunków własności w naszym kraju sprawił, że nie tylko sądy niższych instancji, ale i Sąd Najwyższy ma bardzo często okazję do wyjaśniania przepisów prawa rzeczowego. Bez przesady można powiedzieć, że bez znajomości tego orzecznictwa nie można mówić o znajomości polskiego prawa rzeczowego.
Orzecznictwo wywarło też niewątpliwy wpływ na treść obowiązujących przepisów prawa rzeczowego, w toku bowiem prac nad projektem kodeksu cywilnego korzystano w szerokim zakresie z jego dorobku.
Publikacji orzeczeń Sądu Najwyższego poświęcone są dwa periodyki: zbiór wydawany z polecenia I Prezesa tego Sądu, noszący obecnie tytuł: "Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna oraz miesięcznik wydawany przez Instytut Nauk Prawnych PAN pod tytułem: "Orzecznictwo Sądów Polskich" (dawniej: "Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych"). Ponadto orzeczenia sądowe są publikowane niemal we wszystkich czasopismach prawniczych.
V. Cenną pomoc dla organów stosujących prawo rzeczowe (sądów, organów administracji) świadczy nauka prawa. Aktualność i znaczenie przepisów tego działu prawa sprawiły, że opracowania jemu poświęcone są wyjątkowo liczne. Obok opracowań o charakterze ogólnym (podręczników, komentarzy) opublikowano u nas wiele monografii i rozpraw, setki artykułów, przyczynków i glos do orzeczeń zwłaszcza Sądu Najwyższego. Ze względu na charakter niniejszej pracy tego bogatego dorobku naszej myśli prawniczej nie sposób w tym miejscu nawet w skrócie przedstawić. Ważniejsze pozycje będą podawane na wstępie poszczególnych rozdziałów i przytaczane w przypisach. W tym miejscu z konieczności trzeba się ograniczyć do wskazania opracowań poświęconych całości (lub zasadniczej części) prawa rzeczowego.
ż 5. Ogólna charakterystyka prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym 39
Szczególne miejsce wśród opracowań tego rodzaju zajmują cztery prace prof. J. Wasilkowskiego, szczególnie ze względu na wyjątkowy ich wpływ na rozwój naszej doktryny prawa rzeczowego, a zwłaszcza teorii własności, a mianowicie: l) Prawo rzeczowe w zarysie (1957); 2) Zarys prawa rzeczowego (l 963): 3) Prawo własności w PRL zarys wykładu, przy współudziale M. Madeya (1963); 4) Pojecie wtasności we współczesnym prawie polskim (1972). Pierwsze dwie prace są podręcznikami uniwersyteckimi. Dotyczą one wprawdzie stanu prawnego obowiązującego do 31 grudnia 1964 r., nie straciły jednak aktualności jako opracowania zawierające ogólną teorię prawa rzeczowego obowiązującą niezależnie od lex lata. Trzecia praca mieści w sobie pogłębiony wykład na temat wtasności. Czwarta jest monografią zawierającą teorię prawa własności ze względu na jej formy.
Podręcznikami odnoszącymi się do obecnego prawa, ale jeszcze nie uwzględniającymi licznych zmian z ostatnich lat, są prace: prof. S. Grzybowskiego: Prawo cywilne zarys prawa rzeczowego (1976) oraz prof. Z. K. Nowakowskiego: Prawo rzeczowe zarys wykładu (1980). Zmiany te natomiast uwzględnia podręcznik prof. E. Gniewka: Prawo rzeczowe (1997, 1999). Ze względu na duży zasób wiadomości doktrynalnych należy też wymienić dwie dawniejsze prace pióra prof. F. Zoila: l) Prawo cywilne t. II: Prawa rzeczowe i rzeczowym podobne (1931) oraz 2) Prawo cywilne w zarysie, t. II: Prawo rzeczowe (1947).
W sposób pogłębiony i poszerzony całość problematyki prawa rzeczowego została przedstawiona w takich pracach zbiorowych, jak z doktrynalnego punktu widzenia
System prawa cywilnego, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe (autorzy:
M.Gersdorf, J. Ignatowicz, A. Kunicki, M. Madey, Z.K. Nowakowski, J.St. Piątowski, J. Wasilkowski, A. Wąsiewicz, J. Winiarz, S. Wójcik) oraz na potrzeby praktyki Kodeks cywilny Komentarz (1972), t. I: Prawo rzeczowe, s. 303-816 (autorzy: R. Czarnecki, J. Ignatowicz, J. Majorowicz, J. Pawlak), Kodeks cywilny z komentarzem. 1980 (autor księgi II
J. Winiarz), Komentarz do kodeksu cywilnego, księga II, 1999 (autor S. Rudnicki), Kodeks cywilny Komentarz., 1.1, 1999 (praca zbiorowaautorzy uwag do ks. II: K. Pietrzykowski. E. Skowrońska. J. Szachułowicz).
Rozdział II
POJĘCIE WŁASNOŚCI l JEJ UWARUNKOWANIA SPOŁECZNO-GOSPODARCZE
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawo rz.ec7.owe, s. 33 i nast.; Zarys, s. 25 i nast.; Prawo własności, s. 5- 101; Pojęcie własności; J. Wasilkowski, A. Chetmoński, K. Przybyłowski, S. Szer, J. Topiński: Własność społeczna w świetle konstytucji (problematyka cywilnoprawna), PiP 1953, nr 8-9, s. 407; S. Grzybowski, W. Czachórski, Z.K. Nowakowski, Z. Radwański, A. Szpunar: Wlasność osobista w świetle Konstytucji PRL, Warszawa 1956; S. Buczkowski: Rola prawa cywilnego w uspołecznionym układzie gospodarki narodowej, "Annales Universitatis MCS" 1960, v. VI; S. Szer: Własność spółdzielcza, Warszawa 1960; Prawa podmiotowe państwowych osób prawnych, PiP 1967, nr 6, s. 884;
M. Madey: Stosunki własnościowe przedsiębiorstw państwowych. Warszawa 1964; S. Wójcik:
Windykacyjna ochrona własności w polskim prawie cywilnym, Kraków 1965, s. 42 i nast.;
S. Grzybowski: O stosunkach cywilnoprawnych na ile zasady jednolitej własność i państwowej, "Studia Cywilistyczne" 1966, t. VIII, s. 40; J. Gwiazdomorski: Zasada jedności państwowej własności socjalistycznej a osobowość prawna przedsiębiorstw państwowych, PiP 1967, nr45, s. 591; T. Dybowski: Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio actio negatoria). Warszawa 1969, s. 244 i nast.; J. Ignatowicz, J. Majorowicz: Komentarz do k.c., s. 303 i nast.; W. Opalski: Mienie ogólnonarodowe w świetle prawa cywilnego, Warszawa 1975; A. Stelmachowski: Wstęp do teorii prawa cywilnego, Warszawa 1984, s. 260 i nast.;
M. Gersdorf, J. Ignatowicz, M. Madey, J. Wasilkowski: System, t. II, s. 32 i nast. oraz 151 i nast.; W. Pańko: Własność jako kategoria ekonomiczna a prawo własności, "Acta Universitatis Wratislaviensis", Wrocław 1983, nr 609, s. 153.
Literatura nowsza: W. Pańko: O prawie własności i jego współczesnych funkcjach, Katowice 1984; J. Ignatowicz: Własność w zreformowanym kodeksie cywilnym, PiP 1989, nr 2, s. 18; T. Dybowski: Przemiany stosunków własnościowych w PRL, w: Prace cywilistyczne (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J. Winiarza), Warszawa 1990, s. 25;
S. Wójcik: Problem pojęcia " własność prywatna", "Rejent" 1991, nr 7-8, s. 7; A. Klein:
Własność osób prawnych oraz zarządzanie nią, w: Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Agopszowicza, Katowice 1992, s. 108; M. Bednarek: Przeobrażenia stosunków własnościowych a problemy legislacyjne, PiP 1992, nr 5, s. 15; Przemiany własności w Polsce, Podstawowe koncepcje i konstrukcje normatywne. Warszawa 1994; Mienie.
fc
,s'i 6. Różne pojęcia wlasnosci
41
Komentarz, do art. 44-55' k.c., Zakamycze 1997, s. 19-44; B. Dubowski: Mienie przedsiębiorstwa państwowego, "Rejent" 1992, nr 2, s. 47; E. Łętowska: Konstrukcja gwarancji własności w europejskiej konwencji z roku J 990, w: Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Agopszowicza, Katowice 1992, s. 152; C. Kosikowski: W poszukiwaniu nowej koncepcji Skarbu Państwa. PiP 1992, nr 12, s. 3; J. Jacyszyn: Wokół instytucji Skarbu Państwa,,,Rejent"
1992. nr 10, s. 9; C. Mik: Prawo własności w europejskiej konwencji praw człowieka, PiP,
1993. nr 5; T. Kurowska: Upowszechnienie prawa własności nieruchomości. Katowice 1994:
R. Tupin: Skarb Państwa w okresie reform i przemian wtasnościowych, PUG 1996, nr 4;
E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. II.
Literatura o własności komunalnej: W. Pańko: Wlasność komunalna a funkcje samorządu terytorialnego, ST 1991. nr l -2; T. Dybowski: Mienie komunalne, ST 1991, nr 12; Komunalizacja przedsiębiorstw, ST 1991, nr 5; S. Wójcik: Zagadnienia cywilnoprawne komunalizacji, ST 1991, nr 7-8; B. Załęska, S. Swiątkiewicz: Problemy prawne komunalizacji, "Rejent" 1991, nr 5; S. Piątek: Problemy komunalizacji nieruchomości, "Rejent" 1991, nr 5 oraz 1992, nr 7-8; Z. Niewiadomski, J. Szreniawski: Własność komunalna w państwach Europy zachodniej, " Rejent" 1992, nr 12; J. Ignatowicz: Mienie komunalne zagadnienia podstawowe, w: Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Agopszowicza, Katowice 1992; W. Katner: Mienie komunalne jako podstawa działalności gospodarczej samorządu terytorialnego, Acta Universitalis Lodziensis. 1993, Folia Juri-dica 57; T. Wagner: Własność komunalna. Zagadnienia węzłowe, ST 1998, nr l.
ż 6. Różne pojęcia własności
I. Własność nie jest pojęciem wyłącznie prawnym. Stanowi ona także kategorię ekonomiczną. Z ekonomicznego punktu widzenia własnością jest każda forma władania przez człowieka częściami przyrody mającymi wartość majątkową; każda forma władania, która pozwala jak to obrazowo określił K. Marks' na zawłaszczanie (apropriację) tego, co te części przyrody wytwarzają. Właścicielem w sensie ekonomicznym jest więc jak to ujmuje J. Wasilkowski "ten, kto faktycznie dysponuje w swoim interesie danym dobrem majątkowym"2. Nie ma znaczenia, w jaką postać prawną to dysponowanie (władanie) jest przyobleczone. Natomiast w znaczeniu prawnym własność to tylko jedna, podstawowa forma władania dobrami przyrody. Prawnik więc odróżnia własność i formy od niej pochodne takie, jak użytkowanie, dzierżawa itp.3
' K. Marks, w: K. Marks, F. Engels: Dzieła. Warszawa 1966, t. 13, s. 708. : J. Wasilkowski: Pojęcie własności, s. 15.
J. Ładosz: Wlasność jako kategoria ekonomiczna a prawo własności, w: Własność i si^podarka oprawo. Warszawa 1977, s. 157: W. Pariko: Wlasność jako kategoria eko-
immic^na d prawo \\'łnsni^d. s. 153
42
//. Pojęcie -własności i jej uwarunkowania spotecwo-gospodarcze
Jednakże znaczenie własności w sferze stosunków społecznych nie wyczerpuje się na jej roli jako kategorii prawnej i ekonomicznej, własność bowiem jest jeżeli można użyć takiego określenia zjawiskiem wszechstronnym, dającym o sobie znać we wszystkich dziedzinach życia każdej zbiorowości. Występuje w polityce, bo panujący w danym kraju typ własności charakteryzuje jego ustrój społeczno-gospodarczy;
własność prywatna jest warunkiem sine qua non ustroju demokratycznego, a dominacja własności państwowej jest charakterystyczna dla niektórych totalitaryzmów. Znajdujemy ją również w socjologii i psychologii, bo powszechny dostęp do własności jest gwarancją wolności jednostki, a własność, jako jedno z podstawowych praw człowieka, zapewnia mu poczucie bezpieczeństwa w grupie społecznej, w której rozwija on swą działalność4.
Konsekwencją szczególnej roli własności, jako czynnika stabilizującego ustrój społeczno-gospodarczy i pozycję jednostki w zbiorowości, jest jej "podwójny awans". Od dawna jest ona uznawana za jedno z konstytucyjnych praw obywatelskich, a w ostatnich dziesiątkach lat wkracza w sferę prawa międzynarodowego jako jedno z praw człowieka5.
II. Już z tego, co wyżej powiedziano, wynika, że własność przedstawia się jako podstawowa forma korzystania ze składników przyrody (rzeczy), a na pewnym etapie rozwoju wyłaniają się, jako formy pochodne, inne prawa mające w porównaniu z własnością znacznie węższy zakres. W rozwiniętych systemach prawnych przybierają one postać bądź to praw rzeczowych, bądź to praw obligacyjnych.
Prawo własności jednak zajmuje wśród tych różnych form prawnych pozycję szczególną, i to w dwojakim znaczeniu. Po pierwsze, jest ono z jednej strony formą pierwotną, najprostszą i bezpośrednią, z której wywodzą się inne formy korzystania z rzeczy. Z drugiej zaś jest formą najbardziej pełną, gdyż tylko w jej ramach osoba uprawniona (właściciel) korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy, jakie w danym systemie prawnym mogą przysługiwać podmiotowi prawa. Stosownie do tego tylko właściciel może nazwać przedmiot swego prawa "swoją rzeczą". Każdy zaś inny uprawniony może jedynie powołać się na prawo przysługujące mu do
4 Por. interesujące rozważania na ten temat W. Pańki: O prawie własności i jego współczesnych funkcjach (jw.).
5 Por. C. Mik: Prawo własności w europejskiej konwencji praw człowieka (jw.). s. 25.
ż 6. Różne pojęcia własności
43
rzeczy cudzej (ż 34,1). Po drugie, prawo własności stanowi jak już wyżej zaznaczono centralną instytucję systemu prawnego.
III. Własność jest wprawdzie kategorią prawa cywilnego, ale jej rola nie ogranicza się do pełnienia funkcji właściwych tylko dla tej dyscypliny. W jakimś sensie jest ona instytucją interdyscyplinarną, instytucją całego systemu prawnego. Z jednej strony jej istnienie i kształt rzutuje na konstrukcje i rozwiązania przyjmowane w różnych gałęziach prawa, z drugiej treść własności jest formowana przez całokształt ustawodawstwa (ż 11, V).
Na szczególną uwagę zasługuje formowanie modelu własności przez przepisy prawa konstytucyjnego. Do własności nawiązują wszystkie konstytucje, choć różnie ujmują jej funkcję ustrojową. Jedne umieszczają prawo własności wśród praw obywatelskich, inne traktują je jako element ustroju państwa.
Ze zrozumiałych przyczyn konstytucje zawierają w pojęciu własności inne treści niż prawo cywilne. Własność w rozumieniu konstytucji to z reguły mienie, a więc ogół praw do dóbr majątkowych. Istota uregulowania konstytucyjnego polega więc na zapewnieniu tak rozumianej własności daleko idącej ochrony.
Spośród konstytucji, jakie niegdyś obowiązywały w naszym kraju, najbardziej charakterystyczne dla ustroju demokratycznego jest ujęcie tego zagadnienia przez Konstytucję z 17 marca 1921 r., zwaną Konstytucją Marcową. Dotyczący tej problematyki art. 99 umiejscawiał własność wśród "powszechnych obowiązków i praw obywateli". Głosił on, że "Rzeczpospolita Polska uznaje wszelką własność, osobistą obywateli, zbiorową związków obywateli, instytucji, ciał samorządowych i samego Państwa, jako jedną z najważniejszych podstaw ustroju społecznego i porządku prawnego; poręcza jej ochronę, a jej zniesienie lub ograniczenie dopuszcza tylko wyjątkowo ze względów wyższej użyteczności i tylko za odszkodowaniem. Ziemia, jako jeden z najważniejszych czynników bytu Narodu i Państwa, nie może być przedmiotem nieograniczonego obrotu".
Jak z tego wynika. Konstytucja Marcowa traktowała każdą własność jednakowo, niezależnie od jej podmiotu i przedmiotu. Diametralnie różne było stanowisko Konstytucji z 1952 r., która zdecydowanie faworyzowała własność państwową, mającą stać się w przyszłości jedyną formą własności. Było to typowe dla systemu totalitarnego.
44
//. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spolecino-gosfiodarae
Obowiązująca od niedawna Konstytucja RP z 1997 r. zawiera kilka przepisów których treść normatywna nie w każdym wypadku jest jasna -odnoszących się bezpośrednio do własności. Zamieszczony w rozdziale I, obejmującym podstawowe zasady ustrojowe Rzeczypospolitej, art. 21 ust. l głosi, że "Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia", zaś ust. 2 tegoż artykułu dodaje, iż "Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem". W tymże rozdziale nieco wcześniej (art. 20), ustrojodawca, stanowi, że będąca podstawą ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej społeczna gospodarka rynkowa w szczególności opiera się na ,,własności prywatnej", a następnie (art. 23) stwierdza, iż podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne, co jednak nie uchybia cytowanym postanowieniom art. 21 oraz zasadzie wolności działalności gospodarczej. W rozdziale II, zatytułowanym "Wolności, prawa i obowiązki człowieka i obywatela", problematyce własności i innych praw majątkowych poświęcony jest art. 64. Po proklamowaniu w ust. l, że "Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia", w ust. 2 stwierdza się, iż "Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej". Natomiast w ust. 3 tego artykułu Konstytucja stanowi, że ,,Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności."; zob. też art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Poza cytowanymi, stosunków własnościowych dotyczą również przepisy art. 165 ust. l zd. 2 i art. 216 ust. 2 Konstytucji. Ten pierwszy oznajmia, iż jednostkom samorządu terytorialnego "przysługują prawo własności i inne prawa majątkowe", zaś drugi stanowi, że "nabywanie, zbywanie i obciążanie nieruchomości (...) przez Skarb Państwa, Narodowy Bank Polski lub inne państwowe osoby prawne następuje na zasadach i w trybie określonych w ustawie".
Przytoczone rozwiązania konstytucyjne określają zasady, które muszą być przestrzegane przy normowaniu problematyki własności przez "zwykłego" ustawodawcę i które powinny być brane pod uwagę jako dyrektywy systemowe przy interpretacji tychże unormowań (ż 27, I).
IV. Jak o tym będzie jeszcze mowa (m.in. w ż 12, II), termin "własność" bywa używany w znaczeniu poważnie odbiegającym od kodeksowej definicji zawartej w art. 140, a określającej własność jako najszersze prawo do rzeczy. W takim innym znaczeniu mówimy np.
ż 6. Róine pojęcia własności
45
o własności przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego, o tzw. własności przemysłowej, o własności intelektualnej, o własności wód, o własności górniczej, choć chodzi tu nie o prawo do rzeczy, a do dóbr innego rodzaju (zorganizowany zespół produkcyjny, osiągnięcia myśli ludzkiej, wody płynące, złoża kopalin).
Dwie są przyczyny takiej nieścisłości terminologicznej. Po pierwsze fakt, że w języku prawniczym brak jest terminów określających niektóre prawa powstałe dopiero w nowoczesnej cywilistyce; terminów, które z równą prostotą jak termin "własność" oddawałyby istotę rzeczy. Po drugie okoliczność, że prawa do dóbr stanowiących przedmioty owej "własności" przypominają niemal do złudzenia prawo własności w tech-niczno-prawnym znaczeniu tych słów. Są to prawa bezwzględne, a ich przedmioty prezentują tak jak w szczególności nieruchomości dużą wartość użytkową i rynkową. To zresztą sprawia, że niektóre systemy prawne ujmują definicję własności szeroko, tak aby mieściły się w niej także prawa do innych składników aniżeli rzeczy. Wszystko to sprawia, że takim zróżnicowanym pojęciem własności musimy się posługiwać także w sferze prawa, zwracając jednak zawsze uwagę, o jaką własność w konkretnym wypadku chodzi.
V. Terminem "własność" posługujemy się także dla oznaczenia ogółu praw majątkowych, nie tylko zresztą cywilnych, ale i praw innej natury. Własność w tym znaczeniu jest więc synonimem mienia, którego definicja mieści się w art. 44 k.c. W myśl tego przepisu "mieniem jest własność i inne prawa majątkowe".
Ta nieścisłość terminologiczna nie jest spowodowana, jak to ma miejsce w sferze pojęć, o których była mowa poprzednio, niedostatkami ukształtowanej terminologii. W danym wypadku bowiem mamy do czynienia z dwoma precyzyjnie przez ustawę ujętymi określeniami: własność i mienie. Takie "pomieszanie" terminologii tłumaczy się wpływami "z zewnątrz"; a mianowicie oddziaływaniem nazewnictwa przyjętego w ekonomii i w języku potocznym. Zwłaszcza dla laika własność to wszystko, co ma wartość majątkową, prawnik zaś może i musi posługiwać się terminem "własność" w dwojakim znaczeniu; zawsze jednak musi baczyć, w jakim sensie termin ten został użyty.
VI. W doktrynie marksistowskiej przyjęty jest pogląd, że pojęcie własności powinno być zróżnicowane ze względu na społeczno-gospodarczą funkcję poszczególnych dóbr. W związku
46
//. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spolecz.no-gospodarcz.e
z tym w marksistowskich systemach prawnych odróżnia się ze względu na podmiot i przedmiot dwie podstawowe formy własności: własność społeczną, wykorzystywana bądź w interesie całego społeczeństwa (własność ogólnonarodowa), bądź w interesie określonej grupy społecznej (własność grupowa), oraz własność indywidualną, tj. własność środków produkcji należących do poszczególnych jednostek. Pochodną od tych form własności jest tzw. własność o s o b i s t a, tj. własność należących do osób fizycznych dóbr konsumpcyjnych". Własność grupowa dzieli się z kolei na własność spółdzielczą i własność innych organizacji społecznych. Taki też podział był do niedawna przyjęty w naszym ustawodawstwie. Dawały temu wyraz zarówno unormowania Konstytucji z 1952 r. (art. 12, 16, 17 i 18 w ich pierwotnym brzmieniu), jak i przepisy k.c. (dawny art. 126 i n.). W świetle tych unormowań własność społeczna podlegała szczególnej ochronie, własność osobista ochronie całkowitej (tzn. wprost na podstawie przepisów Konstytucji), a własność indywidualna ochronie "na podstawie obowiązujących ustaw".
Obecnie podział ten znikł z naszego ustawodawstwa, jako nieadekwatny do systemu gospodarki rynkowej.
Doktryna marksistowska zarzuca stanowisku, które traktuje jednakowo każdą własność, niezależnie od tego, co jest jej przedmiotem i kto jest jej podmiotem, że "maskuje klasową treść" własności środków produkcji. Zarzut ten łatwo odeprzeć, wskazując, że wprawdzie tradycyjne ujęcie, a więc takie, jakie obecnie znajduje wyraz w naszym ustawodawstwie, polega na równym co do zasady (ale tylko co do zasady) traktowaniu każdej własności, ale czyni się tak nie w celu ukrywania jej funkcji, lecz w imię zasady równości właściwej dla pluralistycznych stosunków. O maskowaniu zaś czegokolwiek trudno mówić, skoro w demokracji wszystko jest jawne.
ż 7. Własność a system społeczno-gospodarczy
I. Własność nie jest instytucją niezmienną. W rzeczywistości zakres i treść własności oraz jej cechy stanowią kategorie historyczne, które ulegają przemianom w miarę, jak zmieniają się stosunki społeczne i ekonomiczne. I odwrotnie przemiany w sferze własności, jej umocnienie lub ograniczenie, oddziałują na charakter formacji społeczno--gospodarczej. Kształt własności jest przeto ściśle związany z panującym systemem gospodarczym.
Ze zmianami gospodarczo-ustrojowymi idzie w parze myśl prawnicza, która stara sieje wyjaśniać i poddawać krytyce. Nie sięgając daleko wstecz, warto dla ilustracji wskazać na niektóre koncepcje doktrynalne, jakie towarzyszyły przemianom własności, poczynając od XIX wieku.
W początkowym okresie tych przemian wykształcił się zgodnie z panującym ówcześnie liberalizmem indywidualistyczny, jeżeli można to tak określić, model własności. Według tej
Por J \\\Mlkowski: Pojęcie własności, s. 26.
ż 7. Własność a system społeczno-go spodarce
47
koncepcji własność miała służyć indywidualnym interesom wtaściciela; była traktowana jak prawo nienaruszalne (święte) i nieograniczone (ius infinitiim ż 11, IV)7.
Jest zrozumiałe, że takie w pewnym sensie krańcowe podejście do własności musiało wywołać także krańcowe nieraz reakcje. Pominiemy tu koncepcję uspołecznienia własności, gdyż była o niej już mowa w paragrafie poprzednim, a będzie jeszcze wiele do niej nawiązań w dalszych rozważaniach. Przegląd innych teorii rozpoczniemy od stwierdzenia, że miały one często charakter utopijny, a ich krańcowość szła w dwóch przeciwstawnych sobie kierunkach. Polegały one bądź na całkowitym zaprzeczeniu roli własności jako szczególnie wartościowej instytucji społecznej, bądź na nadaniu jej wyjątkowej społecznej rangi.
Pierwszy kierunek reprezentowali utopiści, dla których "własność to kradzież" (Proudhon). drugi zwolennicy teorii solidaryzmu społecznego, będącej zarazem ostrą krytyką marksistowskiej doktryny walki klas. Zamiast walki klas głosili oni ideę solidarności interesów społeczeństwa, zgodnie z którą własność nie jest prawem podmiotowym, lecz "funkcją społeczną". a właściciel nie jest uprawnionym, lecz "funkcjonariuszem społecznym" zarządzającym własnością w interesie ogólnym. Głównymi przedstawicielami solidaryzmu społecznego byli:
Francuz L. Duguit oraz Niemiec J.W. Hedemann. Charakterystycznym odbiciem tej teorii było sformułowanie zawarte w konstytucji weimarskiej, w myśl którego "własność zobowiązuje".
Kolejne teorie widziały możliwość naprawy systemu własności kapitalistycznej poprzez odpowiednią rozbudowę mniejszej własności. Należy tu wymienić teorię upowszechnienia własności oraz teorię kapitalizmu ludowego. Teoria upowszechnienia własności przyjmowała możliwość stworzenia takiego ustroju, w którym własność byłaby oparta na pracy samego właściciela i tym samym należałaby do wszystkich. Dominujący więc w tym ustroju byłby typ własności drobnotowarowej. Teoria kapitalizmu ludowego, ściśle spokrewniona z poprzednią, zakładała także przynależność własności produkcyjnej do szerokich rzesz społeczeństwa. Współczesną ich odmianą jest odstępowanie akcji pracownikom.
Jak zwykle prawda należy do koncepcji umiarkowanych, ściśle powiązanych z realiami życia, a więc takich, które godzą zróżnicowane i często ze sobą sprzeczne idee i dążenia. Rzecz oczywista, że dysponent środków produkcji, działający w systemie gospodarki rynkowej w warunkach pełnej swobody i niezależności, nie mógłby się pogodzić z rolą swoistego zarządcy czy funkcjonariusza zbiorowości ani z jakąkolwiek inną konstrukcją ograniczającą jego pozycję. Jemu jedynie odpowiada pojęcie własności, która jest prawem podmiotowym należącym w pełnym zakresie do niego.
Jednakże obecnie po blisko dwóch stuleciach różnorodnych ruchów społecznych jest poza sporem, że właściciel nie może wykonywać swego prawa wyłącznie w celu zaspokajania egoistycznych interesów; obowiązany jest korzystanie z własności podporządkować w jakimś zakresie interesowi społecznemu i nakazom altruizmu. Założenie to przybiera zresztą postać nie tylko bezpośrednich ograniczeń w sferze praw podmiotowych, a wśród nich przede wszystkim prawa własności (por. art. 140 i 5 k.c.), ale także rozwiniętego systemu urządzeń socjalnych, określanych także jako ochrona socjalna jednostek słabszych. Poddanie własności takim korektom określa się mianem socjalizacji prawa własności".
7 Początek takiemu ujęciu własności dała Deklaracja Praw Człowieka i Obywatela, według której własność jest prawem "świętym i nienaruszalnym".
8 J. Ignatowicz: Przemiany prawa własności w świetle przepisów kodeksu cywilnego, SC 1969, t. XIII-XIV, s. 67.
48
//. Pojęcie wlasnosci i jej uwarunkowania spoleczno-gospodarcze
Szczególne i coraz bardziej znaczące miejsce, gdy chodzi o problematykę społeczno-własnościową, przypada społecznej nauce Kościoła Katolickiego9. Nauka ta nie pretenduje do roli samodzielnego systemu społeczno-ekonomicznego; w szczególności nie stanowi jakiejś "trzeciej drogi" między liberalnym kapitalizmem (dotkniętym "chorobą konsumpcjonizmu") a marksistowskim kolektywizmem ("tragiczną utopią"). Jej istota polega na wskazaniach, jakie powinny być urzeczywistniane w każdym nadającym się do realizacji systemie gospodarczym.
Społeczna doktryna Kościoła zwraca przede wszystkim uwagę na to, że posłannictwo pracy nie powinno się ograniczać do "przedmiotowego" wymiaru, obok bowiem jej produktu "zewnętrznego", w postaci wyrobu, występuje i to na pierwszym miejscu jej "produkt wewnętrzny", którym jest biorący udział w procesie produkcji człowiek i jego dobro. Jest on więc podmiotem pracy, samej zaś pracy musi być przyznana właściwa jej godność. Każdy więc system społeczno-gospodarczy powinien rządzić się także hierarchią wartości wyższego rzędu.
Własność ma służyć pracy ludzkiej. Prywatną własność środków produkcji należy uznać za trwały element produkcji, gdyż upaństwowienie tych środków oddaje je w ręce nie kontrolowanej grupy zarządzającej, która może źle spełniać swoją funkcję, nie cofając się nawet przed naruszaniem praw człowieka. Potrzeba "uspołecznienia" niektórych środków produkcji występuje tylko sporadycznie. Z uzasadnionym uspołecznieniem mamy do czynienia jedynie wówczas, gdy każdy może w razie uspołecznienia uważać siebie na podstawie swej pracy za rzeczywistego gospodarza warsztatu, przy którym pracuje wraz z innymi. Żadna własność nie może pozostawać w sprzeczności z prawem moralnym.
Wychodząc z powyższych założeń, społeczna doktryna Kościoła uznaje prymat pracy nad kapitałem, co oznacza przyznanie jej szczególnego stanowiska w procesie produkcji.
Z faktu występowania omówionych wyżej nurtów społecznych wynika niewątpliwy wniosek, że kwestionowanie obecnie idei stosownej socjalizacji własności środków produkcji byłoby pracą współczesnego Syzyfa. Własność, będąca przecież pojęciem występującym we wszystkich niemal dziedzinach życia społecznego, nie może służyć wyłącznie właścicielowi;
musi pełnić także pewne funkcje społeczne. Jak daleko tak rozumiane "uspołecznienie" ma sięgać, jest kwestią zachowania właściwych proporcji, dostosowanych do konkretnych warunków. Z całym naciskiem należy
9 Nauka ta znajduje przede wszystkim wyraz w encyklikach papieskich. Jej rozwój zapoczątkował Leon XIII w encyklice Rerum novarum (1891). Ideę jego kolejno m.in. kontynuowali: Pius XI (encyklika Quadragesimo anno, 1931 czterdziestolecie encykliki Rerum novarum); Jan XXIII (encyklika Mater et Magistra, 1961 siedemdziesięciolecie encykliki Rerum novarum). Paweł VI (encyklika Populorum progressio, 1967). Społeczną myśl Kościoła w sposób szczególny pogłębił, dostosował do współczesnych stosunków i ujął w zwarty system Jan Paweł II, co znalazło wyraz przede wszystkim w trzech encyklikach:
taborem exercens (dziewięćdziesięciolecie encykliki Rerum novarum 1981), Sollicitudo rei socialis (dwudziestolecie encykliki Populorum progressio 1987), Centesimus annus (stulecie encykliki Rerum novarum 1991). Patrz także monumentalna praca C. Strzeszew-skiego: Katolicka nauka spoleczna, Warszawa 1985.
ż 7. Wlasność a system spoleczno-gospodarczy
49
w szczególności podkreślić, że obciążenia socjalne właściciela-producenta muszą być zwłaszcza w początkowej fazie systemu rynkowego umiarkowane; nadmierne obciążenie bowiem słabej gospodarki musi prowadzić do zahamowania jej rozwoju, a nawet do totalnego załamania. W ostatecznym wyniku zaszkodziłoby to przede wszystkim tym, którym zostały przyznane nadmierne świadczenia socjalne, tj. pracownikom; ich przecież kondycja ekonomiczna zależy przede wszystkim od kondycji przedsiębiorstwa.
Należy też dodać, że zakres ograniczeń własności w interesie społecznym jest różny zależnie od przeznaczenia jej przedmiotu. W wielu systemach prawnych, wśród nich także w polskim, szczególnym zasadom z tego punktu widzenia podlegała i w pewnym stopniu nadal podlega własność nieruchomości rolnych10. Ze względu na szczególne jej przeznaczenie własność rolna musi być wykonywana zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki (bliżej o tym patrz w ż 27, III).
II. Dla zrozumienia istoty własności funkcjonującej obecnie w naszym kraju podstawowe znaczenie mają przemiany, jakim poddana została w niezbyt odległej przeszłości nasza gospodarka i system polityczny. Najogólniej rzecz ujmując, można powiedzieć, że gospodarkę nakazową (nakazowo-rozdzielczą) zastąpiła gospodarka rynkowa (wolnorynkowa), a system polityczny polegający na rządach jednej partii, a w jej ramach nieraz jednego człowieka, a więc system określany jako totalitarny, zastąpił ustrój demokratyczny. Dla lepszego zrozumienia dalszych rozważań jurydycznych konieczne jest bliższe wyjaśnienie, na czym te przemiany polegają.
III. Gospodarka nakazowa charakteryzowała się tym, że życie gospodarcze było kształtowane i kierowane przez z góry idące nakazy i zakazy, które miały ściśle stosować się do
także z góry narzuconych planów. Miała to być bowiem gospodarka planowa centralnie kierowana.
Podstawą jej była własność społeczna, z tym jednak zastrzeżeniem, że priorytetową pozycję miała własność państwowa, przede wszystkim w tym znaczeniu, że docelowo rozwój miał zmierzać do pełnego upaństwowienia środków produkcji. W dziedzinie prawa konsekwencją tego było korzystanie przez własność społeczną a głównie własność państwową
z wielu przywilejów takich, jak np. niedopuszczalność zasiedzenia nieruchomości państwowych (uchylony art. 177 k.c.).
W związku z powyższym u podstaw systemu nakazowego legła idea nacjonalizacji (ż 27, II) własności prywatnej, idea, która w przeważającym zakresie została zrealizowana już w la-
10 Przemiany własności ziemi w rolnictwie polskim, praca zbiorowa pod red. A. Stel-machowskiego, Wrocław-Warszawa-Kraków 1974.
50
//. Pojęcie wfasności i jej uwarunkowania spoleczno-gospodarcze
tach czterdziestych. Złożyło się na to wiele aktów normatywnych, z których jako najważniejsze wypada przykładowo wskazać następujące: dekret PKWN z 6 IX 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, dekret PKWN z 12 XII 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa, ustawa z 3 I 1946 r. o przejęciu na własność państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej. Drastyczny charakter tej akcji powiększał fakt, że ówczesny ustawodawca wybrał model nacjonalizacji w zasadzie bez odszkodowania. Nacjonalizację uzupełniały inne formy "uspołecznienia", w szczególności kolektywizacja rolnictwa w drodze zakładania i popierania za wszelką cenę tzw. spółdzielni produkcyjnych, będących odpowiednikiem radzieckich kołchozów.
W efekcie owo uspołecznianie gospodarki narodowej doprowadziło do jej upadku. Powszechne niedbalstwo, brak poczucia odpowiedzialności, nieuczciwość, a także dowolność w planowaniu powodowały, że produkowane towary o niskim standardzie nie wytrzymywały konkurencji z przemysłem światowym. Działo się tak dlatego, że przedsiębiorstwa uspołecznione nie miały jak to się obrazowo określa rzeczywistego właściciela. Jak się bowiem okazało, jednostki państwowe oraz inne tzw. jednostki gospodarki uspołecznionej nie odpowiadały wymaganiom, jakie się z reguły stawia "dobremu gospodarzowi".
IV. Opisane ujemne zjawiska likwiduje gospodarka wolnego rynku, w której czynnikiem "rządzącym" życiem gospodarczym jest rynek, a więc działające na nim prawa ekonomiczne, wśród nich prawo popytu i podaży oraz prawo swobodnej konkurencji. Dzięki temu producent powinien produkować tyle, ile może zbyć, i o takiej jakości, aby było to możliwe. W gospodarce tej rządzi zasada równego startu wszystkich podmiotów gospodarujących.
W gospodarce rynkowej dominujące znaczenie przypada własności prywatnej. Własność państwowa lub szerzej publiczna występuje także, ale w ograniczonym zakresie wtedy, gdy wyjątkowo wymagają tego szczególne warunki. Pierwszoplanowym przeto zadaniem reformy rynkowej w Polsce stało się odwrócenie istniejących proporcji przez przesunięcie przeważającej części majątku produkcyjnego z puli państwowej we władanie osób fizycznych i zakładanych przez nich spółek. Inaczej mówiąc, konieczna stała się zakrojona na szeroką skalę, stanowiąca odwrotność nacjonalizacji, prywatyzacja mienia państwowego jak też części mienia przekazanego uprzednio gminom w ramach tzw. komunalizacji.
Akcję tę, jak się w praktyce okazało niesłychanie skomplikowaną, reguluje kilka aktów normatywnych. Aktem podstawowym była ustawa z 13 VII 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 51, póz. 298 z późn. zm.)". W myśl jej przepisów prywatyzacja przedsiębiorstw państwowych polegała na: a) udostępnieniu osobom trzecim
" B. Dubowski: Prywatyzacja przedsiębiorstw państwowych, "Rejent" 1993, nr 3-4, s.104.
ż 7. Wasność a system spoleczno-gospodarczy
51
akcji lub udziałów w spółkach z wyłącznym udziałem Skarbu Państwa, b) sprzedaży przedsiębiorstwa (w znaczeniu przedmiotowym) lub c) jego mienia.
Wskazana wyżej ustawa została zastąpiona ustawą z 30 VIII 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 118, póz. 561). W myśl tej ustawy komercjalizacja polega na przekształceniu przedsiębiorstwa państwowego w spółkę kapitałową (jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej): spółka ta wstępuje we wszystkie stosunki prawne. których podmiotem było przedsiębiorstwo państwowe bez względu na charakter prawny tych stosunków.
Prywatyzacja, w rozumieniu ustawy, polega na: l) zbywaniu należących do Skarbu Państwa akcji lub udziałów spółek powstałych w wyniku komercjalizacji (prywatyzacja pośrednia); 2) rozporządzeniu wszystkimi składnikami materialnymi lub niematerialnymi majątku przedsiębiorstwa przez: a) sprzedaż przedsiębiorstwa, b) wniesienie przedsiębiorstwa do spółki, c) oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania (prywatyzacja bezpośrednia). Powyższe zmiany w stanie własności związane z przemianami ustrojowymi są określane jako przekształcenia własnościowe.
Szczególny rodzaj prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych został zaproponowany w tzw. programie powszechnej prywatyzacji (PPP), normatywnie ujętym w ustawie z 31 IV 1993 r. o narodowych funduszach inwestycyjnych i ich prywatyzacji (Dz.U. Nr 44, póz. 202 ze zm.). Program ten przewiduje jednorazową prywatyzację około 600 przedsiębiorstw. W tym celu zostały utworzone tzw. narodowe fundusze inwestycyjne w formie spółek akcyjnych, które przejmują akcje przedsiębiorstw państwowych przekształconych w spółki. Podstawowym zadaniem funduszów jest naprawa gospodarki przejętych przedsiębiorstw (spółek) i pomnażanie majątku funduszu (art. 4).
Akcje funduszy zostają rozdzielone między obywateli. W tym celu zostały wyemitowane tzw. świadectwa udziałowe, mające dwie odmiany: "powszechne świadectwo udziałowe" oraz "rekompensacyjne świadectwo udziałowe". Świadectwo powszechne otrzymał każdy obywatel zameldowany na stałe w kraju, który w dniu 31 grudnia roku emisji świadectw ukończył 18 lat. Świadectwa rekompensacyjne zostaną wydane jako ekwiwalent pewnych należnych, lecz nie zrealizowanych świadczeń. Wydanie świadectwa powszechnego podlegała opłacie o charakterze administracyjnym, natomiast wydanie świadectwa rekompensacyjnego następuje nieodpłatnie. Świadectwo udziałowe jest papierem wartościowym na okaziciela.
W terminie określonym przez właściwego ministra świadectwa udziałowe podlegają wymianie na akcje narodowych funduszy inwestycyjnych. W tym zawiłym trybie własność objętych programem przedsiębiorstw państwowych ulegnie powszechnej w najbardziej ścisłym znaczeniu tego słowaprywatyzacji12. O narodowych funduszach inwestycyjnych patrz także w ż 9, VII.
Prywatyzację własności rolnej reguluje ustawa z 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 1995 r. Nr 57, póz. 299 z późn. zm.). Przewiduje ona zakrojoną na szeroką skalę sprzedaż nieruchomości rolnych, należących dotychczas głównie do państwowych gospodarstw rolnych'3.
12 Na temat prywatyzacji powstało już bardzo bogate piśmiennictwo, którego przytaczanie wykracza poza zakres niniejszego podręcznika.
" Z. Marmaj: Prywatyzacja PGR, Zielona Góra 1992.
52
//. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spoleczno-gospodarcze
Jako swoisty przypadek prywatyzacji można potraktować wyzbycie się przez państwo oraz odjęcie jednostkom samorządu terytorialnego własności gruntów znajdujących się w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych, w wyniku przewidzianego w ustawie z 4 IX 1997 r. (Dz.U. Nr 123, póz. 781 z późn. zm.) tzw. przekształcenia tego ostatniego prawa we własność tychże osób fizycznych, dokonywanego na ich żądanie. Bliżej o tym patrz. ż31,1 infine.
Oddanie majątku państwowego lub także majątku przekazanego uprzednio gminom w ręce prywatne może także polegać na tzw. reprywatyzacji, tzn. na zwrocie byłym właścicielom tego, co im w toku nacjonalizacji zabrano. Już obecnie zapadają swoiste decyzje reprywatyzacyjne co do tych obiektów, które zostały ich właścicielom zabrane wbrew prawu wówczas obowiązującemu (np. co do gospodarstw rolnych poniżej 50 ha)'4.
Poza tym jednak reprywatyzacja pozostaje na razie w sferze projektów. Główną przyczyną przedłużających się dotyczących jej prac i dyskusji są komplikacje spowodowane zmianami faktycznymi (wielkie inwestycje państwowe) i prawnymi (np. sprzedaż mieszkań jako odrębnych nieruchomości lokalowych), do jakich w większości wypadków doszło w ciągu kilkudziesięciu lat trwającej państwowej gospodarki. Uniemożliwia to lub utrudnia zwrot w naturze, a na reprywatyzację pieniężną brak jest środków".
Szczególną odmianą reprywatyzacji może stać się zwrot byłym właścicielom (lub ich spadkobiercom) nieruchomości (domów) warszawskich, których zostali oni pozbawieni na mocy dekretu z 26 X 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, póz. 279). Wyjątkowość tego przypadku wyraża się w tym, że właściciele nie otrzymali odszkodowania, mimo że dekret takie odszkodowanie (w miejskich papie-
14 Stanowisko takie zajął SN jeszcze przed rozpoczęciem reformy wolnorynkowej, wyjaśniając w uchwale 7 sędziów z 8 XII 1987 r., OSN 1988, póz. 91, że "art. l pkt 3 i art. 2 dekretu z dnia 16X11 1918 r. w przedmiocie przymusowego zarządu państwowego (Dz.Pr. Nr 21, póz. 6 z późn. zm.) nie mogły stanowić podstawy prawnej do objęcia przymusowym zarządem budynków pensjonatowych, wydzierżawionych przez ich właścicieli w całości albo w części instytucjom państwowym, i w konsekwencji nie stanowiły podstawy przejścia tych budynków z mocy prawa na własność Państwa w trybie i na zasadach przepisów ustawy z dnia 25 II 1958 r. o uregulowaniu stanu prawnego mienia pozostającego pod zarządem państwowym (Dz.U. Nr 11, póz. 37)"
Z powyższą problematyką pozostaje w ścisłym związku zagadnienie, czy Skarb Państwa mógł nabyć własność nieruchomości bezprawnie znacjonalizowanej (tzn. niezgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili upaństwowienia) w drodze zasiedzenia (ż 17). Zagadnienia tego dotyczy uchwała składu 7 sędziów SN z 21 IX 1993 r. głosząca, że "do okresu zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa nie wlicza się okresu władania przez organy państwowe lub państwowe osoby prawne, wykonywanego w ramach uprawnień Państwa jako podmiotu prawa publicznego, mimo istnienia tytułu własności uznanego następnie za nie istniejący". Uchwała ta akceptuje uchwałę zapadłą w składzie zwykłym 18 XI 1992 r. (PS 1993, nr 5, s. 108), do której zostały opublikowane trzy glosy: dwie aprobujące (J. Ignatowicz, PS 1993, nr 5, s. 110,J.Pietrzykowski,OSP1993,nr7-8,poz. 153), jedna krytyczna (T. Dybowski, PS 1993, nr 5, s. 114). Zob. też orz. SN z 20 X 1997 r. (OSN 1998, póz. 61).
15 J. Szachułowicz: Prawna i ekonomiczna problematyka reprywatyzacji nieruchomości rolnych, PiP 1993, nr 3, s. 38. W ostatnim czasie wniesiony został do Sejmu rządowy projekt ustawy reprywatyzacyjnej.
ż 7. Wlasność a system spoleczno-gospodarczy
53
rach wartościowych) przewiduje. Jak dotąd jedynie w bardzo ograniczonym zakresie problem ten próbuje rozwiązać ustawodawca w art. 214 u.g.u. O gruntach warszawskich patrz także w ż 10, VII.
V. Opisane przemiany systemu gospodarc/o-ustrojowego znalazły oczywiście i nadal znajdują bezpośredni oddźwięk w sterze prawa. System odgórnego zarządzania powodował, że pierwszoplanowe miejsce w regulacji prawnej zajmowało prawo administracyjne oraz właściwy tej gałęzi prawa podstawowy instrument działania, jakim jest decyzja administracyjna (akt administracyjny). W systemie gospodarki rynkowej decydująca rola w kształtowaniu obrotu przypada samym gospodarującym podmiotom, a głównym narzędziem, z jakiego korzystają, jest charakterystyczna dla prawa cywilnego czynność prawna.
Jak z powyższego wynika, w systemie nakazowym własność przedstawia się jako prawo funkcjonujące "w gorsecie" coraz to nowych ograniczeń. Ten model własności coraz bardziej oddalał się od obowiązującej konstrukcji, według której właścicielowi wolno robić z rzeczą wszystko, z wyłączeniem tylko tego, co w drodze wyjątku jest mu zabronione (ż11, VI). W systemie gospodarki rynkowej najważniejszą osobą jest prywatny właściciel, a cechą najbardziej charakterystyczną jego prawa jest swoboda postępowania; ograniczenia są rzeczywiście tylko wyjątkami od zasady.
U progu zapoczątkowanych w 1989 roku, opisanych wyżej, zmian w strukturze własności w Polsce usunięte zostały jak już wspomniano w ż 5 z kodeksu cywilnego (choć zrazu niezbyt konsekwentnie) przepisy dzielące własność na różne jej typy i formy według kryteriów "klasowych", choć pozostawiono w ówczesnych przepisach konstytucyjnych jako szczególną kategorię szczególną, gdyż uprzywilejowaną "całkowitą ochroną"
własność osobistą. W ślad za tymi przemianami, jako ich swoisty owoc, ustrojodawca zagwarantował konstytucjną ochronę każdej własności, zarazem zaś wprowadził do nowej Konstytucji, w rozdziale określającym podstawowe zasady ustrojowe państwa, cytowane już w ż 6, III postanowienie (art. 20) wyróżniające "własność prywatną", na której wedle jego słów opiera się społeczna gospodarka rynkowa stanowiąca podstawę ustroju gospodarczego państwa. Wyodrębnione zostały poza tym w Konstytucji własność i inne prawa majątkowe (a więc mienie) przysługujące jednostkom samorządu terytorialnego; jak też wyróżnione zostało
w swoisty sposób (zob. cyt. w ż 6, III art. 216 ust. 2) mienie państwowe, a właściwie niektóre jego składniki.
54
//. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spofeano-gospodarcze
ż 8. Własność prywatna
I. Obowiązujące ustawodawstwo nie definiuje pojęcia własności prywatnej; wspomniany przed chwilą art. 20 Konstytucji ogranicza się do wyróżnienia tej kategorii i wskazania jej ustrojowej funkcji.
Próba określenia czym jest własność prywatna została natomiast podjęta w doktrynie16 i to wkrótce po rozpoczęciu procesu przebudowy ustroju w naszym kraju, przy czym jako podstawę tego określenia przyjęto obowiązujące zapisy normatywne. Wydaje się jednak, że materiał normatywny zarówno ówczesny, jak i obecny nie jest na tyle jednoznaczny, by na jego wyłącznie podstawie można było rozstrzygnąć o pojęciu własności prywatnej. Wprawdzie w oparciu o przepisy konstytucyjne i innych ustaw, wyróżniające własność (mienie) państwową oraz należącą do jednostek samorządu terytorialnego (i ich osób prawnych), można stwierdzić, że z zakresu pojęcia własność prywatna trzeba wykluczyć te kategorie własności. Normatywne ich wyróżnienie nie stanowi wszakże wystarczającej podstawy, by uznać a contrario, że każda poza tym własność jest własnością prywatną; nie można bowiem na tej tylko podstawie wnioskować, że w naszym systemie prawnym nie występują inne formy własności nieprywatnej które można by określić, posługując się dawną terminologią, ale nadając jej "nieklasowy" sens, jako własność społeczna niż własność państwowa i samorządu terytorialnego (p. niżej III).
Przy definiowaniu zatem własności prywatnej trzeba ponadto odwołać się do istoty omawianego zjawiska, a więc uwzględnić to, jaki charakter ma podmiot własności (innej niż państwowa i samorządowa) i jakie jest jej przeznaczenie; nie są też bez znaczenia wyobrażenia potoczne na ten temat.
W świetle powyższego własnością prywatną jest z pewnością własność należąca do jednostki ludzkiej. Nie jest wprawdzie oczywiste, czy ustrojo-dawca deklarując w wielokrotnie już wymienianym art. 20 Konstytucji, iż własność prywatna stanowi podstawę gospodarki rynkowej i ustroju gospodarczego państwa, miał na myśli również własność dóbr konsumpcyjnych. Skoro jednak zrezygnowano w Konstytucji z wyodrębnienia własności takich dóbr należących do jednostki w osobną kategorię prawną, tj. własność osobistą (co czyniły poprzednio obowiązujące przepisy konstytucyjne), inne zakwalifikowanie własności tych dóbr nie wydaje się możliwe.
16 S. Wójcik: Problem pojęcia "wtasność prywatna". Rejent" 1991, nr7-8. Zob. też M. Bednarek: Przemiany własności w Polsce, Warszawa 1994, s. 81 i in.
ż8. Własność prywatna
55
II. Własnością prywatną jest również własność przysługująca tworzonym przez osoby fizyczne różnego rodzaju spółkom oraz podobnym organizacjom takich osób (jak też spółdzielniom p. niżej IV), w ramach których prowadzona jest działalność przynosząca im indywidualne korzyści, w szczególności zysk. Nie ma bowiem z omawianego punktu widzenia różnicy między jednostkową działalnością człowieka a zbiorowym wysiłkiem, mającym ten sam cel, określonej grupy ludzi.
Przepisy o spółkach mieszczą się obecnie w kodeksie cywilnym (art. 860-875) oraz w kodeksie handlowym (art. 75-494). Dodać wypada, że przepisy k.h. o spółkach komandytowych (art. 143-157), uchylone przez przepisy wprowadzające k.c (art. VI), zostały reaktywowane przez ustawę z 31 VIII 1991 r. (Dz.U. Nr 94, póz. 418).
W świetle tych przepisów, w naszym systemie prawnym występują dwa rodzaje spółek:
osobowe i kapitałowe. Pierwsze to takie, w których element personalny, tj. wspólnicy, odgrywa decydującą rolę. W drugim rodzaju spółek czynnikiem decydującym są wkłady kapitałowe, a wspólnicy występują jakby na drugim planie. Podział ten znajduje przede wszystkim wyraz w tym, że spółki kapitałowe są osobami prawnymi, natomiast osobowe są tego przymiotu pozbawione. Dlatego majątek spółki kapitałowej, stanowiący podstawę jej działalności, jest jej własnością, natomiast tzw. majątek spółki osobowej stanowi przedmiot wspólności (współwłasności) łącznej wspólników (ż 20, III). Konsekwentnie też, wspólnicy spółki osobowej ponoszą osobistą odpowiedzialność za zobowiązanie powstałe w związku z jej działalnością, natomiast za zobowiązania spółki kapitałowej odpowiada tylko spółka.
Do spółek osobowych należą: spółka cywilna, spółka jawna oraz będąca jej odmianą spółka komandytowa.
Przez umowę spółki cywilnej wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Działalność spółki cywilnej jest więc ujęta szeroko, może bowiem polegać na każdej działalności gospodarczej, a nie tylko na działalności obliczonej na osiągnięcie zysku. Spółka jawna jest natomiast spółką, która prowadzi we wspólnym imieniu przedsiębiorstwo zarobkowe w większym rozmiarze, a nie jest inną spółką handlową. Różni się więc od spółki cywilnej zakresem działania oraz rozmiarem swej działalności. Jak już zaznaczono, spółka jawna (podobnie jak i cywilna) nie ma osobowości prawnej, ale pod pewnymi względami ustawa traktuje ją tak jakby była ona podmiotem prawa, może mianowicie nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
Spółka komandytowa jest spółką mającą na celu prowadzenie w większym rozmiarze przedsiębiorstwa zarobkowego albo gospodarstwa rolnego pod wspólną firmą, jeżeli wobec wierzycieli za zobowiązania spółki przynajmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia, a odpowiedzialność przynajmniej jednego wspólnika (komandytariusza) jest ograniczona. Jest ona odmianą spółki jawnej, dlatego w wypadku braku przepisów specjalnie do niej się odnoszących stosuje się przepisy o spółce jawnej.
Spółkami kapitałowymi są: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (z o.o.) oraz spółka akcyjna. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zakładana w celach gospodarczych, prawa wspólników są "ucieleśnione" w imiennych udziałach. Jest ona formą pośrednią między
56
//. Pojęcie wtasności i jej uwarunkowania spotectno-gospodarcŁe
spółką jawną a klasyczną spotka kapitałową, jaką jest spółka akcyjna. Kapitał zakładowy (akcyjny) spółki akcyjnej dzieli się na akcje o równej wartości nominalnej. Akcjonariusze mają jedynie 'prawo nierozłącznie związane z akcjami, nie są natomiast jak już zaznaczono
z jurydycznego punktu widzenia właścicielami spółki. Akcjonariusze mogą być w ogóle nieznani (stąd nazwa: spółka anonimowa).
III. Jest oczywiste, że właścicielami w szczególności właścicielami środków produkcji mogą być nie tylko poszczególni ludzie bądź ich spółki lub inne organizacje działające w indywidualnym interesie swoich członków, ale także różne organizmy społeczne wykorzystujące swą własność dla realizacji celów wspólnych dla danej zbiorowości; to właśnie przesądza, że przysługująca tym organizmom własność odróżnia się istotnie od tej pierwszej. I nie chodzi tutaj tylko o własność państwową czy własność jednostek samorządu terytorialnego (i ich osób prawnych), o której już wyżej wspomniano, a którą określa się niekiedy, dla odróżnienia od prywatnej, jako własność publiczną; lecz o własność np. samorządu zawodowego czy takich organizacji społecznych, jak stowarzyszenia, organizacje wyznaniowe, związki zawodowe itp.
Nie wydaje się, by własność należącą do tego rodzaju podmiotów
zważywszy w szczególności na realizowane w oparciu o nią cele, jak też na niepodzielność majątku, w razie ich rozwiązania, pomiędzy członków
można było zakwalifikować do własności prywatnej. Należy więc ją zaliczyć do innej niż własność prywatna kategorii własności i łącznie z własnością państwową oraz samorządu terytorialnego (publiczną) określić
abstrahując od konotacji tej nazwy z doktryną marksistowską jako własność społeczna.
Wyodrębnienie własności społecznej jako swoistej kategorii prawnej nie jest tylko "sztuką dla sztuki"; uzasadniają to również pewne odrębności prawne związane właśnie ze szczególnym charakterem podmiotów i funkcjami tej własności. Istnienie szczególnych uregulowań odnośnie do własności państwowej i samorządu terytorialnego jest poza sporem;
wystarczy przykładowo wskazać na przepisy ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Trudniej dostrzegalne są zwłaszcza na płaszczyźnie prawa cywilnego odrębności prawne, gdy chodzi o własność wskazanych wyżej organizacji społecznych. Rzuca się jednak w oczy wspomniana już niepodzielność pomiędzy członków majątku w razie rozwiązania organizacji, jak też brak indywidualnych uprawnień majątkowych członków lub nawet wręcz zakaz podziału pomiędzy nich do-
ż 8. Własność prywatna
57
chodów, jakie przynosi własność; wspomnieć też wypada o przywilejach (ulgach) podatkowych, z których korzystają podmioty własności społecznej, wyręczające niejako państwo lub samorząd w wykonywaniu ich niektórych zadań.
Wyłączenie z zakresu pojęcia własności prywatnej własności przysługującej różnym organizacjom społecznym realizującym cele zbiorowe nie oznacza, że w świetle Konstytucji własność ta może lub powinna korzystać z silniejszej lub przeciwnie ze słabszej ochrony prawnej niż własność prywatna; w szczególności nie oznacza, iż do własności tej nie ma zastosowania art. 64 Konstytucji, nie mówiąc już o art. 21 ust. 2. Chodzi jedynie o to, że własność tych organizacji podobnie jak państwowa i samorządu terytorialnego (określona krótko w ż 10 jako własność samorządowa) służy z samego założenia realizacji określonych celów zbiorowych, nie zaś indywidualnych, co sprawia, że przy równym co do zasady (ale tylko co do zasady) traktowaniu w szczególności na gruncie prawa cywilnego własność ta ma sygnalizowane cechy swoiste odpowiadające tym założeniom.
IV. Rozważania na temat własności prywatnej i zakresu tego pojęcia wypada uzupełnić oceną, z omawianego punktu widzenia, własności przysługującej spółdzielniom. Jak wyjaśniono w ż 6, VI, w systemie realnego socjalizmu własność spółdzielcza była zaliczana do własności społecznej, a nawet zajmowała czołowe miejsce w ramach tzw. własności grupowej. Nasuwa się pytanie, czy obecnie własność spółdzielczą należy zaliczyć do własności społecznej w znaczeniu przyjętym wyżej pod III. Własność spółdzielczą charakteryzują bowiem pewne cechy wskazujące na jej działanie w interesie ogólnym (każdemu członkowi przysługuje jeden głos bez względu na wielkość jego udziałów i wkładu, ograniczony udział w zyskach spółdzielni). Z drugiej jednak strony, należy mieć na względzie, że spółdzielnia funkcjonuje jak to stanowi art. l pr. spółdz. przede wszystkim dla zaspokajania potrzeb zrzeszonych w niej członków; w razie zaś likwidacji spółdzielni jej majątek może (art. 125 ż 5 pr. spółdz.) przypaść członkom. Te okoliczności wydają się rozstrzygające dla zakwalifikowania własności należącej do spółdzielni jako własności prywatnej, może szczególnego rodzaju, ale prywatnej. Jak należy sądzić, myśl tę wyraża, choć niefortunnie formułuje, art. 3 pr. spółdz. w obecnym brzmieniu.
58
//. Pojęcie wlasnosci i jej uwarunkowania spoteano-gospodarcz.e
ż 9. Własność państwowa
I. Jak to już wyjaśniono w ż 7, w systemie gospodarki rynkowej nie ma miejsca na uprzywilejowanie w dziedzinie produkcji własności państwowej. Przeciwnie, państwo nie jest w tym systemie powołane do prowadzenia działalności zarobkowej, jest to bowiem domena przede wszystkim własności prywatnej. W ograniczonym jednak zakresie państwo bierze udział także w procesie produkcji wtedy, gdy szczególne względy to usprawiedliwiają.
Z powyższego wynika, że państwo może być w jakimś zakresie właścicielem środków produkcji. Ponadto do państwa, jako właściciela, należą dobra o innym przeznaczeniu. Po pierwsze, państwo musi być właścicielem przedmiotów potrzebnych do wykonywania jego ustrojowych funkcji takich, jak obrona kraju, bezpieczeństwo obywateli, administracja, szkolnictwo itp. Po drugie, państwo występuje jako właściciel mienia, które przeznacza na popieranie różnorodnej zarówno gospodarczej, jak i niegospodarczej działalności obywateli i ich organizacji. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości, które państwo oddaje innym podmiotom, np. pod budownictwo mieszkaniowe.
Zakres własności p a ń stwowej powinien być ograniczony wskazanymi wyżej celami. Niestety, państwo nasze ciągle jeszcze jest obciążone wielkimi zasobami środków produkcji należących z formalnego punktu widzenia głównie do przedsiębiorstw państwowych lub do spółek jednoosobowych Skarbu Państwa powstałych w wyniku tzw. komercjalizacji tych pierwszych (ż 7, IV).
Do własności państwowej mają oczywiście zastosowanie przepisy o własności zawarte w k.c. oraz w innych ustawach. Pod pewnymi jednak względami własność państwowa ma charakter swoisty, co uzasadnia obowiązywanie w tym zakresie także unormowań szczególnych. Jest to konieczne z kilku powodów. Po pierwsze dlatego, że własność państwowa musi być, jako własność społeczna (ż 8, III), wykonywana zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Na dowolność taką, na jaką może sobie pozwolić prywatny właściciel nie ma tu miejsca. Po drugie, państwo jest właścicielem o szczególnym charakterze, w nim są bowiem skupione zarówno atrybuty władzy (imperium), jak i uprawnienia właścicielskie (dominium), co może prowadzić do zniekształceń w sferze wykonywania własności, gdy czynnik władczy zdominuje element prywatnoprawny. Po trzecie wreszcie, własność państwowa musi być już choćby ze względu na olbrzymią jej masę i zróżnicowane przeznaczenie poddana specjalnemu zarządowi, właściwemu tylko dla niej.
ż 9. Własność państwowa
59
n. Ze względu na znaczne zasoby własności państwowej oraz jej różnorodność zarząd mieniem państwowym nie jest jednolity. Do niedawna był on wykonywany przez państwowe osoby prawne, głównie przez przedsiębiorstwa państwowe, oraz przez państwowe jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej. Te dwa tryby zachowały nadal aktualność, ale dokonujące się przemiany sprawiły, że obecnie występują jeszcze trzy inne formy zarządu mieniem państwowym: przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa, przez zakładane przez państwo spółki oraz przez tzw. narodowe fundusze inwestycyjne.
ni. Koncepcja zarządu mieniem państwowym przez państwowe osoby prawne inne aniżeli Skarb Państwa uległa na skutek przemian gospodarczych zasadniczej zmianie. Abstrahując od sytuacji nielicznych wówczas państwowych osób prawnych mających postać spółek akcyjnych, w świetle uchylonego art. 128 k.c. prawa własności i inne prawa majątkowe, którymi dysponowała państwowa osoba prawna (przedsiębiorstwo państwowe, wyższa uczelnia), przysługiwały niepodzielnie państwu (zasada jedności albo jednolitego funduszu własności państwowej), a osoba ta jedynie wykonywała względem zarządzanych przez siebie części mienia państwowego uprawnienia płynące z własności państwowej; czyniła to przy tym w imieniu własnym, co oznaczało, że na zewnątrz, tj. wobec osób trzecich, prezentowała się tak, jakby ona, a nie państwo było podmiotem wykonywanych praw17.
Obecnie ustawodawca od tej konstrukcji odstąpił. Wyszedł bowiem z założenia, że jest ona sztuczna i nie daje się pogodzić z prowadzeniem prawidłowej gospodarki oraz że jest sprzeczna z istotą osoby prawnej, która powinna mieć, tak jak każdy podmiot prawa, własny majątek i ponosić z niego odpowiedzialność cywilną za swe długi. Ten zamysł ustawodawcy znalazł wyraz najpierw w zmianie treści art. 128 k.c. przez ustawę z 31 I 1989 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 3, póz. 11), a następnie w uchyleniu tego artykułu przez nowelę z 28 VII 1990 r. oraz w powołaniu do życia nowego przepisu art. 44" ż l k.c., w myśl którego własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym. Z przepisu tego wynika, że obecnie prawo własności, dzierżawy, najmu, prawo do określonego dobra
17 Por. uchwałę składu 7 sędziów SN z 16 X 1962 r., OSN 1962, póz. 41 oraz orz. SN z 14 XI 1963, póz. 223; por. także liczną literaturę przytoczoną na wstępie niniejszego rozdziału.
60 //. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spotecuw-gospodarae
niematerialnego itp. przysługują, jeżeli są przeznaczone do wykonywania zadań przez daną państwową osobę prawną, tej osobie, a nie państwu. Obecnie przeto zarówno na zewnątrz (wobec osób trzecich), jak i wewnątrz (wobec państwa) tylko ta osoba jest właścicielem lub innym uprawnionym względem należących do niej przedmiotów mienia państwowego^.
Nie oznacza to jednak, że państwo nie ma względem majątku państwowych osób prawnych innych aniżeli Skarb Państwa żadnych uprawnień. Jest to oczywiste co do państwowych osób prawnych w formie jednoosobowych spółek kapitałowych Skarbu Państwa, nie wymaga więc bliższych wyjaśnień. Chodzi natomiast o uprawnienia państwa wobec osób prawnych o swoistej, właściwej tylko dla osób państwowych postaci. Materii tej k.c. nie reguluje, ale sygnalizuje zagadnienie, stanowiąc w art. 44' ż 2, że uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych określają odrębne przepisy, w szczególności regulujące ich ustrój. Przykładowo można wskazać na ustawę z 25 IX 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U. z 1991 r. Nr 18, póz. 80 z późn. zm.) oraz będącą w związku z nią ustawę z 31 I 1989 r. o gospodarce finansowej przedsiębiorstw państwowych (t.j. Dz.U. z 1992 r. Nr 6, póz. 27 z późn. zm.).
Z faktu, że z ekonomicznego punktu widzenia właścicielem mienia oddanego państwowej osobie prawnej do wykonywania jej zadań jest Skarb Państwa, a ta osoba reprezentuje tylko pewną konstrukcję jurydyczną (własność w znaczeniu prawnym), wynika, że państwu przysługuje względem tego mienia swoiste prawo nazwijmy je prawem do wkładu
z którego wypływają takie uprawnienia, jak prawo do nadzoru nad gospodarką państwowej osoby prawnej, jak w wypadku przedsiębiorstwa
prawo do dywidendy, prawo do wycofywania składników majątkowych z gestii tej osoby (por. art. 40 ż 2 k.c.), a nawet, prawo do jej zlikwidowania i przejęcia jej mienia. Sytuacja jest podobnajak w wypadku spółki akcyjnej. Spółka ta jest, jako osoba prawna, właścicielem prowadzonego przedsiębiorstwa, ale jego właścicielami w sensie ekonomicznym są akcjonariusze. Im przeto przysługują daleko idące uprawnienia wynikające z akcji, które pozwalają na czerpanie zysków i decydowanie o losie przedsiębiorstwa.
Do najważniejszych składników mienia państwowej osoby prawnej należą nieruchomości. Źródłem nabywania ich własności jest przekazanie nieruchomości pod takim tytułem przez Skarb Państwa lub nabycie własności od innych właścicieli aniżeli Skarb Państwa. Pierwsza możliwość
Patrz liczną "nowszą literaturę" przytoczoną na wstępie niniejszego rozdziału.
^ 9. Własność państwowa
61
wynika z faktu, że Skarb Państwa może swoje nieruchomości zbywać pod każdym tytułem (na własność, pod tytułem użytkowania wieczystego) i każdemu podmiotowi (art. 13 u.g.n.). Druga z zasady ogólnej, w myśl której każdy podmiot (a więc i państwowa osoba prawna) może dokonywać takich czynności; co potwierdził art. 199 ust. l u.g.n., stosownie do którego nieruchomości nabyte przez państwowe osoby prawne po wejściu w życie noweli do k.c. z 31 I 1989 r., tj. po dniu l II 1989 r. stanowią od chwili nabycia własność tych osób.
Państwowe osoby prawne nie nabyły natomiast z mocy prawa własności nieruchomości gruntowych, którymi zarządzały poprzednio w imieniu własnym na podstawie dzisiaj już nie obowiązującego art. 128 ż 2 k.c., gdyż w myśl art. 2 ustawy z 29 IX 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, póz. 464 z późn. zm.) po wejściu w życie u.g.n. zasady jego stosowania określa art. 200 tej ustawystały się one ich użytkownikami wieczystymi; własność uzyskały tylko co do znajdujących się na tych nieruchomościach budynków'9.
IV. Kwestią własności mienia nie należącego do innych aniżeli Skarb Państwa państwowych osób prawnych zajmuje się powołany już art. 44' ż l oraz art. 34 k.c. Z pierwszego z nich wynika, że mienie nie należące do innych państwowych osób prawnych należy do Skarbu Państwa. Podobnie art. 34 głosi, że Skarb Państwa jest w stosunkach cywilnoprawnych podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia państwowego nie należącego do innych państwowych osób prawnych.
Z przytoczonych przepisów wynika, że podmiotem praw wchodzących w skład mienia, o którym mowa, jest Skarb Państwa (fiscus), a poszczególne jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej (ministerstwa, urzędy administracji terenowej, jednostki wojskowe) to tylko organy działające za Skarb Państwa (stationes fisci). Zgodnie z przeważającym poglądem Skarb Państwa nie stanowi oddzielnej od państwa osoby prawnej. Skarb Państwa to samo państwo. Stosownie jednak do naszej tradycji terminem "państwo" posługujemy się, gdy chodzi o wykonywanie czynności władczych, terminem zaś "Skarb Państwa", gdy mamy na myśli wykonywanie przez państwo uprawnień właścicielskich.
Opisana konstrukcja oraz konstrukcja przysługiwania praw podmiotowych także innym aniżeli Skarb Państwa państwowym osobom prawnym (I, III) mają poważne konsekwencje praktyczne. Przykładowo można
19 Por. uchwała 7 sędziów SN z 18 VI 1991 r., PiP 1992, nr 10, s. 108; tamże glosa W.J. Kamera.
62
//. Pojęcie wlasności i jej uwarunkowania spofeczno-gospodarcze
wskazać, że stroną umowy zawartej przez przedsiębiorstwo państwowe, jako państwową osobę prawną, jest to przedsiębiorstwo, a stroną umowy zawartej przez organ administracyjny nie jest ten organ, lecz Skarb Państwa. Podobnie w wypadku, gdy szkodę wyrządził samochód stanowiący własność państwowego przedsiębiorstwa, stroną pozwaną w procesie o odszkodowanie jest to przedsiębiorstwo, gdy zaś przydarzy się to samochodowi należącemu do państwowej jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, pozwać należy nie tę jednostkę, lecz Skarb Państwa. Statiofisci wymienia się w takim wypadku jedynie w tym celu, aby było wiadome, jaka jednostka powinna reprezentować w procesie interesy państwa.
Na zakończenie należy jednak dodać, że opisana konstrukcja Skarbu Państwa może ulec pewnym korektom, w przygotowaniu jest bowiem ustawa o Skarbie Państwa.
V. Jak już zaznaczono, nową formę zarządzania mieniem państwowym stanowi Agen-cja Własności Rolnej Skarbu Państwa, powołana do życia przez ustawę z 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jedn. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, póz. 299zpóźn. zm.). Jest ona państwową osobą prawną, jednakże jej status prawny nie jest w świetle mato precyzyjnych sformułowań niektórych przepisów w pełni klarowny. Uzasadniony jednak wydaje się w Świetle tych przepisów pogląd, że skoro działalność Agencji odnosi się jak to wynika już z jej nazwy do własności Skarbu Państwa, to w istocie rzeczy jest ona tylko wyodrębnioną częścią Skarbu Państwa. Z kolei odpowiedź na pytanie, kto jest podmiotem własności zarządzanej przez Agencję, daje art. 5 ustawy. Z przepisu tego mianowicie wynika, że jest to mienie należące do Skarbu Państwa, z tym że Agencja wykonuje względem niego "prawa i obowiązki
Skarbu Państwa" (por. wyżej III)2".
Od niedawna działalność opisanej Agencji uzupełnia nowa struktura pod nazwą A g e n-cja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, powołana do życia przez ustawę z 29 XII 1993 r. (Dz.U. z 1994 r. Nr l, póz. 2). Jest ona także osobą prawną, zadanie jej zostało precyzyjnie określone w nazwie.
VI. Kolejny tryb zarządzania własnością państwową wprowadza powołana już (w ż 7) ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych. Tryb ten polega na tym, że w pierwszym etapie przedsiębiorstwo państwowe ulega przekształceniu w jednoosobową spółkę Skarbu P a ń s t w a, w której wszystkie akcje (udziały) należą do państwa2'. Do spółki takiej mają poza przepisami szczególnymi zastosowanie przepisy k.h, o spółkach. Jednoosobowa spółka Skarbu Państwa jest osobą prawną, majątek przeto
20 Problematyki tej dotyczą prace: Z. Marmaj: Prywatyzacja PGR, Zielona Góra 1992;
B. Zatęska-Świątkiewicz: Zasób wlasności rolnej Skarbu Państwa, "Rejent" 1993, nr 3 -4, s. 49.
21 Konstrukcję spółki jednoosobowej po raz pierwszy wprowadziła do naszego ustawodawstwa ustawa z 23 XII 1988 r. o zmianie kodeksu handlowego (Dz.U. Nr 41, póz. 326), która zmieniła art. 158 k.h., w myśl którego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mogą być
ż9. Własność państwowa
63
dotychczasowego przedsiębiorstwa staje się majątkiem spółki. Skarbowi Państwa natomiast przysługują prawa akcjonariusza (wspólnika). Wobec tego, że dalszym etapem jest udostępnianie akcji (udziałów) nabywcom, jednoosobowa spółka jest formą przejściową (chyba że chodzi o tzw. komercjalizację samoistną dokonywaną w innym celu niż prywatyzacja przedsiębiorstwa); z chwilą sprzedaży choćby jednej akcji (czy udziału) istnieje ona nadal, ale już nie jako jednoosobowa spółka Skarbu Państwa. W razie sprzedaży wszystkich akcji państwo traci z nią jakikolwiek kontakt właścicielski; natomiast w razie zbycia choćby części udziałów (akcji) w takiej spółce majątek jej przestaje być mieniem państwowym a spółka państwową osobą prawną, mieniem takim są tylko przysługujące Skarbowi Państwa udziały.
Należy dodać, że państwo może się stać wspólnikiem w każdej spółce na skutek jej założenia lub kupna udziałów czy akcji na zasadach określonych w kodeksie handlowym. Może to też zrobić państwowa osoba prawna, w szczególności przedsiębiorstwo państwowe. W pierwszym wypadku udziały należą do Skarbu Państwa, w drugim do ,,innej państwowej osoby prawnej".
VII. Swoisty tryb zarządzania mieniem państwowym przewiduje ustawa z 30 IV 1993 r. o na rodowych funduszach inwestycyjnych! ich prywatyzacji (Dz.U. Nr 44, póz. 202 z późn. zm.). Jak to bliżej wyjaśniono w ż 7, IV, ustawa ta normuje szczególny rodzaj powszechnej prywatyzacji (PPP), w związku z czym powołuje do życia tzw. fundusze inwestycyjne, które przejmują akcje firm państwowych objętych tym trybem prywatyzacji.
Narodowe fundusze inwestycyjne mają formę spółek akcyjnych, są one więc osobami prawnymi (art. 335 ż l k.h.). Władzami funduszu są: walne zgromadzenie, rada nadzorcza i zarząd (art. 14 ustawy). Fundusz jednak może zawrzeć umowę o zarządzanie jego majątkiem z firmą zarządzającą (art. 21 ustawy).
Ustawa przewidywała ponadto istnienie dwu instytucji stojących jakby ponad narodowymi funduszami: Funduszu Prywatyzacji oraz Agencji do Spraw Prywatyzacji (art. 39 i n. ustawy). Przeznaczeniem Funduszu Prywatyzacji jest pokrywanie kosztów przeprowadzania prywatyzacji na zasadach ustawy. Nie jest on osobą prawną, jego środkami dysponują właściwi ministrowie, jest więc agendą Skarbu Państwa. Natomiast Agencja do Spraw Prywatyzacji uległa likwidacji zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 19 grudnia 1994 roku (Dz.U. Nr 134, póz. 698).
VIII. Jak to wynika z dotychczasowych rozważań, nie wszystkie wyżej opisane tryby zarządzania własnością państwową mają jednakowy jeżeli można użyć takiego określenia ciężar gatunkowy. Podstawowe znaczenie ma zarządzanie przez Skarb Państwa (przez państwowe jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej) oraz przez inne państwowe osoby prawne. Pozostałe tryby są w istocie rzeczy odmianami zarządu realizowanego przez Skarb Państwa. Pewne niejasności wynikają stąd, że ustawodawca nie zawsze przekonująco posługuje się konstrukcją osobowości prawnej.
zakładane w celach gospodarczych także przez jedną osobę (jedynego wspólnika); por. J. Jacyszyn: Koniec dzieciństwa jednoosobowej spółki z ograniczona, odpowiedzialnością. "Rejent" 1993, nr 3-4, s. 41.
64 //. Pojadę wlasności i jej uwarunkowania spoleczno-gospodarcze
Przede wszystkim jednak z rozważań tych wynika, że na tle nowej, wprowadzonej przez nowelę z 301 1989 r., a zwłaszcza nowelę z 28 VII 1990 r. do k.c., koncepcji własnościowego statusu państwowych osób prawnych innych aniżeli Skarb Państwa (III) powstaje nowy podział własności pań stwowej; podział, jaki nie występował pod rządem zasady jedności własności państwowej. Obecnie własność ta nie ma charakteru jednolitego, lecz dzieli się na dwie kategorie: na własność Skarbu Państwa i innych państwowych osób prawnych. Tę ostatnią ustawodawca traktuje podobnie (ale nie zawsze tak samo zob. art. 216 ust. 2 Konstytucji i np. szczególne przepisy o zbywaniu przez przedsiębiorstwa państwowe środków trwałych), jak każdą własność należącą do różnych osób fizycznych i prawnych, natomiast własność Skarbu Państwa poddaje w szerokim zakresie szczególnym unormowaniom.
Poza tymi, o których jest mowa w ż 16, VI (p. również niżej IX), przykładowo można też wskazać, że tylko nieruchomość Skarbu Państwa może być obciążona użytkowaniem wieczystym; tylko grunt rolny Skarbu Państwa może być oddany w użytkowanie rolniczej spółdzielni produkcyjnej na warunkach określonych w art. 271 i n. k.c. Te i inne podobne dyspozycje nie są dopuszczalne w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność innych państwowych osób prawnych. Jest tak dlatego, że są to dyspozycje, przez które państwo nie tylko wykonuje przysługujące mu prawo własności (dominium), ale także realizuje swe obowiązki z zakresu państwowego imperium. Z tą funkcją państwa nie mają nic wspólnego "inne państwowe osoby prawne".
IX. Ze względu na ich znaczną wartość oraz pierwszoplanowe znaczenie dla gospodarki narodowej dwie ustawy regulują gospodarkę nieruchomościami Skarbu Państwa: ustawa z 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, póz. 543) oraz ustawa z 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 1995 r. Nr 57, póz. 299 z późn. zm.).
Pierwsza z wymienionych ustaw, poza tym, że dotyczy innych materii, zajmuje się gruntami państwowymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa nie mającymi charakteru rolnego pochodzącymi z dotychczasowych zasobów, z nabycia w drodze czynności prawnej (kupna) oraz z wywłaszczenia. Zagospodarowanie ich polega na sprzedaży lub oddaniu ich w użytkowanie wieczyste, w użytkowanie, dzierżawę, najem, na użyczeniu lub na ustanowieniu odrębnej własności lokali22 albo na oddaniu w tzw. trwały zarząd państwowym jednostkom organizacyjnym nie mającym osobowości prawnej (ż 16, VI).
22 Z. Mannaj: Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Zielona Góra 1991 (aneks 1991); E. Drozd, Z. Truszkiewicz: Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości, Kraków 1995.
ż 10. Własność samorządowa
65
Ustawą z 19 X 1991 r. objęta jest gospodarka państwowymi gruntami rolnymi. Zasoby ich pochodzą głównie z gruntów znajdujących się dotychczas w gestii Państwowego Funduszu Ziemi, z likwidowanych przedsiębiorstw gospodarki rolnej (PGR) oraz z gruntów nabywanych w drodze umów prawa cywilnego. Zasobami tymi zarządza wspomniana wyżej (V) Agencja Wlasności Rolnej Skarbu Państwa. Zagospodarowanie ich może w szczególności polegać: na sprzedaży, oddaniu na czas oznaczony do odpłatnego korzystania, np. spółce pracowniczej, na wydzierżawieniu lub oddaniu w najem, wniesieniu do spółki, oddaniu administratorowi lub w zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, np. szkole, na sprzedaży mieszkań lub na nieodpłatnym przekazaniu zasobów mieszkaniowych gminie. Może też wyrażać się w przekształceniu państwowego przedsiębiorstwa gospodarki rolnej w jednoosobową spółkę Skarbu Państwa, z tym zastrzeżeniem, że zbywanie akcji tych spółek jest niedopuszczalne".
ż10. Własność samorządowa
I. Samorząd terytorialny w Polsce po jego likwidacji w 1950 roku
został reaktywowany w 1990 r. przez nowelę z 8 III 1990 r. do obowiązującej wówczas konstytucji oraz z tej samej daty ustawę o samorządzie terytorialnym (tj. Dz.U. z 1996 r.. Nr 13, póz. 74 z późn. zm.);
obecnie ustawa ta nosi tytuł "o samorządzie gminnym". Na mocy tych aktów normatywnych samorząd terytorialny ustanowiony został na poziomie gmin, które stały się jednostkami tego samorządu, określonymi następnie przez Konstytucję z 1997 r. jako podstawowe. Wraz z takim określeniem gmin pojawiła się w tej Konstytucji zapowiedź powołania do życia innych jednostek samorządu terytorialnego, o czym miała rozstrzygnąć ustawa.
W ostatnim czasie, na podstawie ustaw z 5 VI 1998 r.: o samorządzie powiatowym (Dz.U. Nr 91, póz. 578 z późn. zm.) oraz o samorządzie województwa (Dz.U. Nr 91, póz. 576 z późn. zm.), utworzone zostały "kolejne szczeble" samorządu terytorialnego; ustanowione mianowicie zostały, jako jednostki samorządu terytorialnego, powiaty i województwa.
Między jednostkami samorządu terytorialnego funkcjonującymi na różnych poziomach zasadniczego podziału terytorialnego kraju nie ma
co mogłoby sugerować wyrażenie "kolejne szczeble" więzi hierarchicznej. Żadna z tych jednostek nie jest podporządkowana drugiej, każda ma własne zadania i własny majątek, z którego samodzielnie korzysta i nim dysponuje, jest niezależną od innych jednostek osobą prawną (zob. art. 165 Konstytucji).
Z. Marmaj: Prywatyzacja PGR, Zielona Góra 1992.
66 //. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spoleano-gospodarcie
Oprócz tych jednostek, ale niejako na poziomie każdej z nich mogą działać zależne od nich wojewódzkie, powiatowe czy gminne osoby prawne, tworzone przez jednostki w celu wykonywania ich zadań; przysługujące tym osobom własność i inne prawa majątkowe stanowią na płaszczyźnie prawa cywilnego ich własny majątek, którym same odpowiadają za swoje zobowiązania, natomiast,,macierzystym" jednostkom przysługują względem nich określone uprawnienia gwarantujące wykonywanie zadań tych jednostek i decydujące o przynależności, w sensie ekonomicznym, tego majątku do danej jednostki samorządu terytorialnego. Poza tym gminy i powiaty mogą, w celu wspólnego wykonywania ich publicznych zadań, tworzyć odpowiednio związki międzygminne i między-powiatowe. Z ekonomicznego punktu widzenia mienie tych związków jest mieniem tworzących go jednostek, z prawnego jest to majątek poszczególnych związków, jako odrębnych od tych jednostek, choć od nich zależnych, podmiotów (osób prawnych), które same odpowiadają za swoje zobowiązania. Własność związków traktowana jest w przepisach prawa analogicznie jak własność jednostek samorządu terytorialnego (zob. np. art. 232 k.c. i art. 10 ust. 2 u.g.n.).
II. Powołane ustawy samorządowe posługują się, dla określenia własności, a właściwie mienia należącego do jednostek samorządu terytorialnego, nazwami nawiązującymi do szczebla samorządu; z tym, że odnośnie do gminy historycznie pierwsza z tych ustaw "zarezerwowała" termin: mienie komunalne24. Pojęciem tym ustawa ta (art. 43) obejmuje zarówno mienie gminy (którego częścią jest również tzw. mienie gminne zob. niżej VII), jak i mienie należące do gminnych, innych niż sama gmina, osób prawnych; nie odróżnia, niestety, tych dwóch rodzajów mienia komunalnego konsekwentnie (zob. np. art. 30 ust. 2 pkt 3 i art. 48). W ustawie powiatowej jest mowa tylko o "mieniu powiatu" (art. 40 ust. 2 pkt 3 i art. 46 ust. l), którą to nazwą obejmuje się zarówno mienie powiatu, jak i mienie innych powiatowych osób prawnych. Z kolei w ustawie wojewódzkiej używa się aż trzech, chyba synonimicznych według jej autorów, określeń: "mienie wojewódzkie" (art. 6 ust. l pkt 2 i art. 18 pkt l lit. b), "mienie samorządu województwa" (tytuł rozdziału 4) oraz "mienie województwa" (art. 41 ust. 2 pkt 2, art. 47, art. 48), by stwierdzić jednocześnie (art. 47 ust. l), że "mieniem województwa" jest zarówno mienie (własność i inne prawa majątkowe) województwa, jak i mienie wojewódzkich osób prawnych. Wprawdzie obie te ustawy zastrzegają, że powiat i województwo są w stosunkach cywilno-prawnych podmiotami tylko odnośnie do mienia powiatu czy województwa nie należącego do innych powiatowych lub
24 Jednakże ustawa o gospodarce komunalnej (powoływana dalej w tekście) po zmianach dokonanych w niej ustawą z 24 VII 1998 r. o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. Nr 106, póz. 668) termin gospodarka komunalna odnosi również do działalności innych niż gmina jednostek samorządu terytorialnego.
ż 10. Własność samorządowa
67
wojewódzkich osób prawnych; nie oddala to jednak zarzutu terminologicznego chaosu w ustawie wojewódzkiej ani nie usprawiedliwia stosowania terminu "mienie powiatu" (województwa) nie tylko do mienia powiatu (województwa) lecz także do mienia należącego do, co prawda zależnych od niego, ale odrębnych podmiotów prawa, którymi są powiatowe (wojewódzkie) osoby prawne.
III. Z tego, co już wyżej powiedziano, wynika, że użyty w tytule paragrafu, dla oznaczenia przedmiotu snutych w nich rozważań, termin własność samorządowa nie jest terminem ustawowym. Wydaje się on jednak stosowny przynajmniej dopóty, dopóki nie zostanie powszechnie przyjęta inna terminologia dla syntetycznego określenia własności (mienia) przysługującej jednostkom samorządu terytorialnego różnych szczebli, ich związkom oraz tworzonym przez nie w celu wykonywania zadań samorządu osobom prawnym, o których wyżej była już mowa. Może być sporne, czy łącznie z własnością tych podmiotów do samorządowej należałoby zaliczyć również własność przysługującą stowarzyszeniom tworzonym przez powiaty i gminy (art. 75 ustawy powiatowej i art. 84 ustawy gminnej) dla wspierania idei samorządu terytorialnego oraz fundacjom powołanym do życia przez jednostki samorządu terytorialnego w celu wykonywania zadań związanych z działalnością tego samorządu.
Pewną słabością proponowanej konwencji terminologicznej jest to, że w obrocie prawnym funkcjonują również różnego rodzaju samorządy zawodowe czy gospodarcze (por. art. 17 Konstytucji). Skoro jednak dotychczas ani w języku prawnym, ani prawniczym przysługująca tym samorządom własność społeczna (p. wyżej ż 8, III) nie była wyróżniana jako swoista kategoria własności pod proponowaną nazwą, można sądzić, że określenie mianem własności samorządowej własności jednostek samorządu terytorialnego (i ich osób prawnych oraz związków) z zastrzeżeniem, iż tylko własności takich podmiotów to dotyczy nie będzie mylące.
Jak to już wynika z dotychczasowych rozważań (I), własność samorządowa z natury rzeczy nie jest, także w sensie ekonomicznym, własnością związaną z jednym podmiotem; co występuje w wypadku własności państwowej (ż 9, ni). Jedynie na poziomie poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego (poszczególnych gmin, powiatów czy województw) można mówić o swoistej, tylko oczywiście w sensie ekonomicznym, "jedności mienia samorządowego"; jednostce takiej przysługują bowiem o czym wspominano (I) określone uprawnienia względem "jej" osób prawnych.
Wspólne zaszeregowanie i wyróżnienie jako własności samorządowej, własności należącej do różnych, odrębnych zarówno pod względem prawnym, jak i ekonomicznym podmiotów, tj. do poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego, wynika ze wspólnych cech tych
68
//. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spoleano-gospodarcze
właścicieli oraz jednorodności celów, jakim własność im przysługująca służy, a do których należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb mieszkańców gmin,-powiatów i województw, tworzących wspólnoty samorządowe tych poszczególnych jednostek. Ze względu na te same właściwości do kategorii mienia samorządowego należało też zaliczyć mienie związków między-gminnych i międzypowiatowych, zaś ze względu na tę drugą (zadania) i zależność od jednostek samorządu terytorialnego własność przysługującą samorządowym osobom prawnym.
Własność wymienionych podmiotów, niezależnie od wspólnych cech uzasadniających jej łączne zakwalifikowanie jako własności samorządowej, nie jest jednak traktowana przez porządek prawny jednakowo. Odnośnie do samorządowych osób prawnych, innych niż jednostki samorządu terytorialnego i ich związki, obowiązują w zasadzie uregulowania ogólne dotyczące każdego właściciela; "w zasadzie", gdyż istnieją pewne odstępstwa, świadczące właśnie o samorządowym charakterze ich własności (np. w razie zrzeczenia się nieruchomości jej właścicielem staje się właściwa jednostka samorządu terytorialnego, nie zaś Skarb Państwa art. 16 ust. 2 u.g.n.; na samorządowych osobach prawnych, tak samo, jak na jednostkach, ciąży prawny obowiązek wykonywania własności ze szczególną starannością
art. 50 ustawy gminnej i art. 50 ustawy powiatowej).
Natomiast mienie należące do jednostek samorządu terytorialnego oraz do ich związków poddane jest w znacznie szerszym zakresie unormowaniom szczególnym. Dotyczy to przede wszystkim wykonywania własności nieruchomości, co do którego specjalne przepisy zawiera wielokrotnie cytowana ustawa o gospodarce nieruchomościami. Charakterystyczne jest, że uregulowania te są w znacznej mierze wspólne z unormowaniami dotyczącymi własności Skarbu Państwa.
IV. Co trzeba rozumieć przez gminne, powiatowe czy wojewódzkie osoby prawne nie jest całkiem jasne, mimo podjętej próby zdefiniowania tych pojęć odnośnie do dwóch ostatnich
w ustawach powiatowej i wojewódzkiej. Na podstawie art. 46 ust. 2 in fme tej pierwszej i art. 47 ust. 2 [n fme tej drugiej takimi osobami są osoby prawne, które mogą być tworzone wyłącznie przez jednostki samorządu terytorialnego danego szczebla. Drugim kryterium zaliczenia osoby prawnej do osób samorządowych określonego szczebla jest, w świetle przytoczonych przepisów, przyznanie "wprost takiego statusu" przez ustawy; co trzeba interpretować chyba w ten sposób skoro jest to kryterium odrębne od podanego wyżej że chodzi o nazwanie w ustawie osoby prawnej danego rodzaju mianem powiatowej czy wojewódzkiej osoby prawnej. Wydaje się jednakże, iż poza tym gminnymi, powiatowymi czy wojewódzkimi (a więc: samorządowymi) osobami prawnymi są również co odnośnie do pojęcia państwowych osób prawnych przyjmuje panujący pogląd spółki kapitałowe,
ż 10. Własność samorządowa
69
w których jedynym wspólnikiem (akcjonariuszem) jest odpowiednio gmina, powiat lub województwo (uch. SN 7 z 25 III 1997 r., OSN 1997, póz. 91). Za samorządowe osoby prawne należałoby też uznać takie spółki wieloosobowe, w których uczestniczą wyłącznie jednostki samorządu terytorialnego, ich związki oraz spółki jednoosobowe tych podmiotów.
Wypada dodać, że gminnymi (uprzednio: komunalnymi) osobami prawnymi były również przekazane gminom w ramach tzw. komunalizacji przedsiębiorstwa państwowe. Przedsiębiorstwa te, działające zrazu na podstawie stosowanej odpowiednio ustawy o przedsiębiorstwach państwowych, stały się jeśli nie zostały wcześniej zlikwidowane, sprywatyzowane według przepisów o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych albo przekształcone w jednoosobowe spółki gminy (akcyjne lub z ograniczoną odpowiedzialnością) takimi spółkami z mocy prawa, na podstawie art. 14 i n. ustawy z 20X11 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 r. Nr 9, póz. 43 z późn. zm.), z dniem l lipca 1997 roku.
V. W ramach, a nie "obok" gminy działają, nie mające osobowości prawnej, tzw. jednostki pomocnicze, tj. sołectwa, osiedla czy dzielnice. W interesie lokalnych społeczności przyznana została tym jednostkom pewna, ograniczona samodzielność. W myśl mianowicie art. 48 ustawy o samorządzie gminnym jednostki te mogą, w zakresie określonym w statucie. korzystać z zarządzanego, wydzielonego im mienia gminy, rozporządzać dochodami oraz dokonywać samodzielnie niektórych czynności względem tego mienia. Tych swoistych uprawnień nie można jednak traktować jako własnych, cywilnych praw podmiotowych tych jednostek. Zastrzeżenie to dotyczy również różnego rodzaju samorządowych (gminnych. powiatowych czy wojewódzkich) jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej (jak np. szkoły), które można określić wzorując się na określeniu stationes fisci jako stationes communis.
VI. Społeczno-gospodarczym przeznaczeniem własności samorządowej jest, co do zasady, realizowanie celów związanych z wykonywaniem zadań publicznych należących do samorządu terytorialnego. Oznacza to, że prowadzona przez podmioty samorządowe działalność gospodarcza powinna przede wszystkim koncentrować się na zadaniach o charakterze użyteczności publicznej. Czy do tego musi być ograniczona, to już jest kwestia konkretnych rozstrzygnięć ustawowych; i tak: odnośnie do powiatów art. 6 ust. 2 ustawy powiatowej właśnie ogranicza działalność gospodarczą do sfery użyteczności publicznej, odnośnie zaś do województw art. 13 ustawy wojewódzkiej zezwala na wykroczenie poza tę sferę, ale jedynie w bardzo ograniczonym zakresie; natomiast cytowana już ustawa o gospodarce komunalnej przewiduje dla gmin wbrew pierwszemu wrażeniu z lektury jej postanowień wcale szerokie możliwości prowadzenia działalności poza zakresem użyteczności publicznej.
^ VII. Źródła własności samorządowej można podzielić na dwa rodzaje.
Pierwszym źródłem jest jednorazowe niejako "wyposażenie" jednostek samorządu terytorialnego w mienie pochodzące od państwa w związku z powołaniem do życia kolejnych szczebli samorządu terytorialnego (zob. co do gmin art. 44 pkt l ustawy gminnej; do powiatów art. 47 ust. l pkt l i 3 ustawy powiatowej; do województw art. 48, 49 i 50 ustawy wojewódzkiej). W szczególności, gdy chodzi o "wyposażenie" gmin, art. 5 ustawy z 10 V 1990 r. przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie
70
//. Pojęcie własności i jej uwarunkowania spoleczno-gospodarcw
terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, póz. 191 z późn. zm.) przewidywał mówiąc najogólniej że mieniem właściwych gmin staje się ex legę (ust. l i 2) lub w drodze przekazania (ust. 3 i 4) mienie znajdujące się w gestii rad narodowych i ich jednostek;
wydawanie tzw. decyzji komunalizacyjnych, tj. decyzji stwierdzających nabycie (deklaratywnych) oraz decyzji o przekazaniu mienia gminom powierzone zostało wojewodom (art. 18 ust. l ustawy). Odnośnie do nabycia mienia przez powiaty i województwa zob. poza wspomnianymi przepisami ustawy powiatowej i wojewódzkiej rozdział 4 (art. 60 i n.) ustawy z 13 XI 998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, póz. 872 z późn. zm.).
Drugi rodzaj stanowią źródła związane ze zwykłym obrotem. Wchodzą tu w rachubę składniki pochodzące ze źródeł publicznoprawnych (podatki, opłaty, subwencje, dotacje) lub nabyte za pomocą instrumentów publicznoprawnych (np. wywłaszczenie nieruchomości) oraz uzyskiwane z działalności prywatnoprawnej, jak czynności prawne czy dochody z działalności gospodarczej.
Problematyka źródeł pierwszego rodzaju (aporty państwowe) nasuwa jeszcze dwie refleksje. Pierwsza dotyczy gruntów warszawskich (w granicach tzw. malej Warszawy, tzn. z 1945 r.). Grunty te zostały skomunalizowane na mocy dekretu z 26 X 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, póz. 279). Na podstawie ustawy z 20 III 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz.U. Nr 14, póz. 130) stały się one jednak jak zresztą mienie jednostek samorządu terytorialnego w ogóle własnością państwową. Po reaktywowaniu samorządu gminnego grunty te powróciły, z mocy wspomnianych przepisów komunalizacyjnych z 1990 r., do warszawskich gmin.
Druga refleksja dotyczy tzw. mienia gminnego w rozumieniu wcześniej obowiązujących przepisów, zgodnie z którymi szczególnemu reżimowi podlegały nieruchomości należące do dawnych gromad jako jednostek samorządu terytorialnego. Nosiły one wówczas miano mienia gromadzkiego. Z mocy powołanej ustawy z 20 III 1950 r. uległy one upaństwowieniu. Ze względu jednak na swoisty tryb zarządzania nimi (udział czynnika lokalnego) oraz szczególne uprawnienia społeczności lokalnej mienie to pozostało nadal wyodrębnione z ogólnego zasobu nieruchomości państwowych. Ustawa z 1958 r. o radach narodowych nadała mu nazwę mienia gminnego (art. 104 ust. 2). Mienie to stało się z dniem wejścia w życie ustawy o samorządzie gminnym, na mocy art. 7 ust. l cyt. wyżej ustawy z 10 V 1990 r. przep. wpr., mieniem gminy, na której obszarze jest położone, z zastrzeżeniem jednak, że takie zakwalifikowanie nie narusza praw osób trzecich (społeczności lokalnej)".
Mieniem gminy lub mieniem komunalnym nie stało się natomiast mienie wspólnot gruntowych, gdyż jak to wyjaśniono w ż 20, IV, było ono zawsze i nadal jest przedmiotem szczególnej współwłasności właścicieli gospodarstw rolnych danej wsi lub okolicy.
25 Patrz nieco odmienny pogląd: J. Szachułowicz: Wygaśnięcie bytu prawnego mienia gromadzkiego, PS 1994, nr 7-8, s. 45.
Rozdział III
TREŚĆ, ZAKRES l WYKONYWANIE WŁASNOŚCI
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 92 - 109; Zarys, s. 66-85; Prawo własności, s. 101 i nast.; Pojecie własności, s. 25 i nast.; Z. K. Nowakowski:
Prawo rzeczowe, s. 57 i nast.; T. Dybowski: Ochrona własności w polskim prawie cywilnym, Warszawa 1969, s. 27 i nast.; J. Ignatowicz: Przemiany prawa wtasności w świetle przepisów kodeksu cywilnego, SC 1969, t. XIII-XIV oraz Komentarz do k.c., t. I, s. 360-380;
R.Czarnecki: Komentarz do k.c., t. I, s. 380-415; S. Grzybowski: Zarys, s. 52 i nasi.;
J.St. Piątowski: System, t. 11, s. 150 i nast.; A. Wasilewski: Administracja wobec prawa własności nieruchomości gruntowych, Kraków 1972; R. Moszyński: Zasiedzenie i rozgraniczenie, Warszawa 1959; R. Czarnecki: Rozgraniczenie nieruchomości. Warszawa 1962;
W. Kocon: Droga konieczna. Warszawa 1977; W.J. Katner: Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi. Warszawa 1982; M. Bednarek: Przemiany własności w Polsce podstawowe koncepcje i konstrukcje normatywne. Warszawa 1994; Mienie. Komentarz do art. 44-55' k.c., Zakamycze 1997, s. 45 i n.; J. Gudowski: Droga sądowa w sprawach o rozgraniczenie nieruchomości, PS 1995, nr 2; E. Drozd, Z. Truszkiewicz: Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości, Kraków 1995; S. Rudnicki: Komentarz, s. 32-103 Kodeks cywilny Komentarz, s. 360-405; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. III i IV H. Cioch, H. Witczak: Zasada superficies solo cedii w prawie polskim, "Rejent" 1999, nr 5 S. Rudnicki (G. Bieniek, S. Dmowski, S. Rudnicki): Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 1999, ż 1,3-6,40.
ż11. Treść prawa własności
I. Jak to bliżej wyjaśniono w ż 4,1, według tradycyjnego poglądu prawo własności wynika ze stosunku własności, jaki istnieje między właścicielem a wszystkimi innymi podmiotami. Inny pogląd odrzuca istnienie stosunku własności, przyjmując, że prawo własności (podobnie jak inne prawa podmiotowe bezwzględne) znajduje swe źródło wprost w odpowiednich
72
///. Treść, zakres i wykonywanie własności
normach prawa przedmiotowego. Niezależnie jednak od tego, który z tych poglądów uzna się za właściwy, należy przyjąć, że właściciel jest osobą uprawnioną, natomiast zobowiązany do nienaruszania prawa własności jest każdy inny podmiot. Stosownie do tego w określeniu własności odróżniamy jej stronę pozytywną i negatywną. Przez stronę pozytywną rozumie się uprawnienia (atrybuty), jakie składają się na prawo własności jako prawo podmiotowe, natomiast strona negatywna własności oznacza możność wyłączenia przez właściciela ingerencji innych osób w sferę jego prawa.
Tak właśnie została ujęta definicja prawa własności w art. 140 k.c., według którego ,,w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą".
II. Pozytywna strona własności tradycyjnie była i przez wiele ustawodawstw jest nadal wyrażana przez zamieszczenie w definicji własności tzw. triady uprawnień właściciela (ius possidendi, ius utendi-fruendi, ius abutendi), przy czym u podłoża tego określenia leży założenie, że triada ta wyczerpuje zakres jego uprawnień. Inne jest stanowisko kodeksu cywilnego, który wychodzi z założenia, że skoro prawo własności jest tym szczególnym prawem, które zapewnia właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię władzy względem rzeczy, to nie może ono stanowić sumy pozytywnie wymienionych uprawnień. Definicja prawa własności, polegająca na wyczerpującym wyliczeniu uprawnień właściciela, nie jest możliwa.
Kodeks jednak nie rezygnuje ze wskazania atrybutów prawa własności, tyle tylko, że traktuje je jako uprawnienia podstawowe, a nie jako wyczerpujące treść tego prawa. Do atrybutów tych należą: a) uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz b) uprawnienie do rozporządzania rzeczą. Chociaż nie wyczerpują one prawa własności, to jednak stanowią zasadniczy jego trzon.
Do atrybutu korzystania z rzeczy tradycyjnie zaliczamy następujące uprawnienia:
a) do posiadania rzeczy (ius possidendi);
b) do używania rzeczy (ius utendi), a więc prawo takiego używania jej, które nie polega na czerpaniu pożytków, jak np. zamieszkiwanie przez właściciela w jego domu, używanie książki;
ż 11. Treść prawa własności
73
c) do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy (ius fruendi);
d) do dyspozycji faktycznych, a więc prawo do przetworzenia rzeczy, jej zużycia lub nawet zniszczenia (ius abutendi).
W zakres drugiego podstawowego uprawnienia właściciela, tj. prawa rozporządzania rzeczą (ius disponendi), wchodzą:
a) uprawnienie do wyzbycia się własności rzeczy; obejmuje ono, m.in. prawo do przeniesienia własności na inną osobę, do zrzeczenia się własności, do rozporządzenia własnością na wypadek śmierci;
b) uprawnienie do obciążenia rzeczy; przez obciążenie we właściwym, węższym znaczeniu rozumie się ustanowienie prawa rzeczowego obciążającego rzecz, w szerszym zaś znaczeniu także podejmowanie czynności dotyczących rzeczy o skutkach wyłącznie obligacyjnych, jak np. oddanie rzeczy w dzierżawę lub najem.
III. Negatywna strona własności znajduje w art. 140 k.c. wyraz w stwierdzeniu, że właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać nią "z wyłączeniem innych osób". Słowa te oznaczają, że inne podmioty prawa mają obowiązek nieingerowania w sferę uprawnień wiaściciela, a więc nienaruszania jego prawa własności. Obowiązek ten polega na nieczynieniu (non facere). Wyjątkowo inna osoba może być ex legę uprawniona do wkroczenia w sferę uprawnień właściciela, np. na podstawie art. 142 lub 149 k.c. (p. niżej V i ż 13, III, V). Poza takimi wyjątkowymi upoważnieniami ustawowymi inne osoby mogą ingerować w sferę uprawnień właściciela tylko zajego zgodą, np. w wypadku ustanowienia dla określonej osoby służebności.
