Proces inwestycyjny - definicja - Proces inwestycyjny to kompleks stale powtarzających się działań ludzkich, zmierzających do zaspokojenia określonych potrzeb przez uzyskanie obiektów majątku trwałego. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - definicja - Proces inwestycyjny to zespół działań od rozpoczęcia programowania zamierzenia rozwojowego przedsiębiorstwa do osiągnięcia projektowanej zdolności produkcyjnej. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - definicja - Proces inwestycyjny - ciąg skoordynowanych czynności o charakterze technicznym, prawnym, technologicznym, organizacyjnym, finansowym itp. prowadzących do realizacji i eksploatacji planowanej inwestycji budowlanej w określonym czasie oraz przy ograniczonych zasobach finansowych PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny " Poprzez proces inwestycyjny rozumie się ogół " czynności realizowanych przez inwestora i Urząd, " mających na celu umożliwienie rozpoczęcie prac budowlanych zgodnie z wymogami prawa. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny, inwestycja - definicja - Inwestycja jest w istocie bieżącym wyrzeczeniem dla przyszłych korzyści. Terazniejszość jest względnie dobrze znana, natomiast przyszłość to zawsze tajemnica. Przeto inwestycja jest wyrzeczeniem się pewnego dla niepewnej korzyści. Hirschleifer (1965) Powyższe określenie jest bardzo ogólne, jednak uwypukla najważniejsze cechy inwestycji. Podkreślony jest w niej element psychologiczny związany z inwestowaniem wyrzeczenie, bowiem inwestujący musi zrezygnować z bieżącej konsumpcji. Nieodłącznym czynnikiem jest również czas. Inwestujący wyrzeka się bieżących korzyści na rzecz przyszłych korzyści. Oznacza to, że upływ czasu jest przyczyną powstawania przyszłych korzyści i musi wystąpić, aby inwestycja mogła przynieść korzyści. Poza tym z inwestowaniem nieodłącznie wiąże się ponoszenie ryzyka, gdyż przyszłość jest niepewna, w związku z czym przyszłe korzyści mogą wystąpić, ale nie muszą. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny " Szczegółowy zakres procesu inwestycyjnego, a zatem " liczba procedur i co się z tym wiąże czas jego trwania, uzależniony jest od potrzeb inwestycyjnych inwestora. " Ilość etapów procesu inwestycyjnego jest konsekwencją " wymogów prawa odnośnie przygotowania i pozyskania " stosownej dokumentacji oraz zamierzeń inwestora. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Wybór lokalizacji dla planowanej inwestycji Wypis i wyrysz operatu ewidencyjnego. Operat ewidencyjny jest dokumentem zawierającym informacje dotyczące ewidencji gruntów i budynków. Ten jednolity dla całego kraju zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami prowadzą starostwa powiatowe. Potocznie wypis i wyrys z operatu nazywany jest wypisem z ewidencji gruntów . PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny Następnie należy sprawdzić, czy dana lokalizacja objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego " ustala przeznaczenie terenu oraz określa sposoby jego zagospodarowania i warunków zabudowy, " określa dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości zlokalizowanej w obrębie gminy, przy jednoczesnej ochronie interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Plan zagospodarowania jest prawem miejscowym gminy, a jego zapisy mają moc ustawy. Plan zawiera informacje na temat przeznaczenia terenów, linii rozgraniczających ulice, dróg publicznych, linii zabudowy, granic terenów chronionych, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Plany przewidują również przyszłościowo, w jakim rejonie będzie rozwijać się zabudowa mieszkaniowa, gdzie będą tereny rekreacyjne, a także gdzie powinien być bezwzględny zakaz zabudowy. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Sprawdzenie, czy ta lokalizacja objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Uzyskanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego (procedura regulowana jest Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. Nr 80 z 2003 roku, poz. 717) PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wniosek składa inwestor) PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Dla inwestycji celu publicznego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (wykaz inwestycji, które zalicza się do inwestycji celu publicznego zawiera art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741) PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Określenie czy planowana inwestycja jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko W takim przypadku do wniosku należy dołączyć raport o oddziaływaniu na środowisko. Kwestie te reguluje Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62 z 2001 roku, poz. 627 z pózniejszymi zmianami). Wykaz przedsięwzięć mogących pogorszyć stan środowiska zawarty jest w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 24 września2002 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych kryteriów związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć dosporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. Nr 179, poz. 1490). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Zmiana ustawy Prawo ochrony środowiska z 2004 roku nakłada na inwestorów obowiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia zwanej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Decyzję tę inwestor obowiązany jest uzyskać przed wystąpieniem o decyzję o pozwolenie na budowę. Ze względu na sposób uzgodnień jest to procedura czasochłonna i może spowodować znaczne opóznienia w fazie przedinwestycyjnej projektu. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - W przypadku gdy inwestor planuje dokonać inwestycji na gruntach mających w planach zagospodarowania przestrzennego rolnicze lub leśne przeznaczenie powinien uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (tzw. odrolnienie) Decyzję o odrolnieniugruntów najczęściej podejmuje organ gminy, na której grunty są zlokalizowane, w porozumieniu ze starostwem powiatowym. Wydanie decyzji administracyjnej o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej zwolnione jest z opłat administracyjnych. Opłaty pobierane są natomiast z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ Konieczność i tryb uzgadniania projektu dokumentacji projektowej regulowane są: - Ustawą z 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 00.100.1086 z 21 listopada 2000 roku) oraz - Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia 2001 roku w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz. U. Nr 01.38.455 z 2 maja 2001 roku). