Metoda pozostałościowa – ZADANIA
Zadanie nr I
Inwestor zainteresowany jest kupnem nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod
zabudowę. Nieruchomość ta zlokalizowana jest w centrum miasta Z, w atrakcyjnym regionie
turystycznym. Powierzchnia działki wynosi 12800 m2.
Określ maksymalną cenę, jaką inwestor może zapłacić właścicielowi za nieruchomość gruntową
niezabudowaną, przy uwzględnieniu najlepszego, optymalnego sposobu zagospodarowania jej.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza następujące możliwości zabudowy
działki:
„A” – zespół rekreacyjny: restauracja, sale klubowe, kort tenisowy.
„B” – salon wystawowy: powierzchnie wystawowe, zaplecze techniczne, teren prezentacji
plenerowej.
Dane prognozowane dla potrzeb wyceny:
- wariant „A” – zespół rekreacyjny: dochód roczny brutto = 1 055 000 zł; straty z tytułu nie wynajęcia i
zaległości czynszowych = 5%; wydatki operacyjne = 30% dochodów; koszty zabudowy działki = 2 625
000 zł; stopa kapitalizacji = 16%; zysk inwestora = 15% wartości nieruchomości (uwzględnia sytuację
na rynku nieruchomości podobnych).
- wariant „B” – salon wystawowy: powierzchnia najmu = 2700 m kw.; miesięczny czynsz (rynkowy) =
25 zł/m kw.; straty z tytułu nie wynajęcia i zaległości czynszowych = 10%; wydatki operacyjne = 25%
dochodów; stopa kapitalizacji = 12%; koszty zabudowy działki = 2 710 000 zł; zysk inwestora = 15%
wartości nieruchomości (uwzględnia sytuację na rynku nieruchomości podobnych).
Obliczenia zaokrąglić do 1 zł
Oblicz, do jakiej maksymalnej ceny za 1m2 może licytować inwestor w przetargu na sprzedaż
nieruchomości gruntowej niezabudowanej (pow. 4000 m2), stanowiącej własność Gminy.
Inwestor planuje przeprowadzić podział nieruchomości na cztery działki budowlane, i na
każdej z nich wybudować domek jednorodzinny o pow. użytkowej 160 m2 każdy. Budowa
domów potrwa 1 rok, a koszt budowy wynosi 2000 zł/m2 pow. użytkowej. Koszty: honoraria
konsultantów, projekt, nadzór inne (nie ujęte w kosztach 2000 zł/m2) wynoszą 10% kosztów
budowy. Inwestor zamierza sprzedać działki z wybudowanymi domkami jednorodzinnymi za
400 000 zł każdy. Zysk inwestora planowany jest na poziomie 3% wartości sprzedaży
planowanej inwestycji.
Inwestor nabywa od gminy 8 ha gruntów po cenie uzgodnionej w wyniku przetargu 13000
zł/ha. Na gruncie zgodnie z planem zagospodarowania powstanie osiedle domów
jednorodzinnych. Inwestor dokona uzbrojenia i zagospodarowania tego terenu w celu
sprzedaży przygotowanych do zabudowy działek budowlanych.
Określ jaka będzie minimalna cena sprzedażna 1 m2 działki na tym terenie mając następujące
dalsze dane :
a) koszty robót instalacyjnych, drogowych i innych wyniosą razem = 45000 zł
w tym :
- 10% stanowić będzie urządzenie ogólnodostępnych terenów zielonych, o powierzchni
razem 0.96 ha,
- 25% stanowi koszt budowy jezdni i chodnika, które zajmują 23% ogólnej powierzchni
terenu,
- 64% stanowi koszty uzbrojenia w-k-gaz, elektr. i telefonicznego.
b) koszty projektów nadzoru i inne wynoszą 7% kosztów robót jak w poz. a,
c) koszty pośrednictwa, reklamy, prawne, wynoszą 2.5% kosztów całkowitych tj. łącznie z
kosztem zakupu gruntów,
zysk inwestora zakładany jest w wysokości 13% kosztów całkowitych,