IV. Jak już wyżej powiedziano, prawo własności stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy. Najszerszą w tym znaczeniu, że spośród wszystkich praw, które polegają na korzystaniu z rzeczy, forma ta zapewnia uprawnienia najdalej idące. Jednakże prawo własności nie daje właścicielowi absolutnej pełni władzy nad rzeczą, nie jest wbrew pewnym nierealnym koncepcjom jakimś ius infinitum (z takiego jednak założenia zdają się wychodzić twórcy Konstytucji w art. 64 ust. 3, z brzmienia którego może wynikać, że ze "swej istoty" własność nie ma żadnych granic, a każda próba jakiegoś ich wyznaczenia przez ustawodawcę stanowi jej "ograniczenie"). W rzeczywistości granice prawa własności są takie, jakie zakreśla całokształt przepisów konkretnego ustawodawstwa.
Przewidziane przez prawo przedmiotowe granice prawa własności bywają czasem określane jako ustawowe ograniczenia własności, co zresztą
74
///. Treść, zakres i wykonywanie własności
znajduje dzisiaj pewne usprawiedliwienie w sformułowaniach powołanego wyżej art. 64 ust. 3 Konstytucji. Tym terminem ("ograniczenia") określa się także prawa podmiotowe, które mogą przysługiwać względem rzeczy innym osobom aniżeli właściciel, jak np. prawo użytkowania czy służebności. W rzeczywistości tylko te prawa stanowią ograniczenia sensu stricto. "Ograniczenia" natomiast pierwszego rodzaju, tzn. wynikające bezpośrednio z przepisów ustawy lub z innych wyznaczników zakresu prawa własności przewidzianych w ustawie, określają zakres treści prawa własności, są więc elementem ustawowej definicji tego prawa. Treść więc prawa własności jest taka, jak ją określa całokształt ustawodawstwa. Znajduje to wyraz w sformułowaniu art. 140, że wiaściciel może korzystać z rzeczy "w granicach ustaw".
Jak to bliżej wyjaśniono w ż 6, IV, wynikający z całokształtu ustawodawstwa zakres prawa własności nie jest niezmienny. W rzeczywistości zakres i treść prawa własności stanowią kategorię historyczną, ulegającą rozszerzeniu lub zwężeniu stosownie do aktualnych, zmieniających się pojęć i potrzeb konkretnej formacji. Do takich przekształceń treści prawa własności dochodzi nie tylko w związku ze zmianą ustroju społeczno-gospodarczego;
mogą one występować także w ramach tej samej formacji społecznej.
Przewidziane w ustawach bezpośrednio lub pośrednio ograniczenia własności mają charakter negatywny w tym sensie, że zakazują właścicielowi korzystania z jego prawa w określonym zakresie; np. nie pozwalają na dowolne usytuowanie budynku na działce budowlanej. Wyjątkowo jednak przepisy nakładają na właściciela obowiązki pozytywne, ściślej obowiązek wykonywania oczywiście tylko w pewnym zakresie jego prawa. Zobowiązują np. właściciela do należytego wykorzystania należących do niego użytków rolnych. Obowiązki takie określa się czasem jako pozytywne obowiązki właściciela, bardziej jednak przekonujący jest pogląd, że nie należą one w ogóle do zakresu prawa własności, bo prawo własności, jako prawo podmiotowe, nie może "zobowiązywać" właściciela w sensie cywilis-tycznym. Tzw. pozytywne obowiązki właściciela są więc, według tej koncepcji, obowiązkami obciążającymi właściciela ex legę poza zakresem prawa własności, są jakby korelatem prawa własności.
V. Ze sformułowania art. 140 k.c. wynika, że prawu naszemu znane są trzy wyznaczniki granic treści prawa własności: l) przepisy ustaw, 2) zasady współżycia społecznego oraz 3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej własności. Pierwszy z tych wyznaczników przyjęty jest powszechnie
ż 11. Treść prawa własności
75
w innych ustawodawstwach i znany był prawu zunifikowanemu (art. 28 pr. rzecz.), dwa pozostałe stanowią novum wprowadzone przez kodeks cywilny.
Ad l) Ze sformułowania art. 140, który mówi o ustawach bez żadnego bliższego ich określenia, wynika, że granice własności wyznaczają nie poszczególne przepisy, lecz całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Mogą to więc być zarówno przepisy prawa cywilnego, jak i przepisy innych działów prawa, przede wszystkim prawa administracyjnego.
Przepisem zamieszczonym w tym samym dziale co art. 140, ograniczającym prawo własności, jest przede wszystkim art. 142 k.c. Według tego artykułu właściciel nie może sprzeciwić się użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej (np. gdy zachodzi potrzeba ratowania życia określonej osoby). Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Przepis ten stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym (np. w wypadku pożaru), jednakże z tym ograniczeniem, że naruszyć cudzą własność w celu ratowania tych dóbr można tylko wtedy, gdy grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie większa aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy'.
Jako dalsze przepisy z zakresu prawa rzeczowego, które przewidują tzw. ustawowe ograniczenia własności, można przykładowo wymienić:
art. 144-154 k.c. ograniczające własność nieruchomości ze względu na uzasadnione interesy właścicieli nieruchomości sąsiednich, art. 231 k.c. przewidujący możliwość utraty własności na rzecz posiadacza. Będzie o nich bliżej mowa na właściwych miejscach.
Ustaw szczególnych, które ingerują głęboko w sferę prawa własności, jest wiele. Liczne ich przykłady zostały podane w ż 5, II2, chodzi wszak o to, by ta ingerencja była usprawiedliwiona wymogiem ochrony dóbr, które w świetle założeń konstytucyjnych na taką ochronę zasługują.
' A. Agopszowicz: Ograniczenia własności wynikające z. art. 142 k.c., w: Roz.praw\ oprawa cywilnego (Księga dla ucz.cz.enia pracy naukowej prof. W. Czachórskiego), Warszawa 1985, s. 89: tenże: Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej w stanie wyższej konieczności, w: Prace z prawa cywilnego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J.St. Piątowskiego), Ossolineum 1985, s. 77.
2 Bliżej o ograniczeniach tych w monografii A. Wasilewskiego: Administracja wobec prawa wlasności nieruchomości gruntowych, przytoczonej na wstępie niniejszego rozdziału.
76
///. Treść, zakres i wykonywanie własności
Jak już o tym wspominano, Konstytucja wyznacza ramy ustawowego kształtowania granic prawa własności, stanowiąc w art. 64 ust. 3, że nie można tego czynić z naruszeniem "istoty prawa własności" i wskazując w art. 31 ust. 3 na konstytucyjnie chronione dobra, których konieczność poszanowania determinuje określanie tychże ustawowych granic (por. orz. TK z 11 I 2000 r., sygn. P 11/98).
Ad 2) Przyjmując jako dalszy wyznacznik granic własności zasady współżycia społecznego ustawodawca posłużył się tą samą kategorią, która w myśl art. 5 tego kodeksu rozstrzyga w systemie naszego prawa o tzw. nadużyciu prawa podmiotowego. W literaturze dość powszechny stał się pogląd, według którego przepisy te pełnią inną funkcję. Uznano mianowicie, że art. 5 zabraniając czynienia z prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego dotyczy wykonywania praw podmiotowych, w tym także wykonywania prawa własności; natomiast norma art. 140 zalicza te zasady do wyznaczników granic prawa własności, a więc czynników określających jego treść3.
Jednakże kwestia wzajemnego stosunku wymienionych przepisów nie została dotychczas w naszej doktrynie dostatecznie wyjaśniona. Z zastrzeżeniem, że przytoczony pogląd o odmiennej roli zasad współżycia społecznego w tych przepisach nie jest, na gruncie wewnętrznej teorii nadużycia prawa, bynajmniej bezdyskusyjny jako przykład zastosowania tych zasad, jako wyznacznika kształtującego treść prawa własności, można przytoczyć niedopuszczalność korzystania z prawa własności tylko w celu szykany lub nawet nie w takim zamiarze, ale bez żadnej potrzeby, a z istotną szkodą dla innych osób. Za przykład wykonywania prawa własności w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) może posłużyć żądanie właściciela, aby osoba władająca jego nieruchomością wydała mu ją w sytuacji szczególnie dla niej niedogodnej, np. aby wydała dom mieszkalny w okresie poważnej choroby członka rodziny4.
3 Por. J. Wasilkowski (Pojęcie własności w świetle kodeksu cywilnego, PiP 1965, nr 12, s. 26 i n.), który dodaje, że wyznaczenie granic własności przez samo odwołanie się do ustaw "mogłoby okazać się niewystarczające z uwagi na tempo naszych przeobrażeń społecznych".
4 Zagadnienie to było rozpatrywane przez SN w wielu orzeczeniach. Por. m.in. orzecz.:
z 10 IX 1964 r., OSN 1965, póz. 141; z 25 VI 1968 r., OSPiKA 1970, póz. 197; z 4 VII 1969 r., OSN 1970, póz. 72; por. również orzecz. SN z 27 V 1999 r. (OSN 1999, póz. 214), w którym SN uznał za właściwe w takiej sytuacji odroczenie na podstawie art. 5 k.c. (i 320 k.p.c.), eksmisji, ale wykluczył możliwość oddalenia powództwa w oparciu o ten przepis (p. ż 28, V).
ż 11. Treść prawa własności
77
Skoro jednak, jak wyżej sygnalizowano, pogląd o swoistej takiej, której nie mógłby "sprostać" art. 5 k.c. roli zasad współżycia społecznego (oraz klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa) w treści art. 140 k.c. jest dyskusyjny, to dyskusyjna jest też sama "obecność" tych klauzul w tym ostatnim artykule. Ewentualnej decyzji ustawodawcy o wykreśleniu tychże klauzul z tego przepisu nie należałoby natomiast wiązać z konstytucyjnym nakazem ustanawiania ograniczeń prawa własności "tylko w drodze ustawy" (art. 64 ust. 3 Konstytucji).
Zasada wyłączności ustawy w kształtowaniu prawa własności nie oznacza bowiem, iż odnośnie do tego prawa ustawodawca nie może posługiwać się klauzulami generalnymi odsyłającymi do powszechnie uznawanych wartości czy norm pozaprawnych. Pomijając różne szczegółowe unormowania dotyczące własności, w których rola tych czy innych klauzul generalnych jest niezastąpiona (patrz np. art. 144 czy 145 ż 3 k.c.). z natury rzeczy klauzule takie występują w konstrukcji nadużycia prawa podmiotowego; której przecież ostrożne stosowanie także do własności a może zwłaszcza do własności (zważywszy, iż jej treść nie jest i nie może być określona pozytywnie wyczerpująco) nie powinno podlegać dyskusji. Jeśli więc nawet dokonana zostanie wspomniana zmiana treści art. 140 k.c., nie zniesie to wpływu na zakres uprawnień właściciela klauzul generalnych art. 5 k.c. Już tylko dla porządku należy przypomnieć, że zgodnie z tzw. teorią wewnętrzną użytek z prawa stanowiący jego nadużycie nie mieści się w granicach prawa podmiotowego.
Ad 3) Podobnie jak zasady współżycia społecznego także s p o ł e c z-no-g ospod arcze przeznaczenie prawa własności stanowi kategorię, która zarówno określa sposób wykonywania prawa (art. 5), jak i kształtuje jego treść (p. Ad 2). W art. 140 chodzi oczywiście o społeczno-gospodarcze przeznaczenie konkretnego prawa własności, a nie własności w ogóle. O tym więc, jaki jest zakres prawa własności decyduje jej przeznaczenie; zakres tego prawa zależy więc od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną, czy z działką budowlaną, czy dana nieruchomość jest położona z dala od zabudowań, czy wśród domów zamieszkanych itp5.
Warto też dodać, że taka tendencja do bardziej społecznego traktowania własności, zwłaszcza zaś własności nieruchomości została w kodeksie cywilnym w sposób szczególny zaakcentowana. Jedynie tytułem przykładu, wypada zwrócić uwagę, że poza tym znalazła ona wyraz m.in. w następujących uregulowaniach: w nowym ujęciu przestrzennych granic nieruchomości, która w świetle art. 143 k.c. ma ściśle oznaczone rozmiary (ż 12, III); w określeniu zakresu dozwolonych emisji (art. 144 k.c.);
w silniejszej ochronie interesu posiadacza, gdy koliduje on z interesem
5 O nowym ujęciu własności w k.c. patrz w literaturze podanej w Komentarzu do k.c., t. II, s. 363.
78
///. Treść, wkres i wykonywanie wlasnosci
właściciela (por. np. art. 146 k.c., ż 42, IV); w wyeksponowaniu interesu społecznego jako czynnika rozstrzygającego o podziale nieruchomości rolnych (art. 214 k.c., ż 24, VII)6
Do opisanych ograniczeń prawa własności, na podstawie klauzul generalnych, należy podchodzić z dużym umiarem. Jak to bowiem podkreślił SN w orz. z 18 XI 1993 r. (OSN 1994, póz. 181), "w państwie prawa nie ma miejsca dla mechanicznie i sztywno pojmowanej zasady nadrzędności interesu ogólnego nad interesem indywidualnym. Oznacza to, że w każdym przypadku działający organ ma obowiązek wskazać, o jaki interes ogólny (publiczny) chodzi i udowodnić, iż jest on na tyle ważny i znaczący, że bezwzględnie wymaga ograniczenia uprawnień indywidualnych obywateli".
VI. Jak już zaznaczono, dwa uprawnienia właściciela, tj. atrybut korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą, stanowią tylko zasadniczy trzon prawa własności, nie wyczerpują jednak jego zakresu. Nawet przeto, jeżeli właściciel byłby w konkretnym wypadku ich pozbawiony, jeszcze pewien zakres uprawnień by mu pozostał; np. jeżeliby właściciel obciążył swoją rzecz użytkowaniem, a więc utraciłby na czas trwania użytkowania prawo korzystania z rzeczy, a prawa rozporządzania nią zostałby pozbawiony na podstawie tymczasowego zarządzania sądu (tzw. zabezpieczenia powództwa art. 747 pkt 3 k.p.c.), to jeszcze pozostałoby mu uprawnienie do ochrony jego prawa przed niedozwoloną ingerencją osób trzecich.
W związku z tym, że wyliczenie uprawnień właściciela nie daje w pełni ścisłej definicji prawa własności, pozytywną stronę własności określa się w sposób niejako negatywny, mianowicie przez wskazanie, że treść własności polega na tym, iż właścicielowi wolno z rzeczą robić wszystko z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane. Takie ujęcie prawa własności określa się jako negatywną definicję. Jest ona oczywiście w pełni ścisła, ale jej ujemną stroną jest to, że pomija ona rzecz najważniejszą, gdyż nie daje pojęcia, czym co do treści jest prawo własności.
6 J. Ignatowicz: Przemiany prawa własności w świetle przepisów kodeksu cywilnego, SC 1969, t. XIII-XIV, s. 67.
^ 12. Podmiot i przedmiot oraz przestrzenne i czasowe granice wlasnosci
79
ż 12. Podmiot i przedmiot oraz przestrzenne i czasowe granice własności
I. Zagadnienie, kto może być właścicielem, stanowi wycinek szerszego problemu zdolności prawnej. Dlatego możemy powiedzieć, że skoro zasadą naszego systemu prawnego jest pełna zdolność prawna każdego podmiotu, to jako zasadę należy także przyjąć, że każdy podmiot może być właścicielem. Od tej reguły występują pewne, nieliczne i nie o nadmiernym ciężarze gatunkowym wyjątki. Tytułem przykładu można wskazać, że własności nieruchomości nie może w zasadzie nabyć cudzoziemiec bez zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych; z obrotu cywilnoprawnego wyłączona jest w zasadzie broń wojskowa. Do niedawna własności nieruchomości rolnych nie mogła nabyć ani dziedziczyć osoba, która nie miała kwalifikacji rolniczych, o czym bliżej patrz w ż 16.
II. Przedmiot prawa własności może być przez ustawę różnie określony. Najszersze jest ujęcie tych ustawodawstw, które własność identyfikują z ogółem praw majątkowych, w ich bowiem rozumieniu przedmiotem własności jest wszystko, co ma wartość majątkową. W odróżnieniu od tych ustawodawstw kodeks cywilny ujmuje z omawianego punktu widzenia pojęcie własności bardzo wąsko. Z definicji bowiem zawartej w art. 140 oraz zasadniczej koncepcji kodeksu, według której prawa rzeczowe dotyczą rzeczy (ż l, I i ż 2,1), wynika, że przedmiotem własności może być tylko rzecz, a więc przedmiot materialny (była już o tym mowa w ż 6, IV).
Z takim określeniem przedmiotu własności nie zawsze jest zgodna terminologia używana zarówno w potocznym języku prawniczym, jak i w niektórych ustawach szczególnych. Według niej terminem własność określa się także niektóre prawa do innych dóbr aniżeli rzeczy, co spowodowane jest częściowo tradycją, częściowo brakami w zakresie prawniczego nazewnictwa. W takim szerokim znaczeniu mówimy np. o własności przedsiębiorstwa, jako o prawie do zorganizowanego zespołu różnych wartości majątkowych, o własności patentu, o tzw. własności przemysłowej, tzw. własności intelektualnej, własności energii itp. Ze względu na zadawnioną tradycję można się posługiwać tymi terminami, należy jednak zawsze pamiętać, że w przytoczonych przykładach nie chodzi o prawo własności w techniczno-prawnym znaczeniu. Patrz także ż 6, IV.
80
///. Treść, zakres i wykonywanie własności
III. W ż 2 była mowa o tym, jakie przedmioty są rzeczami w rozumieniu kodeksu cywilnego (art. 45); tamże podano, jakie są na powierzchni ziemi granice nieruchomości gruntowych (art. 46 ż l k.c.). Jednakże nie tylko rzeczy ruchome co jest oczywiste ale i nieruchomości nie są tworami dwuwymiarowymi. Właściciel bowiem nie korzysta wyłącznie z powierzchni swego gruntu, lecz także z podziemia oraz z przestrzeni nad powierzchnią. Rodzi to problem tzw. przestrzennych granic własności.
Jeżeli chodzi o rzędy ruchome (a także, choć już z pewnymi komplikacjami, o nieruchomości budynkowe i lokalowe), określenie ich przestrzennych granic nie nastręcza z reguły trudności, zakwalifikowanie ich bowiem przez ustawę jako odrębnych rzeczy wynika z ich fizycznej samoistności. Inaczej jest natomiast, gdy chodzi o nieruchomości gruntowe, gdyż samoistność nieruchomości jako odrębnych rzeczy wynika nie z ich naturalnych cech fizycznych, lecz jest kategorią wyłącznie prawną, będącą z kolei wynikiem określonych pojęć, właściwych dla stosunków społeczno-gospodarczych danej epoki. Dlatego co do nieruchomości gruntowych problem granic przestrzennych własności musi być unormowany ustawowo.
Stanowisko ustawodawstw europejskich przeszło w tej materii znamienną ewolucję. Według teorii romanistycznej, opartej na konstrukcjach prawa rzymskiego, własność nieruchomości sięga bez żadnych ograniczeń zarówno w głąb ziemi, jak i nad jej powierzchnię; w głąb do środka ziemi (ad infernum), w górę zaś w nieskończoność (usąuae ad coelum). Nieruchomość według tej konstrukcji ma więc kształt odwróconego stożka, którego wierzchołek sięga środka ziemi. Pod wpływem tej teorii pozostawały pierwsze wielkie kodyfikacje europejskie (por. art. 552 k. Nap., ż 297 k.c.a.). Ta doktrynalna, bo nie mająca nic wspólnego z potrzebami i realnymi możliwościami właściciela, koncepcja została sprowadzona do właściwych proporcji przez nowszą doktrynę i orzecznictwo. Jeżeli chodzi o ustawodawstwo, to pierwszy odstąpił od niej k.c.n. (ż 905). Za tym wzorem poszło pr. rzecz, z 1946 r., które wprawdzie w art. 30 przyjęło, że własność nieruchomości obejmuje w zasadzie bez ograniczeń także przestrzeń nad powierzchnią i pod nią, ale zarazem zastrzegało, że wlaściciel nie może sprzeciwiać się działaniom dokonywanym na takiej wysokości lub w takiej głębokości, które nie zagrażają jego uzasadnionym interesom.
Dalszy krok uczynił kodeks cywilny, który w art. 143 stanowi, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu jego własność rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Sformułowanie to nie stanowi tylko bardziej poprawnego wyrażenia koncepcji przyjętej przez poprzednio obowiązujące prawo, lecz wprowadza uzasadnioną zmianę merytoryczną. O ile bowiem art. 30 pr. rzecz, nie naruszał samej zasady nieograniczonego zasięgu prawa własności nierucho-
ż 12. Podmiot i przedmiot oraz przestrzenne i czasowe granice własności 81
mości, o tyle art. 143 k.c. głosi, że granice przestrzenne nieruchomości sięgają tylko do pewnej wysokości i głębokości, mianowicie tak wysoko i tak głęboko, jak to wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu. Nieruchomość gruntowa zatem przedstawia się w świetle art. 46 ż l i art. 143 k.c. jako bryła ograniczona płaszczyznami pionowymi przebiegającymi według jej granic na powierzchni ziemi, sięgająca tylko do pewnej głębokości i do pewnej wysokości. Granice te choć nie sprecyzowane ściśle są jednak bardzo ograniczone. Jednakże ta omówiona zasada nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód (art. 143 zd. 2 k.c.). Mówiąc o tym, art. 143 nawiązuje do uregulowania szczególnego zawartego w prawie wodnym. Problemu tego dotyczy także prawo górnicze i prawo lotnicze.
IV. Problem tzw. własności wód normuje poza art. 143 k.c. prawo wodne z 24 X 1974 r. (Dz.U. Nr 38, póz. 230 z późn. zm.). Dotyczy ono w zasadzie tzw. wód śródlądowych.
W świetle tych przepisów obok cywilistycznego pojęcia własności wód należy wyróżnić "własność" w innym znaczeniu, występującym w przepisach prawa wodnego. Prawo do wody. określone w prawie wodnym jako własność, jest wprawdzie także prawem bezwzględnym, ale stanowi odrębną od własności (w rozumieniu art. 140 k.c.) kategorię prawną. Odrębność ta wynika stąd, że woda, znajdująca się w stanie naturalnym na powierzchni lub pod powierzchnią ziemi, nie stanowi ze względu na brak samoistności rzeczy w rozumieniu art. 45 k.c.
Zgodnie z art. l prawa wodnego zasadą jest, że wody stanowią własność Skarbu Państwa. Dalsze jednak przepisy przewidują od tej zasady istotne wyjątki. O tym, czy w konkretnym wypadku jest to własność w znaczeniu prawa cywilnego, czy w znaczeniu prawa wodnego, rozstrzygają przepisy prawa wodnego łącznie z normą art. 143 k.c.
Najogólniej rzecz ujmując, z przytoczonej zasady oraz z przewidzianych od niej wyjątków wynika, że inna jest sytuacja wód stojących, inna zaś wód płynących. Wody stojące to takie. które znajdują się w jeziorach i innych zbiornikach (stawach, sadzawkach), z których nie wypływają lub do których nie wpływają tzw. cieki, tzn. wody płynące w postaci strumyków, potoków itp. Wody stojące stanowią część składową gruntów i jako takie są przedmiotem własności w rozumieniu prawa cywilnego właścicieli gruntów. Wody płynące to wody w rzekach oraz w takich jeziorach i zbiornikach, z których wychodzą lub do których wpływają cieki. Wody te są własnością państwa. Jest to "własność" w rozumieniu prawa wodnego. Własność państwa w takim samym znaczeniu stanowią także wszelkiego rodzaju wody podziemne i wgłębne, z wyjątkiem jednak wód w studniach, te bowiem należą do właścicieli gruntów. Własność wód zebranych i umiejscowionych w sztucznych zbiornikach, jak cysterny. beczki i inne naczynia, a nawet w basenach kąpielowych, podlega ogólnym zasadom prawa cywilnego. Woda więc tak wyodrębniona stanowi rzecz ruchomą i jako taka stanowi przedmiot zwykłej własności7.
7 Bliżej o własności wód patrz: T. Dybowski, S. Grzybowski, Z. K. Nowakowski:
Zagadnienia cywilistyczne prawa wodnego. Warszawa 1957; W. Tarasiewicz, S. Surowiec, Z. Rybicki: Prawo wodne komentarz. Warszawa 1965; A. Agopszowicz: Zarys systemu
82
///. Treść, zakres i wykonywanie własności
V. Prawo górnicze z 6V 1953 r. (Dz.U. z 1978 r. Nr 4, póz. 12 z późn. zm.) nie rozstrzygało, do kogo należą kopaliny znajdujące się w złożach pod powierzchnią ziemi, ograniczało się do unormowania samego poszukiwania i wydobywania kopalin, przyznając to prawo wyłącznie państwu. W świetle takiego stanu prawnego problem własności kopalin należał do spornych". Obecnie znajduje on unormowanie w ustawie z 4 II 1994 r.
Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, póz. 96). W myśl jego przepisów złoża kopalin nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa. W granicach określonych przez ustawy Skarb Państwa może, z wyłączeniem innych osób, korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie użytkowania górniczego (art. 7). W sprawach nie unormowanych w ustawie do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości gruntowej (art. 8).
W świetle powyższych regulacji należy odróżnić: a) kopaliny położone poniżej dolnej granicy nieuruchomości w rozumieniu art. 143 k.c. oraz b) kopaliny położone powyżej tej granicy, a więc niejako ,,wewnątrz" danej nieruchomości gruntowej. Kopaliny wymienione w pkt a) nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowych i tym samym nie należą do właścicieli tych nieruchomości. Natomiast kopaliny wymienione w pkt b), a więc znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej, stanowią własność jej wtaściciela.
Do powyższego dodać należy, że opisana własność górnicza nie jest podobnie jak własność wód własnością w rozumieniu art. 140 k.c., gdyż jej przedmiotem nie jest rzecz
ani nieruchoma, ani ruchoma; jest to wprawdzie "przedmiot materialny", ale nie wyodrębniony z całości przyrody. Mamy tu więc do czynienia z własnością śni generis. Por. ż6, IV i ż 12, II9
VI. Przepisy prawa lotniczego z 31 V 1962 r. (Dz.U. Nr 32, póz. 153 z późn. zm.) mają (wraz z przepisami wykonawczymi) dla problemu zasięgu przestrzennego własności o tyle znaczenie, że w zasadzie nie pozwalają na zbyt niskie loty. W pewnych więc wypadkach notoryczne wykonywanie takich lotów (np. przez samolot sportowy) nad określoną nieruchomością mogłoby stanowić naruszenie prawa własności'".
prawnego górnictwa. Warszawa 1974, s. 176 i nast.; S. Surowiec, W. Tarasiewicz. T. Zwięglińska: Prawo wodne komentarz.. Warszawa 1981;S. Rudnicki; O własności wód. NP 1982, nr 7-8, s. 78.
8 Bliżej o własności kopalin patrz: T. Ptodowski (przedmowa B. Krupińskiego): Prawo górnicze komentarz. Warszawa 1963; A. Agopszowicz: Zarys systemu prawnego górnictwa, Katowice, t. l 1979, t. II 1980; A. Wasilewski: Obszar górniczy. Warszawa 1969;
R. Mikosz: "Ograniczenia" własności na przykładzie prawa górniczego. Katowice 1982. Z nowszej literatury: S. Wójcik: Problem uprawnień do zióz kopalin (w związku z reformą prawa górniczego), PiP 1992, nr l, s. 57; R. Mikosz: Kilka uwag o użytkowaniu górniczym, w:
Rozprawy z prawa cywilnego i ochrony środowiska (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Agopszowicza), s. 174.
9 Dalsze przepisy ustawy (art. 9 i 13) normują tzw. użytkowanie górnicze.
10 T. Uczyński: Polskie prawo lotnicze z komentarzem. Warszawa 1966.
ż 12. Podmiot i przedmiot oraz przestrzenne i czasowe granice własności
83
VII. Jak to wyjaśniono w ż 4, II, prawa rzeczowe mogą być ukształtowane jako prawa bezterminowe lub terminowe (czasowe), z teoretycznego punktu widzenia dotyczy to także prawa własności. Jest to problem czasowych granic prawa własności.
Klasycznym przykładem własności ograniczonej w czasie była w naszym ustawodawstwie tzw. własność czasowa, uregulowana w art. 100 i nast. pr. rzecz. W myśl tych przepisów przeniesienie własności nieruchomości przez Skarb Państwa albo przez związek samorządu terytorialnego mogło nastąpić z zastrzeżeniem, że z upływem oznaczonego terminu (30 do 80 lat) własność powróci samym przez się prawem do zbywcy. W ten sposób nabywca stawał się właścicielem na określony czas, a więc przysługujące mu prawo własności było prawem terminowym. Państwu (związkowi samorządu terytorialnego) natomiast przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe, zwane prawem powrotu, którego treścią było to, że z upływem czasu oznaczonego w umowie własność przejdzie ex legę z powrotem na państwo.
W świetle obowiązującego obecnie ustawodawstwa własność jest prawem bezterminowym. W szczególności nie powstaje ona jako prawo terminowe z mocy ustawy. Może natomiast dojść do powstania własności terminowej ale tylko w ograniczonym zakresie z woli osób zainteresowanych, a więc na podstawie czynności prawnej. Ograniczony zakres takiej możliwości przejawia się przede wszystkim w tym, że własność terminowa nie może być ustanowiona co do nieruchomości gruntowych. Zgodnie bowiem z art. 157 ż l k.c. własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Obecnie więc powołanie do życia opisanej wyżej własności czasowej nie byłoby nawet co do gruntów państwowych dopuszczalne.
Swoistą natomiast własność terminową przewiduje ustawa co do budynków stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 235 i 241 k.c. odrębna własność budynków należących do użytkownika wieczystego wygasa z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Dopuszczalne jest także powstanie własności terminowej co do rzeczy ruchomych, kodeks bowiem nie zabrania przeniesienia własności ruchomości z zastrzeżeniem warunku, a ziszczenie się warunku nie ma mocy wstecznej (art. 90 k.c.); to samo odnosi się do terminu (art. 116 k.c.).
W wypadku własności ustanowionej jako prawo terminowe mamy do czynienia z tzw. własnością podzieloną w czasie, należy ona bowiem niejako do dwu właścicieli: aktualnego i przyszłego. Patrz o tym także w ż 20, I.
84
///. Treść, zakres i wykonywanie własności
ż 13. Stosunki sąsiedzkie
I.- Z faktu sąsiedztwa nieruchomości wynika wzajemna między nimi zależność. W szczególności prawidłowe korzystanie z nieruchomości wymaga nieraz ingerencji w sferę praw sąsiada, np. wejścia na grunt sąsiedni w celu zebrania owoców ze zwisających nad nim gałęzi. To wzajemne oddziaływanie występuje z reguły między nieruchomościami pozostającymi w bezpośrednim sąsiedztwie, nieraz jednak dotyczy także gruntów pozostających w pewnej od siebie odległości; np. hałas może zakłócić spokój także nieruchomości położonej dalej. Dlatego pojęcie sąsiedztwa należy rozumieć w tym drugim, szerszym znaczeniu".
Opisane wzajemne oddziaływanie na siebie gruntów sąsiednich rodzi oczywiście sprzeczne nieraz interesy. Pogodzeniu tych interesów służą przepisy, które określa się tradycyjnie choć nieściśle (bo nie chodzi tu o wyodrębniony dział prawa cywilnego) mianem prawa sąsiedzkiego, a mianowicie art. 144-154 k.c.
Przepisy te nakładają na sąsiadów we wzajemnym interesie pewne obowiązki i ograniczenia, które w treści zbliżone są nieco do obowiązków wynikających ze służebności. Dlatego prawo francuskie (art. 639 i nast. k.c. Nap.) przyjęło dla nich konstrukcję tzw. służebności ustawowych. Konstrukcja ta obca jest prawu polskiemu, według którego obowiązki sąsiedzkie, wynikające ex legę, kształtują treść prawa własności i jako takie należą jak to wyjaśniono wyżej w ż 11, IV do ustawowej treści własności.
Przepisy, o których mowa, odnoszą się w zasadzie do nieruchomości gruntowych. Niektóre jednak z nich (np. przepis zakazujący wywoływania nadmiernych hałasów) mogą znajdować zastosowanie także w stosunkach między właścicielami nieruchomości budynkowych lub lokalowych. Normują one stosunki między właścicielami nieruchomości, lecz należy je odnieść choć w ograniczonym zakresie także do stosunków między użytkownikami wieczystymi lub między takimi użytkownikami a właścicielami (ż 31, X) oraz między innymi osobami uprawnionymi rzeczowo (a nawet obligacyjnie)12.
Oczywiście stosunki sąsiedzkie mogą być inaczej ukształtowane aniżeli to wynika z ustawy w drodze czynności prawnej.
" Orz. SN z 20X1 1981 r., ONS 1982, póz. 62; patrz także W. Katner: Charakterystyka przepisów prawa sąsiedzkiego, ZNUŁ 1970, nr 6, póz. 235.
12 B. Walaszek: Prawo sąsiedzkie a najem lokalu mieszkalnego, RPEiS 1965, nr l, s. 46. Patrz także orz. SN z 22X1 1986 r., OSN 1986, póz. 102.
ż 13. Stosunki sąsiedzkie
85
Wśród przepisów sąsiedzkich zawartych w art. 144-154 k.c. można wyróżnić: l) przepisy ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie (art. 144 i 147 k.c.); 2) przepisy określające sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi (art. 148-150 k.c.);
3) przepisy przewidujące możność ustanowienia pewnych służebności (art. 145, 146 i 151 k.c.); 4) przepisy normujące problemy związane z granicami (art. 152-154 k.c.).
II. Właściciel korzystający ze swojej nieruchomości może w szerszym lub węższym zakresie oddziaływać na grunt sąsiedni. Określa się to w doktrynie mianem i m m i s j i13. Immisje należy odróżnić od fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada. Różnica polega na tym, że takie wtargnięcie stanowi działanie na cudzym gruncie, immisja zaś to działanie na gruncie własnym, którego skutki odczuwa grunt sąsiada.
Immisje dzielimy tradycyjnie na bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze polegają na skierowaniu pewnych substancji na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń, np. na sztucznym skierowaniu nadmiaru wody opadowej; tym samym zbliżone są one do fizycznej ingerencji. Drugie tylko pośrednio oddziałują na grunt sąsiedni, np. wskutek wytwarzania hałasu. Z kolei immisje pośrednie można podzielić na materialne i niematerialne. Do pierwszych zalicza się te, które polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (pyły, hałasy), drugie to takie, które oddziałują tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości (innej osoby uprawnionej), poczucie bezpieczeństwa czy estetyki; np. uczucie zagrożenia może wywołać nagromadzenie na sąsiedniej nieruchomości materiałów łatwopalnych14.
Immisje bezpośrednie są, podobnie jak i fizyczna ingerencja w cudzą własność, zakazane. Oczywiście z zastrzeżeniem ustawowo przewidzianych wyjątków. Zakaz takich ingerencji wynika z art. 140 k.c., który wyraża m.in. zasadę wyłącznego korzystania przez właściciela z rzeczy (ż11, III). Co do immisji pośrednich obowiązuje zasada odwrotna. Są one dopuszczalne, bo powodujące je działania nie stanowią ingerencji w cudzą własność. Ze względu jednak na potrzeby gruntów sąsiednich ustawa dopuszczalność
13 W. Katner: Zastosowanie art. 144 k.c. do różnego rodzaju immisji, ZNUŁ 1978, s. 51:
Zagadnienie immisji pośrednich w prawie lokalowym i górniczym, ZNUŁ 1986, s. 21.
14 Patrz jednak zastrzeżenia R. Czarnookiego: Naruszenie dóbr osobistych przez immisje pośrednie, NP 1979, nr 12, s. 51. Według orz. SN z 3 VI 1983 r.. OSPiKA 1985, póz. 77 immisje mogą stanowić już same przygotowania do zakłócenia korzystania z nieruchomości.
86
///. Treść, wkres i wykonywanie własności
ich częściowo ogranicza. Normujący to zagadnienie art. 144 k.c. ma brzmienie następujące: "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych"15. Z przepisu tego wynika, że zakres dopuszczalnego oddziaływania pośredniego jest różny, bo zależy od rodzaju nieruchomości. Szerszy np. jest, jeżeli chodzi o grunty rolne, nie zamieszkane, węższy zaś w rejonie domów mieszkalnych.
Do immisji objętych art. 144 k.c. należy m.in. wytwarzanie cieczy, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasów, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowanie pszczół. Jest natomiast zagadnieniem dyskusyjnym, czy w rozumieniu art. 144 stanowi immisję pośrednią utrudnianie nasłonecznienia przez dopuszczenie do nadmiernego wzrostu na granicy drzew i krzewów lub przez wadliwe usytuowanie budynków i innych urządzeń16. Jako immisję pośrednią potraktował SN uniemożliwianie lub utrudnianie odbioru programu telewizyjnego17.
Szczególny wypadek ujemnego oddziaływania na grunt sąsiedni normuje art. 147 k.c. W myśl tego przepisu właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Nie można w szczególności dokonywać na swoim gruncie takich wykopów, które mogłyby zagrozić stabilności budynku sąsiada.
Artykuł 144 chroni nie tylko interesy sąsiadów. Unormowanie w nim zawarte ma też pewne znaczenie dla ochrony naturalnego środowiska, pozwala bowiem na przeciwdziałanie takim czynom, które na to środowisko wywierają ujemny wpływ, np. niekorzystnemu z tego punktu widzenia wycinaniu drzew. Podstawowe jednak przepisy, mające taki właśnie cel, mają charakter prawnoadministracyjny. Obecnie mieszczą się one przede wszystkim w ustawie z 31 I 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska (Dz.U. z 1994 r. Nr 49, póz. 196 z późn. zm.)'8.
15 Co do pojęcia przeciętnej miary p. orz. SN z 28X11 1979 r., OSN 1980, póz. 144. 1 17 Orz. SN z 21 III 1984 r., OSN 1984, póz. 171; oraz glosy: J. St. Piatowskiego i J. Serdy. OSP 1985, póz. 104.
18 W. Katner: Zagadnienia cywilistyczne ustawy o ochronie i kształtowaniu środowiska, w:
Studia z prawa cywilnego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Szpunara), Warszawa 1983, s. 333.
ż 13. Stosunki sąsiedzkie
87
Naruszenie art. 144 k.c. rodzi dla właściciela gruntu sąsiedniego roszczenie negatoryjne (ż 29, VI) o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 ż 2 k.c.). Natomiast odszkodowania za szkodę wyrządzoną takimi działaniami można żądać tylko na zasadach ogólnych, zawartych w przepisach o czynach niedozwolonych (art. 415 i nast. k.c.), w szczególności tylko o tyle, o ile dane działanie jest zawinione.19 Gdy immisja narusza także sferę życia psychicznego, może dojść do zbiegu roszczeń (norm) z art. 144 i art. 24 ż l (ochrona dóbr osobistych) k.c.20
Szczególne środki cywilnoprawnej ochrony są przewidziane także w powołanej ustawie o ochronie i kształtowaniu środowiska. Tak więc właściciel lub posiadacz nieruchomości w wypadku, gdy korzystanie z nieruchomości jest zakłócone naruszeniem przepisów o ochronie środowiska, może wystąpić do sądu przeciwko jednostce organizacyjnej lub osobie fizycznej dopuszczającej się tego o zaniechanie tego naruszenia (art. 81)2'. Właściciel może ponadto żądać w drodze postępowania administracyjnego wykupu lub zamiany jego nieruchomości na inną, jeżeli korzystanie z niej w sposób dotychczasowy byłoby związane z istotnymi ograniczeniami lub utrudnieniami (art. 84). Wreszcie wymienione w ustawie organizacje społeczne mogą występować do właściwych organów administracyjnych o zastosowanie środków zmierzających do usunięcia zagrożenia środowiska, a do sądu o zaniechanie naruszania środowiska na określonym terenie i o przywrócenie stanu poprzedniego, o naprawienie szkód, wreszcie o zakazanie lub ograniczenie działalności zagrażającej środowisku (art. 100)22.
''' Bliżej o problematyce art. 144 m.in. pisali: B. Walas/.ek: Prawu sąsiedzkie a najem lokalu mieszkalnego; R. Czarnecki: Niektóre zagadnienia prawa sąsiedzkiego, NP 1969. nr 6, s. 906, W. Kocon: Ochrona cywilnoprawna przeciwko niedozwolonym oddziatywaniom na nieruchomości sąsiednie. Pal 1977, nr 12, s. 68; W. Katner: Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniem pośrednim, Warszawa 1982; Roszczenie o zapobieżenie szkodzie w stosunkach sąsiedzkich, NP 1979, nr 12, s. 36; Ukształtowanie legitymacji w procesie negatoryjnym o pośrednie naruszenie własności. Pal 1981, nr 5. s. 39.
20 Orz. SN z 21V 1981 r. (z glosą W. Kamera), NP 1983, nr 5, s. 121.
21 Por. ora. SN z 25 IX 1985 r., OSN 1986, póz. 98, glosa B. Kordasiewicza. OSP 1987, póz. 84.
22 Por.ora.SNz2 VI 1972r..OSPiKA 1973, póz. 55 (tamże glosa J. Winiarza). Patrz także:
S. Grzybowski: Problematyka ochrony środowiska człowieka a przepisy prawa cywilnego. PiP 1972, nr l, s. 33; E. Skowrońska-Kuśnierz: Prawnorzeczowe formy ochrony powietrza atmosferycznego przed zanieczyszczeniem, NP 1973. nr 5, s. 668; R. Czarnecki: Ochrona
88
///. Treść, zakres i wykonywanie wlas naści
III. Sposób korzystania z nieruchomości (a zwłaszcza z jej przygranicznych pasów) ze względu na potrzeby gruntów sąsiednich normują przepisy art. 149 i 150 k.c. następująco:
Owoce rosnące na drzewie przypadają właścicielowi, choćby nawet gałęzie, na których one się znajdują, zwisały nad gruntem sąsiednim. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia takich owoców, jak również samych gałęzi. Właściciel gruntu sąsiedniego jednak może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody (art. 149). Jeżeli właściciel w porę owoców nie zbierze, może stracić ich własność, owoce bowiem opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny (art. 148 k.c.), np. gdy jest to droga publiczna.
Wreszcie art. 150 normuje sposób usunięcia wychodzących poza grunt, na którym drzewo stoi, gałęzi i korzeni. Przepis ten stanowi, że właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu, jednakże w tym ostatnim wypadku właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia23.
IV. Możliwość ustanowienia w stosunkach sąsiedzkich s ł u ż e b n o-ś c i przewidują przede wszystkim art. 145 i 146 k.c. W myśl tych przepisów właściciel nieruchomości albo jej posiadacz samoistny mogą żądać od właściciela gruntu sąsiedniego ustanowienia potrzebnej służebności drogowej (przejazdu, przechodu), jeżeli nieruchomość ich nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości
środowiska w pomocą środków cywilnoprawnych po wejściu w tycie ustawy z dnia 31 stycznia 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska. Pal 1981, nr 6. s. 34; G. Domański: Roszczenia auasi-negatoryjne z art. 81 ust. l ustawy o ochronie i ksztattowaniu środowiska, NP 1982, nr l 2, s. 3; E. Smoktunowicz: Czy nowy etap ochrony prawnej powietrza atmosferycznego, PiP 1982, nr 56, s. 69; R. Paczuski: Problem ochrony środowiska naturalnego przed nadzwyczajnym zagrożeniem, PiP 1982, nr 8, s. 76; S. Rudnicki: Ochrona wód przed zanieczyszczeniem i odszkodowania za zanieczyszczenie, NP 1982, nr 1112, s. 72;
J.J. Skoczyłaś: Cywilnoprawne środki ochrony środowiska. Warszawa 1986; Orzecznictwo SN z zakresu cywilnoprawnej ochrony środowiska za lata 79SO-1990, w: Rozprawy z prawa cywilnego i ochrony środowiska (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Agopszowicza), Katowice 1992, s. 236; W. Radecki: Orzecznictwo SNiNSA w sprawach związanych z ochroną środowiska, Rokosowo 1991.
23 W. Kocon: Z problematyki prawa sąsiedzkiego, NP 1976, nr 4, s. 590.
$ 13. Stosunki sąsiedzkie
89
budynków gospodarskich. Jest to tak zwana służebność drogi koniecznej. Bliżej o tym będzie mowa w ż 41, VI oraz w ż 42, IV.
Możliwość ustanowienia służebności przewiduje także art. 151 k.c. Jednakże jego normatywna treść jest szersza. W myśl tego przepisu, jeżeli przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Z przepisu tego, podyktowanego względami gospodarczymi, które wymagają, aby nie burzyć budowli już wzniesionych, wynika, że w wypadku wzniesienia budynku częściowo na gruncie budującego, częściowo na gruncie sąsiada, właściciel tego ostatniego gruntu nie może wbrew ogólnej zasadzie (art. 222 ż 2 k.c.) wystąpić z roszczeniem negatoryjnym o przywrócenie stanu poprzedniego. Jedynie wyjątkowo ustawa pozwala na żądanie usunięcia budynku wzniesionego w opisanych okolicznościach; tylko mianowicie w jednym z trzech następujących wypadków: a) jeżeli przekroczenie granicy było wynikiem winy umyślnej; b) jeżeli właściciel gruntu sąsiedniego dokonał aktu zapobiegliwości w postaci sprzeciwu wobec budowy zgłoszonego bez nieuzasadnionej zwłoki; 3) jeżeli utrzymanie budowli grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą.
Jeżeli właściciel nie może żądać usunięcia budynku albo jeżeli rezygnuje z tego uprawnienia, może w myśl dalszej dyspozycji art. 151 żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Wybór jednego z tych roszczeń należy do właściciela zajętego pod budowę gruntu. Treścią służebności, o której mowa w art. 151, jest to, że właściciel zajętej częściowo nieruchomości musi znosić, że na jego gruncie stoi budynek należący do innej osoby. W doktrynie służebność ta nosi nazwę służebności budynkowej24.
V. Stosunki graniczne rodzą trzy zagadnienia: l) utrzymania granic w należytym stanie, 2) własności i korzystania z urządzeń granicznych, 3) rozgraniczenia nieruchomości.
4 W. Kocon: Przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu prz.\ wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, NP 1970, nr 7 -8, s. 1065. Patrz także orz. SN z 29 XII 1987r.,OSN 1989, póz. 117.
90
///. Treść, zakres i wykonywanie własności
Ad l) Artykuł 152 k.c. nakłada na właścicieli nieruchomości sąsiednich dwa obowiązki: a) współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz b) współdziałania przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Koszty rozgraniczenia oraz urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą właściciele sąsiadujących nieruchomości po połowie.
Ad 2) Kodeks nie zajmuje się własnością urządzeń granicznych, takich jak np. płoty, mury czy miedze. Własność ta więc wynika z założeń ogólnych. Przykładowo można wskazać, że jeżeli urządzenie stanowi część składową jednego z gruntów, należy do właścicielatego gruntu. Nie jest natomiast jasna sytuacja prawna tych urządzeń, które znajdują się częściowo na jednym, częściowo na drugim gruncie. Jest w szczególności wątpliwe, czy stanowią one przedmiot współwłasności, czy też należą w odpowiednich częściach fizycznych do każdego z właścicieli sąsiadujących gruntów.
Kodeks normuje natomiast korzystanie z wymienionych urządzeń. W myśl art. 154 domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania25.
Ad 3) Jeżeli granica między gruntami sąsiednimi staje się sporna, zachodzi potrzeba ich rozgraniczenia. Rozgraniczenie polega na określeniu, jak na gruncie przebiega linia graniczna i jak mają być rozmieszczone punkty graniczne umożliwiające wytyczenie tej linii. Do rozgraniczenia może dojść: a) w drodze umowy zainteresowanych właścicieli, b) na mocy orzeczenia sądowego, c) na podstawie decyzji organu administracyjnego.
Zasadniczy tryb rozgraniczenia normuje ustawa z 17 VI 989 r. (art. 29-39) prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30, póz. 163 z późn. zm.). Składa się on z reguły z dwu stadiów: administracyjnego i sądowego. Postępowanie administracyjne jest wszczynane na wniosek lub z urzędu. Właściwym miejscowo jest wójt danej gminy (burmistrz, prezydent miasta). W postępowaniu administracyjnym koniecznych czynności dokonuje upoważniony geodeta (tzw. potocznie władza miernicza). Postępowanie rozgraniczeniowe kończy się na pierwszym etapie, gdy zainteresowani właściciele zawrą ugodę lub może się zakończyć, gdy organ, przed którym ono się toczy (wójt), wyda w tej sprawie decyzję. Organ ten
A. Kunicki: Domniemania w prawie rzeczowym. Warszawa 1969, s. 172.
ż 13. Stosunki sąsiedzkie
91
wydaje decyzję o rozgraniczeniu tylko jednak wtedy, gdy istnieją pewne dowody co do przebiegu granicy (plany, znaki i ślady graniczne) lub jeśli strony złożą w tej materii zgodne oświadczenia. Jeżeli strony nie zawarły ugody i brak jest przesłanek do wydania decyzji albo strona nie zgadza się z podjętą decyzją, wójt przekazuje sprawę do sądu. W tym pierwszym wypadku przekazanie następuje z urzędu; w drugim na żądanie strony zgłoszone w terminie (zawitym orz. SN z 9 VI 1997 r., OSN 1997, póz. 161) 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji.
Dokonując rozgraniczenia sąd kieruje się stosownie do art. 153 k.c. następującymi kryteriami: a) stanem prawnym, tzn. ustala granicę tak, jak ona powinna przebiegać według tytułu, który stwierdza jej ustanowienie; tytułem takim może być umowa notarialna, na mocy której podzielono lub zbyto część nieruchomości, orzeczenie o zniesieniu współwłasności itp.;
b) jeżeli stanu prawnego nie można stwierdzić, granicę ustala się według ostatniego spokojnego stanu posiadania; chodzi tu o posiadanie utrwalone z okresu, gdy między stronami nie było sporów; c) gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, sąd ustala granicę z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, a więc kieruje się celowością, tzn. wyznacza granicę w taki sposób, aby ze względu na interesy sąsiadów było to najbardziej sensowne. W tym wypadku może przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną26. Jak z tego wynika, sąd jest upoważniony do zastosowania kolejnego kryterium rozgraniczenia dopiero wtedy, gdy brak jest danych do zastosowania kryterium poprzedniego; sąd nie może natomiast stanu prawnego korygować przez ustalenie granicy według ostatniego stanu posiadania, a tego ostatniego poprzez uwzględnienie "wszelkich okoliczności"27. Sprawa o rozgraniczenie należy do postępowania nieprocesowego.
26 R. Moszyński: Zasiedzenie i rozgraniczenie; R. Czarnecki: Rozgraniczenie nieruchomości, oraz Komentarz.do k.c. Tamże patrz orzecznictwo SN, m.in. orz. z 19 V 1972 r., OSN 1973, póz. 32.
27 Orz. SN z 3 IX 1981 r., OSN 1982, póz. 51.
Rozdział IV
NABYCIE l UTRATA WŁASNOŚCI
Literatura podstawowa: S. Szer: Nabycie własności nieruchomości wedtug nowego prawa rzeczowego, PiP 1946, nr 9-10 oraz 1947, nr l; W. Górski: Przeniesienie własności w nowym prawie rzeczowym. Rocznik Akademii Handlowej w Szczecinie 1948- 1949; J. Górecki: Przeniesienie własności rzeczy ruchomej, Wrocław 1950; J. Wasil-kowski: Prawo rzeczowe, s. 124 i 163; Zarys, s. 86-116; Prawo własności, s. 140-215;
R. Moszyński: Zasiedzenie i rozgraniczenie. Warszawa 1959; A. Kunicki: Zasiedzenie w prawie polskim. Warszawa 1964; M. Zimmermann: Wywłaszczenie, studium z dziedziny prawa publicznego. Lwów 1933; System, t. II, s. 218-308; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s.71-110; S. Breyer: Przeniesienie własności nieruchomości. Warszawa 1971;
E. Drozd: Przeniesienie własności nieruchomości. Warszawa - Kraków 1974; M. Kępiński:
Przeniesienie własności nieruchomości rolnych, Poznań 1970; J. Majorowicz: Komentarz do k.c., s. 416-494; S. Grzybowski: Zarys, s. 68-96; A. Gola: Nabycie własności ruchomości od nieuprawnionego. Warszawa 1982; S. Czuba: Cywilnoprawna problematyka wywłaszczenia, Warszawa 1980; W. J. Katner: Przeniesienie własności rzeczy ruchomej. Lodź 1988; Umowa nabycia własności ruchomości. Warszawa 1992: R. Sztyk: Nowe zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, "Rejent" 1996, nr 7-8; Zrzeczenie się własności nieruchomości, "Rejent" 1999, nr 2; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. V i VI: T. Woś: Wywłaszczenie i zwrot nieruchomości. Warszawa 1998; A. Szpunar: Nabycie własności ruchomości od nieuprawnionego, Zakamycze 1998; G. Bieniek, A. Hopfer, Z. Marmaj, E. Mzyk, R. Żróbek:
Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Warszawa-Zielona Góra 1998;
E. Janeczko: Zasiedzenie, Zielona Góra 1999; Kodeks cywilny komentarz, s. 406-465;
S. Rudnicki: Komentarz, s. 103-218; Prawo obrotu nieruchomościami. ż 15-32:
ż 14. Nabycie i utrata własności charakterystyka ogólna
93
ż 14. Nabycie i utrata własności charakterystyka ogólna
I. Jak to wyjaśniono w ż 5, III, znaczenie własności wykracza poza problematykę prawa cywilnego, własność jest bowiem podstawową instytucją całej nadbudowy prawnej. W związku z tym także sposoby nabycia własności mają nie tylko cywilnoprawny charakter. Istnieją również sposoby nabycia właściwe dla prawa publicznego, w szczególności administracyjnego, a nawet karnego.
Również cywilnoprawne sposoby nabycia własności nie mają jednolitego charakteru. Wynika to już z faktu, że oprócz prawa rzeczowego (art. 155-194 k.c.) nabycie własności normują także inne działy prawa cywilnego, jak np. prawo spadkowe (nabycie w drodze dziedziczenia
art. 922 ż l i 925 k.c.) czy prawo rodzinne (nabycie własności na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej art. 47 ż l k.r.o.).
Na czoło sposobów właściwych prawu rzeczowemu wysuwa się przeniesienie własności, przez które kodeks cywilny rozumie nabycie własności na podstawie umowy. Dalsze to: zasiedzenie, przemilczenie, zrzeczenie się własności itp. Do cywilnoprawnych sposobów nabycia własności należy też zaliczyć nabycie własności w toku egzekucji sądowej, którego podstawą: co do ruchomości jest swoista czynność prawna (nabycie własności jest skutkiem zawarcia umowy sprzedaży, stwierdzonej tzw. przybiciem
art. 869 i 874 k.p.c.), co do nieruchomości orzeczenie sądowe, zwane przysądzeniem własności (art. 999 ż l k.p.c.). Cywilnoprawnym sposobem nabycia własności jest także uzyskanie jej z mocy konstytutywnego orzeczenia sądowego, np. orzeczenia o zniesieniu współwłasności.
Wśród sposobów właściwych prawu konstytucyjnemu i administracyjnemu należy wymienić jako podstawowe: a) nacjonalizację oraz b) wywłaszczenie.
W dziedzinie prawa karnego do nabycia własności przez państwo prowadzi kara dodatkowa przepadku narzędzi, które służyły lub były przeznaczone do popełnienia przestępstwa i przedmiotów pochodzących z przestępstwa.
II. Z nabyciem własności przez jedną osobę łączy się z reguły jej utrata przez inną osobę. W wyjątkowych przypadkach ta łączność nie występuje. Np. zrzeczenie się własności rzeczy ruchomej nie powoduje nabycia własności przez kogokolwiek, gdyż rzecz staje się niczyja, a z kolei zawłaszczenie takiej rzeczy rodzi nabycie własności.
94
IV. Nabycie i utrata własności
Okoliczność, że z nabyciem własności łączy się utrata tego prawa, nie oznacza, że w każdym wypadku takiej łączności mamy do czynienia z przejściem własności z jednej osoby na drugą. To zjawisko jest związane z innym podziałem sposobów nabycia własności. Mianowicie z podziałem na nabycie pierwotne i pochodne. W wypadku nabycia pierwotnego nabywca nie uzyskuje prawa, jakie przysługiwało dotychczasowemu właścicielowi, ten ostatni bowiem traci to prawo, a nabywca uzyskuje własność niezależnie od niego. W wypadku zaś nabycia pochodnego prawo własności przechodzi z dotychczasowego właściciela na nowego. Prawo pozostaje takie samo, a jedynie zmienia się jego podmiot. Tylko w takim wypadku istnieje stosunek następstwa prawnego; zbywca jest poprzednikiem prawnym, a nabywca następcą prawnym.
Konsekwencją takiego podziału jest to, że w wypadku nabycia pochodnego nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich przysługiwało ono zbywcy, tzn. w zasadzie ze wszystkimi obciążeniami (ograniczonymi prawami rzeczowymi i innymi ograniczeniami). Natomiast nabycie pierwotne powoduje, że nabywca uzyskuje prawo własności bez dotychczasowych obciążeń. Od takiej zasady przepisy przewidują liczne wyjątki, tak gdy chodzi o nabycie pierwotne, jak i pochodne. Przykładowo można wskazać, że w wypadku nabycia własności nieruchomości, której właściciel się zrzekł. Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia (art. 179 ż 2 k.c.), chociaż jest to nabycie pierwotne. Stosownie zaś do art. 170 k.c. w wypadku przeniesienia własności rzeczy ruchomej (a więc nabycia pochodnego) prawa obciążające tę rzecz mogą ze względu na dobrą wiarę nabywcy wygasnąć.
Drugą konsekwencją nabycia pochodnego jest to, że nabywca nie może uzyskać więcej praw aniżeli miał poprzednik, w szczególności nie może nabyć własności od osoby, której ta własność nie przysługiwała. Jest to zasada ujęta w rzymską paremię: nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet. Bliżej o tej zasadzie patrz ż 15, VII.
ż15. Przeniesienie własności1
I. Zwrot przeniesienie własności jest terminem techniczno-prawnym i oznacza w terminologii prawa cywilnego przejście własności na
' Poza literaturą podstawową, wskazaną na wstępie rozdziału, patrz J. Wasilkowski:
Przeniesienie własności (wsady ogólne), PiP 1966, nr 6, s. 916.
ż 15. Przeniesienie wlasności
95
podstawie umowy. Osobę przenoszącą własność nazywamy zbywcą, a osoba, na którą w następstwie takiej umowy własność przechodzi, nosi miano nabywcy. Praktyczna doniosłość tego sposobu przejścia własności, jak i bogactwo problematyki sprawiły, że kodeks cywilny poświęca jej wiele przepisów, zawartych przede wszystkim (choć nie wyłącznie) w art. 155-170. Przepisy te określają m.in. przesłanki i następstwa przeniesienia własności, czyniąc to co do wielu kwestii w sposób różny dla nieruchomości i dla rzeczy ruchomych. Ogólnie można powiedzieć, że ze względu na szczególną pozycję i wartość nieruchomości obrót nimi podlega ostrzejszemu reżimowi. W związku z tym wśród przepisów o przeniesieniu własności można wyodrębnić: a) przepisy wspólne dla nieruchomości i ruchomości (art. 155 ż l, 156 k.c.); b) przepisy dotyczące tylko nieruchomości (art. 157-168 k.c.); c) przepisy odnoszące się tylko do ruchomości (art. 155 ż2, 169-170 k.c.).
Na problematykę przeniesienia własności składa się wiele zagadnień, które można ująć w następujące pytania: l) czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności sama przez się przenosi własność, 2) czy do przeniesienia własności wystarcza samo zawarcie umowy, 3) czy umowa przenosząca własność jest czynnością prawną przyczynową, czy oderwaną, 4) czy wolno jest przenieść własność z zastrzeżeniem warunku lub terminu, 5) czy do ważności tej umowy konieczne jest zachowanie określonej formy, 6) czy własność można skutecznie nabyć tylko od właściciela, 7) czy dopuszczalność przeniesienia własności podlega ustawowym ograniczeniom.
Ze względu na stosowaną praktykę wymaga ponadto wyjaśnienia kwestia dopuszczalności umów o przeniesienie własności na nazwisko innej osoby (zleceniobiorcy) aniżeli ta, dla której to ma nastąpić (zleceniodawcy).
II. Z teoretycznego punktu widzenia na przeniesienie własności w drodze umowy składają się dwie odrębne czynności prawne. Pierwsza, z mocy której zbywca zobowiązuje się do przeniesienia własności, druga, zawarta w wykonaniu tej pierwszej, z mocy której dochodzi dopiero do przeniesienia własności. Umową zobowiązującą do przeniesienia własności jest np. umowa sprzedaży, w myśl bowiem art. 535 ż l k.c. sprzedawca nie przenosi własności na kupującego, lecz jedynie zobowiązuje się do takiego przeniesienia. Pierwszą umowę nazywamy umową zobowiązującą lub obligacyjną (bo rodzi tylko skutki obligacyjne między stronami), drugą rozporządzającą lub rzeczową (bo przenosi własność i tym
96
IV. Nabycie i utrata wtasności
samym rodzi skutek względem wszystkich). Oczywiście w praktyce najczęściej obydwie umowy zawierane są łącznie; np. jeżeli chodzi o nieruchomości w jednym akcie notarialnym.
Według jednego systemu (prawo niemieckie) umowa zobowiązująca nie jest wystarczająca do przeniesienia własności, a konieczne jest do tego zawarcie drugiej umowy, umowy rzeczowej. Inny system (prawo francuskie) wychodzi z założenia, że opisany tryb utrudnia jedynie obrót i nie odpowiada poczuciu prawnemu przeciętnego obywatela, dla którego sprzedaż jest równoznaczna z przeniesieniem własności. Dlatego ten drugi system przyjmuje, że umowa obligacyjna sama przez się już przenosi własność. Mówimy, że przy takim systemie umowa obligacyjna wywiera podwójny skutek: obligacyjny i rzeczowy.
To właśnie zagadnienie, sporne u nas pod rządem pr. rzecz, z 1946 r., rozstrzygnął kodeks cywilny w podstawowym dla przeniesienia własności art. 155 ż l. Przepis ten stanowi, że umowa zobowiązująca przenosi własność, a więc przyjmuje system drugi. Jednakże ta zasada pomimo jej prostoty może okazać się w szczególnych okolicznościach nieprzydatna. Dlatego tenże przepis przewiduje od niej dwa odstępstwa. Mianowicie do przeniesienia własności są potrzebne dwie umowy, jeżeli: a) przepis szczególny tak stanowi albo b) strony tak postanowiły.
Ad a) Z mocy ustawy konieczne jest np. zawarcie dwu kolejnych umów, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu (art. 157 ż 2). Innego przykładu dostarczają przepisy u.g.n. przewidujące dla gminy ustawowe prawo pierwokupu w stosunku do niektórych nieruchomości. W świetle tych przepisów strony muszą najpierw zawrzeć umowę zobowiązującą (umowę sprzedaży), a następnie dopiero umowę rzeczową przenoszącą własność (ż 16, V).
Ad b) Do zawarcia najpierw umowy zobowiązującej z woli stron dochodzi z reguły wtedy, gdy do przeniesienia własności brak jest na razie jednej z koniecznych przesłanek, np. gdy zainteresowani nie uzyskali jeszcze zezwolenia organu administracyjnego, jeżeli jest ono wymagane2.
2 Od umów zobowiązujących do przeniesienia własności należy odróżnić tzw. umowy przedwstępne (art. 389 k.c.); bliżej o tym patrz E. Gniewek: Przeniesienie własności a umowa przedwstępna, NP 1979, nr 7 - 8, s. 52; A. Maciag: Rodzaje umów, które mogą byćpoprzedzone umową przedwstępną, NP 1979, nr 7-8, s. 62.
ż J 5. Przeniesienie wtasności
97
III. Pełny tekst powołanego art. 155 k.c. jest następujący: "ż l. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. ż 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe". Z przepisu tego, który inaczej z omawianego punktu widzenia traktuje rzeczy oznaczone co do tożsamości i co do gatunku, można wyczytać ogólną zasadę, że przeniesienie własności następuje na skutek samej umowy, tj. solo consensu. Umowa taka ma więc charakter konsensualny. Oznacza to, że do przeniesienia własności nie są potrzebne dodatkowe przesłanki, ściślej ani wydanie rzeczy, ani (co do nieruchomości) wpis do księgi wieczystej.
Od tej zasady tak kodeks cywilny, jak i inne przepisy przewidują pewne wyjątki. Jeżeli chodzi o rzeczy ruchome, własność ich przechodzi dopiero z chwilą przeniesienia posiadania (a więc umowa ma wówczas charakter realny) w następujących wypadkach: a) gdy przedmiotem umowy są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku (np. zboże), b) gdy chodzi o rzeczy przyszłe (art. 155 ż 2 k.c.), c) gdy zbycia dokonuje osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą, a nabywca jest w dobrej wierze (art. 169 k.c.).
Jak zaznaczono, zasada konsensualności dotyczy także umów o przeniesienie własności nieruchomości. Zgodnie więc z tą zasadą wpis do księgi wieczystej ma jedynie charakter deklaratywny. Oczywiście sytuacja właś-ciciela, który nie postarał się o wpis swego prawa do księgi, jest w pewnym sensie ułomna. W szczególności grozi mu utrata własności na podstawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (ż 64, III), nie może ustanawiać niektórych praw rzeczowych (np. hipoteki ż 49, II), nie korzysta ze związanego z wpisem domniemania, że prawo własności jemu przysługuje (ż 64, IV). Dlatego ustawa wpis własności traktuje jako obowiązkowy i przewiduje pewne środki mające na celu respektowanie tego nakazu (art. 35 i 36 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Od zasady konsensualności umowy o przeniesienie własności nieruchomości przepisy przewidują pewne wyjątki. W szczególności wpis ma charakter konstytutywny w wypadku przeniesienia odrębnej własności budynków stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (ż 32,1).
98
IV. Nabycie i utrata własności
Podobnie wpis jest konieczną przesłanką do ustanowienia odrębnej własności lokali (ż 26, IV).
Zasada konsensualności umowy o przeniesienie własności ruchomości jest zasadą względnie obowiązującą, dlatego strony mogą postanowić, że własność przejdzie z mocy zawartej przez nie umowy dopiero z chwilą przeniesienia posiadania rzeczy.
IV. Zależnie od konstrukcji, jaką przyjmuje dane ustawodawstwo, umowa o przeniesienie własności może być bądź umową przyczynową (kauzalną), bądź abstrakcyjną (oderwaną). Według pierwszego systemu, właściwego prawu francuskiemu, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia (ważności) przyczyny, dla której strony na to przeniesienie się zdecydowały. Według systemu drugiego (prawo niemieckie), umowa przenosząca własność jest ważna, choćby przyczyna, która spowodowała jej zawarcie, nie istniała lub była nieważna. Zilustruje to następujący przykład: Spadkobierca przenosi na zapisobiercę własność zapisanej temu ostatniemu przez spadkodawcę nieruchomości (art. 968 k.c.). Następnie okazuje się, że testament został przez spadkodawcę odwołany, o czym strony nie wiedziały, a więc że przyczyna przeniesienia własności nie istniała. Według pierwszego systemu przeniesienie własności byłoby nieważne, według zaś drugiego byłoby w pełni skuteczne, z tym zastrzeżeniem, że spadkobiercy służyłoby tylko względem rzekomego zapisobiercy roszczenie o zwrot niesłusznego wzbogacenia (art. 405 i nast. k.c.).
Kodeks cywilny wypowiada w art. 156 w odniesieniu do umowy o przeniesienie własności zasadę przyczynowości. Stanowi on:
,,Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania". Jak z tego sformułowania wynika, wymienienie w art. 156 przyczyn zawarcia umowy o przeniesieniu własności ma charakter przykładowy. Inną przyczyną może być np. fakt, że posiadacz wybudował na cudzym gruncie budynek, fakt ten rodzi bowiem, przy spełnieniu określonych przesłanek, roszczenie o przeniesienie własności (ż 30, IV).
Przepis art. 156 stanowi w jakimś sensie superfluum ustawowe, panuje u nas bowiem zgodny pogląd, że zasada przyczynowości jest na gruncie naszego prawa zasadą generalną, tzn. dotyczy ogółu czynności (a nie tylko
ż 15. Przeniesienie własności
99
umów o przeniesienie własności)3. Wyjątki od niej muszą więc wynikać ze szczególnych przepisów. Zasada abstrakcyjności bardziej odpowiada rozwiniętym stosunkom kapitalistycznym, gdyż w maksymalnym stopniu chroni bezpieczeństwo obrotu.
Opisaną zasadę określamy jako zasadę przyczynowości w znaczeniu materialnym, w odróżnieniu od zasady przyczynowości w znaczeniu formalnym. Ta ostatnia oznacza jak głosi art. 158 k.c. że zobowiązanie, które stało się przyczyną przeniesienia własności, powinno być w akcie notarialnym, zawierającym umowę przenoszącą własność nieruchomości, wymienione. Jak z tego wynika, zasada przyczynowości w znaczeniu formalnym jest nieaktualna w odniesieniu do przeniesienia własności rzeczy ruchomych.
V. Ze względu na komplikacje w obrocie, jakie mogłyby powstawać w razie uzależnienia przeniesienia własności nieruchomości od pewnych zdarzeń przyszłych, art. 157 ż l stanowi, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli miało to miejsce, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron (a więc umowa rozporządzająca) obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 ż 2 k.c.).
Kodeks nie zabrania przenoszenia pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu własności rzeczy ruchomych4.
VI. Ze względu na doniosłe znaczenie przeniesienia własności nieruchomości dla samych stron, jak również w tym celu, aby państwo mogło sprawować kontrolę nad stanem własności gruntów, art. 158 k.c. przewiduje
tak dla umowy przenoszącej własność, jak i dla umowy zobowiązującej do takiego przeniesienia wymóg formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy (art. 75 ż 2 k.c.). Wymagania formalne aktów notarialnych określa ustawa z 1411 1991 r.
prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, póz. 91 z późn. zm.).
3 W. Czachórski: Czynności prawne przyczynowe i oden\-ane w polskim prawie cywilnym. Warszawa 1952, s. 171.
'' M. Kępiński: Umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawierające warunek lub termin, PiP 1970, nr 6, s. 957.
100
IV. Nabycie i utrata własności
W orzecznictwie wykształciła się zasada, w myśl której własność nieruchomości może przejść także przy zachowaniu formy "sądowej", tzn. na podstawie zawartej przed sądem ugody5. To samo dotyczy ugody zawartej przed sądem polubownym6.
Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się w wypadku, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli (art. 159 k.c.).
Wymaganie zachowania przy przenoszeniu własności nieruchomości formy aktu notarialnego nie zawsze było (i jest) u nas zwłaszcza w stosunkach wiejskich przestrzegane. W konsekwencji osoba, która "nabywa" własność nieruchomości bez poddania się temu rygorowi (np. w formie pisemnej), prawa tego nie nabywa; wlaścicielem pozostaje nadal "zbywca". Skutkiem takiej nieformalnej umowy jeżeli zostaje ona wykonana jest tylko przeniesienie posiadania. Częstotliwość takich umów zrodziła u nas poważny problem tzw. nieformalnego obrotu nieruchomościami. Bliżej o tym problemie, o jego przyczynach i skutkach oraz o podjętych przez ustawodawcę środkach zaradczych patrz ż 60, I.
Nie podlega ograniczeniu co do formy przenoszenie własności ruchomości. Jedynie z art. 75 k.c. wynika, że w wypadku, gdy wartość ruchomości przenosi dwa tysiące zł, umowa powinna być stwierdzona pismem dla celów dowodowych (art. 73 ż l k.c.). Formę ad solemnitatem przewidują dla przeniesienia własności rzeczy ruchomych niekiedy przepisy szczególne (por. np. art. 56 kodeksu morskiego co do tzw. statków rejestrowych).
VII. Jak to już wyjaśniono w ż 14, II, jest ogólną zasadą (por. np. orz. SN z 13 XI 1997, OSN 1998, póz. 78), że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw aniżeli jemu przysługuje. Zasadę tę wyraża rzymska paremia: nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet. Jest to w naszym ustawodawstwie zasada niepisana, gdyż żaden przepis jej generalnie nie wypowiada. Znajduje ona jednak potwierdzenie w licznych wyjątkach, przewidzianych tak w kodeksie cywilnym, jak i w ustawach szczególnych.
W odniesieniu do przeniesienia własności zasada ta oznacza, że własność może skutecznie przenieść na nabywcę tylko właściciel (orz. SN z 18 XII 1996 r., OSN 1997, póz. 43). Zasadę tę uzupełniają przepisy szczególne, w myśl których własność rzeczy ruchomych może przenieść
5 Orz. SN z 10 X 1955 r., OSN 1956, póz. 78.
6 Orz. SN z 14 II 1956 r., PiP 1956, nr 7-8, s. 508.
.i? 15. Przeniesienie własności
101
także inna osoba uprawniona do rozporządzania nimi (m.in. komisant
art. 765 k.c., przewoźnik art. 787 ż 2 k.c.). Jeżeliby się więc okazało, że zbywca, podający się za właściciela (lub co do rzeczy ruchomej za osobę uprawnioną do rozporządzania tą rzeczą), właścicielem (osobą uprawnioną do rozporządzania) nie jest, umowa rozporządzająca byłaby z powodu
jak to się określa braku "przesłanki uprawnionego poprzednika" nieważna (zob. inaczej nie przekonywująco powołane wyżej orz. SN z 18X11 1996 r.).
Jednakże krańcowe stosowanie tej zasady mogłoby być krzywdzące dla nabywców, którzy w okolicznościach konkretnego wypadku mieli podstawę do wyrobienia sobie przekonania, że zbywca jest właścicielem (uprawnionym do rozporządzania rzeczą), a więc którzy byli w dobrej wierze; nie byłoby to także zgodne z potrzebami obrotu. Dlatego ustawodawca wychodząc z założenia, że w szczególnych okolicznościach należy dać przewagę interesom nabywcy w dobrej wierze nad interesami właściciela przewiduje od omawianej zasady szereg wyjątków. Należy jednak dodać, że prawo nasze nie chroni generalnie nabywcy w dobrej wierze, lecz jedynie w ściśle w ustawie określonych wypadkach.
Odstępstwa od zasady nemo plus iuris... są przewidziane zarówno w przepisach prawa rzeczowego, jak i w pozostałych działach prawa cywilnego (por. art. 83 ż 2, art. 92 ż 2, art. 1028 k.c.). Te ostatnie wyjątki mają charakter ogólny w tym sensie, że chronią nabycie w dobrej wierze wszelkich praw majątkowych. W prawie rzeczowym przewidziane są
przede wszystkim co do nabycia własności dwa wyjątki:
1. Co do nieruchomości wyjątek taki wynika z tzw. zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5-9 ust. o ks. wiecz. i hip.), zgodnie z którą nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa na podstawie umowy własność nieruchomości od osoby, która niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisana do tej księgi jako właściciel, jeżeli umowa ma charakter odpłatny, a nabywca jest w dobrej wierze. Bliżej o tym patrz w ż 64, III.
Wobec tego, że nie ma u nas generalnej zasady ochrony dobrej wiary, nie można ważnie nabyć od osoby nie będącej właścicielem własności nieruchomości, która nie ma urządzonej księgi wieczystej.
2. Co do rzeczy ruchomych wyjątek od zasady, o której mowa, przewiduje art. 169 k.c. Jest on oparty na założeniu, że tak jak na własność
102
IV. Nabycie i utrata wlasności
nieruchomości wskazuje wpis do księgi wieczystej, tak o własności ruchomości świadczy fakt jej posiadania. Założenie to znajduje oparcie w doświadczeniu (ż 4, I)7.
W świetle art. 169 ż l k.c. można skutecznie nabyć własność od niewłaściciela lub od innej osoby nieuprawnionej do rozporządzania rzeczą, jeżeli spełnione są dwie przesłanki: a) nabywca jest w dobrej wierze, b) zbywca włada rzeczą i wyda ją nabywcy. Nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie. Jak z tego wynika, umowa taka jest realną czynnością prawną.
Powyższy wyjątek podlega ograniczeniu co do rzeczy zgubionych, skradzionych lub utraconych w inny sposób (np. porzuconych w celu ukrycia przed napastnikiem). Własność takiej rzeczy przechodzi na nabywcę na podstawie umowy zawartej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania (najczęściej ze złodziejem lub paserem) dopiero z upływem trzech lat od jej utraty przez właściciela. Jeżeli przeto zbycie nastąpiło po upływie tego terminu, własność przechodzi na nabywcę w dobrej wierze już w chwili wydania rzeczy8. Ze względu na bezpieczeństwo obrotu ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego. W tych okolicznościach nabywca w dobrej wierze staje się właścicielem z chwilą wydania mu rzeczy9.
Problem nabycia własności rzeczy ruchomej od osoby nieuprawnionej do rozporządzania nią stał się szczególnie aktualny w związku z przybierającym olbrzymie rozmiary, i to w skali międzypaństwowej, handlem kradzionymi samochodami. Tego właśnie zagadnienia, a ściślej kwestii dobrej lub złej wiary nabywcy pochodzącego z kradzieży samochodu, dotyczy uchwała składu 7 sędziów SN z 30 III 1992 r., w myśl której "nabywca używanego samochodu powinien zachować stosownie do okoliczności zwłaszcza gdy zbywcą nie jest osoba zajmująca się obrotem
7 Por. A. Szpunar: Uwagi o nabyciu wlasności ruchomości od nieuprawnionego, w:
Rozprawy z prawa cywilnego i ochrony środowiska (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Agopszowicza), Katowice 1992, s. 266.
8 Orz. SNz28 VIII 1984 r., OSN 1985.poz.71.Patrz także orz. SNz28 VIII 1984r.,OSN 1985, póz. 71.
9 E. Łętowska: W sprawie dopuszczalności kondykcji wobec nabywcy rzeczy ruchomej zbytej nieodpłatnie przez nieuprawnionego, w. Prace z prawa cywilnego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J.St. Piątowskiego), Ossolineum 1985, s. 101.
ż 15. Przeniesienie własności
103
samochodami szczególną ostrożność w celu upewnienia się, czy samochód nie pochodzi z kradzieży"10.
VIII. Z różnych przyczyn, ale głównie ze względu na szczególne znaczenie niektórych rzeczy dla gospodarki narodowej, ustawodawca ogranicza w szerszym lub w węższym zakresie możność przenoszenia ich własności. Co do ruchomości ograniczenia te mają mniejsze znaczenie, a dotyczą (głównie w gospodarce zarządzanej odgórnie) takich przedmiotów, jak wartości dewizowe, dzieła sztuki itp. Natomiast dość istotną rolę odgrywają one, gdy chodzi o obrót nieruchomościami. Ze względu na specjalny ich charakter i bogactwo problematyki będzie ona omówiona w oddzielnym paragrafie (16).
IX. Z różnych przyczyn (do których przede wszystkim należą powiązania rodzinne natury osobistej i majątkowej) osoba pragnąca nabyć własność nieruchomości czasami czyni to niejako pośrednio. Zleca (a więc jest zleceniodawcą w rozumieniu art. 734 k.c.) mianowicie innej osobie zleceniobiorcy, aby ten ostatni nabył nieruchomość na swoje nazwisko, lecz dla zleceniodawcy, z tym zastrzeżeniem, że na każde jego żądanie zleceniobiorca nabytą własność przeniesie na niego. Należy wyjaśnić, że po nabyciu własności na swoje nazwisko właścicielem także ze skutkiem wobec zleceniodawcy jest zleceniobiorca, zleceniodawcy natomiast przysługuje w stosunku do niego jedynie roszczenie (a więc prawo względne) o kolejne przeniesienie własności. Jeżeli zleceniobiorca uchyla się ód wykonania tego obowiązku, może być do tego zobowiązany przez sąd, przy czym wyrok sądu stwierdzający taki obowiązek jest równoznaczny z przeniesieniem własności (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.).
Orzecznictwo uznaje tego rodzaju umowy za dopuszczalne i przyjmuje, że obowiązek przeniesienia własności przez zleceniobiorcę na zleceniodawcę wynika ex legę, a więc istnieje, choćby strony w tej materii w umowie zlecenia się nie wypowiedziały. Zgodnie także z utrwalonym orzecznictwem do ważności opisanej umowy zlecenia nie jest wymagane również gdy chodzi o nabycie własności nieruchomości zachowanie formy aktu
OSN 1992, póz. 144; z wtórnymi zastrzeżeniami aprobująca glosa A. Szpunara, PiP nr 2. s. 108.
1993, nr 2, s. 108.
104
IV. Nabycie i utrata własności
notarialnego (może to być nawet umowa ustna), natomiast zachowanie tej formy jest konieczne zarówno dla nabycia własności nieruchomości przez zleceniobiorcę, jak i dla jej przeniesienia na zleceniodawcę (art. 158 k.c.)".
ż 16. Ograniczenia obrotu nieruchomościami
l. Jak już zaznaczono w poprzednim paragrafie, z różnych przyczyn gospodarczych, społecznych, politycznych poszczególne ustawodawstwa poddają nabywanie nieruchomości wielu ograniczeniom. W języku prawniczym ograniczenia te określa się jako ograniczenia obrotu nieruchomościami. Dotyczą one nie tylko obrotu w ścisłym tego słowa znaczeniu, tzn. przenoszenia własności w drodze czynności prawnych, ale także niektórych innych sposobów nabycia własności, jak np. zasiedzenia.
W Polsce ograniczenia te stopniowo narastały i w pierwszych latach po drugiej wojnie światowej przybrały drastyczne rozmiary, składały się bowiem na nie unormowania nie tylko powojenne (wynikające przede wszystkim z przepisów o reformie rolnej), ale także międzywojenne, a nawet zaborcze. Z tej przyczyny (a także ze względu na wysokie koszty w postaci podatku i opłat notarialnych formalnego przeniesienia własności nieruchomości) doszło do tego, że praktycznie obrót nieruchomościami został w latach pięćdziesiątych niemal całkowicie zahamowany. Reakcją na taki, wysoce niezadowalający, bo sprzeczny z potrzebami życia, stan rzeczy była ustawa z 13 VII 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi (Dz.U. Nr 39, póz. 172), która zniosła w najważniejszej dziedzinie, tj. w dziedzinie obrotu nieruchomościami rolnymi, wszelkie ograniczenia. Jednakże wkrótce się okazało, że tak krańcowe stanowisko dało gospodarczo ujemne efekty. Dlatego już w dniu 29 IV 1963 r. Sejm uchwalił ustawę o ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 28, póz. 329), która wprowadziła w tej dziedzinie szczegółową reglamentację. Przepisy tej ustawy zostały następnie przejęte z pewnymi zmianami przez kodeks cywilny (art. 160, 161 i 163-167).
Przepisy powyższe, wraz z odpowiednimi unormowaniami dotyczącymi podziału nieruchomości rolnych w drodze zniesienia współwłasności (art. 214-218 k.c.) oraz z przepisami o dziedziczeniu gospodarstw rolnych (art. 1058-1087 k.c.), zmierzały do realizacji trzech celów: oddania ziemi w ręce ludzi mających kwalifikacje rolnicze ("ziemia dla rolników"), zapobiegania nadmiernemu rozdrobnieniu ziemi oraz oddłużenia rolnictwa.
Ograniczenia te można było podzielić na następujące kategorie: a) podmiotowe polegające na tym, że własność nieruchomości rolnej mogła nabyć tylko osoba mająca kwalifikacje rolnicze, b) podziału mające na celu zapobieganie rozdrobnieniu, c) obszarowe mające zapobiegać powstawaniu nadmiernych co do wielkości gospodarstw, d) dotyczące przenoszenia udziału we własności gospodarstwa rolnego polegające na przyznaniu pozostałym współwłaścicielom tego gospodarstwa prawa pierwokupu12.
" Orz. SN z 12 VI 1951 r., OSP 1952, nr 4, s. 747; z l X 1955 r., OSN 1957, póz. 42;
z 2 IV 1957 r., OSPiKA 1958, póz. 258; z 27 VI 1975 r., OSN 1976, póz. 75; z 28 XII 1976 r., OSN 1977, póz. 121.
Por. S. Wójcik: Przeniesienie własności nieruchomości rolnej między osobami fikanymi w świetle zmian kodeksu cywilnego, NP 1983, nr l, s. 18; J. Majorowicz w: J. Majoro-
ż 16. Ograniczenia obrotu nieruchomościami
105
Przypisy powyższe zostały dość gruntownie znowelizowane przez ustawę z 26 III 1982 r. (Dz.U. Nr 11, póz. 81), której celem było uczynienie ich bardziej elastycznymi i tym samym bardziej dostosowanymi do potrzeb życia. Ostatecznie zostały one w części dotyczącej przenoszenia własności nieruchomości rolnych (art. 160 i n.) jako nieefektywne i niehar-monizujące z systemem gospodarki wolnorynkowej uchylone przez nowelę do k.c. z 28 VII 1990 r. (Dz.U. Nr 55, póz. 321). Spośród tych przepisów został utrzymany w mocy jedynie art. 166 k.c. przewidujący wspomniane wyżej prawo pierwokupu. Zachowane poza tym zostały, w bardzo jednak zmodyfikowanej postaci, szczególne unormowanie dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych oraz zniesienia współwłasności takich gospodarstw przez sąd. O tych drugich będzie mowa w ż 24, VII.
II. Jak to wynika z pkt. I, w zakresie zbywania nieruchomości rolnych nie obowiązują już żadne ograniczenia podmiotowe, obszarowe oraz dotyczące podziału; te ostatnie jednak występują, jeśli nieruchomość rolna (lub leśna) przeznaczona jest w planie miejscowym na inne cele (p. niżej III). Swoistym natomiast ograniczeniem jest prawo pierwokupu przysługujące:
l) współwłaścicielom, w razie sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej (art. 166 k.c.), o czym wzmiankowano pod I; 2) dzierżawcy sprzedawanej nieruchomości, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 695 ż 2 k.c.; 3) gminie, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość przeznaczona w planie miejscowym na cele publiczne lub wpisana do rejestru zabytków, a prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 109 u.g.n.); co do dalszego zawężenia zakresu prawa pierwokupu przysługującego gminie oraz sposobu jego wykonania zob. dalej IV. Poza tym rolnik może swobodnie dysponować stanowiącymi jego własność nieruchomościami rolnymi, może je w całości lub w części zbyć wybranej osobie bez względu na posiadane przez nią kwalifikacje rolnicze; nie jest ograniczony wymaganiem, aby powstające gospodarstwa były zdolne do towarowej produkcji. Może też swobodnie powiększać w drodze nabycia areał swoich gruntów.
Powyższy liberalizm jednak nie oznacza, że ustawodawca zrezygnował z ochrony gruntów rolnych przed niekorzystnym dla gospodarki obrotem, jednakże obecnie jego ingerencja na wypadek szkodliwych tego rodzaju działań przybrała inny charakter. Zgodnie mianowicie z ustawą z 3 II 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, póz. 78 z późn. zm.) zainteresowani mają obowiązek rolniczego wykorzystywania gruntów rolnych. Jeżeli zostaje on naruszony, np. rolnik sprzedaje grunt rolny na cele rekreacyj-
wicz, J. Pietrzykowski: Zmiany regulacji stosunków prawnych w rolnictwie. Warszawa 1984, s. 101 i n.; B. Banaszkiewicz, A. Pięta: Podmiotowe warunki nabycia własności rolnej w drodze przeniesienia własności, NP 1983, nr 6, s. 14.
106
IV. Nabycie i utrata własności
ne, powstaje obowiązek uiszczenia tzw. opłaty prohibicyjnej13. Przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne można dokonać jedynie w ramach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. l).
III. Ograniczenia obrotu nieruchomościami nie wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych (jak też stanowiącymi nawet składniki gospodarstw, ale przeznaczonymi w planach miejscowych, na cele inne niż rolne i leśne) zawarte są w u.g.n. z 21 VIII 1997 r. W świetle przepisów tej ustawy objęte nią nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu w całości. Natomiast ich podział może być dokonany tylko o tyle, o ile jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, zaś nieruchomości utworzone w wyniku podziału będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej. W drodze wyjątku od tej pierwszej zasady, a więc jak to ustawa określa (art. 95) niezależnie od ustaleń miejscowego planu podział może nastąpić w szczególności w celu:
a) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej legalnie co najmniej dwoma budynkami, gdy podział ma polegać na wydzieleniu poszczególnym współwłaścicielom budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; b) wydzielenia działki gruntu, na której samoistny posiadacz wzniósł budynek (por. ż 30, IV, VIII); c) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa lub co do której przysługuje z mocy ustawy roszczenie ojej nabycie; d) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; e) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady. Podział następuje na podstawie decyzji administracyjnej. Jeżeli jednak jest związany ze sprawą sądową (np. ze sprawą o zniesienie współwłasności, czy ze sprawą o stwierdzenie zasiedzenia), dokonanie podziału należy do sądu'4.
IV. Zbywanie nieruchomości nierolniczych podlega ponadto ograniczeniu w postaci wspomnianego wyżej ustawowego prawa pierwokupu,
Por. J. Pietrzykowski: Nowy stan prawny w zakresie dziedziczenia gospodarstw rolnych oraz. ich podziału, NP 1990, nr 10-12, s. 3; Omówienie najnowszych zmian ustawodawczych (Przedmowa do kodeksu cywilnego). Warszawa 1992; M. Ptaszyk: Nowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi inter vivos, PiP 1991, nr 7, s. 52.
J. Ignatowicz: Ważniejsze problemy cywilistyczne ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, NP 1985, nr 9, s. 92.
ż 16. Ograniczenia obrotu nieruchomościami
107
przewidzianego art. 109-111 u.g.n. Przysługuje ono gminie w wypadku sprzedaży nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy nieruchomość: l) została nabyta przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i nie jest zabudowana, albo 2) spełnia przesłanki wskazane wyżej pod II w pkt 3. Przy okazji wypada dodać, że prawo pierwokupu przysługuje również w razie sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości nie zabudowanej lub wpisanej do rejestru zabytków; w tym drugim wypadku o ile zostało ujawnione w księdze wieczystej. Prawa pierwokupu nie stosuje się, jeżeli sprzedaż następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, jak również wtedy, gdy dzieje się to w obrocie między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, a przy sprzedaży użytkowania wieczystego jeszcze w innych sytuacjach.
Właściciel nieruchomości, względem której gminie przysługuje prawo pierwokupu, może zawrzeć umowę zobowiązującą do sprzedaży tylko pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu. O zawarciu tej umowy notariusz zawiadamia gminę, która może wykonać prawo pierwokupu tylko w ciągu 2 miesięcy od zawiadomienia. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu wymaga formy aktu notarialnego. Z chwilą złożenia tego uświadczenia nieruchomość staje się własnością gminy.
W literaturze prezentowany jest pogląd znajdujący główne oparcie w odmiennym, w porównaniu z art. 78 ust. 3 u.g.g., brzmieniem art. 110 ust. 4 u.g.g. (w którym wszak brak lest jednoznacznego postanowienia modyfikującego zasadę wyrażoną w art. 61 k.c., por. np. art. 33 ust. o ks. wiecz. i hip.) że złożenie oświadczenia, a więc skutek wykonania prawa pierwokupu następuje z chwilą sporządzenia aktu notarialnego obejmującego oświadczenie woli gminynie zaśjakby to wynikało z powołanego wyżej art. 761 i art. 597 ż 2 zd. l k.c. z chwilą dojścia tego oświadczenia do sprzedawcy (zob. też art. 110 ust. 5 u.g.n.). Stanowisko to może budzić wątpliwości. Bez względu jednak na możliwą rozbieżność zadań w tej kwestii (a więc co do chwili powstania skutków oświadczenia gminy), należy przyjąć, że dla zachowania wskazanego wyżej terminu do wykonania prawa pierwokupu o czym mowa w następnym zdaniu wystarczy, by przed jego upływem został sporządzony akt notarialny zawierający oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa.
Jeżeli wymieniony termin minął bezskutecznie albo zarząd gminy zawiadomił sprzedawcę, że nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę rzeczową przenoszącą własność15.
15 Bliżej o prawie pierwokupu, pod rządem poprzednio obowiązujących przepisów, patrz R. Czarnecki, w: Komentarz, do k.c., t. II, s. 1324 i n.; J. Majorowicz: Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości w miastach, SP 1980, nr 4, s. 3 (w tych pracach znajduje się bogate orzecznictwo dotyczące tematu); E. Drozd: Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego
prawa pierwokupu na rzecz gminy. ..Rejent" 1994. nr 3. s. 33.
108
IV. Nabycie i utrata wtasności
Prawo pierwokupu wykonuje się za cenę ustaloną w umowie sprzedaży.
V. W myśl art. l ustawy z 24 III 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tj. Dz.U. z 1996 r., nr 54, póz. 245 z późn. zm.) do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca konieczne jest uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, wydawanego za zgodą ministra właściwego do spraw obrony, a gdy chodzi o nieruchomości rolne również ministra do spraw rolnictwa. Umowa zawarta bez takiego zezwolenia jest nieważna16. Powyższe zezwolenie wymagane jest również przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego (art. l ust. 4)17; jak też przy nabyciu akcji lub udziałów w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jeżeli w wyniku tego spółka stanie się cudzoziemcem w rozumieniu art. l ust. 2 pkt 3 i ust. 3 ustawy lub jeżeli nabywcą udziałów (akcji) w takiej (już kontrolowanej) spółce jest cudzoziemiec nie będący dotychczas jej wspólnikiem czy akcjonariuszem (art. 3e).
W rozumieniu ustawy cudzoziemcem jest: l) osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego, 2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą oraz 3) osoba prawna mająca siedzibę w RP, ale kontrolowana przez podmioty wymienione w pkt l i 2, czyli taka, w której podmioty te mają, bezpośrednio lub pośrednio, co najmniej 50% udział w kapitale zakładowym.
Od wymogu zezwolenia ustawa przewiduje dość liczne wyjątki (art. 8 oraz art. 3e ust, 2 i art. 7 ust. l i 2). W szczególności nie wymaga zezwolenia nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego): przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej przez 5 lat od uzyskania karty stałego pobytu albo zamieszkującego co najmniej przez 2 lata od tej chwili, jeżeli małżonek takiego cudzoziemca jest obywatelem polskim, a nabywana nieruchomość (prawo) stanowić będzie wspólność ustawową małżonków'8. Spośród innych wyjątków od wymogu zezwolenia należy wymienić nabycie własności lokalu mieszkalnego, a zwłaszcza nabycie na cele statutowe przez spółkę mającą siedzibę w Polsce, kontrolowaną przez cudzoziemców, nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) o łącznej powierzchni w kraju do 0,4 ha, położonych na terenie miast. Zakres wyjątków może zostać w określonych przez ustawę granicach rozszerzony w drodze rozporządzenia Rady Ministrów.
VI. Cytowana pod IV ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera też swoiste determinowane cechami tej własności (zob. ż9 i 10) ograniczenia odnoszące się
16 W myśl orz. SN z 30X111992 r. (OSN 1993, póz. 124) dotyczyło to także przeniesienia na rzecz cudzoziemca będącego synem zbywcy. Obecnie zob. jednak art. 8 ust. l pkt 4 ustawy.
17 O problemach dotyczących nabycia użytkowania wieczystego występujących przed nowelizacją ustawy w 1996 r. por. M. Pazdan: Nabycie nieruchomości potomnej w Polsce przez cudzoziemca, MPr. 1993, nr l (lipiec), s. 12.
18 W kwestii kolizji między przepisami k.r. o wspólności ustawowej i ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, przed dokonaną w 1996 r. nowelizacją tej ostatniej, por. J. Pietrzykowski, w: Kodeks rodzinny i opiekuńczy z komentarzem. Warszawa 1990, s. 155. Patrz także przytoczone tam orzecznictwo i literatura.
ż 17. Zasiedzenie i przemilczenie
109
wyłącznie do obrotu nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Mówiąc najogólniej, dotyczą one trybu zawierania umów sprzedaży lub umów o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (zasada przetargu), wysokości i sposobu ustalania ceny oraz możliwości rozporządzania tymi nieruchomościami pod tytułem darmym (jedynie w wypadkach wskazanych w ustawie). Sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste tych nieruchomości nie wymaga natomiast obecnie inaczej było w przeszłości podjęcia uprzednio decyzji administracyjnej w przedmiocie takiego rozporządzenia. Jednakże ustawa przewiduje, że organy reprezentujące przy tych czynnościach Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, tj. odpowiednio starosta i zarząd jednostki (art. 11 u.g.n.), muszą uzyskać, w określonych wypadkach (p. np. art. 13 ust. 2 i art. 14 ust. 5), zgodę wojewody lub rady (sejmiku) jednostki na te bądź jeszcze inne rozporządzenia. Niezależnie od tego, u.g.n. wprowadza, odnośnie do zbywania (oddawania w użytkowanie wieczyste) nieruchomości Skarbu Państwa, ogólne zastrzeżenie, w myśl którego na rozporządzenia te starosta powinien uzyskać zgodę wojewody (art. 23 ust. l pkt 7). Z kolei, co do rozporządzeń nieruchomościami gminy i województwa, ustawy samorządowe dotyczące tych jednostek (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a zd. 2 ustawy gminnej i art. 18 pkt 19 lit. a zd. 2 ustawy wojewódzkiej) nakładają wymaganie dopóki ich organy stanowiące nie ustalą ogólnych "zasad" rozporządzania uzyskania zgody tych organów na zbycie lub obciążenie nieruchomości. Wymienione czynności nie są oczywiście decyzjami w rozumieniu k.p.a. Mają jednak, jak należy sądzić, znaczenie zewnętrzne, tzn. stanowią przesłankę zawarcia umowy.
Podobne do wspomnianych na początku ograniczenia odnośnie do nieruchomości rolnych Skarbu Państwa przewiduje powołana w ż 7, IV ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
ż 17. Zasiedzenie i przemilczenie19
I. Upływ czasu może powodować łącznie z innymi przesłankami zmiany w sferze prawa własności oraz niektórych innych praw rzeczowych. Polegają one na tym, że dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a inna osoba je nabywa. Skutek taki może nastąpić w ramach dwu instytucji prawnych: zasiedzenia i przemilczenia.
Z jurydycznego punktu widzenia obydwie instytucje mają to wspólne, że są sposobami nabycia prawa na skutek upływu czasu. Różnica wyraża się w tym, że podczas gdy zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności (lub innego prawa) na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa przez osobę nieuprawnioną, to przemilczenie prowadzi do takiego samego rezultatu dlatego, że właściciel (uprawniony) przez czas w ustawie określony swojego prawa nie wykonuje (przemilcza). Zasadniczo różni się też funkcja
19 S. Wójcik: Zasiedzenie jako sposób nabycia praw podmiotowych (znaczenie oraz próba oceny niektórych uregulowań), w: Rozprawy z prawa cywilnego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. W. Czachórskiego), Warszawa 1985, s. 153.
110
IV. Nabycie i utrata własności
społeczno-gospodarcza obydwu instytucji. Funkcja zasiedzenia polega przede wszystkim na tym, że usuwa ono rozbieżność między stanem prawnym a stanem posiadania, do jakiej dochodzi głównie na skutek tzw. nieformalnego obrotu nieruchomościami (ż 15, VI; ż 60, I). Natomiast nabywanie własności w drodze przemilczenia ma jedynie na celu likwidację
w sporadycznych zresztą wypadkach stanu polegającego na tym, że właś-ciciel nie wykazuje z jakichkolwiek przyczyn zainteresowania swoją rzeczą.
W związku z powyższym zasiedzenie zostało generalnie unormowane w art. 172-177 k.c. Natomiast co do przemilczenia takich ogólnych przepisów brak. Istnieją jedynie takie, które przewidują wypadki nabycia własności na skutek tego, że właściciel po swoją własność się nie zgłasza.
II. Przedmiotem nabycia przez zasiedzenie są tylko prawa rzeczowe: własność oraz zależnie od podejścia danego ustawodawcy
niektóre inne z tych praw. Oczywiście ze względu na to, że podstawą zasiedzenia jest posiadanie, można nabyć w tej drodze tylko takie prawa, z którymi łączy się władztwo nad rzeczą. Na gruncie naszego prawa spośród praw rzeczowych ograniczonych można zasiedzieć tylko niektóre służebności gruntowe (art. 292 k.c.-ż41, IV). Dopuszczalne jest też nabycie w drodze zasiedzenia użytkowania wieczystego; bliżej o tym w ż 33, II.
Jeżeli chodzi o prawo własności, to można je uzyskać w drodze zasiedzenia tak co do nieruchomości, jak i ruchomości. Co do nieruchomości możliwe jest to także w wypadku, gdy nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą20. Orzecznictwo przyjmuje także, że dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia udziału we współwłasności. Pogląd taki akceptuje także doktryna21. W orz. z 20 X 1997 r. (OSN 1998, póz. 61) SN uznał zastrzegając jednocześnie wyjątkowość takiej sytuacji iż nie można wykluczyć zasiedzenia udziału również przez innego współwłaściciela.
Zasiedzieć można każdą nieruchomość, a więc zarówno gruntową, jak i lokalową (art. 136 k.c.) oraz budynkową (art. 235 k.c.), z tym zastrzeżeniem, że tę ostatnią razem z prawem głównym, tzn. z użytkowaniem wieczystym. Gdy chodzi o nieruchomość gruntową, to można zasiedzieć także jej fizyczną część, np. teren wydzielony z większej nieruchomości z przeznaczeniem na
20 Zasiedzenie tzw. nieruchomości hipotekowanych wyłączało prawo hipoteczne z 1818 r. (art. 123). Patrz w tej kwestii uchwała składu 7 sędziów SN z 17 X 1958 r., OSN 1959, póz. 93.
21 Orz. SN z 8 VII 1969 r., OSN 1970, póz. 121 oraz z 2611978 r., OSN 1979, póz. 195. Patrz także J. Hans i J. Ignatowicz: Dwugłos w sprawie zasiedzenia udziału we współwłasności, NP 1956, nr l, s. 102.
ż17. Zasiedzenie i przemilczenie
111
działkę budowlaną. Lokal stanowiący odrębną nieruchomość można zasiedzieć tylko w całości, nie jest natomiast dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, gdyż nieruchomością taką może być tylko lokal samodzielny22. O zasiedzeniu własności lokalowej patrz także w ż 26, II.
W myśl orzecznictwa do zasiedzenia nie miały i nie mają zastosowania występujące uprzednio ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi23.
III. Przesłanki zasiedzenia są różne co do nieruchomości i co do ruchomości. W myśl art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Z przepisu tego wynika, że do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości konieczne są dwie przesłanki: a) posiadanie oraz b) upływ czasu (dwadzieścia lub trzydzieści lat). Dobra wiara posiadacza nie jest samodzielną przesłanką zasiedzenia, ma ona takie tylko znaczenie, że skraca czas wymagany do nabycia własności. Należy dodać, że wymienione terminy zostały przyjęte przez nowelę do k.c. z 28 VII 1990 r. (Dz.U. Nr 55, póz. 321); poprzednio były one krótsze i wynosiły 10 i 20 lat. Zmiany tej nie sposób uznać za fortunną, pozostaje ona bowiem w sprzeczności z powszechną tendencją do skracania terminów, tendencją wywoływaną stale zwiększającą się szybkością obrotu gospodarczego i prawnego.
Stosownie do art. 174 k.c. przesłanki nabycia w drodze zasiedzenia własności rzeczy ruchomej są trzy: a) posiadanie, b) upływ trzech lat oraz c) dobra wiara posiadacza. To bardziej rygorystyczne stanowisko ustawodawcy co do zasiedzenia ruchomości jest uzasadnione z jednej strony tym, że żadne szczególne względy społeczno-gospodarcze tego zasiedzenia nie usprawiedliwiają, z drugiej zaś tym, że posiadaczem rzeczy ruchomej w złej wierze jest bardzo często osoba, która zdobyła ją w sposób nieuczciwy (np. w drodze kradzieży).
IV. Z art. 172 i 174 wynika, że do zasiedzenia własności prowadzi tylko posiadanie samoistne, tzn. takie, jakie odpowiada treści prawa
22 Orz. SN z 15 III 1989 r., OSN 1990, póz. 27.
23 J. St. Piątowski, J. Policzkiewicz, B. Błahuta: Gospodarstwa rolne obrót, dziedziczenie, podział. Warszawa 1967, s. 60.
112
IV. Nabycie i utrata własności
własności (ż 60, IV). Jak już zaznaczono, posiadaczem takim jest najczęściej tzw. nieformalny nabywca nieruchomości, który ją kupił bez zachowania formy aktu notarialnego od właściciela; dziecko, które zostało w ten sposób wyposażone; spadkobiercy, którzy bez aktu notarialnego dokonali działów, jak też spadkobierca, który fizycznie zawładnął po otwarciu spadku częścią nieruchomości spadkowej (orz. SNz 18 IV 1997 r., OSN 1997, póz. 150) itp. Przepisy te expressis verbis dalej stanowią, że zasiedzieć własność może tylko taki posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy. Nie może więc żądać stwierdzenia zasiedzenia osoba, która ma trudności z udowodnieniem swojego prawa, nabytego w innej drodze24.
Do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane. Dlatego szczególne znaczenie mają tu następujące zasady: domniemanie prawne ciągłości posiadania w połączeniu z zasadą, w myśl której niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (art. 340 k.c.) oraz zasada, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.). Bliżej o tym patrz w ż 60, IX i 61, X.
Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia (art. 175 k.c.). Bieg ten podlega więc przerwie (art. 123 k.c.)25 i zawieszeniu (art. 121 k.c.). W sposób szczególny chroniona jest osoba małoletnia. Mianowicie w myśl art. 173 k.c., jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Zdarza się nieraz, że posiadanie przechodzi z jednej osoby na drugą. Może to mieć miejsce: a) w wypadku przeniesienia posiadania przez dotychczasowego posiadacza oraz b) w wypadku dziedziczenia. Licząc się z tym kodeks w art. 176 stanowi, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania albo gdy aktualny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza, może on doliczyć do czasu, przez który sam posiadał, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Jest to tzw. doliczenie posiadania (czasu) poprzednika (accessio possesionis lub accesio temporis). Należy jeszcze raz podkreślić, że jest to doliczenie posiadania poprzednika. Nie ma więc ono zastosowania w wypadku samowolnego zawładnięcia rzeczą;
24 Orz. SN z 2411964 r., RPEiS 1965, nr 2, s. 358. " Orz. SN z 4111987 r., OSP 1987, póz. 220.
ż17. Zasiedzenie i prz.emilcz.enie
113
wtedy bowiem dotychczasowy posiadacz nie jest poprzednikiem obecnego posiadacza.
V. Według utrwalonego poglądu dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Posiadaczem w dobrej wierze jest więc osoba, która nie wiedząc o tym nabyła rzecz od osoby nie będącej właścicielem lub od osoby nie mającej zdolności do czynności prawnych, albo gdy akt notarialny był dotknięty brakiem powodującym jego nieważność itp. Nie jest natomiast w dobrej wierze ten, kto nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabyła prawa własności26. Z dwóch stanowisk zaprezentowanych ostatnio w orzecznictwie SN (orz. z 23 IV 1997 r., OSN 1997, póz. 171 oraz orz. z 2 III 1999 r., OSN 1999, póz. 181) w kwestii dobrej lub złej wiary osoby, która uzyskała posiadanie na podstawie umowy (notarialnej) zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości trafne wydaje się wyrażone w tym drugim orzeczeniu (zob. też orz. SN z 17 IX 1986 r., OSN 1987, póz. 150), zgodnie z którym osoba taka może być uznana, przy uwzględnieniu okoliczności konkretnej sprawy, za posiadacza samoistnego w dobrej wierze.