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ Uzgodnieniu podlega głównie projekt budowlany wraz ze wszystkimi wymaganymi przez prawo załącznikami. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ Podstawowy zakres uzgodnień obejmuje: - usytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia terenu zapewniające ich bezkolizyjne położenie względem innych istniejących bądz projektowanych przewodów i urządzeń, jak również względem innych obiektów budowlanych, zieleni wysokiej, pomników przyrody, znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych, - zgodności z ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku ich braku zgodności z decyzją o warunkach zabudowy). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ Uzgodnienie następuje w formie opinii Zespołu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ Pierwszy etap obejmuje uzgodnienie sieci uzbrojenia terenu i zgodność projektu budowlanego wraz z dokumentacją i planami (lub z decyzją o warunkach zabudowy) PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ Kolejne etapy obejmują uzyskanie dodatkowych opinii, najczęściej z - Państwowej Inspekcji Sanitarnej, - Inspekcji Pracy i Straży Pożarnej. Opiniowanie dotyczy tego, czy dana nieruchomość budynkowa/lokalowa spełnia wymagania odpowiednich przepisów, dotyczące choćby wielkości pomieszczeń, oświetlenia, hałasu, wentylacji, ochrony przeciwpożarowej itp. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ Pozostałe elementy uzgodnień, np. z - Wojewódzkim Inspektorem Sanitarnym, - Konserwatorem Zabytków, - Konserwatorem Przyrody, zależą głównie od typu i przeznaczenia budowanego (modernizowanego) obiektu i nie wszystkie mają charakter obligatoryjny. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW Pozwolenia na budowę wydaje starosta powiatowy, może jednak przekazać swoje uprawnienia w tym zakresie gminie i wtedy organem uprawnionym do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie inwestorowi, który złożył: - wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; wniosek musi określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, - oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi wymaganymi dokumentami. Projekt budowlany musi być opracowany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Projekt opracowuje się zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy (bądz decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego). W przypadku inwestycji dla których wymagane jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia projekt budowlany musi być również zgodny z ustaleniami tej decyzji. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW W przypadku inwestycji dla których wymagane jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniachzgody na realizację przedsięwzięcia projekt budowlany musi być również zgodny z ustaleniami tej decyzji. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW Projekt budowlany zawiera: - projekt zagospodarowania działki lub terenu zawierający określenie terenu, usytuowanie i obrysy obiektów budowlanych wraz z urządzeniami budowlanymi związanymi z tymi obiektami, sieci uzbrojenia, układ komunikacyjny i układ zieleni, - projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW Projekt budowlany ma być wykonany zgodnie z: - art. 33 ustawy Prawo budowlane oraz - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133) w 4 egzemplarzach. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - ROZPOCZCIE ROBÓT BUDOWLANYCH - WARUNKI - Po otrzymaniu pozwolenia i po jego uprawomocnieniu (gdy decyzja stała się ostateczna) inwestor może przystąpić do wykonywania robót budowlanych (art. 28.1 Pb). Przed przystąpieniem do robót inwestor obowiązany jest wskazać planowany termin rozpoczęcia robót, nie krótszy jednak niż 7 dni licząc od dnia w którym decyzja stała się ostateczna i po powiadomieniu właściwego organu oraz projektanta sprawującego nadzór nad projektem (art. 41.4 Pb) Rozpoczęcie robót nie może nastąpić pózniej niż przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 37.1 Pb) PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - ROZPOCZCIE ROBÓT BUDOWLANYCH - KWALIFIKACJA ROZPOCZCIA - Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. (art. 41 Pb) Pracami przygotowawczymi są: - wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; - wykonanie niwelacji terenu; - zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów; - wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - ROZPOCZCIE ROBÓT BUDOWLANYCH - KWALIFIKACJA ROZPOCZCIA - Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. (art. 41 Pb). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37.1 Pb). Wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 37.2 Pb). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH - MOŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN - Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a.1 Pb). Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a.5 Pb). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH - MOŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN - Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy: - zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, - charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, - zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH - MOŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN - Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy: - zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, - ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH - MOŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN - Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia (art. 36a.6 Pb). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Po zakończeniu prac inwestor powinien dokonać odbioru obiektu (wraz z odpowiednimi instytucjami, jeśli jest taka konieczność). PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl Proces inwestycyjny - procedury administracyjne - Proces inwestycyjny kończy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego. PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdfFactory www.pdffactory.pl