Dla skrócenia czasu zasiedzenia nieruchomości do lat 20 wystarcza, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze w chwili uzyskania posiadania. Okoliczność, że dowiedział się o wadach swego tytułu w okresie późniejszym, nie ma znaczenia. Natomiast do nabycia w drodze zasiedzenia własności rzeczy ruchomej konieczne jest istnienie dobrej wiary przez cały okres trzech lat. Powzięcie więc przed upływem tego okresu przez posiadacza wiadomości, że nie jest on właścicielem rzeczy, wyłącza zasiedzenie. Sytuację posiadacza ułatwia domniemanie prawne istnienia dobrej wiary (art. 7 k.c.).
VI. Skutek zasiedzenia polega na nabyciu własności przez posiadacza. Skutek ten następuje ex legę w dacie upływu terminu. Jest to pierwotny sposób nabycia własności. Jednakże powszechnie przyjęty jest pogląd, że w drodze wyjątku od zasady (ż 14, II) zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia obciążeń własności, wykonywanie bowiem posiadania przez osobę nieuprawnioną jest skierowane przeciwko właścicielowi, a nie
26 Orz. SN z 25 V 1968 r., OSPiKA 1970, póz. 197; z 30X111976 r" OSN 1977, póz. 141;
z 1411977 r., OSN 1977, póz. 214. Patrz także ż 60, V.
114
IV. Nabycie i utrata wlasnosci
przeciwko osobom, którym przysługują do rzeczy prawa rzeczowe ograniczone27
Do .czasu upływu terminu zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje do rzeczy żadne prawo. Posiadacz in statu usucapiendi znajduje się jedynie w pewnej sytuacji faktycznej, która ma o tyle znaczenie prawne, że może doprowadzić do zasiedzenia28.
Posiadacz, który nabył własność przez zasiedzenie, może żądać, aby sąd stwierdził to w orzeczeniu. Odbywa się to w trybie postępowania nieprocesowego (art. 609, 610 k.p.c.) z udziałem dotychczasowego właś-ciciela. Jeżeli osoba jego nie jest znana, konieczne jest dokonanie odpowiednich ogłoszeń. Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia ma oczywiście charakter deklaratywny. Stanowi ono dowód nabycia w tej drodze własności, przede wszystkim zaś jest podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
VII. Jak już wyżej zaznaczono, nabycie własności w drodze przemilczenia następuje tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie. Istota jego polega na tym, że osoba wskazana w ustawie nabywa własność na skutek: a) niewykonywania przez właściciela swego prawa, b) przez czas w ustawie określony. Podstawą tego nabycia jest więc bezczynność właściciela. Stąd pochodzi przyjęty w doktrynie termin "przemilczenie".
Taki sposób nabycia własności kodeks przewiduje co do rzeczy znalezionych. Jeżeli właściciel takiej rzeczy nie zgłasza się po nią w terminie, własność jej nabywa bądź znalazca, bądź Skarb Państwa. Bliżej o tym patrz w ż 18, IV.
Bardziej doniosły z gospodarczego punktu widzenia wypadek nabycia własności w drodze przemilczenia przewidywał dekret z 8 III 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. Nr 13, póz. 87 z późn. zm.). Dekret ten co do tzw. majątków opuszczonych w związku z wojną wprowadził zarząd państwowy. Jednakże nie tylko wtaściciele tych majątków, ale i ich posiadacze (a także niektóre osoby im bliskie) mogli żądać przywrócenia posiadania. Jeżeli do takiego przywrócenia posiadania nie doszło co do ruchomości do końca 1950 r., a co do nieruchomości do końca 1955 r. (zakończenie tych terminów mogło przypaść później, jeżeli miała miejsce przerwa ich biegu), własność nabywał Skarb Państwa. Jeżeli posiadanie zostało przywrócone na rzecz osoby nie będącej właścicielem, własność nabywał po upływie 10 lat posiadacz, który to przywrócenie uzyskał. Opisane wypadki nabycia własności nie są wynikiem zasiedzenia, gdyż przesłanką nabycia własności w tej drodze nie było posiadanie. Dlatego zostały one przez orzecznictwo zakwalifikowane jako nabycie własności w drodze
27 Orz. SN z 20X111967 r., OSN 1968, póz. 128; z 25 V 1968 r., OSPiKA 1970, póz. 197.
28 J. Wasilkowski: Nabycie wlasnosci przez, zasiedlenie, NP 1968, nr 7-8, s. 1107.
ż17. Zasiedzenie i przemilczenie
115
przemilczenia29. Wymienione przepisy odegrały bardzo poważną rolę, a ze skutkami ich spotykamy się do dnia dzisiejszego. Powyższy dekret został uchylony (Dz.U. z 1985 r. Nr 22, póz. 99).
VIII. Szczególny sposób nabycia własności nieruchomości rolnych w następstwie posiadania, a częściowo także i na skutek upływu czasu, był przewidziany w ustawie z 26 X 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, póz. 250). Ustawa ta przewidywała:
a) nabycie własności nieruchomości znajdujących się w samoistnym posiadaniu (ż 60, IV) w dniu jej wejścia w życie (tj. w dniu 4 XI 1971 r.) przez tych rolników, którzy to posiadanie uzyskali na podstawie umowy o przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego,
b) nabycie własności nieruchomości także przez tych rolników, którzy byli w wymienionym dniu ich samoistnymi posiadaczami, choć posiadanie to uzyskali bez uprzedniego zawarcia wymienionej umowy, ale tylko o tyle, o ile posiadanie to do dnia wejścia w życie ustawy trwało co najmniej lat pięć, a jeżeli zostało uzyskane w złej wierze co namniej lat dziesięć,
c) nabycie własności nieruchomości rolnych przez posiadaczy zależnych (przede wszystkim dzierżawców), jeżeli ich właściciele nie gospodarowali na nich od lat pięciu do dnia wejścia w życie ustawy.
Nabycie własności w pierwszych dwu wypadkach następowało ex legę, w trzecim, tj. w wypadku posiadania zależnego, posiadacz uzyskiwał je dopiero na podstawie orzeczenia. O nabyciu własności orzekały (deklaratywnie lub konstytutywnie) organy administracyjne. Wymieniona ustawa miała oczywiście na celu zlikwidowanie rozbieżności, jaka w naszych warunkach występowała (i w mniejszym zakresie nadal występuje) między stanem prawnym nieruchomości na polskiej wsi a stanem faktycznym (ż 60,1). Dlatego ustawa ta potocznie jest nazywana ustawą o uwłaszczeniu posiadaczy.
Ustawa ta została uchylona przez ustawę z 26 III 1982 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 11, póz. 81), z tym jednak, że "pozostaje w mocy nabyta na jej podstawie własność nieruchomości oraz związane z tym nabyciem skutki prawne". Oznacza to, że wszyscy ci rolnicy, którzy byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości w dniu 4X1 1971 r. własność tę, jako uzyskaną ex legę, zachowują, choćby nawet nie postarali się o stwierdzenie tego faktu w orzeczeniu organu administracyjnego. Obecnie jednak o tym nabyciu orzekają nie organy administracyjne, lecz sądy. Natomiast ci posiadacze zależni, którzy do dnia uchylenia ustawy z 1971 r. nie postarali się o orzeczenia przyznające im własność posiadanych nieruchomości, nie mogą już tej własności obecnie uzyskać30. Orzekanie przez organy administracyjne w tym ostatnim zakresie było jednak możliwe w razie uchylenia poprzednio zapadłej decyzji. Obecnie organy administracyjne zostały pozbawione także tego uprawnienia (art. 63 ustawy z 19X1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, Dz.U. Nr 107, póz. 364)31. Nadal natomiast jest aktualna przedstawiona wyżej kompetencja sądów.
29 Uchwała całej Izby Cywilnej z 16X 1956 r., OSN 1957, póz. l.
30 Problematyka ta wywołała żywe zainteresowanie piśmiennictwa. Zob. np. J. Piet-rzykowski, w: J. Majorowicz, J. Piętrzy kowski: Zmiany w regulacji stosunków prawnych w rolnictwie. Warszawa 1984, s. 153.
31 Por. orz. SN z 30 VI 1992 r., OSN 1992, póz. 201.
116
IV. Nabycie i utrata własności
ż 18. Inne, przewidziane w kodeksie cywilnym, wypadki nabycia i utraty własności
I. W kolejnych przepisach (art. 179- 194) kodeks normuje wiele sposobów nabycia i utraty własności o różnym znaczeniu gospodarczym. Należą do nich: a) zrzeczenie się własności; b) zawłaszczenie wraz z problematyką nabycia własności roju pszczół, który opuścił ul; c) znalezienie; d) nabycie pożytków naturalnych rzeczy oraz e) tzw. akcesja, tj. połączenie rzeczy.
II. Jak to wyjaśniono w ż 4, I, uprawnienie właściciela do zrzeczenia się własności wynika z jego prawa rozporządzania rzeczą (art. 140 k.c.). Dlatego przepisy o zrzeczeniu się własności (art. 179 i 180 k.c.) normują jedynie sposób i skutek zrzeczenia się. Regulacja ta jest różna dla nieruchomości i dla rzeczy ruchomych.
Zrzeczenie się własności nieruchomości normują dwie grupy przepisów: art. 179 k.c. oraz art. 16 ustawy z 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, póz. 543). Przepisy zawarte w tym drugim artykule dotyczą zrzeczenia się własności (jak również użytkowania wieczystego) przez państwowe i samorządowe (inne niż same jednostki samorządu terytorialnego) osoby prawne. Natomiast art. 179 k.c. ma walor ogólny; znajduje więc zastosowanie jeżeli co innego nie wynika z art. 16 u.g.n. także do zrzeczenia objętego tym artykułem.
Do zrzeczenia się własności nieruchomości konieczne są: jednostronne oświadczenie właściciela oraz zgoda zarządu właściwej a więc, jak się wydaje, "macierzystej" (zob. ż 14,1) dla danej osoby prawnej jednostki samorządu terytorialnego, gdy zrzeka się samorządowa osoba prawna, w pozostałych wypadkach zgoda starosty wykonującego to zadanie, jako zadanie z zakresu administracji rządowej. Do ważności zrzeczenia niezbędne jest złożenie przez właściciela oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Jak z powyższego wynika, zrzeczenie się własności nieruchomości jest czynnością prawną konsensualną i jednostronną; zgoda bowiem organu nie jest, według panującego poglądu, oświadczeniem woli Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego) o przyjęciu oferty zrzekającego się. Jak się poza tym wydaje, zgoda ta nie jest też zgodą osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 k.c., lecz aktem władczym (decyzją administracyjną) organu, stanowiącym przesłankę zrzeczenia.
Nieruchomość, której zrzekła się samorządowa osoba prawna, staje się ex legę własnością właściwej (p. wyżej) jednostki samorządu terytorial-
ż 18. Inne. przewidziane w kodeksie cywilnym, wypadki nabycia i utraty własności 117
nego, w pozostałych wypadkach własnością Skarbu Państwa. Nie ma więc u nas nieruchomości niczyich. Nabycie na skutek zrzeczenia się
własności przez te podmioty jest, jak się przyjmuje, pierwotnym nabyciem tego prawa. Jednakże Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponosi odpowiedzialność za obciążenia dotychczasowego prawa własności. Przepis art. 179 ż 2 k.c. głosi, że jest to odpowiedzialność "z nieruchomości"; wydaje się jednak, że wbrew takiemu brzmieniu przepisu chodzi tutaj o odpowiedzialność do wysokości wartości nieruchomości.
Stosownie do art. 179 ż 2 zd. 3 k.c. powyższa odpowiedzialność w wypadku, gdy Skarbowi Państwa przysługiwało w stosunku do nieruchomości ustawowe prawo pierwokupu
zostaje poza tym ograniczona do sumy, która należałaby się zrzekającemu w razie wykonania tego prawa. Abstrahując od szczególnych uregulowań, na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawowe prawo pierwokupu, w określonych w niej wypadkach, przysługuje gminie, nie zaś Skarbowi Państwa; stan taki obowiązuje zresztą już od kilku lat. Wobec zachowania, mimo kilkakrotnych zmian k.c., brzmienia powołanego wyżej przepisu, nie jest oczywiste, że jego treść normatywna uległa zmianie na skutek zmiany podmiotu uprawnionego z tytułu pierwokupu. Nie jest więc oczywiste, że przewidziane w art. 179 ż 2 zd. 3 k.c. ograniczenie odpowiedzialności występuje wtedy, gdy ustawowe prawo pierwokupu przysługiwało gminie. Nie ma to jednak dzisiaj praktycznego znaczenia, bowiem przewidziane w u.g.n. ustawowe prawo pierwokupu przysługujące gminie wykonuje się nie po cenie urzędowej, odbiegającej od realnej wartości nieruchomości, lecz ustalanej w umowie pomiędzy stronami.
Z przedstawionej wyżej konstrukcji i istoty zrzeczenia się własności nieruchomości wynika, że własności tej nie może się zrzecrzecz oczywistaSkarb Państwa. Po zmianach wprowadzonych w ostatnim czasie do treści art. 179 ż l k.c. nie jest natomiast oczywiste, czy własności nieruchomości nie mogłaby się zrzec, na podstawie tego ogólnego przepisu
jednostka samorządu terytorialnego. Kwestii tej nie przesądza cytowany już art. 16 u.g.n., gdyż z jego treści wynika, że dotyczy on tylko innych niż same jednostki samorządowych osób prawnych. Do obrony jest jednak pogląd, że zrzeczenie, o którym mowa, nie jest możliwe. Za argumenty mogą posłużyć: szczególny, publiczny charakter wspomnianych podmiotów, a zwłaszcza szczególna, zawarta w ustawie, reglamentacja rozporządzeń nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego; w świetle tych unormowań zasadny jest mianowicie wniosek (p. ż 16,VI), że nieodpłatne rozporządzenia a takim ze swej natury jest zrzeczenie
są dopuszczalne jedynie w wypadkach przewidzianych w ustawie. Zważywszy wszak, iż wlaścicielem nieruchomości stawałby się w takim wypadku Skarb Państwa na rzecz którego ustawa dopuszcza darowiznę nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego
wyrażony wyżej pogląd nie jest bezdyskusyjny.
Zrzeczenie się własności rzeczy ruchomej następuje przez: a) porzucenie rzeczy, b) z zamiarem wyzbycia się własności. Samo więc porzucenie rzeczy, nie połączone z czynnikiem woli wyzbycia się własności (dokonane np. w tym celu, aby rzecz ukryć przed napastnikiem), nie powoduje utraty własności. Jak z tego wynika, zrzeczenie się własności
118
IV. Nabycie i utrata własności
ruchomości jest czynnością prawną jednostronną, realną. Rzecz ruchoma, której właściciel się zrzekł, staje się rzeczą niczyją.
III. Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez objęcie jej w posiadanie samoistne (art. 181 k.c.). Jest to tzw. zawłaszczenie. Z podanej definicji wynika, że do zawłaszczenia konieczne jest:
a) zawładnięcie rzeczą, b) w intencji stania się jej właścicielem; to ostatnie wymaganie wynika z istoty posiadania, dla powstania którego konieczna jest wola wykonywania prawa dla siebie (ż 60, II). Jest to więc czynność prawna jednostronna, realna. Powoduje ona pierwotne nabycie własności.
Rój pszczół, który opuścił ul, staje się niczyim, jeżeli właściciel nie odszukał go przed upływem trzech dni od dnia wyrojenia. Jeżeli właściciel odszukał go w tym terminie, możliwe są zależnie od tego, gdzie rój osiadł trzy sytuacje: a) rój osiadł dziko, np. w dziupli, na drzewie; b) rój osiadł w cudzym ulu nie zajętym; c) rój osiadł w cudzym ulu zajętym. W pierwszym wypadku właściciel może rój zabrać jako swoją własność; w drugim może także jako właściciel żądać wydania roju za zwrotem kosztów; w trzecim rój staje się własnością tego, czyją własnością jest ul, a dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 182).
IV. Przepisy o znalezieniu T T. e c z. y (art. 183 - 189 k.c.) odnoszą się do rzeczy: a) zgubionych, b) porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności oraz c) zwierząt, które zabłąkały się lub uciekły.
Znalazca rzeczy ma obowiązek zawiadomić o tym osobę uprawnioną do odbioru rzeczy, a jeżeli nie wie, kto jest uprawniony albo nie zna miejsca zamieszkania tej osoby, obowiązany jest zawiadomić tzw. organ przechowujący (patrz rozp. R.M. z 14 VI 1966 r. w sprawie rzeczy znalezionych, Dz.U. Nr 22, póz. 141 z późn. zm.). Organem przechowującym jest starosta wykonujący to zadanie jako zadanie z zakresu administracji rządowej, miejscowo właściwy dla terenu, na którym rzecz znaleziono.
Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną znalazca powinien oddać na przechowanie organowi przechowującemu, inne zaś rzeczy tylko na żądanie tego organu.
Na skutek zgubienia, a następnie znalezienia rzeczy właściciel nie traci własności, a znalazcy przysługuje jedynie tzw. znaleźne w wysokości jednej dziesiątej wartości rzeczy, jeżeli zgłosi swe roszczenie najpóźniej w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej. Jeżeli jednak właściciel nie odbierze rzeczy w ciągu roku od dnia wezwania go przez wymieniony organ, a w razie niemożności wezwania w ciągu dwóch lat od jej znalezienia,
^ ]8. Inne, przewidziane w kodeksie cywilnym, wypadki nabycia i utraty własności 119
pieniądze i inne wymienione wyżej rzeczy o szczególnej wartości stają się własnością Skarbu Państwa, inne zaś własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swym obowiązkom. Jak to wyjaśniono w ż 17, ten sposób nabycia własności nosi w doktrynie nazwę przemilczenia.
Przepisy powyższe nie mają zastosowania w dwu wypadkach:
a) w razie znalezienia rzeczy w budynku lub innym pomieszczeniu otwartym dla publiczności albo w środku transportu publicznego; w takich wypadkach znalazca obowiązany jest rzecz oddać zarządcy budynku, pomieszczenia lub środka transportu, a los prawny znalezionej rzeczy normują przepisy szczególne;
b) w razie znalezienia tzw. skarbu, tj. rzeczy mającej znaczną wartość materialną lub naukową albo artystyczną, a znalezionej w takich okolicznościach, że poszukiwanie właściciela byłoby oczywiście bezcelowe (np. w razie wykopania garnka ze starymi monetami); rzecz taka staje się własnością Skarbu Państwa, a znalazcy należy się odpowiednie wynagrodzenie.
V. Jak to wyjaśniono w ż 2, VII, pożytkami naturalnymi rzeczy są, w myśl art. 53 k.c., jej płody i inne odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. W nawiązaniu do tego przepisu art. 190 k.c. stanowi, że uprawniony do pobierania pożytków naturalnych nabywa ich własność przez odłączenie ich od rzeczy. U podłoża takiego uregulowania leży założenie, że dopiero z chwilą odłączenia pożytki naturalne stają się odrębnymi rzeczami, przed tym zaś nie mogły być, jako części składowe rzeczy, odrębnym przedmiotem własności (art. 47 ż l k.c.-ż 2, IV).
Legę non distinguente jest obojętne, kto dokonał odłączenia pożytków od rzeczy i czy stało się to za wiedzą uprawnionego do ich pobierania. W każdym wypadku przypadają one uprawnionemu do ich pobierania.
VI. W razie połączenia (akcesji) dwu rzeczy w sposób trwały powstaje nowa rzecz. W związku z tym oraz wobec przyjętej przez kodeks zasady, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 ż l k.c.), konieczne było rozstrzygnięcie, jaki jest w razie połączenia los praw dotychczasowych właścicieli. Kwestię tę normują art. 191-194 k.c., które akcesję traktują jako zdarzenie prawne o charakterze czysto faktycznym. Znaczy to, że przemiany własności, jakie ona wywołuje, następują niezależnie od tego,
120
IV. Nabycie i utrata własności
kto dokonał połączenia; mają one zastosowanie także wtedy, gdy do połączenia doszło bez udziału człowieka, na skutek działania sił przyrody.
Ze zrozumiałych względów kodeks w wypadku akcesji rzeczy ruchomej z nieruchomością daje pierwszeństwo prawu własności nieruchomości, stanowiąc w art. 191 k.c., że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zasada ta oznacza, że właściciel rzeczy ruchomej traci w następstwie połączenia jej własność, a nieruchomość ulega ulepszeniu. Jeżeli z łączącego strony stosunku prawnego co innego nie wynika, do rozliczeń między właścicielem nieruchomości a dotychczasowym właścicielem rzeczy ruchomej stosuje się przepisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem (art. 224 - 231 k.c.) lub przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.) oraz przepisy o naprawieniu szkody (art. 415 i nast. k.c.).
Zasada powyższa odnosi się zarówno do nieruchomości gruntowych, jak i budynkowych oraz lokalowych (art. 46 ż l k.c. ż 2, II). Jak to bliżej wyjaśniono w ż 2, V, w pierwszym wypadku jest ona określana jako zasada superficies solo cedit.
Akcesję rzeczy ruchomych kodeks ujmuje (art. 192-194) zgodnie zresztą z tradycją sięgającą prawa rzymskiego szerzej. Mianowicie obejmuje ona trzy sytuacje: a) połączenie (np. wytworzenie z drewna i innych materiałów mebla), b) pomieszanie (np. pomieszanie worka mąki żytniej z workiem mąki pszennej) oraz c) przetworzenie, tj. wytworzenie nowej rzeczy z cudzych materiałów. W pierwszych dwu wypadkach jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości, a udziały ich oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych. Jednakże gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe, rzeczy o mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi. Oznacza to, że właściciele tych ostatnich rzeczy tracą prawo własności. W trzecim wypadku, ten kto wytworzył nową rzecz z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem. Od tego istnieją dwa wyjątki. Rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów, jeżeli przetworzenie zostało dokonane w zlej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy. Podstawę rozliczeń między dotychczasowymi właścicielami stanowią przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu oraz o obowiązku naprawienia szkody.
ż 19. Szczególne sposoby nabywania własności nieruchomości..
121
ż 19. Szczególne sposoby nabywania własności nieruchomości przez państwo i przez jednostki samorządu terytorialnego
I. Jak to już wyjaśniono w ż 9, I, państwo skupia w sferze swoich uprawnień zarówno prerogatywy właścicielskie, jak i atrybuty władzy. W związku z tym państwo (Skarb Państwa) może nabywać nieruchomości nie tylko na zasadach ogólnych, tj. w drodze czynności prawnych prawa cywilnego, ale także w drodze aktów władzy. Ze względu na wykonywane funkcje publiczne z tych wyjątkowych sposobów nabywania nieruchomości korzystają choć w mniejszym zakresie także jednostki samorządu terytorialnego. Tymi sposobami nabycia własności są: a) nacjonalizacja, b) wywłaszczenie.
II. Nacjonalizacja stanowi sposób nabycia własności przez państwo. Istota jej polega na tym, że z mocy aktu nacjonalizacyjnego na własność państwa przechodzi nie oznaczony obiekt, lecz określona kategoria dóbr (np. nieruchomości rolne, lasy, fabryki), przy czym aktem nacjonalizacyjnym może być tylko ustawa. Przejście własności w tym trybie następuje ex legę, a ewentualne orzeczenia administracyjne, stwierdzające to zdarzenie co do poszczególnych obiektów, mają znaczenie deklaratywne. Niektóre jednak akty nacjonalizacyjne uzależniają przejście własności od wydania orzeczenia administracyjnego.
Nacjonalizacja powoduje utratę własności przez dotychczasowych wlaścicieli i nabycie jej przez Skarb Państwa. Jest to pierwotny sposób nabycia własności, jednakże przepisy nacjonalizacyjne przewidują nieraz ze względów społeczno-gospodarczych utrzymywanie niektórych obciążeń (np. służebności) w mocy. Dopuszczalność nacjonalizacji może zależeć od postanowień Konstytucji.
Odmianą nacjonalizacji jest komunalizacja, tj. przejście w sposób wyżej opisany określonych dóbr na gminę lub gminy. W Polsce komunalizacja dała o sobie znać tylko raz na podstawie dekretu z 26 X 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, póz. 279), na podstawie którego grunty warszawskie stały się własnością Gminy m.st. Warszawy. Bliżej o tym patrz w ż 10. Od tak pojętej komunalizacji należy odróżnić, określane w praktyce również mianem "komunalizacji", nabycie przez gminy, ex legę lub z mocy decyzji o przekazaniu, mienia państwowego, przewidziane w cytowanej już ustawie z 10V 1990 r. przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. nr 32, póz. 191 z późn. zm.). Podobny proces przekształcania mienia państwowego w samorządowe towarzyszy powstaniu kolejnych szczebli samorządu. Była o tym mowa w ż 10, VII.
Korzystanie z nacjonalizacji jako sposobu powiększania zasobów własności państwowej jest związane z panującym w danym kraju systemem polityczno-gospodarczym. W naszym kraju nacjonalizacja stosowana była w szerokim zakresie po II wojnie światowej i wiązała się wówczas z wprowadzeniem ustroju realnego socjalizmu. Jak to już wyjaśniono w ż 7, IV,
122
IV. Nabycie i utrata własności
obecnie w Polsce nacjonalizacja wobec dokonujących się przemian spoteczno-gospodar-czych nie ma racji bytu; przeciwnie to jej przeciwieństwo w postaci prywatyzacji jest główną troską ustawodawcy.
Nie wydaje się poza tym, aby w ramach obowiązującej od niedawna Konstytucji było to możliwe, a ściślej, by było to możliwe na innych warunkach od przewidzianych w tejże Konstytucji przesłanek wywłaszczenia. Szczególnym wypadkiem takiej właśnie, spełniającej wspomniane przestanki, nacjonalizacji lub komunalizacji, w pełni zresztą uzasadnionej, są postanowienia z wadliwie, niestety, sformułowanym ustępem 5 art. 73 ustawy z 13 X 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. nr 133 póz. 872), dotyczące gruntów zajętych w przeszłości pod drogi publiczne.
III. W odróżnieniu od nacjonalizacji wywłaszczenie stanowi akt indywidualny, na mocy którego właściciel zostaje pozbawiony własności ściśle określonej nieruchomości. Polskie prawo wywłaszczeniowe mieści się w u.g.n. (art. 112-135), jednakże zasadniczy kierunek tym przepisom nadaje Konstytucja (art. 21 ust. 2). Główne zasady wywłaszczenia są następujące. Jest ono dopuszczalne tylko na cele publiczne (zob. art. 6 u.g.n.) za odszkodowaniem. Przedmiotem wywłaszczenia mogą być tylko nieruchomości; może ono polegać nie tylko na odjęciu własności, ale także na ograniczeniu tego prawa (np. na ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego) oraz na odjęciu lub ograniczeniu innego prawa rzeczowego, w szczególności użytkowania wieczystego. Wywłaszczenie może nastąpić dopiero wtedy, gdy cel publiczny nie może być zrealizowany w inny sposób, a nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy.
Wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. l u.g.n.), co oznacza, że w przypadku, gdy wywłaszczenie polega na pozbawieniu prawa własności (wywłaszczenie sensu stricto), właścicielem wywłaszczonej nieruchomości staje się Skarb Państwa lub właściwa jednostka samorządu terytorialnego (zob. art. 121 ust. l u.g.n.). Analogicznie jest przy "wywłaszczeniu" prawa użytkowania wieczystego; z tym że prawo to wygasa, jeżeli jego wywłaszczenie nastąpi na rzecz podmiotu będącego właścicielem obciążonej nim nieruchomości. Gdy jednak chodzi o ograniczenie, w drodze decyzji "wywłaszczeniowej", prawa własności, polegające na udzieleniu zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości np. przewodów wodociągowych, czy kanalizacyjnych lub podobnego typu urządzeń, to takie ograniczenie własności lub innego prawa rzeczowego (czy nawet obligacyjnego art. 127 u.g.n.) może być dokonane jak wynika z art. 124 ust. 2 i 3 oraz ust. 6 u.g.n. również na rzecz innego podmiotu realizującego cele publiczne.
Wywłaszczenie następuje za słusznym odszkodowaniem, które powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości; podlega ono jednorazowej wypłacie32.
Decyzję wywłaszczeniową, jak również decyzję o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, gdy stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (art. 136 i n. u.g.n.), wydaje starosta wykonujący te zadania, jako zadania z zakresu administracji rządowej.
32 Poza literaturą podstawową, powołaną na wstępie rozdziału, patrz S. Czuba: Wywłaszczenie a inne sposoby przejada nieruchomości przez państwo, "Annales Univer-sitatis M.C.S." Lublin, sectio G, 1972, vol. XIX, s. 265.
Rozdział V
WSPÓŁWŁASNOŚĆ
Literatura podstawowa: A. Ohanowicz: Wspólwtasność w prawie prywatnym austriackim. Lwów 1916; F. Zoil: Prawo cywilne w zarysie. Kraków 1947, t. II, s. 150-160;
Z. Fenichel: Współwłasność w prawie polskim. PN 1947, nr 12, s. 480; J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 163-176; Zarys, s. 117-127; Prawo własności, s. 216-237; A. Wąsiewicz:
Powstanie, istota i zniesienie współwłasności ułamkowej, Poznań 1965; Z.K. Nowakowski:
Prawo rzeczowe, s. 111 - 125; System, t. II, s. 383-432; J. Ignatowicz: Komentarz do k.c., 1.1, s. 494-581; S. Grzybowski: Zarys, s. 97- 112; B. Banaszkiewicz: Roszczenie windykacyjne współwłaściciela ułamkowego przeciw osobie nie uprawnionej, PS 1995, nr l; S. Rudmcki:
Komentarz, s. 218-294; Kodeks cywilny Komentarz, s. 465-518; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. VIII.
ż 20. Pojęcie, rodzaje i ogólna charakterystyka współwłasności
I. Prawo własności określonej rzeczy przysługuje najczęściej jednej osobie. Jednakże może ono należeć podobnie zresztą jak wiele innych praw majątkowych do kilku osób. Ta jego właściwość jest w doktrynie określana jako podzielność prawa własności'.
Podzielność prawa własności może przybierać różną postać, zależnie bowiem od konkretnych potrzeb społeczno-gospodarczych wspólność _ w szerokim tego słowa znaczeniu prawa własności jest przez ustawodawcę kształtowana według różnych kryteriów. Do najbardziej charakterystycznych form podzielności prawa własności należą: l) włas-
Por. F. Zoil: Prawo cywilne, Poznań 1931, t. II, s. 7.
124
V. Wspótwtasność
ność podzielona według czasu jej trwania, 2) własność podzielona według treści oraz 3) własność należąca niepodzielnie do kilku osób, czyli współwłasność.
Ad l) O współwłasności podzielonej w czasie była mowa wyżej w ż 12, VII. Tu wypada przeto jedynie przypomnieć, że w wypadku własności podzielonej w czasie własność rzeczy przysługuje jednemu wtaścicielowi, ale z tym ograniczeniem, że z chwilą powstania określonego zdarzenia albo z chwilą upływu z góry oznaczonego czasu, własność ta przechodzi na inną osobę ex legę, a więc bez potrzeby składania przez zainteresowanych odpowiednich oświadczeń woli. Podzielność prawa własności wyraża się w tym, że ta sama rzecz ma niejako dwóch właścicieli: "właściciela aktualnego" i "wtaściciela przyszłego".
Ad 2) Instytucja własności podzielonej według treści jest tworem wieków średnich. Jako odpowiednik władzy politycznej panującego i podległych mu feudałów wytworzyła się wówczas tzw. własność podzielona. Według tej konstrukcji rzecz stanowi równocześnie przedmiot własności dwóch właścicieli, z których jednemu przysługuje tzw. własność zwierzchnia {dominium eminens lub dominium directum), drugiemu zaś tzw. własność użytkowa (.dominium mile). W związku z tym pierwszy właściciel był określany jako właściciel zwierzchni (dnminus eminens lub dominus directus), drugi zaś jako wlaściciel użytkowy (dominus iitiUs).
Istota własności podzielonej polega na tym, że każdemu z dwu właścicieli przysługują inne atrybuty tego prawa. Uproszczając nieco zagadnienie, można powiedzieć, że do właściciela użytkowego należy atrybut bezpośredniego korzystania z rzeczy, a do właściciela zwierzchniego poza prawem rozporządzania rzeczą m.in. prawo pobierania od właściciela użytkowego określonych świadczeń czynszowych. Każda jednak z tych dwu osób jest wtaścicielem, a nie osobą, której przysługuje prawo do rzeczy cudzej. Dopiero atrybuty ich obydwu składają się na pełnię prawa własności. Dlatego własność każdego z nich bywa też nazywana własnością niezupełną (por. ż 357 k.c.a.).
W postaci szczątkowej własność podzielona utrzymała się u nas w różnych formach (emfiteuza, grunty wieczysto-czynszowe, wieczysta dzierżawa) do dnia wejścia w życie prawa rzeczowego z 1946 r., z tą zaś chwilą przekształciła się z mocy art. XXXVI przepisów wprowadzających to prawo w pełną własność właścicieli użytkowych, prawo zaś właścicieli zwierzchnich do pobierania czynszu uległo przekształceniu w ciężar realny (ż 36).
W obecnym stanie prawnym, skoro w systemie naszego prawa powoływanie do życia form prawnorzeczowych przez ustawę nie przewidzianych nie jest dopuszczalne, powstanie własności podzielonej nie byłoby możliwe (ż 4, IV).
Ad 3) Wreszcie podzielność prawa własności może polegać na tym, że każdemu ze współuprawnionych przysługują wszystkie atrybuty prawa własności, a więc w odróżnieniu od wypadku własności podzielonej uprawnienia każdego z nich są jednakowe, jedynie zakres tych uprawnień może być różny. Rzecz bowiem należy niepodzielnie do wszystkich współuprawnionych, ale udziały ich mogą być albo jednakowe, albo różne. Taki stosunek podzielności prawa własności ustawa nazywa współwłasnością (condominium pro indiviso), a współuprawnionych właścicieli współwłaścicielami.
II. De f i n i ej ę współwłasności zawiera art. 195 k.c. W myśl tego przepisu "własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie
ż 20. Pojęcie, rodzaje i ogólna charakterystyka współwłasności
125
kilku osobom (współwłasność)". Z definicji tej wynika, że ten stosunek prawny charakteryzują trzy podstawowe cechy: l) jedność przedmiotu, 2) wielość podmiotów, 3) niepodzielność wspólnego prawa.
Ad l) Jedność przedmiotu polega na tym, że w wypadku współwłasności przedmiotem wspólnego prawa jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchoma, a nie zespół różnych rzeczy; oczywiście zasada ta nie wyłącza traktowania jako przedmiotu współwłasności rzeczy wraz z przynależnościami lub tzw. rzeczy zbiorowej (ż 2, II, VI), jak np. stada owiec. Tym bardziej nie stanowi współwłasności wspólność masy majątkowej, takiej jak spadek, który przypadł kilku osobom (art. 1035), czy majątek wspólny małżonków w wypadku wspólności majątkowej (art. 32 k.r.o.). W skład bowiem takiej masy wchodzi wiele praw, a ponadto są to prawa różnego rodzaju. Nie przeszkadza to jednak, że w potocznym języku prawniczym posługujemy się nieraz takimi terminami, jak współwłasność spadkowa czy małżeńska.
Ad 2) Do istoty podmiotowej cechy współwłasności należy to, że wspólne prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje kilku, a więc co najmniej dwu osobom. Osoby te są przy tym nadal odrębnymi podmiotami prawa, nie tworzą osoby prawnej. Jeżeli bowiem określony zespół osób zorganizuje się w osobę prawną, ich wspólny w sensie ekonomicznym majątek nie stanowi już przedmiotu współwłasności lub wspólności, gdyż w znaczeniu jurydycznym majątek ten należy z reguły do jednego podmiotu, tj. do osoby prawnej. Tak jest np. w wypadku założenia spółki, której przysługuje osobowość prawna.
Ad 3) Określenie ustawy, że w wypadku współwłasności prawo własności przysługuje kilku osobom niepodzielnie, oznacza, że pomimo istnienia takiej wspólności rzecz nie jest podzielona i że żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy. Przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem innych współwłaścicieli.
III. Współwłasność nie jest instytucją jednolitą. Mówi o tym expressis verbis art. 196 ż l k.c., według którego współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych (zwaną także współwłasnością zwykłą), albo współwłasnością łączną.
Z całokształtu przepisów normujących współwłasność wynika, że współwłasność w częściach ułamkowych jest samoistnym stosunkiem prawnym prawa rzeczowego, nie związanym ze stosunkiem prawnym innego rodzaju. W odróżnieniu od niej współwłasność łączna opiera się
126
V. Wspótwiasnosć
zawsze na określonym stosunku osobistym i spełnia względem tego stosunku rolę służebną; istnieje po to, aby ten podstawowy stosunek prawny mógł należycie spełniać swą rolę społeczną i ekonomiczną. Współwłasność łączna jest zatem odpowiednikiem w dziedzinie prawa rzeczowego tego podstawowego stosunku osobistego. Współwłasność ta może powstać tylko między osobami związanymi określonym stosunkiem osobistym, bez tego stosunku nie jest możliwe jej istnienie. Dlatego w razie jego ustania współwłasność ta traci charakter współwłasności łącznej.
Do najbardziej typowych wypadków współwłasności łącznej w naszym prawie należą:
1. Współwłasność wynikająca ze wspólności majątkowej między małżonkami, zarówno ustawowej (art. 31 k.r.o.),jak i umownej (art. 47 k.r.o.), powstanie jej bowiem i dalsze istnienie są ściśle uzależnione od stosunku osobistego w postaci małżeństwa, a przeznaczeniem jej jest zapewnienie rodzinie odpowiedniej bazy materialnej. Współwłasność tego typu nie występuje, jeżeli małżonków obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.
2. Współwłasność wspólników spółki nie mającej osobowości prawnej, tzn. spółki cywilnej (art. 860 k.c.), spółki jawnej (art. 81 i 82 k.h.) oraz spółki komandytowej (art. 143 k.h.). Współwłasność ta istnieje tylko między wspólnikami, zadaniem zaś jej jest umożliwienie wspólnikom osiągnięcia celu, dla którego umowa spółki została zawarta.
Przytoczone przykłady nasuwają uwagę terminologiczną. Wskazują, że termin "współwłasność" choć powszechnie używany jest z reguły nieadekwatny do pojęcia wspólnoty łącznej. W wypadku takiej wspólnoty mamy najczęściej do czynienia nie ze współwłasnością jednej rzeczy, lecz ze współwłasnością masy majątkowej. Dlatego bardziej odpowiedni jest w takich wypadkach termin "wspólność łączna". Drugi natomiast człon określenia ,,współwłasność łączna" oddaje dobrze istotę tej instytucji prawnej, gdyż wskazuje zarówno na powiązanie jej ze szczególnym stosunkiem osobistym łączącym współwłaścicieli, jak i na ścisły związek zachodzący między przysługującymi im prawami.
Jak z dotychczasowych wyjaśnień wynika, funkcja społeczno-gospodar-cza współwłasności łącznej jest doniosła. Służy ona bowiem osiągnięciu ściśle oznaczonych celów społecznych lub ekonomicznych. Inaczej rzecz się ma ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Z reguły nie ma ona specjalnego przeznaczenia, a jej powstanie jest najczęściej przypadkowe.
Taka rola obydwu form współwłasności wywarła zdecydowany wpływ na ich reżimy prawne. Ogólnie można wskazać, że uregulowanie ustawowe
ż 10. Pojadę, rodwje i ogólna charakterystyka wspótwtasności
127
obydwu instytucji idzie w dwu kierunkach, oczywiście dla każdej z nich jest to kierunek przeciwstawny. Po pierwsze, już samo podejście ustawodawcy do każdej z nich jest inne. O ile bowiem współwłasność w częściach ułamkowych ustawodawca traktuje jako instytucję przejściową i w związku z tym ułatwia jej likwidację, o tyle współwłasności łącznej zapewnia byt trwały. Po drugie, ustawowe uregulowanie współwłasności łącznej jest tak ujęte, żeby mogła ona spełniać swą funkcję społeczno-gospodarczą, a więc pod kątem widzenia ochrony majątku wspólnego jako całości, przepisy natomiast normujące współwłasność w częściach ułamkowych zmierzają nie do zapewnienia stabilności współwłasności jako takiej, lecz do ochrony indywidualnych interesów każdego ze współwłaścicieli. W wypadku współwłasności w częściach ułamkowych brak jest motywu, dla którego interesy poszczególnych współwłaścicieli miałyby być bezwzględnie podporządkowane całości.
Jako najbardziej typowe konsekwencje jurydyczne takiego stanowiska ustawodawcy wymienia się najczęściej trzy następujące różnice w uregulowaniu współwłasności obydwu reżimów: a) po pierwsze w wypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma swój określony ułamkiem udział, współwłasność łączna natomiast jest tzw. współwłasnością bezudziałową; b) po drugie zwykły współwłaściciel może swoim udziałem rozporządzać, uczestnik zaś współwłasności łącznej nie może w ogóle dysponować swoimi prawami do przedmiotu (przedmiotów) majątku wspólnego, godziłoby to bowiem w jej cel; c) po trzecie wreszcie zwykły współwłaściciel może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności, osobie zaś związanej węzłem współwłasności łącznej takie uprawnienie nie przysługuje, bo godziłoby to także w jej przeznaczenie2.
IV. Współwłasność w częściach ułamkowych ma w zasadzie charakter jednolity, ale w jej ramach występują pewne odmiany spowodowane swoistością określonych stosunków ekonomicznych. Dotyczy to w szczególności: l) tzw. współwłasności przymusowej, 2) współwłasności siedlisk, 3) współwłasności spadkowej oraz 4) współwłasności wspólnot gruntowych.
Ad l) Jak to wyżej zaznaczono, współwłasność w częściach ułamkowych nie służy określonemu celowi społecznemu lub ekonomicznemu. W szczególnych jednak okolicznościach ma ona specjalne przeznaczenie,
2 J. Wąsiewicz: Formy wspolwlasnosci i ich istota, NP 1969, nr 11 12, s. 1673.
128
V. Współwłasność
np. wspólna droga należąca do kilku współwłaścicieli istnieje z reguły po to, aby współwłaściciele mogli lepiej korzystać ze swych nieruchomości3.
W szczególności współwłasność przymusową tzw. drogi wewnętrznej zdają się kreować znowelizowane ostatnio przepisy art. 93 ust. 3 infine i art. 99 infine u.g.n.; skoro powstanie przewidzianej w nich współwłasności tej drogi jest alternatywą dla ustanowienia służebności drogowych zapewniających dostęp do drogi publicznej nieruchomościom tworzonym w wyniku podziału, takie zaś "zastępowalne" współwłasnością drogi służebności, stanowią przesłankę podziału nieruchomości (ż 16, III; ż 41, IV, ad 4).
Najbardziej jednak charakterystycznego przykładu takiej swoistej współwłasności dostarcza art. 3 ustawy z 24 VI 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, póz. 388 z późn. zm.), w myśl którego części nieruchomości, w której wyodrębniono własność lokali, służące do wspólnego użytku, stanowią przedmiot współwłasności. Te i im podobne formy współwłasności noszą w doktrynie nazwę współwłasności przymusowej. Bliżej o tym patrz w ż 26, III.
Ad 2) Przeprowadzając na Ziemiach Odzyskanych akcję nadawania ziemi organy rolne były najczęściej zmuszone przyznawać siedliska na współwłasność kilku osadników. Przyczyną tego był fakt, że z reguły były to siedliska wielkie, pochodzące z majątków obszarniczych lub wielkich gospodarstw chłopskich. Podstawę prawną takich decyzji stanowiły dwa akty normatywne: dekret z 6 IX 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i b. Wolnego Miasta Gdańska (Dz.U. Nr 49, póz. 279) oraz dekret z 26 IX 1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych (Dz.U. Nr 46, póz. 340).
Powstała w ten sposób współwłasność siedlisk jest współwłasnością w częściach ułamkowych, ale różni się od zwykłej współwłasności dwoma cechami swoistymi: po pierwsze, zasadą jest podzielne korzystanie z siedlisk przez ich współwłaścicieli, po drugie, zniesienie tej współwłasności jest z reguły wyłączone. W odróżnieniu jednak od niektórych innych szczególnych form współwłasności w częściach ułamkowych (np. od współwłasności przymusowej) cechy te nie wynikają z kategorycznego uregulowania ustawowego, lecz są następstwem określonego układu faktycznego. Nie jest więc wyłączone w konkretnym wypadku ani wspólne korzystanie z siedliska (jeżeli jest to dla współwłaścicieli dogodniejsze), ani zniesienie współwłasności (jeżeli np. wszyscy lub niektórzy współwłaściciele zorganizowali sobie siedliska na gruntach do nich tylko należących). Obecnie problematyka ta straciła na znaczeniu.
Ad 3) W wypadku tzw. współwłasności spadkowej należy odróżnić: wspólność całej masy spadkowej oraz współwłasność poszczególnych rzeczy wchodzących w skład spadku. Współwłasnością sensu stricte jest tylko ta ostatnia współwłasność. Ze względu na to, że poszczególne rzeczy wchodzą w skład pewnej gospodarczej całości, współwłasność ich wykazuje pewne cechy swoiste. Wyraża się to w podwójnym ograniczeniu praw współwłaścicieli: po pierwsze można żądać zniesienia współwłasności tylko w ramach działu całego
3 Orz. S/N z 18 IX 1978 r., OSN 1979, póz. 150.
ż 20. Pojęcie, rodzaje i ogólna charakterystyka współwłasności
129
spadku (art. 1038 ż l k.c.), po drugie prawo rozporządzania udziałem w przedmiocie wchodzącym w skład spadku doznaje pewnych ograniczeń (art. 1036 k.c.). Bliższa analiza tego szczególnego uregulowania należy do wykładu prawa spadkowego.
Ad 4) Z różnych przyczyn historycznych (wśród których poczesne miejsce zajmuje uwłaszczenie w XIX wieku włościan, w ramach którego nadano chłopom obok wyłącznej własności gruntów rolnych na wspólną własność obszary pastwiskowe i leśne) istnieją u nas tzw. wspólnoty gruntowe. W skali krajowej zajmują one obszar ca 235 000 ha. Normuje je ustawa z 29 VI 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. Nr 28. póz. 169 z późn. zm.).
W myśl przepisów tej ustawy do zarządzania sprawami wspólnoty powołane są specjalne spółki przymusowe. Spółki te nie są właścicielami, lecz tylko zarządcami gruntów wspólnoty. Grunty te stanowią bowiem przedmiot współwłasności bądź właścicieli gospodarstw rolnych danej wsi lub okolicy, bądź (w wypadku gruntów leśnych) także innych mieszkańców tych terenów. Każdy z uprawnionych ma we własności gruntu wspólnoty odpowiedni udział oznaczony ułamkiem. Już z tego przeto względu, jak i dlatego, że współwłasność ta nie jest powiązana ze stosunkiem osobistym łączącym współwłaścicieli, nie jest to współwłasność łączna. Jest to współwłasność w częściach ułamkowych, ale o swoistym charakterze. Swoistość ta wyraża się po pierwsze w tym, że współwłaściciele mają bardzo ograniczone prawo zbywania swoich udziałów oraz że nie mogą żądać zniesienia tej współwłasności4. Z jednym wszakże wyjątkiem; mianowicie podział wspólnoty może nastąpić w razie objęcia jej gruntów scaleniem, ale tylko za zgodą bezwzględnej większości jej uczestników. Zdaniem SN (orz. z 4 VII 1997 r., OSN 1998, póz. 39) do wspólnot gruntowych nie mają w ogóle zastosowania przepisy k.c. o współwłasności, co wydaje się być stanowiskiem zbyt krańcowym (por. orz. SN z 9 XII 1969 r., OSN 1970, póz. 173).
V. Rzecz oczywista, że zbieg uprawnień kilku osób do jednego przedmiotu rodzi w praktyce podobnie jak w innych wypadkach konkurencji praw wiele sporów między współwłaścicielami. W związku z tym instytucja współwłasności stała się źródłem licznych kontrowersji doktrynalnych. Znalazło to wyraz w powstaniu wielu teorii, które starają się wyjaśnić istotę współwłasności. Przedmiotem sporu w ramach tych teorii jest przede wszystkim charakter uprawnień każdego ze współwłaścicieli, które w wypadku współwłasności w częściach ułamkowych noszą nazwę udziałów.
Jeżeli chodzi o istotę udziału we współwłasności, to według przeważającego w naszej doktrynie, a jednolicie przyjętego w orzecznictwie poglądu, współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi tylko odmianę własności, udział więc właśnie dlatego, że jest niejako wycinkiem prawa własności jest ze swej istoty prawem własności. Stwierdzenie to prowadzi do istotnego dla praktyki wniosku, że do współwłasności stosuje się
L. Jastrzębski: Sytuacja prawna wspólnot gruntowych. Warszawa 1963; J. Arczyński:
Obrót wspólnotami gruntowymi, NP 1965, nr 8, s. 1009.
130
V. Współwłasność
(i to bezpośrednio, a nie w drodze analogii) przepisy odnoszące się do własności (przepisy o przeniesieniu własności, o zasiedzeniu itp.).
W doktrynie naszej reprezentowany jest także pogląd5, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje samoistne, rzeczowe prawo sui generis, na które składa się szereg uprawnień o charakterze bezwzględnym. Współwłaściciel jest więc podmiotem własnego prawa składającego się z wiązki różnych uprawnień. Główny argument tej teorii sprowadza się do wskazania, że wśród uprawnień przysługujących współwłaścicielowi znajdują się takie, których nie zawiera prawo własności (np. uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności), oraz że współwłaściciel podlega pewnym ograniczeniom (ma np. obowiązek liczenia się z analogicznymi uprawnieniami innych właścicieli), które nie występują przy własności. Jest to jednak argument dyskusyjny. Wydaje się bowiem, że istoty prawa nie mogą zmieniać pewne cechy swoiste, występujące w szczególnych warunkach. Jedynie można w takim wypadku mówić o swoistej postaci danego prawa.
VI. Kodeks cywilny nie określa w dziale poświęconym współwłasności w częściach ułamkowych sposobów jej powstawania, gdyż jest to materia należąca do przepisów w stosunku do tego działu szczególnych. Nie kusząc się o wyczerpanie problemu, można wskazać, że współwłasność w częściach ułamkowych powstaje najczęściej z następujących zdarzeń:
1) ze spadkobrania, gdy spadek przechodzi na kilku spadkobierców (art. 1035 k.c.);
2) z czynności prawnych, np. z kupna jednej rzeczy przez kilku nabywców;
3) ex legę na skutek zasiedzenia (ż 17, II);
4) także ex legę z połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych (art. 193 ż l k.c.ż 18, VI);
5) z orzeczenia sądowego; jeżeli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności rzecz wspólną przyznaje kilku współwłaścicielom (ż 24, III).
VII. W myśl art. 196 ż 2 k.c., współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika, do współwłasności zaś w częściach ułamkowych stosuje się art. 195 - 221 k.c. W sposób generalny jest więc unormowana u nas tylko współwłasność zwykła. Brak takiego
5 J. Wąsiewicz: Charakter prawny współwłasności ułamkowej według kodeksu cywilnego, RPEiS 1964, nr 4,s. 107.
S 21. Udziały współwłaścicieli
131
uregulowania co do współwłasności łącznej jest uzasadniony różnorodnością stosunków, z jakimi jest ona związana.
Do współwłasności w częściach ułamkowych odnoszą się:
1) art. 195-221 k.c.;
2) pozostałe przepisy o własności, które jak wyżej wyjaśniono mają zastosowanie także do współwłasności;
3) art. 1035-1046 k.c. (do wspólności majątku spadkowego i działu spadku);
4) odpowiednie przepisy kodeksu postępowania cywilnego (art. 606-608 i 611-625);
5) przepisy ustaw szczególnych, jak np. powołanych wyżej ustaw o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych oraz o własności lokali.
VIII. Polskie ustawodawstwo cywilne odmiennie aniżeli niektóre inne ustawodawstwa nie zawiera przepisów o wspólności prą w, na tle których przepisy o współwłasności regulowałyby jedynie jeden szczególny, gospodarczo zresztą najważniejszy wypadek takiej wspólności. W związku z tym w sytuacji, gdy występuje wspólność innego prawa aniżeli prawa własności, zachodzi konieczność stosowania w drodze analogii do tej wspólności przepisów o współwłasności. Przepisy o współwłasności mają więc szersze znaczenie aniżeli to wynika z ich podstawowego zakresu6. Między innymi znajdują one niejednokrotnie zastosowanie: l) do wspólności masy majątkowej (por. art. 1035 k.c. i art. 42 k.r.o.); 2) do wspólności innych praw rzeczowych, np. do wspólności wieczystego użytkowania; 3) do wspólności niektórych praw obligacyjnych, jak np. prawa najmu (p. np. orz. SN z 28 XI 1997 r., OSN 1998, póz. 86); 4) do wspólności niektórych praw na dobrach niematerialnych należących do kilku osób, jak np. do wspólnego prawa autorskiego (art. 9 ust. l ustawy z 4 II 1994 r. Dz.U. Nr 24, póz. 83 z późn. zm.) lub do wspólności patentu; 5) do współposiadania (ż 60, ni).
ż21. Udziały współwłaścicieli
I. Jak już kilkakrotnie wspominano, w wypadku współwłasności należy odróżnić prawo własności całej rzeczy od udziałów współwłaścicieli. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspól-
6 Por. orz. SN z 15 XII 1958 r., OSPiKA 1960, póz. 147, tamże aprobująca glosa A. Woltera.
132
V. Wspólwiasnosć
nej i jest określony odpowiednim ułamkiem (z reguły zwykłym, czasem dziesiętnym). Dlatego udział współwłaściciela określa się jako "część ułamkową" albo według dawniejszej terminologii jako część "idealną" lub "myślową" wspólnego prawa. Stosując skrót myślowy, oparty na utożsamianiu prawa z jego przedmiotem, mówimy nieraz o ułamkowej czy idealnej części rzeczy.
Zestawiając udział współwłaściciela z własnością całej rzeczy należy stwierdzić, że prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, udział natomiast jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Współwłaściciel ma więc względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Wielkość udziału wynika z reguły z tytułu, który stał się podstawą współwłasności. Zdarza się jednak zwłaszcza gdy chodzi o wypadki współwłasności powstałej w czasach dawniejszych że w powyższy sposób wielkości udziału ustalić nie można. Dlatego ustawa wprowadza w art. 197 k.c. domniemanie równości udziałów. Jest to domniemanie iuris tantum i jako takie może być obalane.
II. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (ż 20, III infine).
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział, a także obciążyć go ograniczonym prawem rzeczowym, jeżeli to nie jest sprzeczne z danym prawem. Współwłaściciel może np. ustanowić na swym udziale hipotekę (art. 65 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.), nie mógłby natomiast obciążyć udziału służebnością, gdyż wykonywanie służebności na udziale nie jest z istoty rzeczy możliwe. Współwłaściciel może także zrzec się udziału przy spełnieniu przesłanek wynikających z art. 179 k.c. Może też zawierać niektóre umowy o skutkach obligacyjnych, np. udział swój wydzierżawić. Nie mógłby natomiast zawrzeć co do udziału umowy najmu, polega on bowiem na używaniu rzeczy lub jej części (art. 659 ż l k.c.). Współwłaściciel może też udziałem rozporządzać na wypadek śmierci. Z pewnymi zastrzeżeniami do udziału może również być prowadzona egzekucja7.
7 K. Postulski: Rozporządzanie udziałem we wspolwlasnosci ułamkowej, NP 1971, nr 2, s. 228; J. Zawartka: Rozporządzanie udziałem we współwłasności nieruchomości rolnej, NP 1973, nr 3, s. 337.
ż 22. Zarząd rzeczą wspólną
133
Od zasady swobodnego dysponowania przez współwłaściciela udziałem ustawa przewiduje pewne, zresztą nieliczne wyjątki. Należą do nich w szczególności:
1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo na wspólnym gruncie (art. 166 ż l k.c. ż 16, II).
2. Rozporządzanie udziałem w przedmiocie należącym do spadku jest z pełnym skutkiem dopuszczalne tylko za zgodą wszystkich spadkobierców (art. 1036 k.c.).
3. Rozporządzanie udziałem we współwłasności przymusowej i we wspólnocie gruntowej podlega istotnym ograniczeniom (ż 20, IV; ż 26, III).
ż22. Zarząd rzeczą wspólną
I. W porównaniu z problemem rozporządzania udziałem kwestia zarządu rzeczą wspólną jest bardziej skomplikowana. W wypadku takiego zarządu bowiem chodzi o pogodzenie sprzecznych nieraz interesów lub dezyderatów kilku osób; pogodzenie, które by z jednej strony w sposób maksymalny honorowało wolę samych zainteresowanych, z drugiej zaś, aby pewna ich część nie naruszała słusznych interesów pozostałych.
Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu (np. sprzedaż zebranych płodów), jak i w sytuacjach nietypowych (np. sprzedaż wspólnej rzeczy). Wobec tego, że chodzi tu o prawa majątkowe współwłaścicieli, ustawa pozwala na określenie sposobu zarządu przez nich samych na podstawie zawartej umowy. Dla szczególnie konfliktowych sytuacji ustawa przewiduje możliwość wyznaczenia zarządcy przez sąd. W praktyce najczęściej jednak nie dochodzi ani do zawarcia takiej umowy, ani do sądowego wyznaczenia zarządcy. W takiej najbardziej typowej sytuacji wspólną rzeczą zarządzają wszyscy współwłaściciele według zasad przewidzianych w ustawie. Na temat zarządu nieruchomością wspólną przy odrębnej własności lokali zob. ż 26, VIII.
Stosownie do powyższego możemy więc wyróżnić zarząd: a) umowny, b) sądowy, c) ustawowy.
134
V. Współwłasność
II. Przyjęte przez kodeks cywilny zasady zarządu ustawowego są następujące:
1. Podstawą uregulowania zarządu ustawowego jest podział czynności dotyczących rzeczy wspólnej na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Podział ten uzupełnia kategoria tzw. czynności zachowawczych.
2. Podział powyższy obejmuje wszelkie czynności, niezależnie od ich natury. Wśród tych czynności należy więc wyróżnić: a) czynności prawne, takie jak np. sprzedaż rzeczy wspólnej, b) czynności faktyczne, takie jak np. decyzja co do sposobu uprawy gruntu, c) czynności polegające na załatwianiu wspólnych spraw przed sądami i innymi organami państwowymi. Posługując się terminologią sądową można je umownie określić jako czynności procesowe.
3. Jeżeli chodzi o sposób wykonywania zarządu, decyduje zasada woli stron oznaczająca, że o dokonywaniu poszczególnych czynności decydują sami współwłaściciele. Zasada ta przedstawia się w wypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jako zasada jednomyślności, w wypadku zaś czynności zwykłego zarządu jako zasada woli większości. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 k.c.).
4. Ze względu na trudności, jakie w praktyce może napotkać realizacja powyższych zasad, zasadę woli współwłaścicieli uzupełnia zasada ingerencji sądu, która może polegać bądź na rozstrzygnięciu dotyczącym konkretnej czynności, bądź nawet na ustanowieniu zarządu sądowego.
5. Każdy ze współwłaścicieli ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 k.c.). Jeżeli z woli współwłaścicieli zarząd zostaje powierzony jednemu z nich albo gdy via facti tak się układa, że nie wszyscy współwłaściciele zajmują się zarządem, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy (art. 205 k.c.), a współwłaściciel nie sprawujący zarządu może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu (art. 208 k.c.).
Ul. Przepisy kodeksu nie rozstrzygają, co należy rozumieć przez czynności zwykłego zarządu, a co przez czynności przekraczające zwykły zarząd. Kierując się dotychczasowym orzecznictwem oraz uwzględniając dorobek doktryny, można przyjąć, że przez czynności
ż 22. Zarząd rzeczą wspólną
135
zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. Ocena określonej czynności nie może być abstrakcyjna, tzn. o jej charakterze z omawianego punktu widzenia decyduje nie tylko sama istota danej czynności, lecz także całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego taka sama czynność może być, zależnie od okoliczności, bądź czynnością zwykłego zarządu, bądź czynnością taki zarząd przekraczającą. Na przykład sprzedaż jednej z wielu owiec hodowanych w gospodarstwie rolnym stanowi czynność zwykłego zarządu. sprzedaż natomiast owcy, która wyłącznie stanowi przedmiot współwłasności, byłaby czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Czynnością przekraczającą zwykły zarząd może być: zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie (np. ustanowienie hipoteki), zmiana przeznaczenia rzeczy, gruntowna przebudowa budynku itp.
W myśl art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (a więc może to być nawet jeden współwłaściciel, jeżeli jego udział wynosi połowę), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Do czynności zwykłego zarządu należą m.in.: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a więc decydowanie każdego roku o sposobie nawożenia i uprawy pól, o terminach zbiorów, o kupnie mniej kosztownych maszyn i narzędzi, sprzedaży zbiorów itp. Jeżeli chodzi o nieruchomości miejskie, należy przede wszystkim wymienić: zawieranie umów najmu lokali, wykonywanie tych umów, pobieranie czynszu itp.8 W jednym z orzeczeń (z 6 III 1997 r., OSN 1997, póz. 111) SN wyraził pogląd budzący poważne zastrzeżenia, że czynnością zwykłego zarządu jest "z reguły" tzw. podział rzeczy ąuoad usum (ż23, IV).
W myśl art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (większość tę może reprezentować także tylko jeden współwłaściciel). Jeżeli czynność zwyk-
8 Co do pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających taki zarząd patrz J. Ignatowicz: Komentarz do k.c., t. I, s. 511 oraz tam podana literatura i orzecznictwo.
136
V. Współwłasność
łego zarządu polega na zawarciu umowy z osobą trzecią, współwłaściciele, reprezentujący większość, którzy tę umowę zawierają, nie są przed-stawicielami pozostałych; działają przeto na zewnątrz w imieniu własnym, choć w interesie wszystkich współwłaścicieli.
Interwencja sądu w wypadku czynności zwykłego zarządu może iść w dwu kierunkach:
1) w braku zgody większości współwłaścicieli na dokonanie czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 k.c.).
2) jeżeli dojdzie do sytuacji odwrotnej, tzn. jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać roztrzygnięcia przez sąd (art. 202 k.c.).
IV. Wśród różnych czynności dotyczących rzeczy wspólnej, a składających się zarówno na czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd, szczególne znaczenie mają takie, które jak to ustawa określa zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Są to tzw. czynności zachowawcze, których zgodnie z art. 209 może dokonywać każdy ze współwłaścicieli.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem czynnością zachowawczą jest przede wszystkim wytoczenie przeciwko osobie trzeciej powództwa win-dykacyjnego o wydanie rzeczy wspólnej9. Czynność ta zmierza bowiem do odzyskania przez współwłaścicieli utraconego władztwa nad ich rzeczą, a ponadto zapobiega utracie własności na skutek zasiedzenia. Zakwalifikowanie tej czynności jako zachowawczej ma takie znaczenie, że powództwo windykacyjne może wytoczyć nawet jeden ze współwłaścicieli bez narażenia się na zarzut, że nie służy mu legitymacja czynna. Jako dalsze przykłady czynności zachowawczych można wymienić: wystąpienie z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości10, sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego jej zepsucia się, rozebranie budynku grożącego zawaleniem się itp." Orzecznictwo przyjmuje także, że w zasadzie czynnością zachowawczą jest dochodzenie całej należności z tytułu czynszu najmu
9 Z orzecznictwa: uchwała składu 7 sędziów SN z 15 IX 1960 r., OSN 1961, póz. 31; orz. SN z 28 I 1958 r., OSN 1959, póz. 50.
10 Orz. SN z 30 III 1962 r., OSN 1963, póz. 48.
" Z literatury: K. Postulski: Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.), NP 1968, nr 10, s.1491.
^ 22. Zarząd rzeczą wspólną
137
przez współwłaściciela, który zarządza rzeczą wspólną12. Ostatnio SN uznał (orz. z 9 VI 1998 r., OSN 1999, póz. 15), że czynnością taką jest dochodzenie od osoby trzeciej odszkodowania za wycięcie rosnących na nieruchomości drzew.
V. Jak już zaznaczono, współwłaściciele mogą umownie określać zasady zarządu rzeczą wspólną. Mogą ustalać zasady zarządu w sposób zupełnie inny aniżeli to przewiduje kodeks lub tylko modyfikować zarząd ustawowy. Jako przykłady takich umów można przytoczyć: powierzenie zarządu jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej, zastrzeżenie, że także do niektórych czynności przekraczających zwykły zarząd będzie wystarczała zgoda większości itp.
Umowa ustalająca zasady zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, dlatego musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Ustanowienie zarządu umownego bardzo często łączy się z ustaleniem w umowie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Dlatego o umowach tych będzie jeszcze mowa w ż 23.
VI. Zarząd wykonywany przez zarządcę powołanego przez sąd normuje art. 203 k.c. Postanowienia tego przepisu uzupełniają przepisy o zarządzie nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego (zwłaszcza art. 935 i 936 k.p.c.). Z przepisów tych wynika przede wszystkim, że o wyznaczenie zarządcy do sądu może się zwrócić każdy współwłaściciel. Przesłanką wydania takiej decyzji przez sąd jest wystąpienie jednej z trzech przyczyn: a) nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, b) większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu, c) większość ta krzywdzi mniejszość.
Zarządcą może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia.
Z chwilą ustanowienia zarządcy uprawnienie do zarządu rzeczą wspólną nabywa zarządca, tracą zaś je współwłaściciele. Nie jest to jednak utrata całkowita. Z art. 203 bowiem wynika, że zarządca nabywa tylko uprawnienie do wykonywania zwykłego zarządu (dalsze ograniczenia wynikają z powołanych przepisów k.p.c.), czynności przeto przekraczające jego zakres należą nadal do współwłaścicieli. W szczególności mogą oni pomimo ustanowienia zarządu sądowego, zbyć rzecz wspólną.
12 Uchwala składu 7 sędziów SN z 14 VI 1965 r., OSPiKA 1966, póz. 272.
138
V. Wspótwtasność
ż 23. Korzystanie z rzeczy wspólnej
I. Podobnie jak zarząd rzeczą wspólną także sposób korzystania z niej przez współwłaścicieli może być różnie określony. Zależnie od tego, jakie jest źródło tego określenia, można mówić: a) o korzystaniu ustawowym jeżeli współwłaściciele korzystają z rzeczy wspólnej tak, jak to bezpośrednio stanowi ustawa; b) o korzystaniu umownym jeżeli sposób tego korzystania określa umowa współwłaścicieli, c) o korzystaniu na podstawie orzeczenia sądowego jeżeli określenia tego dokonał sąd.
Prawo współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej można ze względu na sposób uregulowania tej kwestii przez kodeks podzielić na dwa uprawnienia: do pobierania pożytków z rzeczy oraz do posiadania rzeczy i do jej używania. Podział ten uzasadniony jest tym, że istota obydwu przejawów korzystania z rzeczy jest inna. Wspólne posiadanie rzeczy jest niepodzielne i dlatego przysługuje ono każdemu współwłaścicielowi bez względu na wielkość jego udziału do całej rzeczy. Przychody natomiast dają się dzielić.
Uprawnienie współwłaścicieli do pożytków normuje art. 207 k.c., prawo zaś do posiadania i używania rzeczy art. 206 k.c. Treść normatywna tych przepisów, a zwłaszcza art. 206 k.c. została wyjaśniona w bogatym orzecznictwie, głównie w Wytycznych z 28 IX 1963 r. w sprawie stosowania przepisów art. 78, 82 i 90 pr. rzecz.13 Wobec tego, że przepisy te znajdują odpowiedniki w kodeksie cywilnym (art. 195, 199, 206), wytyczne te zachowały aktualność pod rządem tego kodeksu.
II. W myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; także wtedy, gdy poszczególni współwłaściciele korzystają via facti wyłącznie z części rzeczy wspólnej (orz. SN z 5 XII 1997 r" OSN 1998, póz. 112). Zgodnie z dalszą dyspozycją tegoż przepisu w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Legę non distinguente zasada rozkładu ciężarów między współwłaścicieli według wielkości udziałów odnosi się do obciążeń wszelkiego rodzaju, zarówno cywilnoprawnych (z tytułu zaciągniętych zobowiązań), jak i natury administracyjnej (podatki). Z przepisu tego dalej wynika, że współwłaściciel, który poniósł określony wydatek na rzecz
OSN 1964, póz. 22; patrz także orz. SN z 13 VI 1984 r., OSN 1985, póz. 8.
ż 23. Korzystanie z rzeczy wspólnej
139
wspólną, może żądać od pozostałych zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałom.
Wymieniony przepis normuje rozkład ciężarów w stosunkach między współwłaścicielami. Na zewnątrz natomiast, tzn. wobec osób trzecich, za zobowiązania odpowiadają ci współwłaściciele, którzy je zaciągnęli, jak to bowiem wyjaśniono w ż 22, III, współwłaściciele zawierający z osobą trzecią umowę dotyczącą rzeczy wspólnej nie są przedstawicielami współwłaścicieli nie działających.
Jak zaznaczono, ustawowy sposób posiadania i używania rzeczy wspólnej określa art. 206 k.c. W myśl tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W przepisie tym została wypowiedziana zasada, w myśl której każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, przy czym wobec tego, że żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do określonej części tej rzeczy, każdy może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Wobec tego jednak, że takie samo uprawnienie przysługuje także innym współwłaścicielom, korzystanie z rzeczy wspólnej jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może to czynić tylko o tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli.
Taki sposób korzystania z rzeczy wspólnej jest określany jako "współ-korzystanie" albo częściej jako współposiadanie rzeczy wspólnej. Przykładowo można wskazać, że współposiadanie gospodarstwa rolnego polega na wspólnym jego prowadzeniu jako całości, a współposiadanie domu lub lokalu mieszkalnego na korzystaniu z niego tak, jak zazwyczaj korzysta z niego żyjąca w zgodzie rodzina.
III. W praktyce najwięcej trudności wywołał problem ochrony współposiadania14 rzeczy wspólnej, a w szczególności zagadnienie,
14 Wyrazem tych trudności były liczne wypowiedzi na ten temat w piśmiennictwie. Patrz m.in. E. Brzeziński: O dopuszczeniu współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej, NP 1959, nr 3, s. 328; J. Krajewski: Formy realizacji uprawnień współwłaściciela do posiadania rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności. Pal. 1968, nr 3, s. 32; E. Mielcarek: Rozdział nieruchomości do korzystania w świetle przepisów kodeksu cywilnego, NP 1965, nr 11, s. 1235;
A. Kunicki: Współposiadanie rzeczy objętych wspólnością ustawową, "Zeszyty Naukowe UMK" 1967, nr 23, s. 3.
140
V. Wspótwiasmść
czy ten ze współwłaścicieli, który został pozbawiony tego współposiadania przez pozostałych współwłaścicieli, może sądownie dochodzić jak to się w potocznym języku prawniczym określa dopuszczenia go do współposiadania. Po różnych wahaniach w orzecznictwie problem ten wyjaśniły wspomniane Wytyczne w sposób następujący:
Współwłaściciel, który został pozbawiony możności korzystania z rzeczy wspólnej, korzysta z ochrony sądowej podobnie jak każdy uprawniony, którego prawo zostało naruszone. Jednakże szczególne komplikacje związane z ochroną współposiadania sprawiają, że z procesowego punktu widzenia ochrona współwłaściciela ma różną postać, zależnie od rodzaju współposiadania, od którego pokrzywdzony współwłaściciel został odsunięty. Współposiadanie można mianowicie z tego punktu widzenia podzielić na dwa rodzaje: współposiadanie, które wymaga zgodnego współdziałania zainteresowanych osób, oraz współposiadanie, które takiego współdziałania nie wymaga. Jako przykład pierwszego współposiadania można wymienić współposiadanie gospodarstwa rolnego. Do drugiego rodzaju należy m.in. współposiadanie wspólnej studni, wspólnej drogi, wspólnego pastwiska, wspólnych urządzeń dla wszystkich mieszkańców domu lub mieszkania (strychu, sieni, pralni) oraz wspólne posiadanie samego lokalu mieszkalnego.
W wypadku współposiadania, które nie wymaga współdziałania zainteresowanych, współwłaściciel może dochodzić dopuszczenia go do współposiadania w trybie procesu, wyrok bowiem uwzględniający takie powództwo, a więc nakazujący, aby pozostali współwłaściciele nie czynili przeszkód w korzystaniu przez powoda z rzeczy wspólnej, będzie w świetle obowiązujących zasad postępowania egzekucyjnego wykonalny.
Inaczej jest w wypadku współposiadania, którego wykonywanie wymaga zgodnego współdziałania. Wyrok nakazujący dopuszczenie do takiego współposiadania byłby niewykonalny, gdyż nie ma takich środków egzekucyjnych, które by mogły zmusić opornych do lojalnego współdziałania (np. zgodnego prowadzenia gospodarstwa rolnego) z osobą, z którą oni współdziałać nie chcą. Dlatego w takim przypadku współwłaściciel pozbawiony możności korzystania z rzeczy wspólnej nie może żądać dopuszczenia go do posiadania.
Nie oznacza to jednak, że jest on bezradny. Może mianowicie wystąpić do sądu (w trybie nieprocesowym) z wnioskiem o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej aniżeli sposób ustawowy przewidziany w art. 206 k.c. Ten inny sposób może polegać na wydzieleniu
ż 23. Korzystanie z. rzeczy wspólnej
141
każdemu ze współwłaścicieli części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku.
Opisana ochrona współwłaścicieli należy do ochrony petytoryjnej, tzn. służącej osobie, której przysługuje określone prawo (ż 27, II). O analogicznej ochronie współposiadaczy, a więc o ochronie posesoryjnej patrz w ż 61, VII.
IV. Jak już zaznaczono, określenia innego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, aniżeli to wynika z ustawy, mogą dokonać w umowie także sami współwłaściciele. W zasadzie od ich woli zależy zarówno samo zawarcie takiej umowy, jak i wybór właściwego sposobu korzystania z tej rzeczy.
Najbardziej charakterystyczny dla praktyki jest tzw. podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany także podziałem quoad usum. Podział taki polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej15. Jest to w świetle obowiązującego prawa dopuszczalne. Wspomniane wytyczne przyjęły jednak, że od tej zasady istnieje jeden, zresztą bardzo istotny, wyjątek. Sąd Najwyższy uznał mianowicie, że nie wolno było dokonywać podziału quoad usum gospodarstw rolnych, gdyż taki podział stanowił obejście przepisów zapobiegających ich rozdrobnieniu (ż 16, II)16, z tym zastrzeżeniem, że ograniczenie to nie dotyczyło podziału quoad usum siedlisk (ż 20, IV). Obecnie, wobec uchylenia ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi (ż 16,1)) oraz daleko idącego zliberalizo-wania ograniczeń podziałowych przy znoszeniu współwłasności (ż 24, VII), wytyczne w omawianym zakresie uznać należy za nieaktualne. Podział przeto gospodarstwa rolnego quoad usum jest dopuszczalny.
Podział quoad usum nie jest oczywiście równoznaczny ze zniesieniem współwłasności, współwłaściciele bowiem nadal pozostają w stosunku współwłasności i pomimo takiego podziału każdy z nich może żądać jej zniesienia.
Spośród innych umów określających sposób korzystania z rzeczy wspólnej można wymienić jako najbardziej typowe: podział korzystania z rzeczy (np. z samochodu) pod względem czasowym lub według rodzaju pożytków, jakie rzecz przynosi (np. jeden ze współwłaścicieli, który zajmuje się hodowlą, otrzymuje prawo koszenia wspólnej łąki, drugi zaś,
15 Według orzecznictwa stosunek w ten sposób powstały nie jest ani najmem, ani dzierżawą, lecz swoistym stosunkiem nienazwanym orz. SN z 2311958 r., OSN 1959, póz. 73; stosunek ten może ulec zmianie orz. SN z 12 IX 1973 r., OSN 1974, póz. 183.
16 Orz. SNzl3VI 1984 r., OSN 1985, póz. 8.
142
V. Współwłasność
zajmujący się produkcją wyrobów wiklinowych, prawo ścinania rosnącej tam wikliny) albo przyznanie prawa bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli, z zastrzeżeniem oddawania pozostałym odpowiedniej części pożytków w naturze lub w gotówce itp.
Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, albo jeżeli samowolnie odsuwają jednego (lub kilku) z nich od współposiadania, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd. Podstawę prawną takiego rozstrzygnięcia stanowią przepisy o zarządzie rzeczą wspólną (art. 611-616 k.p.c.). Jak zaznaczono, właściwy jest tryb postępowania nieprocesowego. Orzeczenie określające sposób korzystania z tej rzeczy ma charakter kształtujący; zmienia bowiem obowiązujący dotychczas (z mocy ustawy lub umowy) współwłaścicieli sposób korzystania.
Jako zasadę przyjmuje się, że orzeczenie sądowe może zawierać zależnie od okoliczności taką treść, jaką mogliby nadać umowie o korzystaniu z rzeczy wspólnej sami współwłaściciele. W szczególności postanowienie sądu może podzielić wspólną nieruchomość ąuoad usum.
V. Jak już kilkakrotnie zaznaczono, współwłaściciele mogą zawierać umowy co do zarządu rzeczą wspólną oraz co do sposobu korzystania z niej. Trzeci rodzaj umów między współwłaścicielami, o jakim zresztą ustawa wyraźnie wspomina (art. 210 k.c.), to porozumienie wyłączające na czas do 5 lat uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności (ż 24, I).
Wymienione umowy nie rodzą skutków względem osób trzecich. W ich następstwie nie powstają prawa rzeczowe, lecz jedynie roszczenia względne, skuteczne tylko między współwłaścicielami, którzy je zawarli. W szczególności umowy takie byłyby w braku szczególnego przepisu bezskuteczne względem nabywcy udziału. Unormowanie takie nie byłoby korzystne, gdyż na skutek zmiany osoby współwłaściciela upadałyby z trudem nieraz zawarte porozumienia; dodać wypada porozumienia, które najczęściej zdały już egzamin życia, porządkując stosunki między współwłaścicielami.
Tym ujemnym skutkom prawo nasze stara się zapobiec w dwojaki sposób. Po pierwsze, w myśl art. 221 k.c. czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli wiedział on o nich lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Znajomość tych okoliczności przez nabywców udziałów
ż 24. Zniesienie współwłasności
143
występuje w życiu często, zwłaszcza gdy jest nim ktoś z rodziny lub spośród sąsiadów. W myśl dalszej dyspozycji art. 221, to samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym. Po drugie, stosownie do art. 16 ust. o ks. wiecz. i hip. roszczenia z wymienionych wyżej umów mogą być ujawnione w księdze wieczystej (ż 64, VI), co ma taki skutek, że uzyskują one skuteczność względem praw nabytych po ujawnieniu (art. 17 ust. o ks. wiecz. i hip.). Nabywca udziału musi więc tak ujawnione roszczenie honorować, choćby nawet nie znał księgi wieczystej i nic o umowie współwłaścicieli nie wiedział.
ż 24. Zniesienie współwłasności
I. Przez zniesienie współwłasności kodeks rozumie likwidację stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. W wypadku, gdy chodzi o likwidację wspólności spadku, ustawa używa terminu: "dział spadku", a gdy dotyczy to majątku wspólnego małżonków "podział".
Jak to już wyjaśniono (ż 20, III), ze względu na przejściowy w zasadzie charakter współwłasności w częściach ułamkowych jedną z podstawowych zasad reżimu takiej współwłasności jest dopuszczalność jej zniesienia. Daje temu expressis verbis wyraz art. 210 k.c., w myśl którego każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia. Jeżeli pominąć szczególne postacie współwłasności ułamkowej (ż 20, IV), zasada ta przedstawia się jako obowiązująca bez żadnych wyjątków ustawowych. Możliwe jest natomiast pewne ograniczenie tego uprawnienia z woli samych zainteresowanych. W myśl mianowicie dalszej dyspozycji art. 210 k.c., uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.
Prawo żądania zniesienia współwłasności (które ustawa nazywa roszczeniem o zniesienie współwłasności)17 nie ulega w myśl art. 220 k.c. przedawnieniu.
II. Z całokształtu przepisów kodeksu wynika, że zna on dwojaki tryb zniesienia współwłasności: umowny i sądowy.
17 Choć jest sporne, czy prawo to stanowi roszczenie w sensie techniczno-prawnym patrz J. Ignatowicz: Przepisy o wspótwiasności w projekcie kodeksu cywilnego, PiP 1960, nr 4,s. 766.
144
V. Wspófwlasność
Kodeks nie przewiduje żadnej formy dla umowy o zniesienie współwłasności. Zgodnie jednak z utrwalonym poglądem przyjmuje się, że jeżeli przedmiotem zniesienia jest nieruchomość, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Zniesienie współwłasności bowiem stanowi w ujęciu polskiego prawa przeniesienie udziału z jednego współwłaściciela na innego; tym samym do umowy takiej mają zastosowanie przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, w danym wypadku jest to art. 158 k.c. przewidujący dla tej czynności taką formę18.
Sądowe zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu nieprocesowym (art. 617-625 k.p.c.). Zgodnie z powołanym art. 210 k.c. do złożenia odpowiedniego wniosku legitymowany jest każdy współwłaściciel. Wniosek taki może złożyć także prokurator (art. 7 k.p.c.).
W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także i to ostatecznie o wzajemnych roszczeniach z tytułu posiadania (art. 618 k.p.c.), tzn. o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów i z tytułu korzystania przez niektórych z nich z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym, aniżeli to wynika z ich udziałów19.
III. Z przepisów art. 211 i 212 k.c. wynika, że ustawa zna trzy sposoby zniesienia współwłasności: a) przez podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), b) przez przyznanie tej rzeczy jednemu (lub niektórym) ze współwłaścicieli oraz c) przez sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Jako zasadniczy sposób kodeks traktuje podział fizyczny. Zasadniczy w tym znaczeniu, że w razie rozbieżności między współwłaścicielami każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Taki wniosek nie może być uwzględniony tylko wtedy, gdy podział fizyczny: a) byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub b) ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo c) pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Z przepisami ustawy podział fizyczny jest sprzeczny przede wszystkim wtedy, gdy co do danej rzeczy, a ściślej nieruchomości, obowiązują zakazy podziału. Jak podano wyżej, ograniczenia tego rodzaju dotyczą zwłaszcza nieruchomości położonych na obszarach o przeznaczeniu nierolniczym
18 Por. J. Ignatowicz: Odpowiediprawna w kwestii tzw. retroaktywnego skutku działów pod rządem k. Nap., NP 1954, nr 3, s. 96.
19 Patrz także uchwała Izby Cywilnej SN z 22 III 1991 r., OSP 1991, póz. 237.
ż 24. Zniesienie wspólwtasnosci
145
(ż 16, III). O swoistych ograniczeniach dotyczących gruntów rolnych będzie mowa niżej w pkt VII.
O ustawowym zakazie podziału można mówić także w odniesieniu do budynków. Nasze prawo bowiem nie przewiduje podziału budynków ani poziomego (według pięter), ani pionowego (według płaszczyzn przebiegających od fundamentów do dachu). Od tej zasady dopuszczalne są pewne wyjątki. Co do podziału pionowego orzecznictwo przyjmuje, że budynek może być oczywiście wraz z działką pionowo podzielony, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części.20 Podział poziomy może polegać na wyodrębnieniu własności lokali. Podział taki nie jest całkowity, gdyż działka, na której budynek stoi, oraz części budynku służące do wspólnego użytku stanowią nadal przedmiot współwłasności. O przesłankach takiego podziału patrz w ż 26.
Podział jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem np. wtedy, gdy prowadzi do likwidacji istniejącego warsztatu produkcyjnego. Zakaz istotnej zmiany rzeczy lub znacznego naruszenia jej wartości odnosi się do większości rzeczy ruchomych, takich jak zorganizowane mechanizmy (samochód, obrabiarka), dzieła sztuki, odzież itp.
Nie wszystkie wymienione ograniczenia mają jednakową moc. Wszystkie one obowiązują jednak w razie braku zgodnego porozumienia współwłaścicieli, a więc z reguły w postępowaniu sądowym. Gdy natomiast zniesienie współwłasności zostaje dokonane za zgodą wszystkich zainteresowanych, a więc przede wszystkim w drodze umowy, bezwzględnie obowiązują tylko ograniczenia ustawowe.
IV. W wypadku, gdy zniesienia współwłasności dokonuje sąd przez podział rzeczy przede wszystkim nieruchomości na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, powinien dążyć do tego, aby części te odpowiadały co do wartości wielkości ich udziałów. Nie jest to jednak wskazanie bezwzględne, gdyż odstępstwa od niego może uzasadnić zarówno praktyczna niemożliwość tak ścisłego dostosowania części (działek) do wielkości udziałów, jak i różne nieraz potrzeby współwłaścicieli związane z ich sytuacją życiową, na którą składają się takie okoliczności, jak: zawód poszczególnych współwłaścicieli, ich stan rodzinny, okoliczność, kto z nich zamieszkuje we wspólnym domu itp. Jeżeli między wartością utworzonych
20 Orz. SN z 13 VI 1966 r. (wraz z aprobującą glosą Z. Radwańskiego), OSPiKA 1967, póz. 110. Patrz także orz. SN z 8 IX 1975 r., OSN 1976, póz. 172.
146
V. Współwłasność
części rzeczy (nieruchomości) a wielkością udziałów występują różnice, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne (art. 212 k.c.).
Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 ż l k.c.). Najczęściej wchodzi w takich wypadkach w rachubę ustanowienie służebności drogowej, jeżeli jedna lub niektóre z nowo utworzonych nieruchomości nie mają dostępu do drogi. W świetle art. 93 ust. 3 u.g.n. ustanowienie w takiej sytuacji odpowiedniej służebności drogowej jest przesłanką dopuszczalności podziału nieruchomości podlegających tej ustawie (ż 16, III).
Jak się wydaje, na wniosek współwłaścicieli sad w takim wypadku może też, miast ustanowienia służebności, wydzielić z podlegającej podziałowi nieruchomości tzw. drogę wewnętrzna i przyznać ją na współwłasność właścicielom nieruchomości tworzonych z dzielonego gruntu (arg. a simile z art. 93 ust. 3 infine i art. 99 in fine u.g.n.); zob. ż 20, IV, ad l.
V. Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli (lub na współwłasność kilku z nich, jeżeli wyrażą taką wolę) jest z reguły stosowane odnośnie do rzeczy ruchomych, a gdy chodzi o nieruchomości głównie do nieruchomości lokalowych, działek budowlanych, których fizyczny podział jest niezgodny z planem miejscowym (ż16, III), jak też do praktycznie niepodzielnych nieruchomości obejmujących warsztaty usługowe czy produkcyjne. W tym ostatnim wypadku chodzi o to, aby przynajmniej jeden z dotychczasowych współwłaścicieli zachował swój warsztat pracy. Odnośnie do takiego sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości rolnych zob. niżej VII.
W razie przyznania rzeczy wspólnej jednemu (lub kilku) ze współwłaścicieli pozostali otrzymują równowartość swych udziałów pod postacią spłat w pieniądzu. Spłata więc w odróżnieniu od dopłaty stanowi równowartość całego udziału.
Jeżeli ustalone zostały spłaty lub dopłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczania odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczania nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 ż 3 k.c.).
VI. W postępowaniu sądowym zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej następuje przede wszystkim wtedy, gdy
ż 24. Zniesienie współwłasności
147
wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do takiego sposobu (art. 622 ż l k.p.c.). W razie braku takiego wniosku sąd nakaże zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy, jeżeli nie da się jej podzielić, a okoliczności konkretnego wypadku przemawiają za takim załatwieniem sprawy, a nie za przyznaniem rzeczy jednemu lub niektórym współwłaścicielom. Jako okoliczność, która może uzasadnić wybór tego sposobu zniesienia współwłasności, można przykładowo przytoczyć fakt, że rzecz nie jest potrzebna żadnemu ze współwłaścicieli, a istnieje możliwość osiągnięcia korzystnej ceny. Taką okolicznością może być także fakt, że żaden ze współwłaścicieli nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat.
Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się w trybie postępowania egzekucyjnego, a więc w zasadzie w drodze licytacji.
VII. Z przyczyn, o których była mowa w ż 16,1, w sposób szczególny zostało unormowane zniesienie współwłasności nieruchomości rolnych. Zgodnie mianowicie ze znacznie zliberalizowanymi przez nowelę z 29 VII 1990 r. przepisami art. 213-218 k.c. wykazuje ono następujące odrębności:
1. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki, sąd przyzna je temu z nich, na którego wyrażą zgodę pozostali. W razie braku takiej zgody sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który je prowadzi lub w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za innym wyborem. Jeżeli warunki te spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden, sąd przyzna gospodarstwo temu, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
2. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego, stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Podobnie sąd postąpi w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.
3. Wysokość przysługujących współwłaścicielom gospodarstwa rolnego spłat ustala się stosownie do zgodnego porozumienia. W razie niemożności jego uzyskania spłaty mogą być obniżone; przy określaniu stopnia obniżenia bierze się pod uwagę: a) typ, wielkość i stan gospodarstwa oraz b) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.
148
V. Współwłasność
4. Przepisy k.c., o których mowa, zapewniają tym współwłaścicielom gospodarstwa rolnego, którzy w wyniku zniesienia współwłasności nie otrzymali ekwiwalentu swego udziału w naturze, dwa uprawnienia:
1) mogą oni żądać od współwłaściciela, który otrzymał to gospodarstwo i przed upływem pięciu lat zbył odpłatnie wchodzące w jego skład nieruchomości, aby wydał im korzyści osiągnięte dzięki temu, że uiścił obniżone spłaty;
2) współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego, a którzy do chwili zniesienia współwłasności w nim zamieszkiwali, zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania, nie dłużej jednak niż przez pięć lat od chwili zniesienia współwłasności (małoletni od chwili osiągnięcia pełnoletności); do uprawnienia tego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.
Rozdział VI
WŁASNOŚĆ LOKALI
Literatura podstawowa: Z. Radwański: Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI, s. 41 - 107; Powstanie odrębnej własności lokali, RPEiS 1968, nr 4, s. 27-45; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 120-124;
J. Ignatowicz: Komentarz do k.c., t. I, s. 348-359; J. Augustowicz: Odrębna własność lokali. NP 1982, nr 1-2, s. 24; T. Żyznowski: Ustanowienie odrębnej własności lokali w praktyce sądowej, NP 1982, nr 1-2, s. 44; K. Korzan: Podstawy i skutki orzeczeń ustanawiających odrębną własność lokali, NP 1981, nr 3, s. 14; B. Barłowski: U podstaw odrębnej własności budynków i lokali, NP 1983, nr l, s. 72; J. Ignatowicz: Przyszłośćodrębnej własności lokali, w:
Rozprawy zprawa cywilnego. Warszawa 1985, s. 19; J. Skąpski: Odrębna własność lokali jako zagadnienie kodyfikacyjne, w: Problemy kodyfikacji prawa cywilnego, Poznań 1990, s. 239;
E. Drozd: Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, "Rejent" 1994, nr 11;
Ustanowienie odrębnej własności lokali, "Rejent" 1994, nr 12; Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, "Rejent" 1995, nr 4; M. Nazar: Własność lokali, Lublin 1995; Prawo lokalowe, Zakamycze 1998, s. 78-122; Obrót nieruchomościami lokalowymi, w: // Kongres notariuszy RP, Poznań Kluczbork 1999; G. Bieniek; Ustawa o własności lokali. Komentarz, Warszawa 1995; A. Mączyński: Nowe prawo lokalowe z komentarzem, Kraków 1994; B. Janczewska, J. Wyszkowski: Nowe ustawy lokalowe z komentarzem, Jaktorów 1995; J. Ignatowicz: Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 13; E. Gniewek: Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, KPP 1995, nr 2; Prawo rzeczowe, rozdz. IX; J. Skąpski: Wtasność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP 1996, nr 2; M. Watrakiewicz: Charakter prawny umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, PS 1999, nr 3; Ł. Abramowicz: Sytuacja prawna odrębnej własności lokali przed wpisem do księgi wieczystej, PS 1999, nr 7-8.
150
VI. Wlasność lokali
ż 25. Pojęcie własności lokali i rozwój ustawodawstwa
I. Szczególnie atrakcyjną formą prawną korzystania z lokali mieszkalnych jest własność domu jednorodzinnego, pozwala bowiem na zamieszkiwanie w zupełnie odrębnym budynku i na korzystanie z przydomowego ogródka. Jest jednak formą kosztowną. W szczególności wymaga stosunkowo dużej działki budowlanej oraz oddzielnego uzbrojenia terenu dla jednej jednostki mieszkalnej. Z potrzeby zaoszczędzenia tych kosztów zrodziła się koncepcja odrębnej własności lokali w większych domach. Z prawnego punktu widzenia na przeszkodzie realizacji tej koncepcji stoi zasada superficies solo cedit (ż 2, V). Aby tę realizację umożliwić, konieczne stało się dokonanie w tej zasadzie wyłomu, polegającego na tym, że w drodze wyjątku lokal może stanowić odrębną nieruchomość.
W Polsce wyłomu takiego dokonało w roku 1934 rozp. Prezydenta RP o własności lokali (Dz.U. Nr 94, póz. 848), uchylone przez przepisy wprow. k.c. Zastępując je k.c. unormował instytucję odrębnej własności lokali w art. 135-137, dzisiaj już nie obowiązujących.
Instytucja, o której mowa, jest nazywana albo odrębną własnością lokalu, albo krótko własnością lokalu. Termin "odrębna własność lokalu" wyraża myśl, że lokal, będący według zasad ogólnych częścią składową nieruchomości gruntowej, zostaje z tego reżimu wyłączony i staje się oddzielną nieruchomością.
Szczególne walory odrębnej własności lokali nasuwają myśl, że ustawodawca powinien ją bardzo szczegółowo unormować tak, aby zainteresowani mogli czynić w szerokim zakresie użytek z tej formy prawnej. Niestety na przeszkodzie temu stało w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych przekonanie polityków, że odrębna własność to relikt kapitalizmu. To sprawiło, że kodeks w poważnym stopniu hamował rozwój tej instytucji. Jako zasadę przyjęto, że wolno było ustanawiać odrębną własność lokali tylko na cele mieszkaniowe, tylko na potrzeby właściciela i jego bliskich, tylko o tyle, o ile lokal nie przekraczał ustawowo określonej powierzchni (w zasadzie 110 m2). Początkowo było to dopuszczalne tylko w tzw. małych domach mieszkalnych (obejmujących od 2 do 4 lokali) i tylko co do wszystkich lokali znajdujących się w budynku'.
Te i inne ograniczenia zostały zniesione dopiero w wyniku znowelizowania kodeksu cywilnego przez ustawę z 28 VII 1990 r. (Dz.U. Nr 55, póz. 321). Uregulowanie odrębnej własności lokali nasuwało jednakże nadal niejedno zastrzeżenie. W szczególności ówczesne ustawodawstwo pomijało (jeżeli nie liczyć nie mających większego praktycznego zastosowania unormowań prawa spółdzielczego) problematykę budowy domów w celu ustana-
0 ograniczeniach tych patrz bliżej w niniejszym podręczniku, wyd. 1986, s. 151 i n.
ż 25. Pojęcie własności lokali i rozwój ustawodawstwa
151
wiania w nich odrębnej własności lokali, koncentrując się na powoływaniu do życia takiej własności w domach budowanych nieraz bardzo dawno dla realizacji innych zadań.
Poważnym brakiem dotychczasowej regulacji było to, że nie normowała ona sposobu zarządzania wspólnymi sprawami właścicieli lokali, pozostawiając to wyłącznie ich umowie. Luką w przepisach był brak sankcji, jaką spokojni właściciele lokali mogliby kierować przeciwko właścicielowi sąsiedniego lokalu, który swym niewłaściwym postępowaniem uniemożliwia lub poważnie utrudnia zamieszkiwanie we wspólnym domu.
Poważną anomalią był wreszcie fakt, że instytucja odrębnej własności lokali była unormowana w kilku aktach normatywnych (k.c., u.g.g., pr. spółdz.) i w sposób w znacznej mierze różny, zależnie od tego, czy chodziło o domy Skarbu Państwa lub gminy, czy o domy prywatne.
Opisany stan prawny uległ zasadniczej poprawie z chwilą wejścia w życie ustawy z 25 VI 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, póz. 388 z późn. zm.), która uchyliła przepisy poprzednio obowiązujące.
II. Przyjęte w ustawie o własności lokali konstrukcje są krytykowane (J. Skąpski, K. Korzan). Jednakże stawiane zarzuty wydają się nieuzasadnione. Dotyczy to w szczególności zarzutu niejasności. Ustawodawca posługuje się przecież takimi konstrukcjami, które są powszechnie znane i które od dawna zdały egzamin (zaskarżanie uchwał, czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające taki zarząd, konstrukcja tzw.,,ułomnych osób prawnych"). Nie bierze się też pod uwagę, że główny kierunek krytyki nie godzi w przyjęte rozwiązania legislacyjne, lecz w pozbawienie właścicieli lokali prawa do dotacji, jakie uprzednio otrzymywali od państwa lub gminy; co niezależnie od jego słuszności jest zarzutem pozajurydycznym.
III. Dotychczasowe opracowania (a wśród nich także wcześniejsze wydania niniejszego podręcznika) przedstawiały razem z odrębną własnością lokali problematykę domów jednorodzinnych. Było to uzasadnione wspólnym celem obydwu tych instytucji i wspólną nieraz ich regulacją. W szczególności budowa domów jednorodzinych podlegała analogicznym ograniczeniom, jak budowa lokali mających stanowić odrębną własność. Ponadto lokale, jak i domy jednorodzinne podlegały jako własność osobista "całkowitej'' ochronie. Powyższa łączność tematyczna znajdowała wyraz przede wszystkim w tym, że problematyka domów jednorodzinnych oraz własności lokali została przez ustawodawcę wspólnie unormowana w art. 133-139 k.c.
Obecnie opisana łączność obydwu instytucji przestała istnieć, co zewnętrznie wyraża się w tym, że powołane przepisy k.c. o domach jednorodzinnych zostały uchylone. Inaczej mówiąc, domy jednorodzinne przestały być specjalną kategorią cywilnoprawną, stały się bowiem zwykłymi nieruchomościami gruntowymi. Specjalna ich regulacja stała się przeto bezprzedmiotowa.
152
VI. Wlasność lokali
ż 26. Prawna regulacja odrębnej własności lokali
I. Podstawowym założeniem nowej ustawy jest, gdy chodzi o dopuszczalność ustanawiania odrębnej własności lokali, daleko posunięta swoboda. W związku z tym przesłanki wyodrębniania lokali, jako samodzielnych nieruchomości, są następujące:
1. Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być lokal o różnym przeznaczeniu, a nie tylko lokal mieszkalny. Można więc ustanowić odrębną własność także lokalu użytkowego, w tym również garażu stanowiącego część składową budynku. Legę non distinguente także lokalu rekreacyjnego.
2. Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na to, czy właściciel lokalu ma korzystać z niego osobiście lub wraz z rodziną, czy też wyodrębniony lokal zamierza przeznaczyć dla celów komercyjnych (wynajmować).
3. Rozmiary wyodrębnionego lokalu mogą być dowolne.
4. Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na to, w jakim budynku lokal się znajduje, czy w tzw. małym domu mieszkalnym, czy w domu wielomieszkaniowym.
5. Ustanowienie odrębnej własności lokali może obejmować wszystkie lokale znajdujące się w budynku, ale może dotyczyć tylko niektórych z nich.
6. Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności kilku lokali dla jednej osoby.
Jedyne ograniczenie możności ustanawiania własności części budynku polega na tym, że poddany temu zabiegowi może być tylko lokal; nie jest przeto możliwe wyodrębnienie innej części budynku, np. piętra (p. ż 2, III oraz niżej, III). Wyodrębniony może być tylko lokal samodzielny, tj. wydzielony w obrębie budynku trwałymi ścianami (art. 2 u.w.l.)2. Jeżeli lokale są ze sobą połączone, konieczne jest dokonanie przed ustanowieniem co do nich odrębnej własności niezbędnych robót pozwalających na ich wyodrębnienie (art. 11 ust. 2 u.w.l.)3. Samodzielność lokalu stwierdza właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej; jeżeli jednak ustanowienie odrębnej własności następuje w trybie sądowym (p. niżej II), sąd może ustalić tę cechę lokalu również na podstawie opinii biegłego (orz. SN z 13 III 1997 r" OSN 1997, póz. 115).
2 Por. orz. SN z 26 VIII 1980r., OSN 1981, póz. 128: z 23 XII 1980 r., OSN 1981, póz. 173 oraz z 25 XI 1983 r., OSN 1984, póz. 119.
3 Orz. SN z 17 I 1975 r., OSN 1976, póz. 10.
ż 26. Prawna regulacja odrębnej własności lokali
153
II. Ustanowienie odrębnej własności lokali może być dokonane w drodze: a) umowy, b) jednostronnej czynności prawnej oraz c) orzeczenia sądowego (art. 7 ust. l u.w.L).
Ad a) Umowa o ustanowieniu własności lokali może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i osobę, która nabywa od niego lokal4.
Do ważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Ponadto przesłanką powstania tej własności jest dokonanie wpisów w zakładanych dla nich księgach wieczystych (art. 7 ust. 2 u.w.L).
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali powinna w szczególności określać: a) rodzaj, położenie i rozmiar poszczególnych lokali;
b) wielkość udziałów przypadających wiaścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej5.
Ad b) W drodze jednostronnej czynności prawnej odrębną własność lokalu może ustanowić właściciel nieruchomości, czyniąc to wedle słów ustawy "dla siebie". W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali na mocy umowy.
Ad c) Zgodnie z postulatami wysuwanymi w piśmiennictwie6, SN w uchwale Izby Cywilnej z 21 XII 1974 r.7 uznał, że s ad może ustanowić odrębną własność lokali w orzeczeniu o zniesieniu współwłasności, o dziale spadku lub o podziale majątku wspólnego małżonków. Pogląd ten zaakceptował obecnie expressis verbis ustawodawca (art. 7 ust. l infine i art. 11 u.w.L). Także w tym wypadku przesłanką powstania odrębnej własności jest wpis do księgi wieczystej. W jednym z orzeczeń8 Sąd Najwyższy uznał, że w wypadku, gdy między współwłaścicielami występuje poważny konflikt, sąd może jednak odmówić zniesienia współwłasności przez ustanowienie
4 Całości problematyki odrębnej własności lokalu w domach państwowych, pod rządem dawniejszych przepisów, poświęcony jest artykuł T. A. Pietrzyk: Odrębna własność lokali w domach państwowych, NP 1976, nr 7-8, s. 1043. Patrz także Z. Marmaj: Sprzedaż nieruchomości zakładowych. Zielona Góra 1992, oraz artykuł E. Drozda powołany na wstępie niniejszego rozdziału.
5 O dalszym podziale lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności patrz orz. SN z 25 X 1983 r., OSN 1984, póz. 84.
6 Patrz literatura podana w Komentarzu do k.c.. t. I, s. 551 oraz J. St. Piątowski: Prawo spadkowe zarys wykładu. Warszawa 1973, s. 221.
7 OSN 1975, póz. 128.
8 Orz. SN z 3 X 1980 r., OSN 1981, póz. 150.
T
154
VI. Wtasność lokali
ż 26. Prawna regulacja odrębnej wlasności lokali
155
odrębnej własności lokali i wybrać inne rozstrzygnięcie, np sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej tą drogą sumy.
Odrębna własność lokali może powstać także jako efekt budownictwa spółdzielczego. W myśl mianowicie art. 237 pr. spółdz. spółdzielnia mieszkaniowa może budować domy mieszkalne w celu ustanawiania w nich dla członków odrębnej własności lokali. W takim wypadku spółdzielnia po wybudowaniu domu zawiera ze swymi członkami umowę, na podstawie której ustanawia się w tym domu odrębną własność lokali i przenosi się na członków udziały we współwłasności (lub częściej we współużytkowaniu wieczystym) działki zajętej pod budowę domu. Czynność ta musi być dokonana w formie aktu notarialnego i wymaga wpisu do księgi wieczystej.
W razie likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej tzw. własnościowe spółdzielcze prawa do lokali (ż 43) przekształcają się ex legę w odrębną własność, chyba że nabywcą budynku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa (art. 231 pr. spółdz.).
W orzecznictwie został przyjęty pogląd, że odrębna własność lokali nie może powstać w drodze zasiedzenia. Dopuszczalne jest natomiast nabycie w drodze zasiedzenia własności lokalu, która uprzednio powstała w jednym z wyżej opisanych sposobów9. O zasiedzeniu własności lokalowej patrz także w ż 17, II.
III. W razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia (np. studnia), które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali, stanowią przedmiot ich wspólnej własności (współwłasności) w częściach ułamkowych (art. 3 u.w.l.). Obiekt ten ustawa nazywa nieruchomością wspólną. W dotychczasowej nieruchomości powstaje więc tyle nieruchomości, ile jest wyodrębnionych lokali, plus nieruchomość wspólna.
Udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu (wraz z pomieszczeniami do niego "przynależnymi", takimi jak piwnica, strych itp.) do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku lub budynkach (wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi); zob. jednak art. 3 ust. 5 u.w.l. Współwłasność tę charakteryzują dwie cechy. Po pierwsze u d z i a ł w niej jest prawem związanym z własnością lokalu co w szczególności oznacza, że można go przenieść na inną osobę tylko łącznie z tą własnością;
Orz. SN z 6 V 1980 r., OSN 1980, póz. 240.
po drugie nie można żądać zniesienia tej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali. Jak już zaznaczono w ż 20, IV, ze względu na te cechy, współwłasność tę zalicza się do kategorii tzw. współwłasności przymusowych.
Takiego charakteru tej współwłasności nie podważa, rzecz jasna, szczególne uregulowanie zawarte w art. 5 ust. 2 u.w.l. przewidujące możliwość podziału wspólnej nieruchomości gruntowej zabudowanej kilkoma domami mieszkalnymi na działki stanowiące wraz z tymi poszczególnymi domami odrębne nieruchomości; w takim wypadku przedmiotem współwłasności związanej z własnością lokali w danym domu będzie nieruchomość (wyodrębniona w wyniku podziału) zabudowana tymże domem. Co do podziału gruntu stanowiącego nieruchomość wspólną zob. też art. 5 ust. l u.w.l.
Przedstawiona wyżej konstrukcja jest w pełni adekwatna do sytuacji, gdy w budynku zostały wyodrębnione, jako samodzielne nieruchomości, wszystkie lokale, gdy natomiast zabiegiem tym objęto tylko ich część, "na placu boju" pozostaje jeszcze jeden uprawniony, tj. dotychczasowy właściciel nieruchomości. Do niego należą bowiem lokale niewyodrębnione oraz udział w nieruchomości wspólnej przypadający mu właśnie ze względu na te lokale. Ustawa stanowi, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują takie same uprawnienia, z tym że odnosi się to także do jego obowiązków. Przykładowo można wskazać, że jest on uprawniony, na równi z właścicielami lokali, do głosowania przy podejmowaniu uchwał w ramach zarządu nieruchomością wspólną, uczestniczy też w dochodach, jakie ta nieruchomość przynosi, ale odpowiada też za zobowiązania z nią związane. W literaturze wyrażany jest pogląd, że te niewyodrębnione lokale łącznie stanowią obok poszczególnych wyodrębnionych lokali oraz nieruchomości wspólnej osobną nieruchomość.
IV. Odrębna własność lokalu może być ustanowiona tylko na rzecz osób, którym przysługuje do gruntu albo prawo własności, albo prawo użytkowania wieczystego. Z innymi prawami do gruntu tak rzeczowymi (użytkowanie), jak i obligacyjnymi (dzierżawa) własność lokali nie może być związana. Jest to zrozumiałe, gdyż własność lokali może spełniać swą funkcję tylko na bazie prawa długotrwałego i stabilnego.
Należy zauważyć, że w wypadku ustanowienia własności lokali w budynku znajdującym się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, grunt ten nie należy do zakresu wspomnianej wyżej nieruchomości wspólnej. Jednakże właścicielom lokali przysługują wówczas udziały w tym prawie odpowiadające ich udziałom we współwłasności nieru-
156
VI. Wtasność lokali
chomości wspólnej, zaś unormowania dotyczące tej nieruchomości odnoszą się do wspólnego prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.L).
V. Zespołowi właścicieli lokali wyodrębnionych jako samodzielne nieruchomości nie przysługuje przymiot osobowości prawnej. Dla zapewnienia jednak temu zespołowi pewnej stabilności i dla ułatwienia obrotu, ustawa, wzorując się na konstrukcji przyjętej dla spółki jawnej (art. 81 k.h.), głosi, że ogół właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
VI. Na sytuację prawną właścicieli lokali składają się prawa i obowiązki wynikające z dwu podstaw. Pierwszą podstawę stanowią przepisy o własności, w szczególności art. 140 k.c., w myśl którego właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą. Druga podstawa to współwłasność nieruchomości wspólnej oraz wzajemne zależności, jakie wynikają z faktu zamieszkiwania w jednym domu. Współwłaściciele lokali mają więc prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej i pobierania z niej pożytków stosownie do swych udziałów. W tym samym stosunku ponoszą wydatki i ciężary; muszą powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby porządek domowy itp.
VII. Jeżeli właściciel lokalu narusza (w sposób rażący, bliżej opisany w art. 16 u.w.l.) swe obowiązki, wspólnota mieszkaniowa może żądać w trybie procesu, aby sąd nakazał sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji.
VIII. Właściciele lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) mogą sposób zarządu nieruchomością wspólną określić w umowie, a w szczególności mogą zarząd powierzyć osobie fizycznej lub prawnej (zwłaszcza wyspecjalizowanemu przedsiębiorstwu). Dopiero gdy tego nie uczynią (w umowie lub uchwale art. 18 ust. 2a i ust. 3 u.w.l.), obowiązuje ich system zarządu przewidziany w ustawie (zarząd ustawowy). Ustawa przewiduje dwa rodzaje zarządu, zależnie od wielkości wspólnoty:
do 7 lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) i powyżej tej liczby.
Co do wspólnot mniejszych, ustawodawca wyszedł z założenia, że
^ 26. Prawna regulacja odrębnej wtasności lokali
157
właściwy jest system zarządu bezpośredniego, tj. sprawowanego bezpośrednio przez wszystkich właścicieli lokali. We wspólnotach takich właściciele lokali wzajemnie się z reguły znają, mogą więc na co dzień się porozumiewać i uzgadniać dokonywanie poszczególnych aktów zarządu. Cel ten ustawodawca osiągnął stanowiąc (art. 19 u.w.l.), że do zarządu nieruchomością wspólną należy wówczas odpowiednio stosować przepisy o współwłasności, zawarte w k.c. (art. 199-208) i w k.p.c. (art. 611 -616).
We wspólnotach większych warunki sprawowania zarządu nieruchomością wspólną są bardziej skomplikowane. Właścicieli lokali jest wielu, często się nie znają i nie pozostają ze sobą w jakichkolwiek kontaktach. Dlatego też ustawodawca wprowadza (art. 20 i n. u.w.l.) specjalny system zarządu, którego istotą jest to, że jest sprawowany przez powołane do tego organy (zarząd pośredni). Dla wspólnot tych ustawa przewiduje mianowicie dwa organy: a) jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd jako organ wykonawczy oraz b) ogół właścicieli lokali jako organ kontrolno-stanowią-cy; jego uchwały zapadają większością głosów.
Ustawa w pierwotnym brzmieniu przewidywała, że większość tę liczy się według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej tak liczona większością postanowiono, iż na każdego właściciela przypada jeden glos. Taka zasada formalnie obowiązuje nadal (art. 23 ust. 2 u.w.l.), jednakże wprowadzony niedawno do ustawy nowy przepis art. 23 ust. 2a czyni w tej zasadzie istotny wyłom; stanowi mianowicie, że w opisanych w nim sytuacjach (chodzi przede wszystkim o taką, w której większość udziałów w nieruchomości wspólnej należy, w związku z sukcesywnym wyodrębnianiem lokali, do dotychczasowego właściciela nieruchomości) wprowadza się głosowanie według formuły "l właściciel l głos", nie zaś większością udziałów, na każde żądanie właścicieli lokali, którym łącznie przypada co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości.
Zarówno we wspólnotach do 7 lokali, jak i większych, obowiązuje podział działań na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres takiego zarządu. Te ostatnie są traktowane przez ustawę z większym rygoryzmem; w szczególności w tych pierwszych wspólnotach, podlegających w tym zakresie przepisom k.c., czynności te wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali (p. ż 22, II, III), w tych drugich natomiast zarząd wspólnoty nie może podejmować takich czynności bez uchwały właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 u.w.l.).
Rozdział VII
OCHRONA WŁASNOŚCI
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. \&7;Zarys,s. 123;
Prawo własności, s. 238; W. Czachórski: Rei vindicatio według obowiązującego prawa polskiego, NP 1960, nr 3, s. 303 i nr 4, s. 479; S. Wójcik: Windykacyjna ochrona własności w polskim prawie cywilnym, Kraków 1965; Z. K. Nowakowski: Prawo rz.ecz.owe, s. 134 - 144;
T. Dybowski: Ochrona własności w polskim prawie cywilnym rei vindicatio, actio negatoria. Warszawa 1969; J. Ignatowicz: Komentarz, do k.c., t. I, s. 581 -636; S. Wójcik:
System, t. II, s. 468-508; S. Grzybowski: Zarys, s. 113-127; E. Kawala: Wzajemne rozsz.cz.enia wlaściciela nieruchomości i jej samoistnego posiadacza, Palestra 1994, nr 9- 10;
S. Rudnicki: Komentarz., s. 249-294; Kodeks cywilny Komentarz, s. 294-345; E. Gnie-wek: Prawo rzeczowe, rozdz. VII.
ż 27. Ogólna charakterystyka ochrony własności
I. Jak to już wyjaśniono w ż 6, V, prawo obowiązujące w naszym kraju w okresie realnego socjalizmu przede wszystkim ówczesna Konstytucja i kodeks cywilny różnicowało ochronę własności ze względu na jej formę. Własność społeczna korzystała z ochrony "szczególnej", własność osobista z ochrony "całkowitej', a własność indywidualna tylko z ochrony "na podstawie obowiązujących ustaw".
Unormowania te zostały, jak wiadomo, uchylone. Nie oznacza to jednak, że obecnie problem konstytucyjnego zróżnicowania ochrony własności w ogóle nie istnieje. Oto bowiem na co zwrócono już uwagę w ż 6, III i ż 7, V nowa Konstytucja gwarantuje wprawdzie ochronę własności bez rozróżnienia jakichkolwiek jej kategorii (art.21); zarazem jednak wyróżnia (art. 20) własność prywatną jako podstawę gospodarki rynkowej i ustroju gospodarczego państwa; przepisy zaś art. 64, deklarujące równą dla wszystkich ochronę prawną własności (i innych praw majątkowych oraz dziedziczenia) oraz zakazujące ustawowych ograniczeń naruszających "istotę prawa własności", umieszcza w rozdziale o prawach człowieka i obywatela. Czy brzmienie i systematyka cytowanych przepisów Konstytucji daje
ż 27. Ogólna charakterystyka ochrony własności
159
podstawę do sądu, że własność prywatna jest kategorią własności konstytucyjnie uprzywilejowaną jest raczej wątpliwe; wymaga to jednak pogłębionej refleksji, wykraczającej poza ramy podręcznika.
Unormowania konstytucyjne dotyczące własności do których interpretacji miał już i będzie miał jeszcze zapewne niejedną okazję Trybunał Konstytucyjny tworzą normy wiążące "zwykłego" ustawodawcę i organy stosujące ustanowione przez tegoż ustawodawcę przepisy. Składają się więc na szeroko pojętą ochronę własności i wyznaczają jej ramy (ż 6, III). Ochrona własności realizowana jest w obrębie całego porządku prawnego; w szczególności gwarantują ją również, w swoistych formach, takie gałęzie prawa jak prawo karne i administracyjne. Poniższe uwagi dotyczą jedynie fragmentu tak rozumianej ochrony własności. a mianowicie dotyczą ochrony w znaczeniu nadanym temu pojęciu przez kodeks cywilny (ks. druga, tyt. I, dz. V k.c.).
Pamiętając więc o wpływie unormowań konstytucyjnych na kształt oraz na wykładnię i stosowanie przepisów prawa cywilnego o własności (p. np. orz.SN:z 14IV1997r.uzasad.,OSN 1997, póz. 134 i z 18 IX 1998 r., OSN 1999, póz. 55), zajmować się dalej będziemy tylko ochroną własności w tradycyjnym znaczeniu, tzn. systemem roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa (art. 222-231 k.c.). Jest to ochrona cywilistyczna własności.
II. Cywilistyczna ochrona własności należy do typu ochrony p e-tytoryjnej, przez którą rozumie się ochronę prawa. Innym typem ochrony jest ochrona posesoryjna, której istota polega na tym, że chroni ona nie prawo, lecz pewien stan faktyczny, zwany posiadaniem. Gdy zainteresowany żąda ochrony, powołując się na to, że jego prawo zostało naruszone, domaga się ochrony petytoryjnej, gdy zaś powołuje się jedynie na naruszenie jego władztwa nad rzeczą, a więc stanu faktycznego, pragnie skorzystać z ochrony posesoryjnej. Właściciel może korzystać także z ochrony posesoryjnej, oczywiście tylko o tyle, o ile jest zarazem posiadaczem lub był nim w chwili naruszenia jego posiadania. W takim jednak wypadku występuje nie jako właściciel, lecz jako posiadacz.
III. Podstawowymi roszczeniami przysługującymi właścicielowi w wypadku naruszenia jego prawa są: roszczenie windykacyjne (art. 222 ż l k.c.) i negatoryjne (art. 222 ż 2 k.c.), o których bliżej będzie mowa w ż 28. Od roszczeń tych należy odróżnić powództwo (według dawnej terminologii: skargę) windykacyjne i negatoryjne. Powództwa te stanowią jedynie procesową formę dochodzenia odpowiednich roszczeń. Funkcję tych roszczeń i powództw wzmacniają tzw. roszczenia uzupełniające (ż 29).
160
VII. Ochrona własności
Specjalnym środkiem ochrony własności (podobnie zresztą jak i innych praw) jest tzw. powództwo o ustalenie prawa, które zostało unormowane w art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. W myśl tego przepisu "powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny". Ustawodawca wyszedł tu z założenia, że ten, kto wytacza to powództwo, nie dochodzi roszczenia w znaczeniu materialnoprawnym. W szczególności właściciel, który domaga się ustalenia, że przysługuje mu prawo własności, nie żąda
tak jak w wypadku roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego od innej osoby określonego świadczenia, domaga się natomiast od sądu wydania orzeczenia stwierdzającego istnienie jego prawa'.
ż 28. Roszczenie windykacyjne i negatoryjne
I. Już z samego pojęcia prawa podmiotowego wynika, że podlega ono ochronie w tym znaczeniu, że w razie jego naruszenia uprawniony może zwrócić się do odpowiedniego organu państwa o zmuszenie osoby naruszającej do poszanowania jego prawa. O tym zaś, jakie roszczenia przysługują uprawnionemu w razie naruszenia jego prawa, decyduje w zasadzie jego treść; np. jeżeli na treść prawa składa się tak jak w wypadku własności
uprawnienie do posiadania rzeczy, to w razie pozbawienia uprawnionego tego posiadania, może on żądać jej wydania. Dlatego ustawodawca nie zajmuje się ochroną wielu praw podmiotowych. Podobnie uczynił w stosunku do własności uchwalając prawo rzeczowe z 1946 r. Uznał wówczas, że rodzaj i treść roszczeń, jakie powstają dla właściciela na wypadek naruszenia prawa własności, wynika z jej definicji (art. 28 pr. rzecz.)2.
Ze względu na to, że w zakres problematyki ochrony własności w wypadku jej naruszenia wchodzi nie tylko kwestia, jakie roszczenia powstają dla właściciela, ale także cały szereg zagadnień bardziej szczegółowych, stanowisko powyższe wywołało krytykę. Uznając ją za słuszną, kodeks cywilny w art. 222 - 231 unormował ochronę własności w sposób dość szczegółowy. Jak to już zaznaczono w ż 27, II, podstawowymi roszczeniami z tego zakresu są: roszczenie windykacyjne i negatoryjne. Pierwsze jest roszczeniem o wydanie rzeczy, gdy właściciel pozbawiony jest jej posiadania, drugie o zakazanie innych naruszeń.
' Por. E. Wengerek: Powództwo o ustalenie, RPEiS 1959, nr l, s. 2 Orz. SN z 23 XI 1948 r., OSN 1949, póz. 56.
.$ 28. Roszczenie windykacyjne i negatoryjne
161
II. Ochrona własności w drodze wymienionych roszczeń ma charakter obiektywny. Oznacza to, że o powstaniu zarówno roszczenia windykacyjnego, jak i negatoryjnego decyduje sam fakt naruszenia własności. Przysługują one zatem właścicielowi niezależnie od psychicznego nastawienia sprawcy naruszenia, a więc niezależnie od tego, czy czyn jego, powodujący naruszenie własności, został przez niego zawiniony, albo czy działał on ze świadomością naruszenia, czyli jak to się czasem określa czy działał w złej czy w dobrej wierze. Osoba, która zawładnęła cudzą rzeczą, musi ją zwrócić, choćby uczyniła to w usprawiedliwionym przekonaniu, że zabiera rzecz własną. O powstaniu więc roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego decyduje stan przedmiotowy (obiektywny), a nie podmiotowa (subiektywna) ocena postępowania osoby, która naruszyła cudzą własność.
Roszczenia windykacyjne i negatoryjne sąjako wypływające z prawa własności korelatem uprawnień właściciela określonych w art. 140 k.c.; bez nich prawo własności nie mogłoby być praktycznie wykonywane. Jako takie roszczenia te są jak najściślej związane z prawem własności, nie mogą przeto stanowić przedmiotu samoistnego obrotu. Mogą więc być zbyte tylko razem z prawem własności. Nie byłoby też dopuszczalne zrzeczenie się ich bez rezygnacji z prawa własności3.
III. Roszczenie windykacyjne (rei yindicatio) określa art. 222 ż l k.c. W myśl tego przepisu "właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą". Jest ono więc roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby. Jest natomiast rzeczą obojętną, dlaczego wytworzyła się taka sytuacja, czy dlatego, że właściciel (np. nabywca) jeszcze nie uzyskał posiadania rzeczy stanowiącej przedmiot jego prawa, czy dlatego, że rzecz tę oddał innej osobie na podstawie stosunku prawnego (np. dzierżawy), który wygasł, czy wreszcie dlatego, że rzecz została mu zabrana.
Na podstawie tego, co wyżej powiedziano, roszczenie windykacyjne można określić jako: a) roszczenie o wydanie rzeczy, b) wypływające z prawa własności. Brak jednej z tych cech powoduje, że nie ma ono
3 Patrz odmienny, lecz odosobniony pogląd K. Gandora: Przelew roszczenia windykacyjnego, SC 1969, t. XIII-XIV, s. 25.
162
VII. Ochrona własności
charakteru roszczenia windykacyjnego. W szczególności samo to, że przedmiotem roszczenia jest wydanie rzeczy, nie nadaje mu charakteru roszczenia windykacyjnego, prawo bowiem domagania się wydania rzeczy może wypływać z różnych stosunków, zarówno rzeczowych (np. z użytkowania), jak i obligacyjnych (np. ze stosunku dzierżawy).
W związku z powyższym wyłania się pytanie, jaki jest stosunek roszczenia o zwrot rzeczy, powstałego po wygaśnięciu określonego stosunku obligacyjnego lub po ustaniu ograniczonego prawa rzeczowego, do roszczenia windykacyjnego, a ściślej czy jeżeli jedno z tych szczególnych roszczeń przysługuje właścicielowi (np. dlatego, że właściciel był zarazem wydzierźawiającym), to czy ma ono priorytet przed roszczeniem windykacyjnym, czy też właściciel może swe żądanie oprzeć na każdym z nich, a więc czy mamy do czynienia ze zbiegiem dwu roszczeń. W doktrynie naszej i w orzecznictwie przeważa zdecydowanie ten drugi pogląd4. Jest to oczywiście stanowisko dla właściciela bardziej wygodne.
Samo wydanie rzeczy nie zawsze chroni w całości interesy właściciela, gdyż w ten sposób nie odzyskuje on straty, jaką poniósł przez to, że rzecz znajdowała się przez pewien czas we władaniu innej osoby. Dlatego przyjmuje się, że przedmiotem roszczenia windykacyjnego (szeroko rozumianego) jest zwrot rzeczy cum omni causa, tzn. łącznie ze wszystkimi pobranymi przychodami uzyskanymi przez osobę, która bezprawnie władała cudzą rzeczą. Tak ujmuje roszczenie windykacyjne prawo polskie, o czym będzie bliżej mowa w paragrafie następnym.
IV. Jak to expressis yerbis stanowi art. 222 ż l k.c., legitymowanym do dochodzenia roszczenia windykacyjnego jest właściciel rzeczy. Z mocy szczególnego przepisu (art. 209 k.c.) roszczenie to może także realizować jeden ze współwłaścicieli (ż 22, IV).
Od materialnoprawnej legitymacji, wynikającej z art. 222 ż l k.c., należy odróżnić legitymację procesową do wytoczenia powództwa windykacyjnego. Taką legitymację ma również prokurator (art. 7 k.p.c.) oraz Rzecznik Praw Obywatelskich (ustawa z 15 VII 1987 r. o Rzeczniku Praw Obywatelskich Dz.U. z 1991 r. Nr 109, póz. 471).
4 Orz. SN z 6 X 1958 r., OSN 1960, póz. 68, oraz z 13 V 1982 r., OSN 1982, póz. 179. Z literatury: J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 224; A. Ohanowicz: Zbieg norm w polskim prawie cywilnym. Warszawa 1963, s. 150; W. Siedlecki: Zasady wyrokowania w procesie cywilnym. Warszawa 1957, s. 101; S. Wójcik: Windykacyjna ochrona własności w polskim prawie cywilnym, Kraków 1965, s. 103.
ż 28. Roszczenie windykacyjne i negatoryjne
163
Sformułowanie art. 222 ż l k.c. wskazuje, że właściciel może żądać wydania rzeczy do jego rąk. Jest to sytuacja typowa, ale nie jedyna. Jeżeli bowiem prawo władania rzeczą przysługuje z woli właściciela innej osobie (np. użytkownikowi), która została tego władania pozbawiona przez osobę trzecią, właściciel może żądać wydania rzeczy do rąk osoby uprawnionej.
Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar dowodu własności obciąża powoda. Gdy chodzi o nieruchomości mające urządzoną księgę wieczystą, dowodowi temu czyni zadość domniemanie własności wynikające z wpisu (art. 3 ust. o ks. wiecz. i hip. ż 64, IV). Poza tym właściciel może korzystać z wszelkich dowodów5.
V. Tradycyjnie -roszczenie windykacyjne bywa określane jako roszczenie nie posiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaś-cicielowi. Na gruncie prawa polskiego określenie to jest trafne tylko co do osoby czynnie legitymowanej, takie zaś oznaczenie osoby biernie legitymowanej jest za wąskie. Jak bowiem wynika ze sformułowania art. 222 ż l k.c., roszczenie windykacyjne może być skierowane przeciwko każdej osobie,,,która faktycznie włada rzeczą", a więc niezależnie od tego, czy jest ona posiadaczem w rozumieniu art. 336 k.c., czy też włada rzeczą w innym charakterze, np. jako dzierżyciel (art. 337 k.c.)6.
Jeżeli rzecz znalazła się w bezprawnym władaniu państwowej osoby prawnej, roszczenie windykacyjne należy skierować przeciwko tej osobie, a nie przeciwko Skarbowi Państwa (art. 44" ż l k.c.).
Kierunek obrony osoby, przeciwko której zostało skierowane roszczenie windykacyjne, może być różny. Pozwany może się ograniczyć do zaprzeczenia własności. Jeżeliby bowiem powód swego prawa nie udowodnił, roszczenie jego byłoby oddalone, choćby nawet pozwany nie był także właścicielem spornej rzeczy. Pozwany może również postawić tzw. zarzut braku legitymacji biernej po jego stronie, oparty na twierdzeniu, że rzecz nie jest w jego władaniu. Może, powołując się na art. 5 k.c., twierdzić, że powód żądający wydania rzeczy wykonuje swoje prawo sprzecznie z zasadami współżycia społecznego. Ten ostatni sposób obrony był w naszej praktyce sądowej bardzo rozpowszechniony i przez sądy często honorowany. Dotyczyło to zwłaszcza wypadków, gdy z roszczeniem o wydanie rzeczy występował właściciel, który sam wydał nieruchomość pozwanemu na
5 Por. uchwałę całej Izby Cywilnej SN z 28 V 1957 r., OSN 1958, póz. 91, oraz orz. SN z 15 XII 1961 r., OSPiKA 1962, póz. 257.
6 Orz. SN z 23 XI 1948 r., OSN 1949, póz. 56; z 5 V 1956 r., NP 1957, nr 10, s. 119.
164
VII. Ochrona własności
podstawie tzw. nieformalnej umowy przeniesienia własności i w związku z tym otrzymał umówioną cenę7. Od daty wejścia w życie ustawy z 26 XI 971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, póz. 250), która m.in. uwłaszczyła ex legę nieformalnych nabywców, zagadnienie straciło na ostrości (ż 60,1)8. SN w orz. z 27 V 1999 r. (OSN 1999, póz. 214) wyraził pogląd dyskusyjny że art. 5 k.c. nie może stanowić podstawy oddalenia powództwa właściciela o eksmisję z budynku osób zajmujących go bez tytułu prawnego; przepis ten może natomiast uzasadnić w powiązaniu z art. 320 k.p.c. odroczenie eksmisji.
Jeden ze sposobów obrony pozwanego określa art. 222 ż l k.c. stwierdzając, że roszczenie windykacyjne nie może być uwzględnione, jeżeli osobie władającej rzeczą przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Takie uprawnienie do zatrzymania cudzej rzeczy może wypływać z różnych stosunków prawnych, zarówno rzeczowych (np. z umowy użytkowania), jak i obligacyjnych (np. z umowy dzierżawy), może też być następstwem przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania (art. 461 k.c.). Zarzut pozwanego oparty na takich twierdzeniach nosi w doktrynie nazwę zarzutu hamującego. Nie wyłącza on bowiem roszczenia windykacyjnego na stałe, lecz jedynie hamuje jego realizację na czas przysługiwania osobie, przeciwko której roszczenie to zostało skierowane, skutecznego wobec właściciela uprawnienia do władania rzeczą.
VI. W myśl art. 117 ż l k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Zasada ta odnosi się także do roszczenia windykacyjnego, z tym jednak, że co do niego ustawa przewiduje wyjątek. Nie ulega mianowicie przedawnieniu roszczenie windykacyjne, jeżeli dotyczy nieruchomości (art. 223 ż l k.c.)9. Nie należy jednak tego tak rozumieć, że upływ czasu nie ma dla właściciela znaczenia. Upływ czasu bowiem może spowodować nabycie własności nie-
7 Liczne orzecznictwo patrz: Komentarz do k.c., t. I, s. 61.
8 O realizacji wzajemnych roszczeń, do jakiej dochodzi z chwilą zwrotu nieruchomości patrz J. Ignatowicz: Problemy prawne rozliczeń między nieformalnym nabywcą nieruchomości a wlaścicielem w razie jej zwrotu, w: Studia z prawa zobowiązań (Księga pamiątkowa ku czci prof. A. Ohanowicza), Warszawa-Poznań 1979, s. 11.
9 Co do motywów, jakimi kierował się ustawodawca, wyłączając przedawnienie roszczeń wynikających z własności nieruchomości, patrz uchwała składu 7 sędziów SN z 20 IV 1964 r., OSN 1965, póz. 200.
ż 28. Roszczenie windykacyjne i negatoryjne
165
ruchomości przez inną osobę w drodze zasiedzenia. Wówczas właściciel nie mógłby realizować roszczenia windykacyjnego. Jednakże przyczyną tego nie byłby fakt przedawnienia tego roszczenia, lecz fakt jego wygaśnięcia spowodowanego utratą własności. Termin przedawnienia roszczenia windykacyjnego dotyczącego rzeczy ruchomej wynosi lat 10.
VII. Istotę roszczenia negatoryjnego (actio negatoria)'" kodeks ujmuje w art. 222 ż 2 w sposób następujący: ,,Przeciwko osobie. która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń". Przykładowo można wskazać, że roszczenie negatoryjne powstaje dla właściciela, gdy inna osoba, nie będąca do tego uprawnioną, przechodzi lub przejeżdża przez jego nieruchomość, wpędza na tę nieruchomość swoje bydło, kieruje na nią odpływ wody deszczowej, łowi ryby w jego stawie. usiłuje prowadzić budowę na jego gruncie, czerpie wodę z jego studni itp. Nie stanowi natomiast naruszenia prawa własności działanie siły przyrody (np. oberwanie się skarpy), choćby nawet źródło tego działania tkwiło w innej nieruchomości.
Roszczenie negatoryjne może iść jak to expressis verbis przewiduje art. 222 ż 2 k.c. w dwu kierunkach: właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń. Stosownie do okoliczności konkretnego przypadku właścicielowi przysługuje jedno bądź drugie z tych dwu roszczeń, bądź obydwa łącznie. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega nie tylko na usunięciu się z cudzej rzeczy (przede wszystkim nieruchomości), ale także na usunięciu skutków naruszenia, a więc przykładowo biorąc na zasypaniu bezprawnie wykopanego rowu, na usunięciu w takich samych warunkach wzniesionego płotu lub muru. a nawet na rozebraniu budynku. Zakaz dalszych naruszeń jest aktualny wtedy, gdy zachodzi niebezpieczeństwo kontynuowania bezprawia.
Legitymowanym czynnie do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym jest właściciel. Ponadto legitymację czysto procesową ma prokurator (art. 7 k.p.c.) oraz Rzecznik Praw Obywatelskich (art. 14 ustawy z 15 VII 1987 r. o Rzeczniku Praw Obywatelskich Dz.U. z 1991 r. Nr 109, póz. 471). Biernie legitymowanym jest ten, kto cudze prawo własności narusza w sposób inny aniżeli przez przetrzymywanie w swoim władaniu cudzej rzeczy.
10 W. Katner: Zakres i przestanki roszczenia negatoi-yjnego, "Studia Prawno-Ekonomicz-ne" 1988, s. 161.
166
VII. Ochrona własności
Dowód własności obciąża podobnie jak w wypadku roszczenia windy-kacyjnego powoda (art. 6 k.c.). Jednakże w procesie negatoryjnym powód jest w sytuacji o tyle lepszej, że jako władający rzeczą korzysta z domniemania własności wynikającego z faktu posiadania (art. 339 i 341 k.c. ż 60, IX).
Roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu, gdy wynika z prawa własności nieruchomości (art. 223 ż l k.c.).
ż 29. Roszczenia uzupełniające
I. Jak to zaznaczono w paragrafie poprzednim, samo roszczenie o wydanie rzeczy nie zapewnia pełnej ochrony interesów właściciela, nie wyrównuje mu bowiem uszczerbku spowodowanego przez to, że przez pewien czas był on pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy. Uszczerbek ten wyrównują dopiero pewne roszczenia dodatkowe. Należą do nich:
a) roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, b) roszczenie o zwrot pożytków (lub ich równowartości), c) roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratą. Roszczenia te są przewidziane w art. 224 i 225 k.c. i w doktrynie nazywane są roszczeniami uzupełniającymi, uzupełniają bowiem roszczenie windykacyjne w tym sensie, że tylko razem z roszczeniami uzupełniającymi może ono zrównoważyć stratę spowodowaną utratą władztwa nad rzeczą. Jednakże związek roszczeń uzupełniających z roszczeniem windykacyjnym i z samym prawem własności nie jest nierozdziel-ny. W szczególności mogą one być dochodzone oddzielnie, mogą też być samoistnym przedmiotem obrotu. Właściciel może np. przenieść na inną osobę roszczenie o zwrot pożytków za określony czas.
II. Przepisy o roszczeniach uzupełniających (oraz o roszczeniach z tytułu nakładów ż 30) normują w zasadzie stosunki między właś-cicielem a posiadaczem samoistnym, tj. osobą, która włada rzeczą jak właściciel (art. 336 k.c.). Jednakże kodeks w art. 230 nakazuje odpowiednie ich stosowanie także do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, tzn. osobą, która włada rzeczą jak inny uprawniony aniżeli właściciel (ż 60, IV). Oznacza to, że te same zasady stosuje się np. w wypadku, gdy określona osoba korzysta z cudzej rzeczy tak jak dzierżawca. Gdyby jednak osoba taka była w rzeczywistości dzierżawcą, o jej stosunkach z właścicielem rozstrzygałyby przepisy o dzierżawie, w myśl bowiem art. 230 in fine przepisy, o których mowa, nie mają
ż 29. Roszczenia uzupełniające
167
zastosowania do posiadaczy zależnych, jeżeli co innego wynika z przepisów regulujących ich stosunek z właścicielem. Zgodnie z orzecznictwem przepisów tych nie stosuje się, gdy z umowy zawartej przez zainteresowane osoby wynika wola innego uregulowania".
III. Roszczenia uzupełniające przedawniają sięz upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Orzecznictwo przyjmuje, że w wypadku, gdy rzecz nie została zwrócona, roszczenia uzupełniające ulegają przedawnieniu z upływem lat dziesięciu (art. 118 k.c.)12.
IV. W odróżnieniu od ochrony wynikającej z roszczenia windykacyj-nego i negatoryjnego ochrona, jaką zapewniają właścicielowi roszczenia uzupełniające, nie ma charakteru obiektywnego (ż 28, II). Przeciwnie, jest ściśle uzależniona od dobrej lub złej wiary posiadacza. Mianowicie, problem powstania roszczeń uzupełniających oraz ich zakresu ustawa normuje różnie dla trzech następujących stanów: a) gdy posiadacz jest w dobrej wierze (o pojęciu dobrej i złej wiary posiadacza patrz w ż 60, V), b) gdy można mu przypisać złą wiarę, c) gdy jest wprawdzie w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.
Ad a) W pierwszym wypadku roszczenia uzupełniające dla właściciela nie powstają. Posiadacz w dobrej wierze bowiem nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny za jej zużycie ani za jej pogorszenie lub utratę; nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 ż l k.c.). Tylko wtedy, gdy za rzecz utraconą uzyskał ekwiwalent (np. odszkodowanie z ubezpieczenia), zobowiązany jest do jego wydania na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. k.c.).
Ad b) Diametralnie odmienna jest sytuacja posiadacza w złej wierze. Posiadacz taki obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy;
odpowiedzialny jest za jej pogorszenie lub utratę, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Wreszcie posiadacz w złej wierze obowiązany jest zwrócić pobrane pożytki lub ich równowartość, a także wartość tych pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki (art. 225 ż l k.c.).
" Orz. SN z 19 I 1971 r. powołane w pracy M. Gintowta. S. Rudnickiego: Kodeks cywilny tekst, piśmiennictwo, orzecznictwo. Warszawa 1971, s. 195. 12 Orz. SN z 24 X 1972 r., OSN 1973, póz. 102.
168
VII. Ochrona własności
Ad c) W sposób szczególny kodeks normuje sytuację posiadacza w dobrej wierze od chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Z powzięciem wiadomości o wytoczeniu takiego powództwa ustawa zrównuje wezwanie posiadacza przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej (art. 228). Ustawodawca wychodzi z założenia, że wprawdzie powyższe fakty nie odbierają posiadaczowi same przez się przymiotu dobrej wiary (bo przecież wytoczone powództwo lub wezwanie mogą być nieuzasadnione), ale od chwili ich wystąpienia posiadacz powinien się liczyć z tym, że być może nie on, lecz jego przeciwnik jest właścicielem rzeczy. Z tych przyczyn kodeks normuje sytuację posiadacza, o którym mowa, w sposób niejako pośredni. Zrównuje go, gdy chodzi o roszczenia uzupełniające, z posiadaczem w złej wierze o tyle, że co do zasady jest on obowiązany uczynić zadość roszczeniom uzupełniającym właściciela. Jednakże zakres jego obowiązków jest węższy aniżeli posiadacza w złej wierze. Nie jest on obowiązany do zwrotu wartości pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki, a za zużycie, utratę lub pogorszenie rzeczy odpowiada tylko wtedy, gdy doszło do tego z jego winy (art. 224 ż 2 k.c.).
ż 30. Roszczenia z tytułu nakładów
I. Ściśle z problematyką ochrony własności, a zwłaszcza z problematyką roszczeń uzupełniających, łączy się zagadnienie rozliczeń z tytułu nakładów, jakich osoba władająca cudzą rzeczą na niej dokonuje. W rozliczeniach tych zainteresowana jest nie tylko ta osoba, lecz także właściciel rzeczy, chodzi bowiem o to, aby nie został on nadmiernie obciążony z tej racji, że inna osoba, kierując się swoim własnym interesem, inwestowała w jego rzecz. Uregulowanie rozliczeń z tytułu nakładów wchodzi przeto także w zakres szeroko rozumianej ochrony własności. Kodeks uprawnienia z tego tytułu normuje w art. 226, 227 i 231. Zdaniem SN (orz. z 7 ffl 1997 r., OSN 1997, póz. 92; p. też orz. z 5 XII 1997 r., OSN 1998, póz. 112 i orz. z 4 XI 1999 r., OSN 2000, póz. 91) roszczenie o zwrot nakładów jest roszczeniem obligacyjnym, nie zaś tzw. zobowiązaniem realnym (ż 3, ni, 2); co oznacza, że obowiązek zwrotu nie przechodzi na nabywcę rzeczy. Jest to jednak pogląd dyskusyjny.
II. Jako zasadę kodeks przyjmuje, że właściciel obowiązany jest zwrócić nakłady posiadaczowi. Jednakże zakres tego obowiązku
ż 30. Roszczenia z tytulu nakładów
169
oraz jego forma są podobnie jak w wypadku roszczeń uzupełniających różne w każdej z następujących sytuacji: a) gdy posiadacz jest w czasie dokonywania nakładów w dobrej wierze, b) gdy jest on wówczas w złej wierze, c) gdy jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy lub o wezwaniu do zwrotu rzeczy stanowiącej własność państwową.
Ad a) Zasadą jest, że posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów. Jednakże zakres jego uprawnienia zależy od rodzaju nakładów. Ustawa odróżnia nakłady konieczne oraz "i n n e" nakłady. Przez nakłady konieczne należy rozumieć takie, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, jak naprawy i remonty, zasiewy, utrzymanie zwierząt, bieżące podatki itp. Nakłady nie odpowiadające temu celowi, a więc zmierzające do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) albo do nadania jej wyglądu lub charakteru odpowiadającego upodobaniu tego, kto ich dokonuje (nakłady zbytkowne), stanowią "inne nakłady" w rozumieniu omawianych przepisów. Zwrotu nakładów koniecznych posiadacz może się domagać o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał. Zwrotu innych nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 ż l k.c.).
Ad b) Posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się jego kosztem (art. 226 ż 2 k.c.), a więc gdyby rzecz stała się na skutek nakładów więcej warta aniżeli przed ich dokonaniem13.
Ad c) Podobnie, jedynie nakładów koniecznych może żądać posiadacz, który dokonał ich po powzięciu wiadomości o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy lub po otrzymaniu wezwania do zwrotu rzeczy stanowiącej własność państwową. Jest on jednak w porównaniu z posiadaczem w złej wierze w sytuacji o tyle lepszej, że zwrotu nakładów koniecznych, dokonanych w tym czasie, może żądać, choćby nawet nie wzbogaciły one właściciela (art. 226 ż l k.c.).
Zasadą jest, że posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (art. 227 ż l k.c.). Jednakże gdy połączenia dokonał posiadacz w złej wierze albo posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy lub po
Por. orz. SN z 10 VIII 1988 r., OSN 1990, póz. 153.
170
VII. Ochrona własności
wezwaniu go do zwrotu rzeczy stanowiącej własność państwową, wiaściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając posiadaczowi ich równowartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 ż 2 k.c.).
Z powyższego uregulowania wynika, że w wypadku dobrej wiary posiadacza jego wola w ostatecznym wyniku decyduje o tym, w jakiej formie ma dojść do rozliczenia z tytułu nakładów polegających na połączeniu z posiadaną rzeczą takich czy innych przedmiotów; w pozostałych zaś dwu wypadkach decydująca jest wola właściciela.
III. Roszczenie samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 k.c.).
IV. W sytuacji, gdy nakłady przybierają postać wzniesienia budynku lub innego podobnego urządzenia, opisane wyżej dwa sposoby rozliczenia się właściciela z posiadaczem nie zawsze odpowiadają interesom stron, nie zawsze też czyniłyby zadość interesowi społeczno-gospodarczemu. Właściciel może np. nie dysponować odpowiednią gotówką, aby zwrócić osobie, która wzniosła na jego gruncie budowlę, jej równowartość; posiadacz z reguły jest zainteresowany w tym, aby wzniesiony budynek zatrzymać, gdyż tam najczęściej koncentruje się jego życie domowe (dom mieszkalny) lub zawodowe (budynki gospodarcze);
wreszcie rozebranie wzniesionego budynku z reguły jest sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym. Z tych przyczyn kodeks w art. 231 przewiduje jeszcze inny oprócz rozliczenia pieniężnego i zabrania nakładów in natura sposób rozwikłania splotu interesów, do jakiego dochodzi na skutek budowy na cudzym gruncie. Tym sposobem jest nabycie przez posiadacza własności działki zajętej pod budowę.
Zgodnie z zasadą superficies solo cedit (ż 2,VI) budynek wzniesiony przez posiadacza na cudzym gruncie staje się, jako część składowa gruntu, własnością właściciela nieruchomości. Aby przeto przyznać posiadaczowi własność działki zajętej pod budowę, konieczne jest unormowanie szczególne. To unormowanie może być dwojakiego rodzaju: może polegać albo na przyjęciu zasady, że z chwilą wzniesienia budynku na cudzym gruncie własność zajętego gruntu przechodzi ex legę na budującego, a właścicielowi służy tylko roszczenie o zapłatę odpowiedniego wyna-
ż 30. Roszczenia z tytutu naktadów
171
grodzenia14, albo na przyznaniu zainteresowanym osobom roszczenia o wykup gruntu. W tym ostatnim wypadku własność zajętej pod budowę działki przechodzi na budującego z chwilą zrealizowania roszczenia. Tę ostatnią konstrukcję przyjął polski ustawodawca w art. 231 k.c.
Przepisy tego artykułu przyznają roszczenie o wykup osobie, która wzniosła budynek, oraz co stanowi novum w naszym ustawodawstwie właścicielowi, on bowiem może być także zainteresowany w takim właśnie załatwieniu sprawy15.
V. Przesłanki powstania roszczenia o wykup dla osoby, która wzniosła budynek, są następujące:
1. Samoistne posiadanie. Roszczenie o wykup przysługuje tylko posiadaczowi, i to takiemu, który włada rzeczą jak właściciel (art. 336 k.c.). Przykładowo można przeto wskazać, że roszczenie takie nie powstaje dla dzierżawcy lub dla osoby, która uważa się za dzierżawcę16, bo w takich wypadkach mamy do czynienia z tzw. posiadaniem zależnym (ż 60, IV). W wypadku, gdy budynek został wzniesiony przez kilka osób, każdej z nich przysługuje roszczenie o przeniesienie udziału odpowiedniej części nieruchomości17.
2. Dobra wiara posiadacza. Ze sformułowania art. 231 ż l k.c. wynika, że przymiot dobrej wiary należy odnieść do przekonania budującego o przysługującym mu prawie własności do działki gruntu, a nie do tego, że wolno mu wznosić budynek na cudzym gruncie18. W ż 60, V zostanie bliżej wyjaśnione, że w dobrej wierze jest taki posiadacz, który z przyczyn usprawiedliwionych nie wie, że prawo własności działki, na której wznosi on budynek, jemu nie przysługuje. Praktyka wykazała, że rygorystyczne stosowanie takiego ujęcia dobrej wiary przy wykładni art. 231 powodowałoby, że zastosowanie tego przepisu byłoby zupełnie wyjątkowe.
14 Tak kwestię tę normuję np. w ż 418 k.c.a., zastrzegając jednak, że własność gruntu przechodzi w tym trybie tylko na takiego budującego, który jest w dobrej wierze.
15 Problematyką art. 231 k.c. zajmuje się A. Kubas: Budowa na cudzym gruncie. Warszawa 1972. Tam też (oraz Komentarz, do k.c., t. I, s. 614-636) zob. bardzo bogatą literaturę szczegółową oraz liczne orzecznictwo.
16 Orz. SN z 18 XI 1970 r., PiP 1971, nr 4, s. 743.
17 Orz. SN z 13 II 1978 r., OSN 1978, póz. 150.
18 Uchwała składu 7 sędziów SN z 23 V 1955 r., OSN 1956. póz. 92. Inaczej art. 95 pkt 2 u.g.n., gdy chodzi o możliwość podziału nieruchomości, której część została zabudowana przez samoistnego posiadacza (ż 16, III b).
172
VII. Ochrona własności
Wchodziłoby bowiem w rachubę w takich rzadkich wypadkach, jak nieważność umowy przeniesienia własności z powodu stanu psychicznego zbywcy (art. 82 k.c.), czy z powodu istotnych braków aktu notarialnego, o czym nabywca nie wiedział. Przepis ten nie miałby natomiast zastosowania w sytuacjach najbardziej typowych, tzn. w wypadkach tzw. nieformalnego zbycia nieruchomości. Dlatego orzecznictwo jeszcze pod rządem pr. rzecz. przyjęło, że w dobrej wierze, w rozumieniu przepisów o wykupie działki zajętej pod budowę, jest także taki posiadacz, który wprawdzie wie, że prawo własności jemu nie przysługuje, ale który wykonując prawo własności względem cudzej nieruchomości ma podstawy do uznania, że właściciela nie krzywdzi, przy czym uznawano, że ma to miejsce z reguły wtedy, gdy posiadanie nieruchomości przekazał posiadaczowi sam właściciel, rezygnując niejako choć prawnie bezskutecznie ze swego prawa własności19. Stanowisko to spotkało się w doktrynie z krytyką, która zarzuciła, że uznanie za posiadacza w dobrej wierze osoby, która wie, że nie jest właścicielem, zawiera wewnętrzną sprzeczność20. Pod wpływem tej krytyki zrodziła się koncepcja pośrednia, która przyjmuje, że wprawdzie posiadaczem w dobrej wierze jest tylko ten, kto z przyczyn usprawiedliwionych nie wie o braku tytułu własności, ale że na równi z takim posiadaczem należy gdy chodzi o stosowanie art. 231 ż l traktować także posiadacza będącego formalnie w złej wierze, jeżeli ze względu na szczególne okoliczności danego przypadku wymagają tego zasady współżycia społecznego21. Tego, ukształtowanego w orzecznictwie stanowiska nie przekreśliła co potwierdził SN m.in. w orz. z 20 V 1997 r., (OSN 1997, póz. 195) uchwała składu 7 sędziów SN z 6 XII 1992 r., w której sąd odrzucił tzw. rozszerzone pojęcie dobrej wiary, przyjmowane w różnych okresach odnośnie do zasiedzenia, jak też jak wyżej wspomniano do roszczenia o wykup (ż 60, V infine). Nieuzasadniona byłaby supozycja, że możliwość takiej, opartej na dyrektywach funkcjonalnych, wykładni art. 231 ż l k.c. nie istnieje pod rządem nowej Konstytucji.
19 Por. uchwalę powołaną w przepisie poprzednim oraz m.in. orzeczenia SN:
z 22 II 1956 r., OSN 1957, póz. 77; z 13 IX 1962 r" OSPiKA 1964, póz. 148.
20 Tak m.in. W. Czachórski, J. Ignatowicz, A Kubas, J. Piątowski, K. Przybyłowski, A. Wolter, S. Wójcik. Odmienny pogląd wypowiedzieli: S. Breyer, T. Dybowski, A. Kunicki. Literaturę podaje K. Przybyłowski: Dobra wiara w polskim prawie cywilnym (ogólne uwagi o pojęciu), SC 1970, t. XV, s. 3.
21 Orz. SN z 29 XI 1957 r" OSPiKA 1958, póz. 192; z 14X1 1963 r., OSN 1964, póz. 189;
z 25 VI 1968 r., OSPiKA 1970, póz. 197; z 15 VI 1984 r., OSN 1984, póz. 227.
ż 30. Roszczenia z tytułu nakładów
173
3. Wzniesienie budynku lub innego urządzenia, a więc wzniesienie przez człowieka sztucznej konstrukcji. Jako przykład ,,innego urządzenia" można przytoczyć zbudowanie tamy, wykonanie niektórych urządzeń melioracyjnych, zbudowanie silosu lub piwnicy lodowni, przeprowadzenie kanału itp. Wątpliwe jest acz ostatnio opowiedział się za tym SN (orz. z 1911 1998 r., OSN 1998, póz. 161) zaliczenie do innych urządzeń w rozumieniu art. 231 k.c. wzniesionego przez posiadacza ogrodzenia działki. Nie stanowi takiego urządzenia sad22.
4. Znaczna różnica wartości wzniesionej budowli i działki zajętej pod budowę. O takiej różnicy można mówić wtedy, gdy wartość budowli odbiega w sposób istotny od wartości zajętej działki23.
5. Orzecznictwo przyjmuje, że roszczenie o wykup działki zajętej pod budowę nie mogłoby być uwzględnione, gdyby okoliczności danej sprawy wskazywały, że byłoby to sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym, np. gdyby prowadziło do gospodarczo szkodliwej konfiguracji gruntów, albo gdyby miało wpłynąć szczególnie ujemnie na produkcyjność gospodarstwa24. Orzecznictwo to wykształciło się głównie w związku z nielegalną praktyką nieformalnej (bez aktu notarialnego) sprzedaży działek przez rolników na cele rekreacyjne. Nie wydaje się jednak, by po zniesieniu ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi (ż16, I i II) w istotnym stopniu determinujących ten kierunek orzecznictwa należało dalej z góry wykluczać możliwość uznania za usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego (p. wyżej pkt 2) zastosowania art. 231 ż l k.c. do nieformalnych nabywców takich gruntów na wspomniane cele.
VI. Przesłanki roszczenia właściciela o wykup działki zajętej pod budowę są podobne, ale nie identyczne. Zasadnicza różnica polega na tym, że dla właściciela takie roszczenie powstaje niezależnie od tego, czy osoba, która wzniosła budowlę, była posiadaczem i niezależnie od tego, czy była w dobrej wierze. Wskazują na to słowa ustawy, która głosi, że właściciel może żądać, "aby ten, kto wzniósł budynek", nabył od niego własność, jak i sens przepisu, z punktu bowiem interesów właściciela jest rzeczą zupełnie obojętną, kto budowy dokonał. Roszczenie takie jednak nie przysługuje, jeśli inne uregulowanie wynika z łączącej strony umowy.
" Orz. SN z 13 I 1961 r., OSN 1962, póz. 92.
23 Orz. SN z 18 XI 1965 r., OSN 1966, póz. 152.
24 Orz. SN z 18X1 1965 r., OSN 1966, póz. 152; z 30 VIII 1968 r., OSPiKA 1969, póz. 159; z 28 XII 1979 r., OSN 1980 póz. 127; z 30 XII 1976 r., OSN 1977, póz. 142.
174
VII. Ochrona wtasnosci
VII. Podsumowując niejako dotychczasowe orzecznictwo (nie zawsze zresztą zgodne) SN w uchwale pełnej Izby Cywilnej z 2 V 1990 r.25 uznał, że "roszczenie z art. 231 ż l k.c. przysługuje również osobie, która w chwili jego realizacji współposiadała zabudowaną działkę z właścicielem nieruchomości". Takie zastosowanie art. 231 ż l k.c., w praktyce dość częste, stanowi swoistą formę rozliczeń z tytułu wspólnych nakładów dokonywanych na działce przez właściciela i inną osobę (inne osoby), np. przez rodziców (właścicieli) oraz przez syna i synową, albo przez małżonków, z których tylko jedno jest właścicielem działki; to samo można odnieść do osób pozostających w konkubinacie26.
VIII. Jeżeli spełnione są wymagane przesłanki, uprawniony (posiadacz lub właściciel) może żądać, aby nastąpiło przeniesienie na osobę, która wzniosła budowlę, własności działki gruntu zajętej pod budowę. Przez działkę tę należy rozumieć nie tylko grunt zajęty we właściwym tych słów znaczeniu pod budowę, ale także grunt niezbędny do racjonalnego wykorzystania budowli, a więc także podwórze, siedlisko itp. Jeżeli nieruchomość przekracza te rozmiary, wykupowi podlega tylko odpowiednia jej część27. Przeniesienie własności następuje "za odpowiednim wynagrodzeniem", tzn. za przeciętną cenę przyjętą w obrocie w danej okolicy28.
Roszczenie o wykup może być zrealizowane albo przez zawarcie umowy o przeniesienie własności, albo na podstawie orzeczenia sądowego29. Orzeczenie zobowiązujące do przeniesienia własności zastępuje oświadczenie woli osoby do tego zobowiązanej (art. 64 k.c., art. 1047 ż l k.p.c.)30.
25 OSP 1991.poz.40.
26 Por. M. Nazar: Rozliczenie wspólnej budowy małżonków na gruncie będącym wfasnoś-ciąjednego z nich, NP 1988, nr l, s. 37; J. Piętrzy kowski: Roszczenie o wykup dziatki objętej zabudową (art. 231 ż / k.c.) w stosunkach majątkowych między małżonkami, w: Prace cywilistyczne (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J. Winiarza), Warszawa 1990, s. 211. Por. także orz. SN z 24 II 1989 r., OSP 1990, póz. 360; tamże glosa J. Gajdy i J. Winiarza.
27 Orz. SN z 13 I 1961 r., OSN 1962, póz. 92.
28 Orz. SN z 23 VIII 1955 r., PiP 1956, nr 2, s. 390; z 16 III 1962 r., OSPiKA 1963, póz. 235; z 18 IV 1979 r., OSN 1979, póz. 223.
29 Z reguły chodzi o wyrok zapadły w procesie, który zmierza do realizacji tego roszczenia. Jeżeli jednak toczy się postępowanie działowe, roszczenia tego w stosunkach między spadkobiercami wolno dochodzić tylko w tym postępowaniu (art. 618 k.p.c.) Wytyczne SN z 15 XII 1969 r., OSN 1970, póz. 39.
30 Uchwała składu 7 sędziów SN z 7 I 1967 r., OSN 1968, póz. 199.
ż 30. Roszczenia z tytulu nakładów
175
Jeżeli sąd ustali, że "odpowiednie wynagrodzenie" zostało już przez posiadacza zapłacone, orzeczenie w wyroku (p. przypis 29) o takim wynagrodzeniu jest zbędne (orz. SN z 19 II 1998 r., OSN 1998, póz. 161).
Orzecznictwo przyjmuje, że roszczenie posiadacza o wykup działki zajętej pod budowę nie ulega przedawnieniu, wygasa jednak, jako wynikające z posiadania, z chwilą utraty posiadania3'.
IX. Na treść art. 231 k.c. składał się pierwotnie jeszcze ż 3, który normował sytuację polegającą na tym, że budynek lub inne urządzenie zostało wzniesione na gruncie należącym do Skarbu Państwa. Przepis ten traktował Skarb Państwa w sposób uprzywilejowany, m.in. przewidywał, że posiadacz może żądać od Skarbu Państwa nie przeniesienia własności, lecz ustanowienia użytkowania wieczystego. Obecnie, wobec uchylenia przepisu art. 231 ż 3 (nowela do k.c. z 28 VII 1990 r.), roszczenie o wykup, którego adresatem jest Skarb Państwa, podlega zasadom ogólnym; Skarb Państwa nie korzysta więc z żadnych przywilejów32. Nie oznacza to, że w przypadku istnienia przesłanek z art. 231 k.c. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nie może w drodze umowy z posiadaczem samoistnym (osobą, która wzniosła budynek) ustanowić zamiast przeniesienia własności użytkowania wieczystego gruntu zajętego pod budowę.
31 Orz. SN z 18 III 1958 r., OSN 1968, póz. 138; z 20 III 1981 r., OSN 1981, póz. 168.
32 W sprawie uprzywilejowania Skarbu Państwa w świetle art. 231 ż 3 k.c. i dotyczące tego przepisu orzecznictwo patrz niniejszy podręcznik wydany w 1986 r., s. 178.
Rozdział VIII
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Literatura podstawowa: J. Winiarz: Użytkowanie wieczyste, Warszawa 1967;
tenże: Prawo użytkowania wieczystego, Warszawa 1970; Ćwierć wieku użytkowania wieczystego, w: Z zagadnień cywilnego prawa materialnego i procesowego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J. Ignatowicza) Lublin 1988, s. 127; System, t. U, s. 545-596;
J. Majorowicz: Komentarz do k.c., t. I., s. 637-667; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 139-148; S. Grzybowski, Zarys, s. 128-138; S. Wójcik: Z problematyki użytkowania wieczystego, NP 1977, nr 6, s. 803; E. Drozd: Użytkowanie wieczyste w świetle zmienionej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, "Rejent" 1991, nr 10, s. 7. A. Pyrzyńska: Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, "Rejent' 1998, nr 10, A. Doliwa:
Wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte na własność przez użytkownika wieczystego budynki w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, "Rejent" 1998, nr 11, G. Bieniek, A. Hopfer, Z. Mannaj, E. Mżyk, A. Żróbek; Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa Zielona Góra 1998; S. Rudnicki: Komentarz, s. 346-374;
Prawo obrotu nieruchomościami. Warszawa 1999, ż 2; Kodeks cywilny Komentarz, s. 551-591; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. X; O przyszłości użytkowania wieczystego, "Rejent" 1999, nr 2.
ż 31. Pojęcie i funkcja społeczno-gospodarcza użytkowania wieczystego
I. Rozpoczęty w drugiej połowie XIX wieku gwałtowny rozwój miast zrodził tzw. kwestię mieszkaniową, której zasadniczym dylematem było i nadal jest, jak zaspokoić olbrzymi popyt na mieszkania; kwestię tym trudniejszą, że olbrzymia większość ludności napływającej do miast to przedstawiciele warstw ubogich, z których zrodziła się w XIX wieku klasa robotnicza. Rozwiązaniu tej kwestii, albo przynajmniej jej złagodzeniu, miało m.in. służyć popieranie budownictwa mieszkaniowego prowadzonego przez samych zainteresowanych. Jednym ze sposobów tego popierania stało się dostar-
ż 31. Pojęcie i funkcja spoteczno-gospodarcza użytkowania wieczystego
177
czanie im przez państwo oraz przez gminy miejskie na dogodnych warunkach terenów budowlanych.
Ta działalność społeczno-ekonomiczna zrodziła potrzebę wyboru odpowiedniej formy prawnej przekazywania przez państwo lub przez gminę nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe. Musiała to być taka forma, która z jednej strony zapewniałaby należytą ochronę interesów budujących, z drugiej zaś zabezpieczała reprezentowany przez państwo lub gminę interes społeczny. Ten interes wymagał, aby ziemia stanowiąca własność publiczną wracała
po spełnieniu przeznaczonej jej roli z powrotem do wlaściciela, który by z kolei mógł nią zadysponować na rzecz najbardziej potrzebujących, a także aby sposób korzystania z oddanych pod budowę działek odpowiadał temu celowi. Z tych przyczyn postulowaną formą prawną nie mogło być tradycyjne prawo własności, ukształtowane jako prawo bezterminowe, i które w zasadzie właściciel wykonuje według swego upodobania. Ze względu na interesy budujących musiało to być prawo długotrwale i oczywiście musiało mieć charakter rzeczowy. Tradycyjne prawa rzeczowe ograniczone nie czyniły jednak tym wymaganiom zadość, gdyż nawet najszersze z nich, tj. użytkowanie, było ograniczone pod względem czasowym do czasu życia użytkownika.
Powyższe potrzeby stały się przyczyną wprowadzenia przez poszczególne ustawodawstwa nowych praw rzeczowych, służących specjalnie potrzebom budownictwa mieszkaniowego. Takim prawem, znanym na ziemiach polskich jeszcze przed odzyskaniem niepodległości, było tzw. prawo zabudowy, unormowane jeżeli chodzi o ziemie b. zaboru pruskiego
w ż 1012-1017 k.c. niem., a co do ziem b. zaboru austriackiego w specjalnej ustawie z 1912 r. Jako instytucja ogólnokrajowa prawo zabudowy zostało wprowadzone przez dekret z 26 X 1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, póz. 280). Według tego dekretu prawo zabudowy miało charakter prawa rzeczowego, którego treścią było uprawnienie do wzniesienia za wynagrodzeniem na gruncie stanowiącym własność państwa lub związku samorządu terytorialnego jednego lub większej ilości budynków. Uprawniony nabywał co do tych budynków prawo własności, a co do gruntu prawo użytkowania. Prawo to mogło być ustanowione na czas od 30 do 80 lat.
Równocześnie drugi dekret z 26 X 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, póz. 279) wprowadził dla tego miasta formę własności podzielonej (ż 20,1) pod postacią dzierżawy wieczystej, która mogła występować obok prawa zabudowy. Dawni właściciele zmunicypalizowanych nieruchomości oraz pewne kategorie osób mogły otrzymywać tę dzierżawę za symbolicznym czynszem.
Zamiast powyższych form prawo rzeczowe z 1946 r. wprowadziło instytucję własności czasowej, o której była mowa w ż 12, VII, a która z punktu widzenia konstrukcji prawnej tym się różniła od prawa zabudowy, że osobie budującej na gruncie państwowym lub należącym do związku samorządu terytorialnego zapewniała własność tego gruntu, ograniczoną jednak w czasie. Z kolei dekret z 10 XII 1952 r. o odstępowaniu przez państwo nieruchomego mienia nierolniczego na cele mieszkaniowe oraz na cele budownictwa indywidualnych domów jednorodzinnych (Dz.U. Nr 49, póz. 326) wprowadził dla tych celów formę dzierżawy oraz tzw. wieczystego użytkowania. Nie było to jednak użytkowanie wieczyste w obecnym znaczeniu, lecz szczególna postać użytkowania zwykłego.
Przedstawione wyżej kolejne zmiany, nie zawsze w pełni przemyślane, wskazują, że motywy, które zrodziły poszukiwania dla celów budownictwa mieszkaniowego odpowiedniej formy prawnej korzystania z gruntów publicznych, nie straciły na znaczeniu. Znalazło to odbicie w dziedzinie prawa. Już na początku lat sześćdziesiątych uznano mianowicie, że forma
178
VIII. Użytkowanie wieczyste
własności czasowej nie jest dla opisanych celów najbardziej odpowiednia i dlatego ustawa z 14 VII 1961 r. o gospodarce terenami wprowadziła nową formę prawną nazwaną użytkowaniem wieczystym. Według uzasadnienia projektu tej ustawy forma własności czasowej nie znalazła aprobaty ludności, która odnosiła się do niej właśnie ze względu na akcentowanie elementu czasowości z nieufnością. Podnoszono też, że nie odpowiadała ona założeniom nowego ustroju, gdyż prowadziła do reprywatyzacji niektórych składników mienia społecznego. Motywy te nie były bezsporne.
Równocześnie ustawa z 1961 r. postanowiła (art. 40), że istniejące w dniu wejścia w życie prawa własności czasowej, prawa zabudowy, prawa wieloletniej dzierżawy i inne podobne stają się prawem użytkowania wieczystego w przypadkach i na warunkach, które określi rozporządzenie wykonawcze. Dokonało tego rozporządzenie z 26 I 1962 r. (Dz.U. Nr 15, póz. 67). Instytucję użytkowania wieczystego przejął następnie kodeks cywilny (art. 232-243), z tym zastrzeżeniem, że znacznie ją zmodyfikował.
Nadal jednak użytkowanie wieczyste było pomyślane jako prawo stanowiące formę wspierania przez państwo budownictwa mieszkaniowego, a więc było prawem celowym w tym sensie, że miało służyć realizacji określonego zadania. Daleko idącym zmianom uległo ono dopiero na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych, co pozostawało w ścisłym związku z gospodarczymi przemianami zachodzącymi w naszym kraju. Znalazło to wyraz w nowelizacji kodeksu cywilnego, u.g.g. i w reaktywowaniu samorządu terytorialnego'. Powyższe zmiany doprowadziły do nowego ujęcia charakteru użytkowania wieczystego ze względu na jego przeznaczenie, czego wyrazem stało się inne niż dotychczas określenie przedmiotów użytkowania wieczystego oraz podmiotów tego prawa.
Zanim jednak kwestie te zostaną wyjaśnione odnotować należy extraordynaryjną decyzję ustawodawcy dotyczącą użytkowania wieczystego, jaką było uchwalenie ustawy z 4 IX 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 123, póz. 781), zmienionej wkrótce ustawą z 3 XII 1998 r. (Dz.U. Nr 156, póz. 1020). Wymieniona ustawa nie likwiduje oczywiście instytucji użytkowania wieczystego. Ustawa ta przewiduje natomiast o czym informuje już jej tytuł przekształcenie dotychczas istniejących praw użytkowania wieczystego we własność, gdy: prawo to przysługuje osobie fizycznej; zostało przez nią nabyte przed 31 X 1998 r.; osoba ta złoży wniosek o przekształcenie do dnia 31 XII 2000 r. Wspomniana wyżej ustawa z 3 XII 1998 r. rozszerzyła krąg uprawnionych do przekształcenia także na te osoby fizyczne, które do dnia 31 XI 998 r. użytkowania wieczystego jeszcze nie nabyły (ze względu na brak wpisu do księgi wieczystej), ale z którymi przed tą datą zostały zawarte umowy o ustanowienie tego prawa; postanowienie to między innymi zakwestionował TK w wyroku z 12 IV 2000 r. (Dz.U. Nr 28, póz. 352). Przekształcenie, o którym mowa, nie następuje ex legę, lecz z mocy decyzji starosty, wykonującego to zadanie jako zadanie z zakresu administracji rządowej gdy obciążona użytkowaniem wieczystym nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, lub decyzji przewodniczącego zarządu jednostki samorządu terytorialnego gdy nieruchomość stanowi własność takiej
' Patrz zwłaszcza: ustawa z 28 VII 1990 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, póz. 321); ustawa z 8 III 1990 r. o samorządzie terytorialnym (w pierwotnym brzmieniu Dz.U. Nr 16, póz. 95). Por. także Z. Mannaj: Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Zielona Góra 1991; J. Piętrzy kowski: Omówienie najnowszych zmian ustawodawczych (wprowadzenie do kodeksu cywilnego). Warszawa 1992, s. 9.
ż31. Pojecie i funkcja spotecuw-gospodarcw użytkowania wieczystego
179
jednostki. Omawiane przekształcenie powoduje zarazem, co oczywiste, utratę własności przez Skarb Państwa lub wspomnianą jednostkę. Podkreślić należy, że zmiana statusu użytkownika wieczystego na właścicielski nie narusza praw osób trzecich, co w szczególności oznacza, iż ciążące ewentualnie dotychczas na użytkowaniu wieczystym hipoteki stają się hipotekami na nieruchomości. Ustawa przewidywała, że przekształcenie następuje za stosunkowo niewielką lub minimalną opłatą (dalece odbiegającą od rzeczywistej wartości uzyskiwanego przysporzenia), a w określonych wypadkach nieodpłatnie. Z wyjątkiem tych postanowień ustawy, które wprowadzają nieodpłatne przekształcenie we własność użytkowania wieczystego uzyskanego mówiąc najogólniej tytułem ekwiwalentu za nieruchomości pozostawione poza granicami obecnego terytorium państwa lub za nieruchomości utracone w wyniku władczych działań organów państwowych przed l VIII 1985 r. pozostałe postanowienia ustawy statuujące nieodpłatność (art. 6 ust. l pkt 4 i 5) oraz postanowienia określające wysokość opłaty za przekształcenie (art. 5 i 5a) uznane zostały przez TK, w powołanym wyżej wyroku z 12 I 2000 r., za niezgodne z Konstytucją, utraciły więc moc z chwilą jego ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (art. 190 ust. l -3 Konstytucji). Wyeliminowanie z porządku prawnego przepisów o wysokości opłat tworzy lukę w ustawie, którą jednak do czasu jej usunięcia przez ustawodawcę można, jak się wydaje, wypełnić, stosując obecnie do określenia wysokości opłat za przekształcenie, per analogiom, art. 69 u.g.n.: p. niżej.
Jedynie dla porządku wypada w tym miejscu zauważyć, że swoiste "przekształcenie" użytkowania wieczystego, jako instytucję o charakterze trwałym, przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami, zapewniając użytkownikom wieczystym wyłączną możliwość (ale nie roszczenie) nabycia własności obciążonej nieruchomości w drodze umowy sprzedaży (art. 32 ust. l) za zapłatą ceny pomniejszonej o wartość użytkowania wieczystego (art. 69);
w wypadku takim użytkowanie wieczyste na skutek kontuzji wygasa (art. 32 ust. 2).
II. Zgodnie z pierwotnym zamierzeniem ustawodawcy, w myśl którego użytkowanie wieczyste miało być prawną formą pomocy, jakiej państwo powinno udzielać budownictwu mieszkaniowemu w miastach, art. 232 ż l k.c. w poprzednim brzmieniu przewidywał, że użytkowanie wieczyste może obciążać tylko: a) grunty, które miały charakter miejskich i b) tylko należące do państwa. Od założeń tych ustawodawca następnie w istotnym zakresie odstąpił, co wiązało się zarówno z przekształceniami własności państwowej, jak i przede wszystkim z reaktywowaniem samorządu terytorialnego, a więc powołaniem do życia najpierw gmin i ich związków, a następnie innych jednostek samorządu terytorialnego (ż 10,1).
Tak więc wraz z rezygnacją z zasady jedności państwowej (w uprzednim jej znaczeniu) co oznacza, zgodnie z art. 44' k.c., że własność przedmiotów należących do państwowej osoby prawnej przysługuje tej osobie, nie zaś "niepodzielnie państwu" (ż 9, IV) ustawodawca w znowelizowanym art. 232 k.c. przyjął, że obecnie nie każda nieruchomość państwowa może stać się przedmiotem użytkowania wieczystego,
180
VIII. Użytkowanie wieczyste
lecz tylko taka, która stanowi własność Skarbu Państwa; inna państwowa osoba prawna nie może obciążyć swego gruntu użytkowaniem wieczystym. W związku natomiast z powstaniem samorządu terytorialnego prawo obciążania swoich gruntów użytkowaniem wieczystym przysługuje także jednostkom samorządu terytorialnego i ich związkom (ale nie innym samorządowym osobom prawnym).
Również pierwsze ze wspomnianych wyżej (pkt a) pierwotnych założeń uległo w znacznej mierze zmianie. Wprawdzie, gdy chodzi o grunty Skarbu Państwa, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być tylko grunty "położone w granicach administracyjnych miast" lub grunty ,,położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki" (inne grunty Skarbu Państwa mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego na mocy przepisów szczególnych). Takiego natomiast ograniczenia nie zawiera art. 232 ż l k.c. odnośnie do gruntów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków.
W związku z tym ostatnim stwierdzeniem nie można nie zwrócić uwagi na treść art. 232 ż 2 k.c. w brzmieniu ustalonym przez art. 234 pkt l u.g.n. Tym ostatnim przepisem dodano, nie wiedzieć czemu, w ż 2 art. 232 k.c. do dotychczasowego tekstu, odnoszącego się do gruntów Skarbu Państwa, wyrazy "gmin lub ich związków", które następnie, kolejną nowelą, zastąpiono wyrazami "jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków". Otóż taki zabieg legislacyjny miałby sens, gdyby jednocześnie ograniczono w ż l art. 232 k.c. podobnie, jak czyni to ustawodawca odnośnie do gruntów Skarbu Państwa rodzaj gruntów jednostek samorządu terytorialnego (ich związków), które co do zasady mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego. Skoro jednak art. 232 ż l k.c. w dalszym ciągu stanowi, że inaczej niż w wypadku gruntów Skarbu Państwa wszelkie grunty (tzn. bez względu na ich położenie) będące własnością jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego, to rzekome rozszerzenie tego przedmiotu, z odesłaniem do przepisów szczególnych, "także (na) inne grunty" tych jednostek nie ma po prostu normatywnego sensu.
III. Celowy charakter użytkowania wieczystego wyrażał się także w tym, że podmiotami tego prawa mogły być tylko osoby fizyczne oraz spółdzielnie mieszkaniowe, gdyż tylko one były zainteresowane budownictwem mieszkaniowym. Znowelizowany art. 232 ż l k.c. zniósł to ograniczenie; stanowi on, że wymienione wyżej grunty mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym, a więc legę non distinguente wszystkim podmiotom. Podmiotem tym może być również jednostka samorządu terytorialnego (związek) co do gruntów stanowiących własność innych takich jednostek lub Skarbu
ż 31. Pojęcie t funkcja spoteczno-gospodarcm użytkowania wieczystego
181
Państwa, jak też ten ostatni co do gruntów stanowiących własność tych pierwszych (potwierdza to art. 14 ust. ł u.g.n.).
IV. Jak z dotychczasowych rozważań wynika, użytkowanie wieczyste straciło charakter prawa celowego w tym znaczeniu, że nie jest już prawem o ściśle ustawowo określonym przeznaczeniu; stało się prawem uniwersalnym przypominającym pod tym względem prawo własności nieruchomości gruntowej. Użytkowanie wieczyste jednak ma nadal charakter celo-w y, ale w innym znaczeniu, a mianowicie, że użytkownik wieczysty zostaje obciążony obowiązkiem wykorzystania otrzymanej nieruchomości w sposób określony w umowie, który może być różny (wzniesienie domu mieszkalnego, zorganizowanie zakładu produkcyjnego), ale zawsze jest elementem umowy o ustanowieniu tego prawa. Jak o tym będzie jeszcze mowa, niewykonanie tak określonego obowiązku może prowadzić nawet do rozwiązania umowy.
V. Unormowanie instytucji użytkowania wieczystego jest u nas niejako dwutorowe i jest zawarte w dwu podstawowych aktach normatywnych:
w kodeksie cywilnym oraz w ustawie z 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Kodeks normuje wyłącznie problematykę cywilnoprawną, powołana zaś ustawa obok problematyki o takim charakterze, jak np. sposób (tryb) zawarcia umowy czy wymóg wpisu do księgi wieczystej dla ustanowienia i przeniesienia tego prawa również kwestie natury administracyjnoprawnej, jak np. sporządzanie wykazów nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste, wymierzanie tzw. opłat dodatkowych za niedotrzymanie ustalonych terminów zagospodarowania nieruchomości, stosowanie "bonifikat" od opłat itp. Poza tym do użytkowania wieczystego odnoszą się również akty normatywne bardziej szczegółowe, wykonawcze do wspomnianej ustawy (np. w sprawie organizowania przewidzianych ustawą przetargów), jak i odrębne, normujące takie np. kwestie, jak tryb ujawniania tego prawa w księdze wieczystej, czy jego nabycie w szczególny sposób przez inne jeszcze podmioty niż wymienione w przepisach działu VII u.g.n.
Pomimo takiej rozmaitości unormowanie instytucji użytkowania wieczystego nie jest w dziedzinie problematyki cywilnoprawnej wyczerpujące. Kodeks poświęcił tej instytucji jedynie 11 artykułów (232-241, 243), przy czym dwa nakazują odpowiednie stosowanie do ustanowienia tego prawa i do jego przeniesienia przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości;
182
VIII. Użytkowanie wieczyste
wiele natomiast kwestii (takich np. jak stosunek użytkownika wieczystego do właścicieli sąsiednich nieruchomości, jak wspólność użytkowania wieczystego) pozostaje poza ustawowym uregulowaniem. Co do tych kwestii wypadnie więc nieraz stosować w drodze analogii przepisy normujące inne instytucje prawne. Ze względu na pośrednią sytuację użytkowania wieczystego będą to przepisy normujące bądź własność, bądź ograniczone prawa rzeczowe. Z uwagi na szeroki zakres użytkowania wieczystego częściej będzie wchodziło w rachubę analogiczne stosowanie przepisów o własności. Przykładowo można wskazać, że spośród przepisów o prawach rzeczowych ograniczonych do użytkowania wieczystego mieć będą zastosowanie przepisy o kontuzji (art. 247) oraz, jak należy sądzić, o zmianie treści prawa (art. 248 ż l), do takich zaś kwestii jak ochrona użytkowania wieczystego2, stosunki sąsiedzkie3, wspólność tego prawa i jej zniesienie trzeba analogicznie stosować odpowiednie przepisy o własności.
ż 32. Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego
I. W myśl art. 233 k.c. "W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do gmin bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać". Z definicji tej wynika, że użytkownikowi wieczystemu przysługują podobnie jak właścicielowi dwa podstawowe uprawnienia: uprawnienie do korzystania z nieruchomości oraz uprawnienie do rozporządzania swoim prawem.
W odróżnieniu od właściciela, który w zasadzie może ze swej rzeczy korzystać dowolnie, użytkownik może korzystać z oddanego mu gruntu tylko w sposób określony w umowie. Jeżeli więc użytkowanie zostało mu przyznane w celu wzniesienia domu mieszkalnego, nie może otrzymanej działki przekształcić np. na grunt rolny. Dlatego umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna bliżej określać sposób korzystania z niego (art. 239 k.c.).
2 T. Smyczyński: Ochrona prawa wieczystego użytkowania. Pal. 1971, nr 3, s. 16.
3 Por. K. Łukowski: Wybrane zagadnienia na tle stosowania art. 145 k.c. do użytkowania wieczystego, NP 1978, nr 10, s. 1425.
ż 32. Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego
183
Prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje przede wszystkim uprawnienie do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę. Stwierdza to expressis verbis art. 237 k.c., który ponadto stanowi, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Chodzi tu o odpowiednie stosowanie art. 155-170 k.c., o których bliżej była mowa w ż 15. Ze szczególnego przepisu (art. 27 u.g.n.) wynika, że umowa o przeniesienie użytkowania wieczystego nie jest czynnością konsensualną, gdyż przesłanką jej skuteczności jest wpis do księgi wieczystej. Do przeniesienia użytkowania wieczystego nie jest wymagana zgoda Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela, przeniesienie to podlega natomiast ograniczeniom obrotu nieruchomościami (ż 16)4.
W zakres uprawnienia do rozporządzania użytkowaniem wieczystym wchodzi dalej możliwość obciążenia tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Ustawa wyraźnie to przewiduje co do hipoteki (art. 65 ust. 3 ust. o ks. wiecz. i hip.). Z art. 265 ż l k.c., który przewiduje tzw. użytkowanie praw, wynika, że użytkowanie wieczyste można obciążyć użytkowaniem. W doktrynie toruje sobie drogę także pogląd, że użytkowanie wieczyste może być obciążone służebnością.
Użytkowaniem wieczystym można także rozporządzać w testamencie, jest to bowiem prawo dziedziczne. Jako prawo zbywalne podlega ono również egzekucji (por. art. 1004-1013 k.p.c.). O zrzeczeniu się użytkowania wieczystego patrz w ż 33, II.
Negatywna strona użytkowania wieczystego przedstawia się tak samo jak w wypadku własności (ż11, III). Znajduje ona wyraz w postanowieniu art. 233 k.c., że użytkownik może korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób. Wyłączenie to obejmuje także właściciela.
Należy poza tym sądzić, że wtaściciel nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym nie może przenieść własności tej nieruchomości, z wyjątkiem przeniesienia na jej użytkownika wieczystego oraz przeniesienia na jednostkę samorządu terytorialnego (związek) gdy wlaścicielem jest Skarb Państwa, lub na Skarb Państwa albo na jednostkę samorządu terytorialnego gdy właścicielem jest inna jednostka samorządu terytorialnego. Takie ograniczenie zbywalności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym wynika z istoty tego użytkowania, które jest prawem "obliczonym" na trwanie w długim okresie czasu (p. niżej, III), zarazem zaś obciążać może tylko własność ściśle określonych kategorii podmiotów; jak też zwłaszcza wynika to, z niestety legislacyjnie niezbyt poprawnego, uregulowania zawartego w art. 32 ust. l i 3 u.g.n.
4 Orz. SN z 9X111969 r., OSN 1970, póz. 172.
184
VIII. Użytkowanie wieczyste
Zakres użytkowania wieczystego jest zdeterminowany podobnie jak prawo własności (ż 11, IV i V) przez całokształt ustawodawstwa oraz przez zasady współżycia społecznego. Dodatkowym wyznacznikiem jego granic, nieaktualnym w wypadku własności, jest treść umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
II. W celu wzmocnienia pozycji użytkownika wieczystego kodeks w art. 235 przyznaje mu własność budynków wzniesionych na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego. Zagadnienie to należy odrębnie omówić co do budynków, jakie znajdują się na tym gruncie w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego, oraz co do budynków wzniesionych po tym zdarzeniu.
Regulacja dotycząca budynków istniejących na gruncie w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego ulegała zmianom. Do czasu wejścia w życie u.g.g. przepis art. 235 zd. 2 k.c. rozumiany był w ten sposób, że budynki te stawały się zależnie od treści umowy albo własnością użytkownika wieczystego, albo przedmiotem użytkowania wieczystego, jako części składowe nieruchomości. W świetle kolejnych zmian u.g.g. stan prawny dotyczący tych budynków najpierw uzależniono od osoby użytkownika (osoba fizyczna czy osoba prawna), a poczynając od noweli z 29 IX 1990 r. z ustanowieniem użytkowania wieczystego zawsze łączy się sprzedaż ich użytkownikowi wieczystemu (art. 20 uchylonej u.g.g.5, a obecnie art. 31 u.g.n.).
Gdy chodzi o budynki wzniesione po ustanowieniu użytkowania wieczystego, art. 235 ż l k.c. stanowi, że budynki (i inne urządzenia) wzniesione przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Legę non distinguente dotyczy to wszystkich budynków wzniesionych przez użytkownika wieczystego, nawet tych, które wzniósł on niezgodnie z umową.6 Broniony jest także pogląd, że jego własnością stają się także budynki wzniesione przez inne osoby (z reguły przez posiadaczy)7.
Jak to wyjaśniono w ż 2, III, budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego są w drodze wyjątku od zasady superficies solo cedit odrębnymi nieruchomościami. Fakt jednak, że pozostają one w gospodarczym związku z użytkowaniem wieczystym, nie pozostaje bez
5 Orz. SN z 24 XI 1992 r., OSP 1993, póz. 154.
6 Odmienny pogląd wypowiedział SN w orz. z 8 VII 1966 r., póz. 211. Spotkał się on jednak z uzasadnioną krytyką. Patrz J. Winiarz: Glosa, OSPiKA 1967, póz. 184; A. Kopff:
Glosa, NP 1967, nr 6, s. 831; J. Wasilkowski: Prawo własności, s. 210.
7 Por. J. Ignatowicz: Glosa, OSPiKA 1982, póz. 185.
ż 32. Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego
185
wpływu na ich status prawny. Zgodnie mianowicie z art. 235 ż 2 k.c. przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zbycie więc tego prawa odnosi się także do budynków, sama zaś własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego.
Wymienione w art. 235 "inne urządzenia" (silosy, piwnice lodownie) stanowią także, jako odrębne rzeczy, przedmiot własności użytkownika wieczystego. Ich status prawny nie jest jasny. Okoliczność, że art. 46 k.c. nie zaliczył ich do kategorii nieruchomości, mogłaby przemawiać za zakwalifikowaniem ich jako rzeczy ruchomych. Można jednak bronić poglądu, że skoro ustawodawca "inne urządzenia" stale wymienia łącznie z budynkami (art. 235, 272, 273, 279 k.c.), to poddaje je takiemu samemu reżimowi jak budynki, tzn. że uznaje je za odrębne od gruntu nieruchomości, a w art. 46 k.c. tych "innych urządzeń" nie wymienił tylko przez przeoczenie.
III. Z przyczyn, o których była mowa w ż 31,1, użytkowanie wieczyste jest przez ustawę ukształtowane jako prawo terminowe, gdyż można je ustanowić tylko na z góry określony czas. W myśl art. 236 k.c. oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania terenu na tak długi okres, dopuszczalne jest oddanie terenu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym terenie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
IV. Użytkowanie wieczyste ustanawia się jeśli nie liczyć zupełnie wyjątkowych wypadków, przewidzianych w przepisach szczególnych (np. art. 14 ust. l u.g.n.) za wynagrodzenie m. W myśl art. 238 k.c.
186
VIII. Ubytkowanie wieczyste
użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. W pewnym sensie powyższe postanowienie modyfikują przepisy u.g.n.'(art. 71 ust. l), przewidując obok opłat określonych w tej ustawie jako "roczne", tzw. pierwszą opłatę, którą uiszcza się w zasadzie najpóźniej w dniu zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a która wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego (art. 71 u.g.n.). Mogą być one zmienione w określonym w ustawie trybie i terminach, wraz ze zmianą wartości nieruchomości. Opłaty mają charakter cywilnoprawny pogląd taki jest dominujący w orzecznictwie i w doktrynie. Przepisy szczegółowe dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego zamieszczone zostały w dziale II rozdz. 8 (art. 71-81) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Opłaty ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej w art. 67 u.g.n. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. W określonych wypadkach ustawa przewiduje lub dopuszcza możliwość stosowania tzw. bonifikat od opłat, jak też możliwość podwyższenia stawki procentowej opłat rocznych.
V. Sposób korzystania przez użytkownika wieczystego z oddanego mu gruntu powinien być określony w umowie. Jeżeli oddanie to następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: l) termin rozpoczęcia i zakończenia robót, 2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymania w należytym stanie, 3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, 4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego (art. 239 k.c.). Postanowienia umowy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej (art. 30 u.g.n.).
Po uchyleniu art. 242 k.c. i uregulowaniu wynagrodzenia za budynki w art. 33 ust. 2 u.g.n., bez zastrzeżenia (zawartego uprzednio w tym uchylonym przepisie kodeksu) "w braku umownego ustalenia tego wynagrodzenia", znaczenie postanowienia umowy wymienionego wyżej w pkt4, dalej wymaganego przez kodeks, stoi pod znakiem zapytania. Wydaje się bowiem, że intencją ustawodawcy było nadanie cytowanemu uregulowaniu ustawy charakteru iuris cogentis.
ż 32. Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego
187
VI. Użytkowanie wieczyste stanowi prawnorzeczową formę długotrwałego korzystania z gruntów Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz ich związków. Jak to podniesiono w uzasadnieniu projektu kodeksu cywilnego (1962 r.), ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia w użytkowaniu wieczystym można się dopatrzeć instytucji własności podzielonej (ż 20, I). Jednakże konstrukcja jurydyczna jest inna. Użytkownik wieczysty nie jest właścicielem w rozumieniu art. 140 k.c., przysługuje mu jedynie swoiste prawo do nieruchomości, która stanowi przedmiot wyłącznej własności innego podmiotu. Użytkowanie wieczyste jest więc innym aniżeli własność prawem rzeczowym.
Powyższe stwierdzenie jest bezsporne. Natomiast odpowiedź napytanie, do jakiej kategorii praw rzeczowych należy użytkowanie wieczyste zaliczyć, wzbudziła w naszej doktrynie kontrowersję. Według jednego poglądu użytkowanie wieczyste stanowi jedno z ograniczonych praw rzeczowych, przemawia bowiem za tym jego normatywna treść, która co do swej istoty nie odbiega od treści innych podobnych praw polegających na korzystaniu z cudzej nieruchomości8.
Pogląd ten nasuwa jednak zastrzeżenia. Użytkowanie wieczyste można by istotnie zakwalifikować (tak jak to bezspornie było przed wejściem w życie kodeksu cywilnego) do kategorii praw rzeczowych ograniczonych, gdyby ustawodawca nie wyraził odmiennej woli. Taka zaś odmienna wola została w kodeksie cywilnym wypowiedziana w sposób jednoznaczny. Unormowanie użytkowania wieczystego nie zostało włączone do tytułu III księgi II k.c. poświęconego prawom rzeczowym ograniczonym, lecz stanowi odrębny tytuł (II) ulokowany między tytułem dotyczącym własności (I) a tytułem odnoszącym się do praw rzeczowych ograniczonych (III). Konsekwentnie też w art. 244 k.c., w którym zostały wyliczone prawa rzeczowe ograniczone, użytkowanie wieczyste nie zostało wymienione. Takiej woli ustawodawcy dają też wyraz motywy do projektu kodeksu cywilnego. Nie jest to zresztą dziełem przypadku, lecz wynika ze szczególnej funkcji społeczno-ekonomicznej użytkowania wieczystego. Pod tym względem odbiega ono od przeznaczenia praw rzeczowych ograniczonych, a zbliża się do prawa własności. W konsekwencji należy więc uznać, że użytkowanie wieczyste stanowi kategorię pośrednią między
8 Tak J. Winiarz: Użytkowanie wieczyste, s. 178 i nast. oraz A. Kopff: Charakter prawny użytkowania wieczystego, SC 1967, t. IX, s. 3.
188
VIII. Użytkowanie wieczyste
własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi (ż 4, IV). Taki też pogląd reprezentuje większość autorów9. Jest on także jednolicie przyjęty w orzecznictwie18.
ż 33. Powstanie i wygaśnięcie użytkowania wieczystego
I. W myśl art. 234 k.c. do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Oznacza to m.in., że umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Podobnie jednak jak umowa o przeniesieniu użytkowania wieczystego (patrz ż 32, I), umowa o jego ustanowienie nie jest umową konsensualną, gdyż czynność ta wymaga wpisu do księgi wieczystej (art. 27 u.g.n.).
Jak z powyższego wynika, do ustanowienia użytkowania wieczystego nie jest wymagany tak jak dawniej etap wstępny polegający na wydaniu decyzji administracyjnej, która określa osobę użytkownika wieczystego oraz przedmiot i warunki ustanowienia tego prawa''. Niewątpliwie odpowiada to bardziej cywilnoprawnemu charakterowi użytkowania wieczystego.
Co do wymagania zachowania trybu przetargu do zawarcia umowy, organów właściwych do reprezentowania Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz ograniczeń wynikających z określonych kompetencji wojewody gdy chodzi o nieruchomości Skarbu Państwa, i rady (sejmiku) gdy chodzi o nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, zob. ż 16, VI.
W przepisach szczególnych, zawartych obecnie przede wszystkim w dz. VII u.g.n. (przepisy przejściowe), przewidziane zostały wypadki nabycia użytkowania wieczystego e x
9 Tak S. Rudnicki: Charakter prawny użytkowania wieczystego, NP 1970, nr 12, s. 1771;
T. Smyczyński: Charakter prawny wieczystego użytkowania, RPEiS 1971, nr l, s. 36;
S. Breyer: Przeniesienie własności nieruchomości. Warszawa 1971, s. 277; Z. K. Nowakow-ski: Prawo rzeczowe, s. 142; J. Majorowicz: Komentarz, do k.c., 1.1, s. 639.
10 Orz. SN z 22 X 1968 r., OSN 1969, póz. 188; z 17 I 1969 r., OSN 1969, póz. 222;
z 17 I 1974 r., OSN 1974, póz. 197.
" O treści i znaczeniu tej decyzji patrz orz. SN z 161 1970 r., OSN 1970, póz. 175. Patrz także T. Smyczyński: Skutki cywilnoprawne aktu administracyjnego, NP 1971, nr l, s. 39. Patrz także orz. SN z 10 X 1977 r., OSN 1978, póz. 119.
ż 33. Powstanie i wygaśnięcie użytkowania wieczystego
189
legę, potwierdzanego deklaratywną jedynie decyzją administracyjną właściwego organu. Wiąże się to z tzw. uwłaszczeniem państwowych i (następnie) samorządowych osób prawnych, które uprzednio pod rządami zasady jedności własności państwowej (ż 9, III) jedynie zarządzały nieruchomościami będącymi w ich dyspozycji. Nie wprowadzają natomiast odstępstwa od umownego ustanowienia użytkowania wieczystego te uregulowania, zawarte we wspomnianych przepisach szczególnych, które przyznają w określonych sytuacjach oznaczonym podmiotom roszczenie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, choć oczywiście wyłączają swobodę decyzji właściciela w przedmiocie takiego rozporządzenia nieruchomością.
II. W kwestii dopuszczalności nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia SN wypowiedział się w uchwale składu 7 sędziów z 11 XII 1975 r.'2 Przychylając się mianowicie do poglądu, jaki już uprzednio był reprezentowany w piśmiennictwie, SN uznał przede wszystkim, że nie można w tej drodze uzyskać użytkowania wieczystego, które uprzednio nie zostało w sposób wyżej opisany ustanowione, żaden bowiem przepis tego nie przewiduje, a kodeks nie zna ogólnej zasady dopuszczalności nabywania praw rzeczowych przez zasiedzenie (ż 17, II). Sąd Najwyższy przyjął natomiast, że osoba będąca posiadaczem nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego, które zostało już ustanowione na rzecz innego podmiotu, może w drodze zasiedzenia nabyć to prawo. W szczególności możliwe jest według tego poglądu nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego przez osobę, na którą użytkownik wieczysty przeniósł swe prawa, lecz do przeniesienia nie doszło z powodu nieważności umowy (np. ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego). Podstawą takiego nabycia byłyby stosowane w drodze analogii (ż 31, V) przepisy o zasiedzeniu nieruchomości.
III. Do najważniejszych przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego13 należą: a) upływ czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione (art. 236 k.c.); b) rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (dopuszczalność takiej czynności wynika z zasady swobody woli stron); c) zrzeczenie się użytkowania wieczystego (możliwość taka wynika z atrybutu rozporządzania przez użytkownika swoim prawem ż 4, I; poza tym p. art. 16 u.g.n.); d) kontuzja, tzn. przejście użytkowania wieczystego (np. w drodze dziedziczenia) na
12 OSN 1976, póz. 259. " T. Smyczyński: Wygaśnięcie użytkowania wieczystego. Pal. 1971, nr 7-8, s. 7.
190
VIII. Użytkowanie wieczyste
właściciela, lub przejście własności na wieczystego użytkownika (art. 32 u.g.n.); do takiej bowiem sytuacji należy per analogiom odnieść w zakresie nie unormowanym w powołanym art. 32 u.g.n. lub w innych przepisach tej ustawy art. 247 k.c., skoro prawo to jest ze swego charakteru prawem na rzeczy cudzej, zaś brak jest przepisu, który by przewidywał, że właścicielowi może przysługiwać użytkowanie wieczyste do własnej nieruchomości (wyjątkowe unormowanie, wy interpretowane przez orzecznictwo z przepisów o tzw. prywatyzacji bezpośredniej przedsiębiorstw państwowych, można tutaj pominąć); e) rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie ze względu na jej nienależyte wykonywanie przez użytkownika (art. 240 k.c.); f) wywłaszczenie (rozdz. 4 u.g.n.).
Rozwiązanie umowy ze względu na niewłaściwe wykonywanie użytkowania wieczystego przez użytkownika wieczystego (pkt e) przewiduje art. 240 k.c. W myśl tego przepisu umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. Jeżeli hipoteza tego przepisu zostaje spełniona, właściciel nieruchomości może żądać rozwiązania umowy przez sąd (art. 33 ust. 3 i 4 u.g.n.); w tym zakresie zaszła istotna zmiana, pod rządem bowiem poprzednio obowiązującej ustawy o gospodarce gruntami rozwiązanie mogło nastąpić w drodze decyzji administracyjnej14.
Od rozwiązania umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie należy odróżnić jej nieważność bezwzględną lub względną. Pierwsza może wchodzić w rachubę w razie braku koniecznych przesłanek ustawowych albo w razie wystąpienia innych uchybień przy jej zawarciu (np. w razie niezachowania formy aktu notarialnego)15. Nieważność względna może wystąpić w wypadku, gdy oświadczenie wchodzące w skład umowy, o której mowa, jest dotknięte błędem (podstępem) albo zostało powzięte pod wpływem groźby (art. 84, 86 i 87 k.c.)16.
'- Por. orz. SN z 5 VI 1985 r., OSN 1986, póz. 67.
15 Por. orz. SN z 13 X 1981 r., OSN 1982, póz. 58.
16 W praktyce chodzi najczęściej o niezgodne z prawem wpływanie na działalność funkcjonariuszy publicznych orz. SN z 28 IV 1967 r., OSN 1967, póz. 227.
ż 33. Powstanie i wygaśniecie użytkowania wieczystego
191
IV. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego pociąga za sobą następujące dalsze skutki:
1) wygasają wraz z nim ustanowione obciążenia (art. 241 k.c.), np. ustanowiona na tym prawie hipoteka (por. art. 101 ust. o ks. wiecz. i hip.);
legę non distinquente należałoby przyjąć, że z mocy art. 241 k.c. obciążenia na użytkowaniu wieczystym wygasają również wtedy, gdy prawo to wygasa w wyniku konfuzji, co jednak budzi istotne zastrzeżenia, zwłaszcza, gdy do kontuzji dochodzi przez przeniesienie własności na wieczystego użytkownika, gdy więc zachodzi swoiste przekształcenie użytkowania wieczystego we własność (zob. wyżej ż31,1 infine);
2) gaśnie przysługujące użytkownikowi prawo własności budynków lub innych urządzeń, które jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym dzieli jego los (art. 235 ż 2 k.c.);
3) użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może żądać od niego na zasadach ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego mu gruntu.
Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód, jak również jego roszczenie o wynagrodzenie za budynki i urządzenia przedawniają się z upływem lat trzech od dnia zwrotu użytkowanego gruntu (art. 243 k.c.). Natomiast roszczenie o wydanie gruntu, co do którego wieczyste użytkowanie wygasło, nie ulega, jako roszczenie windykacyjne dotyczące nieruchomości, przedawnieniu (art. 223 ż l k.c. ż 28, V).
Rozdział IX
PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE PRZEPISY OGÓLNE
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawa rzeczowe ograniczone. Zasady ogólne, PN 1947,1.1., s. 175; Prawo rzeczowe, s. 199-213; Zarys, s. 139- 151; S. Szer: Nowe prawo rzeczowe, DPP 1947, nr 1-2, s. 47; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 158- 166;
J. Kosik: Prawa rzeczowe ograniczone w kodeksie cywilnym i w art. 24 prawa prywatnego międzynarodowego, "Studia Prawnicze" 1970, nr 26-27, s. 58; J. Ignatowicz: Komentarz do k.c., 1.1, s. 668-683; A. Wąsiewicz: System, t. II, s. 597-625; S. Grzybowski: Zarys, s. 139 - 150; S. Rudnicki: Komentarz, s. 375387; Kodeks cywilny Komentarz, s. 592-602;
E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. XI.
ż 34. Pojęcie i ogólna charakterystyka praw rzeczowych ograniczonych
I. Jak już zaznaczono w ż 4, III, jedną z kategorii praw rzeczowych
obok własności i użytkowania wieczystego stanowią prawa rzeczowe ograniczone. Charakteryzują się one tym, że w odróżnieniu od prawa własności, które stanowi podstawową formę korzystania z rzeczy i daje właścicielowi oczywiście z zastrzeżeniem obowiązujących ograniczeń
pełnię władzy nad rzeczą, zapewniają uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Jeżeli więc właściciel może z rzeczą, jako przedmiotem swego prawa, robić wszystko, z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane (ż11, VI), to sfera możności osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, jest ograniczona do tych uprawnień, jakie w ustawie są jej przyznane. Znajduje to wyraz w definicjach ustawowych tych praw, które odmiennie aniżeli w wypadku własności określają pozytywnie iwyczerpująco uprawnienia, jakie składają się na treść każdego ograniczonego prawa rzeczowego.
ż 34. Pojęcie i ogólna charakterystyka praw rzeczowych ograniczonych
193
Takim właśnie ograniczonym zakresem uprawnień tłumaczy się przyjęty przez kodeks termin "prawa rzeczowe ograniczone". Bywają też one nazywane "prawami na rzeczy cudzej" (iura in re aliena). Termin ten
choć z innego punktu widzenia oddaje istotę rzeczy nie jest na gruncie naszego prawa ścisły, prawem bowiem na rzeczy cudzej jest także użytkowanie wieczyste.
II. Jak to bliżej wyjaśniono w ż 4, IV, w prawie rzeczowym obowiązuje zasada zamkniętej listy (numerus ciausus) praw rzeczowych, która m.in. oznacza, że zainteresowani mogą ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w ustawie, tzn. w kodeksie cywilnym lub ustawie szczególnej. Ustawa może nadać określonemu prawu charakter rzeczowy bądź wyraźnie, bądź w ten sposób, że przyznaje mu takie cechy, które łącznie składają się na istotę prawa rzeczowego.
Nie stanowi w szczególności według przeważającego poglądu
ograniczonego prawa rzeczowego użytkowanie wieczyste (ż 32, VI). Nie ma też takiego charakteru tzw. użytkowanie górnicze przewidziane w art. 9 i n. prawa geologicznego i górniczego; ponieważ obciążonej tym prawem własności górniczej nie można traktować jako własności w rozumieniu art. 140 k.c. (ż 12, V), nie ma charakteru ograniczonego prawa rzeczowego prawo obciążające tego rodzaju "własność"'. Budzi wątpliwości zaliczanie do kategorii praw rzeczowych ograniczonych uprawnień do zakładania na nieruchomości różnych urządzeń (ciągów drenażowych, przewodów kanalizacyjnych), przyznawanych na podstawie przepisów szczególnych pozwalających na ograniczone wywłaszczenie (np. na podstawie prawa geologicznego i górniczego lub ustawy o gospodarce nieruchomościami). W literaturze poglądy na ten temat są jednak rozbieżne2. Problem wymaga szczegółowych badań, na które brak miejsca w podręczniku.
' Por. S. Wójcik: Nowe -uregulowania nowe koncepcje, postęp czy...? w: Rozprawy z prawa cywilnego i ochrony środowiska (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. A. Agopszowicza), Katowice 1992, s. 296; tamże R. Mikosz: Kilka uwag o użytkowaniu górniczym, s. 174.
2 Tendencja do traktowania tego rodzaju praw jako praw rzeczowych ograniczonych znalazła m.in. wyraz w następujących pracach: Z. K. Nowakowski: Służebności, RPEiS 1968, nr 3, s. 141;W.Ramus: Prawo wywlaszczeniowe, s. 152;J.Majorowicz: Komentarz do k.c., 1.1, s. 694 i 721; A. Agopszowicz: Zarys systemu prawnego górnictwa. Warszawa 1974, s. 193 i nast. Tendencję tę poddał krytyce J. St. Piątowski w recenzji Prawa rzeczowego Z. K. Nowakowskiego, NP 1969, nr 7-8, s. 1170.
194
IX. Prawa rzeczowe ograniczone przepisy ogólne
Poczynając od wejścia w życie kodeksu cywilnego prawo nasze znało tylko pięć ograniczonych praw rzeczowych; wszystkie one były wymienione w art. 244 kodeksu. Listę tę uzupełniła następnie ustawa z 25 X 1991 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz ustaw o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze. Kodeks postępowania cywilnego. Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 115, póz. 496) i odpowiednio zmieniła też art. 244 k.c. Obecnie prawami rzeczowymi ograniczonymi są: użytkowanie, służebność, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, zastaw oraz hipoteka. Broniony jest też pogląd, że tzw. zastaw rejestrowy, wprowadzony do naszego systemu prawnego przez ustawę z 6X11 1996 r. o zast. rej., nie jest tylko szczególnym rodzajem zastawu, lecz kolejnym, osobnym ograniczonym prawem rzeczowym (ż 45, I i ż 53, III).
Należy dodać, że przynależność spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej do ograniczonych praw rzeczowych była przyjmowana oczywiście w drodze wykładni także poprzednio, był to jednak pogląd wybitnie dyskusyjny3. Taką kwalifikację tym prawom expressis verbis przyznała dopiero wspomniana ustawa z dnia 25 X 1991 r., która m.in. znowelizowała art. 244 k.c. oraz odpowiednie przepisy pr. spółdz.
Powyższe spostrzeżenie należy uzupełnić uwagą, że inne ograniczone prawa rzeczowe mogą istnieć o tyle, o ile powstały przed wejściem w życie kodeksu. Zgodnie bowiem z art. XXVI przep. wprow. pr. rzecz, i art. XXXVII przep. wprow. k.c. prawa rzeczowe istniejące w chwili wejścia w życie tych ustaw pozostały w mocy. Dotyczy to w szczególności ciężarów realnych, o których będzie mowa w ż 36.
III. Przewidziane w kodeksie prawa rzeczowe ograniczone można podzielić ze względu na ich treść na dwie kategorie. Do pierwszej należy zaliczyć te, które polegają w szerszym lub węższym zakresie na korzystaniu z rzeczy, z czym z kolei łączy się ta ich właściwość, że zapewniają one uprawnionemu władztwo nad rzeczą. Druga kategoria, to takie prawa, które takich możliwości uprawnionemu nie zapewniają,
3 Por. J. Ignatowicz, w: M. Gersdorf, J. Ignatowicz: Prawo spótdzielcze komentarz, Warszawa 1985, s. 481 i 492; por. także niniejszy podręcznik wydany w 1986 r., s. 194.
$ 34. Pojęcie i ogólna charakterystyka praw rzeczowych ograniczonych
195
a chroniony przez nie jego interes polega tylko na tym, że może on zaspokoić z rzeczy obciążonej swoją wierzytelność. "Korzyść" uprawnionego realizuje się więc w wypadku tych praw wtedy, gdy prowadzi on egzekucję z rzeczy obciążonej lub gdy chodzi o zastaw (art. 313 k.c.), a zwłaszcza o zastaw rejestrowy także w inny sposób zaspokaja z rzeczy wierzytelność zabezpieczoną tym zastawem. Do tej drugiej kategorii należą: hipoteka i zastaw (także zastaw rejestrowy); pozostałe prawa zalicza się do kategorii pierwszej.
Do takiego samego wyniku, tzn. do zaliczenia pierwszych praw do jednej, a hipoteki i zastawu do drugiej kategorii, prowadzi także podział według innego kryterium, mianowicie samodzielości ograniczonych praw rzeczowych. Stosownie do tego użytkowanie, służebność i trzy prawa do lokali spółdzielczych są prawami samoistnymi, hipoteka zaś i zastaw prawami akcesoryjnymi, co oznacza, że ich byt zależy od istnienia prawa podstawowego, z którym są związane, a którym jest wierzytelność (ż 4, II, zob. jednak szczególne, unikalne uregulowanie w art. 18 ust. l in fine ustawy o zast. rejestrowym).
IV. Jak to już zaznaczono wż 1,1, przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy. Od zasady tej ustawa przewiduje nieliczne wyjątki polegające na tym, że ograniczone prawa rzeczowe mogą mieć za przedmiot także niektóre prawa. Dotyczy to użytkowania (art. 265), zastawu (art. 327-335) oraz hipoteki (art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip.).
W zasadzie przedmiotem praw rzeczowych, a wśród nich praw rzeczowych ograniczonych, mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome. Jednakże wśród tych praw są takie, które ex definitione mogą obciążać tylko nieruchomości (służebności, spółdzielcze prawa do lokali oraz hipoteka). Wyłącznie rzeczy ruchomych dotyczy zastaw. Przedmiotem użytkowania mogą być tak nieruchomości, jak i ruchomości. Z zestawienia tego wynika, że problematyka praw rzeczowych ograniczonych to przede wszystkim problematyka dotycząca nieruchomości. W szczególności należy podkreślić, że w porównaniu z innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi zastaw ma mniejsze znaczenie, a użytkowanie rzeczy ruchomych należy do rzadkości. Rzecz oczywista, że stosunkowo niewielkie znaczenie ma zastaw tradycyjny, zabezpieczający głównie kredyt konsumpcyjny; natomiast zastaw rejestrowy (ż 45 i rozdz. XVI) będzie odgrywał jak można przypuszczać coraz większą, może nawet pierwszoplanową rolę.
196
IX. Prawa rzeczowe ograniczone przepisy ogólne
V. Dalszą cechą praw rzeczowych ograniczonych jest to, że są one jak wszystkie prawa rzeczowe skuteczne erga omnes (ż 3). Zgodnie z takim charakterem tych praw korelatem uprawnień, jakie przysługują zainteresowanym w ramach ograniczonych praw rzeczowych, są b i e r n e obowiązki innych osób, a wśród nich i właściciela rzeczy, polegające na powstrzymaniu się od działań, które by uniemożliwiały lub utrudniały wykonywanie ograniczonych praw rzeczowych (nonfacere, pati ż 4,1). Oczywiście ustawodawca, kierując się celowością społeczno-gospodarczą, może nadać status praw rzeczowych także takiemu prawu, z którego dla właściciela wynika obowiązek pozytywnych świadczeń (facere). Pod rządem prawa rzeczowego z 1946 r. do praw takich należały ciężary realne. Można bronić poglądu, że obecnie charakter taki mają w pewnym sensie spółdzielcze prawa do lokali, spółdzielnia ma bowiem obowiązek dbałości o stan domu i poszczególnych lokali. Jest to jednak zagadnienie dyskusyjne, gdyż obowiązek ten może być także wywodzony ze stosunku członkostwa, jaki łączy spółdzielnię z członkiem. Poza tym ubocznie obowiązek pozytywnych świadczeń po stronie właściciela występuje w wypadku służebności (art. 289).
VI. Funkcja społeczn o-g ospodarcza praw rzeczowych ograniczonych jest bardzo różna, tak jak różna jest ich treść i ich przeznaczenie. Użytkowanie może stanowić zarówno środek zabezpieczenia egzystencji osób starszych lub nieporadnych, jak i podstawę działalności produkcyjnej. Służebności służą głównie polepszeniu warunków produkcji rolnej. Podstawowym celem spółdzielczych praw do lokali jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Hipoteka i zastaw zaś stanowią prawne formy zabezpieczenia kredytu.
VII. Ogólne przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych mieszczą się przede wszystkim w art. 244-251 k.c. Ponadto unormowania takie zawarte są w ust. o ks. wiecz. i hip., której przepisy normują skutki wpisów praw rzeczowych ograniczonych do ksiąg wieczystych.
Użytkowanie, służebności i zastaw są uregulowane w kodeksie, zastawu rejestrowego dotyczy powoływana już wyżej ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, natomiast hipotekę reguluje ust. o ks. wiecz. i hip. (art. 65 - 112), a spółdzielcze prawa do lokali przepisy pr. spółdz. z 1982r. (art. 213-217 i 223-231, 232-235 i 238). Poza tym przepisy dotyczące zwłaszcza hipoteki i zastawu znajdują się w różnych aktach szczególnych, jak w szczególności ordynacja podatkowa (tzw. zastaw
ż35. Powstanie i wygaśniecie praw rzeczowych ograniczonych...
197
skarbowy oraz hipoteka ustawowa zabezpieczająca należności podatkowe) i kodeks morski (zastaw na statkach wpisanych do rejestru, zwany też hipoteką morską).
Treść praw rzeczowych, których powstanie od chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego nie jest możliwe, lecz które pozostają w mocy, podlega przepisom dotychczasowym (art. XL przep. wprow. k.c.).
ż 35. Powstanie i wygaśnięcie praw rzeczowych ograniczonych oraz sytuacja prawna osób, którym te prawa przysługują
I. Zawarte w kodeksie przepisy ogólne o prawach rzeczowych ograniczonych normują tylko jeden sposób ich powstania, mianowicie powołanie w drodze czynności prawnej. Inne sposoby wynikają z przepisów dotyczących poszczególnych praw lub z unormowań zawartych w ustawach szczególnych. Z całokształtu wymienionych przepisów wynika, że źródłem powstania praw rzeczowych ograniczonych mogą być w szczególności następujące zdarzenia:
l. Umowa właściciela z osobą, która nabywa w ten sposób prawo rzeczowe ograniczone. Ten sposób nabycia ustawa określa w art. 245 k.c. terminem technicznym "ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego". W myśl ż l tego artykułu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, a więc art. 155-170 k.c. Dotyczy to m.in. takich zasad, jak: konsensualności (art. 155 ż l k.c.), przyczynowości (art. 155 ż l, art. 156 i 158 in fine k.c.) oraz zasady, że umowa zobowiązująca przenosi prawo własności, jeżeli co innego nie wynika z ustawy lub z woli stron. Bliżej o tym patrz ż 15.
Od powyższego unormowania art. 245 ż 2 k.c. oraz przepisy normujące poszczególne prawa rzeczowe ograniczone przewidują następujące wyjątki:
prawo rzeczowe na nieruchomości może być ustanowione z zastrzeżeniem warunku lub terminu (art. 245 ż 2 k.c.); forma aktu notarialnego jest wymagana tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości (art. 245 ż 2 k.c.), natomiast oświadczenie drugiej strony może być nawet dorozumiane (art. 60 k.c.); w drodze wyjątku od zasady konsensualności do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej (art. 67 ust. o ks. wiecz. i hip.), a do ustanowienia zastawu (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych
198
IX. Prawa rzeczowe ograniczone przepisy ogólne
w ustawie) konieczne jest wydanie rzeczy (art. 307 k.c.), zaś zastawu rejestrowego wpis do rejestru tych zastawów (art. 2 ust. l ustawy).
W wyjątkowych wypadkach które przewiduje ustawa o obligacjach do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych o charakterze zastaw-niczym (ż 45) nie jest wymagana umowa, lecz wystarczy jednostronne oświadczenie woli właściciela rzeczy obciążanej (p. ż 49, II in fine i ż 51, II infine).
2. Orzeczenie sądowe. Ma to m.in. miejsce w wypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 145 i 146 k.c.), ustanowienia służebności w orzeczeniu o zniesieniu współwłasności (art. 212 ż l k.c.) oraz powstania hipoteki przymusowej (art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip.).
3. Orzeczenie administracyjne. Przykładowo można wymienić powstanie służebności gruntowej w drodze wywłaszczenia oraz powstanie tzw. zastawu skarbowego.
4. Zasiedzenie. Kodeks cywilny nie przyjął obowiązującej pod rządem pr. rzecz, zasady, w myśl której każde ograniczone prawo rzeczowe, polegające na władaniu rzeczą, mogło być nabyte w drodze zasiedzenia. Dlatego obecnie można nabyć w ten sposób tylko takie prawo rzeczowe, co do którego ustawa to przewiduje (ż 17, II), czyli tylko służebność gruntową (art. 292).
II. Treść prawa rzeczowego ograniczonego może ulec zmianie na podstawie umowy. Zgodnie z zasadą, w myśl której zainteresowani mogą kształtować treść praw rzeczowych tylko w bardzo ograniczonym zakresie (ż 4, IV), umowna zmiana treści prawa rzeczowego ograniczonego musi się mieścić w granicach określonych przez ustawę. Może np. polegać na zmianie służebności przechodu na służebność przejazdu, na rozszerzeniu zakresu hipoteki, na ograniczeniu użytkowania przez wyłączenie niektórych pożytków (art. 253 ż l k.c.) itp. Zainteresowani nie mogliby natomiast postanowić, że służebność osobista stanie się dziedziczna, bo prawo to wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.).
W myśl art. 248 ż l k.c., do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej wpis do tej księgi. Wynika z tego, że z tym ostatnim wyjątkiem umowa o zmianę treści ograniczonego prawa rzeczowego jest umową konsensualną.
Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej (np. rozszerzenie zakresu hipoteki w wypadku istnienia dalszej hipoteki), do zmiany
ż 35. Powstanie i wygaśnięcie praw rzeczowych ograniczonych...
199
potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron (art. 248 ż 2 k.c.). Bez takiej zgody umowa stanowi negotium ciaudicans w rozumieniu art. 63 k.c., jest więc bez niej bezskuteczna.
III. Z zastrzeżeniami, o których będzie mowa, ograniczone prawo rzeczowe może być przeniesione na inną osobę, przez co należy rozumieć przejście takiego prawa na inną osobę w drodze czynności prawnej. Co do tradycyjnych praw znaczenie tej instytucji jest ograniczone, użytkowanie bowiem i służebności osobiste są niezbywalne (art. 254 i 300 k.c.), a służebność gruntową można przenieść, jako prawo związane z własnością nieruchomości (art. 285 ż l k.c.), tylko razem z nieruchomością. Dla praktyki natomiast istotne znaczenie ma uregulowanie przenoszenia spółdzielczych praw do lokali, obrót bowiem tymi prawami przybiera coraz większe rozmiary (odpowiednie przepisy zawarte są w pr. spółdz.).
W myśl art. 245' k.c. do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 89 i 116 k.c. przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego może być dokonane z zastrzeżeniem warunku lub terminu. O przenoszeniu praw do lokali spółdzielczych patrz bliżej w ż 44, I.
IV. Rzecz (zwłaszcza nieruchomość) może być obciążona więcej niż jednym ograniczonym prawem rzeczowym. W takim wypadku może dojść do k o l i z j i między tymi prawami. Kolizja ta może się wyrażać: a) albo w tym, że dwa prawa nie mogą być w ogóle równocześnie wykonywane, np. dwa prawa użytkowania w pełnym zakresie; b) albo w tym, że honorowanie jednego prawa może wpłynąć na wartość innego prawa, np. użytkowanie lub uciążliwa służebność mogłyby na tyle zmniejszyć wartość nieruchomości, że sprzedaż jej przy zachowaniu tych praw nie doprowadzałaby do osiągnięcia ceny wystarczającej na pokrycie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką; c) albo wreszcie w tym, że pełne zaspokojenie jednego prawa uniemożliwia zaspokojenie innego prawa, np. zaspokojenie dwu wierzytelności hipotecznych, gdy suma uzyskana z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości jest mniejsza od ich łącznej wysokości.
Jak to już zaznaczono w ż 4, I, odmiennie aniżeli w wypadku kolizji wierzytelności, konkurencją ograniczonych praw rzeczowych rządzi
200
IX. Prawa rzędowe ograniczone przepisy ogólne
zasada pierwszeństwa. Zasada ta oznacza, że najpierw ulega zaspokojeniu lub innej realizacji prawo, któremu służy pierwszeństwo, a dopiero gdy to jest możliwe prawo znajdujące się na dalszym miejscu. Zilustrują to następujące przykłady. Jeżeliby właściciel ustanowił użytkowanie i służebność, a użytkowaniu służyłoby pierwszeństwo, to służebność nie mogłaby być wykonywana dopóty, dopóki trwa użytkowanie. Jeżeli w następstwie egzekucji prowadzonej przez trzech wierzycieli hipotecznych, z których każdemu należy się 50 000 zł, uzyskano ze sprzedaży nieruchomości obciążonej tylko 90 000 zł, to z sumy tej uzyska pełne zaspokojenie właściciel, którego hipoteka znajduje się na pierwszym miejscu; ten, którego hipoteka zajmuje drugie miejsce, otrzyma resztę, tj. 40 000 zł, trzeci zaś wierzyciel nie otrzyma nic. Gdyby żadna z tych wierzytelności nie miała zabezpieczenia hipotecznego, każdy wierzyciel otrzymałby zgodnie z zasadą proporcjonalnego zaspokojenia po 30 000 zł.
Jak z powyższego wynika, zasada pierwszeństwa rządzi zarówno zbiegiem praw jednakowych (np. hipotek), jak i praw różnych (np. jak w powyższym przykładzie użytkowania i służebności).
Zagadnienie, któremu z kilku ograniczonych praw rzeczowych służy pierwszeństwo, normują art. 249 ż l k.c. oraz art. 11-15 ust. o ks. wiecz. i hip. Z przepisów tych wynika, że generalny charakter ma zasada wypowiedziana w art. 249 ż l k.c., w myśl którego, jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (prior tempore, potior iure). Zasada ta ma zastosowanie do praw obciążających rzeczy ruchome (z wyjątkami jednak co do zastawu art. 310 k.c., jak też odnośnie do konkurencji zastawów rejestrowych art. 16 ustawy o zast. rej.) oraz nieruchomości nie mających urządzonych ksiąg wieczystych. Jeżeli zaś chodzi o prawa na nieruchomości, dla której istnieje księga wieczysta, to istotne modyfikacje tej zasady mogą wynikać z wpisów poszczególnych praw do księgi wieczystej. Te właśnie kwestie normują wymienione artykuły ustawy o ks. wiecz. i hip.
W konsekwencji wszystkich wymienionych przepisów pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości podlega następującym zasadom:
a) w wypadku zbiegu praw nie wpisanych do księgi wieczystej pierwszeństwo ma prawo powstałe wcześniej (art. 249 ż l k.c.);
s'>' 35. Powstanie i wygaśnięcie praw rzeczowych ograniczonych...
201
b) w wypadku zbiegu prawa wpisanego z prawem nie wpisanym pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu, bez względu na czas jego powstania (art. 11 ust. o ks. wiecz. i hip.);
c) w wypadku zbiegu praw wpisanych do księgi wieczystej o pierwszeństwie decyduje dzień złożenia wniosku o wpis (art. 12 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.); jako decydujący ustawodawca przyjął dzień złożenia wniosku, a nie dzień wpisu, gdyż dokonanie wpisu nie zależy od strony, lecz od czasu potrzebnego do załatwienia sprawy przez sąd (nieraz wniosek późniejszy bywa załatwiony wcześniej od wniosku, który wpłynął wcześniej), o pierwszeństwie zaś powinna decydować staranność i zapobiegliwość osób zainteresowanych;
d) prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo (art. 12 ust. o ks. wiecz. i hip.).
W tym miejscu warto zauważyć, że analogiczne do wskazanych wyżej w pkt c) i d) zasady dotyczą ustalania pierwszeństwa pomiędzy zastawami rejestrowymi (art. 16 ustawy o zast. rej.).
Ze sformułowania art. 249 ż l k.c., który mówi o niedopuszczalności wykonywania prawa nie mającego pierwszeństwa z uszczerbkiem dla prawa mającego pierwszeństwo, wynika, że jeżeli taki uszczerbek nie grozi, obydwa prawa mogą być wykonywane. Dotyczy to np. służebności przejazdu przysługujących dwu uprawnionym. Każdy z nich może służebność wykonywać, gdyż nie stoi to na przeszkodzie wykonywaniu służebności przez drugiego uprawnionego.
Odchylenia od opisanych zasad rządzących pierwszeństwem ograniczonych praw rzeczowych mogą wynikać ze szczególnego przepisu ustawy, z umowy oraz z zastrzeżenia właściciela nieruchomości. Pierwszeństwo ustawowe jest np. przewidziane dla hipotek ustawowych zabezpieczających należności podatkowe (p. art. 34 ż 5 ordynacji podatkowej). Zmianę lub zastrzeżenie pierwszeństwa w drodze czynności prawnej normuje szczegółowo art. 250 k.c. Do umownej zmiany pierwszeństwa potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa, a nadto jeżeli choć jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej. Zmiana nie może szkodzić ani przynosić korzyści prawom mającym pierwszeństwo niższe aniżeli prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa. Np. jeżeli w księdze wieczystej wpisane są hipoteki:
130000 zł, II 30000 zł, III 50000 zł, to zmiana polegająca na
202
IX. Prawa rzeczowe ograniczone przepisy ogólne
ż 36. Ciężary realne
203
przeniesieniu hipoteki znajdującej się na trzecim miejscu na pierwsze, a tej ostatniej na miejsce trzecie, nie mogłaby nastąpić bez zgody wierzyciela. któremu przysługuje hipoteka druga, bo wówczas na skutek takiej zmiany znalazłby się on w gorszej sytuacji, gdyż wyprzedzałaby go hipoteka w wysokości 50000 zł, zamiast jak dotychczas w wysokości 30000 zł.
V. Wygaśnięciem ograniczonych praw rzeczowych zajmują się art. 246 i 247 k.c. oraz szereg przepisów normujących poszczególne prawa ograniczone. Z całokształtu tych przepisów wynika, że prawa te wygasają:
1) w wyniku czynności prawnej; chociaż do wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w ten sposób (zwany według dawnej terminologii zniesieniem takiego prawa) dochodzi najczęściej w drodze umowy tego. komu to prawo przysługuje, z właścicielem rzeczy obciążonej, to jednak do wywołania takiego skutku wystarcza jednostronne oświadczenie pierwszej z tych osób; zgodnie mianowicie z art. 246 k.c., jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, kierując swe oświadczenie do właś-ciciela rzeczy obciążonej, prawo to wygasa. Jeżeli prawo to było wpisane do księgi wieczystej, a ustawa nie stanowi inaczej, do jego wygaśnięcia konieczne jest wykreślenie z księgi wieczystej (art. 246 k.c.);
2) jeżeli przejdą na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (art. 247 k.c.); jest to wypadek tzw. konfuzji;
3) jeżeli ograniczone prawo rzeczowe jest prawem terminowym; wygasa ono z upływem czasu, na jaki zostało ustanowione; dotyczy to zwłaszcza służebności osobistych (art. 299 k.c.) oraz użytkowania (art. 266 i 271 k.c);
4) na skutek niewykonywania ich przez lat 10; dotyczy to tylko użytkowania i służebności (art. 255 i 293 k.c.);
5) z mocy wyroku sądowego uwzględniającego roszczenie właściciela o zniesienie służebności (art. 294 i 295 k.c. ż 41, V);
6) w pewnych wypadkach na skutek decyzji wydanej przez organ administracyjny, np. w trybie wywłaszczenia (por. art. 113 u.g.n.);
7) w razie wygaśnięcia zabezpieczonej prawem rzeczowym akcesoryj-nym (ż 34, III) wierzytelności.
VI. W myśl art. 251 k.c. do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Przepis ten nawiązuje do przepisów art. 222-231 k.c., jednakże odpowiednie zastosowanie do ograniczonych praw rzeczowych mają przede wszystkim
art. 222 i 223 k.c., przyznające właścicielowi na wypadek naruszenia jego prawa roszczenie windykacyjne, gdy właściciel jest pozbawiony władztwa nad swą rzeczą, oraz roszczenie negatoryjne, gdy prawo jego zostało naruszone w inny sposób (ż 29).
Przepisy te znajdują odpowiednie zastosowanie tylko do tych praw rzeczowych ograniczonych, które polegają na władaniu rzeczą, a mianowicie do ochrony użytkowania, spółdzielczych praw do lokali, zastawu oraz niektórych postaci służebności (np. służebności mieszkania). Każdej z tych osób może przysługiwać roszczenie o wydanie rzeczy lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Jeżeli chodzi o służebności najczęściej występujące, takie jak służebność drogowa czy służebność czerpania wody, to w rachubę wchodzi jedynie roszczenie zbliżone do roszczenia negatoryjnego. Uprawniony może mianowicie żądać usunięcia przeszkód (np. zasypania rowu uniemożliwiającego przejazd) i zakazania dalszych naruszeń. Ze względu na bezwzględny charakter praw rzeczowych ograniczonych wszystkie te roszczenia są skuteczne nie tylko względem osób trzecich, ale i względem właściciela rzeczy obciążonej.
Wymienione przepisy nie mogą mieć z istoty rzeczy zastosowania do hipoteki, gdyż prawo to nie polega na władaniu rzeczą. Dlatego ochrona hipoteki została unormowana w sposób specjalny przez przepisy szczególne (art. 91-93 ust. o ks. wiecz. i hip. ż 46, V).
ż 36. Ciężary realne4
I. Jak zaznaczono w ż 34, II, spośród ograniczonych praw rzeczowych, których kodeks nie przewiduje, ale które istnieją, jeżeli powstały przed jego wejściem w życie, w praktyce szczególne znaczenie mają ciężary realne.
Przed wejściem w życie kodeksu cywilnego ciężary realne były przewidziane w art. 279-289 pr. rzecz, oraz w przepisach szczególnych, a mianowicie w art. 2 dekretu z 8 VIII 1946 r. o wpisywaniu w księgach hipotecznych (gruntowych) prawa własności nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej (Dz.U. Nr 39, póz. 233) oraz w art. 6 ust. 2 dekretu z 28 X 1947 r. o mocy prawnej ksiąg wieczystych na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska (Dz.U. Nr 66, póz. 410)5. Celem ciężarów realnych unormowanych w pr. rzecz, było zabezpieczenie różnego rodzaju rent, celem zaś
Poza autorami prac wymienionych na wstępie niniejszego rozdziału problematyką ciężarów realnych zajmował się S. Szer: Ciężary realne według polskiego prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 9, s. 57.
5 W myśl uchwały składu 7 sędziów SN z 4X11965 r., OSN 1966, póz. 142 ciężary te mogą być wpisane do ksiąg wieczystych także po wejściu w życie k.c.
204
IX. Prawa rzeczowe ograniczone przepisy ogólne
ciężarów przewidzianych w wymienionych przepisach szczególnych było także zabezpieczenie należności Skarbu Państwa z tytułu ceny nabycia przez rolników ziemi i inwentarza w trybie przepisów o reformie rolnej i o osadnictwie na Ziemiach Zachodnich.
II. W myśl art. 279 pr. rzecz, ciężar realny polega na obowiązku powtarzających się świadczeń ze strony każdoczesnego wtaściciela oznaczonej nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby lub na rzecz każdoczesnego wtaściciela innej nieruchomości. Treścią ciężaru realnego mogły być tylko świadczenia w pieniądzach lub w innych rzeczach zamiennych (np. w zbożu), a ponadto w drodze wyjątku świadczenia należne dożywotnikowi na podstawie umowy dożywocia.
Z powyższego wynika, że ze względu na treść można było na tle przepisów prawa rzeczowego odróżnić dwie postacie ciężarów realnych: a) postać zwykłą, polegającą na powtarzających się świadczeniach w pieniądzu lub w rzeczach zamiennych; b) postać wyjątkową, polegającą na świadczeniach należnych dożywotnikowi. Rozróżnienie to jest istotne o tyle, że po wejściu w życie kodeksu cywilnego obydwu tym postaciom ciężarów realnych przypadł inny los. Ciężary realne polegające na świadczeniach na rzecz dożywotnika z dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego wygasły (gdyż znalazły inne zabezpieczenie art. 910 k.c. ż 3, III). Pozostałe ciężary realne istnieją nadal, z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli nie są one ustanowione na czas życia uprawnionego, wtaściciel nieruchomości obciążonej może je wykupić po trzymiesięcznym wypowiedzeniu. Stosuje się do nich prawo dotychczasowe (art. XLVI przep. wprow. k.c.).
Rozdział X
UŻYTKOWANIE
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 214; Zarys, s. 160;
J. Marowski: Problematyka prawna użytkowania gruntów rolnych. Warszawa 1959; S. Szer:
Użytkowanie gruntów państwowych, Warszawa 1962; R. Czarnecki: Komentarz do k.c., t. I, s. 705-711; J. Ignatowicz: Własność i inne prawa do gruntów stanowiących przedmiot wktadów do rolniczych spółdzielni produkcyjnych, SP 1963, nr 2, s. 103; Obrót nieruchomościami miejskimi, "Zeszyty Problemowo-Analityczne Ministerstwa Sprawiedliwości" 1971, nr 21, s. 5; w: Prawo spółdzielcze Komentarz, Warszawa 1985, s. 220-246; Komentarz do k.c., t. I, s. 711; H. Skiba: Wkłady gruntowe w rolniczych spółdzielniach produkcyjnych, Warszawa 1969; J. Majorowicz: Komentarz do k.c., t. I, s. 683; S. Breyer: Użytkowanie rolniczych spółdzielni produkcyjnych, SC 1966, t. VII, s. 107; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 157; S. Grzybowski: Zarys, s. 151-163; S. Wójcik: System, t. II, s. 626-672;
A. Kosiba: Wygaśnięcie służebności osobistych i użytkowania w praktyce notarialnej, "Rejent" 1997, nr 11; E. Kremer. Problematyka prawna użytkowania gruntów w pracowniczych ogrodach działkowych, KPP 1998, nr l; J. Górecki: Użytkowanie wierzytelności, "Rejent" 1998, nr 10; S. Rudnicki: Komentarz, s. 387-408; Kodeks cywilny Komentarz, s. 603-630; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. XII.
ż 37. Pojęcie i funkcja społeczno-gospodarcza użytkowania oraz zasady wspólne dla wszystkich wypadków użytkowania
I. Z różnych przyczyn, bądź leżących po stronie właściciela, który ze względu na swą sytuację nie może sam eksploatować swojej własności bądź występujących po stronie osoby, której interesy tego wymagają, rodzi się nieraz potrzeba korzystania z rzeczy nie przez właściciela, lecz w sposób podobny, a więc możliwie pełny, przez inną osobę. Tej właśnie
206
X. Użytkowanie
potrzebie społecznej lub ekonomicznej czyni zadość prawo użytkowania (ususfructus). Rzeczowy charakter tego prawa wywodzi się z potrzeby zapewnienia użytkownikowi możliwie silnej pozycji wobec osób trzecich.
Tradycyjnie, poczynając od prawa rzymskiego, prawo to służyło głównie celom konsumpcyjnym, z reguły bowiem było ustanawiane dla zabezpieczenia egzystencji określonej osoby. Miało więcjak to się zwykło określać charakter alimentacyjny. Znajdowało to wyraz w jednolitym ustawowym uregulowaniu tego prawa, mającym na uwadze tylko tak;i jego funkcję. Niektóre ustawodawstwa (art. 509 k.c.a., art. 1030 i nast. k.c.n.), wzorując się zresztą na prawie rzymskim, poszły pod tym względem nawet tak daleko, że użytkowanie traktowały jako jedną z postaci tzw. służebności osobistych.
Podobnie było ukształtowane prawo użytkowania w prawie rzeczowym z 1946 r. W świetle tego aktu normatywnego stanowiło ono wprawdzie prawo odrębne od służebności, ale było pomyślane jako prawo służące głównie celom alimentacyjnym. Początkowo takie uregulowanie odpowiadało przeważającej praktyce, użytkowanie bowiem było u nas ustanawiane głównie w chłopskich umowach rodzinnych (w tzw. działach za życia, w umowach dożywocia) jako jedna z form zapewnienia środków utrzymania osobom niezdolnym ze względu na wiek lub stan zdrowia do prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Taki jednolity model użytkowania przestał być adekwatny do potrzeb krajów, w których _ tak jak w Polsce docelowym wzorcem była totalna gospodarka państwowa, a więc krajów, w których państwo stało się przede wszystkim na skutek nacjonalizacji
właścicielem olbrzymich obszarów ziemi. W krajach tych państwo stanęło wobec konieczności przekazywania tej ziemi w celu popierania różnorodnej działalności
osobom fizycznym i prawnym. Dzięki temu instytucja użytkowania zrobiła wyjątkową
jeżeli można użyć takiego określenia karierę. Z prawa o charakterze peryferyjnym przekształciła się w instytucję o podstawowym znaczeniu. Przestała bowiem być instytucją o przeznaczeniu wyłącznie alimentacyjnym, a stała się prawem służącym także albo raczej przede wszystkim celom produkcyjnym.
Rzecz oczywista, że dotychczasowe uregulowanie instytucji użytkowania, pomyślane
jak zaznaczono głównie pod kątem potrzeb konsumpcyjnych użytkownika, nie było adekwatne do wyłonionych nowych jego zadań. Dlatego ustawodawca (wykorzystując zresztą wyjątkowo bogaty dorobek doktryny) ukształtował użytkowanie, najpierw fragmentarycznie w niektórych ustawach szczególnych, a następnie generalnie w kodeksie cywilnym, jako prawo o różnym przeznaczeniu. Użytkowanie przestało więc być instytucją jednolitą. Znalazło to zewnętrzny wyraz w układzie przepisów kodeksu o użytkowaniu, na które składają się 4 rozdziały: I Przepisy ogólne, zawierające normy wspólne dla wszystkich wypadków użytkowania; II Użytkowanie przez osoby fizyczne; III Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne; IV Inne wypadki użytkowania.
W zmienionych warunkach gospodarki rynkowej użytkowanie, jako forma prawna korzystania z gruntów Skarbu Państwa, a od czasu reaktywowania samorządu terytorialnego
także z gruntów jednostek samorządu terytorialnego przez inne podmioty, nie ma już takiego znaczenia, jakie przypadało mu w systemie nakazowym. Powodem tego jest fakt, ze obecnie zarówno państwo, jak i jednostki samorządu terytorialnego mogą sprzedawać swe nieruchomości oraz nowa koncepcja użytkowania wieczystego, która pozwala na jego
ż37. Pojęcie i funkcja spoleczno-gospodarcza użytkowania...
207
ustanawianie na różne cele i na rzecz każdego podmiotu. Państwo i jednostki samorządu terytorialnego mogą przeto korzystać w szerokim zakresie także i z tych form prawnych. W tej sytuacji unormowanie instytucji użytkowania wymaga interwencji ustawodawcy, na razie jednak jest ono obowiązujące i zostanie przedstawione w dalszych rozważaniach.
Szczególny charakter ma wykorzystanie przez ustawodawcę instytucji użytkowania jako formy prawnej eksploatowania gruntów rolnych na działki pracownicze. Zgodnie zustawązdniaó V 1981 r. o pracowniczych ogrodach działkowych (t.j.Dz.U. z 1996 r.. Nr 85, póz. 390 z późn. zm.) pracownicze ogrody działkowe zakłada i prowadzi na zasadzie wyłączności Polski Związek Działkowców, który odpowiednie grunty otrzymuje od Skarbu Państwa lub od gminy. Zasadą jest, że Związek otrzymuje grunty w użytkowanie. Nie jest jednak wyłączone uzyskanie użytkowania wieczystego. Z kolei Związek ustanawia dla działkowiczów co do poszczególnych działek prawo użytkowania. Jeżeli Związek jest użytkownikiem wieczystym gruntów wchodzących w skład ogrodu działkowego, na wniosek działkowca ustanawia na jego rzecz prawo użytkowania w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego; prawo to podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Charakter tego pierwszego użytkowania działki przez działkowicza nie jest jasny. To drugie jest, jak należy sądzić, użytkowaniem w rozumieniu kodeksu cywilnego.
II. Ustawową definicję użytkowania zawiera art. 252, który brzmi:
"Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie)". Z definicji tej wynika, że na użytkowanie składają się dwa uprawnienia: a) prawo do używania rzeczy oraz b) prawo do pobierania jej pożytków. Inaczej mówiąc, użytkowanie polega na korzystaniu z rzeczy cudzej. Użytkownik może korzystać z rzeczy w sposób podobny, ale nie identyczny jak właściciel. Zrozumiałe jest bowiem, że ze względu na konieczność honorowania interesu właściciela, korzystanie użytkownika musi podlegać pewnym ograniczeniom. W szczególności użytkownik ma obowiązek przestrzegania zasad prawidłowej gospodarki, a jego uprawnienie do czerpania korzyści, jakie rzecz przynosi, ogranicza się do pobierania pożytków (ż 2, VII). Użytkownik nie nabywa natomiast własności przychodów, które nie stanowią pożytków, a więc takich oddzielonych od rzeczy części składowych, które zostały od niej odłączone poza zakresem normalnej eksploatacji (jak np. budulca pochodzącego z rozbiórki budynku). Przychody te przypadają właścicielowi.
Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy (art. 253 ż l). Można np. wyłączyć owoce, jakie przynosi sad lub tylko niektóre drzewa.
III. Prawo użytkowania jest zbliżone do niektórych innych praw cywilnych. Tak więc treść Jego jest bardzo podobna do treści dzierżawy (por. art. 693). Jednakże różnice są także istotne. Poza różnicą formalną wynikającą z faktu, że użytkowanie jest prawem rzeczowym, a dzierżawa prawem względnym, inna jest funkcja gospodarcza obydwu tych praw. O ile
208
X. Użytkowanie
użytkowanie służy także celom konsumpcyjnym, o tyle dzierżawa ma z reguły cele produkcyjne. Jeżeli zaś chodzi o to ostatnie zadanie, to podkreślić należy, że użytkowanie realizuje cele długotrwale (dlatego użytkowanie dla celów produkcyjnych jest z reguły bezterminowe), dzierżawa zaś jest w sposób istotny ograniczona w czasie (dzierżawa na czas oznaczony może być zawarta tylko na okres do 30 lat art. 695 k.c.'). Dodać wypada, że termin ten był do niedawna znacznie krótszy i wynosił l O lat; został przedłużony przez nowelę z 28 VII 1990 roku.
Użytkowanie należy także odróżnić od użytkowania wieczystego. Pomimo zbliżonej nazwy są to instytucje zasadniczo odmienne, do treści użytkowania wieczystego bowiem należy poza atrybutem korzystania z nieruchomości także atrybut rozporządzania tym prawem (art. 233). Ponadto użytkowanie wieczyste może obciążyć tylko nieruchomość, i to wyłącznie nieruchomość Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (związku takich jednostek).
Od użytkowania należy dalej odróżnić tzw. bezczynszowe użytkowanie gruntów. W doktrynie i w praktyce tą ostatnią nazwą zwykło się określać prawo, jakie przysługuje osobie, która otrzymuje nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków bez obowiązku uiszczania czynszu (art. 708). Jest to prawo o charakterze obligacyjnym, które powstaje z reguły na podstawie ustnej umowy i które podlega swobodnemu wypowiedzeniu2.
Należy wreszcie pamiętać, że sam termin użytkowanie bywa często w praktyce, a nawet w niektórych aktach normatywnych (zwłaszcza niższego rzędu) używany podobnie jak termin posiadanie (ż 60, II) dla określenia samego faktu eksploatacji gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, niezależnie od tytułu prawnego, jaki przysługuje osobie, która to gospodarstwo lub przedsiębiorstwo eksploatuje.
IV. Jak wynika z art. 252, przedmiotem użytkowania może być rzecz; legę non distinguente zarówno nieruchomość, jak i rzecz ruchoma, choć w praktyce mamy do czynienia głównie z użytkowaniem nieruchomości. Użytkowanie obciąża rzecz jako całość, a więc rozciąga się na wszystkie jej części składowe (art. 47-48) oraz w braku zastrzeżenia przeciwnego także na jej przynależności (art. 52 k.c.).
Jednakże w myśl art. 253 ż 2 wykonywanie użytkowania można ograniczyć do oznaczonej części rzeczy (np. tylko do sadu, do l ha gruntu, do samego budynku). W praktyce wiejskiej jest to nawet regułą. W szczególności dożywotnik, przenosząc na nabywcę własność nieruchomości, zastrzega sobie najczęściej prawo użytkowania oznaczonej działki (por. art. 908 ż 2). Należy jednak pamiętać, że takie ograniczenie dotyczy nie samego użytkowania, lecz jego wykonywania, dlatego także w wypadku takiego ograniczenia użytkowanie obciąża całą nieruchomość (ż 4, I, 9).
' W. Pańko: Dzierżawa gruntów rolnych. Warszawa 1975. 2 J. Marowski: Problematyka prawna użytkowania gruntów rolnych, s. 31.
ż37. Pojęcie i funkcja spoteczno-gospodarcza użytkowania...
209
Z istoty użytkowania wynika, że przedmiotem tego prawa mogą być rzeczy niezużywalne, tzn. takie, z których można korzystać bez ich unicestwienia. W praktyce jednak występuje nieraz potrzeba objęcia użytkowaniem także rzeczy zużywalnych, takich jak pieniądze, zboże itp. Ma to głównie miejsce wtedy, gdy przedmiotem użytkowania jest pewien zespół przedmiotów, w skład którego wchodzą rzeczy obojga rodzajów (np. działka gruntu z zapasem materiałów siewnych i nawozów). Z tych przyczyn ustawodawca zezwala na ustanowienie użytkowania także na takich rzeczach, ale z przyczyn zrozumiałych inaczej to użytkowanie kształtuje. Artykuł 264 stanowi mianowicie, że jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki (por. art. 720), a więc nie tych samych, lecz takich samych rzeczy. Użytkowanie takie kodeks nazywa użytkowaniem nieprawidłowym (rzymski quasi-ususfructus). "Nieprawidłowość" tego użytkowania polega na utracie własności przez właściciela.
Inne odchylenie od zasady zwykłego użytkowania przewiduje art. 265 normujący tzw. użytkowanie praw. Licząc się z tym, że w określonych sytuacjach, a zwłaszcza wtedy, gdy chodzi o użytkowanie ustanowione na pewnym zespole przedmiotów, występuje potrzeba korzystania przez określoną osobę z niektórych cudzych praw, przepis ten w ż l stanowi, że przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Obciążyć użytkowaniem można jednak tylko prawa zbywalne, prawa bowiem niezbywalne (takie jak np. prawo do alimentów) nie mogą być, jako mające na celu zaspokajanie potrzeb określonej osoby, eksploatowane przez inny podmiot. Jako prawa, które podlegają obciążeniu użytkowaniem, można wymienić:
udział we współwłasności3, obligacje, wierzytelności itp. W wypadku takiego obciążenia pożytki z tych praw (np. odsetki) przypadają użytkownikowi. W praktyce przepis ten może odegrać poważną rolę jako podstawa prawna ustanawiania użytkowania na użytkowaniu wieczystym. Ze względu na to, że użytkowanie praw nie odgrywało w naszych warunkach większej roli, ustawodawca ogranicza uregulowanie tej instytucji do dwu
3 H. Janicki, J. Piętrzy kowski: Dwugtos w kwestii dopuszczalności ustanowienia nitkowania na udziale, NP 1958, nr 9, s. 89; W. Kocon: Dopuszczalność ustanowienia użytkowania na idealnej części rzeczy. NP 1961, nr 12, s. 1591. Patrz także orz. SN z 28 III 1980 r., OSN 1980, póz. 139.
210
X, Użytkowanie
przepisów. Pierwszy stanowi, że do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (art. 265 ż 2), drugi głosi, że do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa (art. 265 ż 3).
Już z tego, co wyżej powiedziano, wynika, że przedmiotem użytkowania może być pewien zespół przedmiotów, przede wszystkim środków produkcji. Ten rodzaj użytkowania odgrywa istotną rolę w praktyce, dlatego kodeks normuje je w sposób specjalny w art. 257. W myśl tego artykułu, jeżeli użytkowanie obejmuje określony zespół środków produkcji, użytkownik może w granicach prawidłowej gospodarki zastępować poszczególne składniki innymi. Włączone w ten sposób składniki stają się własnością właściciela użytkowanego zespołu środków produkcji. Jeżeli jednak zespół ten ma być zwrócony według oszacowania, użytkownik nabywa własność jego poszczególnych składników z chwilą, gdy zostały mu wydane; po ustaniu użytkowania obowiązany jest zwrócić zespół tego samego rodzaju i tej samej wartości, chyba że inaczej zastrzeżono. Jako taki zespół środków produkcji należy przede wszystkim wymienić urządzenie gospodarstwa rolnego lub zakładu usługowego, rzeczy zbiorowe (np. stado owiec) itp.
Niektóre ustawodawstwa zezwalają na użytkowanie mas majątkowych bądź generalnie (jak np. k.c.a. w ż 1085-1088), bądź mas określonego rodzaju, jak np. użytkowanie majątku dzieci przez rodziców (art. 343 k.c.K.P.), użytkowanie majątku żony przez męża (art. 193 k.c.K.P.), użytkowanie udziału w spadku (art. 232 k.c.K.P.). Kodeks cywilny w art. 75', niejako przy okazji regulowania formy czynności prawnych, czyni jedynie wzmiankę o ,,użytkowaniu przedsiębiorstwa". Poza tym tego rodzaju użytkowania nie przewiduje. Uzasadnione jest jednak stanowisko, że nie tylko użytkowanie przedsiębiorstwa, lecz i gospodarstwa rolnego jako całości nie jest wyłączone.
V. Użytkowanie charakteryzują w szczególności następujące cechy:
1. Jest ono ukształtowane jako najszersze prawo spośród tradycyjnych ograniczonych praw rzeczowych, tylko bowiem użytkowanie zapewnia użytkownikowi w zasadzie pełne prawo korzystania z cudzej rzeczy.
2. Ze względu na to, że użytkowanie ma do spełnienia określone zadanie, a więc, że jest prawem związanym z osobą użytkownika, jest ono prawem niezbywalnym (art. 254). Od kwestii niezbywalności użytkowania
ż37. Pojęcie i funkcja spoleczm-gospodarcz.a użytkowania...
211
należy jednak odróżnić problem wykonywania użytkowania przez osoby trzecie, tzn. problem oddania przez użytkownika przedmiotu użytkowania w całości lub w części innej osobie do eksploatacji na podstawie stosunku obligacyjnego, takiego jak dzierżawa czy najem. Takie wykonywanie użytkowania jest dopuszczalne4.
3. Użytkowanie jest bądź prawem terminowym, bądź bezterminowym. Zależy to przede wszystkim od tego, na czyją rzecz zostało ono ustanowione.
4. Do istoty użytkowania nie należy także odpłatność. Użytkowanie może więc być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia.
VI. Chociaż użytkowanie jest prawem rzeczowym, to jednak łączy się z nim ex legę szereg stosunków obligacyjnych między użytkownikiem a właścicielem rzeczy, określających bliżej korzystanie z rzeczy (ż 3, V). Stosunki te powstają ex legę i jako takie wchodzą w zakres ustawowej treści użytkowania.
Zasadnicze z tego punktu widzenia znaczenie ma powołana już wyżej norma art. 256, w myśl której użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Normę tę uzupełniają następujące, bardziej szczegółowe uregulowania. W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy (art. 258). Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 259). Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 260).
Może się zdarzyć, że przeciwko użytkownikowi wystąpi z określonym roszczeniem osoba trzecia, twierdząc, że to ona, a nie ten, od którego użytkownik otrzymał rzecz w użytkowanie, jest jej właścicielem. Najczęściej jest to roszczenie windykacyjne. W celu ochrony interesów właściciela art. 261 stanowi, że w takim wypadku użytkownik powinien niezwłocznie
Do pomieszania tych pojęć doszło w orz. SN z 26 IV 1991 r., OSN 1992, póz. 7.
212
X. Użytkowanie
o skierowaniu przeciwko niemu roszczenia przez osobę trzecią zawiadomić właściciela.
VII. Powstanie użytkowania podlega ogólnym zasadom normującym powstawanie ograniczonych praw rzeczowych, przedstawionym w ż 35,1. Oprócz zawartych tam wyjaśnień należy specjalnie o powstaniu użytkowania powiedzieć, co następuje.
Zasadniczym sposobem powstania użytkowania jest czynność prawna dokonana przez właściciela z przyszłym użytkowaniem, chyba że przepis szczególny przewiduje inny tryb powstania tego prawa, np. w drodze decyzji administracyjnej.
Użytkowania nie można nabyć w drodze zasiedzenia (ż 35,1). Obecnie obowiązujące prawo nie zna też powstawania użytkowania ex legę w następstwie określonych zdarzeń. Na podstawie przepisów dzielnicowych miało to miejsce jak zaznaczono w pkt l, IV co do użytkowania majątku dzieci przez rodziców, przez męża majątku żony oraz przez pozostałego przy życiu małżonka przypadającego mu udziału w spadku.
VIII. Użytkowanie wygasa z przyczyn, jakie zostały wymienione w ż 35, Vjako przyczyny wygaśnięcia praw rzeczowych ograniczonych. Ze szczególnych sposobów należy wymienić określony w art. 255, w myśl którego użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Przepis ten dotyczy każdego wypadku użytkowania. Powołując go do życia ustawodawca wyszedł z założenia, że tak długo trwająca rezygnacja z wykonywania użytkowania wskazuje na to, że straciło ono rację bytu.
Po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania (art. 262 k.c.). Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 263 k.c.).
ż 38. Użytkowanie przez osoby fizyczne
I. Normując w art. 266 - 270 użytkowanie przez osoby fizyczne ustawodawca miał na uwadze dwa założenia: alimentacyjny charakter tego użytkowania oraz szczególną potrzebę ochrony interesów właściciela.
ż 38. Użytkowanie przez, osoby fizyczne
213
W wypadku bowiem użytkowania przysługującego osobie fizycznej istnieje realne niebezpieczeństwo, że w razie dewastacji lub zniszczenia przedmiotu użytkowania przez użytkownika właściciel nie będzie mógł ze względu na położenie materialne użytkownika zrealizować swoich roszczeń odszkodowawczych. Pierwsze założenie sprawia, że przepisy, o których mowa, zapewniają użytkownikowi tylko taki zakres uprawnień, jaki jest konieczny do osiągnięcia jego celu, tj. do zapewnienia środków egzystencji użytkownikowi. Drugie powoduje, że na użytkownika osobę fizyczną
ustawodawca nakłada specjalne ograniczenia.
II. Z przyczyn wyżej podanych do użytkowania przez osoby fizyczne mają poza zasadami ogólnymi omówionymi w paragrafie poprzednim
zastosowanie następujące przepisy:
l. Istotnemu ograniczeniu podlega przede wszystkim zakres uprawnień użytkownika, będącego osobą fizyczną. Może on wprawdzie używać rzecz i pobierać jej pożytki, ale w myśl art. 267 ż l jest obowiązany zachować jej substancję oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (salva rei substantia). Z tego ograniczenia orzecznictwo wywiodło także zakaz wznoszenia przez użytkownika będącego osobą fizyczną na użytkowanym gruncie nowych budynków, z tym zastrzeżeniem, że nie dotyczy to wzniesienia budynku na miejscu budynku nie nadającego się do użytku, jeżeli budynek ten jest niezbędny do dalszego korzystania przez użytkownika z nieruchomości5.
Zakaz, o którym mowa, nie wyłącza także wprowadzenia do przedmiotu użytkowania niektórych innych urządzeń, a mianowicie:
a. Użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i górniczego. Jednakże przed przystąpieniem do robót użytkownik powinien w odpowiednim terminie zawiadomić właściciela o swym zamiarze. Jeżeli zamierzone urządzenia zmieniałyby przeznaczenie gruntu albo naruszały wymagania prawidłowej gospodarki, właściciel może żądać ich zaniechania albo zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody (art. 267 ż 2 i 3).
b. Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca (art. 268). Granice te określa art. 684, w myśl którego najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich
5 Orz. SN z 12 V 1959 r., OSN 1961, póz. 8.
214
X. Użytkowanie
założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.
2. Użytkowanie na rzecz osoby fizycznej jest prawem terminowym, trwa bowiem przez czas określony w tytule, który je powołuje (z reguły w umowie), a w każdym razie wygasa najpóźniej ze śmiercią użytkownika (art. 266). Prawo to, jako prawo związane ściśle z osobą użytkownika, nie wchodzi do spadku (art. 922 ż 2) i nie przechodzi na spadkobierców.
3. W myśl art. 269 właściciel może z ważnych powodów (a więc gdy istnieje niebezpieczeństwo dewastacji lub zniszczenia przedmiotu użytkowania) żądać od użytkownika zabezpieczenia, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Jako sposoby zabezpieczenia wchodzą w rachubę m.in.: złożenie odpowiedniej kwoty do depozytu sądowego, ustanowienie hipoteki kaucyjnej, oddanie wartościowej rzeczy ruchomej w zastaw, poręczenie itp. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu właściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Użytkownik może żądać uchylenia zarządu, jeżeli daje odpowiednie zabezpieczenie. W wypadku nieprawidłowego użytkowania właściciel może zawsze, a więc bez potrzeby wykazania niebezpieczeństwa szkody, odmówić wydania przedmiotów objętych użytkowaniem dopóty, dopóki nie otrzyma odpowiedniego zabezpieczenia. Ten szczególny rygoryzm podyktowany jest zwiększonym ryzykiem właściciela wynikającym z faktu, że w wypadku nieprawidłowego użytkowania przedmioty nim objęte ulegają unicestwieniu lub utracie (ż 37, IV).
ż 39. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
I. Zgodnie z tym, co sygnalizowano w ż 37, I, użytkowanie zostało wybrane przez ustawodawcę jako prawna forma korzystania z gruntów przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, zarówno z gruntów członkowskie h, jak i stanowiących własność Skarbu Państwa. Założeniem takiego wyboru było przekonanie, że podstawą gospodarki tych spółdzielni będą grunty należące do członków, gdyż na tym miało polegać stopniowe uspołecznianie ziemi rolnej. Jak się jednak w praktyce okazało, wkłady członków nie zawsze były wystarczające do zebrania areału ziemi potrzebnego do prowadzenia opłacalnego gospodarstwa. W praktyce więc wiele rolniczych spółdzielni produkcyjnych korzystało w szerokim zakresie lub nawet wyłącznie z ziemi państwowej.
Obecnie rolnicza spółdzielczość produkcyjna ma dla gospodarki narodowej marginalne znaczenie. Jednakże przepisy o użytkowaniu przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne zachowały z pewnymi korektami moc.
ż 39. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
215
II. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne gruntów Skarbu Państwa zostało unormowane w kodeksie cywilnym (art. 271 -276), a pierwotnie również w rozporządzeniu Rady Ministrów z 22X1 1968 r. w sprawie przekazywania nieruchomości rolnych i niektórych innych nieruchomości położonych na terenie gromad pomiędzy jednostkami gospodarki uspołecznionej (Dz.U. z 1969 r. Nr l, póz. l). Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 57 ust. l ustawy z 12 III 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości oraz art. 276 k.c. Obydwie te podstawy zostały uchylone, a więc rozporządzenie z 22X11968 r. utraciło moc6.
W ślad za pozbawieniem mocy powołanego rozporządzenia wprowadzone zostały do naszego porządku prawnego rozwiązania, których wynikiem jest wysoce niejasny stan prawny w zakresie użytkowania gruntów Skarbu Państwa przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne. Nie uchylając przepisów kodeksu cywilnego o tym użytkowaniu (z wyjątkiem art. 276), ustawodawca jak się okazuje pozbawił to uregulowanie praktycznego znaczenia; w następstwie mianowicie dwóch rozstrzygnięć zawartych w ustawie z 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, póz. 299 z późn. zm.). Po pierwsze bowiem nie przewiduje się w tej ustawie wśród form prawnych gospodarowania nieruchomościami, których dotyczy oddawania gruntów Skarbu Państwa w użytkowanie (zob. art. 24 ust. l wzw.żart. 36-40).Co więcej,wmyśl art. 16wzw.żart. 13ust. l istniejące dotychczas prawa użytkowania gruntów podlegających ustawie wygasły (za zapłatą odszkodowania za budynki, urządzenia oraz nie pobrane pożytki) ex legę z dniem 31 XII 1997 r., jeśli nie nastąpiło to wcześniej na skutek kontuzji (w wyniku nabycia własności przez użytkownika) lub na skutek zrzeczenia się tego prawa; spółdzielniom produkcji rolnej ustawa zagwarantowała "w zamian" możliwość nabycia, na zasadzie pierwszeństwa, własności użytkowanych przez nie gruntów (art. 29 ust. l) lub uzyskania ich w dzierżawę z pominięciem trybu przetargu (art. 39 ust. 2). Z takiej treści przytoczonych postanowień ustawy, jak też z faktu uchylenia jej art. 51 zdaje się wynikać, że obecnie obciążenie użytkowaniem nieruchomości Skarbu Państwa podlegających tej ustawie nie jest możliwe, bez względu na to, kto byłby użytkownikiem. Wprawdzie ustawa ta dotyczy w zasadzie tylko nieruchomości rolnych Skarbu Państwa, stanowiących tzw. Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa; inne przeto grunty Skarbu Państwa mogą być przedmiotem użytkowania, co zresztą potwierdza art. 13 ust. l i art. 35 u.gn. Nie ulega wszak wątpliwości, że ustawodawca tworząc w kodeksie cywilnym specjalne przepisy o użytkowaniu gruntów Skarbu Państwa przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne miał na uwadze przede wszystkim użytkowanie gruntów rolnych. Po zmianach stanu prawnego, o których mowa, to specjalne uregulowanie ma, jak należy sądzić, zastosowanie paradoksalnie tylko do gruntów Skarbu Państwa nie stanowiących Zasobu Własności Rolnej, w razie ich oddania w użytkowanie rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Taki stan rzeczy podważa sens dalszego utrzymywania w mocy tych przepisów. Tymczasem jednak przepisy te obowiązują, co wymaga przedstawienia treści wynikających z nich zasad.
1. Użytkowanie to mogłoby powstać obecnie, jak się wydaje, z mocy umowy, nie zaś na wprimafacie może wskazywać nie zmienione brzmienie art. 272 ż 2 i 275 k.c. na podstawie decyzji administracyjnej.
2. Rolnicza spółdzielnia produkcyjna może zmienić przeznaczenie użytkowanych gruntów państwowych albo naruszać ich substancję, chyba że w umowie (lub uprzednio w decyzji)
6 Por. Z. Mannaj: Prywatyzacja PGR, Zielona Góra 1992, s. 63.
216
X. Użytkowanie
o przekazaniu gruntu inaczej zastrzeżono (art. 275). Zasada wyrażona w tym przepisie ma oczywiście na celu zapewnienie spółdzielni swobody w kształtowaniu produkcji.
3. Użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako bezterminowe (art. 271 k.c.). Ze względu na przeznaczenie gruntów, o których mowa, regułą jest przekazywanie ich w użytkowanie bezterminowe.
4. Rolnicze spółdzielnie produkcyjne nie korzystają obecnie z przywileju nieodpłatnego otrzymywania gruntów Skarbu Państwa.
5. Użytkowanie, o którym mowa, jest tak jak każde inne użytkowanie (art. 254 k.c.)
prawem niezbywalnym.
6. Jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do użytkowania państwowy grunt zabudowany, przekazanie budynków i innych urządzeń może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność (art. 272 ż l k.c.). Budynki i inne urządzenia wzniesione przez nią na gruncie państwowym stanowią własność spółdzielni, chyba że w umowie (lub uprzednio w decyzji) o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, iż mają się stać własnością Skarbu Państwa (art. 272 ż 2).
7. Przepisy dotyczące własności budynków i innych urządzeń na gruncie Skarbu Państwa użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną stosuje się odpowiednio do drzew i innych roślin (art. 274). Oznacza to, że stosownie do umowy o przekazaniu gruntu w użytkowanie także drzewa i rośliny mogą być objęte użytkowaniem przysługującym spółdzielni lub stanowić przedmiot odrębnej własności. Są one jednak wówczas nie nieruchomościami, lecz rzeczami ruchomymi (ż 2, V).
8. Użytkowanie ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej wygasa:
a) z upływem czasu, na który zostało ustanowione,
b) wskutek rozwiązania umowy o przekazaniu,
c) w razie zrzeczenia się użytkowania przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną,
d) w wypadku kontuzji, w wyniku nabycia przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną własności użytkowanego przez nią gruntu (art. 247 in fine k.c.),
e) z chwilą likwidacji spółdzielni (art. 271 k.c.).
9. Jeżeli użytkowanie gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z nim związane i stanowiące własność spółdzielni stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia może żądać zapłaty wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania, chyba że zostały wzniesione wbrew spoleczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu (art. 273 k.c.).
III. Zgodnie z art. 145 ż l pr. spółdz., jeżeli statut lub umowa z członkiem nie określa inaczej uprawnień rolniczej spółdzielni produkcyjnej, nabywa ona prawo użytkowania gruntów wniesionych przez niego tytułem wkładu. Użytkowanie to, zwane w doktrynie użytkowaniem spółdzielczym, zostało unormowane w art. 277-279 k.c. oraz w art. 141 -
-151 pr. spółdz. W myśl tego uregulowania użytkowanie to charakteryzują następujące cechy:
l. W myśl art. 277 ż l kodeksu, jeżeli statut rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub umowa z członkiem inaczej nie postanawia, spółdzielnia
ż 39. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
217
nabywa z chwilą przejęcia wniesionych przez członków wkładów gruntowych ich użytkowanie. Jest to więc nabycie w drodze czynności prawnej realnej. Jednakże do ważności oświadczenia woli członka nie jest wymagane inaczej aniżeli w innych wypadkach ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (art. 245 k.c.) zachowanie formy aktu notarialnego (art. 277 ż l k.c.).
Ze względu na występującą u nas rozbieżność między stanem własności a stanem posiadania, będącą głównie następstwem tzw. nieformalnego obrotu nieruchomościami (por. ż 60, I), ustawa spółdzielcza pozwala na wniesienie gruntu do rolniczej spółdzielni produkcyjnej nie tylko właś-cicielowi, ale także posiadaczowi; samoistnemu w zasadzie bez ograniczenia, zależnemu za zgodą właściciela (art. 141 pr. spółdz.; co do pojęcia posiadacza samoistnego i zależnego patrz ż 60, IV). Unormowanie to wprowadza więc odstępstwo od zasady nemo plus iuris... (ż 15, VII), uznaje bowiem za skuteczne ustanowienie użytkowania przez osobę, której nie przysługuje prawo własności.
2. W doktrynie zgodnie przyjmuje się, że użytkowanie spółdzielcze powinno uprawniać spółdzielnię do zmiany przeznaczenia użytkowych gruntów i naruszania ich substancji, uprawnienia takie są bowiem z reguły potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Jednakże ustawodawca, troszcząc się o interesy członków-właścicieli, postanawia, że uprawnienia takie lub jedno z nich mogą przysługiwać spółdzielni tylko wtedy, gdy statut tak stanowi (art. 278 k.c.). Wynika z tego, że zależnie od treści statutu użytkowanie spółdzielcze może mieć szerszy lub węższy zakres.
3. Użytkowanie spółdzielcze wygasa w związku z ustaniem członkostwa lub likwidacją spółdzielni, nie może natomiast być ustanowione z góry na czas krótszy. Jest to więc użytkowanie bezterminowe.
4. Użytkowanie przez spółdzielnię gruntów stanowiących przedmiot wkładów jest odpłatne, z tym że zasady tej odpłatności określa statut (art. 143 pr. spółdz.).
5. Użytkowanie gruntów członkowskich jest podobnie jak każde inne użytkowanie (art. 254 k.c.) prawem niezbywalnym.
6. W drodze wyjątku od zasady superficies solo cedit (ż 2, V) art. 279 ż l k.c. stanowi, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię. Oznacza to, że budynki i inne urządzenia stają
218
X. Użytkowanie
się odrębnymi od gruntu nieruchomościami, a drzewa i rośliny odrębnymi rzeczami ruchomymi.
7. Jak już wyżej zaznaczono, użytkowanie gruntu członkowskiego wygasa przede wszystkim w związku z ustaniem członkostwa. Jednakże samo ustanie członkostwa nie powoduje jeszcze takiego skutku. Podobnie bowiem jak do powstania tego użytkowania potrzebne jest przejęcie wniesionego gruntu przez spółdzielnię, tak do jego ustania konieczne jest wycofanie gruntu ze spółdzielni; zasady i termin wycofania wkładu powinny być określone w statucie spółdzielni, podobnie jak zasady częściowego wycofania wkładu gruntowego, gdy statut taką możliwość przewiduje. W razie śmierci członka uprawnienie do wycofania wkładu wykonuje spadkobierca; w przypadku zaś zbycia nieruchomości na rzecz osoby nie będącej członkiem spółdzielni, uprawnienie to przysługuje tej osobie.
Po wycofaniu wkładu członek (następca) otrzymuje z reguły grunt przez niego wniesiony. Jeżeli jednak potrzeby gospodarki zespołowej stoją temu na przeszkodzie, otrzymuje grunt zamienny (art. 148 pr. spółdz.). W zasadzie członek wycofuje swój grunt w całości, a więc wraz z działką (działkami), na której spółdzielnia wzniosła budynek (budynki) lub zasadziła drzewa albo inne rośliny. Ponieważ taki rezultat może być gospodarczo nieuzasadniony, kodeks postanawia, że w razie wygaśnięcia użytkowania działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania. Drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu (art. 279 ż 2).
IV. W praktyce przyjęło się, że członkowie rolniczej spółdzielni produkcyjnej prowadzą we własnym zakresie tzw. gospodarstwo przyzagrodowe. Prawo spółdzielcze praktykę tę akceptuje, stanowiąc w art. 142, iż statut może przewidywać, że członkowi przysługuje prawo do działki przyzagrodowej; w takim wypadku statut powinien określać, którym członkom przysługuje prawo do działki przyzagrodowej, wielkość działek i sposób ich wydzielania. W doktrynie przyjmuje się, że stosunek łączący z tego tytułu spółdzielnię z członkiem ma charakter względny i z reguły jest tzw. stosunkiem nienazwanym (tzn. nie przewidzianym w ustawie), choć może być ukształtowany przez strony jako prawo dzierżawy.
ż 40. Inne wypadki użytkowania
219
ż 40. Inne wypadki użytkowania
I. Inne wypadki użytkowania (poza użytkowaniem przez osoby fizyczne i przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne) są w kodeksie cywilnym unormowane niesłychanie lakonicznie. Kodeks poświęca im tylko jeden artykuł zawierający jedynie normę odsyłającą. W myśl mianowicie art. 284, do innych wypadków użytkowania przez osoby prawne stosuje się przepisy rozdziału I i odpowiednio rozdziału II działu o użytkowaniu, o ile użytkowanie to nie jest inaczej uregulowane odrębnymi przepisami. Takie odrębne przepisy, poświęcone innym wypadkom użytkowania, znajdowały się w u.g.g., ściślej w art. 39 i nast. dawnej wersji, które regulowały użytkowanie gruntów państwowych przez organizacje społeczne. Przepisy te jednak zostały uchylone i nie ma ich odpowiednika w jakimkolwiek innym akcie normatywnym.
W następstwie dokonanej w ostatnim czasie (ustawą z 7 I 2000 r., Dz.U. Nr 6, póz. 70) nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami pojawił się w tej ustawie, jako zd. 2 ustępu l art. 210, przepis, który stanowi, że do użytkowania przez osoby prawne lub jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej gruntów Skarbu Państwa lub gminy, istniejące w dniu 5 XII 1990 r., stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy dotyczące trwałego zarządu. Abstrahując od niefortunnego określenia w art. 210 ust. l u.g.n. mianem "użytkowania" sytuacji prawnej jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi (nie jest to bowiem użytkowanie, do którego należy stosować przepisy dotyczące trwałego zarządu, lecz właśnie trwały zarząd zob. dalej pod II) to szczególne uregulowanie użytkowania gruntów Skarbu Państwa (i gmin) przez osoby prawne dotyczy wyłącznie sytuacji, które powstały do 5 XII 1990 r. i istnieją nadal (których więc zakres, zważywszy na treść art. 204 u.g.n., jest dzisiaj bardzo ograniczony).
Brak poza tym specjalnej regulacji nie oznacza, że obecnie oddawanie w użytkowanie gruntów Skarbu Państwa (od daty reaktywowania samorządu terytorialnego także gruntów jednostek samorządu terytorialnego) innym podmiotom aniżeli osoby fizyczne i rolnicze spółdzielnie produkcyjne nie jest możliwe. Jest to możliwe na zasadach ogólnych, co zresztą znajduje potwierdzenie w art. 13 ust. l i w art. 35 ust. l i 2 u.g.n. Grunty, o których mowa, mogą więc być oddawane w użytkowanie dowolnym podmiotom.
Nie wydaje się jednak co wynika już z rozważań w ż 39, II by zasada taka obowiązywała również co do nieruchomości rolnych Skarbu Państwa. Wprawdzie art. 24 ust. l pkt 2 powołanej wyżej ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa mówi o oddawaniu gruntów rolnych do odpłatnego korzystania osobom prawnym
220
X. Użytkowanie
i fizycznym, ale odsyła do rozdziału 8, a tam z kolei przewiduje tylko dwie formy takiego oddawania: dzierżawę i najem. Natomiast, na mocy tejże ustawy, dotychczas istniejące prawa użytkowania wygasały po upływie określonego w niej terminu.
Trzeba wreszcie dodać, że art. 284 k.c. odnosi się nie tylko do użytkowania gruntów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, lecz do każdego użytkowania przez osoby prawne, bez względu na to, kto jest właścicielem gruntu; przykładowo do użytkowania ustanowionego na rzecz osoby prawnej przez osobę fizyczną jako właściciela.
Wobec opisanego stanu prawnego do innego użytkowania aniżeli użytkowanie przez osoby fizyczne i przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne mają zastosowanie w myśl art. 284 k.c. przepisy ogólne o użytkowaniu (art. 252-265) oraz przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 266-270). W myśl wyraźnego wskazania art. 284 k.c. pierwsza grupa przepisów odnosi się do takiego użytkowania wprost, druga odpowiednio.
II. Na zakończenie należy zająć się korzystaniem z gruntów należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej. Wprawdzie w wypadku takiego korzystania nie mamy do czynienia z prawem użytkowania, lecz jak to ustawa określa z trwałym zarządem, ale problematyka tego prawa i tego swoistego zarządu (unormowanego w art. 43-50 u.g.n.) są bardzo zbliżone; zgodnie z art. 50 u.g.n. do trwałego zarządu stosuje się, w sprawach nie uregulowanych w tej ustawie, przepisy kodeksu o użytkowaniu. Określając powyższe korzystanie jako trwały zarząd, ustawa wychodzi, jak należy sądzić, z założenia, że państwowa lub samorządowa jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej nie może mieć właśnie ze względu na brak podmiotowości prawnej jakiegokolwiek prawa podmiotowego; stanowi ona tylko stano fisci lub statio communis (ż 9, IV i ż 10, V)7. Zgodnie z tym założeniem trwały zarząd nie jest więc nowym prawem podmiotowym lecz określeniem sytuacji prawnej polegającej na powierzeniu jednostce organizacyjnej nie uznanej za podmiot prawa cywilnego wykonywania, w oznaczonym w ustawie i decyzji zakresie za Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego własności przysługującej tym podmiotom. Na marginesie
7 Por. orz. SN z 14 VI 1963 r., OSN 1964, póz. 223; z 101 1968 r., OSN 1969, póz. 25.
ż 40. Inne wypadki użytkowania
221
należy dodać, że powyższego założenia ustawa nie realizuje jednakże konsekwentnie, skoro przewiduje, że pomiędzy Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego i odpowiednio państwową lub samorządową jednostką organizacyjną, nie będącą osobą prawną, mogą powstawać "normalne" stosunki cywilnoprawne, których przedmiotem są nieruchomości tych pierwszych podmiotów, a mianowicie: dzierżawa, najem i użyczenie (art. 18 w zw. z art. 4 pkt 10 u.g.n.).
Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia w drodze decyzji właściwy organ (starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i zarząd jednostki samorządu terytorialnego w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność takiej jednostki, z zastrzeżeniem uprawnień ministra właściwego do spraw administracji publicznej wynikających z art. 60 u.g.n.). Właściwy organ może również orzec w drodze decyzji: a) o przekazaniu trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi na ich wniosek, b) o przejściu trwałego zarządu na następcę prawnego jednostki organizacyjnej likwidowanej w drodze przekształceń organizacyjnych.
Trwały zarząd, o którym mowa, polega na korzystaniu z nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki; w tym zakresie jednostka państwowa (samorządowa) może dokonywać zmian dotychczasowej zabudowy oraz wznosić nowe budowle; może oddać, za zgodą organu nadzorującego, nieruchomości lub ich części w najem, dzierżawę albo użyczenie w drodze umowy zawartej na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd. Zarząd ten uzyskuje ona odpłatnie, przy czym odpłatność ta polega na uiszczaniu opłat rocznych według stawki procentowej od ceny nieruchomości. Okres zarządu może być nie oznaczony lub oznaczony.
Trwały zarząd wygasa m.in. z upływem czasu, na który został ustanowiony, albo na mocy decyzji organu administracji rządowej lub zarządu jednostki samorządu terytorialnego z przyczyn określonych bliżej w art. 46-49 u.g.n., a w szczególności z tego powodu, że nieruchomość stała się zarządcy zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu. O tym fakcie zarządca ma obowiązek zawiadomić właściwy organ administracyjny.
Rozdział XI
SŁUŻEBNOŚCI
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 226 - 239; Zarys. s. 170-182; Z. K. Nowakowski: Służebności, RPEiS 1968, nr 3, s. 137; Prawo rzeczowe, 181-192; R. Czarnecki: Komentarz do k.c., t. I, s. 391-403 i 722-747; A. Wąsiewicz:
System, t. II, s. 673-725; S. Grzybowski: Zarys, s. 164-174; J. Polszakiewicz-Zabrzeska:
Służebności gruntowe i osobiste. Zielona Góra 1996; A. Kosiba: Wygaśnięcie służebności osobistych i użytkowania w praktyce notarialnej, "Rejent" 1997, nr 11; S. Rudnicki:
Komentarz, s. 408-429; Kodeks cywilny komentarz, s. 613-650; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. XIII.
ż 41. Służebności gruntowe
I. W stosunkach sąsiedzkich niejednokrotnie jest celowe a czasem ze względów gospodarczych nawet konieczne korzystanie z cudzej nieruchomości, nie w pełnym, lecz w ograniczonym zakresie. Np. w wypadku, gdy określona nieruchomość nie ma dostępu do drogi, staje się konieczne przyznanie właścicielowi tej nieruchomości prawa przejazdu przez grunt sąsiedni, w wypadku zaś, gdy do granicy nieruchomości przylega mur postawiony na gruncie sąsiednim, celowe jest, aby jej właściciel uzyskał prawo oparcia swego budynku o ten mur, gdyż dzięki temu zaoszczędzi znacznych kosztów. Zaspokojeniu takich i im podobnych potrzeb czyni zadość prawo rzeczowe ograniczone, zwane służebnością gruntową. Ze względu na bardzo różnorodną treść tego rodzaju praw mówimy o służebnościach gruntowych, zwykle w liczbie mnogiej.
ż 41. Służebności gruntowe
223
Częste ustanawianie służebności gruntowych jest następstwem rozdrobnienia gospodarstw rolnych oraz nieprawidłowej nieraz ich konfiguracji. Wprawdzie służebności gruntowe tego nie likwidują, ale łagodzą skutki tych nieprawidłowości, stanowiąc formę ograniczania wyłączności właś-ciciela jednej nieruchomości w celu umożliwienia lub uintensywnienia eksploatacji innej nieruchomości. Służą więc one podnoszeniu produkcji.
II. Definicję służebności gruntowej zawiera art. 285 ż l k.c. W myśl tego przepisu "nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)". Ze sformułowania tego wynika, że służebności gruntowe mogą przybrać dwojaką postać. Po pierwsze, mogą polegać na uprawnieniu właściciela jednej nieruchomości do ograniczonego (yerba legis: w oznaczonym zakresie) korzystania z nieruchomości innego właściciela. Po drugie, na obowiązku właściciela nieruchomości obciążonej niewykonywania określonych uprawnień wchodzących w zakres jego prawa własności. Pierwszy rodzaj służebności określa się jako służebności czynne (bo uprawniony może czynnie ingerować w sferę cudzego prawa własności), drugie jako bierne (bo uprawniony nie czyni niczego, a jego korzyść polega na tym, że obciążony nie może korzystać w określonym zakresie ze swego prawa).
Służebności bierne mogą z kolei mieć dwojaki charakter; mogą polegać albo na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek powstrzymania się od pewnych czynności faktycznych, które w braku takiego obciążenia może podejmować w ramach prawa własności, albo na tym, że właściciel ten musi się powstrzymać od wykonywania takich uprawnień, które z mocy przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności służą mu względem nieruchomości sąsiednich.
W praktyce najczęściej występują służebności czynne, natomiast bierne nie odgrywają poważniejszej roli. Tytułem przykładu można wskazać na takie służebności czynne, jak: służebność przejazdu lub przechodu (tzw.
224
XI. Stuźebnosci
służebność drogowa)', służebność przegonu lub wypasu bydła, służebność czerpania wody ze źródła lub studni sąsiada, służebność pobierania ściółki z cudzego lasu2, służebność oparcia budynku o mur sąsiada itp. Do służebności biernych pierwszego rodzaju należą najczęściej służebności polegające na zakazie wznoszenia budynku lub budowy ponad pewną wysokość albo sadzenia drzew wysokopiennych. Służebności te mają na celu pozostawienie otwartego widoku lub dostępu światła słonecznego, dlatego nazywa się je służebnościami widoku lub służebnościami światła. Drugi rodzaj służebności biernej może np. polegać na pozbawieniu właściciela uprawnienia, jakie mu przysługuje na podstawie art. 149 k.c.,tj. prawa wchodzenia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców.
Nieruchomość, na korzyść której służebność jest ustanowiona, nosi nazwę ustawową nieruchomości władnącej {praedium dominans), natomiast nieruchomość, której kosztem do tego doszło, nazywamy nieruchomością obciążoną (praedium serviens). Określenie: "korzyść nieruchomości" jest oczywiście skrótem myślowym, w rzeczywistości bowiem uprawnionym ze stosunku służebności jest właściciel nieruchomości władnącej, zobowiązanym zaś właściciel nieruchomości obciążonej. Służebność gruntową można więc ustanowić nie na rzecz określonej osoby, lecz na rzecz właściciela oznaczonej nieruchomości. W drodze wyjątku od tej zasady kodeks w art. 286 pozwala na ustanowienie służebności gruntowej na rzecz spółdzielni produkcyjnej bez względu na to, czy spółdzielnia ta jest właścicielem gruntu.
III. Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym, a więc jest skuteczna erga omnes. Nie jest ona prawem samodzielnym, lecz prawem związanym z własnością nieruchomości, stanowiącym tym samym jej część składową (art. 50 ż 2, V). Z tych jej cech wynika, że przysługuje ona właścicielowi nieruchomości władnącej i obciąża właściciela nieruchomości obciążonej dopóty, dopóki są oni właścicielami tych nieruchomości.
' Służebność przechodu może być ustanowiona w obrębie budynku (przejście przez sień, przez klatkę schodową) orz. SN z 13 V 1966 r., OSPiKA 1967, póz. 110.
2 Takie służebności, jak prawo przegonu i wypasu bydła, pobieranie ściółki lub drzewa z cudzego lasu były ustanawiane w XIX w. w ramach akcji uwłaszczania włościan. Były one wówczas i są nadal nazywane serwitutami. Obecnie mogą istnieć tylko w postaci szczątkowej.
ż 41. Służebności gruntowe
225
Wraz z przejściem własności w drodze czynności prawnej jednej z tych nieruchomości na inną osobę, zarówno prawo, jak i obciążenie przechodzą na nabywców. Samej służebności, tzn. bez nieruchomości władnącej, nie można zbyć. W tym sensie jest ona prawem niezbywalnym. Inaczej można powiedzieć, że służebność przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, a obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.
Służebność gruntowa powinna realizować zasadniczy jej cel, tj. podnosić wartość eksploatacyjną nieruchomości władnącej, ale bez zbędnej szkody dla nieruchomości obciążonej. Zasadę tę realizują w szczególności następujące przepisy. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287 k.c.). Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, tzn. lojalnie (civiliter art. 288 k.c.).
Z faktu ukształtowania służebności gruntowej jako prawa związanego z własnością nieruchomości wynika, że korzyść, jaką ma ona przynosić, nie może być czysto osobista; musi to być korzyść obiektywna, związana z charakterem nieruchomości, a więc z reguły gospodarcza.
Z opisanej w pkt II ustawowej definicji służebności wynika dalej, że prawo nasze hołduje rzymskiej zasadzie, w myśl której służebność nie może polegać na obowiązku czynnym (servitus infaciendo consistere non potest). Obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej bowiem mają charakter bierny i polegają w wypadku służebności czynnej na znoszeniu (pati) tego, że uprawniony korzysta z jego nieruchomości, w wypadku zaś służebności biernej na tym, że musi on powstrzymać się {non facere) z wykonywaniem swego prawa w oznaczonym zakresie. Dotyczy to także obowiązku (ubocznego) utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, ten bowiem obowiązek ex legę obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Zainteresowani mogą się jednak umówić inaczej (art. 289).
Ze względu na to, że służebność gruntowa czyni z reguły zadość pewnej trwałej potrzebie, kodeks nie ogranicza jej trwania w czasie, jednakże nie zabrania innego jej sformułowania w umowie. Z mocy więc umowy służebność gruntowa może być ustanowiona także na czas oznaczony lub ograniczona warunkiem.
226
XI. Sluiebnosci
IV. Źródłem powstania służebności gruntowych mogą być w szczególności: l) czynność prawna, 2) orzeczenie sądu, 3) zasiedzenie, 4) orzeczenie administracyjne.
Ad l) Do umowy o ustanowienie służebności gruntowej mają zastosowanie ogólne zasady o ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych, zawarte zwłaszcza w art. 245 k.c. (ż 35, I).
Ad 2) Na powołanie do życia służebności gruntowej w drodze orzeczenia sądowego, a więc praktycznie wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, kodeks pozwala w następujących wypadkach:
a. W wypadku tzw. służebności drogi koniecznej3. W myśl art. 145 ż l, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Z przepisu tego wynika, że w sytuacji w nim opisanej dla właściciela nieruchomości powstaje ex legę roszczenie o to, aby właściciel lub właściciele gruntów sąsiednich ustanowili dla niego służebność przejazdu lub przechodu. Droga ta może przebiegać bądź przez jedną, bądź nawet przez kilka nieruchomości, zależnie od tego, ile posiadłości oddziela nieruchomość żądającego od drogi publicznej lub od jego zabudowań. Jeżeli droga konieczna może prowadzić alternatywnie przez różne nieruchomości, przeprowadza się ją zgodnie z ustalonym orzecznictwem przez tę spośród nich, dla której będzie to najmniej uciążliwe4.
Przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich. Roszczenie to powstaje wtedy, gdy dostęp taki nie istnieje w ogóle, jak i wówczas, gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, np. zbyt okrężny, szczególnie utrudniony ze względu na konfigurację gruntu itp.5
Zdaniem SN (orz. z 181X1998 r., OSN 1999, póz. 55) nie uzasadnia jednak żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym drogi koniecznej taki nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, który został spowodowany działaniem właściciela nieruchomości polegającym na wzniesieniu budynku na całej jej szerokości. Stanowisko powyższe wyrażone przez SN
3 Por. W. Katner: Ustanowienie służebności drogi koniecznej, ZNUŁ 1978, z. 99, s. 119.
4 Orz. SN z 27 IX 1957 r., OSN 1959, póz. 19.
5 Orz. SN z 23 IX 1954 r., OSN 1955, póz. 41; z 1611 1963 r., OSN 1964, póz. 19;
z22 XI 1982 r., OSN 1983, póz. 70;z 14 VIII 1985 r., OSP 1986, póz. 51. W orz. 7 VII 1999 r. (OSN 2000, póz. 34) SN uznał, że dostęp jest nieodpowiedni także wtedy, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.
ż 41. Sluiebnosci gruntowe
227
z powołaniem się na równą dla wszystkich konstytucyjną ochronę własności wydaje się być tezą zbyt skrajną i przez to trudną do pogodzenia z treścią art. 145 kc. Należy raczej przyjąć, że wspomniane zachowanie właściciela, w następstwie którego dostęp do drogi publicznej stał się nieodpowiedni, stanowi okoliczność, którą sąd powinien poddać ocenie w świetle art. 5 kc. Ocena ta, uwzględniająca całokształt okoliczności sprawy, nie w każdym takim wypadku musi prowadzić do oddalenia żądania ustanowienia drogi koniecznej.
Zainteresowany właściciel może żądać ustanowienia drogi koniecznej za wynagrodzeniem6, które może przybrać postać zapłaty jednorazowej lub świadczenia okresowego7 (które może być zmienione w razie zmiany stosunków)8, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach nawet postać służebności polegającej na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, na rzecz której ustanawia się służebność drogową9.
Aby zmniejszyć ciężar wynikający z obciążenia określonej nieruchomości służebnością drogi koniecznej kodeks stanowi, że nastąpi to z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej (np. podziału nieruchomości między współwłaścicielami), sąd zarządzi, jeżeli okaże się to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 ż 2 k.c.)10.
Z brzmienia omawianych przepisów wynika, że na ich podstawie można żądać ustanowienia tylko służebności drogowej. Orzecznictwo przyjęło jednak, stosując te przepisy w drodze analogii, że mogą one uzasadniać ustanowienie także służebności polegającej na przeprowadzeniu sieci elektrycznej lub wodociągowej".
Raczej wątpliwa byłaby supozycja, że lukę "wymuszającą" taką analogię zlikwidowała ustawa o gospodarce nieruchomościami, której art. 124 przewiduje możliwość w braku
6 Orz. SN z 9 X 1984 r., OSN 1985, póz. 82.
7 Orz. SN z 171 1969 r., OSN 1969, póz. 223.
8 Orz. SN z 9 X 1984 r., OSP 1985, póz. 108; z 8 IX 1988 r., OSP 1990, póz. 257 z glosą W. Kamera.
9 Orz. SN z l XII 1970 r., OSN 1971, póz. 81.
10 Orz. SN z 11 III 1970 r., OSN 1970, póz. 207; orz. SN z 19 X 1999 r., OSN 2000, póz. 76. " Orz. SN z 31 XII 1962 r., OSPiKA 1964, póz. 91; z 3 VI 1965 r., OSN 1966, póz. 109. Sprawa ta wywołała w piśmiennictwie rozbieżność poglądów patrz R. Czarnecki:
Komentarz do k.c., t. I, s. 398 i podana tam literatura. Por. także uchwala SN z 30 VIII 1991 r., OSN 1992, póz. 103.
228
XI. Służebności
zgody właściciela nieruchomości udzielenia, również na wniosek osoby prawnej nie będącej podmiotem publicznym oraz osoby fizycznej, administracyjnego zezwolenia na założenie lub przeprowadzenie tego rodzaju przewodów i urządzeń. Uregulowanie to bowiem zawarte w rozdziale ustawy poświęconym wywłaszczaniu nieruchomości dotyczy, jak wolno sądzić, tylko sytuacji, w których przeprowadzenie wspomnianych przewodów, bez względu na to, jaki podmiot to czyni, jest niezbędne dla realizacji celów publicznych (ż 19, III). Nie wydaje się zaś, aby można było kwalifikować jako "cel publiczny" przeprowadzenie przez nieruchomość sieci, o których mowa, a więc tzw. przyłączy służących wyłącznie zaspokajaniu indywidualnych potrzeb określonej osoby (sąsiada); którą to jednak kwalifikację trzeba to przyznać zdaje się sugerować brzmienie art. 6 pkt. 2 u.g.n. (w zestawieniu zwłaszcza z pkt. l i 3 tego artykułu).
W myśl art. 145 k.c. uprawnionym do żądania ustanowienia służebności drogowej jest właściciel nieruchomości. Orzecznictwo przyjmuje, że prawo takie przysługuje także użytkownikowi wieczystemu12. Podobne żądanie może postawić także jej samoistny posiadacz, ale z tą różnicą, że może on żądać ustanowienia służebności osobistej (bliżej o tym patrz w ż 42, IV).
O ustanowieniu omawianej służebności drogowej orzeka na żądanie właściciela, któremu przysługuje to roszczenie sąd w postępowaniu nieprocesowym. Realizacja roszczenia o ustanowienie tej służebności może również, co oczywiste, nastąpić w drodze umowy między zainteresowanymi właścicielami.
W orzeczeniu z 20X11981 r.'3 SN wyjaśnił, że ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone, a w wypadku pojazdów o szerszym nadwoziu aniżeli istniejąca droga w obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do tej drogi takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia tych pojazdów będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów)14.
12 Orz. SN z 171 1974 r., OSN 1974, póz. 197. Patrz także K. Łukowski: Wybrane zagadnienia na tle stosowania art. 145 k.c. do użytkowania wieczystego, NP 1978, nr 10, s. 1425.
13 OSN 1982, póz. 62.
14 Problematyce służebności drogi koniecznej poświęcona jest praca W. Kocona:
Droga konieczna. Warszawa 1977. Patrz także: A. Kubas: Ustanowienie służebności drogi koniecznej, NP 1966, nr 3, s. 339; S. Breyer: Droga konieczna, NP 1972, nr 5, s. 731;
A. Kuźniar: Ustanowienie służebności drogi koniecznej, NP 1977, nr 10-11, s. 1440.
ż 41. Służebności gruntowe
229
b. W wypadku tzw. służebności budynkowej w razie przekroczenia przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia granicy sąsiedniego gruntu. O przesłankach ustanowienia tej służebności była mowa w ż 13, IV.
c. W orzeczeniu o zniesieniu współwłasności, o czym patrz w ż 24, IV.
Ad 3) W myśl art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia; przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się tu odpowiednio. Z przepisu tego oraz z art. 172 k.c., regulujących nabycie w drodze zasiedzenia własności nieruchomości, wynika, że do nabycia w drodze zasiedzenia służebności gruntowej konieczne jest łączne spełnienie się następujących przesłanek:15
a. Posiadanie. Oczywiście w rachubę nie wchodzi tak jak w wypadku nabycia własności posiadanie samoistne, lecz posiadanie służebności (art. 352), tzn. faktyczne korzystanie z cudzego gruntu w taki sposób, jak to czyni osoba, której przysługuje służebność (np. stałe przejeżdżanie przez grunt sąsiedni). Musi to być jednak posiadanie w rozumieniu art. 352 k.c. Nie może przeto nabyć ze względu na brak przesłanki posiadania służebności w drodze zasiedzenia taki właściciel, który korzysta z sąsiedniej nieruchomości tylko dzięki grzeczności sąsiada. Korzystający bowiem w takich warunkach z cudzej nieruchomości nie jest posiadaczem, lecz tzw. prekarzystą (ż 60, VII). Z istoty rzeczy nie można nabyć przez zasiedzenie służebności biernej, ta bowiem, jako pozbawiona elementu bezpośredniego korzystania, nie polega w ogóle na posiadaniu16.
b. Upływ czasu. Dwadzieścia lat w wypadku dobrej wiary w chwili uzyskania posiadania służebności; trzydzieści lat w razie złej wiary (w złej wierze jest także ten, kto wykonuje służebność na podstawie zezwolenia właściciela nieruchomości "obciążonej", ale udzielonego bez zachowania formy aktu notarialnego art. 245 ż 2 k.c.)17.
15 O zbliżonych uprawnieniach organów administracyjnych i stosunku tych uprawnień do stwierdzenia zasiedzenia służebności patrz orz. Kolegium Kompetencyjnego (art. 192 k.p.a.) z 8 XI 1983 r" OSN 1984, póz. 105.
"' Orz. SN z 4 VII 1952 r., OSN 1953, póz. 79. Patrz jednak orz. SN z 12 II 1980 r., OSN 1980, póz. 158, dotyczące tzw. służebności okna (widoku przez okno), gdy jest ono otwierane na zewnątrz i wchodzi w przestrzeń powietrzną nad gruntem sąsiednim.
17 Orz. SN z 4111988 r., OSN 1990, póz. 33.
230
XI. Służebności
c. Istnienie trwałego i widocznego urządzenia. Oznacza to, że służebność gruntową można nabyć tylko wtedy, gdy takie urządzenie wskazuje na jej wykonywanie. Ma to miejsce np. wtedy, gdy właściciel nieruchomości korzysta z wody sąsiada za pomocą specjalnych rur, albo przejeżdża stale przez cudzą nieruchomość wybrukowaną specjalnie do tego celu drogą18. Urządzenia te muszą być przy tym wykonane przez wlaściciela korzystającego w ten sposób z cudzej nieruchomości, a nie przez jej właściciela19.
Powyższe ograniczenie podyktowane jest obawą ustawodawcy, aby z możliwości nabycia służebności w drodze zasiedzenia nie korzystali ci właściciele, którzy korzystają z cudzych nieruchomości tylko dzięki dobrosąsiedzkim stosunkom. Założenie trwałego i widocznego urządzenia ma stanowić ostrzeżenie dla zainteresowanego właściciela, że jeżeli będzie dalej tolerował korzystanie z jego nieruchomości, może dojść do jej obciążenia przez zasiedzenie20.
Ad 4) Do ustanowienia służebności gruntowej w drodze orzeczenia administracyjnego może dojść na podstawie przepisów o wywłaszczeniu nieruchomości, gdyż wywłaszczenie może polegać także na ograniczeniu prawa własności, m.in. właśnie przez obciążenie go służebnością gruntową (ż 19, III). Szczególny wypadek ustanowienia służebności regulują art. 93 ust. 3 zd. 2 i art. 99 u.g.n. Przepisy te nie przewidują co prawda powstania służebności z mocy decyzji administracyjnej; wynika z nich natomiast, że w sytuacji, o której w nich mowa, decyzja zezwalająca na podział nieruchomości (ż 16, III) wydawana jest z zastrzeżeniem warunku ustanowienia w drodze czynności prawnych przy zbywaniu wydzielonych z niej działek odpowiednich służebności drogowych zapewniających tym nowym nieruchomościom dostęp do drogi publicznej (potrzeba ustanowienia przewidzianych w decyzji służebności odpada w wypadku przeniesienia na nabywców tych działek udziałów we współwłasności tzw. drogi wewnętrznej; p. ż 20, IV, ad l).
V. Służebność gruntowa, konieczna lub celowa w momencie jej powstania, może stracić sens gospodarczy z biegiem czasu lub na skutek zmiany okoliczności. Licząc się z tym, ustawodawca przewiduje dla takich
Orz. SN z 26 XI 1959 r., OSPiKA 1961, póz. 309; z 4 VII 1952 r., OSN 1953, póz. 79;
z 14 IX 1965 r., NP 1967, nr 11, s. 147; z 1011969 r., OSN 1969, póz. 220.
19 Orz. SN z 24 V 1974 r., OSN 1975, póz. 94.
20 J. Wasilkowski: Zarys, s. 142 i 175.
ż 42. Służebności osobiste
231
wypadków możliwość ustania służebności bądź z m i a n y jej treści, a mianowicie:
1) służebność gruntowa wygasa ex legę wskutek niewykonywania jej przez dziesięć lat; do służebności biernych przepis ten stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od dziesięciu lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności (art. 293);
2) jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia (art. 295);
3) natomiast za wynagrodzeniem właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność ta stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294);
4) jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej (art. 291)2'; według orz. SN z 26 III 1997 r" (OSN 1997, póz. 128) nie jest konieczne przedstawienie w pozwie, wraz z żądaniem zmiany służebności, propozycji w kwestii wynagrodzenia, za zapłatą którego zmiana ta ma nastąpić, natomiast w przypadku uwzględnienia tego żądania sąd z urzędu orzeka o wynagrodzeniu;
5) szczególne skutki dla dalszego bytu służebności gruntowej wywiera także podział nieruchomości władnącej lub obciążonej; są one następujące:
a) w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział (zasada niepodzielności służebności); jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej względem części pozostałych;
b) w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności;
c) jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, to sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd (art. 290).
Orz. SN z 2011 1985 r., OSN 1985, póz. 198; 29 X 1991 r., OSN 1992, póz. 76.
232
XI. Służebności
Służebności wygasają poza tym z przyczyn właściwych dla wszelkich praw rzeczowych ograniczonych. W szczególności służebność może być zniesiona lub zmieniona (art. 248) w drodze umowy; uprawniony może się jej zrzec (art. 246); wygasa w razie tzw. kontuzji (art. 247). Z istotnymi wyjątkami wygasają także służebności gruntowe w razie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości obciążonej (art. 1000 i 1001 k.p.c.). Bliżej o wypadkach wygaśnięcia praw rzeczowych ograniczonych była mowa w ż 35, V.
ż 42. Służebności osobiste
I. Drugą obok służebności gruntowych kategorią służebności są służebności osobiste. Z jurydycznego punktu widzenia obydwie te postacie służebności są do siebie bardzo zbliżone. Przede wszystkim dlatego, że ich treść może być taka s a m a. Z tej przyczyny kodeks nie określa bliżej treści służebności osobistej, lecz stanowi, że treść ta "odpowiada treści służebności gruntowej" (art. 296). Oznacza to w szczególności, że służebność osobista może być zarówno czynna, jak i bierna. Dalej, podobnie jak służebność gruntowa, służebność osobista obciąża także nieruchomość, a ściślej każdoczesnego właściciela nieruchomości. Różnica jurydyczna polega jedynie na tym, że inna jest osoba uprawniona. O ile w wypadku służebności gruntowej osobą tą jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, o tyle w wypadku służebności osobistej jest nią określona osoba fizyczna. Służebność osobista natomiast nie może być ustanowiona na rzecz osoby prawnej.
Powyższa, z jurydycznego punktu widzenia stosunkowo niewielka różnica sprawia jednak, że całkowicie odmienna jest funkcja obydwu tych praw. O ile bowiem służebność gruntowa zaspokaja jak to bliżej wyjaśniono w ż 41, I pewną, z reguły trwałą potrzebę produkcyjno--gospodarczą i dzięki temu służy podniesieniu produkcji, o tyle służebność osobista służy celom konsumpcyjnym w szerokim tego słowa znaczeniu, gdyż zaspokaja określoną potrzebę człowieka (nie dotyczy to jednak służebności drogi koniecznej ustanowionej na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości, o czym w pkt IV). Dlatego służebność osobista występuje najczęściej jako uzupełnienie zabezpieczenia osób starszych wynikającego z prawa dożywocia lub użytkowania.
II. Jurydyczne podobieństwa obydwu postaci służebności pozwoliły ustawodawcy nie tylko na określenie służebności osobistej przez odwołanie
ż 42. Służebności osobiste
233
się do definicji służebności gruntowej, ale także na regulowanie w drodze normy odsyłającej funkcjonowania służebności osobistych. W myśl tej normy do służebności osobistych stosują się odpowiednio przepisy o służeb-nościach gruntowych (art. 297). Ze względu jednak na odmienność funkcji gospodarczych obydwu postaci służebności od zasady tej ustawa przewiduje co do służebności osobistych pewne wyjątki, a mianowicie:
1) wobec tego, że służebność osobista zaspokaja potrzeby oznaczonej osoby fizycznej, zakres jej i sposób wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298);
2) służebność osobista, jako prawo związane z określoną osobą, wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299);
3) wobec tego, że celem służebności osobistej jest zaspokajanie potrzeb określonej osoby, jest ona niezbywalna; nie można również przenieść uprawnienia do jej wykonywania (art. 300);
4) jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303);
5) jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo zamiany jej na rentę (art. 305);
6) służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie (art. 304).
III. W stosunkach wiejskich główną rolę odgrywa służebność osobista zwana służebnością mieszkania. Stanowi ona najczęściej uzupełnienie umowy o dożywocie (por. art 908 ż 2). Treść jej polega na tym, że uprawnionemu przysługuje, jako prawo rzeczowe, prawo zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Może to być prawo zajmowania całego budynku, jego części lub nawet wspólnego zamieszkiwania w mieszkaniu właściciela nieruchomości. Zakres tego prawa zależy przede wszystkim od treści tytułu (z reguły umowy). Ustawowe uregulowanie tego zakresu sprowadza się do następujących dwu przepisów. Mający służebność mieszkania może zajmować je ze współmałżonkiem i małoletnimi dziećmi; z innymi osobami tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (art. 301
234
XI. Służebności
ż l k.c.). Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 ż l k.c.).
Służebność mieszkania wygasa tak jak każda służebność osobista z chwilą śmierci uprawnionego. Jednakże w myśl art. 301 ż 2 można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Ze względu na swą treść i zakres służebność mieszkania jest prawem zbliżonym do użytkowania, którego treścią jest korzystanie z budynku lub z jego części. Dlatego kodeks stanowi, że do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Pamiętać jednak należy, że między użytkowaniem a służebnością mieszkania występują także istotne różnice, w szczególności użytkownik może wykonywać swoje prawo przez osoby trzecie (ż 37, V), natomiast mający służebność mieszkania nie korzysta z takiego uprawnienia (art. 300 k.c.)22.
IV. Ze względu na występującą u nas rozbieżność między stanem własności a stanem posiadania (ż 60, I) z żądaniem ustanowienia służebności drogi koniecznej występowali często pod rządem prawa zunifikowanego tzw. nieformalni nabywcy nieruchomości, oni bowiem, jako korzystający z nieruchomości, a nie właściciele, byli zainteresowani w uzyskaniu takiej służebności. Jednakże orzecznictwo, stosując ściśle normujący tę materię art. 32 pr. rzecz., ustosunkowywało się negatywnie do ich żądań. Ze względu na potrzeby praktyki stanowisko takie było kwestionowane. Wychodząc tym potrzebom naprzeciw kodeks cywilny w art. 146 postanowił, że przepisy o ustanowieniu służebności drogowej na żądanie właściciela stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości, z tą jednak różnicą, że posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej.
Jak z powyższego wynika, służebność drogi koniecznej ustanowiona na rzecz posiadacza samoistnego jest prawem związanym z jego osobą. Z ekonomicznego jednak punktu widzenia służebność ta spełnia taką samą funkcję jak służebność gruntowa, służy bowiem lepszemu wykorzystaniu nieruchomości stanowiącej przedmiot posiadania. Pod tym więc względem jest ona bliższa służebności gruntowej.
22 O zmianie wielkości mieszkania p. orz. SN z 29 X 1991 r., PS 1992, nr 5-6, s. 127.
Rozdział XII
SPÓŁDZIELCZE PRAWA DO LOKALI
Literatura podstawowa: Z. Bierzanek: Prawo spółdzielcze w zarysie. Warszawa 1968, s. 143-153; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 193-200; Spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielniach budowlano-mieszkaniowych, SP 1970, nr 26-27, s. 147; System, s. 726-744; W. Chrzanowski: Prawo do lokalu w spółdzielniach budownictwa mieszkaniowego, Warszawa 1970; Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielniach budownictwa mieszkaniowego. Warszawa 1977; Spółdzielcza forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (studium prawno-spoteczne). Warszawa 1981; K. Stefaniuk: Treść i charakter prawny spółdzielczego prawa do lokalu typu własnościowego. Warszawa 1978; B. Błaźejczak:
lokatorskie prawo do spółdzielczego lokalu mieszkalnego, Poznań 1979; R. Misiuk: Sądowa ochrona praw członków spółdzielni. Warszawa 1979; S. Grzybowski: Prawo cywilne, s- 175-180; K. Krzekotowska: Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Warszawa 1983; Zmiany w spółdzielczym prawie mieszkaniowym, PiP 1997, nr 7, J. Ignatowicz w:
M. Gersdorf, J. Ignatowicz: Prawo spółdzielcze. Komentarz; Warszawa 1985, s. 342-499;
K. Pietrzykowski: Prawo spółdzielcze. Komentarz do zmienionych przepisów, Warszawa 1995; Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego de legę ferenda w. Z zagadnień współczesnego prawa. Warszawa 1994, L. Myczkowski: Spółdzielnie mieszkaniowe. Warszawa 1997; A. Jedliński: Własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe (zagadnienia konstrukcji prawnej), PiP 1998, nr 4; M. Nazar: Prawo lokalowe, Zakamycze 1998, s. 194-230; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. XIV.
ż 43. Spółdzielnie mieszkaniowe
I. Spółdzielnie mieszkaniowe oraz spółdzielcze budownictwo mają w Polsce długą trądy ej ę. Spółdzielnie te istniały już na wiele lat przed I wojną światową, a w okresie międzywojennym stały się wyjątkowo prężnymi organizacjami służącymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych poważnej części społeczności miejskich.
Po drugiej wojnie światowej spółdzielczość mieszkaniowa stała się po okresie kilkunastoletniego zastoju instytucją na powrót żywą. Stało się tak dlatego, że ówczesne
236
XII. Spółdzielcze prawa do lokali
władze uznały, iż budownictwu spółdzielczemu przypada wiodąca rola. U podłoża takiej decyzji legło założenie, że w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego powinni uczestniczyć (w formie wnoszonych wkładów) obok państwa jako dawcy tanich kredytów także sami członkowie. Inna kwestia, że doprowadziło to do swoistego nieformalnego "upaństwowienia" spółdzielczości mieszkaniowej, która stała się jak to obrazowo określano "płatnym kwaterunkiem".
W obecnym okresie budowy gospodarki rynkowej spółdzielnie mieszkaniowe borykają się z wieloma trudnościami wynikającymi głównie stąd, że osoby zainteresowane otrzymaniem mieszkania spółdzielczego nie mają w większości wypadków dostatecznych środków finansowych, a kredyt jest drogi i dla wielu nieosiągalny. Spółdzielczość mieszkaniowa znajduje się na swoistym zakręcie i nie jest jeszcze jasne, w jakim kierunku pójdzie jej rozwój. Po wielkiej nowelizacji prawa spółdzielczego ustawą z 7 VII 1994 r. (Dz.U. nr 90, póz. 419), przede wszystkim od sposobu rozwiązania kwestii finansowania budownictwa mieszkaniowego zależy, czy spółdzielcza forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych będzie odgrywała liczącą się rolę także w najbliższej przyszłości.
II. Pierwsza polska ustawa z 29 X 1920 r. o spółdz ielni ach (Dz.U. z 1950 r. Nr 25, póz. 232) problematyką spółdzielczości mieszkaniowej bezpośrednio się nie zajmowała. Podstawą rozwiązań prawnych, gdy chodziło o prawa członków do przydzielanych im mieszkań, były przepisy tej ustawy wspólne dla wszystkich spółdzielni oraz odpowiednie zasady prawa cywilnego. Szczególna rola przypadła statutom spółdzielni mieszkaniowych, które wobec takiego stanu prawnego regulowały bliżej stosunki między spółdzielniami mieszkaniowymi a ich członkami oraz prawa tych ostatnich do otrzymanych lokali mieszkalnych. Nie mogły tylko popadać w sprzeczność z przepisami bezwzględnie obowiązującymi.
Niemal od początku spółdzielczego ruchu mieszkaniowego zaczęły się w praktyce ksztahować dwie formy praw członków do korzystania z przydzielanych im mieszkań. Forma silniejsza o szerszym zakresie uprawnień, oraz słabsza, dająca członkowi uprawnienia silniejsze aniżeli prawo najmu, ale częściowo to prawo przypominające. W praktyce te dwa rodzaje spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych bywały różnie nazywane: określano je jako własność, użytkowanie czy najem. Powszechnie było jednak wiadome, że prawo członka do przyznanego mu mieszkania spółdzielczego nie było ani własnością, ani użytkowaniem, ani najmem, ani jakąkolwiek inną znaną prawu cywilnemu formą prawną. Były to więc prawa należące do kategorii praw nienazwanych, tzn. prawa, które system prawny akceptuje, ale nie daje temu wyrazu w obowiązujących uregulowaniach. Należy jeszcze dodać, że to, jakie prawo członek uzyskiwał: silniejsze czy słabsze, zależało od wielkości jego wpłaty.
Do przełomu w sferze obowiązującego stanu prawnego doszło dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z 17 II 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, póz. 61 z późn. zm.), która zastąpiła ustawę z 1920 r. Unormowała ona całokształt problematyki związanej ze spółdzielczością mieszkaniową i wprowadziła nową terminologię. Dla obydwu postaci praw członków przyjęła jednolitą nazwę: "spółdzielcze prawo do lokalu". Na to, jakie prawo: silniejsze, czy słabsze, in concreto członkowi przysługiwało, wskazywała jego przynależność bądź do spółdzielni mieszkaniowej (prawo słabsze), bądź do spółdzielni budowlano-mieszkaniowej (prawo silniejsze). W praktyce, przez odpowiednie regulacje statutowe, związek pomiędzy typem spółdzielni i rodzajem prawa do lokalu został z biegiem czasu zerwany, w tym sensie, że spółdzielnie przyjmowały postać spółdzielni "mieszanych", zwanych spółdzielniami lokatorsko-własnościowymi, w których
$ 44. Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
237
niejako obok siebie występowały zarówno prawa słabsze, jak i silniejsze, przy czym te pierwsze mogły ulegać zmianie na drugie. Ustawa z 1961 r. nie wprowadziła poza terminologią istotnych innowacji, gdy chodzi o prawa członków do przydzielanych im lokali. Dostosowała się ściśle do stanu prawnego, jaki ukształtował się w praktyce statutowej;
uznała jednak to silniejsze prawo za "ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości spółdzielczej" (art. 147 ż 2 tej ustawy). Zmiany pod tym względem nie wprowadziła także kolejna ustawa z 16 IX 1982 r. prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 30, póz. 210 z późn. zm.); uściśliła ona tylko terminologię, nazywając prawo silniejsze "własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu", a prawo słabsze "lokatorskim spółdzielczym prawem do lokalu".
W świetle dawnej praktyki statutowej oraz unormowań zawartych w obydwu ustawach (z 1961 r. i 1982 r.) różnice między obydwoma postaciami spółdzielczego prawa do lokalu były i nadal są natury zasadniczej. Prawo własnościowe było i jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlega egzekucji, natomiast prawo lokatorskie jest prawem niezbywalnym, niedziedzicznym i nie podlega egzekucji. Ustawa z 1982 r. , za wzorem swej poprzedniczki, przyjęła zasadę, w myśl której prawo własnościowe jest ograniczonym prawem rzeczowym, a prawo lokatorskie tego przymiotu nie ma. Ustawa usankcjonowała poza tym wprowadzone uprzednio w statutach rozwiązanie, zgodnie z którym oba wymienione prawa, a nawet prawa do domu jednorodzinnego (zob. niżej VI) nie są związane z odrębnymi typami spółdzielni mieszkaniowych, lecz mogą powstać w ramach jednej spółdzielni.
Skoro prawo lokatorskie nie ma charakteru rzeczowego, tą postacią spółdzielczego prawa do lokalu nie będziemy się dalej interesowali; ograniczając się tutaj do stwierdzenia, że prawo to może ulec jak to określa art. 219 ż l pr. spółdz. przekształceniu na własnościowe prawo do lokalu, jeżeli uprawnienie członka do przekształcenia nie zostało wyłączone w statucie spółdzielni na podstawie ż 2 i 3 tego artykułu.
Wspomniana nowela z lipca 1994 r. pozwoliła spółdzielniom mieszkaniowym także na wynajmowanie lokali mieszkalnych, z tym że dopuszczalność takiej praktyki zależy od statutu. Rzecz oczywista, że i ta problematyka nie wchodzi w zakres tematyki niniejszego rozdziału.
Powyższy stan prawny może ulec kolejnej zmianie. Wysuwany jest w szczególności postulat zastąpienia prawa własnościowego konstrukcją odrębnej własności lokalu (rozdz. VI).
Nowela do k.c. i do niektórych innych ustaw z 25 X 1991 r. (Dz.U. Nr 115, póz. 496) zakwalifikowała jako prawo rzeczowe jeszcze dwa dalsze spółdzielcze prawa do lokali: tzw. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (ż 44, VI) oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Stało się tak, aby trzy prawa, o których mowa, można było poddać obciążeniu hipotecznemu (ż 47, VI). Szczegółowej regulacji w pr. spótdz. podlega tylko własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, natomiast do dwóch pozostałych praw ma ona tylko odpowiednie zastosowanie. Będzie o tym mowa w paragrafie następnym.
ż 44. Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
I. Ustawa nie określa definicji własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednakże na podstawie całokształtu uregulowań można powiedzieć, że prawo to stanowi jedną z prawnych form korzystania z lokali mieszkalnych oraz że na jego treść składają się dwa podstawowe upraw-
238
XII. Spółdzielcze prawa do lokali
nienia: prawo do korzystania z przydzielonego członkowi lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. Obydwa wymienione uprawnienia podlegają dość znaczącym ograniczeniom.
Prawo korzystania podlega podwójnemu ograniczeniu. Po pierwsze, członek może korzystać ze swego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem;
nie jest jednak wyłączne prowadzenie w lokalu, obok zamieszkiwania w nim, nieuciążliwej dla innych członków działalności zawodowej. Po drugie, użytek taki powinien być wykonywany przez członka oraz przez osoby pozostające z nim we wspólnym gospodarstwie domowym. Członek może wprawdzie (dopiero po zamieszkaniu w lokalu jeśli prawo zostało przez niego nabyte w drodze przydziału, nie zaś translatywnie) wynająć lub oddać w bezpłatne używanie innej osobie część swojego lokalu, jednakże oddanie na podstawie tych czynności osobie trzeciej całego lokalu wymaga zgody spółdzielni (art. 217 pr. spółdz.). Czy utrzymywanie tego ograniczenia po uchyleniu odnośnie do własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zasady jednego mieszkania jest dzisiaj uzasadnione, to już oddzielna sprawa.
Uprawnienie do rozporządzania obejmuje przede wszystkim prawo przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu na inną osobę. Także to uprawnienie podlega ograniczeniu. Skoro spółdzielcze prawo do lokalu może należeć w zasadzie tylko do członka spółdzielni, przesłanką jego zbycia jest uzyskanie przez nabywcę członkostwa (p. dalej pod II);
natomiast zgoda spółdzielni na zbycie nie jest wymagana'. Nie jest możliwe, ze względu na zasadę jednopodmiotowości omawianego prawa (p. niżej), rozporządzenie ułamkową częścią tego prawa. Ustawa wyklucza też (art. 223 ż 4) zbycie prawa do fizycznej części lokalu; zakazem tym nie jest jednak, jak się wydaje, objęte zbycie takiej części po jej uprzednim wydzieleniu i stosownej przebudowie, za zgodą spółdzielni, w osobny lokal.
Do przeniesienia własnościowego prawa do lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego (art. 223 ż 5 pr. spółdz.). Przeniesienie tego prawa obejmuje ex legę związany z nim wkład budowlany (art. 223 ż 3 pr. spółdz.). W orzecznictwie (zob. orz. SN z 17 X 1997 r., OSN 1998, póz. 60) zaczyna sobie torować drogę pogląd uważany do niedawna za co najmniej dyskusyjny że dopuszczalne jest przeniesienie własnościowego prawa do lokalu na zabezpieczenie wierzytelności (p. ż 45, III).
' Orz. SN z 17 V 1966 r., OSN 1967, póz. 67; patrz także z ostatniego okresu orz. SN z 18 IX 1998 r., OSN 1999, póz. 45.
ż 44. Spółdzielcze ograniczone prawa rz.ecz.owe
239
Członek może swoim spółdzielczym prawem do lokalu rozporządzać także na wypadek śmierci. W braku rozporządzenia testamentowego prawo to przechodzi na spadkobiercę na podstawie ustawowego dziedziczenia.
Dziedziczenie własnościowego prawa do lokalu podlegało do niedawna pewnym rygorom (art. 228 pr. spółdz. w pierwotnym brzmieniu) determinowanym swoistymi, konstrukcyjnymi cechami tego prawa polegającym na konieczności dokonania przez spadkobierców w oznaczonych terminach, pod sankcją wygaśnięcia odziedziczonego prawa, określonych czynności zmierzających do zlikwidowania spadkowej wspólności prawa i jego ponownego związania z członkostwem w spółdzielni. Po zakwestionowaniu tego rozwiązania w jego istotnej części przez TK (orz. z 2511 1999 r., K.23/98), ustawodawca zrezygnował zmieniając całkowicie, ustawą z 21 X 1999 r. (Dz.U. Nr 99, póz. 1151), treść art. 228 pr. spółdz. z nakładania na spadkobierców wspomnianych wyżej rygorów;
co oznacza, że w wypadku dziedziczenia własnościowego prawa do lokalu przez kilku spadkobierców istniejąca między nimi wspólność tego prawa może mieć obecnie charakter trwały (a nie tylko jak uprzednio
przejściowy), przy czym zachowanie przez spadkobierców tego wspólnego prawa, jak też zachowanie prawa przysługującego jednemu spadkobiercy nie zależy od uzyskania członkostwa przez spadkobiercę. Można wątpić czy z możliwych rozwiązań, to jest optymalne.
Jedynym szczególnym wymaganiem nałożonym na spadkobierców (gdy jest ich kilku) w nowym art. 228 pr. spółdz. w następstwie zawartego w nim odesłania do art. 233 ż l pr. spółdz. (który to przepis, nawiasem mówiąc, dotyczy prawa ex definitione przejściowego) jest wyznaczenie przez nich, spośród siebie, pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem wspólnego prawa do lokalu; jeżeli tego nie uczynią w ciągu roku od otwarcia spadku, przedstawiciela ustanawia na wniosek spadkobierców lub spółdzielni sąd. Pełnomocnik (przedstawiciel) jest uprawniony do udziału w walnym zgromadzeniu spółdzielni.
Uregulowanie to, rzecz jasna, nie wyłącza możliwości dokonania na ogólnych zasadach działu spadku. Czy w wyniku działu (umownego lub sądowego) prawo do lokalu może być przyznane tylko jednemu ze spadkobierców czy również kilku z nich (zob. co do działu sądowego art. 1044 k.c.)
może być sporne. Prima facie za pierwszym rozwiązaniem przemawia art. 215 ż l pr. spółdz. statuujący zasadę jednopodmiotowości tego prawa. Można jednak bronić poglądu, że skoro ustawa, czyniąc wyłom w tej zasadzie
240
XII. Spółdzielcze prawa do lokali
(i w zasadzie związania prawa z członkostwem), dopuszcza taki stan rzeczy, że prawo to może przysługiwać bezterminowo wspólnie wszystkim spadkobiercom, to w tym wyjątku od zasady mieści się również taka sytuacja
ukształtowana w wyniku działu spadku w której prawo to będzie przysługiwać kilku z nich. W takim wypadku aktualne pozostałoby wskazane wyżej wymaganie dotyczące ustanowienia pełnomocnika.
Jeżeli spadek odziedziczył lub uzyskał w wyniku działu spadku prawo do lokalu jeden spadkobierca, zasadne byłoby (acz ustawa tego nie wymaga) jego przystąpienie do spółdzielni; do obrony jest pogląd mimo zmiany treści art. 224 pr. spółdz., w którym obecnie nie wymienia się spadkobiercy
że takiemu spadkobiercy przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków.
Konsekwencją zbywalności własnościowego prawa do lokalu jest to, że podlega ono egzekucji za długi członka. Do egzekucji z tego prawa stosuje się odpowiednie przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 230 pr. spółdz.). Prawo to może być obciążone hipoteką (ż 47, VI).
Jak z powyższego wynika, własnościowe prawo do lokalu nie jest wprawdzie prawem własności, ale jest z ekonomicznego punktu widzenia do niego zbliżone, przede wszystkim do własności domów jednorodzinnych i odrębnej własności lokali, spełnia bowiem taką samą funkcję społeczno-gospodarczą. Podobieństwo funkcji obydwu praw pozwoliło Sądowi Najwyższemu na sformułowanie pewnego ogólnego wskazania co do wykładni przepisów normujących to prawo. Zgodnie z tym wykładnia powinna nadawać spółdzielczemu prawu do lokalu typu własnościowego możliwie szeroką treść, podobnie jak to czyni ustawa co do uprawnień właściciela2.
II. Ze względu na swe przeznaczenie, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego przypada z reguły osobom fizycznym. Jednakże względy praktyczne wymagają nieraz przydzielenia mieszkania spółdzielczego osobie prawnej (np. z przeznaczeniem na mieszkanie służbowe). Dlatego wspomniana wyżej nowela z lipca 1994 r. zniosła obowiązujący poprzednio zakaz przydzielania lokali mieszkalnych osobom prawnym, z tym że dopuszczalność takiego przydzielenia powinien bliżej określać statut.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może należeć w zasadzie tylko do członka spółdzielni. Od tej zasady ustawa przewiduje jednak wyjątki. I tak: w wypadku małżeństwa, gdy prawo to jest dla małżon-
2 Orz. SN z 4 VII 1969 r., OSN 1970, póz. 81.
ż 44. Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
241
ków wspólne, wystarczy jeżeli członkiem spółdzielni jest jeden z nich; niezależnie od uzyskania członkostwa prawo to o czym była już wyżej mowa może przysługiwać spadkobiercy lub spadkobiercom (w razie jednak przeniesienia przez nich prawa na osobę trzecią, przesłanką skuteczności tej czynności jest, zgodnie z treścią art. 223 ż 2 pr. spółdz., przyjęcie nabywcy w poczet członków). Poza tym, niejako z konieczności (dla umożliwienia zbycia prawa), tylko przejściowo w zasadzie przez okres 6 miesięcy prawo może należeć do osoby, której członkostwo ustało wskutek wystąpienia albo wykluczenia lub wykreślenia ze spółdzielni (art. 227 pr. spółdz.).
W związku z powyższym istotne znaczenie zarówno dla ustępującego członka, jak i dla jego następcy ma zagadnienie, czy spółdzielnia ma obowiązek przyjęcia wskazanego przez członka jego następcy. Kwestię tę rozstrzyga pr. spółdz. w art. 224 stanowiąc, że nabywcy własnościowego prawa do lokalu przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni. W razie więc odmowy przyjęcia zainteresowany może wytoczyć powództwo o zobowiązanie spółdzielni do przyjęcia go na członka. Jeżeli odmowa okaże się nieuzasadniona, sąd wydaje wyrok zobowiązujący spółdzielnię do przyjęcia następcy w poczet członków. Wyrok ten zastępuje decyzję spółdzielni o przyjęciu (art. 64 k.c. i 1047 k.p.c.)3.
Należy podkreślić, że w razie przyjęcia nabywcy spółdzielczego prawa do lokalu w poczet członków spółdzielnia nie wydaje na jego rzecz nowego przydziału. W takim bowiem wypadku spółdzielcze prawo do lokalu już istnieje i przechodzi na inną osobę w drodze czynności prawnej (nie wydaje się też, rzecz jasna, przydziału na rzecz spadkobiercy)4.
W myśl art. 215 ż l pr. spółdz. spółdzielcze prawo do lokalu może należeć tylko do jednej osoby (zasada jednopodmiotowości spółdzielczego prawa do lokalu). Od tej zasady tenże przepis przewiduje istotny wyjątek. Pozwala mianowicie na to, aby spółdzielcze prawo do lokalu należało do małżonków, co z reguły ma miejsce wtedy, gdy przydział został przez spółdzielnię wydany w czasie trwania małżeństwa (art. 215 ż 2 pr. spółdz.)5. Poza tym o czym już była mowa pod I prawo to może przysługiwać
3 Orz. SN z 11 V 1963 r., OSN 1964, póz. 222.
4 Orz. SN z 17 V 1966 r., OSN 1967, póz. 67.
5 Problematyką należenia spółdzielczego prawa do lokalu do małżonków zajmują się Wytyczne SN z 30X11974 r., OSN 1975, póz. 37. Przyjęte w nich założenia są w znacznej mierze nadal aktualne, ostateczne rozwiązania jurydyczne uległy jednak z mocy art. 215 ż 2 pr. spółdz. istotnym zmianom.
242
XII. Spóldzietcze prawa do lokali
wspólnie spadkobiercom (wyjątek ten dotyczy spadkobierców, żaden więc z nich nie może przenieść udziału w prawie do lokalu na osobę trzecią).
Poczynając od noweli z lipca 1994 r., jednej osobie może przysługiwać kilka własnościowych spółdzielczych praw do lokali (nie jest to natomiast nadal dopuszczalne co do praw lokatorskich).
Ul. Aby spółdzielcze prawo do lokalu mogło powstać, konieczne jest spełnienie trzech przesłanek: a) uzyskanie przez osobę zainteresowaną członkostwa, b) wniesienie przez nią odpowiedniej części wkładu budowlanego (resztę tego wkładu członek z reguły uiszcza ratalnie, spłacając kredyt), c) uzyskanie przydziału, który wydaje właściwy organ spółdzielni. Pierwsze dwie przesłanki mają inny charakter aniżeli trzecia. Stanowią one wymagania, które muszą być spełnione, aby spółdzielnia przydzieliła lokal członkowi. Trzecia, tj. przydział, jest tym zdarzeniem (czynnością prawną), które powoduje powstanie spółdzielczego prawa do lokalu. Członkowi spółdzielni, który wypełnił swe zobowiązanie z tytułu wkładu, przysługuje z chwilą, gdy stan robót na to pozwala roszczenie cywilnoprawne o przydział lokalu. Roszczenia tego członek może dochodzić na drodze sądowej.
Na podstawie przepisów prawa spółdzielczego (por. m.in. art. 213), które mówiąc o powstaniu spółdzielczego prawa do lokalu, posługują się terminem przydział, można prima facie sądzić, że prawo to zostaje powołane do życia jednostronną czynnością prawną spółdzielni albo nawet decyzją administracyjną. Jak to jednak wyjaśniło utrwalone już orzecznictwo, obydwie te sugestie są nieuzasadnione. Przydział lokalu spółdzielczego nie jest decyzją administracyjną już choćby z tego względu, że spółdzielnia nie jest organem władzy, lecz podmiotem stosunków cywilnoprawnych. Nie jest też jednostronną czynnością prawną, gdyż do powstania spółdzielczego prawa do lokalu dochodzi na skutek zgodnych oświadczeń woli obydwu stron; spółdzielnia swą wolę wyraża przez wydanie "przydziału", a członek spółdzielni przez złożenie wniosku o przydział i przez jego zaakceptowanie. Spółdzielcze prawo do lokalu powstaje przeto tak jak inne ograniczone prawa rzeczowe (35,1) z mocy umowy zawartej przez członka ze spółdzielnią6. Stanowiące składnik tej umowy oświadczenie woli spółdzielni o przydziale lokalu powinno być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 213 ż 3 pr. spółdz.); nie obowiązu-
Orz. SN z 3X11981 r., OSN 1982, póz. 52.
$ 44. Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
243
je więc tutaj ogólna zasada, w myśl której oświadczenie woli właściciela nieruchomości, ustanawiającego na niej ograniczone prawo rzeczowe, wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 ż 2 zd. 2 k.c.).
Umowny charakter ma również wspomniane już wyżej (ż 43, II) powstanie własnościowego prawa do lokalu w wyniku przekształcenia na takie przysługującego członkowi prawa lokatorskiego (art. 219 pr. spółdz.). I w tym wypadku oświadczenie woli spółdzielni wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Powstanie spółdzielczego prawa do lokalu w następstwie przydziału tak samo zresztą jak uzyskanie własnościowego prawa w wyniku przekształcenia prawa lokatorskiego jest ostateczne w tym sensie, że spółdzielnia nie może ani cofnąć przydziału, ani dokonać bez zgody członka zamiany lokalu. Spółdzielnia może się natomiast uchylić od skutków prawnych swego oświadczenia woli o przydziale, jeżeli była w błędzie (najczęściej dlatego, że została wprowadzona w błąd przez członka) co do okoliczności mającej istotne znaczenie dla przydziału (art. 84 i 86 k.c.)7.
IV. Jak już zaznaczono, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest prawem rzeczowym ograniczonym (art. 223 ż l pr. spółdz.). Jednakże charakter rzeczowy spółdzielczego prawa do lokalu różni się w sposób istotny od takiego charakteru innych ograniczonych praw rzeczowych. Różnice wynikają stąd, że chociaż z jurydycznego punktu widzenia prawo to obciąża nieruchomość cudzą, bo należącą do spółdzielni jako osoby prawnej, to z ekonomicznego punktu widzenia nieruchomość ta należy do samych członków (zob. art. 3 pr. spółdz.)8. W związku z tym spółdzielnia, wykonując swoje prawo własności, nie działa tak jak inni właściciele w interesie swoim, lecz w interesie osób, którym przysługują do jej nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe.
Jurydyczna swoistość własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego, polega na tym, że między takimi prawami przysługującymi poszczególnym członkom nie obowiązują zasady regulujące pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych (ż 35, IV). Przede wszystkim nie jest możliwe, z uwagi na treść art. 213 ż4 pr. spółdz., ustanowienie dwóch spółdzielczych praw mających za przedmiot ten sam lokal mieszkalny. Gdy zaś chodzi o ewentualną kolizję praw własnoś-
7 Orz. SN z 6III 1980 r., OSN 1981, póz. 209; z 3 IX 1981 r., OSN 1982, póz. 52.
8 Orz. SN z 17 VII 1969 r., OSN 1970, póz. 77.
244
XII. Spółdzielcze prawa do lokali
ciowych do różnych lokali w tej samej nieruchomości, w wypadku prowadzenia egzekucji z nieruchomości przeciwko spółdzielni (co zresztą, zakładając dopuszczalność takiej egzekucji, jest mało prawdopodobne ze względu na treść art. 208 pr. spółdz.), brak pierwszeństwa pomiędzy takimi prawami należy przyjąć w drodze wykładni. Odmienne stanowisko, prowadzące do uprzywilejowania jednego prawa przed drugim, byłoby sprzeczne ze spółdzielczą zasadą równości wszystkich członków.
Pomimo powyższych odmienności przyznanie spółdzielczemu prawu do lokalu charakteru rzeczowego nie jest pozbawione znaczenia. W szczególności dzięki temu członek spółdzielni korzysta z ochrony przewidzianej dla ograniczonych praw rzeczowych (art. 251 k.c.); jego prawo może być wpisane do księgi wieczystej, z czym łączy się domniemanie jego istnienia (art. 3 ust. o ks. wiecz. i hip.) oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5-9 ust. o ks. wiecz. i hip.), co z kolei ułatwia czonkowi zbycie tego prawa9.
V. Wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu może wynikać z umowy członka ze spółdzielnią, w szczególności umowy o tzw. spółdzielczą zamianę lokalu (o przydzieleniu innego lokalu "w zamian" za rezygnację z dotychczasowego), Możliwe jest również jednostronne zrzeczenie się (ż 4, I, 8) tego prawa przez członka. Swoistą przyczyną wygaśnięcia omawianego prawa jest lub raczej może być ustanie członkostwa, z którym jest ono związane. W szczególnej sytuacji prawo to może wygasnąć na skutek podjęcia przez spółdzielnię uchwały o takiej treści.
Ustanie członkostwa w drodze czynności prawnej (wystąpienie członka, jego wykreślenie lub wykluczenie ze spółdzielni) nie powoduje samo przez się wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu. Dochodzi do tego jednak, jeśli były członek nie skorzysta z uprawnienia do rozporządzenia tym prawem i nie wskaże spółdzielni nabywcy w terminie określonym w art. 227 pr. spółdz. lub jeśli nabywca nie uzyska członkostwa (p. wyżej pod. II). Do niedawna również ustanie członkostwa na skutek śmierci członka mogło doprowadzić do wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu, jeżeli mianowicie spadkobiercy nie podjęli wspomnianych wyżej (pkt I) czynności zachowawczych. Jak już tamże była mowa, znowelizowany po
9 S. Szer: Spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielniach budowlano-miesz.kaniowychjako prawo rzeczowe ograniczone, PiP 1966, nr 3, s. 483. Patrz także orz. SN z l III 1972 r., OSPiKA 1974, póz. 80.
;? 44. Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
245
zakwestionowaniu jego dawnego ż 3 przez Trybunał Konstytucyjny
art. 228 pr. spółdz. takich czynności i takiego skutku nie przewiduje.
Przy tej okazji należy zauważyć, że uniezależnienie zachowania i istnienia przysługującego spadkobiercy lub spadkobiercom prawa do lokalu od uzyskania członkostwa stworzyło
czego, jak można sądzić, nie dostrzegli legislatorzy lukę w zakresie unormowania skutków niewywiązywania się przez osobę (osoby), której przysługuje niezwiązane z członkostwem własnościowe prawo, z obowiązków z tym prawem sprzężonych; chodzi w szczególności o takie zaniechania lub działania tej osoby, jak nieuiszczanie opłat eksploatacyjnych czy rażące naruszanie porządku domowego. W wypadku członka spółdzielni takie zachowania mogą uzasadniać zastosowanie sankcji korporacyjnych (wykluczenie, wykreślenie ze spółdzielni), co wymusza zbycie prawa lub powoduje jego wygaśnięcie (art. 227 pr. spółdz.). W wypadku podmiotu nie będącego członkiem sankcje takie nie wchodzą, rzecz jasna, w rachubę. Jak się wydaje, tę oczywistą lukę konstrukcyjną można i należy wypełnić stosując do takich stanów faktycznych, per analogiom, przepis art. 16 ustawy o własności lokali (ż 26, VII).
W myśl art. 216 pr. spółdz., jeżeli małżonkowie po ustaniu małżeństwa na skutek rozwodu lub unieważnienia nie zawiadomią spółdzielni w terminie jednego roku, któremu z nich przypadło dotychczas wspólne prawo do lokalu lub nie zawiadomią o wszczęciu postępowania sądowego w sprawie podziału majątku obejmującego to prawo, spółdzielnia może, po wyznaczeniu dodatkowego terminu do dokonania tych czynności, podjąć uchwałę o jego wygaśnięciu.
W razie wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu spółdzielnia obowiązana jest uiścić członkowi lub innej uprawnionej osobie, równowartość prawa po odpowiednim przeliczeniu (art. 229 pr. spółdz.).
W szczególny sposób ustawa normuje los prawny własnościowych praw do lokali w przypadku likwidacji spółdzielni lub jej upadłości. Do likwidacji spółdzielni mieszkaniowej może dojść na podstawie dwu kolejnych uchwał walnych zgromadzeń spółdzielni; natomiast do upadłości w trybie i z przyczyn określonych w prawie spółdzielczym (dział XIII) oraz upadłościowym. Likwidacja jednak i upadłość nie powodują wygaśnięcia własnościowych praw do lokali, jeżeli w ich wyniku budynek, w którym te lokale się znajdują, zostanie przejęty przez inną spółdzielnię mieszkaniową, w takim bowiem wypadku prawa te utrzymują się nadal, tyle tylko, że właścicielem budynku staje się inna spółdzielnia. W innych wypadkach własnościowe prawa przekształcają się (a więc kończą swój byt jako spółdzielcze prawa do lokali) z chwilą likwidacji lub zakończenia postępowania upadłościowego (zależnie od tego, w jakich znajdują się budynkach: w domach jednorodzinnych, czy w domach obejmujących
246
XII. Spółdzielcze prawa do lokali
więcej niż jedno mieszkanie) bądź w prawa własności domów jednorodzinnych, bądź w odrębną własność lokali (art. 231 pr. spółdz.).
VI. Poczynając od wspomnianej wyżej noweli z 25X1991 r. drugim spółdzielczym ograniczonym prawem rzeczowym jest tzw. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Występuje ono w tych spółdzielniach, które budują domy jednorodzinne w tym celu, aby po zakończeniu budowy przenieść ich własność na członków. Ustawodawca, licząc się z tym, że do takiego przewłaszczenia dochodzi nieraz po wielu latach od chwili rozpoczęcia budowy, powołał do życia swoiste prawo o charakterze przejściowym, powstające już w chwili przydziału nie zabudowanej jeszcze działki (początkowo jest to prawo do domu przyszłego). Ustawodawca nazwał je prawem do domu jednorodzinnego i nakazał odpowiednie stosowanie do niego przepisów o własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego; tym samym zakwalifikował je jako prawo zbywalne i dziedziczne. Zostało ono w art. 244 k.c. zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych. Prawo do domu jednorodzinnego gaśnie z chwilą przeniesienia własności domu na członka.
Obok opisanej, podstawowej postaci prawa do domu jednorodzinnego ustawa odróżnia jego odmianę szczególną. Ustawodawca wyszedł mianowicie z założenia, że skoro spółdzielnia może budować nie tylko domy jednorodzinne w celu przenoszenia na członków ich własności, ale także budynki wielomieszkaniowe w celu ustanawiania w nich odrębnej własności lokali (art. 204 ż 2 i art. 237 pr. spółdz.) oraz skoro do takiej działalności stosuje się odpowiednio przepisy o budowie domów jednorodzinnych, to prawo analogiczne do prawa do domu jednorodzinnego może powstać także jako prawo poprzedzające ustanowienie odrębnej własności lokalu. Prawo to ustawodawca nazwał "prawem do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka" (art. 65 ust. 4 ust. o ks. wiecz. i hip.); dokonując skrótu można je nazwać "prawem do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej". Jako odmiana prawa do domu jednorodzinnego jest ono także ograniczonym prawem rzeczowym.
Jak już wspomniano, do prawa do domu jednorodzinnego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące własnościowego prawa do lokalu (art. 232 ż 4 pr. spółdz.), w takim jednakże tylko zakresie, w jakim ich stosowania nie wyłączają specjalne uregulowania odnoszące się do tego prawa, uwzględniające jego przejściowy byt (art. 232-237 pr. spółdz.).
ż 44. Spółdzielcy ograniczone prawa rzeczowe
247
VII. Chcąc umożliwić członkom spółdzielni mieszkaniowych i pozostałym mieszkańcom osiedla zaspokajanie codziennych spraw, pr. spółdz. przewiduje, że spółdzielnie mieszkaniowe mogą niejako na marginesie swej działalności zasadniczej budować także lokale użytkowe. Lokale takie spółdzielnia może przydzielać swym członkom na prowadzenie określonej działalności gospodarczej (handlowej, usługowej). W ten sposób powstaje prawo, które ustawa nazywa spółdzielczym prawem do lokalu użytkowego. Stosuje się do niego odpowiednio przepisy o własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, jeżeli przepisy pr. spółdz. nie stanowią inaczej (art. 238 ż l pr. spółdz.). Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 k.c.).
Rozdział XIII
PRAWA ZASTAWNICZE
Literatura podstawowa: F. Zoil (przy współudziale S. Kosińskiego i T. Sot-tysika): Prawo cywilne prawa wstaw/liczę, Kraków 1937; A. Jasiński: Wybrane formy zabezpieczeń wierzytelności pieniężnych, "Rejent" 1991, nr VII, s. 40; A. Szpunar: O powierniczych czynnościach prawnych, Acta Universitatis Lodziensis, Folia luridica 57, 1993, s. 3;
Z. Struś: Nabycie własności i prawa rzeczowe zastawnicze w praktyce Sądu Najwyższego "Palestra" 1994, nr 9-10; A. Jakubecki, J. Mojak, E. Niezbecka: Prawne zabezpieczenia kredytów, Lublin 1994; J. Skąpski: Rzeczowe formy zabezpieczenia wierzytelności. Folia luridica, XXI (1994); E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. XV ż l; M. Wąsowicz: Powrót bankowości hipotecznej (Założenia ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych), "Rejent" 1998, nr 2; W. Czachórski (A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian):
Zobowiązania. Zarys wyktadu. Warszawa 1999, ż 7 i 104; M. Strus-Wołos: Wybrane problemy zabezpieczenia wierzytelności na przykładzie nowej regulacji o zastawie rejestrowym i prawa bankowego oraz przewłaszczenia na zabezpieczenie, "Palestra" 1999, nr 3-4; S. Rudnicki:
Hipoteka, zastaw i przewłaszczenie na zabezpieczenie jako środki zabezpieczenia kredytu długoterminowego według prawa polskiego de legę lata iferenda, w: II Kongres notariuszy PR, Poznań Kluczbork 1999.
ż 45. Uwagi ogólne
I. Zgodnie z zasadą odpowiedzialności dłużnika wierzyciel może dochodzić swojej należności z całego jego majątku. Jednakże nawet tak szeroko ukształtowana odpowiedzialność nie zawsze daje więrzycielowi pewność, że jego wierzytelność zostanie zaspokojona. W szczególności niesumienny dłużnik może w czasie od powstania wierzytelności do chwili jej wymagalności ukryć lub zbyć najbardziej wartościowe składniki swego majątku. Przed takim niebezpieczeństwem chronią wierzycieli różnorakie zabezpieczenia. Do udzielania ich dłużnik może być zobowiązany albo z mocy ustawy (por. np. art. 269 ż l k.c.), albo z umowy.
ż 45. Uwagi ogólne
249
Zabezpieczenia dzielą się na osobowe i rzeczowe. Pierwsze polegają na tym, że obok dłużnika głównego zobowiązaną do zapłaty długu staje się inna osoba, a więc dłużnik dodatkowy (tak jest np. w wypadku poręczenia art. 876 k.c.)'. W drugim wypadku wierzytelność jest zabezpieczona przez określony przedmiot majątkowy, z którego wierzyciel może się zaspokoić, po pierwsze, z pierwszeństwem przed innymi wierzy-cielami, po drugie, nawet wówczas, gdy własność przedmiotu zabezpieczenia zostanie przez dłużnika przeniesiona na inną osobę. Takimi zabezpieczeniami są wielokrotnie już wymieniane: hipoteka i zastaw. Te ograniczone prawa rzeczowe z których pierwsze odnosi się do nieruchomości (acz jego przedmiotem mogą być, poza własnością nieruchomości, również niektóre prawa), zaś drugie jest formą zabezpieczenia w zasadzie na rzeczach ruchomych zalicza się do wspólnej kategorii tzw. praw zastawniczych. Niewątpliwy jest bowiem nie tylko wspólny cel tych praw ale i ich jurydyczne podobieństwo;
co umożliwia zresztą sięganie do analogii z bardziej rozwiniętych przepisów o hipotece w przypadku stwierdzenia luki w przepisach o zastawie. Prawem zastawniczym jest także wprowadzony niedawno do naszego prawa (a właściwie przywrócony, w zmienionej jednak postaci) zastaw rejestrowy, przewidziany w ustawie o zast. rej. Swoiste cechy tego zastawu, w porównaniu z zastawem "zwykłym" mogą skłaniać do wniosku, że zastaw rejestrowy jest odrębnym od zastawu, trzecim zastawniczym ograniczonym prawem rzeczowym, nie zaś tylko odmianą zastawu (ż 34, II). Jest to jednak pogląd dyskusyjny; jeśli zwłaszcza się zważy, że ustawodawca, kreując tę instytucję, nie dołączył, jako osobnej pozycji zastawu rejestrowego do katalogu ograniczonych praw rzeczowych zawartego w art. 244 ż l k.c. (jak uprzednio uczynił to odnośnie do kolejnych praw spółdzielczych ż 34, II i ż 43, II), lecz, przeciwnie, "zakotwiczył" tenże zastaw w kodeksie przez nadanie powołaną wyżej ustawą nowego brzmienia art. 308 k.c. w ramach przepisów o zastawie. Na temat zastawu rejestrowego zob. również niżej pod II oraz rozdz. XVI.
Ostatnio pojawiła się w naszym prawie na mocy ustawy z 29 VIII 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. nr 137, póz. 926 z późn. zm.) instytucja zastawu skarbowego. (P. uwagi o tym zastawie w ż 53, II).
' Por. M. Bączyk: Odpowiedzialność cywilna poręczyciela, Toruń 1982; A. Szpunar:
Zabezpieczenia osobiste wierzycieli, "KPP" 1982, nr 1-4, s. 161.
250
XII1. Prawa wstawnicu
Lista prawnych form rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności nie wyczerpuje się na wymienionych wyżej prawach. Ustawodawstwa różnych krajów znają jeszcze inne ich rodzaje. Również na gruncie prawa polskiego stosowane są inne zabezpieczenia rzeczowe. Na niektóre z tych zabezpieczeń wskażemy niżej. Dotyczy to w szczególności tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie.
II. Zabezpieczenia rzeczowe mają szczególne znaczenie dla gospodarki rynkowej. Nie ma przesady w twierdzeniu, że kredyt dla tej gospodarki jest tym, czym krew dla żywego organizmu, kredyt zaś funkcjonuje nienagannie tylko wtedy, gdy znajduje odpowiednie zabezpieczenie. Nie negując wartości zabezpieczeń osobowych (osobistych) wierzytelności, nie da się zaprzeczyć, że pierwszoplanową rolę odgrywają
ze względu na ich efektywność zabezpieczenia rzeczowe.
Wypada wszak zauważyć, że do niedawna kształt zabezpieczeń rzeczowych nadany im przez ustawodawcę mimo wysokich walorów legislacyjnych dotyczących ich uregulowań
uniemożliwiał ich intensywne wykorzystanie dla potrzeb współczesnego obrotu opartego na gospodarce rynkowej.
Ocena ta odnosi się przede wszystkim do unormowań dotyczących zastawu, którego jedynie tradycyjną postać przyjął w zasadzie kodeks cywilny, a z którego przyjęciem nastąpiło uchylenie (formalnie obowiązujących do chwili wejścia w życie k.c.) przepisów przewidujących różne formy zastawu rejestrowego oraz przepisów kodeksu handlowego o zastawie handlowym. Tradycyjna, kodeksowa odmiana zastawu wyłącza obciążony nim przedmiot z produkcji, gdyż rzecz ta przechodzi we władanie zastawnika, a ponadto zaspokojenie wierzytelności z tego przedmiotu ogranicza się do jego sprzedaży według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art.312 k.c.). Pewne złagodzenie powyższych właściwości zastawu tradycyjnego, w postaci wprowadzenia w kodeksie tzw. bankowego zastawu rejestrowego (art. 308 k.c. w pierwotnym brzmieniu) oraz stworzenia jako wyjątku, niewielkich możliwości pozaegzekucyjnego zaspokojenia się zastawnika (uchylone zd. 2 art. 312 i art. 313 k.c.), nie mogło sprawić, by w nowych warunkach zastaw ten stal się adekwatnym do potrzeb gospodarki rynkowej zabezpieczeniem, zwłaszcza kredytów produkcyjnych.
Stało się więc oczywiste, że taki stan rzeczy nie może trwać w nieskończoność. Propozycje jego zmiany zmierzały, ogólnie rzecz biorąc, do osiągnięcia trzech głównych celów:
poszerzenia zakresu przedmiotów zastawu; niewyłączania gdy jest to rzecz lub zespół składników tego przedmiotu z władania zastawcy, a tym samym z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej; usprawnienia trybu zaspokojenia wierzytelności z tego przedmiotu, tzn. umożliwienia zaspokojenia również w inny sposób niż egzekucja sądowa.
Propozycje te nie wnikając tymczasem w szczegóły zrealizowała powołana wyżej ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, tworząc, obok istniejącego zastawu tradycyjnego, instytucję wspomnianego zastawu rejestrowego (któremu jak już zasygnalizowano poświęcony jest rozdz. XVI). Spodziewać się poza tym należy, że w niedługim
ż 45. Uwagi ogólne
251
czasie pojawi się w naszym systemie prawnym specjalny zastaw na towarach złożonych w tzw. domach składowych, gdy przywrócona zostanie instytucja takich domów i dowodów składowych.
W znacznie mniejszym stopniu zmiana ustroju gospodarczego determinowała działania ustawodawcy zmierzające do "unowocześnienia" hipoteki; zważywszy na to, że hipoteka w dotychczasowym kształcie mimo uciążliwego, z punktu widzenia wierzyciela, trybu zaspokojenia zabezpieczonej nią wierzytelności, którym wyłącznie była i jest, według prawa polskiego, sądowa egzekucja z nieruchomości nadawała się wszak do tego, by stanowić efektywne zabezpieczenie również kredytów produkcyjnych. Nie mniej jednak również w zakresie hipoteki zaszły w ostatnich latach (i zachodzić będą nadal) istotne zmiany. Poza rozszerzeniem, już w 1991 r., przedmiotu hipoteki, w tym przywróceniem tzw. subintabulatu, oraz, w ostatnim czasie, doniosłymi zmianami dotyczącymi hipoteki ustawowej zabezpieczającej niektóre należności publicznoprawne o czym będzie mowa w rozdz. XIV hipoteka stała się, przez wprowadzenie specjalnych regulacji prawnych, instrumentem ułatwiającym uzyskanie kredytu od "rozproszonych" kredytodawców, przeznaczonego na cele inwestycyjne lub na refinansowanie kredytu udzielanego przez specjalne banki na takie cele.
Najpierw w ustawie z 29 VI 1995 r. o obligacjach (Dz.U. nr 83, póz. 420 z późn. zm.) postanowiono, że zabezpieczeniem wierzytelności wynikających z obligacji (przez nabycie których obligatariusze udzielają ich emitentowi swoistego kredytu) może być w szczególności hipoteka (jak też zastaw). W takim wypadku podstawą ustanowienia hipoteki nie jest co zrozumiałe, zważywszy na liczbę i rozproszenie wierzycieli umowa (ż 49, II), lecz jednostronne oświadczenie woli właściciela obciążającego nieruchomość (art. 7 ust. l zd. l ustawy). Wierzycieli (obligatariuszy) nie oznacza się w księdze wieczystej imiennie, natomiast wskazuje się liczbę, serie, numery i wartość nominalną obligacji oraz łączną kwotę hipoteki. Jak z tego wynika, uprawnieni z takiej hipoteki są w pewnym sensie anonimowi. Zrozumiałe jest więc też, że do przeniesienia wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką nie znajduje zastosowania art. 245' k.c. (art. 7 ust. 3).
Kolejnym etapem przystosowania instytucji hipoteki do potrzeb rozwijającego się rynku kapitałowego w naszym kraju było uchwalenie ustawy z 29 VII 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. nr 140, póz. 940). Ustawa ta przewiduje tworzenie specjalnych banków, nazwanych "hipotecznymi", których głównym zadaniem jest udzielanie kredytów zabezpieczanych hipoteką, refinansowanych ze środków uzyskanych z emisji tzw. hipotecznych listów zastawnych (będących, podobnie jak obligacje, papierami wartościowymi), dla których emisji główną podstawę stanowią wierzytelności tego banku z tytułu udzielonych, tak zabezpieczonych, kredytów oraz wierzytelności nabyte od innego banku zabezpieczone hipoteką (art. 3 ust. l i art. 12 ustawy). Podstawą emisji hipotecznych listów zastawnych może być wierzytelność zabezpieczona wyłącznie hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na pierwszym miejscu (art. 20 ust. l). Przedmiotem hipoteki, o której mowa, jest tylko nieruchomość i prawo użytkowania wieczystego (art. 2 pkt 2). Trudną do przecenienia cechą omawianej hipoteki jest to, że do obciążonej nią nieruchomości (użytkowania wieczystego) nie mają zastosowania przepisy o hipotece ustawowej z tytułu zobowiązań podatkowych (art. 24 ust. 5); oznacza to, że hipoteka ta nie jest "narażona" na konsekwencje wynikające z art. 34 ż 5 ordynacji podatkowej, który to przepis zapewnia pierwszeństwo wspomnianej hipotece ustawowej przed innymi hipotekami. Poza tym hipotece tej została przyznana szczególnie korzystna, w porównaniu z hipoteką w ogólności, pozycja w wypadku egzekucji z obciążonej nią nieruchomości (użytkowania wieczystego); ani bowiem
252
XIII. Prawa zastawnicze
należności podatkowe, ani opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie mają co wynika z art. 1025 ż l pkt 2a k.p.c. przywileju egzekucyjnego do zaspokojenia przed taką hipoteką (P. ż 49, II).
III. W praktyce wykształciła się a po wprowadzeniu gospodarki rynkowej nawet "robiła dużą karierę", z uwagi na wspomniane ograniczenia zastawu tradycyjnego specjalna, ustawowo nie unormowana, forma zabezpieczenia rzeczowego, zwana przewłaszczeniem na zabezpieczenie albo przewłaszczeniem powierniczym (od niedawna formę tę przewiduje, choć w istocie rzeczy jej nie normuje, prawo bankowe). Polega ona na tym, że dłużnik przenosi na wierzy cielą własność swej rzeczy z jednoczesnym zobowiązaniem wierzyciela, że będzie on korzystał z tej własności tylko w granicach zakreślonych w umowie, a także z zastrzeżeniem, że po zaspokojeniu wierzytelności wierzyciel przeniesie własność z powrotem na dłużnika. Nie rzadko przy tym rzecz przewłaszczona (np. samochód, a zwłaszcza maszyny służące do produkcji) pozostaje w dalszym ciągu we władaniu dotychczasowego właściciela. Chociaż forma ta stanowi w jakimś zakresie obejście przepisów o zastawie (bo zapewnia wierzycielowi uprawnienia dalej idące), to jednak orzecznictwo uznawało ją od dawna2 co do rzeczy ruchomych za dopuszczalną. Ostatnio Sąd Najwyższy przyjął, że możliwe jest też przeniesienie na zabezpieczenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (orz. z 17 X 1997 r., OSN 1998, póz. 60). Natomiast wyłącza taką formę zabezpieczenia co do nieruchomości, wychodząc z założenia, że kryje się w niej przeniesienie własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku i terminu, co jak wiadomo jest niedopuszczalne (art. 157 k.c. ż 15, V)3. Pogląd ten nie został jednomyślnie przyjęty w doktrynie4.
2 Uchwala całej Izby Cywilnej SN z 10 V 1948 r., OSN 1948, póz. 58.
3 Orz. SN z 24 IV 1964 r., OSN 1965, póz. 96.
4 Bliżej o problematyce przewłaszczenia na zabezpieczenie pisali m.in.: W. Prądzyński:
Powiernicze przeniesienie wlasności celem zabezpieczenia wierzytelności, PN 1947, nr 4, s. 319; J. Litauer: Zagadnienie tzw. przewfaszczenia na zabezpieczenie, PN 1948, nr 7-8, s. 19; J. Namitkiewicz: Zagadnienie "przeniesienia wlasności na zabezpieczenie" na gruncie prawa polskiego, PN 1948, nr 11 -12, s. 435; J. Skąpski: Przewtaszczenie na zabezpieczenie, SC 1969, nr 13-14, s. 305; A. Ohanowicz: Glosa, OSPiKA 1965, póz. 229; autor ten poddał ostrej krytyce orzeczenie przytoczone w przypisie poprzednim; J. Pazdan: Przewtaszczenie na zabezpieczenie, "Rejent" 1994, nr 2, s. 17; J. Gałczyński: Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie, "Rejent" 1994, nr 5, s. 38; J. Górecki: Niektóre następstwa i skutki przewłaszczenia na zabezpieczenie, "Rejent" 1997, nr 4.
ż 45. Uwagi ogólne
253
Podtrzymał go jednak Sąd Najwyższy w orz. z 19 XI 1992 r.5, a pośrednio potwierdził również w cyt. przed chwilą orz. z 17 X 1997 roku.
Ze względu na możliwość dalszego szerokiego stosowania tej instytucji (np. przy sprzedaży ratalnej) należy rozważyć, czy nie byłoby celowe jej bliższe uregulowanie. Podobnej ocenie powinno się poddać konstrukcję przelewu wierzytelności na zabezpieczenie.
Jak wspomniano, prawo bankowe (ustawa z 29 VIII 1997 r., Dz.U. Nr 140, póz. 939 z późn. zm.) zawiera przepisy (art. 101), które expressis verbis przewidują możliwość przeniesienia wlasności rzeczy ruchomych i papierów wartościowych na zabezpieczenie wierzytelności banków (zob. też swoistą formę zabezpieczenia tych wierzytelności w art. 102). Trudno uznać, by uregulowanie to abstrahując od jego ograniczonego zakresu (wierzytelności banków) realizowało postulat "bliższego uregulowania" omawianej instytucji.
IV. W niektórych ustawodawstwach występuje tzw. zastaw antychretyczny. Zastaw ten w czystej postaci polega na tym, że zastawnik może się jedynie zaspokoić z pożytków, które rzecz przynosi, nie zaś z samej rzeczy obciążonej. Taki zastaw, zwany w tłumaczeniu kodeksu Napoleona na język polski zastawem nieruchomym, był przewidziany w tym kodeksie. Przedmiotem jego mogła być tylko nieruchomość. Dość szczegółowe przepisy (art. 2085-2091 k.N.) regulowały prawa i obowiązki stron oraz sytuację prawną osób trzecich. W obowiązującym prawie polskim zastaw w przedstawianym kształcie nie występuje i nie wydaje się, by zachodziła potrzeba reaktywowania takiej jego postaci.
Na marginesie wypada zauważyć, że nie jest zastawem antychretycznym zastaw, o którym mowa w art. 319 k.c. Dalekie podobieństwo polega na zaspokajaniu się zastawnika z pożytków, jakie przynosi zastawiona rzecz ruchoma (jeżeli co innego nie wynika z umowy zastawniczej);
taki sposób zaspokojenia nie wyłącza jednak możliwości zaspokojenia się zastawnika z rzeczy zastawionej. Również pewne konstrukcyjne podobieństwo, ale tylko podobieństwo, do zastawu antychretycznego można dostrzec w zastawie rejestrowym, któremu strony umowy zastawniczej nadały postać gdy chodzi o sposób zaspokojenia przewidzianą w art. 27 ustawy o zast. rej. Po pierwsze jednak nie chodzi tutaj o zaspokajanie się zastawnika z pożytków wydanego mu wraz z ustanowieniem zastawu jego przedmiotu, lecz o zaspokojenie z dochodów (czynszu), jakie przynosi przedsiębiorstwo, w skład którego wchodzi przedmiot zastawu (po przejęciu tego przedsiębiorstwa w zarząd lub oddaniu w dzierżawę, gdy dłużnik nie uiści długu); po drugie można jak się przyjmuje w literaturze zastrzec w umowie zastawniczej obok takiego, również inny sposób zaspokojenia zastawnika; po trzecie mimo określenia takiego sposobu zaspokojenia, zastawnik jak należy sądzić będzie mógł się zaspokoić z przedmiotu zastawu w drodze postępowania egzekucyjnego w razie wszczęcia egzekucji z tego przedmiotu przez inną osobę.
5 OSN 1993, póz. 89.
Rozdział XIV
HIPOTEKA
Literatura podstawowa: F. Zoil: Prawo cywilne w zarysie, Kraków 1947, t. II, s. 53-58; J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 239- 189; Zarys, s. 183-210; B. Błażejczak:
Powstanie hipoteki i jej przedmiot, Poznań 1968; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 201-210; J. Ignatowicz, J. Wasilkowski: System, t. II, s. 745-801; S. Grzybowski:
Zarys, s. 196-209; M. Bednarek, J. Jamka, B. Kordasiewicz: Hipoteka, Warszawa 1991; T. A. Filipiak: Hipoteka na lokalach spółdzielczych, Lublin 1992; Spółdzielcze prawa do lokali jako przedmiot hipoteki, "Rejent" 1993, nr 3-4, s. 24; J. Ignatowicz:
Hipoteka na spółdzielczych prawach do lokali, PiP 1992, nr 7, 27; R. Polak, K. Scheuring:
Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, Bydgoszcz 1992; E. Drozd, A. Oleszko: Hipoteka w praktyce, Poznań - Kluczbork 1995; K. Piesecki: Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Bydgoszcz 1996; A. Szpunar: Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym, "Rejent" 1996, nr 12; Nowa rola hipoteki w obrocie "Rejent" 1997, nr 10; Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu bankowego, "Rejent" 1998, nr 11; E. Gniewek:
Prawo rzeczowe, rozdz. XVI; S. Rudnicki: Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Warszawa 2000; Nowe przepisy o hipotece ustawowej i zastawie skarbowym. PS 1998, nr 2.
ż 46. Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka hipoteki
I. Jak to wyjaśniono w paragrafie poprzednim, hipoteka jest w naszym systemie prawnym podstawową formą prawną rzeczowego zabezpieczania wierzytelności pieniężnych. Przedmiotem tego zabezpieczenia są nieruchomości. Hipoteka nie jest prawem, które pojawiło się dopiero we współczesnym obrocie.
ż 46. Pojęcie, funkcja spoleczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka hipoteki 255
Początki jej, jako zabezpieczenia rzeczowego, sięgają czasów starożytnej Grecji i starożytnego Rzymu. Instytucja ta odgrywała też niepoślednią rolę w feudalizmie. Jednakże właściwy jej rozwój przypadł na okres kapitalizmu. Wiąże się to ściśle z przemianami, jakim uległa w tej formacji funkcja kredytu hipotecznego.Oile bowiem w formacjach poprzednich hipoteka zabezpieczała kredyt nieprodukcyjny (z reguły lichwiarski), przeznaczony głównie na podtrzymanie podupadłych gospodarstw i na wydatki związane ze służbą wojskową, o tyle w kapitalistycznym systemie produkcji kredyt hipoteczny stał się przede wszystkim kredytem produkcyjnym. W XIX w. udzielanie kredytu zabezpieczanego hipotecznie stało się narzędziem uzależniania przemysłu (kapitału przemysłowego) i rolnictwa (kapitału ziemskiego) od kapitału finansowego. Tę funkcję kapitału finansowego ułatwiała hipoteka, gdyż dzięki bezpieczeństwu, jakie zapewnia wierzycielowi, może on angażować się bez większego ryzyka.
W krajach gospodarki nakazowej, w których doszło tak jak w b. Związku Radzieckim
do pełnego upaństwowienia ziemi, hipoteka przestała istnieć ze względu na brak właściwego dla niej przedmiotu zabezpieczenia. Nigdy natomiast nie straciła racji bytu w naszym kraju, w którym przytłaczająca większość ziemi pozostała własnością prywatną. Utrzymała się mimo chęci jej zlikwidowania jako "przeżytku kapitalizmu" (ż 5,1); głównie dzięki temu, że zabezpieczała kredyt udzielany przez banki państwowe kredyt finansujący budownictwo mieszkaniowe (głównie spółdzielcze), sprzedaż mieszkań i domów obywatelom przez państwo oraz w mniejszym stopniu produkcję rolną. Dziś w dobie rozwijającej się gospodarki rynkowej kredyt, zwany potocznie kredytem hipotecznym, a wraz z nim instytucja hipoteki w sposób widoczny odzyskują należne im w życiu gospodarczym miejsce.
Przypomnijmy, że obecnie hipoteka unormowana jest w ustawie z 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, póz. 147 z późn. zm.). Przepisy dotyczące hipoteki, mające charakter przepisów szczególnych, znajdują się poza tym w innych aktach prawnych, w szczególności w ustawach powołanych w ż 45, II oraz w ordynacji podatkowej (ż 49, IV).
II. Treść hipoteki określa art. 65 ust. l ust. o ks. wiecz i hip., którego brzmienie jest następujące: "W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)". Z przepisu tego wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługująjak to już wyżej zaznaczono
dwa uprawnieni a: a) pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi oraz b) skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Ad a) Pierwszeństwo zaspokojenia przysługuje wierzycielowi hipotecznemu w stosunku do wierzycieli osobistych, tzn. takich, którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. Przepis ten nie normuje nato-
256
XIV. Hipoteka
miast pierwszeństwa w stosunkach między wierzycielami hipotecznymi. O pierwszeństwie między nimi decyduje jak to bliżej wyjaśniono w ż 35, IV kolejność złożenia wniosku o wpis hipoteki, chyba że z mocy szczególnego przepisu określona hipoteka (dotyczy to tzw. hipotek ustawowych) korzysta z pierwszeństwa niezależnie od wpisu. Niezależnie od wpisu pierwszeństwo przed wszelkimi hipotekami przysługuje także tym wierzytelnościom, dla których przewidziany jest tzw. przywilej egzekucyjny (ż 49, IV); zob. jednak uwagi w ż 45, II infine na temat hipoteki będącej podstawą emisji hipotecznych listów zastawnych.
Ad b) Zasada, w myśl której hipoteka jest skuteczna względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, oznacza, że wierzyciel może wykonywać uprawnienia płynące z hipoteki, a więc przede wszystkim zaspokoić się z nieruchomości obciążonej, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę.
Tak ujęta skuteczność hipoteki może być rozumiana dwojako. Albo w ten sposób, że właściciel nieruchomości, nie będący dłużnikiem osobistym, nie odpowiada za dług ciążący z racji hipoteki na nieruchomości, a jego obowiązek polega tylko na konieczności znoszenia (pati) tego, że w stosunku do jego nieruchomości zostaje skierowana w celu ściągnięcia cudzego długu egzekucja. Albo w ten sposób, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką staje się obok dłużnika osobistego dalszym dłużnikiem wierzyciela hipotecznego, z tą tylko różnicą, że odpowiedzialność jego jest ograniczona do tej nieruchomości, tzn. że przeciwko niemu egzekucja może być prowadzona tylko z obciążonej nieruchomości. Sformułowanie art. 65. ust. l ust. o ks. wiecz. i hip. nie daje bezpośredniej odpowiedzi na pytanie, która z powyższych konstrukcji została przyjęta przez polskiego ustawodawcę. Jednakże analiza całokształtu przepisów o hipotece pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca polski wybrał drugą z przedstawionych koncepcji, tzn., że uznaje każdoczesnego właściciela nieruchomości za dłużnika. Taki też jest przeważający pogląd doktryny'.
III. Już z tego, co dotychczas powiedziano, wynika, że hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Jest ona prawem akcesoryjnym, pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza (ż 4, II).
' S. Szer: Nowe prawo rzeczowe, DPP 1947, nr 5, s. 17; J. Witecki: Odpowiedz, prawna, PiP 1947, nr 9, s. 143;W.Prądzyński:teofa/iiporeAi, ciężaru realnego i zastawu w polskim prawie rzeczowym, PN 1948, nr 11 -12, s. 461.
ż 46. Pojecie, funkcja spoleczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka hipoteki
257
Akcesoryjność hipoteki oznacza, że w zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo zasadnicze, tj. wierzytelność. W szczególności hipoteka ani nie może powstać bez wierzytelności, ani nie może być bez niej przeniesiona (art. 79 ust. o ks. wiecz. i hip.), a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki (art. 94 ust. o ks. wiecz. i hip.)
Od zasady akcesoryjności hipoteki ustawa przewiduje pewne wyjątki. Tytułem przykładu można wskazać, że hipoteka może zabezpieczać także wierzytelność przyszłą lub warunkową (art. 106 ust. o ks. wiecz. i hip.) oraz że przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej (art. 77 ust. o ks. wiecz. i hip.)2.
IV. Jak już wyżej zaznaczono, prawo wierzyciela hipotecznego polega na możności zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi. Hipoteka natomiast nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Nie ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością. Co więcej, ustawa, idąc dalej niż przewiduje to art. 57 k.c., nie pozwala nawet na wprowadzenie w stosunku między właścicielem i wierzycielem hipotecznym takich ograniczeń, które byłyby możliwe na podstawie art. 57 ż 2 k.c. W myśl bowiem art. 71 ust. o ks. wiecz. i hip. niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Wyjaśnienie tego przepisu jest proste: nie ma potrzeby ograniczać właściciela w jego prawie rozporządzania nieruchomością, nawet tylko ze skutkiem obligacyjnym wobec wierzyciela hipotecznego, skoro późniejsze, tj. dokonane po powstaniu hipoteki, rozporządzenia nie wyłączają zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości obciążonej.
Nieco inaczej rzecz się przedstawia z prawem właściciela do korzystania z nieruchomości. Właściciel korzysta z nieruchomości obciążonej hipoteką, ale z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu mianowicie dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej
2 Patrz jednak A. Szpunar: Akcesoryjność hipoteki, PiP 1993, nr 8, s. 16; w artykule tym Autor kwestionuje zbyt krańcowe ujęcie zasady akcesoryjności hipoteki w dotychczasowym
piśmiennictwie, wskazując zwłaszcza problematyki wyjątków od tej zasady.
nie bez racji na niedostateczne uwzględnienie
258
XIV. Hipoteka
spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Odpowiednikiem tego ograniczenia są uprawnienia wierzyciela hipotecznego, polegające przede wszystkim na możności przeciwdziałania dewastacji nieruchomości przez właściciela. Ogól tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki. Są one przewidziane w art. 91-93 ust. o ks. wiecz. i hip., które są przepisami szczególnymi względem art. 251 k.c., normującego generalnie ochronę ograniczonych praw rzeczowych (ż 35, VI).
ż 47. Przedmiot hipoteki3
I. Jak to już wyżej zaznaczono, hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego zadaniem jest danie wierzycielowi zabezpieczenia na nieruchomości. Zasadą więc jest, że hipoteka obciąża nieruchomość. Ponadto ze względu na potrzeby obrotu prawo nasze pozwala na obciążanie hipoteką niektórych zbywalnych praw rzeczowych odnoszących się do nieruchomości. Listę tych praw znacznie poszerzyła nowela do k.c. (i innych ustaw) z 25 X 1991 r. pozwalając na objęcie hipoteką kilku tzw. spółdzielczych praw do lokali (ż 34, II, ż 43, II). Nowela ta zezwoliła również, nawiązując do przepisów dawniej obowiązujących, na obciążanie hipoteką wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie.
Obecnie w świetle prawa polskiego hipoteką mogą być obciążone następujące prawa: l) prawo własności nieruchomości, 2) udział współwłaściciela we własności nieruchomości, 3) użytkowanie wieczyste, 4) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 5) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 6) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 7) wierzytelność zabezpieczona hipoteką (art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Ponadto według art. 64 kodeksu morskiego do zastawu na statkach wpisanych do rejestru okrętowego stosuje się odpowiednio przepisy prawa cywilnego o hipotece na nieruchomościach. Obciążenie to nosi nazwę "hipoteki morskiej". Z istoty rzeczy jest to jednak prawo zastawu, gdyż obciąża rzecz ruchomą.
II. W myśl art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip. hipoteką można obciążyć nieruchomość. Zasadę tę należy rozumieć w ten sposób, że hipoteka może obciążać tylko ściśle oznaczoną nieruchomość, nie może natomiast
3 J. Pisuliński: Przedmiot i treść hipoteki, "Rejent" 1992, nr 9, s. 50.
ż 47. Przedmiot hipoteki
259
obciążać np. ogółu nieruchomości należących do pewnej osoby (zasada szczegółowości hipoteki); zob. jednak ż 49, IV. Wobec tego, że do powstania hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej (ż 49, II), można nią obciążyć tylko taką nieruchomość, która ma urządzoną księgę wieczystą.
Hipoteką można obciążyć każdą nieruchomość, niezależnie od tego, czyją jest ona własnością, a więc także nieruchomość państwową. Jednakże w świetle art. l ust. 2 ustawy z 8 V 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne (Dz.U. Nr 79, póz. 484 z późn. zm.) nie jest możliwe ustanowienie hipoteki umownej (co do hipoteki przymusowej p. ż 49, III) na nieruchomości Skarbu Państwa, zabezpieczającej "zobowiązania innych podmiotów", a więc cudzy dług. Zasadą jest także, że przedmiotem hipoteki może być każda nieruchomość bez względu na jej rodzaj. Zasada ta odnosi się bez zastrzeżeń do nieruchomości gruntowych i do tzw. nieruchomości lokalowych (ż 2, III). Nieco inaczej zagadnienie to przedstawia się, gdy chodzi o tzw. nieruchomości budynkowe, gdyż nieruchomości te albo nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu (nieruchomości stanowiące własność użytkownika wieczystego art. 235 ż 2 k.c.), albo własność ich jest prawem niezbywalnym (własność budynku rolniczej spółdzielni produkcyjnej wzniesionego na będącym w jej użytkowaniu gruncie Skarbu Państwa lub członka art. 272 ż 2 i 3 oraz art. 279 ż l k.c.). W pierwszym wypadku własność budynku może być obciążona hipoteką wraz z prawem głównym (z prawem użytkowania wieczystego), w drugim budynek w ogóle nie podlega obciążeniu hipotecznemu.
Częściowo z przepisów określających pojęcie nieruchomości i los prawny przynależności w razie dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot nieruchomość (art. 46-52 k.c.), częściowo zaś z przepisów normujących te problemy specjalnie co do hipoteki wynika, że hipoteka obciąża wraz z nieruchomością: a) jej części składowe, b) jej przynależności, c) niektóre roszczenia okresowe (czynsz najmu, czynsz dzierżawny), należne właścicielowi obciążonej nieruchomości. Problematykę tę normują szczegółowo art. 84-90 ust. o ks. wiecz. i hip.
III. Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Ustawa jednak zna także zabezpieczenie jednej wierzytelności na kilku nieruchomościach. Hipoteka taka nosi ustawową nazwę hipoteki łącznej. Istota jej polega na tym, że wierzycie!, któremu ona przysługuje, może
260
XIV. Hipoteka
według swego wyboru żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Ustawa nie normuje stosunków między właścicielami nieruchomości obciążonych, w szczególności nie określa, w jaki sposób dokonują oni rozliczenia między sobą, gdy całą wierzytelność zaspokoi jeden z nich. Wynika to z treści istniejących stosunków prawnych; np. jeżeli dług spłaciłby w następstwie takiego wyboru wierzyciela nabywca części obciążonej nieruchomości, to w braku odmiennej umowy służyłoby mu roszczenie o zwrot względem zbywcy.
Hipoteka łączna powstaje z samego prawa w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką4. Zgodnie mianowicie z art. 76 ust. o ks. wiecz. i hip. w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Z przepisu tego wynika, że w wypadku podziału nieruchomości obciążonej na dwie lub kilka nieruchomości mniejszych, hipoteka ciąży w całości na każdej z nich (zasada niepodzielności hipoteki). Licząc się jednak z tym, że nieruchomość powstała w wyniku odłączenia części nieruchomości obciążonej może być niewielka, a więc, że nie będzie stanowiła realnego zabezpieczenia dla wierzyciela, ustawa w art. 90 stanowi, co następuje: w razie sprzedaży części nieruchomości, zarówno sprzedawca, jak i kupujący mogą żądać, ażeby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części zapewnia wierzycielowi dostateczne bezpieczeństwo5.
Jak to wyjaśnił SN w uchwale całej Izby Cywilnej z 21 XII 1974 r.6, podziałem nieruchomości (zniesieniem współwłasności przez podział fizyczny art. 211 k.c.)jest ustanowienie w niej odrębnej własności lokali, gdyż zamiast jednej nieruchomości (gruntowej) powstaje w ten sposób wiele nieruchomości mniejszych (lokalowych ż 24, III i ż 26, III). Jeżeli nieruchomość w ten sposób podzielona była obciążona hipoteką, to obciąża ona w całości nieruchomości lokalowe jako hipoteka łączna. Gdyby wydzielone zostały tylko niektóre lokale hipoteka łączna obciążałaby te lokale oraz nieruchomość obejmującą pozostałe lokale.
4 Por. orz. SN z 8 VII 1975 r. OSN 1976, póz. 91.
5 Całokształt problematyki hipoteki łącznej omawia J. Wasilkowski w pracy: Hipoteka lącma, DPP 1947, nr 9, s. 9 i nr 10, s. 15.
6 OSN 1975, póz. 128.
^> 47. Przedmiot hipoteki
261
Prawo poprzednio obowiązujące przewidywało ponadto powstanie hipoteki łącznej na podstawie umowy wierzyciela z wlaścicielem nieruchomości oraz jako tzw. hipoteki przymusowej (ż 48, III) wpisywanej do księgi wieczystej na podstawie orzeczenia sądowego. Wychodząc z założenia, że hipoteka łączna stanowi szczególnie dotkliwe obciążenie właściciela nieruchomości, co dla realnego zabezpieczenia wierzytelności nie jest /. reguły konieczne, ust. o ks. wiecz. i hip. nie przewiduje powstania hipoteki łącznej na innej podstawie aniżeli podział nieruchomości obciążonej, a więc ani jako hipoteki umownej, ani przymusowej. Wprawdzie dotyczący tej ostatniej hipoteki art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip. stanowi, że wierzyciel może ją uzyskać na wszystkich nieruchomościach dłużnika, ale nie kwalifikuje tej hipoteki jak to czyni art. 76 tej ustawy jako hipoteki łącznej. Hipoteka taka więc nie zabezpiecza wierzytelności w całości na każdej z kilku nieruchomości. Wierzyciel, który żąda obciążenia hipoteką przymusową kilku nieruchomości dłużnika, musi zatem wskazać, w jakiej części jego wierzytelność będzie zabezpieczona na każdej z tych nieruchomości. Jak się wydaje, podobne rozwiązanie należy przyjąć, na gruncie obowiązującej od niedawna ordynacji podatkowej, odnośnie do hipoteki ustawowej przewidzianej w tej ordynacji (mającej w chwili powstania postać tzw. hipoteki generalnej art. 34 ż l ordynacji), z chwilą koniecznego dla zachowania tej hipoteki jej wpisu do księgi wieczystej. Organ podatkowy składając więc, stosownie do art. 36 i 37 ordynacji, wniosek o wpis hipoteki ustawowej na kilku nieruchomościach dłużnika (lub innych prawach wymienionych w art. 34) powinien wskazać w jakiej części wierzytelność podatkowa będzie zabezpieczona na poszczególnych z tych nieruchomości (ż 49, IV f/i fine).
IV. W myśl art. 65 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip. część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Z przepisu tego wynika, że ułamkowej części nieruchomości nie może obciążyć wyłączny właściciel nieruchomości oraz że współwłaściciel może obciążyć swój udział tylko w całości. Z przepisu art. 198 k.c. (ż21, II) wynika, że do ustanowienia przez współwłaściciela hipoteki na jego udziale zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana.
V. Zgodnie z art. 65 ust. 3 ust. o ks. wiecz. i hip. przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipo-
262
XIV. Hipoteka
teka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym gruncie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Wypada uznać, choć obecnie'obowiązująca ustawa tego wyraźnie nie mówi, że dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki także na udziale w użytkowaniu wieczystym, które przysługuje kilku osobom. Dopuszczalność takiej hipoteki można uzasadnić analogicznym stosowaniem art. 65 ust. 2 ustawy, który pozwala na obciążenie hipoteką udziału współwłaściciela we własności nieruchomości (por. ż 31, III). Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego, będącego prawem czasowym (ż 32, III), wygasają także ustanowione na tym prawie hipoteki. Wierzycielom hipotecznym wieczystego użytkownika przysługuje w takim wypadku ustawowe prawo zastawu na jego roszczeniach o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 ust.oks.wiecz.ihip.).Zob.jednakuwagiwż 33,IVpkt Ina temat "losu" hipoteki na użytkowaniu wieczystym w razie wygaśnięcia tego prawa na skutek kontuzji.
VI. Trzy podstawowe prawa do lokali przydzielanych członkom przez spółdzielnie mieszkaniowe, będące w świetle obowiązującego obecnie stanu prawnego ograniczonymi prawami rzeczowymi (ż 34, II), mogą być obciążone hipoteką. Są to: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to także odmiany tego ostatniego prawa, nazwanej przez ustawę prawem do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka (art. 244 k.c. oraz art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip.). O istocie i treści tych praw patrz ż 43.
Jak już zaznaczono, prawa te spełniają wszelkie wymagania, jakie stawia się z ekonomicznego punktu widzenia prawom mogącym być przedmiotem hipoteki. Mają wielką wartość i są stosunkowo łatwo zbywalne. Liczba ich jest przy tym tak znaczna, że mogą stać się podstawą rozwoju kredytu zaciąganego zarówno na budownictwo mieszkaniowe, jak i na inne cele, w szczególności na założenie i prowadzenie małych i średnich zakładów produkcyjnych7.
7 Patrz rzeczowe, ale przesadne zastrzeżenia H. Nowara-Barcz: Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki na spółdzielczych prawach do lokali, "Rejent" 1992, nr 11, s. 35 oraz polemikę zawartą w artykule T. A. Filipiak: Spótdzielcze prawa do lokali jako przedmiot hipoteki, "Rejent" 1992, nr 11.
ż 47. Przedmiot hipoteki
263
Obciążenie takich praw hipoteką (do której stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości, p. niżej VIII) ma w szczególności i taki skutek, że prawo obciążone hipoteką nie wygasa mimo zaistnienia zdarzenia będącego w innym wypadku podstawą wygaśnięcia tego prawa z mocy ustawy lub uchwały spółdzielni, lecz przechodzi na spółdzielnię; która to spółdzielnia powinna wówczas zbyć w drodze przetargu spółdzielcze prawo i z uzyskanej kwoty zaspokoić, po potrąceniu swoich należności z tytułu niewniesionej części wkładu budowlanego, wierzyciela hipotecznego (art. 229' pr. spółdz.).
VII. Przy okazji wprowadzenia hipoteki na spółdzielczych prawach do lokali ustawodawca reaktywował instytucję tzw. subintabulatu (prawa podzastawu), tj. hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie (wierzytelności hipotekowanej). Historia tej instytucji jest interesująca. Została ona powołana do życia przez prawo z 1818 r. o ustaleniu własności dóbr nieruchomych i hipotekach, w myśl którego przedmiotem hipoteki mogły być obok "dóbr nieruchomych" także ,,prawa i kapitały hipotekowane". Ta inicjatywa ustawodawcza została życzliwie przyjęta przez doktrynę8 i sprawnie funkcjonowała jeszcze w okresie międzywojennym. Dlatego instytucja subintabulatu została przejęta przez pr. rzecz, z 1946 r. (art. 238-243). Ze zrozumiałych przyczyn ten rodzaj hipoteki stracił znaczenie w okresie gospodarki scentralizowanej9. Stało się to przyczyną pominięcia jej w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Obecnie ustawodawca uznał, że w miarę rozwoju gospodarki rynkowej hipoteka na wierzytelności stanie się znowu atrakcyjną formą rzeczowego zabezpieczenia. Znalazło to wyraz w reaktywowaniu tej instytucji przez nowelę z 1991 r., która wprowadziła do ustawy o księgach wieczystych i hipotece specjalny rozdział normujący wznowioną instytucję (art. 108'-1085). Brzmienie nowych przepisów jest niemal identyczne z art. 238-243 pr. rzecz.
Istota subintabulatu polega na tym, że po pierwsze wierzyciel mający takie zabezpieczenie może, korzystając pośrednio z praw przysługujących jego dłużnikowi względem właściciela obciążonej nieruchomości, żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej i może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości (art. 1082 ust. o ks. wiecz. i hip.). Po drugie, spłata wierzytelności obciążonej hipoteką może być dokonana do wysokości sumy subintabulatu tylko do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje, chociażby jego wierzytelność nie była jeszcze wymagalna
Por. J. Glass: Zarys prawa hipotecznego w Królestwie Polskim, s. 125. Por. J. Ignatowicz: O hipotece w przyszłym prawie rzeczowym, NP 1951, nr 6, s. 41;
J. Wasilkowski: Zarys prawa rzeczowego, s. 198.
264
XIV. Hipoteka
(art. 108' ust. o ks. wiecz. i hip.). W związku z tym, jeżeli właściciel nieruchomości dokonał zapłaty do rąk wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności hipotecznej, hipoteka na nieruchomości wygasa aż do wysokości sumy uiszczonej przez właściciela (art. 1083 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek (art. 1084 ust. o ks. wiecz. i hip.). Z zasady odpowiedniego stosowania do hipoteki na wierzytelności hi-potekowanej oraz na innych prawach przepisów o hipotece na nieruchomości wynika, że subintabulatem można obciążyć także wierzytelność zabezpieczoną na użytkowaniu wieczystym lub spółdzielczych prawach do lokali.
VIII. Ze względu na wielość praw, które mogą być obciążone hipoteką, konstrukcja przepisów dotyczących tego ograniczonego prawa rzeczowego jest następująca. Przepisy te regulują wprost tylko hipotekę na podstawowym z tego punktu widzenia prawie, jakim jest własność nieruchomości (hipoteka na nieruchomości), z tym zastrzeżeniem, że odnosi się to także do hipoteki na udziale współwłaściciela nieruchomości, zgodnie bowiem z konstrukcją przyjętą przez k.c. udział ten jest ze swej istoty prawem własności (ż 20, V). Do hipoteki na pozostałych prawach przepisy o hipotece na nieruchomości stosuje się w myśl art. 65 ust. 5 ust. o ks. wiecz. i hip. odpowiedni o, a więc z uwzględnieniem występujących różnic.
ż 48. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką i sposób jej zaspokojenia
I. Zasadą jest, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności p i e-n i ę ż n e i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej (art. 68 ust. o ks. wiecz. i hip.). Zabezpiecza ona nie tylko samą wierzytelność, ale także pewne świadczenia dodatkowe. Zgodnie mianowicie z art. 69 ust. o ks. wiecz. i hip. w granicach przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nie przedawnione oraz o przyznane koszty postępowania. Granice tego zabezpieczenia określa art. 1025 ż 3 k.p.c. Z przepisów tych wynika więc,
;? 48. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką i sposób jej zaspokojenia
265
że wierzyciel, który uzyskuje kolejną hipotekę, musi się liczyć z tym, że hipoteka już istniejąca może zabezpieczać z pierwszeństwem przed jego wierzytelnością nie sumę, na jaką opiewa, lecz sumę wyższą10.
O tym, że hipoteka może zabezpieczać, zgodnie z jej akcesoryjnym charakterem, wierzytelność istniejącą, oraz że w drodze wyjątku od tej zasady może ona zabezpieczać także wierzytelność przyszłą lub warunkową, była już mowa w ż 46, IV.
II. Wierzyciel hipoteczny może mieć dwóch dłużników: osobistego i rzeczowego. Może do tego dojśćpo pierwszew ten sposób, że w związku z zaciągnięciem długu przez określoną osobę dochodzi do obciążenia hipoteką nieruchomości stanowiącej własność innej osoby. Ma to miejsce wtedy, gdy właściciel nieruchomości godzi się (grzecznościowo lub odpłatnie) na ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie cudzego długu. Po drugie, w następstwie zbycia nieruchomości przez osobę, która uprzednio dług zaciągnęła i obciążyła hipoteką swoją nieruchomość. Zgodnie z zasadą skuteczności hipoteki erga omnes (ż 46, III) zobowiązanym rzeczowo staje się w takim wypadku nowy właściciel nieruchomości. Osoba, która dług zaciągnęła, pozostaje jednak dłużnikiem osobistym, co oznacza, że odpowiada ona za ten dług z całego swego majątku. Odpowiedzialność jej wynika ze stosunku obligacyjnego, który stał się podstawą zaciągnięcia długu, np. ze stosunku pożyczki. Osoba, która odpowiada dlatego, że jest właścicielem nieruchomości obciążonej, jest dłużnikiem rzeczowym. Odpowiada ona tylko z nieruchomości. Podstawą prawną jej odpowiedzialności jest stosunek hipoteki.
Jeżeli z nadejściem terminu płatności wierzyciel nie otrzymuje zapłaty, może żądać uiszczenia całego długu, według swego wyboru, od jednego z dłużników lub od obydwu, każdy z nich bowiem odpowiada na podstawie innego stosunku prawnego za cały dług. Wierzyciel jednak może otrzymać tylko jedną zapłatę. Jeżeli przeto zaspokoi go jeden z dłużników, wierzytelność wygasa w stosunku do obydwu. Wobec braku w ustawie przepisu, który by przewidywał solidarną odpowiedzialność dłużnika osobistego i hipotecznego (por. art. 369 k.c.), wspólna odpowiedzialność tych dłużników jest w doktrynie zaliczana do tzw. solidar-
Por. dotyczące odsetek orz. SN z 16 IX 1986 r., OSN 1987, póz. 149.
266
XIV. Hipoteka
ności niewłaściwej (in solidum)11. Roszczenia zwrotne między dłużnikami reguluje najczęściej umowa12.
W wypadku, gdy dłużnikiem rzeczowym jest spadkobierca właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, może dojść do kolizji między pełną odpowiedzialnością hipoteczną a ograniczoną odpowiedzialnością za długi spadku (ma to miejsce przede wszystkim w razie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza art. 1031 ż 2 k.c.). Kolizję tę ustawa rozstrzyga na korzyść wierzyciela hipotecznego, w art. 74 bowiem stanowi, że odpowiedzialność z nieruchomości obciążonej hipoteką istnieje bez względu na ograniczenie odpowiedzialności, wynikające z przepisów prawa spadkowego13.
III. Wyprzedzając nieco wykład, należy powiedzieć, że art. 3 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip. ustanawia domniemanie, iż prawa ujawnione w księdze wieczystej są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a więc że w rzeczywistości istnieją (ż 64, IV). Domniemanie to dotyczy m.in. hipoteki. Nie obejmuje ono natomiast wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, gdyż wierzytelność nie należy, jako prawo obligacyjne, do praw, które się ujawnia w księdze wieczystej (ż 64, VI). Wobec tego jednak, że tylko wyjątkowo może się zdarzyć, iż w księdze wieczystej jest ujawniona hipoteka, choć sama wierzytelność nie istnieje (np. dlatego, że została spłacona, a hipoteka nie została jeszcze wykreślona), ustawa w art. 71 wprowadza dodatkowe domniemanie prawne. W myśl tego przepisu, domniemanie istnienia prawa, wynikające z wpisu hipoteki, obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.
Obydwa wymienione domniemania są domniemaniami iuris tantum, tzn. że mogą być obalone. Domniemanie z art. 71 odnosi się, jak to wyraźnie w tym przepisie zaznaczono, tylko do odpowiedzialności dłużnika rzeczowego. Wierzyciel przeto, który dochodzi wierzytelności od dłużnika osobistego, musi istnienie wierzytelności udowodnić na zasadach ogólnych.
" Co do charakteru takiej odpowiedzialności patrz A. Ohanowicz: Glosa, OSPiKA 1957, póz. 31; S. Garlicki: Odpowiedzialności in solidum, NP 1961, nr 4, s. 431; W. Czachórski:
Prawo zobowiązań w zarysie. Warszawa 1968, nr l, s. 17.
12 F. Zoil: Roszczenia wyrównawcze, PN 1948, nr l, s. 17.
13 Według orz. SN z 2 IX 1983 r., OSN 1984, póz. 46, nie dotyczy to jednak hipoteki przymusowej.
ż 48. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką i sposób jej zaspokojenia
267
IV. Do zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z nieruchomości może dojść: a) gdy wierzyciel ten dochodzi zaspokojenia wobec wymagalności wierzytelności, b) gdy wierzyciel tego nie czyni (najczęściej dlatego, że wierzytelność nie jest jeszcze wymagalna), ale z nieruchomości obciążonej prowadzona jest egzekucja przez innego wierzyciela.
Ad a) Dochodzenie przez wierzyciela hipotecznego wymagalnej wierzytelności normuje art. 75 ust. o ks. wiecz. i hip., w myśl którego zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje w e-dług przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym; umowa przeciwna jest nieważna. Nieważna byłaby np. klauzula umowna, że w razie nieuiszczenia należności w terminie, nieruchomość przechodzi na własność wierzyciela albo że będzie on mógł tę nieruchomość zbyć bez pomocy organu egzekucyjnego. Z przepisu art. 75 dalej wynika, że w zasadzie wierzyciel hipoteczny musi w celu uzyskania swojej należności najpierw wytoczyć powództwo o jej zasądzenie, a następnie, po zaopatrzeniu wyroku klauzulą wykonalności (art. 776 k.p.c.), skierować go do komornika w celu wszczęcia egzekucji; obowiązujące przepisy przewidują również nadanie takiej klauzuli innym niż wyrok tytułom egzekucyjnym (por. art. 777 k.p.c.). Artykuł 75 ma oczywiście na celu ochronę dłużnika hipotecznego, inny bowiem sposób zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości mógłby prowadzić do pokrzywdzenia właściciela nieruchomości, np. na skutek sprzedaży za cenę znacznie poniżej jej wartości.
Ad b) W sytuacji, gdy z nieruchomości prowadzona jest egzekucja przez innego wierzyciela (rzeczowego lub osobistego), los hipoteki może być unormowany dwojako. Ustawa może bądź postanowić, że hipoteka pozostaje pomimo sprzedaży nieruchomości w mocy (co oczywiście nie pozostałoby bez wpływu na wysokość ceny), bądź też przyjąć, że na skutek sprzedaży egzekucyjnej hipoteka wygasa. Ze względu na interes wierzyciela prowadzącego egzekucję, wyrażający się w większej łatwości sprzedaży nieruchomości wolnej od obciążeń, polski ustawodawca przyjął to drugie rozwiązanie. Kwestię tę normuje art. 1000 ż l i 1003 k.p.c. Przepisy te m.in. stanowią, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu w toku egzekucji własności nieruchomości wygasają wszelkie prawa jej dotyczące, a na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, przy uwzględnieniu obowiązującego pierwszeństwa. Wymienione postanowienie stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej praw obciążających nieruchomość, z tym że hipoteki wykreśla się po stwierdzeniu w postanowieniu zapłaty gotówką
268
XIV. Hipoteka
przez nabywcę licytowanej nieruchomości całej ceny nabycia. Zaspokojenie wierzycieli hipotecznych z uzyskanej ceny następuje choćby ich wierzytelności nie były jeszcze wymagalne'4.
V. Ustawa o ks. wiecz. i hip. zawiera, gdy chodzi o unormowanie wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, jeszcze wiele przepisów bardziej szczegółowych. Normują one takie problemy, jak przelew wierzytelności hipotecznej (art. 79 -82)15, zmiana treści wierzytelności hipotecznej (art. 70), zakres i rodzaj zarzutów, jakie może przeciwstawiać wierzycielo-wi wlaściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym (art. 73), jak wreszcie wypowiedzenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (art. 78). Ze względu na zakres wykładu można ograniczyć się jedynie do zasygnalizowania tych zagadnień.
ż 49. Powstanie hipoteki i jej rodzaje
I. Z przepisów ust. o ks. wiecz. i hip. oraz ustaw szczególnych wynika, że hipoteka może powstać w trojakiej drodze: a) na podstawie umowy (art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip.), z zastrzeżeniem wskazanym niżej pod n infine, b) na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu (art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip.), c) na podstawie szczególnego przepisu prawa. Stosownie do tego hipotekę dzielimy na hipotekę umowną, przymusową i ustawową.
Ponadto niezależnie od sposobu powstania można wyróżnić szczególne rodzaje hipoteki, a mianowicie hipotekę łączną i hipotekę kaucyjną. O pierwszej była mowa w ż 46, III, druga zostanie omówiona na końcu niniejszego paragrafu.
II. Zgodnie z art. 65 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip. źródłem powstania hipoteki umownej jest umowa zawarta przez wierzyciela z właś-cicielem nieruchomości, która ma być hipoteką obciążona, lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli hipoteka ma obciążać inne prawo do nieruchomości, np. z użytkownikiem wieczystym.
Stosownie do art. 245 ż 2 k.c. oświadczenie właściciela (lub innej osoby, której prawo ma być hipoteką obciążone) musi być złożone w formie
14 Bliżej o tym patrz B. Dobrzański: Komentarz, do k.p.c.. Warszawa 1969, t. II, s. 1299 i 1302; E. Wengerek: Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Warszawa 1972, s. 574 i 578.
15 Por. J. Mojak: Przelew wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, NP 1986, nr 3, s. 20.
ż 49. Powstanie hipoteki i jej rodzaje
269
aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolny sposób, nawet w sposób dorozumiany, np. przez złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce z reguły obydwa oświadczenia składane są w akcie notarialnym.
Samo zawarcie umowy o ustanowieniu hipoteki nie powoduje powstania tego ograniczonego prawa rzeczowego. Do jej ustanowienia potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej (art. 67 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.), który ma w tym wypadku charakter konstytutywny.
Hipoteką umowną jest również hipoteka zabezpieczająca wierzytelność banku, wpisywana do księgi wieczystej na podstawie stosownych dokumentów bankowych stwierdzających powstanie wierzytelności, o której mowa w art. 95 zd. 2 prawa bankowego (Dz.U. Nr 140, póz. 939 ze zmianą wprowadzoną ustawą z 9 IV 1999 r., Dz.U. Nr 40, póz. 399). Przewidziane w tym przepisie odstępstwo od zasad ogólnych polega natomiast na rezygnacji z zawartego w art. 245 k.c. wymogu formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela obciążanej tą hipoteką nieruchomości, będącego dłużnikiem osobistym banku.
Jak już była mowa w ż 45, II infine, szczególny wypadek ustanowienia hipoteki przewiduje ustawa o obligacjach. Przepis art. 7 ust. l tej ustawy stanowi mianowicie, że do ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelności wynikające z obligacji "wystarcza oświadczenie woli właściciela nieruchomości". Tak ustanowioną hipotekę należy wszak traktować, jeżeli nic innego nie wynika z unormowań zawartych w tej ustawie, jak hipotekę umowną. W szczególności, zgodnie z art. 245 ż 2 zd. 2 k.c., wspomniane oświadczenie woli wymaga formy aktu notarialnego.
III. Osoba, której przysługuje wierzytelność pieniężna względem właściciela nieruchomości (innego uprawnionego, któremu przysługuje prawo podlegające obciążeniu hipoteką, np. użytkowanie wieczyste) może żądać w okolicznościach określonych w ustawie ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia tej wierzytelności (art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip.). Hipoteka powstaje więc w takim wypadku bez zgody właściciela nieruchomości, nawet wbrew jego woli. Dlatego hipoteka taka nosi nazwę hipoteki przymusowej16. Z powyższego wynika, że hipoteka przymusowa nie
16 W dawnej terminologii hipoteka ta nosiła nazwę hipoteki sądowej. Termin ten jest obecnie nieścisły, gdyż hipoteka wbrew woli dłużnika może powstać także na podstawie orzeczenia administracyjnego oraz postanowienia prokuratora.
270
XIV. Hipoteka
służy tak jak hipoteka umowna uzyskaniu kredytu, lecz zabezpieczeniu i egzekucji wierzytelności już istniejącej. Z uwagi na to, że państwo jest dłużnikiem pewnym, hipoteka przymusowa na nieruchomości Skarbu Państwa może być ustanowiona tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych (art. 109 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Zachowanie mimo kilkakrotnej już, po odstąpieniu od zasady jedności własności państwowej, nowelizacji ustawy dotychczasowego brzmienia art. 109 ust. 2 nie pozwala, jak się wydaje, na przyjęcie, że z zakresu zawartego w nim unormowania wyłączone są nieruchomości państwowe będące własnością państwowych osób prawnych, nie zaś Skarbu Państwa; także przeto na takich nieruchomościach państwowych hipotekę przymusową można ustanowić, jak należy sądzić, jedynie w wypadkach przewidzianych w ustawie.
Hipoteka przymusowa może mieć dwojaki charakter: zależnie od tego, czy dokument, na podstawie którego dokonuje się jej wpisu, stwierdza ostatecznie istnienie i wysokość wierzytelności, czy też jedynie zabezpiecza jej płatność na czas toczącego się postępowania. W pierwszym wypadku hipoteka ma charakter hipoteki zwykłej, w drugim hipoteki kaucyjnej (patrz pkt V), w chwili bowiem jej wpisywania do księgi wieczystej nie wiadomo, czy wierzytelność rzeczywiście istnieje, a jeżeli nawet tak to jaka jest jej wysokość.
W celu ustanowienia hipoteki przymusowej wierzycie! musi uzyskać odpowiednie orzeczenie (tytuł wykonawczy), które stanowi podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Najczęściej jest to orzeczenie sądu cywilnego.
Gdy chodzi o tytuły pochodzące od tego sądu, podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej mogą być następujące orzeczenia:
l. Tytuł wykonawczy (tzn. tytuł egzekucyjny, którym z reguły jest prawomocne orzeczenie sądu, zaopatrzony w klauzulę wykonalności art. 776 k.p.c.) stwierdzający istnienie wierzytelności (art. 109 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.). W świetle tej regulacji nie budzi wątpliwości, że obejmuje ona orzeczenia zasądzające wierzytelność, gdyż tylko takie orzeczenia mogą być tytułami egzekucyjnymi i w konsekwencji tego tytułami wykonawczymi.
Jak się jednak zdaje, dyspozycję omawianego przepisu należy w drodze wykładni rozszerzyć na wyroki ustalające istnienie wierzytelności (art. 189 k.p.c.), z tym tylko zastrzeżeniem, że w takim wypadku nadanie klauzuli wykonalności należy zastąpić stwierdzeniem prawomocności danego orzeczenia. Za taką rozszerzającą wykładnią art. 109 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip. przemawia zarówno wykładnia językowa, jak i celowościowa. Dla wykładni językowej znaczenie ma fakt, że omawiany przepis mówi
ż 49. Powstanie hipoteki i jej rodwje
271
o tytułach stwierdzających wierzytelność, a stwierdzenie jest pojęciem szerszym aniżeli zasądzenie. Gdy chodzi o wnioskowanie z celu tego przepisu, to należy mieć na uwadze, że zabezpieczenie hipoteczne wierzytelności jest nieporównanie bardziej potrzebne w stadium jej ustalania aniżeli zasądzenia. Ustalenie bowiem z reguły oznacza, że wierzytelność nie jest jeszcze wymagalna, a więc że zabezpieczenie jej może być potrzebne jeszcze przez wiele lat.
2. Klauzula wykonalności, która może być nadana także orzeczeniu nieprawomocnemu, jeżeli jest ono zaopatrzone w rygor natychmiastowej wykonalności (art. 333 in. k.p.c.). W świetle przeto art. 109 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip. także takie orzeczenie (zasądzające lub ustalające) może być podstawą wpisu hipoteki przymusowej. Jednakże hipoteka uzyskana na takiej podstawie jest hipoteką kaucyjną, gdyż jeszcze nie jest wiadome, czy wierzytelność istnieje i w jakiej wysokości (art. 111 ust. o ks. wiecz. i hip.).
3. Tymczasowe zarządzenie sądu, tj. postanowienie zabezpieczające powództwo o sumę pieniężną na czas toczącego się procesu (art. 747 k.p.c.) może być w myśl art. 110 ust. o ks. wiecz. i hip. podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej. Hipoteka taka jest też hipoteką kaucyjną (art. 111 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Dodać jeszcze wypada, że podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej mogą być stwierdzające istnienie wierzytelności: wyrok sądu polubownego, ugoda zawarta przed sądem i przed sądem polubownym oraz akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji (art. 777 k.p.c.), gdyż akty takie są także tytułami egzekucyjnymi, którym może być nadana klauzula wykonalności.
Podstawą wpisu do księgi wieczystej hipoteki przymusowej mogą być także zaopatrzone sądową klauzulą wykonalności tytuły egzekucyjne wystawiane przez banki na podstawie art. 96 i 97 prawa bankowego. Podstawą wystawienia takiego tytułu są, mówiąc ogólnie, księgi banku i inne dokumenty bankowe związane z dokonaniem czynności bankowych lub czynności zabezpieczających wierzytelności banku wynikające z czynności bankowych.
W piśmiennictwie natomiast występuje rozbieżność poglądów co do tego, czy podstawą wpisu do księgi wieczystej hipoteki przymusowej mogą być tytuły wykonawcze wywodzące się z postępowania administracyjnego (art. 26 ustawy z 17 VI 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji Dz.U. z 1991 r. Nr 36, póz. 161 z późn. zm.). Według jednego poglądu jest to w obecnym stanie prawnym niedopuszczalne, gdyż tytułem
272
XIV. Hipoteka
wykonawczym w rozumieniu art. 109 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.jest tylko tytuł uzasadniający prowadzenie egzekucji sądowej; za poglądem tym ma także przemawiać fakt nieprzejęcia przez obowiązujące prawo o księgach wieczystych przepisu art. 23 dekretu o tych księgach z 1946 r., w myśl którego wpis hipoteki przymusowej mógł być dokonany także na podstawie tytułu egzekucyjnego w rozumieniu innych ustaw aniżeli k.p.c.; argumentuje się, że w ten sposób ustawodawca dał wyraz woli rezygnacji z tytułów administracyjnych jako podstawy wpisu hipoteki przymusowej'7.
Pogląd przeciwstawny przyjmuje, że także tytuły pochodzące od organów administracji mogą stanowić taką podstawę, gdyż art. 109 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip. mówi ogólnie o tytułach wykonawczych, nie ograniczając swej dyspozycji do tytułów pochodzących od sądów lub wykonalnych w trybie egzekucji sądowej1!t. Bardziej uzasadniony wydaje się pogląd drugi; jest on też przyjęty w praktyce wieczystoksięgowej19.
Jest oczywiście poza sporem możliwość powstania hipoteki przymusowej na podstawie decyzji administracyjnej w wypadkach wprost wskazanych w odrębnych przepisach, jak np. w art. 7 ustawy z 4 IX 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. nr 123, póz. 781 zpóźn.zm.)gdy chodzi o zabezpieczenie wierzytelności Skarbu Państwa lub gminy z tytułu opłaty za przekształcenie, czy w art. 200 ust. 2 u.g.n. gdy chodzi o zabezpieczenie roszczeń z tytułu wynagrodzenia za budynki, inne urządzenia i lokale nabyte odpłatnie na własność przez państwowe i komunalne osoby prawne w związku z ich tzw. uwłaszczeniem (ż 33,1 infine).
Do powstania hipoteki przymusowej niezbędny jest w p i s w księdze wieczystej (art. 67 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.). Także więc w wypadku tej hipoteki wpis ma charakter konstytutywny.
IV. Istota hipoteki ustawowej polega na tym, że powstaje ona z samego prawa, a więc bez szczególnej podstawy w postaci umowy lub orzeczenia. Stanowi o niej art. 66 ust. o ks. wiecz. i hip., w myśl którego "hipoteka zabezpieczająca wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego może powstać również na podstawie przepisów szczególnych z mocy prawa".
17 S. Rudnicki: Komentarz, do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Warszawa 1994, s. 230. Od poglądu tego autor odstąpił w kolejnych wydaniach komentarza.
18 R. Polak, K. Scheuring: Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, s. 80.
19 Problematyki tej dotyczą m.in. orzeczenia SN: z 26 III 1949 r., OSN 1950, póz. 7;
z 20X1 1956 r., OSN 1957, póz. 116; z 31 1965 r., OSN 1965, póz. 110.
ż 49. Powstanie hipoteki i jej rodzaje
273
Z przepisu tego wynika po pierwsze że hipoteka taka istnieje tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi; po drugie że jest ona przewidziana jako środek zabezpieczenia tylko wierzytelności wymienionych w nim podmiotów. W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę, że cytowany przepis nie przewiduje konkretnej hipoteki ustawowej. Zawarta zaś w nim deklaracja rangi ustawowej iż ustawodawca będzie przyznawał, na mocy przepisów szczególnych, przywilej zabezpieczenia hipoteką ustawową tylko wierzytelnościom Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego nie wyklucza odstąpienia od tej deklaracji w tychże przepisach szczególnych, a więc przyznania w nich takiego wyróżnienia również innym podmiotom; jak to zresztąjuż wcześniej uczynił ustawodawca w art. 1037 ż 3 k.p.c.
Po trzecie wreszcie że hipoteka ustawowa powstaje ex legę, a więc niezależnie od woli osób zainteresowanych. Do tego dodać należy, że hipoteka ustawowa powstaje niezależnie od wpisu (art. 67 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.). Obciąża więc ona nieruchomość nawet wtedy, gdy nie jest wpisana do księgi wieczystej. Ewentualny więc jej wpis ma charakter deklaratywny. Wpis hipoteki ustawowej jest konieczny do jej powstania (a więc ma charakter konstytutywny) tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi (art. 67 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.). Przepis szczególny może też przewidywać, że wpis do księgi wieczystej nie wymagany dla powstania określonej hipoteki ustawowej jest konieczny dla jej utrzymania się (zachowania) po upływie oznaczonego czasu od chwili powstania (p. niżej).
Jeżeli nic innego nie wynika ze szczególnych uregulowań, hipoteka ustawowa jest skuteczna pomimo braku wpisu w stosunku do nabywcy nieruchomości obciążonej (nie działa przeciwko niej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zob. art. 7 pkt l ustawy o księgach wiecz. i hip. oraz uwagi w ż 64, III, 6) i z reguły ma pierwszeństwo przed hipotekami umownymi i przymusowymi bez względu na czas jej powstania. Zwykle hipoteka ustawowa obciąża określoną nieruchomość, ale z mocy szczególnego przepisu może być hipoteką generalną, tj. obciążać wszystkie nieruchomości dłużnika.
Hipoteki prawne były kiedyś bardzo rozpowszechnione. Współczesne ustawodawstwa jednak nadają im ograniczone znaczenie, zbytnie bowiem rozbudowanie hipotek powstających z samego prawa nie tylko godzi w innych wierzycieli hipotecznych (jak też w nieświadomych jej istnienia nabywców nieruchomości), ale zarazem podważa zdolność kredytową właścicieli nieruchomości, zawsze bowiem grozi wierzycielowi udzielają-
274
XIV. Hipoteka
cemu pożyczkę to niebezpieczeństwo, że przed jego wierzytelnością będą miały pierwszeństwo inne, nieznane mu, bo nie wpisane do księgi wieczystej, hipoteki.
Najważniejszy wypadek hipoteki ustawowej jest w naszym ustawodawstwie przewidziany w art. 34-40 ordynacji podatkowej.
Zgodnie z tymi przepisami Skarbowi Państwa oraz jednostkom samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka ustawowa, zabezpieczająca wierzytelności wynikające z zobowiązań podatkowych powstających na podstawie doręczonej podatnikowi decyzji organu podatkowego ustalającej wysokość zobowiązania, jak również wierzytelności z tytułu zaległości w innych podatkach, gdy zostanie wydana decyzja określająca wysokość tej zaległości (art. 34 ż l i art. 35). Hipoteka ta przysługuje jak głosi art. 34 ż l na wszystkich nieruchomościach podatnika oraz na jego udziałach i prawach wymienionych w ż 2 i 3 tego artykułu, których katalog jest zresztą identyczny z podanym w art. 65 ustawy o ks. wiecz. i hip. Nie obejmuje jednak o czym była mowa w ż 45, II infine nieruchomości i praw użytkowania wieczystego obciążonych hipotekami zabezpieczającymi wierzytelności banku hipotecznego będące podstawą emisji hipotecznych listów zastawnych. Omawiana hipoteka jest więc w zasadzie tzw. hipoteką generalną, z istotnym wszak zastrzeżeniem, o czym niżej. Hipoteka ta powstaje bez wpisu do księgi wieczystej (co odpowiada "standardowi" hipoteki ustawowej określonemu w art. 67 ust. 2 ustawy o ks. wiecz. i hip.) i ma pierwszeństwo mimo nieujawnienia w księdze przed innymi hipotekami, z pewnym wyjątkiem przewidzianym w art. 34 ż 6 ordynacji.
Nakreślony powyżej obraz omawianej hipoteki ustawowej nie jest jednak ścisły, gdyż nie uwzględnia jeszcze innych niż przytoczone unormowań zawartych w ordynacji, "korygujących" przedstawiony kształt tej hipoteki.
Otóż zgodnie z art. 37 ordynacji hipoteka ustawowa wygasa, jeżeli organ podatkowy nie złoży wniosku o jej ujawnienie w księdze wieczystej w ciągu miesiąca od dnia powstania tej hipoteki (doręczenia lub wydania decyzji, o których mowa w art. 35 ordynacji). W świetle zatem art. 37 wpis tej hipoteki ma wprawdzie charakter deklaratywny w tym sensie, że nie stanowi przesłanki jej powstania, ale stanowi on przesłankę zachowania (utrzymania się) hipoteki ustawowej (wniosek, o którym mowa w tym przepisie, nie odniesie skutku, jeżeli następnie sąd odmówi wpisu).
Jak już wspomniano, omawiana hipoteka ustawowa ma pierwszeństwo przed innymi hipotekami powstałymi przed nią i jej wpis do księgi wieczystej w przeciwieństwie do braku wpisu, co spowoduje wygaśnięcie hipoteki nic tutaj nie zmienia (pomijając wypadek przewidziany w art. 34 ż 6 ordynacji). Konieczność ujawnienia w księdze wieczystej tej hipoteki, pod rygorem jej wygaśnięcia, nie stwarza też gwarancji dla ewentualnego nabywcy nieruchomości, co do której brak jest wpisu takiej hipoteki, że hipoteka ustawowa nie istnieje (patrz również art. 40 ż 2 ordynacji), lecz tylko gwarantuje, że nie istnieje hipoteka ustawowa, która powstała wcześniej niż jeden miesiąc przed nabyciem nieruchomości. Taką też tylko gwarancję stwarza kredytodawcy, którego wierzytelność ma być zabezpieczona hipoteką umowną, co zresztą ma niewielkie znaczenie, skoro również powstała później hipoteka ustawowa wyprzedzi tę hipotekę umowną.
Z koniecznością wpisu hipoteki ustawowej, o której mowa, do księgi wieczystej wiąże się natomiast jak to przyjęto wyżej (ż 47, III infine), a co może być uważane za tezę dyskusyjną
ż 49. Powstanie hipoteki i jej rodzaje
275
jej przekształcenie z hipoteki generalnej w hipotekę lub hipoteki obciążające konkretną czy konkretne nieruchomości, w których księgach wieczystych nastąpiło jej ujawnienie; przy składaniu wniosku o wpis obejmującym kilka nieruchomości (innych praw) musi nastąpić rozdzielenie zabezpieczonej wierzytelności na części, które zabezpieczać będą hipoteki ustawowe na poszczególnych nieruchomościach.
Na koniec tej sekwencji rozważań należy dodać, że zgodnie z art. 34 ż 7 ordynacji hipotekami ustawowymi zabezpieczane są nie tylko wierzytelności wobec podatników, lecz również należności przypadające od płatników i inkasentów. Poza tym, na mocy art. 26 ust. 4 ustawy z 13 X 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. nr 137, póz. 887), przepisy ordynacji o hipotece ustawowej stosuje się odpowiednio do zabezpieczonych hipoteką ustawową (art. 26 ust. 3 tej ustawy) należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne.
Hipoteki ustawowe należy odróżnić od tzw. przywilejów egzekucyjnych, jakie przysługują niektórym należnościom (kosztom egzekucyjnym, należnościom za pracę, alimentom itp. art. 1025 k.p.c.). Mają one to wspólne z hipotekami ustawowymi, że zapewniają tym wierzytelnościom pierwszeństwo zaspokojenia mimo braku wpisu w księdze wieczystej. Nie są jednak one samodzielnym prawem zabezpieczającym wierzytelność, lecz stanowią jedynie pewną kwalifikację uprzywilejowanych przez ustawodawcę wierzytelności.
V. Jak to bliżej wyjaśniono w ż 48, I, zasadą jest, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną, tzn. już istniejącą i oznaczoną co do wysokości. Jednakże potrzeby obrotu wymagają czasem zabezpieczenia hipoteką wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej. Dlatego ustawa w drodze wyjątku pozwala na zabezpieczenie takiej wierzytelności do wysokości oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka taka nosi ustawową nazwę hipoteki kaucyjnej (art. 102 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.).
Hipoteka kaucyjna nie może być ustanowiona dowolnie, tzn. zależnie tylko od woli osób zainteresowanych. Hipotekę taką wolno ustanowić tylko w wypadkach w ustawie określonych. Hipoteką kaucyjną można mianowicie zabezpieczyć następujące kategorie wierzytelności: a) wierzytelności istniejące lub mogące powstać z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną (np. odsetki) nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą (art. 102 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.);
b) wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona (art. 103 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Przykładowo można wskazać, że do pierwszej kategorii należy wierzytelność z otwartego kredytu (np. w celu finansowania określonej budowy),
276
XIV. Hipoteka
a więc wierzytelność, której wysokość zmienia się w miarę postępów w budowie. Do drugiej kategorii należą przede wszystkim wierzytelności z czeku lub weksla. Wierzytelność taka jest wprawdzie ściśle oznaczona, ale ma to nieraz tylko formalne znaczenie; np. w wypadku tzw. weksla gwarancyjnego, mającego stanowić zabezpieczenie ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, suma wekslowa jest wprawdzie w wekslu wymieniona, ale w rzeczywistości zobowiązanie w chwili wystawienia weksla i ustanowienia hipoteki jeszcze w ogóle nie istnieje, a może powstać dopiero w razie wyrządzenia szkody, i to z reguły w innej wysokości aniżeli suma wekslowa.
Hipoteka kaucyjna powstaje zwykle na podstawie umowy, może jednak powstać także jako hipoteka przymusowa na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu20 lub innych orzeczeń, z którymi ustawa łączy taki skutek. Bliżej była o tym mowa w pkt. III. W obydwu wypadkach do powstania hipoteki kaucyjnej potrzebny jest wpis do księgi wieczystej.
Ze względu na to, że hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której istnienie lub wysokość nie są znane, ustawa normuje ją co do pewnych szczegółów w sposób odmienny aniżeli hipotekę zwykłą. W szczególności wypada wskazać, że hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty procesu o tyle, o ile mieszczą się w sumie we wpisie hipoteki oznaczonej (art. 104 ust. o ks. wiecz. i hip.)21. Podobnie, inaczej aniżeli w wypadku hipoteki zwykłej, wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej (art. 105 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Z chwilą gdy istnienie wierzytelności i jej wysokość zostaną ustalone, hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą22. Dopuszczalna jest także zmiana hipoteki zwykłej na kaucyjną (art. 108 ust. o ks. wiecz. i hip.).
ż 50. Wygaśnięcie hipoteki
I. Hipoteka wygasa w następujących wypadkach: a) wskutek wygaśnięcia wierzytelności, b) wskutek zniesienia jej przez czynność prawną, c) wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego, d) na skutek tzw. kontuzji, e) w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej.
20 Uchwała składu 7 sędziów SN z 5 XI 1949 r., OSN 1950, póz. 2.
21 Orz. SN z 20 V 1986 r., OSN 1987, póz. 139.
22 Orz. SN z 26 III 1971 r., OSN 1971, póz. 185.
ż 50. Wygaśnięcie hipoteki
277
II. Hipoteka jako prawo akcesoryjne (ż 46, IV) traci swoją rację bytu w razie wygaśnięcia wierzytelności. Dlatego art. 94 ust. ó ks. wiecz. i hip. stanowi, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że szczególny przepis stanowi inaczej. Legę non distinguente należy przyjąć, że wygaśnięcie hipoteki na podstawie tego przepisu następuje niezależnie od tego, z jakiej przyczyny wygasła wierzytelność. Wygaśnięcie hipoteki następuje więc nie tylko w razie spłacenia wierzytelności, ale także w wypadku zwolnienia z długu, umorzenia długu z mocy ustawy itp. Natomiast przedawnienie wierzytelności (które nie powoduje jej wygaśnięcia art. 117 ż 2 k.c.) nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej (art. 77 ust. o ks. wiecz. i hip.).
III. Hipoteka może także wygasnąć, chociaż wierzytelność nadal istnieje. Następuje to w wyniku tzw. zniesienia jej przez czynność prawną. Bliżej o tym patrz w ż 35, V.
IV. Kredyt hipoteczny jest z reguły kredytem długoterminowym. Niejednokrotnie przeto po wielu latach od ustanowienia hipoteki zdarza się, że nie wiadomo, kto jest wierzycielem lub gdzie wierzyciel przebywa. Zdarza się też (zwłaszcza w okresach inflacji), że wierzyciel odmawia przyjęcia należnej mu sumy. Aby umożliwić w takich wypadkach właś-cicielowi nieruchomości, który pragnie uiścić należność i wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, wywiązanie się z jego zobowiązania, ustawa przewiduje szczególny sposób wygaśnięcia hipoteki w następstwie złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego.
W myśl art. 99 ust. o ks. wiecz. i hip., gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną hipoteką kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Na tej podstawie następuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
V. Jak to bliżej wyjaśniono w ż 35, V, ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej, albo jeżeli ten, komu to prawo przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (art. 247 k.c.). Dotyczy to także hipoteki.
278
XIV. Hipoteka
VI. Hipoteka nie wygasa na skutek bezpodstawnego jej wykreślenia z księgi wieczystej. W takim wypadku wierzyciel może domagać się przywrócenia wpisu. Jeżeli tego nie uczynił, hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu od daty wykreślenia (art. 95 ust. o ks. wiecz. i hip.).
VII. Jeżeli nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami, powstaje w wypadku wygaśnięcia jednej z nich (z wyłączeniem jednak wypadku wygaśnięcia ostatniej) zagadnienie, co się dzieje ze zwolnionym miejscem hipotecznym. Niektóre ustawodawstwa (np. k.c. szwajc.) przyjmują, że powstaje wówczas "puste" miejsce, a pozostałe hipoteki pozostają na swoich miejscach. Mato m.in. taki skutek, że właściciel może ustanowić na miejscu wygasłej hipoteki nową, która będzie wyprzedzała hipoteki powstałe wprawdzie dawniej, ale znajdujące się na dalszych miejscach w stosunku do hipoteki, która wygasła.
Polski ustawodawca nie przyjął takiego systemu. Obowiązuje przeto unastzw. prawo posuwania się hipotek n a przód. Oznacza ono, że w razie wygaśnięcia hipoteki, dalsze hipoteki "awansują" o jedno miejsce; np. w razie wygaśnięcia hipoteki znajdującej się na pierwszym miejscu, na miejsce to przechodzi hipoteka zapisana dotychczas na drugim miejscu, na jej miejsce hipoteka z trzeciego miejsca itd. Właściciel nieruchomości może przeto ustanowić nową hipotekę tylko na ostatnim miejscu.
VIII. Wmyślart. 100 ust. o ks. wiecz. i hip. w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej; np. w razie spłaty wierzytelności powinien dać pokwitowanie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip. oraz art. 462 ż l i 2 k.c.). Z natury rzeczy wymaganie takich czynności od wierzycieli byłoby nierealne co do wygaśnięcia hipoteki zabezpieczającej wierzytelności wynikające z obligacji (ż 45, II infine). Dlatego też art. 7 ust. 2 ustawy o obligacjach stanowi, że "tytułem do wykreślenia hipoteki" jest protokół umorzenia wykupionych obligacji sporządzony przez notariusza.
Rozdział XV ZASTAW
Literatura podstawowa: J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 281 - 300; Zarys, s. 211 227; J. Skąpski: Zastaw na rzeczach ruchomych według kodeksu cywilnego, SC 1966, t. VIII, s. 143-191; Umowa zastawu, NP 1967, nr 4, s. 86; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 219-231; System, t. II, s. 802-824; J. Majorowicz: Komentarz do k.c., s. 747-764; S. Grzybowski: Zarys, s. 181-195; J. Mojak: Zastaw na wierzytelnościach, "Rejent" 1994, nr 10; R. Troicka-Sosińska: Umowa zastawu naprawach, M.Pr. 1997, nr 11;
S. Rudnicki: Komentarz, s. 429-446; Kodeks cywilny Komentarz,s. 650-680; E. Gniewek:
Prawo rzeczowe, rozdz. XV.
ż 51. Pojęcie i funkcja społeczno-gospodarcza zastawu
I. Jak to wyjaśniono w ż 45,1, w wielu krajach, w których panuje system gospodarki rynkowej, w tym także od niedawna w Polsce, występuje obok hipoteki i zastawu tradycyjnego stanowiącego zabezpieczenie na rzeczy ruchomej oddawanej we władanie wierzyciela zastaw nowego typu, określany jako zastaw rejestrowy. Była o tym mowa, że różnice między tymi dwoma instytucjami są znaczne, co powoduje, że wyrażany jest nawet pogląd, iż zastaw rejestrowy jest odrębnym, trzecim prawem zastawniczym. Instytucji tej, oprócz uwag już zamieszczonych w ż 45, poświęcony jest rozdz. XVI, natomiast w niniejszym rozdziale zajmiemy się przepisami k.c. normującymi instytucję zastawu tradycyjnego typu.
Zastaw stanowi obok hipoteki prawo rzeczowe ograniczone, którego celem jest zabezpieczenie wierzytelności. Zastaw jest więc także
280
XV. Zastaw
jedną z form tzw. zabezpieczeń rzeczowych. Ze względu na ten cel jest on także prawem akcesoryjnym, zależnym od wierzytelności, którą zabezpiecza. Nie może powstać bez wierzytelności; przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą w braku zastrzeżenia przeciwnego przeniesienie zastawu, sam zaś zastaw nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą zabezpiecza (art. 233 k.c.); wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie zastawu. Od tej zasady istnieją pewne wyjątki, np. wyjątek polegający na tym, że zastawem może być zabezpieczona wierzytelność przyszła, a więc jeszcze nie istniejąca (art. 306 ż 2 k.c.).
Zasadnicza różnica polega jeśli chodzi o konstrukcję prawną obydwu praw na tym, że o ile hipoteka jest zabezpieczeniem na nieruchomości (i niektórych prawach z nią związanych), to zastaw stanowi formę zabezpieczenia wierzytelności na rzeczach ruchomych (i niektórych prawach). Inna też jest funkcja społeczno-gospodarcza hipoteki i zastawu tradycyjnego.
Wierzyciela, którego wierzytelność została zabezpieczona zastawem, kodeks nazywa zastawnikiem, natomiast właściciela, który obciążył swoją rzecz zastawcą.
II. Zastaw od najdawniejszych czasów służył potrzebom kredytu konsumpcyjnego, niejednokrotnie lichwiarskiego. Ze względu na to, że do ustanowienia zastawu wymagano z uwagi na bezpieczeństwo wierzyciela wręczenia rzeczy zastawionej, zastaw nie mógł w swej tradycyjnej postaci odgrywać większej roli jako środek zabezpieczenia kredytu zaciąganego na cele przedsiębiorstwa, a więc na cele produkcyjne. Przedsiębiorstwo bowiem nie może wyzbywać się władztwa ani nad towarami, ani nad surowcami czy półfabrykatami. Z czasem potrzeba zabezpieczenia takiego kredytu w ten sposób okazała się na tyle silna, że doprowadziła do ukształtowania także takiego zastawu, który mógł powstać bez wydania i/eczy zastawnikowi. Zamiast oddania rzeczy wymagano jedynie wpisania zastawu do specjalnego rejestru, stąd nazwa tego rodzaju zastawu: zastaw rejestrowy. Jak już wiadomo, w dzisiejszej Polsce zastaw tego typu reguluje specjalna ustawa uchwalona w 1996 roku.
W naszych obecnych warunkach spoteczno-gospodarczych zastaw tradycyjny zachował oczywiście swą funkcję jako środek zabezpieczenia kredytu konsumpcyjnego, udzielanego głównie w stosunkach między osobami fizycznymi. Jak się zdaje, będzie on zyskiwał na znaczeniu także w obrocie gospodarczym, jednakże nie jako zabezpieczenie na rzeczach ruchomych, lecz na papierach wartościowych stanowiących jedną z podstawowych instytucji gospodarki rynkowej; i to mimo możliwości ustanowienia na prawach z takich papierów również zastawu rejestrowego.
Nie jest jasne, czy ustawodawca miał na względzie zastaw tradycyjny w art. 6 ust. 2 pkt l ustawy z 29 VI 1995 r. o obligacjach (Dz.U. nr 83, póz. 420 z późn. zm.), który stanowi, że m.in. zastawem mogą być zabezpieczone wierzytelności wynikające z obligacji; których podmiotami są przecież setki, a zwykle tysiące osób. Wątpliwość pogłębia fakt, że w chwili r- hu.i lania tego przepisu nie był znany naszemu prawu zastaw rejestrowy, z wyjątkiem tzw.
ż 51. Pojęcie i funkcja spoleczno-gospodarcza zastawu
281
zastawu bankowego, którym mogły być zabezpieczane wyłącznie wierzytelności banku. Bez względu jednak na pierwotne intencje ustawodawcy, należy stwierdzić, że zabezpieczenie obligacji tradycyjnym zastawem na rzeczy nie wydaje się możliwe, skoro jego powstanie wymaga, poza umową, wydania rzeczy zastawnikowi (lub osobie drugiej uzgodnionej przez strony). Do obrony jest natomiast pogląd, że na podstawie cytowanego przepisu jako szczególnego względem art. l ust. l ustawy o zast. rej. można zabezpieczyć wierzytelności z obligacji zastawem rejestrowym, stosując przy tym analogię z art. 7 ust. l ustawy, co oznacza, że w tym wypadku zastaw powstaje w wyniku jednostronnego oświadczenia woli zastawcy i oczywiście wpisu do rejestru zastawów.
III. W myśl art. 306 ż l k.c. w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne. Jak z tej definicji wynika, na treść zastawu składają się podobnie jak na treść hipoteki dwa podstawowe uprawnieni a: a) możność zaspokojenia z rzeczy oddanej w zastaw bez względu na to, czyją ona jest w momencie zaspokojenia własnością, b) pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi.
Jeżeli po ustanowieniu zastawu zastawca przenosi własność rzeczy oddanej w zastaw, zastawnik może zaspokoić się z tej rzeczy, pomimo że nie stanowi ona już własności jego dłużnika. Może także podobnie jak w wypadku hipoteki żądać zaspokojenia od zbywcy rzeczy, jako swego dłużnika osobistego, jeżeli zbywca zaciągnął dług. Dłużnik taki odpowiada całym swoim majątkiem". Tak samo jak w wypadku hipoteki dłużnikiem osobistym może być od początku kto inny aniżeli zastawca (dłużnik rzeczowy). Sytuacja taka występuje wtedy, gdy właściciel rzeczy oddaje ją w zastaw w celu zabezpieczenia płatności długu, który zaciągnęła inna osoba.
Jak to już zaznaczono, od zasady, że zastawnikowi służy pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi zastawcy, przepisy szczególne czasem odstępują. Przewiduje to przede wszystkim art. 1025 k.p.c., z którego wynika, że pewne wierzytelności (należność za pracę, alimenty, podatki) korzystają przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji z pierwszeństwa ustawowego.
Orz. SN z 29 IX 1967, OSN 1968, póz. 121.
282
XV. Zastaw
IV. Zgodnie z art. 306 ż l k.c. przedmiotem zastawu mogą być rzeczy ruchome. Ze względu na cel zastawu, którym jest zaspokojenie wierzytelności z sumy uzyskanej ze sprzedaży rzeczy zastawionej, zastaw można ustanowić tylko na rzeczach nie wyjętych z obiegu. Z tej samej przyczyny sens ma tylko zastaw na rzeczach mających wartość majątkową. Jeżeli rzecz odpowiada tym wymaganiom, można ją obciążyć choćby była ona z mocy ustawy wyłączona spod egzekucji (por. art. 829 i nast. k.p.c.). Oddanie rzeczy w zastaw rozciąga się na jej części składowe (art. 47 k.c.) oraz obejmuje w braku innego postanowienia umowy także jej przynależności (art. 52 k.c.).
W doktrynie trafnie przyjmuje się, że przedmiotem zastawu może być także udział współwłaściciela rzeczy ruchomej2. Zastawu natomiast nie można ustanowić na nieruchomości, temu bowiem celowi służy hipoteka.
Ze względu na to, że z ekonomicznego punktu widzenia podobną rolę w obrocie jak rzeczy ruchome odgrywają niektóre prawa, kodeks zezwala na zastaw na prawach.
W myśl art. 327 ż l k.c. przedmiotem zastawu mogą być tylko prawa zbywalne. Ze względu na sposób zaspokojenia się z zastawu jest to zupełnie zrozumiałe. Należą tu m.in. takie prawa, jak wierzytelności,3 obligacje, akcje itp. Nie mogą natomiast być przedmiotem zastawu te prawa, które można obciążyć hipoteką (p. ż 47 jak też ż 55, I in principio).
Stosownie do art. 328 k.c. do zastawu na prawach stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych. Dalsze jednak przepisy przewidują wiele unormowań specjalnych, z których przeważająca część dotyczy zastawu na wierzytelnościach. Poza tym uregulowania odnoszące się do zastawu na niektórych prawach znajdują się w odrębnych przepisach;
w szczególności dotyczące zastawu na: prawach z papierów wartościowych będących w publicznym obrocie4 (ż 73 i n. rozp. Rady Ministrów z 22 Xn 1998 r., Dz.U. nr 163, póz. 1159), na udziałach w spółce z o.o. (art. 180 i 181 k.h.), wierzytelnościach wekslowych (art. 19 pr. weksl.).
2 J. Wasilkowski: Prawo rzędowe, s. 292.
3 Także wierzytelność wynikająca z książeczki oszczędnościowej PKO; przedmiotem zastawu nie może być natomiast sama książeczka reprezentująca tę wierzytelność orz. SN z 18 IX 1972 r., OSN 1973, póz. 120.
4 Por. T. Kot: Zastaw na papierach wartościowych, "Rejent" 1993, nr 5, s. 29; A. Janiak:
Ustanowienie zastawu na papierach wartościowych zdeponowanych na rachunku papierów wartościowych, PPH 1996, nr l.
ż 52. Powstanie i wygaśnięcie zastawu...
283
V. Inaczej aniżeli w wypadku hipoteki, która może być ustanowiona tylko dla zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej (ż 47,1), zastaw może zabezpieczać zarówno wierzytelność pieniężną, jak i niepieniężną. Jednakże ze względu na to, że realizacja zastawu polega na zaspokojeniu się z sumy uzyskanej ze sprzedaży rzeczy zastawionej, realizacja ta co do wierzytelności niepieniężnej jest możliwa dopiero wtedy, gdy przekształci się ona w wierzytelność pieniężną. Następuje to z chwilą, gdy wierzyciel zamiast roszczenia niepieniężnego może żądać wobec niewykonania swego obowiązku przez dłużnika odszkodowania. O tym, że zastaw zabezpiecza także roszczenie o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, mowa jest w art. 314 k.c.
Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej (art. 306 ż 2 k.c.). W treści tego lub innych przepisów kodeksu nie zostało wyrażone wymaganie co natomiast jest przewidziane w przypadku zabezpieczenia wierzytelności hipoteką, która wówczas ma postać tzw. hipoteki kaucyjnej (art. 102 ust. l ustawy o ks. wiecz. i hip.), oraz zabezpieczenia zastawem rejestrowym (art. 6 ustawy o tym zastawie) określenia w takim wypadku w umowie o ustanowienie zastawu najwyższej sumy zabezpieczenia. W literaturze broniony jest pogląd, że jest to jednak per analogiom do przepisów o hipotece (p. ż 45, I) niezbędne.
Zastaw zabezpiecza nie tylko samą wierzytelność, lecz także w granicach przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego roszczenia związane z wierzytelnością zabezpieczoną, w szczególności roszczenie o odsetki nie przedawnione, o zwrot nakładów na rzecz oraz o przyznane koszty zaspokojenia wierzytelności (art. 314 k.c.).
ż 52. Powstanie i wygaśnięcie zastawu;
sytuacja prawna zastawcy i zastawnika
I. Zastaw może powstać w dwojaki sposób: na podstawie czynności prawnej oraz ex legę. Stosownie do tego odróżniamy zastaw umowny oraz ustawowy. Zob. jednak, gdy chodzi o tzw. zastaw skarbowy, uwagi w ż 53.
Zastaw umowny powstaje na podstawie umowy między właś-cicielem rzeczy a wierzycielem (art. 307 ż l k.c.). W pewnych wypadkach zastaw może powstać na podstawie umowy, w której stroną jest osoba
284
XV. Zastaw
nieuprawniona do rozporządzania rzeczą, zgodnie bowiem z art. 309 k.c. przepisy o nabyciu własności rzeczy ruchomej od osoby nieuprawnionej do rozporządzania rzeczą (art. 169 - 171 k.c. ż 5, VII) stosuje się odpowiednio do ustanowienia zastawu. Chodzi tu oczywiście o ochronę dobrej wiary wierzyciela. Ważność umowy o ustanowienie zastawu nie zależy od zachowania określonej formy (co do szczególnej formy umowy zastawu na prawach zob. art. 329 k.c.).
Zasadą jest, że sama umowa nie wystarcza do powstania zastawu. Konieczne jest także wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły (art. 307 ż l k.c.). W typowym wypadku umowa o ustanowienie zastawu jest więc czynnością prawną realną. Jeżeli jednak rzecz znajduje się z jakichkolwiek przyczyn w dzierżeniu wierzyciela, do ustanowienia zastawu wystarcza sama umowa (art. 307 ż 2 k.c.). Umowa ta ma więc w takim wypadku charakter konsensualny.
Poza wyjątkiem przewidzianym w tym ostatnim przepisie, dalsze wyjątki od wymogu wydania rzeczy jako przesłanki powstania zastawu mogą wynikać co sygnalizuje w swej treści ż l art. 307 z innych przepisów ustawowych. Od wymagania tego w szczególności odstępuje powoływana niejednokrotnie ustawa o zastawie rejestrowym odnośnie do takiego zastawu.
Zastaw ustawowy powstaje ex legę na mocy szczególnych przepisów. Na podstawie przepisów kodeksu cywilnego zastaw ten przysługuje np. wynajmującemu na zabezpieczenie czynszu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu (art. 670 k.c.), a także w wielu innych wypadkach (por. m.in. art. 432, 588, 701, 802 k.c.). Ustawowe prawo zastawu jest także przewidziane w ustawie z dnia 23 XI 1990 r. o łączności (Dz.U. z 1995 r. Nr 117, póz. 564 z późn. zm.;
rozporządzenie wykonawcze z 27 VI 996 r., Dz.U. Nr 64, póz. 308). Przedmiotem tego zastawu są przesyłki pocztowe. Przysługuje on Poczcie Polskiej dla zabezpieczenia należności za świadczone usługi.
Z innych ustaw szczególnych należałoby ze względu na jej zakres podmiotowy wymienić ustawę z 13 X 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. nr 137, póz. 887), która w art. 27 ust. l mówi o ustawowym prawie zastawu dla zabezpieczenia należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne. Rzecz w tym, że do tego zastawu ust. 2 art. 27 tej ustawy każe stosować skądinąd całkiem słusznie odpowiednio przepisy ordynacji podatkowej dotyczące zastawów skarbowych; ten zaś zastaw nie jest zastawem ustawowym, lecz używając określenia z zakresu hipoteki swoistym zastawem przymusowym, pows' m w oparciu o właściwą decyzję organu podatkowego na
ż 52. Powstanie i wygaśniecie zastawu..
285
podstawie i z dniem wpisu do specjalnego rejestru zastawów skarbowych. W istocie więc cytowana ustawa wbrew zastosowanej terminologii przewiduje taki zastaw, nie zaś zastaw ustawowy.
W myśl art. 326 k.c. przepisy kodeksu o zastawie na rzeczach stosuje się odpowiednio do zastawu ustawowego.
II. W wypadku tradycyjnego zastawu, do powstania którego konieczne jest wydanie rzeczy wierzycielowi, właściciel rzeczy jest pozbawiony bezpośredniego korzystania z niej; zachowuje on natomiast prawo rozporządzania rzeczą. Prawa takiego nie może być pozbawiony na podstawie umowy, co wynika z ogólnej zasady wyrażonej w art. 57 ż l k.c., w myśl której nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do rozporządzania prawem ukształtowanym przez ustawęjako zbywalne, w szczególności więc prawem własności. Co więcej, stosownie do art. 311 k.c. odmiennie niż wynikałoby to z ogólnego przepisu art. 57 ż 2 k.c. nieważne jest zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że nie dokona zbycia lub obciążenia rzeczy przed wygaśnięciem zastawu. Ustawodawca wychodzi zapewne z założenia, że nawet takie (obligacyjne) ograniczenie w rozporządzaniu rzeczą zastawioną nie ma gospodarczego uzasadnienia; mimo bowiem zbycia rzeczy przez zastawcę, zastawnik może dochodzić z niej swojej należności, a w razie jej kolejnego obciążenia korzysta (jednakże nie zawsze zob. art. 310 k.c.) z pierwszeństwa przed prawami powstałymi po ustanowieniu jego prawa.
Już w tym miejscu wypada zasygnalizować, że całkiem odmienne uregulowania, gdy chodzi o możliwość umownego ograniczenia rozporządzania rzeczą przez zastawcę, obowiązują odnośnie do zastawu rejestrowego (ż 53, V, 3).
III. Zaspokojenie się przez wierzyciela z rzeczy zastawionej następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 312 k.c.). Przepis ten oznacza, że wierzyciel pragnący zaspokoić się z rzeczy obciążonej zastawem musi uzyskać tytuł egzekucyjny (a więc z reguły wytoczyć odpowiednie powództwo), a następnie wykonawczy i złożyć wniosek egzekucyjny do komornika. Strony nie mogłyby natomiast postanowić, że sprzedaży rzeczy oddanej w zastaw będzie mógł dokonać sam zastawnik albo że w razie niewykonania zobowiązania zastawnik stanie się właścicielem tej rzeczy. Zasada ta ma na celu ochronę dłużnika i jako taka ma charakter normy iuris cogentis. Kodeks obecnie przewiduje od niej jeden wyjątek (nie mówimy tutaj o zastawie rejestrowym i regulującej go ustawie).
286
XV. Zastaw
Jeżeli mianowicie przedmiotem zastawu są rzeczy mające określoną przez zarządzenie właściwego organu państwowego cenę sztywną, można się umówić, że w razie zwłoki z zapłatą długu przypadną one w odpowiednim stosunku zastawnikowi na własność zamiast zapłaty, według ceny z dnia wymagalności wierzytelności zabezpieczonej (art. 313 k.c.). Przepis ten nie ma dzisiaj żadnego praktycznego znaczenia, bowiem ceny sztywne nie istnieją.
W zasadzie zastawnik nie ma prawa korzystania z rzeczy oddanej mu w zastaw. Jeżeli jednak rzecz obciążona przynosi pożytki (np. zwierzę domowe), zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń (art. 319 k.c.). Zob. też ż 45, IV.
Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej. Nie dotyczy to jednak roszczenia o odsetki lub inne świadczenia uboczne (art. 317).
Zastawnik, któremu rzecz została wydana, powinien czuwać nad jej zachowaniem stosownie do przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem (art. 318 k.c.). Jeżeli rzecz zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie, zastawca może żądać jej złożenia do depozytu sądowego lub zwrotu za ustanowieniem innego zabezpieczenia lub sprzedaży; w tym ostatnim wypadku zastaw przechodzi na uzyskaną ze sprzedaży cenę, która powinna być złożona do depozytu sądowego (art. 321 k.c.).
IV. Zastaw, jako prawo rzeczowe ograniczone, wygasa z różnych przyczyn wymienionych w ż 35, V. Zastaw jednak nie wygasa na skutek nabycia rzeczy nim obciążonej przez zastawnika na własność, a więc kon-fuzji, jeżeli zabezpieczona zastawem wierzytelność jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta (art. 325 ż 2 k.c.). Jako przyczyny odnoszące się specjalnie do wygaśnięcia zastawu należy wymienić:
a) wygaśnięcie wierzytelności,
b) przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej bez przeniesienia zastawu (art. 323 ż l k.c.),
c) zwrócenie przez zastawnika rzeczy zastawcy (art. 325 ż l k.c.). Po wygaśnięciu zastawu zastawnik powinien zwrócić rzecz zastawcy (art. 318 zd.2k.c.).
Rozdział XVI
ZASTAW REJESTROWY
Literatura podstawowa: J. Pisuliński, J. Skąpski: O wstawię rejestrowym H związku T. projektem ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, "KPP" 1996, s. 747; E. Niezbecka, J. Mojak: Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, Komentarz. Lublin 1997; T. Stawecki, M. Tomaszewski, F. Zedler: Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Komentarz, Warszawa 1998; Z. Struś, M. Strus-Wołos:
Komentarz do ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Warszawa 1997; J. Mojak, D. Pelak, J. Sieklucki, J. Widło: Umowa o ustanowienie zastawu rejestrowego, Lublin 1998;
Z. Swieboda: Zastaw rejestrowy i rejestr zastawów. Warszawa 1998; M. Dietrich: Zastaw rejestrowy ograniczone prawo rzeczowe szczególnego rodzaju, M. Pr. 1998, nr 5; J. Mojak, J. Widło: Sadowy zastaw rejestrowy w systemie praw rzeczowych, "Rejent" 1999, nr 4.
ż 53. Pojęcie i funkcje zastawu rejestrowego
I. Jak już była o tym mowa (ż 45,1 i II oraz ż51,1), potrzeby związane z rozwojem w naszym kraju gospodarki rynkowej sprawiły, że ustawodawca powołał niedawno do życia obok istniejącego zastawu zwykłego, który spełniał i spełnia swoje zadanie w zasadzie tylko w dziedzinie zabezpieczenia kredytu konsumpcyjnego instytucję zastawu rejestrowego; likwidując jednocześnie nie odgrywający poważniejszej roli tzw. zastaw bankowy. Nastąpiło to ustawą z 6 XII 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. Nr 149, póz. 703 z późn. zm.), która weszła w życie z dniem l stycznia 1998 roku.
Sygnalizowane już swoiste cechy zastawu rejestrowego z których tymczasem wystarczy wymienić odstąpienie od wymagania, jako przesłanki powstania zastawu, wydania zastawionej rzeczy we władanie
288
XVI. Zastaw rejestrowy
zastawnika (osoby trzeciej) oraz możliwość stosowania również innych niż egzekucja sposobów zaspokojenia zastawnika czynią z zastawu rejestrowego instrument ułatwiający uzyskanie kredytu na finansowanie działalności gospodarczej. Przeto społeczno-gospodarczą funkcją tego zastawu jest zabezpieczenie głównego kredytu produkcyjnego, nie zaś jak w wypadku zastawu tradycyjnego tylko w zasadzie konsumpcyjnego. Przy czym charakterystyczne dla unormowania tego zastawu jest to, że w odróżnieniu od przepisów regulujących zastaw tradycyjny, strony umowy zastawniczej mogą szeroko kształtować w tej umowie swój stosunek prawny; są to więc w znacznym stopniu normy iuris dispositivi.
II. Zanim przejdziemy do szczegółowej charakterystyki zastawu rejestrowego w świetle ustawy, należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że wprowadzenie instytucji takiego zastawu niejako otworzyło drogę dla zastosowania nowego rozwiązania jurydycznego w dziedzinie zabezpieczenia wierzytelności podatkowych państwa. Mianowicie w ślad za tą pierwszą ustawą, uchwalona w 1997 r. ordynacja podatkowa (zob. też rozp. wyk. Ministra Finansów z 31 XII 1997 r., Dz.U. nr 162, póz. 1124 z późn. zm.), wykreowała o czym już informowano (ż45, I in fine) rejestrowy zastaw skarbowy. Przypomnijmy, że przepisy ordynacji o zastawie skarbowym mają również odpowiednio zastosowanie do zabezpieczenia zastawem należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne (ż52, I infine).
Zastaw skarbowy powstaje w następstwie konstytutywnego wpisu do prowadzonego przez urzędy skarbowe rejestru zastawów skarbowych, z dniem tego wpisu;
podstawą wpisu jest decyzja ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego albo określająca wysokość zaległości podatkowej, jak też decyzja stwierdzająca odpowiedzialność płatnika lub inkasenta (art. 42 ż l i 44 ordynacji). Zastaw skarbowy służy zabezpieczeniu wyłącznie wierzytelności Skarbu Państwa, nie zaś również jednostek samorządu terytorialnego. Poza szczególnymi sytuacjami, w których katalog przedmiotów zastawu skarbowego jest szerszy (art. 41 ż l pkt2 w zw. z ż 2 tego artykułu), obciążeniu tym zastawem podlegają rzeczy ruchome i prawa zbywalne (z wyjątkiem stanowiących przedmiot hipoteki) podatnika (innego dłużnika), służące do prowadzenia działalności gospodarczej lub wykonywania wolnego zawodu czy gdy chodzi o prawa związane z prowadzoną działalnością (art. 41 ż l pkt l). Ten ostatni przepis głosi, że zastaw dotyczy wszystkich takich rzeczy i praw; jest wszak oczywiste, że obciąża tylko te rzeczy i prawa lub ich zbiory stanowiące całość gospodarczą (analogia z art. 7 ust. 2 pkt 3 ustawy o zast. rej.), co do których nastąpił wpis w rejestrze zastawów (por. art. 46 ż l).
Zastaw skarbowy jest skuteczny zgodnie z istotą tego zabezpieczenia wobec każdoczesnego właściciela przedmiotu zastawu (art. 42 ż 3). Nie jest jednak oczywiste, że zastaw ten z uwagi na publiczny charakter zabezpieczonej nim wierzytelności i sposób jego powstania utrzymuje się również w wypadku, gdy nabywca rzeczy ruchomej będącej przedmiotem tego zastawu działał w dobrej wierze (zob. art. 170 k.c.). Powołany przepis ordynacji stanowi poza tym expressis verbis, że zastaw skarbowy ma pierwszeństwo zaspokojenia, ale tylko inaczej niż to regulowała dawna ustawa co do ustawowego prawa zastawu przed wierzycielami osobistymi. W wypadku zatem konkurencji z innym
ż 53. Pojęcie i funkcje zastawu rejestrowego
289
zastawnikiem, który dochodzi zaspokojenia z obciążonego kilkoma zastawami przedmiotu _wyjąwszy konkurencję z zastawem rejestrowym, którą rozstrzyga art. 42 ż 4 ordynacji (oraz art. 20 ust. 2 ustawy o zast. rej.) ma zastosowanie, jak należy sądzić, ogólny przepis art. 310 k.c. Takie rozwiązanie, będące skutkiem nowych uregulowań zawartych w ordynacji prawdopodobnie nie zamierzone przez ustawodawcę nie uchybia oczywiście przywi-lejom egzekucyjnym, z jakich korzystają wierzytelności podatkowe.
III. Podejmowane w doktrynie prawniczej próby określenia miejsca zastawu rejestrowego w systemie praw rzeczowych zwykle przede wszystkim eksponują różnice pomiędzy tym zastawem a zastawem zwykłym, nie zaś ich elementy wspólne; co niekiedy doprowadza do postawienia tezy, że zastaw rejestrowy jest odrębnym od zastawu, trzecim prawem zastawni-czym. Jak już jednak zwrócono uwagę (ż 45,1), nie jest to teza bezdyskusyjna. Choć swoiste cechy zastawu rejestrowego są bezsporne, raczej należy uznać, że jest on szczególną odmianą zastawu. Przede wszystkim dlatego, że tak traktuje ten zastaw sam ustawodawca, nakazując stosowanie do niego i to nie "odpowiednio", ale wprost w sprawach nie uregulowanych w ustawie, przepisów kodeksu cywilnego; niewątpliwie, zważywszy m.in. na usytuowanie art. 308 k.c. przepisów tego kodeksu o zastawie. Skutkiem takiego przyporządkowania zastawu rejestrowego jest też stosowanie do niego przepisów o zastawie zawartych w odrębnych uregulowaniach (np. art. 4 ż l pkt 5 pr. o post. ukł. czy art. 27 pr. upadł.), jeżeli co innego nie wynika z ustawy (zob. np. art. 20 i por. z art. 1025 ż l pkt 6 k.p.c.) lub z tych uregulowań (zob. np. art. 117 ż 4 pr. upadł.). P. też ż 45, I.
IV. Przedstawiona wyżej regulacja, w której świetle przepisy kodeksu cywilnego o zastawie to przepisy ogólne, a przepisy ustawy to normy szczególne, pozwoliły też ustawodawcy na rezygnację z zamieszczania w ustawie (zgodnie ze zwyczajem, jako art. l) definicji zastawu rejestrowego. Wobec bowiem braku takiego przepisu, do zastawu rejestrowego odnosi się definicja zastawu zawarta w kodeksie cywilnym. Zastaw rejestrowy jest więc prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z jego przedmiotu bez względu na to, czyją stał się on własnością i z pierwszeństwem przed prawami osobistymi (nie mającymi charakteru rzeczowego art. 306 ż l k.c.), wyjąwszy te prawa, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne. Na treść zastawu rejestrowego składają się więc, podobnie jak na treść zastawu zwykłego (art. 306 ż l k.c.):
290
XVI. Zastaw rejestrowy
a) możliwość zaspokojenia wierzytelności bez względu na to, czyją przedmiot zastawu stał się własnością;
b) .pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi.
V. Różnice więc jurydyczne pomiędzy obydwoma typami zastawów nie obejmują podstawowych uprawnień składających się na treść tego prawa;
jak też nie mają zasadniczego wymiaru (por. art. 306 ż l in principio oraz art. 327 k.c. i art. 7 ust. l ustawy o zast. rej.) choć występują (zob. art. 7 ust. 2 pkt 3 ustawy) gdy chodzi o przedmiot tych zastawów. Dotyczą natomiast takich w szczególności, bardzo zresztą doniosłych, kwestii, jak:
ustanowienie zastawu i władanie rzeczą będącą jego przedmiotem oraz sposób zaspokojenia się zastawnika. Wymienione kwestie oraz problematyka podmiotów zastawu rejestrowego, jak też wygaśnięcia zastawu i rejestru zastawów będą osobno omawiane w kolejnych paragrafach. W tym miejscu należy natomiast zwrócić uwagę na kilka, nie tyle może mniej doniosłych, co bardziej szczegółowych unormowań, również wyróżniających tę postać zastawu.
1. W znacznie większym stopniu niż przewiduje to kodeks w wypadku zastawu zwykłego, ustawa czyni wyłom w zasadzie akcesoryjności zastawu; a właściwie pozwala uczynić taki wyłom samym stronom umowy zastawniczej. Nie tylko bowiem przewiduje, tak jak kodeks (art. 306 ż 2), możliwość zabezpieczenia zastawem wierzytelności przyszłej lub warunkowej (art. 3 ust. 2 pkt 4 i art. 6), ale zezwala stronom na zastrzeżenie w umowie zastawniczej, że zastaw nie wygasa mimo wygaśnięcia zabezpieczonej nim wierzytelności (art. 18 ust. l). Przy czym ustawa nie reguluje, niestety, mechanizmu "przyporządkowania" takiemu samoistnemu zastawowi kolejnej wierzytelności co jest, jak sugeruje się w literaturze, sensem tego uregulowania, ani nie określa jak długo może istnieć taki stan.
2. Przeciwko zastawowi rejestrowemu nie działa zasada przyjęta co do zastawu w art. 310 k.c., zgodnie z którą późniejszy zastaw ma pierwszeństwo przed ograniczonym prawem rzeczowym powstałym wcześniej, jeżeli zastawnik działał w dobrej wierze. Zgodnie bowiem z art. 15 ustawy o zast. rej. "ograniczone prawo rzeczowe powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla ustanowionego wcześniej zastawu rejestrowego". Jak się natomiast wydaje, ten ostatni przepis nie uchyla stosowania zasady wyrażonej w art. 310 k.c. na korzyść zastawu rejestrowego (chyba, że się uzna, iż zastaw rejestrowy nie jest zastawem);
w wypadku zatem jego konkurencji z wcześniej ustanowionym zastawem zwykłym (konkurencję między zastawami rejestrowymi reguluje art. 16 ustawy) lub innym ograniczonym prawem rzeczowym na rzeczy zastawionej, zastaw rejestrowy mieć będzie pierwszeństwo, chyba że zastawnik z tego zastawu działał w złej wierze.
Ustawa poza tym ogranicza działanie w stosunku do zastawu rejestrowego tzw. przywilejów egzekucyjnych (zob. art. 20 i por. z art. 1025 k.p.c.).
3. Ustawa odstępuje od zasady ustanowionej odnośnie do zastawu w art. 311 k.c. (a co do hipoteki w art. 72 ustawy o ks. wiecz. i hip.). Co więcej jednak, odstępuje w istocie
ż 54. Ustanowienie zastawu rejestrowego
291
rzeczy również od zasady wyrażonej w art. 57 ż l k.c. Pozwala mianowicie (art. 14 ust. l) stronom umowy zastawniczej nie tylko na kreowanie w tej umowie zobowiązania zastawcy do niezbywania lub nieobciążania przedmiotu zastawu rejestrowego (co byłoby powrotem do reguły przyjętej w art. 57 ż 2 k.c.); ale ponadto stanowi choć czyni to w szczególnej formie redakcyjnej że rozporządzenie przedmiotem zastawu wbrew takiemu zobowiązaniu jest nieważne, chyba że osoba trzecia nie wiedziała ani mimo dołożenia należytej staranności nie mogła wiedzieć o takim zastrzeżeniu umownym (art. 14 ust. 2). W istocie więc ustawa pozwala na umowne wyłączenie, ze skutkiem wobec osoby trzeciej, uprawnienia do rozporządzania zbywalnym przedmiotem zastawu. Dodajmy, że zastrzeżenie, o którym mowa, podlega wpisowi do rejestru zastawów (art. 40 ust. l pkt 6), nikt zaś "nie może się zasłaniać nieznajomością danych ujawnionych w rejestrze, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł o nich wiedzieć" (art. 38 ust. l).
ż 54. Ustanowienie zastawu rejestrowego
I. Do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna jest umowa między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu (zastawcą), a wierzycielem (zastawnikiem). Umowa ta powinna być sporządzona pod rygorem nieważności na piśmie. Sama umowa nie wystarcza do powstania zastawu rejestrowego, niezbędny jest także wpis do rejestru zastawów (art. 2 i 3 ustawy o zast. rej.). Wpis ten ma więc charakter konstytutywny.
II. Inaczej aniżeli w wypadku zastawu zwykłego, przedmioty obciążone zastawem rejestrowym (rzeczy, papiery wartościowe) mogą być pozostawione w posiadaniu zast a w c y (art. 2 ustawy o zast. rej.). Zależy to od zgodnej woli stron. Wydanie więc rzeczy obciążonej zastawnikowi lub określonej przez strony osobie trzeciej (por. art. 307 ż l k.c.) nie stanowi ustawowej przesłanki ustanowienia zastawu rejestrowego, choć oczywiście umowa może przewidywać takie wydanie. Przesłankę wydania zastępuje więc w wypadku zastawu rejestrowego wpis do rejestru.
III. Ustawa chroni dobrą wiarę zastawnika na wypadek, gdy nabył on w drodze umowy zastaw rejestrowy nie wiedząc o tym, że jego kontrahent (zastawca) nie był uprawniony do ustanowienia tego prawa. Zgodnie mianowicie z art. 2 ust. 3, jeżeli zastawca był nieuprawniony do rozporządzania rzeczą, do ochrony zastawnika działającego w dobrej wierze stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie nabywcy rzeczy ruchomej w dobrej wierze (art. 169 k.c.), a wpis zastawu rejestrowego do rejestru zastawów jest równoznaczny z wydaniem rzeczy.
292
XVI. Zastaw rejestrowy
ż 55. Przedmiot zastawu rejestrowego
I. Ąrt. 7 ustawy o zast. rej. stanowi, że przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego (do zabezpieczenia wierzytelności na tych statkach właściwe są przepisy o tzw. hipotece morskiej ż 47,1), i prawa zbywalne. Zastaw rejestrowy nie może być przeto ustanowiony na nieruchomości, tak gruntowej, jak i budynkowej oraz lokalowej, jak też na udziale we własności nieruchomości. Nie może też być ustanowiony na prawach, których przedmiotem jest nieruchomość, a które podlegają obciążeniu hipoteką, a więc na użytkowaniu wieczystym (udziale w nim), spółdzielczych prawach do lokali i wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Ustawa nie wyklucza wprawdzie expressis verbis tych ostatnich praw z zakresu przedmiotu zastawu rejestrowego, podobnie jak nie czyni tego co do nich kodeks cywilny, wskazując w art. 327 ogólnie prawa zbywalne jak przedmiot zastawu (takie wyłączenie jest natomiast wyraźne w art. 41 ż l pkt 2 ordynacji podatkowej, gdy chodzi o zastaw skarbowy). Powszechny jest wszelako i utrwalony pogląd, że przedmiot hipoteki i zastawu jest rozdzielny, że więc prawa, które mogą być obciążone hipoteką, nie mogą być przedmiotem zastawu. Trudno dostrzec argumenty dla odmiennego traktowania w tym względzie jak się to niekiedy czyni zastawu zwykłego i rejestrowego. Całkiem odrębną sprawą jest to, czy katalog praw podlegających obciążeniu hipoteką nie jest de legę lata zbyt szeroki.
Zastawem rejestrowym można w szczególności obciążyć:
1) rzeczy oznaczone co do tożsamości,
2) rzeczy oznaczone co do gatunku, jeżeli w umowie zastawniczej określona zostanie ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku,
3) zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny,
4) wierzytelności,
5) prawa na dobrach niematerialnych,
6) prawa z papierów wartościowych (art. 7 ust. 2 ustawy). Zastaw rejestrowy może obejmować także rzeczy lub prawa, które zastawca nabędzie dopiero w przyszłości. W takim przypadku obciążenie tych rzeczy lub praw zastawem rejestrowym staje się skuteczne z chwilą ich nabycia przez zastawcę.
II. Obciążenie rzeczy zastawem rejestrowym pozostaje w mocy bez względu na zmiany, którym może ona ulegać w toku przetwarzania, a w razie połączenia lub pomieszania rzeczy obciążonej z innymi rzeczami
ruchomymi w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby niemożliwe albo związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, zastaw rejestrowy obciąża całość rzeczy połączonych lub pomieszanych (art. 8 ust. l ustawy o zast. rej.). Z brzmienia cytowanego przepisu zdaje się wynikać, że zastaw pozostaje w mocy chociażby zastawca utracił w następstwie tych zdarzeń z mocy art. 192 ż l lub art. 193 ż l k.c. własność rzeczy zastawionej. Abstrahując od wątpliwości, jakie może budzić takie rozwiązanie, należy dla celów dydaktycznych zwrócić w tym miejscu uwagę, że kwestia, co dzieje się z zastawem rejestrowym w razie przetworzenia, połączenia czy pomieszania rzeczy nim obciążonej jest w ogóle bezprzedmiotowa, gdy działania te podjęła osoba trzecia, która nabyła własność rzeczy zastawionej w drodze czynności prawnej spełniającej przesłanki z art. 13 ustawy. W takim wypadku zastaw rejestrowy wygasł w następstwie tej czynności prawnej.
Jeżeli każda lub kilka z rzeczy połączonych lub pomieszanych były obciążone zastawami rejestrowymi, zastawy te obciążają całość rzeczy połączonych lub pomieszanych, zaś o pierwszeństwie między nimi decyduje wcześniejszy dzień wniosku o wpis do rejestru (art. 8 ust. 2 w zw. z art. 16 ustawy o zast. rej.).
Gdy rzecz ruchoma obciążona zastawem rejestrowym stała się częścią składową nieruchomości, zastaw rejestrowy wygasa, a zastawnik może żądać od właściciela nieruchomości ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości do wysokości wartości rzeczy przyłączonej (art. 9 ustawy o zast. rej.). Roszczenie takie nie przysługuje, rzecz jasna, jeżeli wygaśnięcie zastawu nie jest skutkiem połączenia rzeczy nim obciążonej z nieruchomością, lecz nastąpiło uprzednio, z chwilą nabycia tej rzeczy przez właściciela nieruchomości (osobę trzecią), z mocy art. 13 ustawy.
III. Jeżeli umowa zastawnicza nie stanowi inaczej, zastaw rejestrowy obejmuje przysługujące zastawcy roszczenia o odszkodowanie z tytułu utraty, zniszczenia, uszkodzenia lub obniżenia wartości przedmiotu zastawu rejestrowego (art. 10 ustawy o zast. rej.).
I. Ze względu na to, że zastaw rejestrowy jest pomyślany jako narzędzie prowadzenia działalności gospodarczej, nie każdy wierzyciel może korzy s-
294
XVI. Zastaw rejestrowy
tac z tego zabezpieczenia. Założenie to zostało wypowiedziane w art. l ustawy i ujęte w następującym sformułowaniu:
Zastaw rejestrowy może być ustanowiony w celu zabezpieczenia wierzytelności:
1) Skarbu Państwa i innej państwowej osoby prawnej,
2) jednostki samorządu terytorialnego, związku takich jednostek oraz innej gminnej, powiatowej i wojewódzkiej osoby prawnej,
3) banku krajowego,
4) banku zagranicznego,
5) osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów,
6) międzynarodowej organizacji finansowej, której członkiem jest Rzeczpospolita Polska,
7) innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Jak z powyższego wynika, ustawodawca przyznaje prawo ustanowienia zastawu rejestrowego dwom grupom wierzycieli. Z uwagi na cel tego zastawu na pierwszym miejscu należy wymienić podmioty prowadzące działalność gospodarczą (banki, osoby prawne, których zadaniem jest udzielanie kredytu, międzynarodowe organizacje finansowe). Zawarte w art. l ustawy wyliczenie podmiotów gospodarczych ma charakter przykładowy. Wynika to ze sformułowania pkt. 7 art. l, który stanowi, że zastaw rejestrowy może być ustanawiany na rzecz innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Przepis ten jedynie zastrzega, że może to być działalność prowadzona na terytorium RP. "Inne podmioty" to także osoby fizyczne. Osoby te mogą także korzystać z instytucji zastawu rejestrowego, ale tylko w zakresie swojej działalności gospodarczej.
Druga grupa podmiotów, na rzecz których może być ustanowiony zastaw rejestrowy, to wskazane w art. l podmioty prawa publicznego i utworzone przez nie osoby prawne; a mianowicie: Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego (ich związki) oraz państwowe i samorządowe osoby prawne.
H. Podobnie jak zastawem zwykłym (ż51, V) a inaczej niż to przewiduje ustawodawca co do hipoteki (art. 68 ustawy o ks. wiecz. i hip.) zastawem rejestrowym mogą być zabezpieczone nie tylko wierzytelności pieniężne (choć praktycznie zastaw ten będzie dotyczył takich właśnie wierzytelności), lecz i niepieniężne. Wyłączenia tych drugich wierzytelno-
^ 57. Zaspokojenie wierzyciela z przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym
295
ści z zakresu omawianej instytucji nie uzasadnia w zestawieniu z treścią powołanego wyżej przepisu odnoszącego się do hipoteki treść art. 5 ustawy o zast. rej.; z którego jedynie wynika, że zastawem rejestrowym mogą być zabezpieczone również wierzytelności pieniężne wyrażone w walucie obcej (a nie tylko w pieniądzu polskim), co bez takiego przepisu mogłoby budzić wątpliwości w świetle obowiązującej w naszym kraju zasady walutowości.
Wierzytelność przyszła lub warunkowa może być zabezpieczona zastawem rejestrowym tylko do określonej w umowie zastawniczej najwyższej sumy zabezpieczenia (art. 6 ustawy).
ż 57. Zaspokojenie wierzyciela z przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym
I. Jak o tym była już mowa w ż 52, III, ustawodawca w trosce o stronę słabszą, którą jest z reguły zastawca, w art. 312 k.c. stanowi, że zaspokojenie zastawnika z przedmiotu obciążonego zastawem (zwykłym) następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Co do zasady takie samo rozwiązanie zostało przyjęte, gdy chodzi o zaspokojenie zastawnika rejestrowego. Obydwa te unormowania różnią się jednak zasadniczo, gdy chodzi o ich moc. Przepis art. 312 k.c. ma charakter normy iuris cogentis, strony nie mogą przeto przyjąć w umowie innego sposobu zaspokojenia. W wypadku zastawu rejestrowego zasada, o której mowa, ma zastosowanie, o ile "przepisy ustawy nie stanowią inaczej", te zaś zezwalają stronom umowy zastawniczej, w pewnym zakresie, na określenie w tej umowie innego sposobu zaspokojenia się zastawnika. Zasada przeto wypowiedziana w art. 21 ustawy o zast. rej. to norma iuris dispositivi (p. jednak wyjaśnienie pod liczbą III). Stanowiąc tak ustawodawca wyszedł z założenia, że o ile w wypadku zastawu zwykłego, który z reguły występuje w obrocie powszechnym (konsumenckim), wymaga tego, jak zaznaczono, ochrona strony słabszej, to w wypadku zastawu rejestrowego, występującego zwykle w obrocie zawodowym, dłużnik może sam się skutecznie bronić, a korzystanie przez drugą stronę z różnych sposobów zaspokojenia jest więcej niż celowe.
Mając powyższe na uwadze ustawodawca przewiduje w dalszych artykułach ustawy również następujące sposoby zaspokojenia zastawnika, które mogą być przyjęte w umowie zastawniczej:
a) przez przejęcie przedmiotu na własność,
296
XVI. Zastaw rejestrowy
b) przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego,
c)' przez pobieranie przez zastawnika dochodów, jakie przynosi przedsiębiorstwo obejmujące przedmiot zastawu rejestrowego.
II. l. Zaspokojenie przez przejęcie przez zastawnika przedmiotu zastawu rejestrowego ustawa reguluje w sposób następujący:
Umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego, jeżeli:
1) zastaw rejestrowy ustanowiony został na papierach wartościowych dopuszczonych do publicznego obrotu, a Komisja Papierów Wartościowych wyraziła zgodę na takie przejęcie i określiła warunki przejęcia,
2) przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy występujące powszechnie w obrocie towarowym, 3) przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy lub prawa, których wartość została ściśle oznaczona w umowie zastawniczej (art. 22). Przejęcia przedmiotów wskazanych w pkt 2) i 3) zastawnik dokonuje przez złożenie zastawcy oświadczenia; przejęcia przedmiotów, o których mowa w pkt l) odbywa się z zachowaniem reguł określonych w przepisach o publicznym obrocie papierami wartościowymi (zob. ż 77 ust. l i 2 rozp. RM z 22 XII 1998 r., Dz.U. Nr 163, póz. 1159).
2. W wypadku zaspokojenia w drodze sprzedaży przedmiotu zastawu rejestrowego, publiczny przetarg przeprowadza notariusz lub komornik w terminie 14 dni od dnia złożenia przez zastawnika wniosku o jej dokonanie. Sprzedaż dokonana w tym trybie ma skutki sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym (art. 24 ustawy o zast. rej.), a więc skutki przewidziane w art. 879 k.p.c.
O zamiarze przejęcia przedmiotu zastawu na własność zastawnik powinien zawiadomić na piśmie zastawcę, który może wystąpić do sądu o ustalenie, że wierzytelność nie istnieje albo nie jest wymagalna w całości lub części; to samo dotyczy drugiego z wymienionych wyżej sposobów zaspokojenia (art. 25 ustawy).
3. Zaspokojenie z dochodów uzyskiwanych z przedsębiorstwa może przybrać, zgodnie z art. 27 ustawy, dwojaką postać:
l) jeżeli w umowie zastawniczej postanowiono, że wierzytelność zastawnika będzie zaspokojona z dochodu, jaki przynosi przedsiębiorstwo zastawcy, w skład którego wchodzi przedmiot zastawu rejestrowego, przedsiębiorstwo to może być przejęte w zarząd; zarządcę takiego przedsiębiorstwa wyznacza się w umowie zastawniczej;
ż 57. Zaspokojenie wierzyciela i przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym
297
2) przedsiębiorstwo, o którym mowa, może być na żądanie zastawnika wydzierżawione w celu zaspokojenia jego wierzytelności z czynszu, jeżeli umowa zastawnicza tak stanowi; w umowie zastawniczej można zastrzec, że do zawarcia umowy dzierżawy potrzebna jest zgoda zastawnika.
III. Jak wyżej zaznaczono, przepisy o zaspokajaniu wierzytelności z przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym mają charakter norm iuris dispositivi, jednakże tylko do pewnych granic. Taki ich charakter przejawia się w tym, że strony mogą w umowie zastawniczej wybrać inny sposób zaspokojenia wierzytelności aniżeli w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego; nie mogą natomiast określić tego sposobu inaczej niż czyni to ustawa. Inaczej mówiąc, ich wybór jest ograniczony do przyjęcia jednego ze sposobów zaspokojenia wierzytelności określonych w ustawie, przy czym wybór ten jest w znacznym stopniu zdeterminowany charakterem przedmiotu zastawu. Przepisy te są normami bezwzględnie obowiązującymi także o tyle, że strony nie mogą umownie korygować sposobów zaspokojenia przewidzianych w ustawie. Nie mogłyby na przykład postanowić, że sprzedaż przedmiotu obciążonego odbędzie się nie w drodze przetargu publicznego, lecz w zwykłym trybie, np. że będzie jej mógł dokonać zastawnik.
IV. Z uwagi na to, że jak to wyjaśniono w ż 54 do ustanowienia zastawu rejestrowego nie jest konieczne wydanie rzeczy, zaś zastawioną rzecz (ich zbiór, nie-zdematerializowane papiery wartościowe, dokumenty umożliwiające wykonywanie zastawionego prawa) pozostawia się zwykle we władaniu zastawcy (art. 2 ust. 2 ustawy o zast. rej.)
ustawa nakłada na zastawcę pewne obowiązki, których wykonanie ma na celu zapewnienie realności zaspokojenia się zastawnika nie sprawującego bezpośredniej pieczy nad obciążonym na jego rzecz przedmiotem. Obowiązki te wynikają z art. 11 ustawy. W myśl przepisów tego artykułu, jeżeli umowa zastawnicza nie stanowi inaczej zastawca może korzystać z przedmiotu zastawu rejestrowego zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, powinien dbać o zachowanie przedmiotu zastawu rejestrowego w stanie nie gorszym niż wynikający z prawidłowego używania, w wyznaczonym przez zastawnika stosownym terminie obowiązany jest umożliwić zastawnikowi zbadanie stanu przedmiotu zastawu rejestrowego.
Przepis ten stosuje się odpowiednio do osoby trzeciej, w której posiadaniu znajduje się przedmiot zastawu rejestrowego, zgodnie z postanowieniami umowy zastawniczej.
Do powyższych uwag należy dodać, że przewidziane w ustawie sposoby zaspokojenia się zastawnika nie wyłączają stosowania do zastawu rejestrowego art. 319 k.c. Jeżeli mianowicie zastawiony przedmiot został, zgodnie z umową zastawnicza, wydany zastawnikowi (co
przypomnijmy nie jest konieczne, ale możliwe), a przedmiot ten przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennego zastrzeżenia w umowie, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Zob. odnośnie do zastawu na papierach znajdujących się w publicznym obrocie, ż 75 ust. l rozp. RM z 22 XII 1998 r. (Dz.U. Nr 163, póz. 1159).
298
XVI. Zastaw rejestrowy
ż 58. Wygaśnięcie zastawu rejestrowego
Ze względu na to, że zastaw (tak rejestrowy jak i zwykły) jest prawem akcesoryjnym, związanym z wierzytelnością, gaśnie on z zastrzeżeniem przedstawionym w ż 53, V. l z chwilą, gdy przestaje istnieć zabezpieczona wierzytelność. Nie jest to jedyna przyczyna wygaśnięcia zastawu. Inne przyczyny wynikają albo z przepisów szczególnych, albo z zasad ogólnych. Z zasad ogólnych wynika np., że zastaw (tak zwykły jak i rejestrowy) kończy swój byt na skutek zrzeczenia się tego prawa przez zastawnika albo na skutek rozwiązania umowy zastawniczej przez strony. Z zasad ogólnych wynika też, że zastaw rejestrowy wygasa, gdy obciążona nim rzecz ruchoma stała się częścią składową nieruchomości (a więc przestała istnieć jako odrębna rzeczż 2, V); cytowany już w ż 55 przepis art. 9 ust. l ustawy o zast. rej. tylko tę zasadę, wynikającą z art. 47 ż 2 k.c., potwierdza (rzeczywistą treść normatywną mają przepisy ust. 2 i 3 art. 9 ustawy). Gdy chodzi natomiast o uregulowania szczególne, wskazać należy na art. 13 ustawy o zast. rej., który stanowi o wygaśnięciu zastawu rejestrowego ze względu na zasługujący na ochronę interes nabywcy przedmiotu obciążonego zastawem, art. 17 ust. 2, według którego zastaw wygasa w razie przeniesienia zabezpieczonej nim wierzytelności na podmiot nieuprawniony do zabezpieczenia wierzytelności takim zastawem (ż 56, I), oraz na art. 18 ust. 2, który przewiduje wygaśnięcie zastawu na skutek wykreślenia go z rejestru na wniosek zastawnika.
Poza tym ustawa określa legitymację do złożenia wniosku o wykreślenie wygasłego zastawu rejestrowego (art. 19).
ż 59. Rejestr zastawów
I. Jak o tym wielokrotnie wyżej była mowa, ustawodawca wiąże daleko idące skutki z wpisami dotyczącymi zastawów w specjalnym rejestrze. Przykładowo można wskazać, że wpis o zawarciu umowy zastawniczej dotyczący określonego zastawu, a więc tym samym o ustanowieniu zastawu, ma zasadnicze znaczenie, gdyż jest to wpis konstytutywny (prawotworzący) (art. 2 ustawy o zastrej.). Z tych przyczyn ustawa kreuje i bliżej reguluje nową instytucję, nazwaną rejestrem zastawów (art. 36-44). Na tę regulację składają się przepisy natury organizacyjnej, przepisy o postępowaniu przed organem prowadzącym rejestr zastawów oraz przepisy określające material-
ż 59. Rejestr zastawów
299
noprawne zasady rządzące rejestrem. Ze zrozumiałych przyczyn regulacja ta jest w pewnym zakresie wzorowana na unormowaniu ksiąg wieczystych.
II. Rejestr zastawów służy jak głosi art. 36 ustawy do dokonywania wpisów przewidzianych w ustawie. Pojęcie wpisu jest podobnie jak w wypadku ksiąg wieczystych ujęte szeroko, wpisem jest bowiem nie tylko wprowadzenie do rejestru nowych danych, ale także zmiana i wykreślenie wpisu.
III. Rejestr zastawów prowadzą sądy rejonowe (sądy gospodarcze), które mają siedzibę w miastach będących siedzibą wojewodów i obejmują swoją właściwością obszar województwa. Sądem miejscowo właściwym dla dokonania wpisów jest sąd, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania (siedziba) zastawcy. Sąd, który dokonał wpisu zastawu rejestrowego do rejestru zastawów pozostaje właściwy dla dokonania dalszych wpisów dotyczących tego zastawu.
W wydanym na podstawie art. 43 pkt l ustawy rozp. Ministra Sprawiedliwości z 15 X 1997 r. w sprawie szczegółowej organizacji i sposobu prowadzenia rejestru zastawów (Dz.U. nr 134, póz. 892) dokonany został swoisty podział czynności w zakresie prowadzenia rejestru zastawów. Otóż w świetle tego rozporządzenia przewidziane w art. 36 ust. 2 ustawy prowadzenie rejestru przez sądy polega na podejmowaniu orzeczeń o wpisach oraz prowadzeniu akt rejestrowych (ż 19 ust. 2 rozp.), natomiast rejestr prowadzony jest w systemie informatycznym, którego urządzenia znajdują się w Ministerstwie Sprawiedliwości w Centrali Rejestru Zastawów (ż 2 rozp.); dane do rejestru, na podstawie postanowienia sądu, wprowadza ta Centrala (19 ust. 3 rozp.) Data wprowadzenia tych danych jest datą wpisu do rejestru (ż 11 rozp.).
IV. Jak o tym bliżej będzie mowa w ż 63. I, rejestry służące do ujawniania stanu prawnego dzielą się na takie, które mają charakter tylko informacyjny, oraz takie, do których wpisy wywołują skutki w sferze prawa materialnego. Rejestr zastawów należy do tej drugiej kategorii, gdyż niektóre wpisy do tego rejestru powodują skutki materialno-p r a w n e. Dotyczy to następujących wpisów.
Po pierwsze co już wyżej podkreślano w myśl art. 2 ustawy o zast. rej., do ustanowienia zastawu rejestrowego sama umowa zastawnicza nie jest wystarczająca, potrzebny jest także wpis do rejestru. Jest to więc wpis konstytutywny. Zob. też art. 17 ust. 2 co do wpisu przeniesienia zastawu i art. 18 ust. 2 co do wykreślenia zastawu na wniosek zastawnika.
Po drugie, stosownie do art. 38 ustawy, od dnia dokonania wpisu w rejestrze zastawów nikt nie może zasłaniać się nieznajomością danych
300
XVI. Zastaw rejestrowy
ujawnionych w rejestrze, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł o nich wiedzieć.
Po trzecie, wobec osób trzecich działających w dobrej wierze zastawca oraz zastawnik nie mogą się zasłaniać zarzutem, że dane ujawnione w rejestrze zastawów nie są prawdziwe, chyba że wpis nastąpił niezgodnie z wnioskiem, a zastawca lub zastawnik wystąpił niezwłocznie z wnioskiem o sprostowanie, uzupełnienie lub wykreślenie wpisu.
Do powyższego należy dodać dwa przepisy (art. 37 ust. l i 2), które wprawdzie nie mają charakteru materialnoprawnego, ale odgrywają doniosłą rolę w przyjętym modelu rejestru zastawów. Pierwszy z tych przepisów głosi, że rejestr zastawów wraz ze złożonymi dokumentami jest jawny. Wypowiedziana tu zasada, przyjęta z regulacji ksiąg wieczystych, jest określana jako zasada formalnej jawności rejestru (ksiąg wieczystych).
Kolejny przepis podobnej natury stanowi, że odpisy z rejestru zastawów, stanowiące dowód wpisu, a także zaświadczenia o braku wpisu zastawcy lub przedmiotu zastawu wydawane są na wniosek każdego, kto tego zażąda. Są to niewątpliwie dokumenty urzędowe w rozumieniu art. 244 k.p.c.
V. Do postępowania rejestrowego stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu nieprocesowym z uwzględnieniem przepisów ustawy o zast. rej. (art. 44 tej ustawy). Wpisy do rejestru zastawów dokonywane są na wniosek (art. 39). Sprawy o wpis do rejestru zastawów rozpoznaje się na posiedzeniu niejawnym; sąd może jednak zarządzić wyznaczenie rozprawy (art. 41 ust. l ustawy). Sąd wydaje orzeczenia w formie postanowienia. Postanowienie niezgodne z wnioskiem sąd uzasadnia z urzędu, jeżeli zostało wydane na posiedzeniu niejawnym. W przypadkach innych niż określone w art. 41 ust. 3, postanowienie sąd uzasadnia, jeżeli w ustawowym terminie od jego doręczenia lub ogłoszenia na posiedzeniu jawnym zostanie wniesiony środek odwoławczy. Od postanowienia w przedmiocie wpisu zastawu rejestrowego do rejestru zastawów oraz jego wykreślenia przysługuje apelacja (art. 41 ust. 5); od postanowień innych zażalenie (art. 41 ust. 6). Zdaniem SN (orz. z 8 VII 1998 r., OSN 1999, póz. 31) postanowienie sądu II instancji kończące postępowanie w tych sprawach może być zaskarżone kasacją.
VI. Działalność rejestru zastawów wspiera centralna informacja, którą utworzył Minister Sprawiedliwości, a której ustrój i organizację oraz wydawanie w oparciu o nią informacji, zaświadczeń i odpisów z rejestru zastawów określa rozporządzenie z tej samej daty co rozporządzenie cytowane pod III.
Rozdział XVII
POSIADANIE
Literatura podstawowa: K. Przybyiowski: Podstawowe zagadnienia t zakresu ochrony posiadania. Lwów 1929; A. Libeskind: Posiadanie, hasło w Encyklopedii Podręcznej Prawa Prywatnego, s. 1637; W. Czachórski: Posiadanie (w pracach J. Wasilkowskiego: Prawo rzeczowe i Zarys); Pojęcie i treść posiadania według obowiązującego prawa rzeczowego, NP 1957, nr 5, s. 30; Skutki posiadania i jego ochrona według obowiązującego prawa cywilnego, NP 1957, nr 6, s. 66; Kilka uwag o condictio possesionis i jego zbiegu z ochroną posesoryjną. Księga pamiątkowa dla uczczenia 50-lecia pracy naukowej prof. dr hab. A. Szpunara, Warszawa-Łódź 1983, s. 108; A. Kunicki: Zewnętrzna i wewnętrzna istota posiadania w prawie polskim, "Rocznik Nauk Społecznych KUL" 1949, t. I, s. 107; Przedmiot i zakres sądowej ochrony posiadania, PiP 1962, nr 8-9, s. 278; Elementy romańskie i germańskie w konstrukcji posiadania według kodeksu cywilnego, "Studia Prawnicze" 1970, nr Id11, s. 67; System, t. II, s. 825-888; A. Stelmachowski: Istota i funkcja posiadania. Warszawa 1958; J. Ignatowicz: Ochrona posiadania. Warszawa 1963; Komentarz do k.c., 1.1, s. 764 - 816;
S. Kołodziejski: Istota, treść i rodzaje posiadania. Pal. 1966; Jurydyczna funkcja posiadania, Pal. 1967, nr 5, s. 14; Ekonomiczna i społeczna funkcja posiadania, Pal. 1966, nr 6, s. 17;
Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 238; S. Grzybowski: Zarys, s. 210-225; S. Rudnicki:
Komentarz, s. 450-477; Kodeks cywilny Komentarz, s. 681-702; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. XVII.
ż 60. Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka posiadania
I. Ujmując problem najogólniej, posiadanie można określić jako rodzaj władztwa nad rzeczą. Z takim władztwem spotykamy się w dwu różnych sytuacjach. Po pierwsze, władztwo to może być wyrazem wykonywania prawa (np. prawa własności art. 140 k.c.). Po drugie, może to być
302
XVII. Posiadanie
władztwo, które nie jest związane z prawem; takie władztwo wykonuje np. tzw. nieformalny nabywca nieruchomości, w następstwie bowiem umowy przeniesienia własności zawartej bez aktu notarialnego uzyskuje on tylko posiadanie, nie nabywa natomiat własności (art. 158 k.c. ż 15, VI).
W naszych stosunkach doniosłą rolę zawsze odgrywała również ta druga postać posiadania, z różnych bowiem przyczyn dochodziło zwłaszcza na wsi do bardzo poważnej rozbieżności między stanem własności a stanem posiadania, w wyniku czego znaczna część rolników gospodarowała na gruntach, które formalnie nie stanowiły ich własności. Do tych przyczyn przede wszystkim należą: ograniczenia obrotu nieruchomościami (ż 16), których zainteresowani nie zawsze są skłonni przestrzegać; zadawnione przyzwyczajenia ludności niechętnie patrzącej na ingerencję czynnika urzędowego (notariusza, organów administracji rolnej) w ich "prywatne" sprawy; chęć uniknięcia obciążenia z tytułu opłat notarialnych i podatkowych, związanych z formalnym przeniesieniem własności. W efekcie zainteresowani troszczą się nieraz bardziej o zapewnienie sobie posiadania aniżeli prawa własności, a niejednokrotnie nie interesują się w ogóle prawem. Z konieczności takie podejście do posiadania wykazuje czasem także ustawodawca. Jako przykład może posłużyć art. 141 pr. spółdz., który pozwala na wnoszenie gruntów do rolniczych spółdzielni produkcyjnych także przez posiadaczy (ż 39, III).
Opisana praktyka jest oczywiście wysoce niepożądana, tak ze względu na interes ogólny, jak i interes nieformalnych nabywców. Państwo traci w następstwie nieformalnego obrotu kontrolę nad stanem własności, natomiast zainteresowani natrafiają przy korzystaniu z posiadanych gruntów na poważne trudności. Nie korzystają np. z ochrony, jaką prawo zapewnia własności (ż 29), nie mogą także, bez wylegitymowania się tym prawem, uzyskać koniecznych kredytów inwestycyjnych itp.
Z powyższych przyczyn ustawodawca zdecydował się na interwencję. Uczynił to w ustawie z 26 X 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, póz. 250). Ustawa ta uwłaszczyła ex legę osoby, które do dnia jej wejścia w życie, tj. do 4X1 1971 r., uzyskały posiadanie nieruchomości rolnych w wyniku zawarcia nieformalnych umów nabycia własności oraz pewne inne kategorie tzw. posiadaczy samoistnych. Ponadto stworzyła możliwość uzyskania własności przez tzw. posiadaczy zależnych (przede wszystkim dzierżawców). W ten sposób co do olbrzymiej większości wypadków stan własności stał się zgodny ze stanem posiadania. Uznając, że akt ten spełnił swe zadanie, ustawodawca uchylił go przez ustawę z 26 III 1982 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 11, póz. 81). Bliżej o tym patrz w ż 17, VIII.
Nieformalny obrót jest najczęściej występującym, ale nie jedynym źródłem posiadania nie opartego na prawie. Z innych przyczyn występowania takiego posiadania można jedynie tytułem przykładu wymienić: szczególną postać nieformalnego obrotu polegającą na dokonywaniu działów bez zachowania formy aktu notarialnego i przenoszeniu bez tej formy własności nieruchomości przez rodziców na dzieci tytułem wyposażenia; nieważność umowy przeniesienia własności z innych przyczyn aniżeli niezachowanie formy, jak np. z powodu złożenia oświadczenia
ż 60. Pojęcie, funkcja, spoteczno-gospodarcw i ogólna charakterystyka posiadania 303
woli przez jedną ze stron w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli (art. 89 k.c.), czy z powodu uchybień przy sporządzeniu aktu notarialnego; objęcie spadku przez osobę, która spadkobiercą nie jest; odmowę zwrotu nieruchomości przez niesumiennego dzierżawcę, który bezzasadnie kwestionuje wygaśnięcie dzierżawy lub uzurpuje sobie prawo własności do tej nieruchomości (patrz pkt IV).
II. Definicję posiadania zawiera art. 336 k.c. W myśl tego przepisu "posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)". Zgodnie z przeważającym poglądem doktryny' oraz jednolitym stanowiskiem orzecznictwa2 na posiadanie w rozumieniu tego przepisu składają się dwa elementy: element fizyczny, określany tradycyjnie jako corpus possessionis lub krótko corpus, oraz element psychiczny, określany jako animus rem sibi habendi, animus possidendi lub krótko jako animus. Elementy te bywają też określane jako zewnętrzna i wewnętrzna strona posiadania. Wynikają one z następujących słów ustawy: słowa "kto nią (rzeczą) faktycznie włada", oznaczają element fizycznego władztwa, określenie zaś "jak właściciel", "jak użytkownik" itp. uwypukla element drugi. Mając na uwadze te dwa składniki posiadania mówimy też, że posiadanie jest zjawiskiem psychofizycznym.
Najogólniej biorąc, element corpus oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak to mają prawo czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, dzięki czemu "to co uprawnionemu wolno, to posiadacz faktycznie może"3. Do istnienia posiadania wystarcza przy tym sama możność takiego postępowania, nie jest natomiast konieczne efektywne wykonywanie władztwa. Animus oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie, albo inaczej we własnym imieniu. Inaczej mówiąc, posiadaczem rzeczy jest ten, kto włada rzeczą i postępuje z nią jak osoba, której przysługuje do niej prawo własności lub inne prawo; np. można wskazać, że posiadaczem nieruchomości jest nieformalny jej nabywca, nie
' Patrz m.in. W. Czachórski: Pojęcie i treść posiadania, s. 40; J. Ignatowicz: Ochrona posiadania, s. 51 i n.
2 Orz. SN z 17 VII 1952 r., PiP 1953, nr 2, s. 297; z 14 IV 1961 r., NP 1962, nr 12, s. 1688.
3 P. Zoil: Prawo cywilne, część ogólna, Poznań 1931, s. 283.
304
XVII. Posiadanie
jest natomiast posiadaczem znalazca rzeczy, który gotów jest ją zwrócić właścicielowi4.
Konstrukcja posiadania, według której składają się na nią dwa opisane elementy, została przyjęta przez tzw. romanistyczną teorię posiadania wykształconą na początku XIX wieku. Przeciwstawną jej jest teoria germańska, według której w największym uproszczeniu posiadanie to tylko władztwo fizyczne. Teoria ta przyjęta na tle k.c.n., nie znajduje u nas (poza pewnymi wyjątkami) zwolenników5.
Posiadaniem w techniczno-prawnym znaczeniu jest tylko takie władztwo nad rzeczą, które odpowiada definicji zawarej w art. 336 k.c.
III. Najczęściej posiadaczem jest jedna osoba. Posiadanie może być jednak wykonywane przez kilka osób, mamy wówczas do czynienia z tzw. współposiadaniem. Przez współposiadanie należy rozumieć taki stan, gdy rzecz znajduje się we wspólnym władztwie kilku osób, które władają nią w taki sposób, jak to czynią współwłaściciele, współnajemcy itp., a więc gdy czynią to z wolą wykonywania wspólnie przysługującego prawa.
W doktrynie i w orzecznictwie odróżnia się dwa rodzaje współposiadania: pierwszy rodzaj polega na tym, że współposiadacze mogą je wykonywać tylko przy zgodnym współdziałaniu, drugi na tym, że każdy ze współposiadaczy korzysta wprawdzie z całej rzeczy, ale czyniąc to nie współdziała z innymi współposiadaczami. Jako najbardziej typowy przykład współposiadania pierwszego rodzaju można przytoczyć współposiadanie gospodarstwa rolnego, wspólne bowiem gospodarowanie wymaga stałego uzgadniania. Jako przykłady współposiadania drugiego rodzaju mogą posłużyć: korzystanie ze wspólnego pastwiska, ze wspólnej studni, ze wspólnej drogi, wspólnego mieszkania itp.
Powyższe odróżnienie ma istotne znaczenie przede wszystkim dla stosunków między współwłaścicielami (ż 23, III) oraz dla ochrony posesoryjnej między współposiadaczami (ż 61, VII).
IV. Z art. 336 wynika, że kodeks zna dwa rodzaje posiadania: posiadanie samoistne i posiadanie zależne. Posiadaczem samoistnym
4 W myśl orz. SN z 6X111990 r. (OSN 1992, póz. 87) nie jest posiadaczem wykonawca robót budowlanych.
5 A. Kunicki: Elementy romańskie i germańskie w konstrukcji posiadania według kodeksu cywilnego.
ż 60. Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka posiadania 305
rzeczy jest ten, kto władania jak właściciel, albo jak to się czasem określa pod tytułem właściciela. Posiadaczem zaś zależnym jest ten, kto włada rzeczą w zakresie innego prawa aniżeli prawo własności. Dlatego posiadanie samoistne bywa też określane jako posiadanie właścicielskie, a posiadanie zależne jako posiadanie niewłaścicielskie. Posiadaczem samoistnym jest więc ten, kto tak z rzeczą postępuje jak właściciel, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności, posiadaczem zaś zależnym ten, kto władając rzeczą nie rości sobie do rzeczy prawa własności, lecz postępuje z rzeczą tak jak osoba, której przysługuje do niej inne prawo.
Ze sformułowania art. 336 wynika dalej, że zawarte w nim wyliczenie praw, w zakresie których można być posiadaczem zależnym, jest tylko przykładowe. Obowiązuje bowiem ogólna formuła, według której posiadaczem zależnym można być w zakresie każdego prawa, z którym łączy się władza nad rzeczą. Może to być np. spółdzielcze prawo do lokalu, czy prawo wynikające z umowy użyczenia (art. 710 k.c.). Do posiadania zależnego należy też zaliczyć posiadanie w zakresie użytkowania wieczystego.
Specjalnego omówienia wymaga posiadanie w zakresie służebności, nazwane przez ustawę posiadaniem służebności. Przede wszystkim należy wyjaśnić, że można być posiadaczem tylko służebności czynnych, bo tylko z nimi łączy się władza nad rzeczą (ż 41, II i IV). Jednakże i co do tych służebności mogą powstać pewne wątpliwości. Wykonywanie bowiem służebności nie polega z reguły na władaniu nieruchomością w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz na wykonywaniu względem niej pewnych sporadycznych aktów (np. na przejeżdżaniu przez nieruchomość co pewien czas). Aby usunąć te wątpliwości, ustawodawca w art. 352 k.c. expressis yerbis zalicza wykonywanie służebności do posiadania i nakazuje do niego odpowiednio stosować przepisy o posiadaniu rzeczy.
Zgodnie z utrwalonym poglądem, w prawie polskim nie obowiązuje rzymska paremia: nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest6. Dlatego posiadacz rzeczy w zakresie określonego prawa, np. prawa dzierżawy, może w wyniku swego postępowania przekształcić swe władztwo w posiadanie w zakresie innego prawa, np. własności. Stanie się to z chwilą, gdy zacznie z rzeczą postępować tak, jakby był jej właścicielem.
V. Ustawa uzależnia nieraz skutki posiadania od jego szczególnych cech. W związku z tym należy odróżnić następujące kategorie posiadania:
6 Orz. SN z 12V 1959 r., OSN 1961, póz. 8; z 12III 1971 r., OSPiKA 1971, póz. 207.
306
XVII. Posiadanie
l) posiadanie bezprawne i prawne, 2) posiadanie wadliwe i niewadliwe, 3) posiadanie w złej i w dobrej wierze.
Ad l) Posiadanie bezprawne to posiadanie nie odpowiadające prawu, a posiadanie prawne to posiadanie zgodne ze stanem prawnym. Samoistnym posiadaczem prawnym jest właściciel, który włada przedmiotem swego prawa, a posiadaczem bezprawnym tzw. nieformalny nabywca nieruchomości. Oczywiście posiadaczami bezprawnymi są takie osoby, jak złodziej czy paser. Zależnym posiadaczem prawnym jest np. dzierżawca, posiadaczem bezprawnym ten, kto uważa się za dzierżawcę i włada rzeczą jak dzierżawca, a nim nie jest (w wypadku np. nieważności umowy dzierżawy).
Ad 2) Pojęcie posiadania wadliwego i niewadliwego wykształciło się w prawie rzymskim, w świetle którego posiadaniem wadliwym było posiadanie nabyte gwałtem, potajemnie lub przez nadużycie zaufania (vi, dam, precario). W sposób zbliżony rozumiemy to pojęcie obecnie. Mianowicie z posiadaniem wadliwym (yitiosa possesio) mamy do czynienia wtedy, gdy zostało ono nabyte przy użyciu środków niedozwolonych, a więc samowolnie, wbrew woli dotychczasowego posiadacza (zabór rzeczy, zawładnięcie nią w drodze podstępu). Posiadanie niewadliwe (non yitiosa possessió) występuje przede wszystkim wtedy, gdy posiadacz uzyskuje posiadanie od dotychczasowego posiadacza, albo gdy nabywa je w sposób pierwotny co do rzeczy nie będącej w posiadaniu (ż 62, I).
Ad 3) Zasadniczy jednak z punktu widzenia doniosłości skutków jest podział na posiadanie w złej i dobrej wierze. Kryterium tego podziału stanowi przeświadczenie posiadacza co do rzeczywistych lub rzekomych jego uprawnień. Jeżeli posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie jest usprawiedliwione w okolicznościach danego wypadku, jest posiadaczem w dobrej wierze. Dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak takiej świadomości spowodowany niedbalstwem7. Przykładowo można wskazać, że posiadaczem w dobrej wierze jest nabywca nieruchomości, który nie wie, że umowa jest nieważna z powodu wadliwości aktu notarialnego, natomiast posiadaczem w złej wierze jest złodziej, a także osoba kupująca rzecz w takich okolicznościach (np. złoty zegarek od przygodnego sprzedawcy), że powinna się orientować, iż zawiera umowę z osobą nieuprawnioną do sprzedaży.
7 Por. K. Przybyłowski: Dobra wiara w polskim prawie cywilnym (ogólne uwagi o pojęciu), SC 1970, t. IV, s. 3. Patrz także przytoczoną tam literaturę.
ż 60. Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka posiadania 307
W pewnych okresach do szczególnie kontrowersyjnych należało zagadnienie, czy tzw. nieformalny nabywca nieruchomości, tzn. osoba, która uzyskała jej posiadanie w następstwie umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, jest posiadaczem w dobrej wierze, co miało znaczenie przede wszystkim dla określenia terminu zasiedzenia (obecnie 20 czy 30 lat ż 17). Po pewnych wahaniach utrwalił się w orzecznictwie pogląd, że nieformalny nabywca jest posiadaczem w złej wierze, gdyż jest dobrze zorientowany co do tego, że nie mógł nabyć własności bez zachowania formy notarialnej8. Pogląd ten został nieoczekiwanie zakwestionowany w orz. SN z 5 IX 1989 r.9 Ostatecznie jednak orzecznictwo do poprzednio utrwalonego poglądu powróciło w uchwale składu 7 sędziów SN z 6 XII 1991 r.10, w której czytamy:,,osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze". Podobnie wypowiedział się SN w orz. z 4 II 1988 r." odnośnie do posiadania służebności, stwierdzając, że "wykonywanie służebności na podstawie oświadczenia właściciela złożonego bez zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 ż 2 k.c.), stanowi posiadanie służebności w złej wierze". Analogicznie wypowiada się doktryna12.
W orz. z 24 III 1999 r. (OSN 1999, póz. 181) SNistotnie modyfikując swoje stanowisko wyrażone w nieco wcześniejszym orz. z 23 IV 1997 r. (OSN 1997, póz. 171) przyjął, że za posiadacza samoistnego w dobrej wierze może być natomiast uznana osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie notarialnej umowy zobowiązującej do przenie-
8 Orz. SN z 25 V 1968 r., OSP 1970, póz. 197; z 30X11 1976 r., OSN 1977, póz. 141;
z 1411977 r., OSN 1977, póz. 214; z 24 III 1980 r., OSN 1980, póz. 161.
9 OSP 1991, póz. 186. Ta sama tendencja wystąpila w orz. SN z 17 IX 1986 r., OSN 1987, póz. 150 (choć występujące w nim zagadnienie przedstawia się nieco inaczej), w myśl którego "osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności sporządzonej w formie aktu notarialnego, może mieć przymioty samoistnego posiadacza w dobrej wierze w rozumieniu art. 172 k.c.".
10 OSN 1992, póz. 48; glosa J. Gajdy, PiP 1992, nr 5, s. 136 i M. Wolanina, PS 1993, nr 6,s. 82.
" OSN 1990, póz. 33.
12 Patrz liczną literaturę przytoczoną przez Z.K. Nowakowskiego w: System prawa cywilnego, t. II, Ossolineum 1977, s. 333 i n.; J. Gajda: Glosa, PiP 1992, nr 5, s. 136; tenże:
Problem dobrej wiary nieformalnego nabywcy nieruchomości, "Rejent" 1992, nr 10, s. 45;
M. Wolanin: Glosa, PS 1993, nr 6, s. 82.
308
XVII. Posiadanie
sienią własności; acz taka ocena posiadania nie może abstrahować od konkretnych okoliczności sprawy (p. też orz. SN z 17 IX 1986 r., powołane w przyp. 9).
Jak to już wynika z powyższych rozważań, tradycyjne pojęcie dobrej wiary nie zawsze było powszechnie akceptowane. W swoistej do niego opozycji w praktyce wykształciło się także inne pojęcie dobrej wiary. Według tej koncepcji posiadaczem w dobrej wierze jest także ten, kto wprawdzie wie, że prawo do rzeczy mu nie przysługuje, ale który z przyczyn usprawiedliwionych uważa, że wykonując cudze prawo uprawnionego nie krzywdzi. Jest to tzw. rozszerzone pojęcie dobrej wiary. Zgodnie z nim nieformalny nabywca jest posiadaczem w dobrej wierze. Koncepcja ta została odrzucona przez przeważającą część doktryny. Odstąpiło też od niej orzecznictwo. Bliżej o tym patrz w ż 30, V.
VI. Od posiadania należy odróżnić dzierżenie, które jest także rodzajem władztwa nad rzeczą. Według art. 338 k.c., "kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem". W pewnym związku z tym przepisem pozostaje norma art. 337 k.c., w myśl której "posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne".
Z przytoczonych przepisów wynika, że posiadacz może wykonywać posiadanie bądź osobiście, bądź za pośrednictwem innej osoby. Zastępca w posiadaniu, a więc osoba władająca rzeczą za kogo innego (alieno nomine), nosi nazwę dzierżyciela, a stan jej władztwa faktycznego nad rzeczą nazwę dzierżenia. Dzierżyciel więc włada także rzeczą, ale nie dla siebie, lecz w imieniu innej osoby. Wykazuje więc on animus possidendi pro alieno. Do kategorii dzierżycieli (zwanych nikiedy dzier-życielami czysto zastępczymi por. niżej) zalicza się pełnomocników, przedstawicieli ustawowych (np. rodziców zarządzających rzeczami stanowiącymi majątek dziecka), przechowawców, przewoźników, zarządców itp. Jak o tym będzie jeszcze mowa (ż 61, IV), dzierżenie nie korzysta z ochrony sądowej.
Z treści cytowanego wyżej art. 337 k.c. można wyprowadzić wniosek, że skoro w wypadku oddania rzeczy przez posiadacza samoistnego innej osobie w posiadanie zależne nie traci on posiadania, to tym samym posiadacz zależny sprawuje faktyczne władztwo nad rzeczą nie tylko dla siebie, ale zarazem również w interesie posiadacza samoistnego. W związku z tym przyjmuje się, że posiadacze zależni oprócz tego, że są takimi posiadaczami są jednocześnie dzierżycielami rzeczy w zakresie prawa własności". Opinia taka nie jest jednak powszechna.
13 Orz. SN z 20 IV 1962 r., OSN 1963, póz. 131. Z literatury por. np. W. Czachórski w:
J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe w wrysie. Warszawa 1957, s. 369 i n.
ż 60. Pojecie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka posiadania 309
VII. Chociaż ustawa o tym nie wspomina, zarówno doktryna, jak i orzecznictwo14 wyróżniają, kierując się także wzorami prawa rzymskiego, tzw. władztwo prekaryjne (precarium), które należy odróżnić zarówno od posiadania, jak i dzierżenia. We współczesnych stosunkach władztwo prekaryjne występuje najczęściej w sytuacjach, gdy jedna osoba chce drugiej wyświadczyć przysługę, kierując się grzecznością lub względami humanitarnymi. Na przykład osoba zajmująca lokal mieszkalny udziela gościny innej osobie, w ramach sąsiedzkiej uprzejmości właściciel nieruchomości zezwala na korzystanie przez sąsiada z tej nieruchomości w takim zakresie, jaki odpowiada treści służebności, właściciel daje znajomemu samochód na przejażdżkę itp. Do istoty takiego władztwa należy z jednej strony jego odwołalność, z drugiej zaś to, że dający rzecz (precario dans) i biorący ją do użytku (precario accipines) nie są związani węzłem prawnym. Istnieje między nimi tylko stosunek grzecznościowy. Wyróżnienie tej instytucji ma znaczenie przede wszystkim dla ochrony posesoryjnej, ten bowiem, kto włada rzeczą jak prekarzysta, z ochrony takiej nie korzysta (ż 61, IV), a także dla kwestii zasiedzenia prekarzysta nie może bowiem w tej drodze nabyć prawa (ż41, IV).
VIII. Zgodnie z przeważającym poglądem doktryny15 oraz jednolitym stanowiskiem orzecznictwa'6 posiadanie jest stanem faktycznym. Wskazuje na to zarówno ustawowa definicja posiadania, w której akcentuje się faktyczne władztwo jako element posiadania, jak i umieszczenie przepisów o posiadaniu w odrębnym tytule, następującym po tytule normującym prawa rzeczowe ograniczone. Żaden przepis nie stwarza nawet najmniejszej sugestii, aby do posiadania stosować przepisy o prawach rzeczowych. Dlatego tylko nieliczni autorzy17 bronią poglądu, że posiadanie jest, jako swoiste prawo rzeczowe, prawem podmiotowym.
Posiadanie jest natomiast zjawiskiem prawnym w tym sensie, że rodzi określone skutki prawne, i to daleko idące. W szczególności posiadanie wywołuje następujące skutki w sferze prawa: a) posiadanie może prowadzić do nabycia prawa w drodze zasiedzenia (art. 172 i art. 292 k.c.);
14 Orz. SN z l IX 1958 r., OSPiKA 1959, póz. 206; tamże glosa J. Góreckiego;
l. Ignatowicz: glosa do tegoż orzeczenia, OSPiKA 1960, póz. 234.
15 Patrz J. Ignatowicz: Komentarz do k.c., s. 765, oraz podaną tam literaturę.
16 Orz. SN z 26 III 1958 r., OSN 1959, póz. 106; z 15X11968 r., OSN 1969, póz. 153.
17 A. Stelmachowski: Istota i funkcja posiadania, s. 41; A. Ohanowicz: w recenzji tej pracy, NP 1958, nr 5, s.102.
310
XVII. Posiadanie
b) posiadanie korzysta choć w bardziej ograniczonym zakresie aniżeli prawa podmiotowe z ochrony, zwanej ochroną posesoryjną (art. 344, 346, 347 k.c.); c) posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków, jakie rzecz przynosi (art. 224 k.c.); d) posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać wykupu działki gruntu zajętej pod budowę (art. 231 k.c.);
e) uzyskanie posiadania jest w pewnych wypadkach konieczną przesłanką nabycia prawa w drodze czynności prawnej (np. art. 155 ż 2, 169 ż l, 307 ż l k.c.); f) z posiadaniem łączy się wiele domniemań prawnych (art. 339-341 k.c.); g) posiadacz korzysta z ochrony polegającej na tym, że może domagać się odszkodowania od osoby, która wyrządzi mu szkodę (art. 415 k.c.), np. zniszczy zasiewy, jakich on dokonał na posiadanym gruncie, z tym zastrzeżeniem, że istotne znaczenie z tego punktu widzenia ma okoliczność, kto posiadaczowi wyrządził szkodę: osoba uprawniona (właś-ciciel), czy ktoś inny. Chociaż sama zasada takiej odpowiedzialności jest powszechnie przyjęta w piśmiennictwie, to co do jej przesłanek występują różnice18. W orz. z 18 VI 1999 r. (OSN 2000, póz. 12) SN wyraził pogląd, że posiadaczowi nie przysługuje roszczenie odszkodowawcze o zwrot utraconych korzyści w wypadku samowolnego naruszenia posiadania przez właściciela, jeżeli posiadanie to było bezprawne.
IX. Ze względu na skomplikowaną naturę posiadania, a zwłaszcza z uwagi na jego psychofizyczny charakter, nie zawsze łatwo jest ustalić, czy konkretne władztwo ma charakter posiadania, a jeżeli tak czy jest to posiadanie samoistne, czy zależne. Trudności mogą się także wiązać z oceną, czy określone posiadanie jest związane z prawem, czy też jest posiadaniem bezprawnym. Aby tym trudnościom zaradzić, ustawa wprowadza system domniemań, które w braku przeciwnych danych pozwalają na określenie charakteru danego władztwa.
Pierwszy przepis z tego zakresu (art. 339 k.c.) głosi, że domniemywa się, iż ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. W przepisie tym mieszczą się w istocie rzeczy dwa domniemania: pierwsze że ten, kto rzeczą włada, jest posiadaczem (a nie np. dzierżycielem), drugie że posiadanie to ma charakter posiadania samoistnego.
18 Z orzecznictwa SN: orz. z 15X11968 r., OSN 1969, póz. 153; z28V 1975 r., OSN 1976, póz. 164. Z licznych pozycji literatury: J. Ignatowicz: Ochrona posiadania, s. 162;
A. Szpunar: Ochrona posiadania a roszczenia odszkodowawcze, PiP 1964, nr 4, s. 618;
T. Dybowski: Odszkodowanie za naruszenie posiadania, NP 1973, nr l, s. 3: Odszkodowanie należne posiadaczowi za utracone pożytki rzeczy, NP 1977, nr 4, s. 461.
ż 61. Ochrona posiadania
311
Z kolei z faktu posiadania wynika domniemanie, że jest ono zgodne z prawem, przy czym domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza (art. 341 k.c.). W następstwie trzech opisanych domniemań sam fakt władania rzeczą zastępuje dowód własności (ż 29, VI). Jednakże na domniemanie prawa, wynikające z posiadania, nie można się powołać przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej (art. 5 ust. o ks. wiecz. i hip.). Domniemanie wynikające z wpisu jest więc silniejsze aniżeli domniemanie wynikające z posiadania19.
Dla pewnych skutków posiadania przede wszystkim dla zasiedzenia istotne znaczenie ma kwestia ciągłości posiadania. Dlatego art. 340 k.c. stanowi, że domniemywa się ciągłość posiadania. Wynika z tego, że ten, kto wykaże, iż wykonywał (wykonuje) posiadanie w różnych momentach, choćby bardzo od siebie w czasie oddalonych, nie potrzebuje dowodzić, że był posiadaczem przez cały czas między tymi dwoma momentami.
Ochrona posiadacza oparta jedynie na domniemaniu ciągłości posiadania nie byłaby jednak pełna. Z teoretycznego bowiem punktu widzenia każda przerwa w posiadaniu, nawet najkrótsza, przerywa jego ciągłość. Krańcowa realizacja takiej zasady nie dałaby się pogodzić z wymaganiami życia. Dlatego ustawa pewnych przerw nie traktuje jako powodujące przerwanie ciągłości posiadania. Dotyczy to mianowicie dwu wypadków:
a) w myśl art. 340 niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą (np. na skutek powodzi) nie przerywa posiadania; b) stosownie zaś do art. 345 k.c. posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane; zob. też ż 17, IV i ż 61, X.
Do posiadania odnosi się oczywiście również domniemanie dobrej wiary ustanowione ogólnie w art. 7 k.c.
Omówione wyżej domniemania prawne są domniemaniami iuris tantum. Każdy zainteresowany więc może je obalać w każdym postępowaniu (np. w procesie negatoryjnym por. ż 28, IV).
ż 61. Ochrona posiadania
I. Zagadnienie, czy posiadanie powinno być chronione, jest od dawna dyskutowane. Przeciwnicy takiej ochrony argumentują, że stan faktyczny
19 Patrz m.in. W. Czachórski: Domniemania prawne w projekcie kodeksu cywilnego, PiP 1948, nr 5-6, s. l; J. Ignatowicz: Ochrona posiadania, s. 253; A. Kunicki: Domniemania w prawie rzeczowym. Warszawa 1969, s. 143.
312
XVII. Posiadanie
niezgodny z prawem nie zasługuje na ochronę, zwłaszcza że najczęściej przedstawia się ona jako ochrona skuteczna względem osoby uprawnionej. Natomiast za ochroną posiadania przemawiają następujące główne argumenty: a) ochrona ta stanowi skuteczne narzędzie walki z samowolą, której nie powinno się tolerować nawet wtedy, gdy dopuszcza się jej osoba uprawniona w celu obrony swojego prawa; b) w sytuacji, gdy stan własności jest trudny do udowodnienia, ochrona posiadania służy w rzeczywistości ochronie własności i innych praw do rzeczy, najczęściej bowiem posiadaczem jest osoba uprawniona; c) w szczególnych okolicznościach (np. gdy posiadaczem jest tzw. nieformalny nabywca nieruchomości ż 60, I) na ochronę zasługuje samo posiadanie, z którym łączą się określone korzyści (np. możność uzyskiwania pożytków z rzeczy, perspektywa nabycia własności w drodze zasiedzenia). Korzyści te są w doktrynie nazywane "korzyściami posiadania" (commoda possessionis) lub "dobrodziejstwem posiadania" (beneficium possessionis). Ponieważ przesłanki te, a zwłaszcza konieczność walki z rozpowszechnioną w naszych stosunkach tendencją do wymierzania sobie samemu sprawiedliwości, są u nas w pełni aktualne, ustawodawca polski wprowadził bezwzględny zakaz naruszania posiadania, a jako jego sankcję cywilną przewidział i szczegółowo unormował jego ochronę.
Zakaz naruszania posiadania został ustanowiony w art. 342 k.c. W myśl tego przepisu "nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze". Jak z tego sformułowania wynika, zakaz ten jest bezwzględny. Pod względem przedmiotowym chroni każde posiadanie (samoistne i zależne, w dobrej i w złej wierze, prawne i bezprawne, wadliwe i niewadliwe), pod względem zaś podmiotowym odnosi się do każdego, a więc także do osoby uprawnionej. To ostatnie stwierdzenie oznacza, że nawet właścicielowi nie wolno naruszać posiadania wykonywanego bezprawnie przez inną osobę względem jego rzeczy.
Jeżeli chodzi o ochronę posiadania, to ustawa przewiduje dwie jej postacie: ochronę przez samego posiadacza (art. 343 k.c.) oraz ochronę w drodze sądowej (art. 344-347 k.c.). Pierwszą można określić jako ochronę własną posiadacza, drugą jako ochronę sądową. Pierwsza ma charakter ograniczony, druga jest pełna.
II. Jak wiadomo, we współczesnych stosunkach zasadą jest ochrona (prawa lub stanu faktycznego) za pośrednictwem sądu lub innego powołanego do tego organu państwa. Ochrona własna, czyli tzw. samopomoc w szerokim tego słowa znaczeniu, która miała kiedyś duże znaczenie (np.
ż 61. Ochrona posiadania
313
w postaci tzw. zajazdów w dawnej Polsce), jest dziś wyjątkiem i jest dozwolona tylko w granicach określonych przez ustawę. Takie wyjątki co do ochrony posiadania przewidziane są w art. 343 k.c. W myśl jego przepisów ochrona własna posiadacza może przybrać dwojaką postać: a) obrony koniecznej (ż l) i b) dozwolonej samopomocy (ż 2).
Obronę konieczną posiadacz może zastosować wtedy, gdy chodzi o odparcie naruszenia posiadania, a więc w momencie, gdy posiadacz przychwyci naruszającego jego posiadanie niejako na gorącym uczynku, np. przyłapie złodzieja wynoszącego z jego mieszkania jakiś przedmiot, albo spostrzeże, że sąsiad usiłuje przesunąć płot w głąb jego gruntu, aby w ten sposób powiększyć stan swego posiadania. Natomiast dozwolona samopomoc wchodzi w rachubę już po naruszeniu posiadania. O ile więc obrona konieczna ma na celu zapobieżenie naruszeniu posiadania, o tyle samopomoc zmierza do przywrócenia już naruszonego posiadania.
W myśl art. 343 ż l k.c. posiadacz może zastosować obronę konieczną, aby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Jak z tego sformułowania wynika, ustawa nie uzależnia zastosowania obrony koniecznej od szczególnych przesłanek, ani też nie zakreśla jej granic, z czego wynika, że w zasadzie posiadacz może zastosować takie środki, jakie w danych okolicznościach są potrzebne do odparcia naruszenia20. Z ogólnych jednak założeń obrony koniecznej wynika, że zastosowane środki muszą pozostawać we właściwej proporcji do celu, jaki za ich pomocą zainteresowany zamierza osiągnąć. Nie byłoby np. dopuszczalne uderzenie kijem dziecka, aby przeszkodzić mu w zerwaniu jabłka z drzewa.
Przesłanki dozwolonej samopomocy są podane w art. 343 ż 2 k.c. W przepisie tym ustawodawca określa inaczej przesłanki dozwolonej samopomocy zależnie od tego, czy chodzi o naruszenie posiadania nieruchomości, czy też o naruszenie posiadania rzeczy ruchomej. Przywrócenie w drodze samopomocy posiadania nieruchomości może nastąpić tylko niezwłocznie, tzn. tylko w stosunkowo krótkim czasie po naruszeniu (np. po powrocie posiadacza z targu co do naruszenia, które nastąpiło w czasie jego nieobecności). Dalsze ograniczenie polega na tym, że w celu przywrócenia posiadania nieruchomości posiadaczowi nie wolno stosować przemocy względem osób. Ograniczenie to jest podyktowane całkowicie realną w takich okolicznościach obawą bójki z wszelkimi jej niebezpiecznymi konsekwencjami. Samopomoc w celu odzyskania posia-
20 Orz. SN z 27 V 1985 r., OSN 1986, póz. 117.
314
XVII. Posiadanie
dania rzeczy ruchomej jest dopuszczalna o tyle, o ile spełnione są dwa warunki: a) zachodzi niebezpieczeństwo niepowetowanej straty (np. ukrycia zabranej rzeczy), b) samopomoc musi nastąpić natychmiast, tzn. bezpośrednio po naruszeniu. Posiadacz może w takim wypadku zastosować wszelką "niezbędną" samopomoc, a więc także środki przymusu osobistego, byleby tylko nie pozostawały one w dysproporcji z zamierzonym celem.
Z obydwu wymienionych środków ochrony własnej może skorzystać nie tylko posiadacz, ale także dzierżyciel (art. 342 ż k.c.).
III. Z ochrony sądowej posiadacz może skorzystać w każdym wypadku naruszenia posiadania. Przysługuje mu ona wtedy, gdy inna osoba (nie wyłączając właściciela rzeczy) naruszyła samowolnie jego posiadanie (art. 344 ż l k.c.). Z samowolnym naruszeniem posiadania mamy do czynienia wtedy, gdy osoba wkraczająca w sferę cudzego posiadania nie jest do tego uprawniona, a więc czyni to bezprawnie21.
Naruszenie posiadania może przybrać dwojaką postać: pozbawienia posiadania i zakłócenia posiadania. Przez pozbawienie posiadania lub jak to się czasem określa przez wyzucie z posiadania należy rozumieć takie działanie, którego skutkiem jest utrata przez posiadacza władztwa nad rzeczą. Przez zakłócenie posiadania rozumiemy natomiast wtargnięcie w sferę władztwa posiadacza, które jednak go tego władztwa nie pozbawia, np. wtargnięcie polegające na przejeżdżaniu przez posiadaną przezeń nieruchomość, na czerpaniu wody z jego studni itp.
Z faktu naruszenia posiadania powstają dla posiadacza roszczenia o tzw. przywrócenie posiadania, zwane roszczeniami posesoryjny-mi22. Zależnie od rodzaju naruszenia posiadania dla posiadacza może powstać albo roszczenie dalej idące o ochronę utraconego posiadania, a więc o przywrócenie posiadania przez wydanie rzeczy, albo roszczenie o mniejszej intensywności o przywrócenie posiadania przez wydanie pozwanemu odpowiednich zakazów i nakazów.
Jak to już zaznaczono w ż 27, II, ochrona posiadania, a więc ochrona samego stanu faktycznego, nosi nazwę ochrony posesoryjnej, w odróżnieniu od ochrony petytoryjnej, która jest ochroną prawa. Ochrona
21 Orz. SNz4VI 1957 r., NP 1957, nr 12, s. 143; z 4X1 1959 r., OSPiKA 1962, póz. 10;
z 12III1964r., OSN 1965, póz. 111; z 29X1991 r., OSP 1992, póz. 174; tamże glosa J. Ignatowicza.
22 K. Przybylowski: Roszczenie posesoryjne z art. 344 k.c., RPEiS 1968, nr 3, s.151.
ż 61. Ochrona posiadania
315
posesoryjna jest ochroną obiektywną, tzn. przysługuje posiadaczowi, choćby do naruszenia posiadania doszło bez winy osoby, która się tego dopuściła23. W orz. z 7 IV 1992 r. SN uznał za dopuszczalną zmianę powództwa z posesoryjnego na petytoryjne24.
IV. Legitymowanym czynnie do wytoczenia powództwa posesoryjnego jest tylko posiadacz. Uprawnienie takie nie przysługuje ani dzier-życielowi, ani osobie władającej rzeczą w charakterze prekarzysty25. Nie przysługuje więc takie roszczenie sąsiadowi, który tylko z grzeczności przejeżdża przez grunt sąsiada, jeżeli sąsiad ten zagrodzi mu drogę. Z roszczeniem posesoryjnym może natomiast wystąpić posiadacz samoistny, jak i zależny.
Jeżeli chodzi o legitymację bierną, to w procesie posesoryjnym nie ma zastosowania zasada obowiązująca w procesie windykacyjnym, w myśl której właściciel może żądać wydania rzeczy od każdego, kto nią włada (ż 29, II). Ze względu na to, że w procesie posesoryjnym chodzi o ochronę stanu faktycznego, a nie prawa, art. 344 ż l k.c. ogranicza w sposób istotny krąg osób, które mogą być pozwane. Zgodnie mianowicie z tym przepisem, biernie legitymowanym w procesie posesoryjnym jest: a) ten, kto dopuścił się naruszenia posiadania, oraz b) osoba, na której korzyść naruszenia dokonano, np. przedsiębiorstwo, którego robotnik złożył materiały budowlane na nieruchomości sąsiadującej z terenem budowy. Posiadacz może pozwać każdą z tych osób lub obydwie łącznie.
V. Zasadniczym dla problematyki ochrony posiadania jest pytanie, jak daleko ma ona sięgać, a zwłaszcza czy ma być skuteczna także przeciwko osobie uprawnionej. Z tego punktu widzenia możliwe są dwa modele procesu posesoryjnego. Model czystego procesu posesoryjnego, w którym mogą być badane wyłącznie okoliczności związane z samym posiadaniem, oraz model realizujący ograniczoną ochronę posesoryjna, w którym dopuszczalne jest badanie w pewnym zakresie także tzw. elementów petytoryjnych, tzn. badanie, komu przysługuje do spornej rzeczy prawo własności lub inne prawo podmiotowe.
Ze względu na szczególną aktualność w naszych stosunkach walki z samowolą kodeks cywilny realizuje pierwszy model ochrony poseso-
23 Orz. SN z 3 XI 1959 r., OSPiKA 1962, póz. 106.
24 OSN 1992, póz. 192.
" Orz. SN z 311 1967 r., OSN 1967, póz. 160.
316
XVII. Posiadanie
ryjnej. Jak już zaznaczono, oznacza to, że po pierwsze, z ochrony posesoryjnej korzysta posiadacz niezależnie od szczególnej kwalifikacji jego posiadania, a więc także posiadacz w zlej wierze i posiadacz, którego posiadanie jest wadliwe26, po drugie, że w procesie posesoryjnym obowiązuje zakaz badania prawa do spornej rzeczy. Dla oceny, czy roszczenie posesoryjne jest uzasadnione, jest więc bez znaczenia zarówno to, czy posiadacz, którego posiadanie zostało naruszone, jest osobą uprawnioną27, jak i to, czy prawo własności lub inne prawo przysługuje temu, kto posiadanie naruszył. Jeżeli chodzi o ten ostatni dla charakterystyki procesu posesoryjnego najważniejszy problem, to zakaz taki oznacza, że ten, kto naruszył cudze posiadanie, nie m o ż e się bronić zarzutem, że uczynił to dlatego, że on, a nie dotychczasowy posiadacz, jest osobą uprawnioną. Zarzut taki nosi nazwę, gdy naruszający cudze posiadanie twierdzi, że jest właścicielem rzeczy, zarzutu własności (exceptio dominii), gdy zaś utrzymuje, że przysługuje mu do rzeczy inne prawo zarzutu prawa (exceptio iuris). Zgodnie z tym art. 344 ż l k.c. stanowi, że roszczenie posesoryjne nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, a art. 478 k.p.c. głosi, że w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia.
Z tego, co wyżej powiedziano, wynika, że exceptio dominii i exceptio iuris są w świetle prawa polskiego niedopuszczalne. Od tej zasady ustawa przewiduje jeden wyjątek. W myśl mianowicie art. 344 ż l in fine pozwany w procesie posesoryjnym może się skutecznie powołać na to, że jemu przysługuje prawo do spornej rzeczy, jeżeli prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznania spraw tego rodzaju organu państwowego stanowi, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że jeżeli ten, kto naruszył cudze posiadanie lub ten, na którego korzyść naruszenie nastąpiło, przedstawi w procesie posesoryjnym orzeczenie jednego z wymienionych organów28 stwierdzające po naruszeniu posiadania29
26 O ograniczonej dopuszczalności badania w procesie posesoryjnym wadliwości posiadania w wypadku tzw. wzajemnych naruszeń posiadania, patrz uchwala składu 7 sędziów SN z 23 XI 1959 r., OSN 1960, póz. 65.
27 Orz. SN z 17X11 1959 r., OSN 1961, póz. 15.
28 O pojęciu organu powołanego w rozumieniu art. 344 k.c. do rozstrzygania o prawie patrz orz. SN z 30 VIII 1968 r., OSN 1969, póz. 92.
lv Orz. SN z 26 VII 1968 r., OSN 1969, póz. 48.
ż 61. Ochrona posiadania
317
że to jemu, a nie dotychczasowemu posiadaczowi przysługuje do spornej rzeczy prawo, które aktualnie jego, a nie powoda upoważnia do władania rzeczą, powództwo posiadacza zostanie pomimo samowolnego naruszenia jego posiadania oddalone30. Wypada dodać, że wypadki takiej obrony występują zupełnie wyjątkowo, rzadko bowiem zdarza się, aby sprawa petytoryjna zakończyła się wcześniej aniżeli proces poseso-ryjny31.
Orzecznictwo zezwala także na badanie przez sąd zgodności roszczenia posesoryjnego z zasadami współżycia społecznego, z tym zastrzeżeniem, że z uwagi na konieczność walki z samowolą może to mieć miejsce tylko w zupełnie wyjątkowych wypadkach32.
VI. Ze względu na to, że w drodze roszczeń posesoryjnych chronione jest nie prawo, lecz stan faktyczny, a więc, że chodzi o ochronę o charakterze wyjątkowym, ustawodawca ogranicza dochodzenie tych roszczeń krótkim i rygorystycznym terminem. W myśl mianowicie art. 344 ż 2 k.c. roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie do-chodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania33.
Termin ten nie jest terminem przedawnienia, według bowiem art. 117 ż 2 k.c. upływ terminu przedawnienia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a tylko niemożność jego dochodzenia. Jest to więc tzw. termin prekluzyjny (zawity)34.
' W myśl orz. SN z 20 III 1978 r., OSN 1978, póz. 156, pozwany w sprawie o ochronę posiadania może się bronić zarzutem prawa także wtedy, gdy stwierdzenie, o którym mowa w art. 344 k.c., zostało dokonane prawomocnym orzeczeniem na rzecz współmałżonka, na którego korzyść naruszenie nastąpiło.
31 Co do szczegółów patrz. A. Kunicki: Exceptio iuris w procesie posesoryjnym, RPEiS 1974, nr 3, s. 121.
32 Patrz m.in. orz. SN z 7 XII 1970 r., OSN 1971, póz. 127.
33 Według prawa obowiązującego do 31 XII 1964 r. (art. 451 dawnego k.p.c.) dochodzenie roszczenia posesoryjnego było ograniczone podwójnym terminem: miesięcznym, licząc od dowiedzenia się o fakcie naruszenia posiadania (a tempore scientiae) i 6-miesięcznym, licząc od naruszenia posiadania (a tempore facti).
34 K. Przybyłowski: Czasowe ograniczenie dochodzenia roszczeń posesoryjnych. Lwów 1931; Terminy zawite z art. 390 k.p.c.. Warszawa 1936; S. Wójcik: Terminy do dochodzenia roszczeń posesoryjnych w polskim prawie cywilnym (art. 344 ż 2 k.c.), zagadnienia wybrane, SC 1969, t. XIII-XIV, s. 437; J. Ignatowicz: Bieg terminów zawitych w obrocie podlegającym orzecznictwu sądów powszechnych, "Zeszyty Naukowe Instytutu Badania Prawa Sądowego" 1976, nr 5, s. 34.
318
XVII. Posiadanie
VII. Powszechnie przyjęty jest pogląd, że w razie naruszenia przez osobę trzecią współposiadania kilku osób, korzystają one z ochrony posesoryjnej. Co więcej, w razie bezczynności w takim wypadku niektórych ze współposiadaczy, roszczenie posesoryjne może w interesie wszystkich realizować każdy z nich. Zawsze natomiast budziło wątpliwości zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie zagadnienie, jak ochrona posesoryjna ma być realizowana w stosunkach między współposiadaczami, a zwłaszcza w sytuacji, gdy jeden z nich zostanie odsunięty od posiadania przez innych. Tę właśnie kwestię normuje art. 346 k.c. głoszący, że "roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania".
Na tle tego nie dość jasnego przepisu dotychczasowe orzecznictwo przyjmuje, że roszczenie posesoryjne przysługuje jednemu współposiada-czowi względem drugiego w razie naruszenia współposiadania, które może być wykonywane bez współdziałania z pozostałymi współposiadaczami;
w wypadku natomiast, gdy współposiadanie może być wykonywane tylko przy współdziałaniu współposiadaczy (ż 60, III), takie roszczenie współ-posiadaczowi nie przysługuje. W takim wypadku współposiadacz musi szukać ochrony na innej drodze, może np. żądać, aby sposób wykonywania współposiadania został inaczej określony przez sąd, aniżeli to wynika z ustawy (np. przez podział rzeczy do odrębnego korzystania)35. Jak z tego wynika, orzecznictwo przyjęło dla ochrony współposiadania36 w trybie posesoryjnym takie samo rozwiązanie, jak dla ochrony petytoryjnej w stosunkach między współwłaścicielami (ż 23, III)37.
VIII. Szczególne roszczenie posesoryjne, zwane roszczeniem o wstrzymanie budowy {cautio damni infecti), przewiduje art. 347 k.c. W myśl ż l tego artykułu "posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody". Jest to roszczenie posesoryjne, gdyż wypływa z samego faktu posiadania. W od-
35 Orz. SN z 16 VI 1967 r., OSN 1968, póz. 3.
36 Ochrona współposiadania jest dopuszczalna także w stosunkach między małżonkami. Por. orz. SN z 27 X 1969 r., OSN 1970, póz. 103; z 15 IV 1967 r., OSN 1967, póz. 195.
37 Orz. z 18 VI 1966 r., OSN 1966, póz. 6. Pogląd ten nie jest jednak bezsporny. Patrz B. Hofmański: Glosa, NP 1968, nr7- 8, s. 1207; oraz NP 1970, nr 2, s. 262; J. Piątowski: Glosa, OSPiKA 1970, póz. 221.
ż 61. Ochrona posiadania
319
różnieniu od zasadniczego roszczenia posesoryjnego, przewidzianego w art. 344 k.c., przysługuje ono posiadaczowi nie w wypadku naruszenia jego posiadania, a więc wkroczenia w sferę jego władztwa, lecz w razie podjęcia budowy na gruncie sąsiedni m38, jeżeli budowa ta grozi albo naruszeniem posiadania (np. z podjętych przygotowań wynika, że projektowany budynek ma częściowo zająć grunt posiadacza), albo wyrządzeniem posiadaczowi szkody (np. polegającej na utracie przez jego budynek oparcia). Ze względu na to, że w wypadku wznoszenia budynku powstaje z reguły obiekt o poważnej wartości gospodarczej, ustawa ogranicza dochodzenie roszczenia, o którym mowa, krótkim terminem, pozwala bowiem na jego dochodzenie bądź przed rozpoczęciem budowy, bądź w ciągu miesiąca od jej rozpoczęcia. Po upływie tego terminu roszczenie to wygasa (art. 347 ż 2 k.c.)39.
IX. Wyrok orzekający o przywróceniu posiadania powinien odpowiadać dwu wymaganiom. Po pierwsze, musi być tak sformułowany, aby nadawał się do egzekucji, tj. aby wskazywał, do jakich działań pozwany zostaje zobowiązany, działania te bowiem mogą być różne, przede wszystkim zależnie od tego, czy mamy do czynienia z pozbawieniem posiadania, czy też z jego innym naruszeniem; także to "inne naruszenie" może być zróżnicowane (przejeżdżanie przez grunt posiadacza, wypasanie na tym gruncie bydła). Samo przeto nakazanie w wyroku przywrócenia posiadania jest niewystarczające. Po drugie, sformułowanie wyroku powinno wskazywać, że zapadł on w trybie posesoryjnym, a nie petytoryjnym. Najlepiej, gdy wyrok taki nakazuje przywrócenie posiadania w określony sposób, np. przez wydanie przedmiotu posiadania, zakaz przejeżdżania itp. Tym wskazaniom SN dał już wyraz w orz. z 12 IX 1957 r.40; potwierdził je w uchwale składu 7 sędziów z 20 IX 1988 r.41, w myśl której "sąd, uwzględniając powództwo o przywrócenie stanu posiadania (art. 344 ż l k.c.), jest zobowiązany do określenia sposobu jego
38 Orz. SN z 13 XI 1970r., OSN 1971, póz. 127. Tak samo S. Czuba: Glosa, OSPiKA 1970, póz. 157, oraz S. Rudnicki: Jeszcze na temat stosunku art. 757 do 347 k.c., NP 1974, nr 5, s. 651. Autor ten polemizuje z odmiennym głosem A. Kunickiego: Stosunek art. 151 do art. 347 k.c., NP 1974, nr l, s. 46.
39 Problematyką art. 347 k.c. zajmuje się A. Kubas w artykule: Roszczenie o wstrzymanie budowy. Pal. 1971, nr 6, s. 10. " OSN 1958, póz. 184. 41 OSP 1989, póz. 40.
320
XVII. Posiadanie
przywrócenia, tj. do zamieszczenia w wyroku dyspozycji, których wykonanie do tego doprowadzi".
X. Przywrócenie posiadania następuje nie z chwilą wydania wyroku posesoryjnego, lecz dopiero z chwilą jego wykonania. Jednakże nawet wykonany wyrok posesoryjny nie rozstrzyga o posiadaniu ostatecznie. Ma on bowiem charakter tymczasowy. Skoro nie rozstrzyga o prawach stron, nie zamyka drogi do ich dochodzenia. Pozwany więc, który przegrał proces posesoryjny, gdyż dopuścił się samowoli, może z kolei wytoczyć przeciwko powodowi z procesu posesoryjnego powództwo petytoryjne oczywiście, jeżeli jest osobą uprawnioną o wydanie rzeczy, a więc postąpić tak, jak powinien uczynić od początku zamiast wymierzać sobie samemu sprawiedliwość.
Jak już zaznaczono w ż 60, IX, szczególny skutek wyroku posesoryjnego polega także na tym, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.). Wypada jednak dodać, że skutek taki ma nie sam wyrok posesoryjny, lecz dopiero jego wykonanie.
XI. W prawie rzymskim wykształciła się specjalna, silniejsza od zwykłej, ochrona posiadania kwalifikowanego, nabytego bądź w wyniku umowy zawartej bez zachowania prawem przewidzianych formalności (nabycie tzw. res mancipi w drodze zwykłej tradycji), bądź w sposób godny i w dobrej wierze (iusta causa i bona ftde) od osoby nieuprawnionej. Wzorując się na tym przykładzie, ochronę taką wprowadziły także niektóre nowożytne ustawodawstwa, jak np. k.c.a., który w art. 372 unormował tzw. skargę z domniemanej własności. Ochrona ta charakteryzuje się tym, że jest pod względem intensywności zbliżona do ochrony petytoryjnej, ale ze swej istoty jest ochroną posesoryjną, bo chroni nie prawo, lecz kwalifikowane posiadanie. Ze względu na to w doktrynie nazwano ją petytoryjną ochroną posiadania lub w nawiązaniu do prawa rzymskiego ochroną
publicjańską.
Polskie prawo zunifikowane takiej ochrony posiadania nie przewidywało. W praktyce jednak były podejmowane ze względu na potrzebę zapewnienia ochrony tzw. nieformalnym nabywcom nieruchomości pewne próby jej konstruowania na podstawie przepisów normujących w zasadzie inną problematykę, np. na podstawie art. 3 p.o.p.c. normującego nadużycie prawa. Próba ustawowego uregulowania publicjańskiej ochrony posiadania została także podjęta w toku prac nad kodeksem cywilnym, ostatecznie jednak z tego zrezygnowano. Obecnie, wobec uwłaszczenia tzw. nieformalnych nabywców (ż 17, VIII i ż 60,1), problem stracił na aktualności42.
42 Z literatury: W. Chojnowski: Akcja posesoryjną a prawo posiadania, PN 1974, nr 4, s. 311; F. Zoil: Petytoryjną ochrona posiadania prawnego, PN 1947, nr 7-8, s. 11;
J. Ignatowicz: Ochrona posiadania, s. 246; A. Kunicki: O potrzebie ochrony publicjańskiej w prawie polskim, PiP 1961, nr 12, s. 975.
ż 62. Nabycie i utrata posiadania
321
ż 62. Nabycie i utrata posiadania
I. Najogólniej można powiedzieć, że ze względu na to, iż posiadanie jest stanem faktycznym, na który składają się dwa elementy, tj. fizyczne władztwo nad rzeczą połączone z wolą wykonywania określonego prawa dla siebie (ż 60, II), do nabycia posiadania dochodzi z chwilą, gdy wystąpią obydwa te elementy. Oczywiście wobec istnienia w naszym ustawodawstwie instytucji zastępstwa w posiadaniu (ż 60, VI), można je nabyć bądź osobiście, bądź za pośrednictwem zastępcy, np. wskutek działania przedstawiciela ustawowego. Z nabyciem posiadania przez jedną osobę łączy się najczęściej
choć nie zawsze utrata posiadania przez dotychczasowego posiadacza.
Do nabycia posiadania może dojść podobnie jak do nabycia własności (ż 14, II) w sposób pierwotny, gdy nie istnieje więź (następstwo) między dotychczasowym a nowym posiadaniem, oraz w sposób p o-c h o d n y, gdy posiadanie nowego posiadacza stanowi kontynuację posiadania innej osoby. Jak to podkreślono w ż 17, IV, rozróżnienie to ma istotne znaczenie przede wszystkim dlatego, że tylko w wypadku pochodnego nabycia posiadania nowy posiadacz może doliczyć dla celów zasiedzenia
do czasu swego posiadania posiadanie poprzednika (art. 176 k.c.). Do pochodnego nabycia posiadania może dojść tak jak w wypadku nabycia własności bądź w drodze następstwa szczególnego, bądź w drodze następstwa ogólnego.
Do pierwotnego nabycia posiadania dochodzi przez jednostronny akt posiadacza (jego zastępcy), polegający na objęciu rzeczy, połączony z wolą wykonywania określonego prawa względem tej rzeczy (occupatio). W rachubę wchodzi tu: a) objęcie w posiadanie rzeczy nie będącej w niczyim posiadaniu, b) jednostronne nabycie posiadania rzeczy będącej w posiadaniu innej osoby w drodze przemocy, podstępu, kradzieży itp. W tym ostatnim wypadku mamy oczywiście do czynienia z posiadaniem wadliwym (ż 60, V).
Kodeks ogranicza się do unormowania sposobu nabycia posiadania, który w praktyce występuje najczęściej, tj. przeniesienia posiadania przez dotychczasowego posiadacza na inną osobę. Ze względu na potrzeby naszej praktyki doktryna i orzecznictwo zajęły się ponadto dość szczegółowo nabyciem posiadania w drodze dziedziczenia.
II. Jak już wyżej zaznaczono, z przeniesieniem posiadania mamy do czynienia, gdy posiadacz przekazuje je innej osobie.
322
XVII. Posiadanie
W doktrynie reprezentowany jest pogląd, że przeniesienie posiadania jest czynnością prawną, w konsekwencji czego przyjmuje się, że do przeniesienia posiadania konieczna jest zdolność do czynności prawnych tak po stronie zbywcy, jak i nabywcy. Pogląd ten można kwestionować. Można w szczególności wskazać, że posiadaczem nieruchomości może się stać także osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych, jeżeli inna osoba to posiadanie na nią przeniosła, a ona działała na tyle z rozeznaniem, że mogła wyrazić animum rem sibi habendi.
Zasadniczą postacią przeniesienia posiadania jest wręczenie rzeczy (traditio corporalis). Dlatego pierwszy artykuł normujący w kodeksie przeniesienia posiadania (art. 348 k.c.) stanowi, że "przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy". Wbrew literalnemu jbrzmieniu tego przepisu należy uznać, że nie każde wydanie rzeczy powoduje przeniesienie posiadania, lecz tylko takie, z którym łączy się po stronie nabywającego wola władania rzeczą dla siebie w zakresie określonego prawa.
Z fizycznym wydaniem rzeczy art. 348 zrównuje wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą (np. listu przewozowego), oraz środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, przede wszystkim kluczy od domu lub pomieszczenia. Jest to tzw. longa manii traditio.
Ponadto kodeks normuje szczególne sposoby przeniesienia posiadania w sytuacjach, gdy rzecz jest już we władaniu nabywcy posiadania lub we władaniu osoby trzeciej, a mianowicie:
1. Przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić także w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą (art. 349 k.c.). Pierwsza unormowana w tym przepisie sytuacja występuje np. wówczas, gdy właściciel willi przenosi jej własność na nabywcę, ale zarazem zajmuje ją nadal na podstawie zawartej z nabywcą umowy najmu. Jako przykład drugiej sytuacji można przytoczyć wypadek, gdy zbywca nieruchomości, na której prowadzi gospodarstwo rolne, zarządza nadal tym gospodarstwem w imieniu nabywcy. Sposób nabycia posiadania unormowany w art. 349 nosi tradycyjną nazwę constitutum possessorium.
2. Jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela (art. 350 k.c.). Jako przykład sytuacji unormowanej w tym przepisie można przytoczyć wypadek, gdy właściciel wynajętej willi
ż 62. Nabycie i utrata posiadania
323
przenosi jej własność na inną osobę. Osobą, którą należy w takim wypadku powiadomić, jest najemca.
3. Przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje z mocy samej umowy między stronami (traditio brevi manu art. 351 k.c.).
III. Ze względu na to, że według ustawowej definicji do spadku wchodzą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego (art. 922 k.c.), powstał spór co do tego, czy posiadanie, jako stan faktyczny, jest dziedziczne. Ostatecznie w doktrynie przeważył43, a w orzecznictwie44 zdecydowanie przyjął się pogląd, że posiadanie przechodzi na spadkobierców. W szczególności w orzecznictwie podkreśla się, że posiadanie jest także (tj. obok praw majątkowych) składnikiem majątku, jakim jest spadek. Zwraca się też uwagę, że zasada dziedziczności posiadania tłumaczy przyjętą w naszym ustawodawstwie dopuszczalność doliczenia dla celów zasiedzenia czasu posiadania spadkodawcy (art. 176 ż 2 k.c.). Głównie jednak pogląd ten zwyciężył ze względu na potrzebę uregulowania w wypadku śmierci spadkodawcy sytuacji prawnej tych nieruchomości, których spadkodawca był (przede wszystkim ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego) tylko posiadaczem. Pogląd o dziedziczności posiadania pozwolił m.in. na objęcie działem spadku obok nieruchomości stanowiących własność spadkodawcy także tych nieruchomości, których był on tylko posiadaczem45.
43 Z literatury: J. Ignatowicz: Ochrona posiadania, s. 176; A. Kunicki: Dziedziczenie posiadania, RPEiS 1961, nr l, s. 87; E. Skrętowicz: O dziedziczeniu posiadania, NP 1962, nr 9, s. 1205; M. Szaciński: Dziedziczenie posiadania, NP 1966, nr 7-8, s. 922; S. Wójcik: Czy posiadanie jest dziedziczne, SC 1966, s. 515; S. Kołodziejski: Dziedziczenie posiadania. Pal. 1969, nr 6, s. 50; J. Piątowski: Posiadanie jako przedmiot dziedziczenia, "Studia Prawno-Ekonomiczne" Łódź, 1969, t. III, s. 79.
44 Orz. SN z 281 1968 r., OSN 1968, póz. 134; z 20 V 1968 r., OSN 1969, póz. 198;
z 20 X 1967 r., OSN 1967, póz. 137; z 28 IV 1999 r., OSN 1999, póz. 197.
45 Wytyczne SN z 15 XII 1969 r., OSN 1970, póz. 39.
Rozdział XVIII
KSIĘGI WIECZYSTE EWIDENCJA GRUNTÓW
Literatura podstawowa: Z piśmiennictwa dawnego: J. Glass: Zarys prawa hipotecznego w b. Królestwie Polskim, Kraków 1921; W. Dutkiewicz: Prawo hipoteczne w Królestwie Polskim, Warszawa 1936 (pierwsze wydanie pochodzi z 1850 r.); W. Wój-cikiewicz: Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego, Wrocław - Warszawa - Kraków 1967.
Literatura nowsza: J. Wasilkowski: Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 4, s. 16 i nr 5-6, s. 50; Prawo rzeczowe, s. 308-345; Zarys, s. 235-258; R. Moszyński, L. Policha, A. Izdebska: Księgi wieczyste. Warszawa 1960; J. Igna-towicz, J. Wasilkowski: System, t. II, s. 869-941; Z. K. Nowakowski: Prawo rzeczowe, s. 257--277; S. Grzybowski: Zarys, s. 228-242; A. Szpunar: Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, PiP 1983, nr 5, s. 3; A. Stelmachowski, B. Zdziennicki: Prawo rolne. Warszawa 1980;
B. Bartowski, E. Janeczko: Księgi wieczyste Rejestr nieruchomości. Warszawa 1988; R. Polak, K. Scheuring: Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, Bydgoszcz 1992; J. Sysiak: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, "Rejent" 1994, nr 12; A. Oleszko:
Księgi wieczyste. Warszawa 1996; Pewność obrotu prawnego nieruchomościami a zasada wpisu w księdze wieczystej, "Rejent" 1998, nr 6; A. Szpunar: Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej ^.rzeczywistym stanem prawnym, "Rejent" 1997, nr 12; E. Gniewek: Prawo rzeczowe, rozdz. XVIII; H. Ciepła: Kognicja sadu wieczystoksięgowego, PS 1999, nr 9; S. Rudnicki:
Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 2000.
ż 63. Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych
I. W sposób najbardziej ogólny zadanie ksiąg wieczystych określa art. l ust. o ks. wiecz. i hip.; w myśl tego przepisu księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, są więc one rejestrami obejmującymi nieruchomości. Rola ich jest jednak szczególna; łatwiej ją
ż 63. Pojęcie, funkcja spoleczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka..
325
zrozumieć, gdy księgi wieczyste porówna się z innymi rejestrami. Otóż wszystkie rejestry można podzielić na rejestry podmiotowe i przedmiotowe. W pierwszych, do których m.in. należą: akta stanu cywilnego, ewidencja ludności, rejestr przedsiębiorstw państwowych, rejestr spółdzielni, rejestr handlowy (od l I 2000 r. te 3 rejestry oraz jeszcze inne rejestry podmiotowe zastąpi Krajowy Rejestr Sądowy) ujawnia się określone podmioty stosunków prawnych; drugie, takie jak rejestr zastawów, księgi wieczyste i ewidencja gruntów, służą ujawnianiu określonych przedmiotów i ich sytuacji prawnej. Z kolei zarówno rejestry podmiotowe, jak i przedmiotowe, dzielą się na dwie kategorie: rejestry czysto ewidencyjne, do których wpisy mają charakter wyłącznie informacyjny i nie pociągają za sobą żadnych szczególnych skutków oraz rejestry, do których wpisy pociągają za sobą skutki w sferze prawa materialnego, np. z wpisem spółdzielni do rejestru łączy się jej powstanie (art. 11 ż l pr. spółdz.). Księgi wieczyste stanowią klasyczny przykład rejestrów drugiej kategorii. Ich rola nie jest tylko ewidencyjna, z wpisami bowiem do nich łączy się szereg skutków prawnomaterialnych, które kształtują w sposób specjalny nabywanie i utratę praw rzeczowych na nieruchomościach. Tytułem przykładu można wskazać, że wpis do księgi wieczystej jest w niektórych wypadkach konieczną przesłanką nabycia prawa rzeczowego. Bliżej o tym będzie mowa w paragrafie następnym.
Oprócz ksiąg wieczystych istnieje u nas drugi rejestr nieruchomości, zwany ewidencją gruntów, jednakże zadanie tego rejestru jest inne. O ile bowiem księgi wieczyste mają przede wszystkim na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, o tyle podstawowym celem ewidencji gruntów jest rejestracja danych umożliwiających państwu i jednostkom samorządu terytorialnego wykonywanie zadań związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, gospodarką zasobami ziemi, ustalaniem danin publicznych; poza tym dane te stanowią podstawę oznaczania nieruchomości w ksiągach wieczystych. W związku z takimi funkcjami ewidencji gruntów jest ona w zasadzie rejestrem o charakterze informacyjnym. Bliżej o tym rejestrze będzie mowa w ż 66.
II. Początki ksiąg wieczystych sięgają średniowiecza, wtedy już zaczęto dokonywać zapisów dotyczących nieruchomości. Zapisy te były początkowo prowadzone dla celów dowodowych, następnie jednak zostały wykorzystane dla realizacji tendencji państwa feudalnego do ingerencji w stosunki własności ziemi, co było ściśle związane ze szczególnym znaczeniem tej własności jako podstawy ustroju feudalnego (ż 20, I). Dzięki tym i innym czynnikom wpisy do ksiąg wieczystych nabierały stopniowo znaczenia przesłanki, od której zależała skuteczność czynności prawnych dotyczących nieruchomości. Księgi wieczyste byty
326
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
także znane dawnemu prawu polskiemu jako księgi ziemskie i księgi grodzkie, choć zadania ich odbiegały od zadań ksiąg współczesnych.
Funkcja ksiąg wieczystych uległa zasadniczej zmianie w XVIII w. Pozostawało to w ścisłym związku z początkami kapitalizmu. Księgi wieczyste stały się wówczas podstawą zabezpieczenia kredytu (formą prawną tego zabezpieczenia była hipoteka). W Polsce wyrazem wzrastającego znaczenia ksiąg wieczystych było uchwalenie przez sejm dwu ustaw:
o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach w 1818 roku oraz o przywilejach i hipotekach w 1825 roku. Wprowadzona przez te ustawy organizacja ksiąg hipotecznych stalą na bardzo wysokim poziomie.
W miarę rozwoju kapitalizmu, a ściślej w miarę jak ziemia przekształcała się w systemie gospodarki kapitalistycznej w towar, coraz większego znaczenia nabierała dalsza funkcja ksiąg wieczystych, mianowicie funkcja czynnika zapewniającego bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Najwyższym osiągnięciem prawa o księgach wieczystych w tym zakresie było ukształtowanie się zasady wiarygodności ksiąg wieczystych, zasady pozwalającej na pełne zaufanie do stanu prawnego wynikającego z ich treści (ż 64, III).
Nacjonalizacja ziemi, a więc wyjęcie jej z obrotu, sprawiła, że instytucja ksiąg wieczystych straciła na znaczeniu. Wobec tego jednak, że w Polsce pełna nacjonalizacja ziemi nie została przeprowadzona, księgi wieczyste zachowały znaczenie. W szczególności służyły one zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zabezpieczeniu kredytu udzielanego zresztą głównie przez państwo (ż 46, I). Dlatego księgi wieczyste pozostały instytucją ustawową w prawie zunifikowanym, a przepisy o reformie rolnej i osadnictwie nakazywały ujawnianie w nich własności działek nadawanych rolnikom.
Aktualność ksiąg wieczystych uznał również ustawodawca w 1964 r. W uzasadnieniu projektu kodeksu cywilnego wyrażono jedynie pogląd, że ze względu na przejściowe ich znaczenie, księgi wieczyste nie powinny być unormowane w kodeksie'. Dlatego przepisy wprowadzające ten kodeks utrzymały w mocy z pewnymi modyfikacjami dotychczasowe przepisy o księgach wieczystych. Równocześnie zasugerowano, że po wejściu w życie kodeksu cywilnego celowe będzie scalenie wszystkich przepisów o księgach wieczystych w jednej ustawie i objęcie nią podobnie jak to uczynił ustawodawca w 1818 r. także przepisów o hipotece. Projekt2 takiego aktu, przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości, przez długi czas nie był realizowany, gdyż pojawiły się głosy (zwłaszcza w kołach administracji rolnej) kwestionujące celowość utrzymania ksiąg wieczystych. W doktrynie jednak zawsze przeważał zdecydowanie pogląd, że księgi wieczyste są nadal potrzebne3 i on
' Projekt kodeksu cywilnego oraz przepisów wprowadzający chkc., Warszawa 1962, s. 197.
2 S. Rudnicki: Nowy projekt prawa o księgach wieczystych i hipotece, NP 1968, nr 12, s.1747.
3 W tej kwestii pisali: J. Wasilkowski: Zagadnienie hipoteki i ksiąg wieczystych w przyszłym polskim prawie cywilnym, PiP 1955, nr4-5, s. 587; S. Breyer: Księgi wieczyste de legę ferenda, NP 1963, nr 2, s. 27; Problem ksiąg wieczystych, NP 1964, nr 3, s. 238;
Przeniesienie własności nieruchomości. Warszawa 1971, s. 225; A.Stelmachowski: W kwestii przyszłości ksiąg wieczystych, NP 1964, nr 3, s. 229; J.St. Piątowski, A. Szpunaroraz A. Wójcik w pracach przytocznych w przypisie 10; P. Dziurzyński: Księgi wieczyste czy ewidencja gruntów podstawą obrotu nieruchomościami, NP 1979, nr 4, s. 65; J. Skąpski: Funkcja ksiąg wieczystych, w: Prace z prawa cywilnego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J.St. Piątowskiego). Ossolineum 1985, s. 113.
ż 63. Pojęcie, funkcja spoteczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka...
327
ostatecznie zwyciężył, co znalazło wyraz w uchwaleniu przez Sejm w dniu 6 VII 1982 r. nowej ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Jest rzeczą oczywistą, że księgi wieczyste zyskały obecnie, tj. w systemie gospodarki rynkowej, pełne prawo obywatelstwa. Ich zadaniem jest stabilizacja stosunków własności i zapewnienie pełnego bezpieczeństwa stale rozwijającego się obrotu gospodarczego.
III. Instytucja ksiąg wieczystych jest obecnie uregulowana w dwu aktach normatywnych:
1) w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 VII 1982 r. (Dz.U. Nr 19, póz. 147); ustawa ta podlegała dość licznym nowelizacjom; oraz
2) w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 18 III 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 29, póz. 128 z późn. zm., cytowanym dalej jako rozp. wyk.), które zastąpiło rozporządzenie o takim samym tytule z 21 II 1983 r. (Dz.U. Nr 19, póz.84).
Na prawo o księgach wieczystych składają się dwie grupy przepisów:
jedne określające zasady prawnomaterialne oraz drugie normujące zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych. Te ostatnie należą do dziedziny postępowania cywilnego, dlatego w niniejszym podręczniku zostaną omówione tylko o tyle, o ile jest to konieczne dla zrozumienia zasad prawa materialnego.
IV. Specjalny rejestr nieruchomości, który prawo nasze nazywa księgami wieczystymi, nosił i nadal nosi zależnie od wyboru ustawodawcy różne nazwy, przy czym w każdej z tych nazw zaakcentowana jest inna właściwość tego rejestru. Nazwa: "księgi wieczyste" kładzie akcent na to, że akta składające się na to urządzenie nie podlegają jak inne akta urzędowe zniszczeniu po upływie pewnego czasu. Przyjęta przez prawo sejmowe z 1818 r. nazwa "księgi hipoteczne" nawiązywała do funkcji tych ksiąg polegającej na zabezpieczaniu kredytu. Określenie zastosowane przez prawo dzielnicowe b. zaboru pruskiego i b. zaboru austriackiego: "księgi gruntowe" wskazywało, że chodzi o rejestr prowadzony dla nieruchomości. Należy wyjaśnić, że wszystkie księgi założone przed unifikacją prawa cywilnego, stały się z dniem l I 1947 r. księgami wieczystymi w rozumieniu tego prawa i taką noszą obecnie nazwę, bez względu na ich poprzednie nazewnictwo (art. LIV ż l przep. wprow. pr. rzecz, i pr. o ks. wiecz.). Patrz także potwierdzający to uregulowanie art. 114 ust. o ks. wiecz. i hip.
V. Według zamierzenia ustawodawcy z 1946 r. księgi wieczyste miały być prowadzone dla wszystkich nieruchomości, z wyłączeniem nieruchomości państwowych (zasada powszechności ksiąg wieczystych). Wobec tego jednak, że praktyka nie potwierdziła leżącego u podłoża tego unormowania założenia, że państwo zdoła przeprowadzić
328
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
akcję założenia ksiąg dla wszystkich nieruchomości, zasada ta uległa różnym modyfikacjom. Obecnie, zgodnie z art. 61 ust. o ks. wiecz. i hip., księgi wieczyste zakłada się na wniosek, z tym zastrzeżeniem, że krąg osób legitymowanych do wystąpienia z takim wnioskiem został ujęty szeroko. Wniosek taki bowiem może złożyć co do nieruchomości państwowej właściwa państwowa jednostka organizacyjna oraz osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, a co do nieruchomości nie należącej do państwa jej właściciel, osoba, której przysługuje do tej nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, oraz wierzyciel, któremu przysługuje prawo, które może być wpisane do księgi wieczystej. Częstotliwość zakładania ksiąg wieczystych zwiększa norma art. 124 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip., z której wynika, że w większości wypadków skierowanie do sądu dokumentu w celu złożenia go do tzw. samodzielnego zbioru dokumentów (ż 65, VI) traktuje się jako wniosek o założenie księgi wieczystej. Ponadto przepisy szczególne mogą przewidywać założenie księgi wieczystej na wniosek organu administracji państwowej lub z urzędu. Wszystko to sprawia, że zasada powszechności ksiąg wieczystych nie została wprawdzie u nas w pełni zrealizowana (do czego przyczyniły się także zniszczenia wojenne), ale obecne uregulowania powodują, że księgi wieczyste są coraz bardziej rozpowszechnione.
VI. Księgi wieczyste związane są z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że prowadzi sieje dla poszczególnych nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela (tzw. system realny). System ten znajduje wyraz także w tym, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Nie ma więc u nas ksiąg zbiorowych, które miały tę ujemną cechę, że na skutek nagromadzenia w nich wielkiej ilości danych były mało czytelne. Dodać wypada, że zasada oddzielnej księgi dla każdej nieruchomości stanowi oryginalny i bardzo udany twór polskiego ustawodawcy z 1818 roku4.
Z zasady, że księgi wieczyste są prowadzone dla nieruchomości wynika, że głównym prawem występującym w jej zapisach jest prawo własności, pozostałe natomiast prawa rzeczowe (wyjątkowo osobiste) mogą być do tych ksiąg wpisywane jako prawa od własności pochodne. Wpis dotyczący takiego prawa może być przeto dokonany tylko do tej księgi, która jest właściwa dla jego "macierzystego" prawa własności.
4 J. Glass: Zarys prawa hipotecznego, s. 15.
ż 63. Pojęcie, funkcja spoleczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka..
329
Od tej zasady istotnego wyłomu dokonała nowela z 25 X 1991 r., która przyjęła, że księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 24" ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.). W takiej więc księdze głównym prawem jest jedno z wymienionych spółdzielczych praw, a hipotekę wpisuje się jako prawo z nim związane.
Takie nietypowe rozwiązanie zostało podyktowane szczególną sytuacją, jaka wytworzyła się w wyniku niesprawnej realizacji systemu ksiąg wieczystych. Okazało się mianowicie, że wiele spółdzielni mieszkaniowych nie ma uregulowanego sianu prawnego swoich nieruchomości, a ponadto niektóre z nich obejmują zasięgiem swego działania niemal całe osiedla. Dokonywanie przeto wpisów spółdzielczych praw do lokali byłoby w tych księgach ze względów technicznych albo niemożliwe, albo co najmniej bardzo utrudnione. To sprawiło, że ustawodawca wybrał rozwiązanie mogące budzić z czysto jurydycznego punktu widzenia różne zastrzeżenia, ale dla potrzeb praktyki niezbędne3.
VII. Z art. l i 16 ust. o ks. wiecz. i hip. wynika, że w księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe na nieruchomościach, czyli księgi wieczyste nie są przeznaczone do ujawniania praw o charakterze obligacyjnym. Inaczej mówiąc, w księdze wieczystej może być ujawnione każde prawo rzeczowe, natomiast prawo obligacyjne tylko wtedy, gdy w drodze wyjątku od zasady, przepis szczególny na to zezwala (ż 64, VI).
Z wymienionych przepisów nie należy natomiast wyprowadzać wniosku, że księga wieczysta ujawnia w każdym wypadku wszystkie prawa rzeczowe dotyczące danej nieruchomości. Obok praw wpisanych nieruchomość mogą obciążać także prawa nie wpisane do księgi wieczystej.
W celu bliższego określenia przedmiotu praw wpisanych do księgi wieczystej wpisuje się także do niej dane faktyczne, takie jak: położenie nieruchomości, jej obszar oraz sposób korzystania (w tym także wskazanie budynków). Wpis danych faktycznych jednak ma inne znaczenie aniżeli wpis prawa; nie łączą się z nim szczególne gwarancje, jakie zapewnia wpis prawa. Ma on znaczenie wyłącznie informacyjne. O ile przeto osoba trzecia może mieć pełne zaufanie do wpisu prawa i w związku z tym nabyć je skutecznie od osoby wpisanej do księgi wieczystej także wtedy, gdy prawo
5 Por. Z. Mannaj: Hipoteka na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych, "Rejent" 1992, nr 3, s. 57.
330
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
to w rzeczywistości zbywcy nie przysługuje (ż 64, ni), o tyle nie może mieć pewności, że nieruchomość, jaką nabywa, ma na pewno taki obszar, jaki podano w księdze wieczystej6.
VIII. Na treść księgi wieczystej składają się poszczególne wpisy. Przez wpis należy rozumieć każdą adnotację w księdze wieczystej wskazującą na zmianę stanu prawnego (np. na zmianę osoby właściciela) lub na ustalenie tego stanu zgodnie z rzeczywistością (wtedy gdy dotychczasowy wpis nie odpowiadał prawdzie). Wpisem do księgi wieczystej jest także wykreślenie (art. 30 ust. o ks. wiecz. i hip.), gdyż zmiana stanu prawnego nieruchomości może również znaleźć wyraz w uchyleniu dotychczasowego wpisu. Nie stanowią natomiast wpisu takie adnotacje, które tylko informują o możliwości dokonania wpisu, jak np. tzw. wzmianka o wniosku, tj. adnotacja o tym, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie wpisu (ż 65, V).
Treść wpisu formułuje sędzia (referendarz sądowy) na podstawie dokumentu stanowiącego jego podstawę, np. umowy o przeniesieniu własności nieruchomości. Wpis obejmuje tylko istotną treść dokumentu, jest jakby jego streszczeniem. Jeżeli doszłoby do rozbieżności między wpisem a jego podstawą, na korzyść osoby trzeciej nie znającej treści dokumentu rozstrzygałaby treść wpisu, osobę trzecią bowiem obowiązuje tylko znajomość księgi wieczystej. Przykładowo można wskazać, że jeśliby w umowie została ustanowiona służebność przechodu, a we wpisie określono ją omyłkowo jako służebność przejazdu, nabywca nieruchomości władnącej nabyłby służebność przejazdu. Jeżeli natomiast chodzi o stosunki między stronami danej czynności, rozstrzygające znaczenie ma zawsze treść dokumentu stanowiącego podstawę wpisu7.
Wpisy można podzielić na ostateczne i tymczasowe. Pierwsze kończą definitywnie określone postępowanie, drugie tylko zabezpieczają jego wynik. Ilustrując ten podział przykładami można wskazać, że wpisem ostatecznym jest wpis do księgi wieczystej nowego właściciela, gdyż kończy on postępowanie wszczęte na skutek wniosku o dokonanie takiego właśnie wpisu. Natomiast wpis hipoteki przymusowej na podstawie tzw. tymczasowego zarządzenia sądu (ż 49, III) jest wpisem tymczasowym, zabezpieczającym, ma bowiem na celu zabezpieczenie powództwa o zasądzenie sumy pieniężnej; jest więc dokonany tylko na czas toczącego
6 Por. orz. SN z 28111989 r., OSN 1990, póz. 26.
7 Orz. SN z 23 IX 1946 r., OSN 1947, póz. 71.
ż 64. Prawnomaterialne wsady ksiąg wieczystych
331
się procesu. Zbliżony cel do wpisów tymczasowych gdyż także służą zabezpieczeniu wyniku określonego postępowania mają wspomniane wyżej adnotacje nie mające charakteru wpisu.
Wpisy tymczasowe i zbliżone do nich adnotacje są przewidziane zarówno w ust. o ks. wiecz. i hip., jak i w wielu ustawach szczególnych. Ustawa o ks. wiecz. i hip. przewiduje:
1) wpis hipoteki przymusowej na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu (art. 110),
2) wpis ostrzeżenia o toczącym się procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 2),
3) wpis ostrzeżenia z urzędu o dostrzeżonej niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 57),
4) wzmiankę o wniosku (art. 45),
5) wzmiankę o apelacji i kasacji (art. 56).
Tutaj też należy wymienić przewidzianą w k.p.c., ale dotyczącą materii regulowanej w ustawie:
6) wzmiankę o wniesieniu skargi na wpis dokonany przez referendarza sądowego (art. 518' ż 3 k.p.c.).
Jako przykład wpisów i adnotacji tymczasowych przewidzianych w przepisach szczególnych można przytoczyć:
1) wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (art. 924 k.p.c.), nazywany w dawnej terminologii wpisem subhastacyjnym; ma on ten skutek, że wszczęta egzekucja będzie mogła być prowadzona nadal, pomimo że własność nieruchomości zostanie przeniesiona przez dłużnika na inną osobę (art. 925 i art. 930 k.p.c.); co do chwili, od której skutek taki powstaje, zob. kontrowersyjne orz. SN z 24 II 1997 r. (OSN 1997, póz. 142);
2) wpis o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego (art. 117 u.g.n.); na temat skutków tej adnotacji zob. ż 64, VII.
IX. Jak to już zaznaczono w ż 63, IV, księgi wieczyste nie ulegają nigdy w odróżnieniu od innych akt urzędowych zniszczeniu. Wydanie przeto zarządzenia o ich zniszczeniu jest niedopuszczalne (ż 4 ust. 2 rozp. wyk.). W wypadku przeniesienia nieruchomości do innej księgi, dotychczasową księgę wieczystą jedynie zamyka się i składa się ją wraz z aktami do archiwum (ż 36-38 rozp. wyk.).
ż 64. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych
I. Jak to wyjaśniono w ż 63, I, księgi wieczyste tym różnią się od zwykłych rejestrów nieruchomości, że z wpisami do nich łączy się wiele skutków prawnych, które mają znaczenie dla obrotu nieruchomościami. Skutki te mogą mieć zależnie od konkretnego ustawodawstwa szerszy lub węższy zakres. W świetle prawa polskiego skutki te można ująć w następujące zasady:
4) zasada pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych do księgi wieczystej,
5) zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi.
II. W czystej postaci zasada wpisu oznaczałaby, że każdoczesny stan prawny nieruchomości znajduje pełne uzewnętrznienie w księdze wieczystej, albo inaczej: że stan prawny nieruchomości jest tylko taki, jaki wynika z księgi wieczystej. Do osiągnięcia takiego założenia konieczne byłoby przyjęcie dwu zasad: że bez wpisu nie może dojść do zmiany stanu prawnego nieruchomości, oraz że każdy wpis pociąga za sobą zmianę tego stanu. Chociaż takie uregulowanie może się prima facie wydawać kuszące, bo prowadzi do całkowitej jawności stanu prawnego dotyczącego nieruchomości, to jednak jego przyjęcie jest praktycznie niemożliwe do zrealizowania. Niektórych zmianjak np. zmian wynikających ze spadkobrania nie sposób uzależniać od wpisu. Tym więcej oczywiście rażące byłoby przyjęcie zasady, że wpis sam przez się decyduje o zmianie stanu prawnego, nawet wtedy, gdy nie było podstawy do jego dokonania, np. wpis dokonany na podstawie umowy nieważnej, bo zawartej przez osobę niezdolną do czynności prawnych.
Z tych przyczyn ustawodawca polski przyjął zasadę wpisu tylko w ograniczonym zakresie. Z reguły zmiany stanu prawnego nieruchomości następują niezależnie od wpisu. Od tej reguły prawo przewiduje i w tym się wyraża u nas zasada wpisu wyjątki. Mianowicie w wypadkach przewidzianych w szczególnych przepisach wpis jest konieczną przesłanką nabycia, zmiany lub wygaśnięcia prawa rzeczowego na nieruchomości (wpis konstytutywny). Inaczej mówiąc, zasadą naszego prawa jest deklaratywność wpisów, wyjątkiem zaś są wpisy konstytutywne. W wypadku, gdy przepis przewiduje wpis konstytutywny, jest on konieczną przesłanką zmiany stanu prawnego; nigdy jednak wpis nie jest przesłanką jedyną, obok bowiem niej konieczne jest dokonanie odpowiedniej czynności prawnej, zachowanie prawem wymaganej formy itp.
Wyjątków takich jest w naszym prawie niewiele. Do najważniejszych należą: ustanowienie odrębnej własności lokali (ż 26, IV); ustanowienie i przeniesienie użytkowania wieczystego (ż 32, I i 33, I); ustanowienie hipoteki (ż 48, II); przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego, jeżeli jest ono wpisane do księgi wieczystej (ż 35, I).
ż 64. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych
333
Poza tymi (i niektórymi innymi) wyjątkami obrót dotyczący nieruchomości odbywa się jak to się czasem określa pozaksięgowo. W szczególności wpis do księgi wieczystej nie jest konieczną przesłanką przeniesienia najważniejszego prawa rzeczowego, tj. prawa własności. To samo dotyczy tak z praktycznego punktu widzenia ważnych czynności prawnych, jak ustanowienie użytkowania i służebności. Niezależne od wpisu są także zmiany, które nie są wynikiem czynności prawnych, jak np. przejście własności na skutek dziedziczenia, nabycie prawa w drodze zasiedzenia.
W konsekwencji przedstawionego wyżej uregulowania odróżniamy rzeczywisty stan prawny nieruchomości od stanu prawnego wynikającego (jawnego) z księgi wieczystej. Nie zawsze się one pokrywają. Możliwość wystąpienia takiej rozbieżności ma oczywiście ujemne strony. Aby im choć częściowo zapobiec, ustawa nakłada na właścicieli obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej swojego prawa pod rygorem grzywny (art. 35 i 36 ust. o ks. wiecz. i hip.). Wpis więc prawa własności nieruchomości jest deklaratywny, ale obowiązkowy8.
III. Jak to wyżej wyjaśniono, między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może dojść do rozbieżności; np. jako właściciel nieruchomości jest ujawniona w księdze wieczystej osoba "A", choć w rzeczywistości właścicielem jest osoba "B"; albo: nieruchomość stanowi przedmiot majątku wspólnego małżonków, lecz w księdze wieczystej jest ona wpisana jako należąca tylko do jednego z nich9. W takich wypadkach może dojść do konfliktu między interesem osoby trzeciej, która z osobą wpisaną do księgi wieczystej dokonuje określonej czynności prawnej (np. zawiera umowę nabycia własności), a interesem osoby, której prawo nie zostało ujawnione. Prawo nasze chroni w takich wypadkach bezpieczeństwo obrotu, a więc daje pierwszeństwo interesom osoby trzeciej. Odpowiednie unormowania są zawarte w art. 5 - 9 ust. o ks. wiecz. i hip.
W myśl art. 5 "w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe
8 J. Wasilkowski: Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 4, s. 16 i nr 5-6, s. 44. Por. także orz. SN z 1311987 r., OSN 1988, póz. 22.
9 Z orzecznictwa: orz. SN z 11 IX 1961 r., OSN 1963, póz. 18; z 17 IV 1962 r., OSN 1963, póz. 90; z 30X11962 r., OSN 1963, póz. 223.
334
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
(rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)". Stosownie zaś do art. 9 unormowania zawarte w art. 5 oraz kolejnych przepisach (6 - 8) "stosuje się także w wypadkach nie wymienionych w art. 5 rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi".
Zasada wyrażona w tych przepisach nosi ustawową nazwę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nazywamy ją także zasadą wiarygodności (publica fides) ksiąg wieczystych10.
Z zacytowanych przepisów wynika, że zasada wiarygodności ksiąg wieczystych chroni osoby trzecie na wypadek: a) nabycia prawa rzeczowego; b) innego rozporządzenia takim prawem; c) spełnienia świadczenia przez osobę trzecią na rzecz osoby ujawnionej jako uprawnionej (np. spłaty
wierzytelności hipotecznej).
Podstawowe przesłanki (muszą one zachodzić kumulatywnie) rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych są następujące:
1. Rękojmia chroni jedynie nabycie w drodze czynności prawnej. Nie jest przeto chroniony na podstawie rękojmi np. ten, kto uzyskał hipotekę przymusową (art. 109 i n. ustawy o ks. wiecz. i hip.) lub ten, kto nabył przez zasiedzenie własność nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym nie ujawnionym w księdze wieczystej. Przepisy o rękojmi wiary publicznej nie mają też zastosowania przy nabyciu nieruchomości w trybie egzekucji11; w tym przypadku kwestię skuteczności nabycia nieruchomości nie będącej w rzeczywistości własnością egzekwowanego dłużnika rozstrzygają przepisy k.p.c. o egzekucji z nieruchomości.
2. Ochroną wynikającą z rękojmi objęte są tylko czynności prawne polegające na rozporządzeniu prawem rzeczowym ujawnionym w księdze (oraz spełnienie świadczenia na rzecz uprawnionego według księgi na podstawie wpisanego tam prawa). W wypadku zatem zawarcia np. umowy
' Oprócz prac o charakterze ogólnym problematyce rękojmi poświęcone są następujące opracowania szczegółowe: J. 'Wasi\\iows\ii:Natematwykladniart.20-22pr. rzecz., PN 1947, nr 7-8, s. 74; W. Prądzyński: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 910, s. 207; S. Wójcik: Z zagadnień rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1962, nr 10, s. 692; A. Szpunar: Uwagi o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1963, nr 8-9, s. 275; J.S. Piątowski: Aktualne zagadnienia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1969, nr 7, s. 60; S. Wójcik: Zakres rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w: Prace z prawa cywilnego (Księga dla uczczenia pracy naukowej prof. J.S. Piastowskiego),
Ossolineum 1985, s. 133.
" Orz. SN z 25 II 1963 r., OSN 1964, póz. 36. Patrz także orz. SN z 6 V 1981 r., OSN 1981,
póz. 218.
ż 64. Prawnomaterialne wsady ksiąg wieczystych
335
dzierżawy nieruchomości z osobą wpisaną do księgi wieczystej niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jako właściciel tej nieruchomości, dzierżawca nie uzyskałby prawa skutecznego względem właściciela nieruchomości12; umowa dzierżawy byłaby wprawdzie ważna, ale zobowiązanym z niej (wydzierżawiającym) nie staje się właściciel nieruchomości lecz byłaby nim wspomniana osoba.
3. Nie jest chronione nabycie pod tytułem ogólnym, tzn. gdy przedmiotem nabycia jest nie określone prawo, lecz pewien majątek jako całość, w skład którego wchodzi nieruchomość wpisana do księgi wieczystej. Ma to np. miejsce w wypadku nabycia spadku w drodze umowy (art. 1051 k.c.).
4. Rękojmia nie chroni nabywcy w wypadku rozporządzeń nieodpłatnych, np. w wypadku nabycia własności nieruchomości w drodze darowizny. Wprowadzając takie ograniczenie ustawodawca wyszedł z założenia, że w wypadku nabycia nieodpłatnego należy dać pierwszeństwo interesom osoby uprawnionej przed interesami nabywcy, który w zamian za nabyte prawo nie świadczy żadnego ekwiwalentu.
5. Rękojmię wyłącza zła wiara osoby trzeciej. Jednakże w interesie tej osoby ustawodawca ogranicza zakres złej wiary w rozumieniu powołanych przepisów. Nie przyjmuje mianowicie generalnej zasady, w myśl której w złej wierze jest nie tylko ten, kto zna rzeczywisty stan prawny, lecz także ten, kto stanu takiego nie zna z powodu niedołożenia należytej staranności, a więc ze zwykłego niedbalstwa (ż 60, V). W dziedzinie rękojmi ustawodawca od tej zasady odstąpił już w prawie zunifikowanym, a także w prawie obecnie obowiązującym. Jednakże między tymi dwoma uregulowaniami zachodzi istotna różnica. Zgodnie mianowicie z art. 22 pr. rzecz, z 1946 r. w złej wierze w rozumieniu przepisów o rękojmi był tylko ten, kto konkretnie wiedział, że treść księgi wieczystej nie była zgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Takie, bardzo wąsko ujęte, pojęcie złej wiary osoby trzeciej (nabywcy nieruchomości) prowadziło nieraz do oczywistego pokrzywdzenia rzeczywiście uprawnionego (właściciela), lecz nie wpisanego do księgi wieczystej. Dlatego w orzecznictwie wystąpiła tendencja do częściowo rozszerzającego rozumienia art. 22 pr. rzecz.13 Z tej rozbieżności między literą prawa a jej pojmowaniem przez orzecznictwo ustawodawca wyciągnął odpowiednie wnioski. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip. w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest
12 Orz. SN z 8 IX 1954 r., OSN 1955, póz. 75; z 16 V 1961 r., OSN 1962, póz. 105.
13 Orz. SN z 30X111960 r., PiP 1961, nr 2, s. 340.
336
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Na gruncie tego unormowania aktualne pozostało orz. SN z 9 XI 98114, w myśl którego nie można przypisać nabywcy nieruchomości złej wiary, z tego tylko powodu, że nie sprawdził w organach administracji państwowej, czy ujawniony w księdze wieczystej zbywca nie utracił własności (z zastrzeżeniem wynikającym z uwag w pktYII). Za daleko natomiast idzie orz. SN z 5 V 1993 r. (OSN 1993, póz. 218), gdy wymaga od banku, na rzecz którego jest ustanawiana na danej nieruchomości hipoteka zabezpieczająca udzielony kredyt, sprawdzania treści małżeńskich stosunków majątkowych osoby wpisanej do księgi wieczystej jako wyłączny właściciel tej nieruchomości.
To ostatnie stanowisko jest konsekwencją przyjęcia przez SN nietrafnego założenia, że pojęcie zlej wiary w rozumieniu przepisów o rękojmi nie różni się od tego, jakie wyłania się z przepisów, które przewidują, w określonych wypadkach, ochronę osoby trzeciej, jeśli nie wiedziała ona o rzeczywistym stanie rzeczy "mimo dołożenia należytej staranności", lub stanowią, że osoba trzecia nie korzysta z ochrony, jeżeli o rzeczywistym stanie rzeczy mogła się dowiedzieć "przy dołożeniu należytej staranności".
6. W myśl art. 7 ust. o ks. wiecz. i hip. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: l) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, 2) prawu dożywocia, 3) służebnoś-ciom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, 4) służebnościom drogi koniecznej (art. 145 k.c.) albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 151 k.c.). We wszystkich przeto tych wypadkach prawa te są skuteczne względem nabywcy nieruchomości, choćby nie były ujawnione w księdze wieczystej, zaś nabywca był w dobrej wierze.
7. Stosownie do art. 8 ust. o ks. wiecz. i hip. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Chyba tylko przez przeoczenie nie została wskazana w cytowanym przepisie (gdy po raz kolejny nowelizowano ustawę) wpisywana do księgi wieczystej na podstawie art. 518' ż 3 k.p.c. wzmianka o wniesieniu skargi na wpis dokonany przez referendarza sądowego.
Podobieństwo gdy chodzi o sens tej wzmianki do wzmianek o apelacji lub kasacji i ostrzeżenia, wymienionych w tym przepisie, jest tak oczywista, że jego stosowanie per
14 Orz. SN z 9 X 1981 r., OSN 1982, póz. 57.
ż 64. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych
337
analogiom również do tej wzmianki narzuca się same przez się. Nie wydaje się, by stała temu na przeszkodzie reguła exceptiones non sunt excendendae. Z art. 8 ustawy o ks. wiecz. i hip. można bowiem "odczytać" bardziej ogólną myśl legislacyjną niż wyraża jego brzmienie; że mianowicie rękojmia (zasada wiarygodności) nie powinna działać, jeżeli wpis będący jej podstawą został zakwestionowany przez stronę przewidzianym dla niej środkiem prawnym, tym samym stał się wątpliwy i jest to jawne z księgi wieczystej.
Bliżej o wymienionych w pkt. 7 instytucjach patrz niżej pod IV oraz w ż 65, V.
Problematyka zastosowania przepisów o rękojmi na tym się nie wyczerpuje. Na podkreślenie zasługują zwłaszcza następujące wyjaśnienia. Rękojmia działa także na niekorzyść własności państwowej, w tym sensie, że także i państwo może utracić własność (lub inne prawo) w następstwie działania rękojmi, brak jest bowiem przepisu, który by w taki sposób chronił mienie państwowe15. Uwaga ta odnosi się rzecz jasna, również do własności samorządowej. W kwestii wyłączenia działania rękojmi w wyniku ujawnienia w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego (ż 63, VIII in fine) w razie rozporządzenia nieruchomością przez jej dotychczasowego właściciela po jej nabyciu, w trybie tego postępowania, przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego zob. dalej VII.
Orzecznictwo przyjęło, że rękojmia "nie chroni nabywcy nieruchomości lub innego prawa rzeczowego do tej nieruchomości od osoby, która była właścicielem nieruchomości i nadal jako właściciel jest w księdze wieczystej ujawniona, ale która utraciła ex legę własność z mocy przepisów ustawy nacjonalizacyjnej". Mechanizm bowiem rękojmi "jest pomyślany i dostosowany zgodnie z funkcją ksiąg wieczystych do obrotu cywilnoprawnego"16. Rękojmia chroni natomiast tego, kto nabył własność nieruchomości od osoby wpisanej nadal do księgi wieczystej, mimo że utraciła ona własność na podstawie ustawy z 26 X 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (bliżej o tym patrz w ż 17, VIII i w ż 60, I)17.
Rękojmia daje pewność tylko co do tego, że osoba wpisana do księgi wieczystej jest osobą uprawnioną; nie daje natomiast pewności co do tożsamości tej osoby. Dlatego nie nabywa własności ten, kto zawarł umowę z rzekomym właścicielem, legitymującym się fałszywym dowodem'".
15 Odmienny, lecz odosobniony głos B. Walaszka: Z zagadnień ochrony wlasnosci społecznej. Pal. 1959, nr 7-8, s. 71.
16 Ora. SN z 24 X 1965 r., OSN 1966, póz. 82; z 13 V 1977 r., OSN 1978, póz. 21.
17 Orz. SN z 30 III 1977 r" OSN 1978, póz. 98.
18 Orz. SN z 9X 1959 r., OSN 1960, póz. 87.
338
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
W kilku orzeczeniach19 SN uznał, że rękojmia nie chroni osoby, na rzecz której zostało ustanowione użytkowanie wieczyste na gruncie nie stanowiącym wbrew wpisowi własności Skarbu Państwa; zasada wiarygodności ksiąg wieczystych bowiem powinna ustąpić przed zasadą, według której użytkowanie wieczyste można ustanowić tylko na nieruchomości Skarbu Państwa (obecnie także jednostki samorządu terytorialnego lub związku takich jednostek). Orzecznictwo to spotkało się z różną oceną doktryny20. W ostatnim czasie SN potwierdził swoje dotychczasowe trafne stanowisko w orz. z 22 IX 1995 r. (OSN 1995, póz. 180).
Już z tego, co dotychczas powiedziano, wynika, że skutki rękojmi polegają przede wszystkim na tym, że stanowi ona wyjątek od zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (ż 15, VII).
Brak było w naszej doktrynie zgodności poglądów co do tego, czy rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych można rozumieć także negatywnie, tzn. w tym sensie, że nabywca własności nieruchomości nabywają wolną od obciążeń, które wprawdzie istnieją (np. służebności), ale które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej21. Natomiast orzecznictwo opowiadało się jednolicie za odpowiedzią twierdzącą na to pytanie. Obecnie pogląd ten potwierdza cytowany wyżej w pkt 6 przepis art. 7 ust. o ks. wiecz. i hip. wymieniając prawa obciążające nieruchomość, przeciwko którym rękojmia nie działa22.
W orz. z 8 IV 1983 r.23 SN uznał, że nabywca nieruchomości władnącej może nabyć dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wpisaną do księgi służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania (art. 293 ż l k.c.).
IV. Jak to wyżej wyjaśniono, wpis do księgi wieczystej może być niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis nie przesądza więc sam
19 Orz. SN z 21 VI 1968 r., OSP 1970, póz. 119 oraz z 14 V 1986 r., OSN 1987, póz. 122.
20 Orzeczenia poparli: S. Breyer: Glosa, OSP 1970, póz. 117; J. Majorowicz w: Komentarz. do k.c., t. I, s. 642. Przeciwko wypowiedzieli się: J.S. Piątowski: Glosa, OSP 1971, póz. 55;
A. Szpunar, W, Wanatowska: Przegląd orzeczenictwa, NP 1969, nr 12, s. 1715.
21 Za taką wykładnią m.in. wypowiedzieli się: J. Wasilkowski: Prawo rzeczowe, s. 337;
S. Breyer: Przeniesienie własności nieruchomości, s. 249; A. Kunicki: Domniemania w prawie rzeczowym, s. 131; J. Witec^u: Odpowiedź prawna, PiP 1948, nr 11,s. 127;A. Stelmachowski:
Glosa, OSPiKA 1962, póz. 192; A. Szpunar: Uwagi o rękojmi, s. 277; J.St. Piątowski:
Aktualne zagadnienia, s. 65.
22 S. Rudnicki: Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, s. 32.
23 OSN 1983, póz. 173.
ż 64. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych
339
przez się o stanie prawnym nieruchomości. Nie jest on jednak pozbawiony
gdy chodzi o ustalenie stanu prawnego dotyczącego nieruchomości znaczenia, ustawa wiąże bowiem z nim dwa następujące domniemania prawne: a) domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, oraz b) domniemanie, że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje (art. 3 ust. o ks. wiecz. i hip.). Na domniemania te może się powołać każdy zainteresowany. Jak to bliżej wyjaśniono w ż 60, IX, pierwsze z tych domniemań jest silniejsze aniżeli domniemania wynikające z faktu posiadania (art. 4 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Domniemania związane z wpisem do księgi wieczystej są domniemaniami usuwalnymi (praesumptiones iuris tantum), mogą więc być obalone dowodem przeciwnym24. W szczególności obalenie takiego domniemania może prowadzić do zastąpienia wpisu nieprawdziwego przez wpis właściwy, czyli
jak ustawa mówi do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Należy przy tym odróżnić uzgodnienie w związku z tym, że stan prawny się zmienił i dlatego dotychczasowy wpis stał się nieprawdziwy, od uzgodnienia w wypadku, gdy dokonany wpis był od początku niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Usunięcia niezgodności wynikłej ze zmiany stanu prawnego dokonuje się na podstawie dokumentu lub orzeczenia, które stwierdzają deklaratywnie lub konstytutywnie zmianę tego stanu. Jako przykład takiego dokumentu można wymienić umowę o przeniesieniu własności, a jako przykład takiego orzeczenia postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Na wypadek, gdy wpis jest od początku nieprawdziwy (np. dlatego, że jako właściciel nieruchomości jest ujawniony tylko jeden z małżonków, choć nieruchomość ta stanowi przedmiot majątku wspólnego), art. 10 ust. o ks. wiecz. i hip. przewiduje specjalne postępowanie. W myśl tego przepisu, jeżeli treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Usunięcie takiej niezgodności odbywa się w trybie procesu. Wyrok nakazujący uzgodnienie stanowi podstawę do dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.
24 Problematyką tą zajmuje się A. Kunicki w pracy: Domniemania w prawie rzeczowym, s. 26 i n.
340
XVIII Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być ujawnione przez ostrzeżenie, które wpisuje ?ię do księgi wieczystej na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, przed którym toczy się proces o uzgodnienie, albo na podstawie nieprawomocnego wyroku (art. 10 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.). Jak już w pkt III zaznaczono, ostrzeżenie ma taki skutek, że wyłącza rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej (art. 8 ust. o ks. wiecz. i hip.). Ilustruje to następujący przykład: "A" wytoczył powództwo przeciwko "B" o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, twierdząc, że wbrew wpisowi on, a nie "B" jest właścicielem nieruchomości. Powództwo to zostało zabezpieczone przez ostrzeżenie, które zostało wpisane do księgi wieczystej. Po takim wpisie "B" zbył, jako właściciel jawny z księgi wieczystej, własność nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. Osoba ta nabędzie własność nieruchomości tylko o tyle, o ile "B" wygra proces, w przeciwnym bowiem razie nabyłaby nieruchomość od osoby nie będącej właścicielem, a rękojmia wiary publicznej nie chroniłaby jej ze względu na wpis ostrzeżenia.
Ostrzeżenie może być wpisane także z urzędu, jeżeli sąd dostrzeże, że skutkiem uchybienia przepisom ustawy treść księgi wieczystej stała się niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym (art. 57 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Wyżej zostało opisane obalenie domniemania z art. 3 ust. o ks. wiecz. i hip. w trybie, który prowadzi ponadto do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie takie może być jednak obalone także w innej sprawie jako przesłanka jej rozstrzygnięcia25 (takie obalenie ma znaczenie tylko dla danej sprawy). Przykładowo można wskazać, że w procesie windykacyjnym (art. 222 ż l k.c.-ż 29, III), w którym powód powołał się w celu udowodnienia swego prawa własności na wpis do księgi wieczystej, pozwany może prowadzić dowód na okoliczność, że wbrew domniemaniu związanemu z tym wpisem prawo własności spornej nieruchomości powodowi nie przysługuje.
V. W ż 35, IV była mowa o tym, że kolizje między ograniczonymi prawami rzeczowymi są rozstrzygane według zasady pierwszeństwa. Tam też bliżej wyjaśniono, że o pierwszeństwie między tymi prawami może decydować wpis do księgi wieczystej, prawo bowiem wpisane ma pierwszeństwo przed prawem nie wpisanym, a o pierwszeń-
25 Orz. SN z 17 VI 1960 r., OSPiKA 1961, póz. 162.
ż 64. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych
341
stwie praw rzeczowych ograniczonych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga dzień złożenia wniosku. Odwołując się do zawartych tam rozważań, należy na tym miejscu ograniczyć się do stwierdzenia, że taki skutek wpisu stanowi jedną z prawnomaterialnych zasad ksiąg wieczystych, odróżniających je od zwykłego rejestru.
VI. Jak to już wyjaśniono w ż 63, VII, księgi wieczyste są w zasadzie przeznaczone do ujawniania praw rzeczowych, natomiast prawa należące do kategorii praw obligacyjnych, które ustawa określa jako prawa osobiste i roszczenia, mogą być ujawnione w księdze wieczystej jedynie w przypadkach w ustawie przewidzianych (art. 16 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.). Przypadki takie przewiduje art. 16 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip. Według tego przepisu mogą być w księdze wieczystej ujawnione:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych lub warunkowych; roszczenie może być jednak wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego, jeśli w określonych w art. 19 ustawy o ks. wiecz. i hip. terminach nie zostanie złożony wniosek o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy;
3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników (ż 23, V);
5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych (ż 45, II in fine).
Dalszy przepis tego rodzaju jest zawarty w art. 9 ustawy z 24 VI 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 90, póz. 419). W myśl tego przepisu ujawnieniu w księdze wieczystej podlega wynikające z umowy roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Skutek ujawnienia prawa osobistego lub roszczenia określa art. 17 ust. o ks. wiecz. i hip., w myśl którego przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo lub roszczenie osobiste uzyskuje skuteczność względem praw nabytych po jego ujawnieniu. W szczególności prawo lub roszczenie
342
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
osobiste służące przeciwko właścicielowi nieruchomości, staje się skuteczne przeciwko każdoczesnemu właścicielowi. Przykładowo można wskazać, że gdyby właściciel po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności wynikającego z umowy zobowiązującej (art. 155 i 156 k.c. ż 15, II) przeniósł własność nieruchomości na osobę trzecią, to ten komu to roszczenie przysługuje, mógłby go dochodzić, a więc domagać się przeniesienia na niego własności od nabywcy. Stosownie jednak do zdania drugiego art. 17 prawa osobiste i roszczenia wpisane do księgi wieczystej nie uzyskują skuteczności względem służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.) oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
Konsekwencją normy art. 17 jest dalszy przepis, który stanowi, że do pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej stosuje się odpowiednio przepisy o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych (art. 20 ust. l ust. o ks. wiecz. i hip.).
Jaki jest sens i skutki wpisu w księdze wieczystej, jako "praw i roszczeń osobistych", wierzytelności banku hipotecznego wskazanych wyżej w pkt 5 trudno dociec, jeśli się zważy, że wierzytelności te nie dotyczą, jako takie, w ogóle nieruchomości; natomiast nieruchomość obciąża hipoteka, którą wierzytelność taka jest zabezpieczona. Kwestię przewidzianego w art. 24 ust. 2 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych ujawnienia w księdze wieczystej informacji, że określona hipoteka (znajdująca się na pierwszym miejscu i wykluczająca powstanie hipoteki ustawowej zabezpieczającej należności podatkowe ż 45, II infine) zabezpiecza wierzytelność będącą podstawą emisji hipotecznych listów zastawnych, wpisaną do rejestru zabezpieczenia takich listów, prawidłowo rozwiązuje rozporządzenie wykonawcze; stanowiąc w ż 27 pkt 2, iż dane na ten temat wpisuje się w ramach wpisu dotyczącego hipoteki w dziale IV księgi. Po tych uwagach można zrezygnować z próby dociekania, co oznacza zastosowanie liczby mnogiej ("wierzytelności zabezpieczone hipoteką") w omawianym art. 17 ust. 2 pkt 5 ustawy o ks. wiecz. i hip.
Szczególne znaczenie ma natomiast o czym już wspomniano w ż 16, II i IV ujawnienie w księdze wieczystej prawa pierwokupu gminy co do nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne i nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz co do prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do takiego rejestru (art. 109 ust. l pkt 3 i 4 u.g.n.). Otóż prawo pierwokupu, o którym mowa, wynika wprawdzie z ustawy, gdyż używając terminologii art. 596 k.c. zastrzega je ustawa (ma więc, jak należy sądzić, bezwzględny charakter przewidziany w art. 599 ż 2 k.c.). Jednakże przesłanką jego istnienia jest, stosownie do art. 109 ust. 3 pkt 5 u.g.n., ujawnienie w księdze wieczystej.
VII. Wobec braku wyraźnego uregulowania w ustawie o gospodarce nieruchomościami znaczenia przewidzianego w niej ujawnienia w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego (ż 63, VIII infine), prawne konsekwencje tej wzmianki nie są całkiem jasne. Zakładając wszak, iż ustawodawca przewidując to ujawnienie postępuje racjonalnie,
ż 64. Prawnomaterialne wsady ksiąg wieczystych
343
a więc przypisuje mu "jakiś" sens prawny, należy, jak się wydaje, przyjąć, że: a) jeśli po takim ujawnieniu postępowania wywłaszczeniowego nastąpiłoby zbycie nieruchomości (użytkowania wieczystego) lub jej obciążenie, o czym organ wywłaszczeniowy nie został poinformowany, nieuczestniczenie nabywcy nieruchomości (innego prawa) w dalszym postępowaniu stosownie do art. 30 ż 4 k.p.a. nie ma wpływu na ważność decyzji wywłaszczeniowej (zob. art. 156 ż l pkt 4 k.p.a.) ani nie stanowi podstawy do wznowienia postępowania (zob. art. 145 ż l pkt 4 k.p.a. i art. 2 ustawy o ks. wiecz. i hip.); b) gdyby po utracie własności na skutek wywłaszczenia (a przed ujawnieniem, jako właściciela. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) były właściciel dokonał rozporządzenia, osobę trzecią należałoby traktować, ze względu na treść art. 2 ustawy o ks. wiecz. i hip., jako będącą w złej wierze, co wyłącza jej ochronę na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
VIII. W myśl art. 2 ust. o ks. wiecz. i hip. nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Konsekwencją przyjęcia tej zasady oraz tego, że wpisy do ksiąg wieczystych powodują wyżej opisane skutki materialnop-rawne, jest dalszy przepis tegoż artykułu stanowiący, że księgi wieczyste są jawne. Jest to tzw. zasada formalnej j a w n o ś c i ksiąg wieczystych, a więc powszechnej ich dostępności. Nie jest to zasada materialno-prawna, lecz formalna, mająca za zadanie umożliwienie prawidłowego funkcjonowania opisanych zasad wyrażających materialnoprawne skutki wpisów.
Zgodnie z zasadą formalnej jawności każdy może przeglądać księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych (akta nemini deneganda ż l rozp. wyk.); nie ma przy tym gdy chodzi o przejrzenie księgi (inaczej w wypadku akt księgi ż l ust. 2 rozp. wyk.) obowiązku wykazywania w tym swego interesu. Ograniczenie polega na tym, że przeglądanie księgi odbywa się w obecności wyznaczonego do tego pracownika sądu. Natomiast odpisy ksiąg wieczystych wydaje się tylko na żądanie osób zainteresowanych lub odpowiednich organów państwowych i samorządowych (ż 2 rozp. wyk.).
W ścisłym związku z omawianymi zasadami pozostaje przepis ż 5 rozp. wyk., w myśl którego księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza lokal sądu.
344
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
ż 65. Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych;
samodzielny zbiór dokumentów
I. Zagadnienie, jaki organ państwowy ma być powołany do prowadzenia ksiąg wieczystych, przeszło u nas znamienną ewolucję. Według przepisów, które weszły w życie z dniem 111947 r., zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych należało do sądów (art. l pr. o ks. wiecz.). Zasada ta jednak uległa zmianie, gdyż stosownie do ustawy z 16 XI 1964 r. o przekazaniu państwowym biurom notarialnym prowadzenia ksiąg wieczystych (Dz.U. Nr 41, póz. 278) czynności te przejęły (sukcesywnie) państwowe biura notarialne.
Kolejną zmianę przyniosła ustawa z 14111991 r. przepisy wprowadzające ustawę prawo o notariacie oraz o zmianie kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 22, póz. 92), która m.in. znowelizowała art. 23 ust. o ks. wiecz. i hip. W brzmieniu nadanym tą nowelą powołany przepis stanowił, że prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Nastąpiło to także sukcesywnie, gdyż w myśl art. 3 ż l ustawy z 14 II 1991 r. Minister Sprawiedliwości został zobowiązany do zniesienia w terminie dwu lat od wejścia w życie tej ustawy państwowych biur notarialnych (których funkcje przejęli poszczególni notariusze w ramach swoich kancelarii notarialnych) i do przekazania prowadzenia ksiąg wieczystych właściwym sądom.
W ten sposób omawiana regulacja powróciła do stanu pierwotnego. Rychło jednak regulacja ta poddana została jak można sądzić z konieczności wynikającej z rozszerzania zakresu działania sądów i ogromnego wzrostu wpływających spraw pewnej modyfikacji. Mianowicie ustawą z 21 VIII 1997 r. (Dz.U. Nr 117, póz. 752) znowelizowana została, obok stosownych przepisów k.p.c. i prawa o ustroju sądów powszechnych, również ustawać ks. wiecz. i hip., w szczególności art. 23 tej ustawy. W tym ostatnim dodano drugie zdanie o treści "Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi". W świetle zatem obecnie obowiązującego stanu prawnego (art. 23 w nowym brzmieniu oraz art. 2 ż la i 509' ż l k.p.c.) prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów (rejonowych), ale czynności sądu w tym zakresie mogą też wykonywać referendarze sądowi działający w tychże sądach. W powierzonych mu sprawach referendarz sądowy ma kompetencje sądu (art. 2 ż la zd. 2 k.p.c.); w sposób szczególny jest jednak
ż 65. Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych...
345
unormowane zaskarżanie wydanych przez referendarza orzeczeń i zarządzeń dotyczących wpisów (p. dalej V).
II. Zgodnie ze swą nazwą księgi wieczyste są księgami w powszechnie przyjętym znaczeniu tego słowa. W niektórych państwach jednak są one zastępowane lub uzupełniane przez zapisy komputerów e. W naszym kraju krok w tym kierunku uczyniło rozp. wyk.; zgodnie mianowicie z jego ż 6 ust. 2 "księgi wieczyste mogą być również prowadzone przy zastosowaniu systemu informatycznego opartego o program komputerowy;
w takim wypadku do wydruków komputerowych o treści odpowiadającej poszczególnym działom, zastępujących formularze ksiąg wieczystych, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu tych ksiąg." Obecnie taka forma prowadzenia ksiąg wieczystych występuje już w szerokim zakresie, a projektuje się jej powszechne obowiązywanie.
III. Jak to już zaznaczono w ż 63, V, księgi wieczyste mogą być zakładane albo na wniosek26, albo z urzędu. Celem postępowania o założenie księgi wieczystej jest zebranie odpowiednich dokumentów (dowodów stwierdzających prawo własności nieruchomości, jej opis i plan). Do istoty tego postępowania należy wezwanie przez obwieszczenie wszystkich, którzy roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby w terminie oznaczonym w obwieszczeniu zgłosili te prawa i złożyli potrzebne dowody pod rygorem pominięcia ich praw w zakładanej księdze. Rygor ten jednak nie jest równoznaczny z utratą prawa, ten bowiem, kto swego prawa w toku postępowania o założenie księgi wieczystej nie zgłosił, może zawsze wystąpić po jej założeniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (ż 64, IV).
IV. Księga wieczysta składa się z czterech działów (art. 25 ust. o ks. wiecz. i hip.). Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z jej własnością (tu np. wpisuje się służebności gruntowe przysługujące właścicielowi nieruchomości władnącej). Podstawą oznaczenia nieruchomości są dane z ewidencji gruntów i budynków (art. 26 ust. o ks. wiecz. i hip.). Do działu drugiego wciąga się wpisy dotyczące prawa własności i użytkowania wieczystego. Tu także ujawnia się państwową jednostkę organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, w której trwałym zarządzie (ż 40, II) znajduje się nieruchomość Skarbu Państwa27. Państwowe osoby prawne podaje się jako właścicieli, jeżeli oczywiście to prawo im przysługuje. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw
26 Orz. SN z 24 IX 1986, OSP 1987, póz. 120.
27 Orz. SN z 8 III 1950, PN 1950, nr 11-12, s. 542; z 14 VI 1963, OSN 1964, póz. 223.
346
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
rzeczowych obciążających nieruchomości (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i użytkowaniem wieczystym oraz wpisy praw osobistych i roszczeń. Do działu tego wpisuje się także dożywocie. Do działu czwartego wpisuje się hipoteki i dotyczące ich roszczenia.
Każdy dział dzieli się na łamy. Jednakże dokonanie wpisu w niewłaściwym łamie lub dziale nie powoduje jego nieważności, gdyż podział księgi wieczystej ma charakter porządkowy.
Przy księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości (art. 28 ust. o ks. wiecz. i hip.) Akta te noszą nazwę zbioru dokumentów.
V. Postępowanie przed sądem prowadzącym księgę wieczystą jest postępowaniem nieprocesowym (art. 37 ust. o ks. wiecz. i hip.), mają więc do niego zastosowanie jeżeli co innego nie wynika z przepisów odnoszących się specjalnie do tego postępowania przepisy ogólne o postępowaniu nieprocesowym zawarte w art. 506-525 k.p.c. Opisane postępowanie nosi potoczną nazwę postępowania wieczystoksięgowego.
Postępowanie wszczyna się na wniosek, wyjątkowo z urzędu (art. 38 ust. o ks. wiecz. i hip.). Wniosek może złożyć osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte (art. 38 ust. o ks. wiecz. i hip.). Z urzędu dokonuje się np. wzmianki o wniosku lub sprostowania usterki wpisu. Z urzędu sąd może też ujawnić zmianę wlaściciela (art. 36 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Niezwłocznie po wciągnięciu wniosku o wpis do tzw. dziennika ksiąg wieczystych dokonuje się w księdze wieczystej tzw. wzmianki o wniosku (art. 45 ust. o ks. wiecz. i hip.). Wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie (art. 29 ust. o ks. wiecz. i hip.), wzmianka więc ma skutek tzw. zastrzeżenia miejsca w księdze wieczystej. Kolejność wniosku decyduje o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych (ż 35, IV), a wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej (ż 64, III, 7).
Podstawą wniosku mogą być: a) dokumenty (np. umowa o przeniesienie własności lub o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego); b) orzeczenia sądowe (np. postanowienie o zasiedzeniu, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, wyrok o uzgodnieniu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym)28; c) orzeczenia administracyjne (np. orzeczenie o wywłaszczeniu nieruchomości). Wyjątkowo wpis może być dokonany bez przedstawienia dokumentu, np. wpis o przejściu na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości położonej w Warszawie (art. 2 dekretu z 26 X 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, Dz.U. Nr 50, póz. 279).
Zasadą jest, że sąd dokonuje wpisu na podstawie dokumentu, który stwierdza zmianę stanu prawnego (np. na podstawie umowy, jaka ma być w księdze wieczystej ujawniona), a więc tym samym sąd bada, czy wpis będzie zgodny z dokonaną zmianą. Jednakże od tej zasady, zwanej zasadą legalności, ustawa przewiduje wiele wyjątków, pozwalając na dokonanie wpisu tylko na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby, której prawo ma być wpisem dotknięte, a więc
28 A. Oleszko: Wyrok sądowy jako podstawa wpisu do księgi wieczystej, PS 1993, nr 5, s. 57.
ż 65. Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych...
347
bez badania, czy to oświadczenie odpowiada zmianie stanu prawnego (tzw. zasada konsensu formalnego). Przykładowo można wskazać, że w przypadku ustanowienia prawa na nieruchomości (np. służebności) do wpisu nie jest konieczne przedstawienie umowy mającej za przedmiot takie ustanowienie; wystarczy dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa (art. 32 ust. o ks. wiecz. i hip.).
Z faktu, że podstawą wpisu są dokumenty, wynika, że postępowanie wieczysto-księgowe ma charakter czysto pisemny, sąd może się opierać tylko na dokumentach, nie wolno mu natomiast prowadzić innych dowodów, np. dowodu ze świadków (por. jednak co do postępowania zmierzającego do założenia księgi wieczystej ż 51 rozp. wyk.).
W ścisłym z tym związku pozostaje zagadnienie, jak daleko sięga kognicja sądu prowadzącego księgę wieczystą, tzn. w jakim zakresie może on badać zasadność wniosku o dokonanie wpisu. Nie wchodząc w szczegóły tego problemu, wywołującego nieraz w praktyce duże trudności, można najogólniej powiedzieć, że sąd bada zasadność wniosku przede wszystkim od strony formalnej. W szczególności bada: jego treść, treść złożonych dokumentów, treść księgi wieczystej (art. 46 ust. o ks. wiecz. i hip.), zachowanie formy czynności prawnej; bierze także pod uwagę zmianę obowiązującego ustawodawstwa29. W pewnym tylko zakresie bada zasadność wniosku od strony materialnoprawnej30. Przykładowo można wskazać, że sąd odmawia wpisu, jeżeli np. poweźmie wiadomość, że zbywca nieruchomości był w chwili zawarcia umowy pozbawiony (np. z powodu ubezwłasnowolnienia) zdolności do czynności prawnych, albo że odpowiedni organ nie wydał zezwolenia na przeniesienie własności, jeżeli takie zezwolenie jest konieczną przesłanką tej czynności prawnej. W orz. z 10X1 1995 r. (OSN 1996, póz. 47) Sąd Najwyższy przyjął natomiast nietrafnie jakoby sąd wieczystoksięgowy mógł badać, i to z urzędu, czy będąca podstawą wpisu czynność prawna nie jest wadliwa m.in. z powodu wyzysku.
Sąd prowadzący księgę wieczystą nie może rzecz jasna kontrolować merytorycznej zasadności orzeczenia będącego podstawą wpisu3'. Nie może np. badać, kto jest spadkobiercą osoby wpisanej do księgi wieczystej32, czy zostały spełnione przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie33 lub ustanowienia odrębnej własności lokali34 itp. Nie
29 Orz. SN z 1711950, PN 1950, nr 7-8, s. 139.
30 Orz. SN z 22 III 1955 r., OSN 1956, póz. 15; z 25 II 1963 r., OSN 1964, póz. 36;
z 2VI 1964 r., OSN 1965, póz. 37.
31 Orz. SN z 4V 1972 r., OSN 1972, póz. 194.
32 Orz. SN z 3 VI 1966 r., OSN 1966, póz. 88.
33 Orz. SN z 20 III 1969 r., OSN 1969, póz. 210. Odmiennie, lecz błędnie, SN w orz. z 23 III 1988 r., OSN 1989, póz. 122. Por. krytyczną glosę L. Ostrowskiego, OSP 1990, póz. 33. M Orz. SN z 4V 1972 r., OSN 1972, póz. 194.
348
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
ż 66. Ewidencja gruntów
349
może też kontrolować prawidłowości aktów administracyjnych stanowiących podstawę wpisu (zob. m.in. orz. SN z 24 VI 1997 r., OSN 1998, póz. 7),. np. więc decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. W takich wypadkach musi się opierać na odpowiednich orzeczeniach sądu lub organów administracyjnych, chyba że chodzi w przypadku decyzji administracyjnych o tzw. akty nieistniejące.
Jeżeli występuje przeszkoda do dokonania wpisu, która można usunąć, sad wyznacza wnioskodawcy odpowiedni termin (art. 48 ust. o ks. wiecz. i hip.). Po usunięciu przeszkody (albo od razu, gdy takiej przeszkody nie ma) sad dokonuje wpisu. Jeżeli przeszkoda nie zostanie usunięta albo jeżeli wpis jest niedopuszczalny, sąd odmawia jego dokonania.
Wpis oraz jego odmowa mogą być zaskarżone apelacją, którą rozpoznaje sąd okręgowy. Jeżeli jednak orzeczenie takie zostało wydane przez referendarza sądowego (p. wyżej I), przysługuje na nie stosownie do art. 54 ustawy o ks. wiecz. i hip. oraz art. 518' k.p.c. skarga do sądu rejonowego. W wypadku, gdy skarga dotyczy wpisu (nie zaś jego odmowy), wpis ten nie traci mocy wskutek jej wniesienia; sąd natomiast może po rozpoznaniu sprawy wpis utrzymać lub uchylić w całości lub w części i w tym zakresie oddalić wniosek. Z brzmienia cytowanego przepisu wynika, że sąd w postępowaniu wywołanym wniesieniem skargi nie może zmienić dokonanego przez referendarza wpisu, co nie wydaje się być ? rozwiązaniem właściwym. Od wydanego w trybie rozpatrzenia skargi orzeczenia sądu w przedmiocie wpisu przysługuje na ogólnych zasadach apelacja. {,
W razie wniesienia apelacji przeciwko dokonanemu wpisowi sąd czyni wzmiankę ^ o apelacji (art. 56 ustawy o ks. wiecz. i hip.). W wypadku zaskarżenia wpisu dokonanego przez ., referendarza sądowego, sąd z urzędu wpisuje wzmiankę o wniesieniu skargi (art. 518' ż 3 zd. 2 "^ k.p.c.). Podobnie rzecz się ma, gdy zostanie wniesiona kasacja od orzeczenia sądu drugiej Sn instancji w przedmiocie dokonanego wpisu. Sf
Jak już była o tym mowa w ż 64, III, 7, przepis art. 8 ustawy o ks. wiecz. i hip. expressis ^g verbis stanowi, że wzmianka o apelacji oraz o kasacji wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg ^ wieczystych. Tamże przyjęto, że dotyczy to również wzmianki o wniesieniu skargi na wpis ;
dokonany przez referendarza sądowego. ;
VI. Pragnąc choć częściowo zapobiec niekorzystnemu stanowi wynikającemu z faktu, że w Polsce niektóre nieruchomości nie mają urządzonych ksiąg wieczystych (ż 63, V), prawo dotychczasowe przewidywało prowadzenie rejestru zastępczego, stanowiącego surogat księgi wieczystej35. Do rejestru tego składało się wnioski i załączone do wniosków dokumenty (art. LVII ż l przep. wprow. pr. o ks. wiecz), nie dokonywało się natomiast w nim wpisów. Rejestr ten nosił ustawową nazwę "zbioru dokumentów", a więc taką samą jak zbiór prowadzony przy każdej księdze wieczystej. Dla odróżnienia obydwu tych zbiorów przyjęło się nazywanie zbioru zastępującego księgę wieczystą samodzielnym zbiorem dokumentów. Założenie takiego zbioru następowało z urzędu z chwilą złożenia pierwszego wniosku dotyczącego nieruchomości, co miało najczęściej miejsce w razie przeniesienia własności nieruchomości. Instytucja ta została utrzymana przez ust. o ks. wiecz.
35 Orz. SN z 13 V 1948 r., PN 1948, nr 11 -12, s. 532.
i hip. (art. 123 i 124), z tym jednak, że znaczenie jej będzie stale malało, gdyż wiele wniosków o złożenie dokumentu do zbioru ustawa traktuje obecnie jak zgłoszenie wniosku o założenie księgi wieczystej.
Złożenie dokumentu do samodzielnego zbioru dokumentów ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, z jednym jednak bardzo istotnym ograniczeniem nie wywiera skutków przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 123 ust. 3 ust. o ks. wieź. i hip.). Natomiast ze złożeniem dokumentu do samodzielnego zbioru związane są inne zasady ksiąg wieczystych. Złożenie takie może więc zastąpić wpis jako konieczną przesłankę nabycia prawa (wyjąwszy ustanowienie hipoteki i odrębnej własności lokali), rodzi domniemanie istnienia prawa i jego zgodności z treścią złożonego dokumentu, rozstrzyga o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych.
ż 66. Ewidencja gruntów
I. Jak to zaznaczono w ż 63, I, drugim obok ksiąg wieczystych rejestrem nieruchomości jest w naszym systemie prawnym ewidencja gruntów i budynków. Rejestr ten normuje ustawa z 17 X 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30, póz. 163 z późn. zm.), a ściślej jej rozdział IV (art. 20-26) zatytułowany "Ewidencja gruntów i budynków". Ponadto jego funkcjonowanie regulują przepisy rozporządzenia wykonawczego z 17 XII 1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 158, póz. 813).
Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest przez starostów. Zawarte w niej informacje są jawne. Uwierzytelnione przez organ prowadzący ewidencję wyrysy i wypisy (wydruki) oraz kopie map ewidencyjnych są dokumentami urzędowymi.
Ewidencję prowadzi się dla poszczególnych tzw. jednostek ewidencyjnych, którymi w zasadzie są gminy; jednostka ta dzieli się na obręby. Ewidencja jest zbiorem danych mającym postać mapy ewidencyjnej i rejestrów oraz dokumentów uzasadniających wpisy do tych rejestrów (tzw. operat ewidencyjny). Rejestry te oraz towarzyszące im różnego rodzaju wykazy prowadzone są w systemie informatycznym; mapy mają kształt map numerycznych. Grunty oznacza się w ewidencji w postaci numerowanych tzw. działek. Działki stanowiące jedną nieruchomość w rozumieniu prawa cywilnego wydziela się w rejestrze gruntów jako tzw. jednostki rejestrowe. Jeżeli nieruchomości te mają urządzone księgi wieczyste lub zbiory dokumentów, w rejestrze podaje się oznaczenia tych ksiąg.
Przewiduje się (zob. art. 224 u.g.n.), że w przyszłości ewidencja gruntów i budynków przekształcona zostanie w kataster nieruchomości, w którym oprócz ujawnienia danych zawartych w dzisiejszej ewidencji określana będzie, po dokonaniu taksacji nieruchomości, tzw. katastralna wartość nieruchomości, dla celów głównie podatku od nieruchomości naliczanego od wartości nieruchomości (zob. art. 225 i 226 u.g.n.).
II. W powołanym już ż 63,1 wskazano, że ewidencja gruntów ma inny cel aniżeli księgi wieczyste. Zasadniczym i bezpośrednim jej celem nie jest zapewnienie prawidłowości obrotu nieruchomościami, lecz ustalenie danych umożliwiających państwu wykonywanie
350
XVIII. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
zadań związanych z gospodarką zasobami ziemi. O ile więc w wypadku ksiąg wieczystych punkt ciężkości spoczywa na ujawnianiu stanu prawnego dotyczącego nieruchomości, o tyle w wypadku ewidencji gruntów chodzi przede wszystkim o ujawnianie danych faktycznych. Dane te obejmują: położenie gruntów, granice i obszar oraz rodzaj użytków (grunty orne, sady, łąki trwale, pastwiska trwałe, wody, lasy, nieużytki, tereny osiedlowe) oraz klasę gruntów. Co do budynków zamieszcza się takie dane, jak: położenie, przeznaczenie, rok ukończenia budowy oraz szczegółowy opis. Od niedawna po nowelizacji dokonanej ustawą z 24 VII 1998 r. (Dz.U. Nr 106, póz. 668) wspomniana na wstępie tego paragrafu ustawa (dodany pkt 4 w art. 20 ust. 2) przewiduje wykazywanie w ewidencji również wartości nieruchomości; co można interpretować jako swoisty wstęp do wprowadzenia katastru, o którym wzmiankowano pod I.
Do ewidencji wpisuje się także osobę właściciela oraz osobę, która faktycznie włada nieruchomością (przede wszystkim posiadacza samoistnego).
III. Ze względu na cel ewidencji gruntów i budynków wpis do niej danych ma przede wszystkim znaczenie informacyjne. Ustawa nie wiąże natomiast z nim domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, ani jakiegokolwiek innego skutku materialnoprawnego, co należy do istoty ksiąg wieczystych. Pomimo to ewidencja gruntów ma olbrzymie znaczenie dla gospodarki nieruchomościami, głównie ze względu na dane faktyczne. Niektóre z nich, a przede wszystkim dane dotyczące opisu gruntu (rodzaj użytku, klasa gleby) mają charakter wiążący dla organów państwowych i samorządowych; mogą być kwestionowane tylko przed organami prowadzącymi ewidencję. Są one podstawą planowania gospodarczego i przestrzennego, wymiaru podatków i wielu innych działań administracji rządowej i samorządowej. Dane te stanowią także podstawę odpowiednich wpisów do działu I księgi wieczystej.
Tę właściwość ewidencji, że zawarte w niej dane są w pewnym sensie pewne i w zasadzie wiążące dla administracji rządowej i samorządowej, określa się mianem zasady wiarygodności ewidencji gruntów. Zasada ta oznacza więc zupełnie co innego aniżeli zasada wiarygodności ksiąg wieczystych (ż 64, ni). Ponadto podkreśla się, że ewidencja gruntów poddana jest zasadzie powszechności, zasadzie jednolitości, zasadzie zupełności oraz zasadzie jawności. Zasada powszechności oznacza, że ewidencją objęte są wszystkie grunty. Zasada jednolitości polega na prowadzeniu ewidencji na obszarze całego państwa według jednego systemu. Zasada zupełności wyraża się w tym, że w ewidencji ujawnia się wszystkie działki danej jednostki ewidencyjnej, a co do każdej działki wszystkie dane, a także, że wpisy utrzymuje się w stanie stałej aktualności. W myśl wreszcie zasady jawności zarejestrowane dane są ogólnie dostępne. Natomiast odpisy, wypisy
ż 66. Ewidencja gruntów
351
i wyrysy wydaje się tylko właścicielom, osobom władającym nieruchomością lub innym podmiotom, które mają w tym interes prawny, oraz wymienionym w ustawie organom i jednostkom organizacyjnym36.
36 O ewidencji gruntów m.in. pisali: P. Dziurzyńsid: Rejestracja stanu własności w OWACJI gruntów. NP 1970, nr 12, s. 1790; Księgi wiecie c,, ewidencja gruZw podstawą obrotu nieruchomościami, W 1979, nr 4, s. 65; J. Paliwoda: Scalaniei wymiana
gruntów Wrocław-Warszawa-Kraków-Gdańsk 1972; L. Rybak: Ewidencja gruntów a księgi wieczyste. W 1973, s. 367. 8'unww
SKOROWIDZ PRZEDMIOTOWY
(sporządził Jędrzej Łukasz Stefaniuk)
A
Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa 59, 62
B
bank hipoteczny 251
bezczynszowe użytkowanie gruntów 208
budowa na cudzym gruncie 170-175
C
ciężary realne 203-204
D
dobra niematerialne 16, 18, 45 dzierżenie 308, 314, 315
ewidencja gruntów i budynków 349-351
G
geodezyjne i kartograficzne prawo 90, 349--351
geologiczne i górnicze prawo patrz: własność górnicza gospodarstwo rolne
- uregulowanie własności (ustawa z dnia 26 X 1971 r.) 115 patrz także: nieruchomości - rolne
H
hipoteka 194, 249, 254-278
- akcesoryjność 256-257
- funkcja społeczno-gospodarcza 254 i n.
- morska 197, 258
- na prawach spółdzielczych 240, 258, 262--263
- na ułamkowej części nieruchomości 261
- na użytkowaniu wieczystym 261-262
- na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (subintabulat) 263-264
- - skuteczność względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi 341-342
- - wpisu 332-333
- zbiór dokumentów 346
lokal patrz: nieruchomości; prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego; własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego; własność lokali
M
mienie 43, 45
- a własność 45
- komunalne 66, 70
- - gminne 66, 70
- - gromadzkie 70 patrz także: własność
N
nabycie własności od osoby nieuprawnionej
patrz: przeniesienie własności nacjonalizacja 49-50, 121, 122
obligacje patrz: hipoteka; zastaw obligacyjne prawa
- jako prawa podmiotowe względne 16,26,30
- rozszerzona skuteczność 28
- - ius ad rem 28-29
- - prawa i roszczenia osobiste wpisane do księgi wieczystej patrz: księgi wieczyste - zasady
- - zobowiązania realne 28, 168, 211 ochrona własności 158-175
- negatoryjne roszczenie 165-166
- rozliczenia z tytułu nakładów 168-175
- - dokonanych po dowiedzeniu się o powództwie windykacyjnym 169
- - posiadacza w dobrej wierze 169
- - posiadacza w złej wierze 169
- - roszczenie o wykup gruntu zajętego pod budowę 170-175
- - zabranie przez posiadacza połączonych z rzeczą przedmiotów 169-170
- uzupełniające roszczenia 166-168
- windykacyjne roszczenie 161-164
- - dowód własności 163
- - legitymacja czynna i bierna 162-163
obrona pozwanego 163-164 przedawnienie 164
P
państwowe osoby prawne 59 i n., 179-180,
270, 294
połączenie rzeczy (akcesja) 119-120 posiadanie 301-323
- a dzierżenie patrz: dzierżenie
- a władztwo prekaryjne patrz: władztwo prekaryjne
- charakter prawny 309-310
- domniemanie związane z posiadaniem 310-311
- dziedziczenie 323
- funkcja społeczno-gospodarcza 301-303
- kategorie 305-308
- - bezprawne i prawne 306
- - wadliwe i niewadliwe 306
- - w dobrej i złej wierze 306-308
- nabycie pierwotne i pochodne 321
- - przeniesienie 321-323
- ochrona 311-320
- - dozwolona samopomoc 313-314
- - obrona konieczna 313
- - ochrona sądowa 314-318
- - legitymacja czynna i bierna 315
- - model procesu posesoryjnego 315-317
- - obrona pozwanego 316-317
- roszczenia posesoryjne 314
- - prekluzja 317
- - roszczenie o wstrzymanie budowy 318--319
- pojęcie 301, 303-304
- rodzaje 304-305
- - samoistne 111, 304-305
- - zależne 305
- służebności 229, 305
- utrata 321-323
- współposiadanie 131, 304 pożytki patrz: rzeczy prawo rzeczowe
- w znaczeniu podmiotowym patrz: rzeczowe prawa - pojęcie
- w znaczeniu przedmiotowym 15, 35-39
356
Skorowidz przedmiotowy
prawa rzeczowe ograniczone 34, 192-286
- akcesoryjne i samoistne 195
- kolizja }99
- numerus ciausus 35, 193-194
- ochrona 202-203
- pierwszeństwo 199-202
- pojęcie i funkcja 192-196
- powstanie 197 i n.
- przedmiot 195
- przeniesienie 199
- skuteczność 26, 196
- wygaśnięcie 202
- zastawnicze patrz: zastawnicze prawa
- zmiana treści 198-199 patrz także: ciężary realne; hipoteka; prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; służebności; spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego; użytkowanie; własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego; zastaw; zastaw rejestrowy; zastaw skarbowy
prawo
- do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej 194, 237, 246-247, 258, 262
- do lokalu mieszkalnego w spółdzielni
mieszkaniowej 246 prywatyzacja
- Narodowe Fundusze Inwestycyjne 63
- przedsiębiorstw państwowych 50-52
- reprywatyzacja 52-53
przemilczenie 109-110, 114-115
przeniesienie własności 94 i n.
- dopuszczalność zastrzeżenia warunku i terminu 99
- forma 99 i n.
- kauzalność 98-99
- konsensualny charakter umowy 97-98
- nabycie od osoby nieuprawnionej 94, 100-
-103
- na podstawie umowy o podwójnym skutku (zobowiązująco-rozporządzającej) 95-96
- ograniczenia 104-109
- pojęcie 94-95
- przewłaszczenie na zabezpieczenie 252-
-253
- rzeczy gatunkowych i przyszłych 97
- w wykonaniu zlecenia 103-104
- zasada nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet 94, 100-101
- wyjątki od zasady 101-103, 338
przewłaszczenie na zabezpieczenie patrz:
przeniesienie własności
R
realne zobowiązania patrz: obligacyjne prawa reprywatyzacja patrz: prywatyzacja rozgraniczenie patrz: sąsiedzkie prawo rzeczy
- części składowe 21-23, 33
- nieruchomości patrz: nieruchomości
- oznaczone co do gatunku 21
- oznaczone co do tożsamości 21
- pojęcie 17 i n.
- pożytki 24-25, 119, 138
- przynależności 24
- res omnium communes 18
- ruchome 20
- zbiorowe (universitas rerum) 19 rzeczowe prawa
- a prawa obligacyjne 16, 25-30
- bezwzględny charakter 25-30
- klasyfikacja 33-34
- - bezterminowe i terminowe 33
- - niezwiązane i związane 33
- - odpłatne i nieodpłatne 34
- - podzielne i niepodzielne 34
- - samodzielne i akcesoryjne 33
- - zbywalne i niezbywalne 34
- numerus ciausus 35
- ograniczone patrz: prawa rzeczowe ograniczone
- pierwszeństwo 32, 199-200
- podstawowy podział 34
- pojęcie 15-16
- zastawnicze patrz: zastawnicze prawa
S
samorządowe osoby prawne 65-69, 180, 294 sąsiedzkie prawo 84-91
- droga konieczna patrz: służebności
Skorowidz przedmiotowy
357
- immisje 85-87
- - bezpośrednie 85-86
- - pośrednie 85-87
- przekroczenie granicy przy wznoszeniu budowli 89
- rozgraniczenie 90-91
- urządzenia i znaki graniczne 90 Skarb Państwa
- jako podmiot mienia 58-65
- jednoosobowa spółka Skarbu Państwa 58,
62-63
patrz także: nieruchomości - Skarbu Państwa służebności 222-234
- gruntowe 222-232
- - budynkowa 88-89, 229
- - czynne i bierne 223-224, 229
- - droga konieczna 88, 146, 226-228
- - jako prawo związane 224-225
- - pojęcie 222-224
- - powstanie 226-230
- - ustanie 230-232
- - zmiana treści 230-232
- - zasiedzenie 110, 198, 229-230
- osobiste 232-234
- - mieszkania 233-234
- - droga konieczna 234
- posiadanie służebności 305
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
194, 247 spółdzielnia
- jako podmiot własności 57
- mieszkaniowa 235-237
- rolnicze spółdzielnie produkcyjne patrz:
użytkowanie - przez rolnicze spółdzielnie
produkcyjne spółka cywilna 55, 126 spółki handlowe
- kapitałowe 51, 55-56, 58, 60, 62-63
- osobowe 55, 126
superficies solo cedit patrz: nieruchomości
trwały zarząd 220-221 - pojęcie i podmioty 220
U
użytkowanie 194, 195, 205-221
- a bezczynszowe użytkowanie gruntów 208
- a dzierżawa 207-208
- a użytkowanie wieczyste 208
- funkcje społeczno-gospodarcze 196, 205-
-207
- gruntów w ogrodach działkowych 207
- nieprawidłowe 209
- pojęcie i podstawowe cechy 207, 210-
-211
- powstanie 212
- praw 209-210
- przedmiot 208-210
- przez osoby fizyczne 212-214
- przez osoby prawne 219-220
- przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne 214-218
- - gruntów Skarbu Państwa 215-216
- - gruntów członkowskich 216-218
- stosunki między właścicielem a użytkownikiem 211-212
- wygaśnięcie 212, 216
- zespołu środków produkcji 210
użytowanie górnicze 193
użytkowanie wieczyste 34, 176-191
- charakter prawny 176-177, 187-188
- jako forma korzystania z gruntów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego 179-180
- jako prawo terminowe 185
- hipoteka na 258, 261-262
- opłaty 185-186
- powstanie 188-189
- przedmiot 179-180
- przekształcenie we własność 178-179
- rozwiązanie umowy 189-190
- status prawny budynków 19, 184-185
- treść 182-183
- umowne określenie celu i sposobu korzystania 181, 182, 186
- wygaśnięcie 189-191
- - skutki 191
- - wynagrodzenie za budynki 186, 191
- zasiedzenie 189
358
Skorowidz przedmiotowy
W
władztwo prekaryjne 229, 309, 315 własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego 194, 237-246
- charakter prawny 240, 243-244
- hipoteka napatrz: hipoteka - na prawach spółdzielczych
- pojęcie 237-240
- powstanie 242-243
- przysługujące osobom prawnym 240
- treść 237 i n.
- wygaśnięcie 244-245
- związanie z członkostwem 240-241 własność
- a mienie 45
- a system społeczno-gospodarczy 46-53
- granice przestrzenne 79-82
- jako kategoria ekonomiczna 41-42
- komunalna patrz: samorządowa
- koncepcje doktrynalne 45-48
- nabycie 92 i n.
patrz także: połączenie (akcesja); przemilczenie; przeniesienie własności; zasiedzenie; zawłaszczenie; znalezienie rzeczy; zrzeczenie się własności
- ochrona patrz: ochrona własności
- państwowa 58-65
- podstawowe uprawnienia (atrybuty) 72--73
- pojęcie 41 i n.
- prywatna 54-57
- przedmiot 78-79
- samorządowa 65-70
- - nabycie w drodze przekazania przez państwo 69-70, 121
- społeczna 56-57
- spółdzielcza 57
- treść prawa 71-78
- - negatywna strona własności 73
- - pozytywna strona własności 72-73
- - zakres określony przez
- - - przepisy ustaw 74-75
- - - społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa 77-78
- - - zasady współżycia społecznego 76-77
- własność czasowa 83, 124, 177-178
- w ujęciu prawa konstytucyjnego 43-44 patrz także: mienie; sąsiedzkie prawo;
własność lokali; współwłasność własność górnicza 45, 82 własność intelektualna 45 własność lokali 150-157
- lokal jako odrębny przedmiot własności 150, 152 patrz także: nieruchomości - lokalowe
- - lokale niewyodrębnione (status) 155
- nieruchomość wspólna 154-155
- - udziały właścicieli lokali 154
- - zakres 154-155
- - zarząd 156-157
- sytuacja prawna właścicieli lokali 156
- ustanowienie 152-154
- - przesłanki 152
- - sposoby 153-154
- - wpis do księgi wieczystej 153-154,332
- wspólnota mieszkaniowa 156-157
własność przemysłowa 45
własność wód 45, 81
wodne prawo patrz: własność wód
wspólnoty gruntowe 70, 129
współwłasność 123-148
- charakterystyka 123 i n.
- korzystanie z rzeczy wspólnej 138-143
- - podział auoad usum 141-142
- - pożytki i ciężary 138-139
- - współposiadanie 139-141
- pojęcie 124-125
- powstanie 130
- przymusowa 127-128, 154
- rodzaje 125-131
- - łączna 125 i n.
- - w częściach ułamkowych 125 i n., 130--131
- udziały właścicieli 129, 131-133
- wspólność innych praw 131
- zarząd rzeczą wspólną 133-137
- - umowny 133, 137
- - zarządca wyznaczony przez sąd 137
- - zasady zarządu ustawowego 134-137
- - - czynności zachowawcze 134, 136--137
Skorowidz przedmiotowy
359
- - - czynności zwykłego zarządu i przekraczające taki zarząd 134-136
- zniesienie 143-148
- - przez podział fizyczny 144146
- - przez przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli 146
- - przez sprzedaż 146-147
- - tryb 143-144
- - współwłasności nieruchomości rolnej
147-148 wywłaszczenie 122
zarząd trwały patrz: trwały zarząd zasiedzenie 109-115